智通财经12月19日（编辑 杨斌）REITs的打新热潮逐渐退却，今日出现了2025年首单上市即破发的 REITs项目。业内分析指出，打新收益下降一方面是受到了下半年二级市场整体偏弱的影响，另一方 面，REITs一级市场询价上下限今年逐渐放宽，使得定价变得充分，一二级市场价差收窄。 华夏安博仓储REIT由国际物流巨头Prologis, L.P.（中文名称"安博公司"）发行，是今年第二单在中国上 市的外资知名REITs项目。在网下询价阶段，华夏安博仓储REIT的网下投资者拟认购数量总和为198.1 亿份，为初始网下发售份额（0.84亿份）的235.8倍。公众发行阶段则是一日售罄，公众认购倍数为17.1 倍。 今日，华夏安博仓储REIT正式上市。不过，开盘时分华夏安博仓储REIT即罕见地跌破了发行价，此后 震荡下跌。最终，华夏安博仓储REIT上市首日收于5.499元，较发行价6.121元下跌了10.16%。 第三方评级机构YY评级指出，网下投资者认购热情不减，但公众投资者认购热度已有下滑。事实上， 受二级市场持续走弱影响，上月中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日险破发。 从今年REITs上市后的表现来看，数据中心 ...

新华财经上海12月18日电（记者杨溢仁）2025年，在基础设施REITs常态化发行的大背景下，保租房 REITs作为民生属性与金融属性兼具的重要品种，经历了规模扩容与行情起伏的双重考验，正逐步成为 资本市场关注的核心赛道之一。 展望2026年，保租房REITs板块能否延续高速扩容态势？机构看多心态会否扭转？各机构投资布局应关 注哪类标的？ 行情先扬后抑 2025年，我国保租房REITs市场在一级发行端延续了扩容态势，二级市场则呈现出了显著的"先扬后 抑"特征，整体展现出强韧性与阶段性波动并存的特点。 就一级市场来看，新发行与扩募形成了双轮驱动格局，市场规模持续攀升。有公开数据显示，截至2025 年中期，上市保租房REITs数量增至8只，发行总规模达130.93亿元，总市值接近200亿元。全年来看， 2025年保租房REITs新增上市项目2单，同时扩募进程加速推进，华夏北京保障房REIT于6月25日完成扩 募份额上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居 REIT等多只产品也已提出扩募计划并推进相关流程。 值得一提的是，2025年保租房REITs的一级市场发行延续 ...

