步行街（商圈）是城市商业的发源地和核心区。近年来，我国先后确认19条全国示范步行街、20个全国 示范智慧商圈，不断推动现有步行街（商圈）设施改造和业态升级，抓住步行街（商圈）发展的"小切 口"，做好经济高质量发展的"大文章"。数据显示，2024年，全国示范步行街（商圈）共实现客流量超 4000亿人次、营业额超5000亿元，创造就业岗位超80万个，为各地促消费、扩内需、稳就业提供了有力 支撑。 商务部流通发展司一级巡视员张祥介绍，商务部将加强工作指导，优中选优、动态管理，稳妥有序推进 全国步行街（商圈）示范创建工作，把步行街（商圈）打造成当地居民常来的"会客厅"、外地游客必到 的"打卡地"、国际旅客了解中国的"新窗口"。 城市商业贴近百姓生活，是集聚优质商业资源、满足居民日常购物休闲需求的重要平台，更是优化消费 环境、创造消费需求、提升消费体验的重要载体。商务部等5部门近日联合出台《城市商业提质行动方 案》（以下简称《方案》），提出要结合城市更新，实施城市商业提质行动，构建以全国示范步行街 （商圈）为引领、特色商业街区为支撑、一刻钟便民生活圈为基础，布局合理、设施齐全、业态丰富、 供给优质、安全便利的城市商业体 ...

10月29日，商务部等五部门发布了《城市商业提质行动方案》(下称《方案》)，从完善城市商业布局体 系、推动城市商业业态升级、丰富优质商品服务供给、强化城市商业运行保障、优化城市商业空间利 用、完善城市商业发展规划、健全城市商业管理体制等方面提出21项主要任务，提升商品和服务消费， 充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。 《方案》提出，完善网络布局，推动步行街(商圈)设施改造和业态升级，创新发展特色商业街区，扩围 升级一刻钟便民生活圈；同时，要面向不同层级领域消费需求，培育品质业态、布局专业业态、加强保 障业态，促进线下线上融合发展。 "随着经济社会的快速发展，消费者需求变得更加多元化、个性化、品质化，我们持续创新业态、丰富 供给、改善服务。"商务部流通发展司一级巡视员张祥指出，本次《方案》强调将商业发展与人民美好 生活需要相融合。例如，面向传统历史、特色文化、潮玩文娱等功能需求，《方案》提出要发展特色商 业街区，打造承载历史记忆、独具地域特色、新兴业态集聚的消费场景。 近年来，部分地方出现商业营业用房空置现象，造成资源浪费。《方案》明确提出要优化城市商业设施 供给，对主要商圈、步行街、商业综合体坪效及出租 ...

文章核心观点 - 商务部等5部门联合发布《城市商业提质行动方案》，旨在通过七大方面21条任务构建布局合理、设施齐全、业态丰富、供给优质、安全便利的城市商业体系，以提振消费、扩大内需、稳定就业和保障民生 [1] 完善网络布局与设施改造 - 推动步行街（商圈）设施改造和业态升级，创新发展特色商业街区，扩围升级一刻钟便民生活圈 [1] - 开展存量商业设施“一店一策”改造，鼓励多元业态创新，强化新兴技术赋能 [2] - 住建部在106个社区开展完整社区建设试点，改造养老、托育、便利店等各类服务设施2200余个 [4] - 住建部会同国铁集团在5个城市开展老旧火车站与周边街区统筹实施更新改造试点 [4] 推动业态升级与融合发展 - 面向不同层级领域消费需求，培育品质业态、布局专业业态、加强保障业态，促进线下线上融合发展 [1] - 支持“商业+旅游”、“商业+文化”融合发展，引导城市商业设施与旅游景点、历史建筑、演艺场馆等协同联动 [5] - 鼓励利用城市存量商业设施、老旧厂房、老旧街区、历史建筑、工业遗产等存量空间，发展文化娱乐、创意设计、数字艺术、沉浸式体验、旅游演艺等业态 [5] - 引导特色商业街、创意街区、旅游休闲街区、夜间文旅消费集聚区等街区创新发展，培育大型商业综合体 [5] 丰富优质商品与服务供给 - 扩大国际精品、国货潮品、外贸优品等多元化商品供给 [1] - 深化商旅文体健融合发展，推动高品质商品和高质量服务融合互促 [1] 优化商业空间利用与规划 - 结合城市国土空间总体规划和城市更新专项规划，科学规划布局城市商业网点，动态优化商业设施供给 [2] - 自然资源部在全国297个地级及以上城市的城区监测范围内，采集零售商业场所的空间位置、占地范围、建筑面积等数据，为规划优化和商业用地调控提供支撑 [3] - 开展低效用地再开发试点，允许试点城市优化存量商业土地利用，支持低效商业用地转型，推动土地混合开发和用途合理转换 [3] - 住建部将城市体检范围扩展到499个城市，摸清商业服务设施短板，依据体检结果编制实施城市更新专项规划 [4] 强化运行保障体系 - 加强生活必需品流通保供体系和商务领域“平急两用”公共基础设施建设 [1] - 健全再生资源回收体系和二手商品流通渠道 [1] - 指导各地运用专项债券资金开展土地储备工作，收回收购包括商业服务业用地在内的闲置存量土地 [3]

