在这种模式下，由链家旗下专门负责存量住宅改造和公寓运营的愿景集团从政府手里获得了黄石花园小 区里的闲置公房的经营权，改造成青年公寓后对外运营，同时将运营收入拿出一部分来改造小区架空层 的公共活动空间，引入社区便民服务和文化运动设施。 近一年来广州老旧小区改造出现了许多典型样本，既有花都集群街2号和越秀洪桥街小石集这种业主出 资原拆原建的案例，也有海珠区南海水产研究所大院和天河区广东省农垦总局大院这种由政府出资或单 位+政府联合出资进行维修加固改造的样本。 在上述案例中，除了政府部门之外的出资方要么是现业主，要么是原业主，全部都跟待改造的老旧小区 有直接利益关系。但是近日南都记者在跟随市住建局走访白云区黄石花园改造项目时却发现了这里的独 特之处：由非业主的第三方企业和政府联合出资、全链条参与设计施工运营（EPCO）的改造模式。 事实上，这种引入第三方企业参与老旧小区改造模式也在北京上海等其他城市实施过，而目前在广州的 试点中黄石花园还是第一个。 由第三方企业参与老旧小区改造有何特点？这种模式能否在广州其他小区复制？对此南都记者也展开采 访调查。 另辟蹊径解决居民混杂协调难题 改造后的社区儿童活动空间 改造后的社 ...

公司财务表现与退市风险 - 截至2025年4月末公司归属于母公司股东的净资产为5.38亿元实现由负转正[1] - 公司2025年上半年已实现营业收入为8.20亿元[1] - 本次交易完成后公司2025年度财务数据预计不会触发退市风险情形[1] 资产出售交易影响 - 交易完成后公司偿债压力将有效缓解负债总额及资产负债率显著下降[1] - 截至2025年4月末公司其他应付款余额为134.88亿元[1] - 剥离重资产业务有利于公司的长期可持续发展[1] 未来战略转型与业务规划 - 公司未来将进一步聚焦商业运营产业运营等城市运营轻资产业务向综合性城市运营服务商转型[1] - 公司全面推进城市运营业务的创新发展与数智化赋能打造邻里型商业管理品牌[2] - 公司规划在2027年前实现商业运营总面积突破200万㎡长租公寓在管数量提升至12000间物业管理业务营业收入达到2亿元[2] 具体业务发展路径 - 公司通过"优存量拓增量"双路径推进业务落地加快物业管理类业务全面铺开[2] - 举措旨在构建标准化企业服务体系形成差异化竞争优势巩固市场地位[2] - 全国化发展路径包括深耕武汉成都上海广州杭州等核心城市并进一步开拓环京市场[2]

新发消费REITs市场表现 - 华夏中海商业REIT发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元，其中面向公众发售0.27亿份 [2] - 网下询价阶段获得149家网下投资者管理的1014个配售对象参与，拟认购数量总和为236.074亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] - 此前发行的华夏凯德商业REIT网下超额认购倍数超252.6倍，公众份额单日内售罄，公众投资者有效认购倍数超535.2倍，比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍 [3] 消费REITs底层资产质量 - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区广佛高质量发展融合试验区，区位优势显著 [2] - 基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备全产业链整合联动能力 [3] - 除未披露财报的中金中国绿发商业REIT，其余5只消费REITs的底层购物中心资产出租率均在95%以上，其中青岛万象城和长沙览秀城出租率达99.03% [6] - 2025年上半年，除成都大悦城外，其余5个底层资产的租金单价均上涨，青岛万象城涨幅最高达5.53%，由397.73元/平方米/月涨至419.71元/平方米/月 [6] 消费REITs行业驱动因素 - 2025年“提振消费”被列为年度“头号”任务，相关专项行动方案与金融支持政策密集落地，为市场注入强心剂 [4] - 消费REITs持续走强的核心动力是“优质不动产+稳定运营” [5] - 消费REITs因和商业地产的适配性以及底层资产的充沛程度，仍处在持续扩张通道，尚有多只消费REITs等待入市 [7] 已上市消费REITs业绩 - 截至9月11日，已入市较久的6单购物中心REITs价格基本处于上涨趋势，华夏大悦城商业REIT涨幅最高超50%，华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT涨幅均超40% [4] - 2025年上半年，消费REITs可供分配金额的同比均值为3.5%，保持稳步增长，上半年预测值完成率为49.2%至55.3% [7] - 华夏华润商业REIT公告拟二次扩募，计划注入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目，为首单启动二次扩募的消费REITs [7]

