开放式街区商业形态特色 - 西安开放式街区融合传统与现代设计理念 形成保护优先 合理利用的城更模式 成为城市特色 [1] - 开放式街区通过新汉风 线型空中花园 花鸟鱼市 电竞产业等多元主题刷新商场年轻人浓度 [1] 老城根Gpark项目亮点 - 项目位于大兴新区核心商圈 2016年开业 为长550米宽45米的开放式街区商业 以空间 创意 品牌为核心打造不被定义的商业 [2] - 标志性设施包括LED异形水晶大屏 水舞广场和天幕 融合传统与现代设计 成为天然商业秀场 [3] - 高频打造艺术与生活美学主题活动 如连续四年与西安美院共创最大校外展区 2025届联合2大院系5个专业展示数百件艺术作品 [6] - 举办星火酿造西安精酿生活节 汇聚40+精酿酒吧和15+生活美学品牌 持续近一个月 另设老城根大马路慢闪街区营造Bistro氛围 [6] - 2025年3月以晶梦樱园为主题打造多处樱花打卡点 包括琉光之门 樱绽绮梦 水晶森林等 串联品牌门店吸引大量消费者 [6] - 围绕二次元主题开展茉莉奶白×魔道祖师联动 作为城市独家重点主题门店 全街区魔道元素拉满吸引圈层年轻人 [7] - 成为西安先锋首店聚集地 吸引方所西北首店 % Arabica西北首店 lululemon城市全品类形象店 乐高全国首家授权loft店 POPMART全国首家双层旗舰店等知名品牌入驻 [8] - 2025年新增YESCCI西北首店 朗慕首家喜字铺 MOF少女百货西北首店 UNDERBOBO西北首店 JAPARA大陆首店等重磅新店 [8] 曲江创意谷项目特色 - 由万科集团和西安曲江文化产业投资集团打造 总建筑面积52.9万平方米 包含文创办公 文创商业 文创酒店等六大板块形成创意生态系统 [9] - 以国际化开放式商业街区为特色 引入纽约高线公园灵感 结合长安八景元素 打造21栋连廊相连的空中街区 [11] - 品牌组合强社交强体验 集文创手工 创意食集 创意书店等多元业态 2025年新开业顾二叔手作酸奶 野人先生现做冰淇淋 麻六记酸辣粉等餐饮品牌 [13] - 零售领域新增RUHM折叠车首店 联想 DJI大疆 New Balance和Clarks西安首店即将开业 无印良品全新入驻 [13] - 活动IP化运营 连续举办艺术灯光节 潮流音乐节 广场啤酒节等 暑假期间开展小黄鸭乐园 泰酷假日主题活动提升业绩转化 [14] - 成为明星应援活动流量洼地 举办《最后的心事》映后见面会 《长安的荔枝》映后见面会 那艺娜2025巡演粉丝见面会 李宇春出道20年应援等 [14] - 打造城市级展演殿堂 2025年举办杨梅红小艺术家画展 巴巴爸爸55周年西北首展 法国电影展等多场重磅活动 [15] 西安大都荟运营模式 - 位于高新区科技路 通过独栋庭院式主题商街规划加都荟茂方式打造生活中心社交属性第三空间 [16] - 成为西安首店收割机 近三年入驻terra\cheevit cheevce全国首店 皮爷咖啡西安首店 巴黎贝甜西安首店 大疆独栋店等 [17] - 贵Guui和裕莲茶楼西北首店 MIKO MIKO 西塔老太太 食社秘境云南菜等区域首店持续引入 [17] - 流量品牌带来话题性和客流量 盒马鲜生为西安第一销售门店 星巴克 奈雪的茶 乐班销售长期居西安市前三 [19] - 文化基因强化体验 与租户共造独特消费体验 如THAIFOODSHOW太食獸以Eat Like a Local理念和哥斯拉IP打造泰式茶餐厅 [20] - MIKO MIKO日式和牛烧肉品牌以江户时代风格设计 贵CUUI品牌打造云贵川特色美食基地 [20] - 首创西安市城市影像博物馆 以图像档案收集和展览为主题 Localand本地文化区域总面积3000m²涵盖博物馆 书店 咖啡馆等多功能 [21] 叁伍壹壹文创园社区商业 - 由中国人民解放军第三五一一工厂改造 总建面积约5万㎡ 以重塑日常生活之美为运营理念 划分ABCD四个区域 [22] - 2021年6月开业即刷爆社交平台 部分品牌周末业绩翻两三倍 日均人流量约3万人 辐射周边40余万居民 [22] - 微更新轻改造 保留苏式厂房和工业遗迹 锯齿形采光天窗 10米挑高中庭等打造一步一景游逛空间 [23] - 