本报记者 刘萌 《方案》提出，强化财政支持。支持现代商贸流通体系试点城市统筹使用中央财政资金，推动城市商贸流通企业开展运营 和服务设施设备改造，丰富门店网点布局。根据商贸流通行业特点和发展规律，落实小微企业税费优惠政策，引导企业诚信纳 税、合规经营，支持城市商业小微企业创新发展。发挥各类金融机构作用，丰富金融产品和服务，支持符合条件的商业地产项 目发行不动产投资信托基金（REITs），为城市商业提质提供长效融资支持。 （编辑 何帆） 《方案》提出动态优化城市商业设施供给。对此，自然资源部国土空间规划局副局长李亮表示，为解决商业用房空置率较 高等问题，自然资源部积极研究出台相关规划、土地政策措施，支持地方盘活存量商业用房，促进实体商业高质量发展。 会上，李亮介绍了盘活存量商业用房用地，促进实体商业发展的政策举措。其中提到，开展低效用地再开发试点。允许试 点城市优化存量商业土地利用，并明确允许按新规划用途自行改造或联合改造、支持低效商业用地转型等具体举措，推动土地 混合开发和用途合理转换。 "城市商业是城市发展水平和经济活力的具体体现。"张祥表示，下一步，我们将持续优化公共服务、规范市场秩序，统筹 运用相关资金和 ...