行业转型阶段 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 房地产市场结构正由增量开发向存量运营转变，全国已有15个省区市的二手住宅交易量超过新房 [3] - 进入存量时代，评判住房市场企稳需综合新房与二手房交易情况，而非仅看新房增长 [3] “十四五”期间建设成果 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [1][2] - 累计改造城镇老旧小区24万多个，改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个 [2] 城市更新进展与支持 - 城市更新被摆在更突出位置，预计新机制将加快建立，配套金融、财税、土地等支持政策有望落位 [2][3] - 2025年1～9月，房地产相关新增地方专项债发行约6400亿元，同比增长89% [2] - 其中，城镇老旧小区改造、棚户区改造专项债分别为632亿元、1302亿元，涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍 [2] “好房子”建设标准与政策 - 全国强制住宅项目规范已正式实施，包含14项提升要求，如层高提高至不低于3米，4层以上楼加装电梯，楼板隔音要求降低10个分贝 [4] - 建“好房子”重点抓五个方面：好标准、好设计、好材料、好建造、好运维 [5] - 多地持续出台“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则等进行规范 [5] 存量房改造与风险化解 - 住建部正研究通过系统改造使存量老房子升级为符合现代居住标准的“好房子”，聚焦结构安全、节能性能、适老化及数字化改造 [6] - “十四五”期间，全国白名单项目贷款审批金额已突破7万亿元，已有750多万套已售但难交付的住房完成交付 [6] - 司法处置始终把购房人权益置于首位，对违法违规、损害群众利益的企业将坚决查处 [6]

城镇老旧小区改造规模 - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [1] - 加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个 [1] - 增设养老托育等社区服务设施6.4万个 [1] 基础设施与公共空间更新 - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [1] - 打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里 [1] - 新增文化休闲、体育健身场地2800多万平方米 [1] 适老化与无障碍改造 - 实施适老化、无障碍改造小区达5.6万个 [1]

公司治理结构变更 - 新执行委员会于2025年9月29日生效，由七名成员组成，由董事长兼首席执行官Véronique Bédague主持 [1] - 新治理结构聚焦于城市规划、开发和服务式物业三大业务线，旨在推动盈利增长轨迹 [1] - 此次变更是继2025年1月1日实施新的多产品区域组织架构后的更新 [1] 新执行委员会成员任命 - Fabrice Aubert被任命为“新城市服务与解决方案”部门董事长，该部门将在公司发展中扮演重要角色 [2] - Pierre-Henry Pouchelon晋升为副董事总经理，负责财务和发展部门绩效，并自2026年1月1日起领导外部增长部门 [5] - Joris Delapierre被任命为巴黎地区董事总经理，拥有在公司17年的房地产开发经验 [5] - Lionel Séropian被任命为南部地区董事总经理，拥有在公司超过24年的房地产开发经验 [5] - Anne-Laure Joumas被任命为服务式物业部门负责人，拥有超过20年的商业地产经验 [2][5] 公司战略与业务重点 - 新执行委员会负责实施集团战略，首要任务是推广“New Nexity”项目并做出所有必要决策 [1] - 战略目标包括提供全面满足法国各地区当前需求的服务和解决方案，特别是通过推出多学科的“新城市服务与解决方案”部门 [4] - 其他目标包括为个人和机构客户开发最合适的服务和解决方案，并进一步简化和精简决策流程 [4] 公司业务概览与市场地位 - 公司2024年营收为35亿欧元，作为城市运营商在全国范围内开展业务，致力于城市更新并满足地区及客户需求 [3] - 公司利用其作为规划师/开发商和开发商/运营商的二元专业知识，部署区域性的多产品服务和服务范围 [3] - 公司是住房普及的长期倡导者，也是低碳建筑领域的行业领导者，致力于使新建和翻新房地产既经济实惠又可持续 [6] - 2024年，公司被BBCA评为法国第一大低碳项目业主，这是连续第六年获此排名 [7] 公司荣誉与资质 - 在Les Échos和HCG制定的客户关系排名中位列第五 [7] - 被Humpact连续第五年评为行业人力资本发展领导者 [7] - 公司股票符合延期结算服务资格，在泛欧交易所B区和SBF 120指数上市 [7]