加建厂房分成两层 二层打造井田阡陌空中花市 遗存设备改造成艺术装置和公园式休憩场所 [24] - 以花市鱼市为主业态 集合酒吧 宠物 儿童亲子等多元创新业态 B区引入袁家村和800㎡精品菜场米禾集市 [25] - C区花市鱼市萌宠核心有140余家商户 2025年4月开放二期A区引进生活方式集合店 科技创新体验店等多元业态 [25] - 升级3511夜市和微醺小酒馆发力夜经济 创意市集活动花花大会和青年车间展览吸引文青打卡 [26] 金辉D16创意街区业绩表现 - 位于曲江二期中轴 商业总体量约3万方 周边5公里常驻人口超60万 青年客群及小太阳家庭占比65% [27] - 定位日落时光创意街区 主打悦己消费和城市社交体验 开业4个月累计接待客流120万人次 销售额5669.34万元 [27] - 目前日均客流超1.3万 2025年上半年销售额突破8000万元 魏斯理汉堡 楠火锅等为主力销售前五品牌 [27] - 业态组合重餐饮轻配套 引进玖荣记粉面茶酒 知一咖啡 策两杯餐吧 富士串日式料理等多元美食 [28] - 娱乐品牌包括魅KTV 网鱼电竞 运动品牌有港跃跳绳 Moring普拉提 生活配套有黑桃男士理发等 [28] - 场景设计一店一色 鼓励品牌发挥设计美学 形成和而不同的松弛疗愈氛围 每季上新艺术展如乘风至爱书法展 [29] - 2025年下半年以下楼生活节及宠物友好街区为引擎 引入多家创意首店 [31] 量子晨娱乐综合体 - 2020年7月开业 商业体量约3.5万㎡ 以玩新主义和多元社交场所为内核 打造先锋街感地标空间 [32] - 保留太阳锅巴厂原址水塔烟囱等标志建筑 由香港NEWS建筑事务所设计街巷交错灵动街区 [33] - 星球工厂为西北最具特色音乐现场与展演空间 汇集国内一线摇滚乐队及说唱歌手 承载舞台剧话剧等活动 [33] - 自有艺人平台山海club开业三个月跃居大众点评娱乐排行榜第一名 成为娱乐标杆和文化符号 [34] - 青年文化加持 娱乐体验业态占比超过50% 整体出租率已超过95% 坚持非标商业路线孵化本土独立品牌 [35] - 吸引海归青年 国际友人 设计师等新一代创业者 推陈出新富有新意和趣味的商业载体 [36] - 以不设界活出趣为slogan 通过复古机车 脑洞创意市集 轮滑等项目宣导潮玩理念 树立年轻力中心主题名片 [37] 未央国际168商业街区运营成果 - 位于未央路168号 为5层开放式商业街区 可租赁面积1.8万平方米 2024年接待客流超725万人次 销售额超8.8亿元 [38] - 华为智能生活馆数码类销售跻身全国前十 新能源汽车销售居陕西省前排 [38] - 累计引入首店约50家 包括乐班Le'ban X仙麦啤酒餐厅全国首店 西塔老太太西北首店 萍姐火锅西安首店等 [39] - 日间经济加夜间经济组合模式 肥肥虾庄 幸福小串BBQ等超长营业品牌销售额排进前五 [39] - 2023年4月起持续开展户外主题市集 引进国潮文创 非遗饰品及网红轻食等业态 [40] - 以亮黄色立体庭院打造高辨识度 层层退台搭配植被和创意休憩设施 设置滑梯装置 云朵座椅等网红打卡点 [41] - 360°双廊回旋动线形成客流闭环 围绕夜经济 艺术展览等推出热雪奇迹西安第一场雪 憨伯特艺术市集等活动 [42] - 联合品牌打造首发活动 如美团潮流夜生活全国同档期唯一场次 霸王茶姬七周年庆典西安限定活动 [43]

痛楼现象概述 - 痛楼是一种粉丝应援文化与商场流量需求结合的沉浸式追星体验活动 通过商场电子屏、吊幔、人形立牌等装置展示偶像或二次元IP内容 [3][4][7] - 该活动起源于日本二次元"痛文化" 但商业化痛楼形式由中国首创 深圳中洲湾等商场成为高频承办方 [4][5] - 活动费用区间广泛 从数万至60万元不等 如《恋与深空》角色祁煜主题痛楼耗资60万元 覆盖11块大屏及多种装置 [7][12] 商业模式与运作机制 - 主要由粉丝团体与商场合作推出 部分由商场根据热点自发组织 费用可能由粉丝众筹或单人承担 [7][12] - 商场收取场地运营费用 但核心目的在于引流而非直接收益 痛楼被视为无痛引流方式以解决人气不足问题 [14][17] - 活动周期通常持续数周至数月 