行业投资评级 - 报告对商业零售行业给出“看好”评级 [4] 核心观点 - 2025年1-8月社零总额累计32.39万亿元，同比增长4.6%，经济整体保持稳中有进态势 [3] - 线上消费延续强劲增长态势，1-8月全国网上零售额累计10.0万亿元，同比增长9.6%，其中实物商品网上零售额8.1万亿元，同比增长6.4%，线上渗透率25.6% [3] - 25Q3内需平稳增长，建议重视具有高业绩确定性标的，随着年末及春节旺季来临，悦己、社交等新消费热度有望提升 [4] - 平台发力即时零售/AI，中期将形成新增长驱动 [4] 电商板块 - 阿里巴巴：形成电商+科技+互联网平台产品的业务矩阵，通过积极扩张即时零售业务推动远近场电商业务协同，加大云和AI基础设施的资本开支，AI战略价值进一步深化，预计2QFY26收入达2528亿元，同比增长6.9%，Non-GAAP归普净利润128亿元，同比下滑65% [4] - 京东：预计Q3京东零售收入维持双位数增长，毛利率提升驱动利润率进一步提高，外卖UE进入改善通道，预计25Q3收入同比增长10.8%至2884亿元，调整后归母净利润同比下滑75%至33.5亿元 [4] - 美团：持续投入以巩固市场份额，海外业务加速扩张，预计25Q3收入同比增长2.3%到957亿元，经调整净亏损119亿元 [4] - 拼多多：持续培育商家生态与优化用户体验，出海业务稳步扩张，推动平台高质量增长，预计25Q3收入同比下滑1.6%至957亿元，经调整净利润下滑14.0%至237亿元 [4] 黄金珠宝板块 - 金价突破历史新高，品牌分化持续，国潮高端饰品及时尚金需求领跑，传统黄金珠宝品牌销售稳步修复，1-8月金银珠宝类社零消费同比增长11.7% [4] - 老铺黄金：高端商圈点位持续突破，海外新加坡首店战略价值突出，预计业绩增长显著优于行业 [4] - 菜百股份：7-9月金条销售预计平稳增长，7-8月金价相对稳定下金饰需求有所修复，预计25Q3收入同比增长5-15%，归母净利润同比0-10% [4] - 周大生：持续完善渠道精细化管理、产品设计创新能力，国家宝藏系列新品研发加快推进，转珠阁发力布局年轻化市场，预计25Q3收入同比-20%到-10%，归母净利润同比-10%至5% [4] - 老凤祥：品牌与渠道力较强，借力IP联名打破圈层壁垒，拓展年轻客群触达，预计25Q3收入实现同比5%至15%，利润实现同比-5%至10% [4] 零售商业板块 - 小商品城：新市场招商表现符合预期，Chinagoods和义支付均实现规模与收益双效提升，进口业务稳步推进，据公司公告，25Q3公司实现收入同比39%，归母净利润同比100.52% [4] - 名创优品：坚定推进大店战略，全方位布局自有IP孵化，海外门店稳定扩张，预计25Q3收入57亿元，同比增长26%，调整后净利润7.8亿元，同比增长13.4% [4] - 永辉超市：调改门店销售额贡献占比提升，Q3仍有闭店影响，同时供应链持续深化改革，发力自有品牌建设，预计有望加快进入成果释放期，预计Q3归母净亏损-5到0亿元 [4] - 重庆百货：稳步推进百货和超市门店调改，马消经营优质持续贡献投资收益，预计25Q3归母净利润同比增长0-5% [4] 投资分析意见 - 建议关注聚焦核心主业、坚定投入AI和即时零售的电商（阿里巴巴、京东、美团、拼多多） [4] - 金价快速上行，产品力领先及一口价占比高的优质黄金珠宝品牌（老铺黄金、莱绅通灵、曼卡龙、菜百股份、老凤祥、周大生） [4] - 数智化转型的综合贸易服务商（小商品城） [4] - 强化IP战略布局的消费品牌（量子之歌，名创优品） [4] - 转型升级的白货超市（大商股份、永辉超市、重庆百货） [4]

行业投资评级 - 报告对商业零售行业持“看好”态度 [5] 核心观点 - 2025年1-8月社会消费品零售总额累计为32.39万亿元，同比增长4.6%，经济整体保持稳中有进态势 [5] - 线上消费延续强劲增长态势，2025年1-8月全国网上零售额累计达到10.0万亿元，同比增长9.6%，其中实物商品网上零售额为8.1万亿元，同比增长6.4%，线上渗透率达25.6% [5] - 25Q3内需平稳增长，建议重视具有高业绩确定性标的，随着年末及春节旺季来临，悦己、社交等新消费热度有望提升，平台发力即时零售/AI，中期将形成新增长驱动 [5] 电商板块 - 阿里巴巴：形成电商+科技+互联网平台产品的业务矩阵，通过积极扩张即时零售业务推动远近场电商业务协同，加大云和AI基础设施的资本开支，预计2QFY26收入达2528亿元，同比增长6.9%，Non-GAAP归普净利润为128亿元，同比下滑65% [5] - 京东：预计Q3京东零售收入维持双位数增长，毛利率提升驱动利润率进一步提高，外卖UE进入改善通道，预计25Q3收入同比增长10.8%至2884亿元，调整后归母净利润同比下滑75%至33.5亿元 [5] - 美团：持续投入以巩固市场份额，海外业务加速扩张，预计25Q3收入同比增长2.3%到957亿元，经调整净亏损达119亿元 [5] - 拼多多：持续培育商家生态与优化用户体验，出海业务稳步扩张，推动平台高质量增长，预计25Q3收入同比下滑1.6%至957亿元，经调整净利润下滑14.0%至237亿元 [5] 黄金珠宝板块 - 2025年1-8月金银珠宝类社零消费同比增长11.7% [5] - 老铺黄金：高端商圈点位持续突破，海外新加坡首店战略价值突出，预计业绩增长显著优于行业 [5] - 菜百股份：7-9月金条销售预计平稳增长，7-8月金价相对稳定下金饰需求有所修复，预计25Q3收入同比增长5-15%，归母净利润同比0-10% [5] - 周大生：公司持续完善渠道精细化管理、产品设计创新能力，预计25Q3收入同比-20到-10%，归母净利润同比-10%至5% [5] - 老凤祥：公司品牌与渠道力较强，借力IP联名打破圈层壁垒，拓展年轻客群触达，预计25Q3收入实现同比5%至15%，利润实现同比-5%至10% [5] 零售商业板块 - 小商品城：新市场招商表现符合预期，Chinagoods和义支付均实现规模与收益双效提升，进口业务稳步推进，据公司公告，25Q3公司实现收入同比39%，归母净利润同比100.52% [5] - 名创优品：坚定推进大店战略，全方位布局自有IP孵化，海外门店稳定扩张，预计25Q3收入57亿元，同比增长26%，调整后净利润7.8亿元，同比增长13.4% [5] - 永辉超市：调改门店销售额贡献占比提升，Q3仍有闭店影响，同时供应链持续深化改革，发力自有品牌建设，预计有望加快进入成果释放期，预计Q3归母净亏损-5到0亿元 [5] - 重庆百货：稳步推进百货和超市门店调改，马消经营优质持续贡献投资收益，预计25Q3归母净利润同比增长0-5% [5] 投资分析意见 - 建议关注聚焦核心主业、坚定投入AI和即时零售的电商（阿里巴巴、京东、美团、拼多多） [5] - 金价快速上行，产品力领先及一口价占比高的优质黄金珠宝品牌（老铺黄金、莱绅通灵、曼卡龙、菜百股份、老凤祥、周大生） [5] - 数智化转型的综合贸易服务商（小商品城） [5] - 强化IP战略布局的消费品牌（量子之歌，名创优品） [5] - 转型升级的百货超市（大商股份、永辉超市、重庆百货） [5]