行业与公司 * 行业为中国公募REITs市场[2] * 公司类型涵盖底层资产项目公司 涉及产业园 能源基础设施 保障性租赁住房 水务 仓储物流 消费基础设施 高速公路 市政环保等领域[1][2][7][13][19][20] 核心观点与论据 市场现状与政策支持 * 中国公募REITs市场发展四年多 市值超过2000亿元 支数超过70支 2021年至2025年8月规模复合增速达15%[2] * 潜在项目储备超过270个 主要集中在产业园 能源基础设施 保障性租赁住房和水务领域[1][2] * 政策体系不断优化 发改委782号文将扩募要求由上市满10个月降至满6个月 并允许不同资产类型混装[1][2] * 发改委720号文对资产分类管理 预计对2026年发行量产生积极影响[27] 产品结构与核心规则 * 产品结构为表层公募基金 中间层ABS 底层SPV或项目公司 封闭式基金需通过二级市场交易退出[3][4] * 核心规则包括募集资金80%以上投资于基础设施ABS 分红比例不低于年度可分配金额的90% 总资产不得超过净资产的1.4倍[5] 估值方法与定价因素 * 估值定价从一级发行传导至二级 一级发行采用收益法DCF模型 关键要素为未来现金流 折现率和收益期限[1][5][6] * 产权类REITs更看重分派率 结合P/NAV 经营权类偏向IRR 结合PV指标[8] * 定价受实际业绩稳定性 剩余收益期限 条款设计影响 如原始权人自持份额补足条款是加分项[22] * 土地使用权续期的不确定性及成本是估值需考虑的因素[6] 投资者偏好与行为 * 券商自营资金偏好分红率较高的产业园和部分能源类项目[7] * 保险资金倾向于长期基本面稳健的保租房和消费基础设施板块 2025年仓储物流板块因配置需求增加表现较好[7] * 投资者结构中券商自营资金占比上升 保险资金占比下降[5] * 主力持仓机构在市场下跌和反弹过程中可能并未卖出 可通过筹码集中度和尾盘拉涨现象解读其行为[23] 市场行情与催化因素 * 二级市场行情受基本面和无风险收益率变化催化 例如2022年扩募政策行情和2023年初疫情政策放开后的春节行情[11] * 2024年底长期利率下行引发2025年初资产方情绪高涨和持续上涨行情[11][12] * 2021年至2024年REITs指数与股指相关性多数时间高于与债指的相关性 2025年保租房 市政环保 消费能源板块与债指相关性较强[13] 投资策略与风险管理 * 主要投资交易策略包括战略配售 打新套利 次新股交易 分红交易 解禁事件交易和扩募交易[24][26] * 打新套利是2025年最拥挤策略 但收益随一二级估值差收敛可能变得微不足道[24] * 板块轮动策略通过每10个交易日调仓可优化组合表现 领涨组和落后组在20日调仓维度下相对跑赢市场[18] * 市场情绪指数合成换手率等指标 超过80为亢奋 低于20为低迷 可用于辅助低买高卖策略[16] * 需关注板块拥挤度 部分板块在热度过高后会出现较大回撤[17] * 四季度将迎来大规模解禁 在上行阶段为利好机会 下跌阶段则偏负面[26] 相对价值与表现评估 * 可通过产权加权分派率与实债利差评估REITs相对债券价值 当前利差处于200~250 BP的合理区间[15] * 通过产权加权分派率与中证红利指数股息率息差评估相对红利股价值 息差在-100 BP以内时值得关注[15] * 在经济偏弱复苏环境中 REITs被划为弱周期或抗周期资产 但在强增长环境下可能转变为强周期资产[14] * 量化多因子策略使用出租率 运营收入等合成因子 回测显示每年跑赢大盘但波动和回撤风险较大[25] 其他重要内容 市场微观结构 * 一级发行定价流程包括确定网下询价区间 收集报价后参考中位数和加权平均数确定发售单价[9] * 近期一级市场询价区间上限从10%-15%扩大到20%[10] * 筹码分布可判断市场认可度 市价高于二级筹码平均成本表明获利比率高 上市时间长但市价低于发行价则形成阻力[21] 资产细分与定价差异 * 保障房 仓储和产业园等内部资产分派率溢价差异明显 2023年保租房因稳定性被优先抄底 分派率保持低位[19] * 仓储物流因京东降租事件超跌 2025年认可度提升 分派率压缩至比产业园更低[19] * 高速公路资产因车流量相关性高需要更高风险补偿 市政环保因政府兜底能力IRR交易位置较低[20] 发展趋势与机会 * 市场规模发展将增强流动性 提升流动性溢价 对配置盘形成长期支撑[27] * 多元化投资者结构和资产类型增加分散配置机会 提高夏普比[27] * 管理能力提升及定价制度完善将使主动管理人获得溢价[27]

市场整体表现 - 上证指数在2025年10月最后一周短暂突破4000点，带动REITs板块反弹，部分REITs二级市场价格创1个月以来新高 [1] - 中证REITs权益指数单周微幅上涨0.06%，中证REITs（收盘）指数单周涨幅达1.45% [2] - 已上市76支REITs中，单周涨幅超过2%的有14个，下跌幅度超过2%的有8个，最大单周跌幅超过7% [2] - 华夏合肥高新REIT在2025年10月31日单日下跌幅度超过5.47%，成交金额达到4303.67万元，单日波动幅度和成交量创2个月以来新高 [2] 新股上市风格转变 - 华夏中海商业REIT于2025年10月31日首发上市，收盘涨幅3.29%，与2025年此前新上市REITs动辄10%以上的涨幅形成较大差异 [4] - 2025年以来，中航易商仓储REIT、华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储REIT和南方顺丰物流REIT上市首日涨幅在10%和20%之间，其余15支新上市REITs首日涨幅均超过25%，其中9支涨幅达到30% [4] - 新股定价接近询价区间上限，计算募集资金规模相较发行时拟募集资金规模达19.08%的溢价，透支二级市场成长空间 [4] 分派率分析 - 目前二级市场价格计算下的分派率已处在REITs分派率的最低值附近，二级市场价格处在波动区间值的上限 [5] - 以2025年10月31日收盘价计算，产业园领域REITs平均分派率为4.45%，与行业中间值相比还有12.28%的空间 [7] - 仓储物流领域REITs平均分派率为4.04%，与行业中间值相比还有23.73%的空间 [7] - 保障房领域REITs平均分派率为2.99%，与行业中间值相比还有26.93%的空间 [7] - 消费领域REITs平均分派率为3.69%，与行业中间值相比还有21.79%的空间 [7]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持评级 [2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比 [5] - 板块具备较好的投资机会 [5] 市场动态与产品发行 - 华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市，为中国第75单公募REITs [6][14] - 华夏凯德商业REIT拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [6][14] - 华夏中海商业REIT将于2025年10月13日至10月14日正式发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元，其中面向公众发售0.27亿份 [6][14] - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区广佛极核 [6][14] - 华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，当前共有11只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [8][59][60] 市场表现回顾 - 2025年第41周，中证REITs（收盘）指数为826.77，同比上涨5.76%，环比下跌0.27% [5][7][16] - 2024年年初至今，中证REITs（收盘）指数累计上涨9.3%，同期沪深300指数累计上涨34.56%，累计超额收益为-25.26% [7][16] - 2025年第41周，中证REITs全收益指数为1058.71，同比上涨12.09%，环比下跌0.26% [5][7][21] - 2024年年初至今，中证REITs全收益指数累计上涨22.85%，累计超额收益为-11.71% [7][21] - 2025年第41周，REITs市场成交量达1.5亿份，同比下降68.88%；成交额达7.02亿元，同比下降64.22%；区间换手率为0.62%，同比下降2.63个百分点 [5][7][26] - 近30日REITs市场成交总量达33.53亿份，同比下降24.08%；成交总额达153.31亿元，同比下降22.65%；近30日平均区间换手率为0.49%，同比下降21.09个百分点 [31] 细分板块表现 - 2025年第41周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房-0.66%、环保+0.17%、高速公路-0.05%、产业园区-0.41%、仓储物流-0.27%、能源-0.65%、消费-0.93% [5][7][36] - 2025年第41周，各板块REITs一月涨跌幅分别为：保障房-2.14%、环保-4.16%、高速公路-2.98%、产业园区-0.99%、仓储物流-0.32%、能源-2.15%、消费-2.91% [5][7][36] - 当周涨幅靠前的个券为：富国首创水务REIT上涨0.52%、国金中国铁建REIT上涨0.48%、嘉实物美消费REIT上涨0.34% [55][56] - 当周跌幅靠前的个券为：嘉实中国电建清洁能源REIT下跌2.65%、红土创新深圳安居REIT下跌1.76%、华夏金茂商业REIT下跌1.63% [55][56]