远长于生日咖啡馆的1-2天 因装置成本较高需更长时间摊薄成本 [11][12] 受众与消费特征 - 目标受众包括二次元群体、明星粉丝及乙女游戏玩家 泛二次元用户年均复合增长率达10.4% 2026年产业规模预计破千亿 [8][15] - 粉丝具有较长消费周期和一定消费能力 活动期间会带动餐饮、茶饮等消费转化 如随机舞蹈活动后粉丝需补充能量 [15][19] - 活动通过社交平台扩散影响力 商场官方账号配合发布打卡指引并衔接餐饮美妆等促销活动 [18] 行业影响与局限性 - 商业地产面临客流压力 恒隆集团2023年中报显示内地商场收入下滑2% 武汉恒隆广场收入同比减少36% [14] - 痛楼可短期提升人气 但存在版权授权风险 且非所有商场适合 传统百货更依赖降价促销而非人气聚集 [20][21][24] - 活动生命周期可能较短 业内热点已转向粉丝见面会等新形式 且盲目吸引年轻人可能反映商场定位不清晰 [23][24][25] 未来趋势 - 线下空间价值从"交易场"转向"体验场" 商场需强化造梦能力而非单纯卖货 [26] - 成功案例包括上海静安大悦城2017年打造二次元街区"八吉岛i-LAND" 积累丰富IP合作经验 [16] - 需明确商业体定位（面积2万-8万平、服务社区或全国、标品与非标）而非盲目跟风痛楼 [25]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入113.2亿元，归母净利润-28.7亿元，虽未扭亏但经营效益稳步提升 [1][3] - 经营性净现金流25.6亿元，同比大幅增长190.22% [3] - 有息负债总额1288.3亿元，其中中长期借款占比68.3%，平均融资成本3.5%较年初下降11个基点 [3] - 销售费用和管理费用同比下降，体现降本增效成果 [3] 文旅业务运营 - 文旅板块营收占比从49.21%升至72.15%，成为核心支撑板块 [4] - 旅游综合业务实现营收81.65亿元，累计接待游客3771万人次 [5] - 主题公园通过IP联动与科技融合实现转型：深圳欢乐谷改造后客流同比提升12%，武汉欢乐谷IP活动带动周边消费增长30% [5][6] - 轻资产拓展新增浙江衢州、安徽祁门2个项目 [7] - 自主孵化IP成效显著："福禄兽"IP带动商户销售额增22%，"唐僧"IP全网曝光量超10亿次 [6][7] 地产板块发展 - 签约销售面积60.7万平方米（同比+4.12%），签约销售金额94.9亿元 [8] - 多个项目位列城市销售前三：佛山顺德二期、无锡经开华发、重庆华侨城等 [8] - 新增重庆沙坪坝项目，计容建筑面积5.28万平方米，土地价款4.57亿元 [8] - 推行"好房子"标准：重庆华侨城·熙宸项目创新设计130%实得率及双平台配置 [9] 科技与服务体系 - 智慧工地通过物联网监测、大数据分析提升管理效率 [10] - 物业服务获17项行业荣誉，包括"中国物业服务企业综合实力100强" [11] - 数字化应用成效显著：AR数字艺术客房预订占比60%，AI导览系统提升商户转化率12% [7] 战略方向 - 坚持"地产+文旅"双轮驱动模式，聚焦高质量发展和现金流管控 [1][3] - 通过IP生态构建（星河计划）和科技赋能突破物理边界 [5][7] - 以销定投策略优化资产结构，强化去化能力和产品力提升 [8][9]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入113.2亿元 归母净利润亏损28.7亿元[1][2][5] - 经营性净现金流25.6亿元 同比增长190.22%[5] - 有息负债总额1288.3亿元 中长期借款占比68.3% 平均融资成本3.5%较年初下降11bp[5] - 销售费用和管理费用同比下降 持续加强现金流管控[5] 文旅业务发展 - 文旅板块营收占比从49.21%升至72.15% 累计接待游客3771万人次 实现营收81.65亿元[6][7] - 深圳欢乐谷改造后客流同比提升12% 东部华侨城亲子客群占比达35%[8] - 酒店业务客房出租率稳定在85%以上 平均房价高于区域同档次酒店20%[8] - 