消费趋势转变 - 消费主力转变为Z世代和千禧一代，其消费决策的关键影响因素从产品实用性转向情绪价值[3] - 近三成受访年轻人会因为"情绪价值疗愈身心"而进行消费，消费模式正转变为同时注重情绪价值和经济价值的"新消费"模式[6] - 高端与否不再是唯一标准，品牌的内容力、话题性、消费者认同及情绪价值提供能力变得更为重要[7] 线下商业体验升级 - 零售空间未来将不仅是交易场所，更要成为提供独特体验和情感连接的平台[4] - 品牌通过打造复合业态（如展览、餐饮、零售叠加）来提升消费体验，例如"路易号"项目带动游客平均停留时长达到2.5小时，远超过传统零售门店的45分钟，开放首周客流量达平日3倍[9] - 商业体通过引入具有话题性的品牌和活动（如泡泡玛特、Jellycat快闪店、IP特展）来聚客，核心在于为消费者提供更多停留的理由[7] 品牌战略调整 - 品牌不再满足于单一零售功能，新开门店倾向于大面积、跨品类、重体验、全产品线，以构建社群并与消费者产生更多共鸣[10] - 即便是奢侈品品牌，在周期性调整后也开始尝试丰富消费者体验，如举办文化对谈、打造限时主题街区等[9] - 潮玩及杂货品牌在线下积极布局，例如截至2025年6月，16家潮玩及杂货品牌在上海共有357家门店开业运营[10] 线下渠道价值重估 - "新消费"浪潮中的代表品牌（如老铺黄金、泡泡玛特、蜜雪冰城）共同特点是几乎全部仰赖实体店，而非在线平台[10] - 越来越多的线上品牌开始转向线下，例如互联网服饰品牌蕉内从2020年起已在数十个城市开出60多家门店，因用户看重"眼见为实"[11] - 纯线上品牌急于寻找实体店选址，证明线下实体零售的重要性和影响力依然存在[11]