资产重组方案 - 公司以1元价格向控股股东电建地产全资子公司转让房地产开发及租赁相关资产与负债 [1] - 拟置出资产包括17项房地产开发租赁业务股权资产及相关应收款项 但保留运营管理相关资产业务 [3] - 交易完成后公司资产总额从207.44亿元降至11.05亿元 降幅94.67% 所有者权益和净利润大幅上升 [6] 战略转型方向 - 公司从房地产开发销售转向商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务 [1][5] - 短期目标成为专业轻资产运营公司 长期目标打造全业态资产管理公司 [11] - 电建地产将负责重资产开发 公司专注轻资产运营 形成内部业务分工 [12] 财务表现变化 - 2024年归母净利润从亏损22.38亿元转为盈利2.25亿元（备考） [6] - 2025年1-4月归母净利润从亏损7.04亿元收窄至亏损2618.24万元（备考） [6] - 2024年末经审计归母净资产为-17.53亿元 导致股票被实施退市风险警示 [7] 历史经营状况 - 公司自2021年起持续亏损 2021-2024年分别亏损11.15亿元、8.23亿元、16.93亿元和22.38亿元 [9] - 2025年上半年亏损8.98亿元 [9] - 控股股东电建地产2023年营收173.66亿元（同比下降54.03%） 亏损12.45亿元 2024年营收123.35亿元（下降28.97%） 亏损扩大至23.07亿元 [10] 业务资源基础 - 商业运营板块运营23个项目 面积132万平方米 拥有四条产品线 [10] - 产业运营板块运营7个项目 面积17万平方米 涵盖产业园酒店等业态 [10] - 长租公寓板块运营5个项目 面积8万平方米 覆盖成都武汉等城市 [10] 行业背景与挑战 - 房地产行业从规模扩张转向精耕细作 多家房企转向轻资产运营模式 [1][12] - 轻资产管理行业竞争激烈 品牌号召力不足 运营效益欠佳 [11] - 城市发展模式转向存量提质增效 为存量资产运营管理提供发展机遇 [11] 股东支持与协同 - 电建地产直接间接持股40.49% 电建集团为实际控制人 [6] - 电建集团承诺分阶段解决同业竞争问题 并可能注入协同资产 [5][6] - 电建集团内部产业项目为公司提供稳定业务来源和发展空间 [12]