投资事件概述 - 财信人寿投资约5000万元参与华夏凯德商业REIT战略配售，该REIT上市首日涨幅达12.63% [1] - 财信人寿是此次REIT发行中最大份额的外部投资人 [1] - 此次投资是公司深化在湘投资、服务湖南实体经济的实践 [1] REIT项目基本面 - 华夏凯德商业REIT是境内首单外资消费REITs [1] - 其首发重要资产为位于湖南省长沙市的“长沙凯德广场・雨花亭”项目，总建筑面积7.5万平方米，出租率约97% [1] - 项目基本面坚实，收入稳定且构成多元 [1] 公司投资战略转型 - 公司在不动产与基础设施投资领域持续推进战略转型 [1] - 投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品 [1] - 投资策略从传统商办领域拓展至公用事业、能源、保租房、数据中心等战略赛道 [1] - 公司已参与市场上超40%的REITs标的，实现了13类基础设施资产的全品类首单覆盖 [1] - 公司当前持仓规模在中小保险公司中处于领先位置 [1] 未来发展规划 - 未来公司将在财信金控集团支持下，充分发挥多牌照协同优势 [2] - 公司将携手合作伙伴，深入挖掘湖南省内优质项目投资机会 [2] - 公司计划持续加大在湘投资和引资入湘力度，为地方经济高质量发展注入长期金融活水 [2]

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[5][60] 市场动态与项目进展 - 华夏中海商业资产REIT于9月22日通过审核，基础设施项目为佛山映月湖环宇城项目，独用宗地面积35,339.12平方米，总建筑面积153,478.85平方米[6][14][15] - 中信建投沈阳国际软件园REIT于9月23日获批，为东北首单公募REIT，项目涵盖13栋产业楼宇，产权建筑面积合计20.12万平方米[6][14][15] - 共有12只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃，包括华夏安博仓储物流REIT等新通过审核产品[8][56][59] 市场表现数据 - 中证REITs（收盘）指数为831.45，同比上涨6%，环比下跌0.83%，2024年年初至今累计上涨9.92%，累计超额收益-22.7%[5][7][16] - 中证REITs全收益指数为1064.42，同比上涨12.63%，环比下跌0.65%，2024年年初至今累计上涨23.52%，累计超额收益-9.1%[5][7][20] - 本周REITs市场成交量达3.88亿份，同比下降16.92%，成交额达18.6亿元，同比下降1.06%，区间换手率1.63%，同比-1.54个百分点[5][25] - 近30日REITs市场成交总量37.52亿份，同比下降9.33%，成交总额166.89亿元，同比下降11.49%，平均区间换手率0.55%，同比-11.63个百分点[30] 分板块表现 - 消费类REITs单周下跌1.43%，单月累计上涨1.56%，为各板块中月度表现最佳[5][7][35] - 保障房REITs单周下跌1.49%，单月上涨0.31%[5][7][35] - 环保类REITs单周下跌0.09%，单月下跌3.29%[5][7][35] - 高速公路类REITs单周下跌1.73%，单月下跌2.77%[5][7][35] - 产业园区类REITs单周下跌0.65%，单月下跌1.21%[5][7][35] - 仓储物流类REITs单周下跌0.43%，单月上涨0.91%[5][7][35] - 能源类REITs单周下跌0.60%，单月下跌0.82%[5][7][35] 个股表现 - 中信建投国家电投新能源REIT周涨幅0.98%，中航京能光伏REIT周涨幅0.65%，国泰君安东久新经济REIT周涨幅0.52%，涨幅靠前[52][55] - 易方达深高速REIT周跌幅4.15%，中信建投明阳智能新能源REIT周跌幅4.03%，国泰君安城投宽庭保租房REIT周跌幅3.01%，跌幅靠前[52][55]