公司战略与项目 - 王府井集团在"一店一策"策略下将友谊商店升级改造作为2023年重要项目之一 [1] - 改造后友谊商店于2025年5月开始试营业并于2023年9月23日正式开园 [1] 商业改造特色 - 友谊商店保留原有建筑风貌和历史元素同时注入现代设计语言和商业理念 [1] - 项目创造独特时间交错感让消费者在当下体验中感受历史温度 [1] - 采用北京独具一格的花园院落式建筑形态 [1] 业态布局与招商 - 涵盖餐饮、休闲娱乐、新生活方式、潮流文化、健康医美等多重业态 [1] - 以100%首店及定制店的阵容构建商业生态 [1] - 打造"城市自在生活圈"沉浸式场景 [1] 运营表现与社会影响 - 试营业期间在社交平台引起热烈讨论成为KOL和潮人探店打卡地 [1] - 创造从"早咖夜酒"到文化体验的全时段运营生活场景 [1] - 通过休闲饮食和社交聚会功能激活建外地区商业价值与消费潜力 [1]

国际消费促进举措 - 深圳启动国际友好消费购活动 聚焦国际化 便利化 品质化三大核心 推出19家国际友好消费商圈和消费地图[1][3] - 19家标杆商圈覆盖前海 罗湖 南山 福田等核心区域 包括深圳万象城 K11 ECOAST 前海壹方城等 提供多语种服务 国际支付和离境退税便利[1][3] - 消费地图涵盖机场商圈 华强北商圈 福田中心区商圈 东门商圈等商文旅融合地点 结合深港消费热潮[3] 支付与消费数据 - 深圳建立境外人员便利化支付新体系 包含户 卡 码 币 包要素 形成跨境支付服务组合拳[4] - 2024年1-6月外籍人员在深非现金支付8587万笔 金额118亿元 主要消费领域为商超购物和餐饮美食[5] - 韩国 美国 新加坡为前三大客源国 贡献近三成消费额 老挝和蒙古消费额同比分别增长150倍和23倍[5] 离境退税发展 - 深圳推行即买即退离境退税政策 采用一单一包便利模式 拥有超过1000家退税商店和12个即买即退商圈 规模全国前列[5] - 2024年上半年离境退税商品销售额和业务量同比分别增长1.6倍和3.9倍 大疆 华为等国货潮品占比34.5%居全国第一[5] - 深圳开通6个离境退税口岸 覆盖海陆空全类型和东西主要口岸 提升全球旅客消费便捷性[5] 消费活动与基础设施 - 购在中国2025深圳购物季举办670场促消费活动 围绕八月欢乐游购 九月时尚乐购 十月品牌嗨购三大主题[6] - 活动覆盖30余家重点商圈 包括50余场主题活动和三条特色消费路线 推出海浪市集 水上乐园等多元场景[6] - 深圳首家市内免税店预计8月底开业 采用免税+有税 进口+国产 线下+线上模式 提供近2000平方米沉浸式商业空间[6]

商圈互联互通 - 百大天桥延伸段正式投用 连接杭州国大城市广场和武林银泰百货 实现两大商场无缝衔接 市民通行时间缩短至1分钟 [3] - 天桥西头预留接口于2012年规划 13年后完成武林商圈互联互通设想 优化立体空间利用 [3] - 天桥配备直梯与电动扶梯 提升通行便利性 激活商圈立体空间资源 [3] 商业体验升级 - 国大城市广场二楼新增400平方米主题休憩区 配备艺术装置 充电座椅 免费饮水机等设施 提升消费者停留体验 [3] - 天桥促进商场间客流互通 银泰潮牌店与国大网红餐厅形成消费动线联动 强化商业集聚效应 [3] - 消费者反馈天桥避免绕行与红灯等待 显著改善夏季逛街体验 [3] 城市规划布局 - 拱墅区推进武林商圈"三维"立体动线工程 包含空中天桥 地面斑马线 地下通道等多层次交通网络 [4] - 延安路与体育场路交叉口新增4条斑马线 恒隆广场地下通道建设同步进行 持续升级地面步行功能 [4] - 规划建设杭州中心西北侧跨环城北路人行天桥 进一步拓展"上天入地"通行网络 [4] 区域发展战略 - 拱墅区以"四大商圈"提质为目标 通过交通互联与立体商业系统构建 打造高能级中央商务区 [4] - 最新城市规划明确"武林中央活力公园"空间格局 整合武林广场 大运河滨水景观带 西湖文化广场等核心资源 [4] - 推动"一核环绿 一轴五街 四河多组"空间布局 实现武林商圈与西湖文化广场贯通 [4]