宏观经济与汇率 - 人民币汇率近期升值属于"补涨"，2025年前8个月美元指数贬值约10%，而人民币兑美元汇率同期升值幅度仅约2.3%，CFETS人民币汇率指数6月后触底回升至96.57，升值幅度超过同期人民币兑美元汇率 [5] - 国内权益市场升温和美联储偏鸽派表态是人民币汇率上涨的关键触发因素，8月以来国内主要指数录得较大涨幅，吸引海外资金及出口企业结汇资金进入，美联储9月大概率降息25bp抑制美元指数 [6] - 人民币汇率后续或仍偏升值但短期或有震荡，2025年1-7月我国累积近7000亿美元贸易顺差但平均结汇率仅为52.75%，若权益市场持续表现有望提升结汇率，但日本政局动荡等不确定性可能支撑美元指数 [8] - 人民币汇率长期取决于国内经济表现，不宜高估短期升值斜率与幅度，央行可能进行引导防止快速升值不利于出口，汇率波动可能放大 [9] 市场策略与资金流向 - 非宽基ETF规模快速扩张，6-8月净流入达到2279亿元，主题型、行业型、策略型ETF净流入逐月加速，而宽基型ETF连续3个月净赎回1978亿元 [11][12] - 居民资金入市方式由主动基金变为ETF，因ETF产品丰富度高、弹性高、渠道便利性高、费用低、决策成本低，主动管理新发规模上行乏力尽管入市条件具备 [13] - ETF流入强化"龙头"风格，权重股重要性提升，微盘股缺乏ETF产品承接可能呈现主题性、短期性、波动性行情，行业间涨幅差异扩大使得"选行业"可能比"选股"更重要 [15] 光伏行业 - 光伏行业产能严重过剩，硅料至组件各环节名义产能均超1200GW，硅料价格从2022年30万元/吨跌至2025年6月底3.5万元/吨，主产业链上市公司2025年二季度合计扣非净亏损仍超百亿，已连续7个季度亏损 [18] - 反内卷持续深化，工信部等六部门联合召开光伏产业座谈会规范行业竞争秩序，硅料收储方案与行业自律推进，7月以来成交价持续回暖，9月1日多晶硅报价上调至棒状硅55元/千克、颗粒硅49元/千克 [19] - 2025年二季度主产业链各环节仍普遍亏损，专业化企业整体业绩优于一体化企业，硅料、硅片环节持续深度亏损，各家企业净利率均超-10%，辅材环节盈利表现优于主链多数企业实现不亏或微利 [20] 化工行业 - 2025年H1化学原料及化学制品制造业营业收入44635.9亿元累计同比+1.4%，利润总额1814.6亿元累计同比-9%，固定资产投资完成额累计同比-1.1% [23] - 基础化工行业2025年H1实现营收11707亿元同比+3.5%，归母净利润731.7亿元同比+2.7%，销售毛利率17.2%同比+0.47pcts，归母净利率6.3%同比+1.25pcts [24] - 石油石化行业剔除两桶油后2025年H1实现营收8893.7亿元同比-7.3%，归母净利润818.1亿元同比-13.5%，销售毛利率21.3%同比+1.52pcts，归母净利率9.2%同比+0.96pcts [25] 医药公司业绩 - 阳光诺和2025Q2营收3.59亿元同比增长15.73%环比增长55.72%，归母净利润1.00亿元同比增长32.23%环比增长238.91%，毛利率54.87%同比提升1.8pct环比提升8.3pct [28] - 昊帆生物2025H1营收2.70亿元同比增长20.10%，归母净利润7588万元同比增长15.31%，下游以司美格鲁肽、替尔泊肽为代表的GLP-1药物销售快速放量 [32] - 奥锐特2025上半年收入8.22亿元同比+12.50%，归母净利润2.35亿元同比+24.55%，毛利率60.11%同比+5.42pct，多肽原料药快速放量 [36] - 博瑞医药2025上半年收入5.37亿元同比-18.28%，归母净利润1717万元同比-83.85%，研发投入3.48亿元同比+144.07%占营业收入64.83%，BGM0504注射液2型糖尿病和减重两项适应症国内III期临床试验已完成全部入组 [51][53] 食品饮料公司 - 山西汾酒2025H1收入239.6亿元同比+5.4%，归母净利润85.2亿元同比+1.1%，2025Q2收入74.4亿元同比+0.4%，归母净利润18.6亿元同比-13.5%，产品结构下移导致毛利率下降 [40][43] - 五粮液2025H1收入527.7亿元同比+4.2%，归母净利润195.0亿元同比+2.28%，2025Q2收入158.3亿元同比+0.1%，归母净利润46.3亿元同比-7.6%，普五控量挺价效果一般，较低价位产品增长较快影响结构 [45][47] 非银金融公司 - 国联民生并表民生证券后2025H1营业收入40.1亿元同比+269%，归母净利润11.3亿元同比+1185%，经纪业务净收入9.05亿同比+224%，投行净收入5.3亿元同比+214%，投资收益21亿同比+456% [55][56][57] - 兴业证券2025H1营业总收入54.0亿元同比+29%，归母净利润13.3亿元同比+41%，经纪业务净收入12.4亿元同比+34%，投资收益17.7亿元同比+49% [64][65][66] - 财通证券2025H1营业总收入29.6亿元同比-2%，归母净利润10.8亿元同比+17%，经纪净收入8.1亿元同比+42%，投行业务净收入2.2亿元同比-22% [82][83] 煤炭开采公司 - 山煤国际2025H1营业收入96.6亿元同比-31.28%，归母净利润6.5亿元同比-49.25%，2025Q2归母净利润4亿元环比+56.9%，原煤产量1782.1万吨同比+15.86%，吨煤售价519.9元/吨同比-21.26% [59][60] - 广汇能源2025H1营业收入157.5亿元同比-8.7%，归母净利润8.5亿元同比-40.7%，原煤产销量2686.9/2474.1万吨同比+175.1%/+84.9%，天然气产销量34460/152233万方同比-6.0%/-30.1% [69][70] - 平煤股份2025H1营业收入101.2亿元同比-38.0%，归母净利润2.6亿元同比-81.5%，商品煤销量1173.7万吨同比-13.0%，吨煤售价767.3元/吨同比-29.4% [73][74] 商贸零售与地产公司 - 迪阿股份2025H1营收7.86亿元同比+1.0%，归母净利润0.76亿元同比+131.6%，2025Q2营收3.78亿元同比+7.5%，归母净利润0.55亿元同比+1547.9%，销售费用率46.6%同比-9.6pct [77][78] - 大悦城2025年上半年营业收入152.31亿元同比减少5.29%，归母净利润1.09亿元同比由负转正，购物中心实现销售额约220亿元同比增长12.2%，客流量2亿人次同比增长19.6% [85][87]