市场表现 - 中证REITs全收益指数本周上涨1.49% 结束连续三周下跌趋势 [1][4] - 8月前三周中证REITs全收益指数累计下跌3.53% [2] - 消费基础设施板块本周领涨 华安百联消费REIT涨幅达6.58% [5][7] 板块分化特征 - 保障性租赁住房板块8月领跌市场 中金厦门安居REIT最大跌幅超10% [2] - 债性较强板块（保障房 市政环保）跌幅较大且修复较慢 [7] - 股性较强板块中消费与新型基础设施类呈现跌幅与修复双高特征 [7] 价格变动明细 - 8月跌幅前五REITs：中金湖北科投光谷REIT(-7.26%) 红土创新深圳安居REIT(-7.13%) 招商高速公路REIT(-6.65%) 华泰苏州恒泰租赁住房REIT(-6.48%) 中金厦门安居REIT(-6.42%) [3] - 本周涨幅前五REITs：华安百联消费REIT(6.58%) 国泰君安济南能源供热REIT(6.45%) 嘉实物美消费REIT(5.03%) 汇添富上海地产租赁住房REIT(5.00%) 华夏北京保障房REIT(4.63%) [7] 影响因素分析 - REITs市场与中债国债财富指数收益率高度正相关 相关系数达0.64 [2] - 保障性租赁住房板块走势同国债收益率具有更强相关性 [4] - 份额解禁对项目形成扰动 华夏首创奥莱REIT将解禁3.28亿份占全部份额41% [4] 机构观点 - 中金公司认为本轮回调主因市场估值高位下长端利率波动引发止盈交易 [2] - 华西证券认为若债市企稳保障性租赁住房板块性价比或开始显现 [4] - 消费基础设施REITs被上交所认定为REITs体系关键组成部分 [8] 后市展望 - REITs市场处于二季报至三季报业绩真空期 分母端影响较大 [8] - 部分绩优项目或进入配置型资金逐步左侧介入窗口 [8] - 交易型资金等待估值回调充分和解禁影响确认等催化剂 [8]

REITs市场评价差异 - 部分知名REITs(如VNQ)被严重高估 [1] - 规模较小且知名度较低的REITs存在低估现象且值得更多关注 [1] 投资研究投入 - 公司每年投入超过100,000美元及数千小时研究高盈利投资机会 [2] - 研究成果以远低于成本的价格提供房地产投资策略 [2] 会员服务成效 - 投资策略已获得500余条五星好评 [2] - 现有会员正持续获得收益回报 [2] 最新投资机会 - 2025年8月最新优选投资标的已发布 [1] - 即时加入可获取相关投资机会 [1]

南方万国数据中心REIT上市 - 南方万国数据中心REIT为全国首批、上交所首单数据中心REITs，底层资产为江苏昆山国金数据云计算数据中心项目 [1] - 底层资产近三年签约率100%，计费率超92%，2025年预测年化现金流分派率5.07% [1] - 项目实现可再生能源使用比例100%，电源使用效率(PUE)区域领先，募集规模24亿元 [1] 底层资产运营与资金用途 - 净回收资金将用于原始权益人及其关联方的数据中心建设，提升算力供给 [1] - 项目通过绿电交易实现100%可再生能源使用，体现绿色金融属性 [1] REITs市场发展现状 - 上交所REITs常态化发行加速，截至8月8日累计49单首发上市 [2] - 2024年推出消费设施、水力发电、跨海大桥等首批/首单REITs，形成规模效应 [2] - 2024年沪市REITs分红超60次，金额近60亿元，同比增32% [2] 市场示范意义 - 为数据中心行业提供"募投管退"全周期解决方案，推动科技/绿色/数字金融创新 [2] - 8单REITs发布扩募公告，3单获批，资产上市平台功能强化 [2] 未来发展方向 - 上交所将加快REITs常态化发行，提升规范运作水平，完善市场生态 [3]