财务表现 - 2025年上半年公司拥有人应占期间亏损4.11亿港元 较去年同期4.22亿港元亏损收窄2.6% [1] - 每股亏损0.22港元 [1] - 中期股息每股1港仙 [1] 收入状况 - 2025年上半年总收入1.34亿港元 同比下降31.3% [1] - 租金收入总额减少3290万港元 是收入下降主要原因 [1]

评级概况 - 中粮置业投资有限公司2025年度第一期中期票据(品种一)获中诚信国际"AAA"评级 [1] - 公司信用水平在未来12-18个月内将保持稳定 [2] 股东与股权结构 - 公司成立于2007年2月 由中粮集团全资设立 [2] - 2009年中粮集团将所持公司100%股权转让至大悦城地产子公司佑城有限公司 [2] - 2016年8月大悦城地产以总价92.89亿元出售公司间接控股股东利运有限公司等3家公司49%股权予房地产核心基金 [2] - 2019年2月明毅有限公司将持有的大悦城地产已发行股本总额64.18%的控制权益转让至大悦城控股 [2] 业务运营 - 公司主要从事4家大悦城购物中心及写字楼中粮置地广场的出租运营及相关物业的开发销售 [2] - 2024年公司实现营业总收入23.69亿元 其中投资物业租金及相关收入22.42亿元 [2] 优势分析 - 股东背景雄厚且对公司支持力度较强 [1] - 持有物业组合具有显著的区域市场地位和品牌优势 [1] - 运营管理能力保持较好水平 [1] - 财务杠杆及偿债指标有所优化 [1] 行业环境 - 经济放缓趋势下零售商业面临经营压力 可能对公司经营及整体信用状况造成影响 [1]