商业业态出租率达91%（顺德）和84%（深圳） 商户销售额同比增长18%[8] - 新增浙江衢州、安徽祁门2个轻资产项目[10] IP与科技融合创新 - "星河计划"整合IP与主题公园 深圳欢乐谷联动《长安十二时辰》IP单日客流破3万人次 复游率达28%同比增长15%[8][9] - 自主孵化"福禄兽"IP带动商户销售额增22% 成都欢乐谷"唐僧"IP全网曝光量超10亿[9] - 深圳欢乐谷"元宇宙过山车"日均接待2000人次 成都欢乐谷5D影院收入增40%[10] - 酒店AR数字艺术客房预订占比60% 宁波欢乐海岸AI导览系统提升商户转化率12%[10] 地产板块运营 - 签约销售面积60.7万平方米同比增长4.12% 销售金额94.9亿元[12] - 多个项目位列城市销售前三（佛山顺德二期、无锡经开华发等） 武汉红坊项目网签销量居全市TOP2[12] - 新增重庆沙坪坝小龙坎项目 计容建筑面积5.28万平方米 土地总价款4.57亿元[12] - 重庆华侨城·熙宸项目主打"安全、舒适、绿色、智慧" 实得率130%[13][14][15] - 智慧工地通过物联网和AI技术提升管理效率 物业服务获17项行业荣誉[15] 战略转型方向 - 推进"地产+文旅"双轮驱动 聚焦高质量发展和现金流优化[2][16] - 以销定投策略控制土地储备规模 强化产品力与服务标准建设[12][15] - 通过轻资产扩张和科技赋能巩固文旅龙头地位[10][16]

论坛概况 - 珠琴澳超级商业力论坛于9月4日在横琴粤澳深度合作区天沐琴台举办[1] - 论坛是第四届中国（澳门）国际高品质消费博览会暨横琴世界湾区论坛的核心分论坛[1] - 论坛汇聚300余位政界、企业界及智库媒体嘉宾[1] 论坛核心议题 - 聚焦品牌新势力、商业艺术策展、社群商业创新、非标商业运营等方向[1] - 深入探讨珠海、横琴、澳门在全球视野下的商业力创新路径[1] - 探讨科技赋能消费、艺术跨界激活商业空间、社群构建商业新生态、非标商业打破传统桎梏等议题[2] 重点项目发布 - 珠光集团两大服务“澳门+横琴”的地标级城市商业综合体——天沐琴台、珠光国际大厦首发亮相[1] - 天沐琴台定位为“城市汇客厅、产业活力场、文旅新窗口、消费聚集地”，集规划展览馆、会议会展、办公、酒店、商业及水上运动中心等多元业态于一体[1] - 珠光国际大厦以“再塑港澳居民北上消费第一站”、打造“全国口岸文旅商业综合体标杆”为目标[2] 项目区位优势 - 天沐琴台毗邻琴澳两地唯一的陆路口岸横琴口岸[2] - 珠光国际大厦紧邻中国客流量最大的陆路口岸拱北口岸[2] - 两大项目共同构建驱动珠海、横琴消费能级跃升的超级载体[2] 活动亮点 - 举办“洞见·超级商业力”圆桌对话，紧扣“高品质消费”与“超级商业力”核心[3] - 邀请行业实战派专家与思想者同台碰撞，定义未来城市消费新范式[3] - 徕芬科技、天目里、贵阳阿云朵仓、澳门艺术品牌跨界协会等代表性项目创始人、主理人和协会嘉宾带来重磅分享[2] 高品会背景 - 第四届中国（澳门）国际高品质消费博览会于2025年9月3日至7日以“一会展两地”模式在横琴与澳门举办[3] - 主题为“韧性中国・活力湾区：新发展格局下的创新与合作”[3] - 聚焦多个关键议题，通过汇聚全球智慧，搭建高端对话平台[3]

外资撤离背景 - 贝莱德以5.8折甩卖上海写字楼 黑石折价30%抛售北京物流地产[2] - 2024年1-4月107家外企关停上海业务 1.8万从业者面临失业[2] 首席服务员制度核心机制 - 将被动响应转为主动对接 通过一对一精准服务打破政企沟通壁垒[3] - 整合商务、市场监管、人社等部门资源 为外企配备专属对接人[3] - 杨浦区案例：跨境电商报关流程优化仅用3天 效率比传统审批提升80%[3] - 长宁区案例：为空客研发中心对接高校建立人才定向培养通道[3] 制度协同与系统升级 - 与浦东新区外资急救包、多语种政策黄页、敏感领域试点形成合力[4] - 构建精准服务+制度突破双轮驱动模式[4] - 协助外企对接上海数据交易所 对照数据跨境流动负面清单梳理合规路径[4] - 美资生物医药企业案例：新药临床试验备案时间从6个月缩短至2个月[4] 稳定预期价值体现 - 回应外资对政策不确定性、经营成本上升、产业链配套变化的核心需求[5] - 通过定期走访、需求台账更新、政策提前解读提供可预期经营环境[5] - 德资汽车零部件企业案例：提前3个月告知社保缴费基数调整细节[5] - 英资金融科技公司案例：提前了解跨境资金流动便利化政策避免资金周转延误[5] 考核激励机制 - 建立服务成效评价机制 以外企满意度、问题解决率、企业增资扩产为考核指标[6] - 问题3次未解决启动跨部门协调督办 实现增资扩产给予团队专项激励[6] 制度实施成效 - 特斯拉扩建上海研发中心 空客加大临港基地投入[7] - 吸引外资竞争从政策优惠转向精准稳定贴心服务[7] - 营商环境从政策洼地转向服务高地 从要素吸引转向生态构建[7]

交易概述 - 泰康人寿领衔险资团收购北京、无锡、武汉三座荟聚购物中心，整体估值高达160亿元人民币 [1] - 交易接盘方为以泰康人寿为首的险资投资基金，基金总规模达80亿元 [1] - 交易资金结构为：泰康人寿认购30亿元，中银三星等多家险资共计认购30亿元，英格卡集团出资约20亿元作为劣后级，剩余80亿元计划通过银行融资补充 [1] 泰康人寿商业地产投资动态 - 2024年8月，泰康人寿作为重要出资方（认购比例35%）参与设立总规模22.34亿元的Pre-REIT基金，旨在收购北京旧宫万科广场等资产 [2] - 泰康人寿投资性房地产金额持续增长，从2020年的226.82亿元增至2024年的410.77亿元 [2] - 2025年上半年，公司净利润达159.98亿元，同比增长164.56% [2] - 2023年11月，泰康保险集团旗下基金收购6处物流园，总建筑面积约35万平米，总代价超过20亿元 [2] 险资行业投资趋势 - 险资加速布局商业地产及基础设施等另类资产，通过基金直投、REITs、债权计划等多渠道配置不动产 [3] - 保险资金因具有长期性和稳定性，倾向于寻找能提供稳定现金流的投资渠道，商业地产的租金收入及增值空间符合其风险偏好和收益要求 [4]

项目合作模式 - 太古地产与香港故宫文化博物馆联合主办论坛 探讨新型博物馆的非典型合作模式与社群共建 [1][3] - 太古地产自2022年起担任双城青年文化人才交流计划首席赞助 该计划已举办四届 [3] - 前滩太古里通过艺术展览 公共艺术 运动与公益活动为商业空间注入文化活力 [1] 文化商业融合策略 - 太古里项目采用因地制宜的建筑设计与社群营造 打造艺术文化与商业融合的开放平台 [1] - 博物馆与商业合作需平衡商业原则与文化价值保护 并关注年轻化传播策略 [4] - 商业机构寻求文化合作旨在提升品牌价值 履行社会责任 探索文创产业新增长点 [4] 社群参与机制 - 博物馆通过培养社群成员归属感促进机构成长发展 需全面了解社群兴趣和需要 [3] - 项目合作可促进更多社群参与 同时深化科技和数字项目以更广泛接触观众 [3] - 博物馆应推动文创产业 将文化使命与商业思维和创新结合 创造更多社群合作机会 [3] 区域拓展计划 - 双城青年文化人才交流计划通过文化论坛形式首次拓展至上海地区 [3] - 前滩太古里致力于深化跨界融合 构建融合传统与创新 艺术与生活的活力消费场所 [3] - 项目将继续积极响应文旅商体展融合发展号召 以创新思维赋能文化传承 [3]

核心财务表现 - 上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% [1] - 商业投资与资产管理组成的运营业务收入70.1亿元 同比增长2.5% [2] - 商业租金收入55.0亿元 同比增长4.9% [1] 商业运营规模 - 累计运营商场89座 覆盖24个高能级城市 [1][2] - 运营总建筑面积943万平方米 [2] - 合作品牌超7300家 其中战略品牌超400家 [2] 运营效率指标 - 商场平均出租率保持97%高位 [1] - 上半年日均客流同比增长11% 营业额同比增长17% [2] - 春节期间营业额18.8亿元 日均客流同比上升18% [3] 场景创新与营销策略 - 通过天街庙会、非遗文化展示等打造沉浸式消费场景 [3] - 重庆公园天街冰雪主题带动日均客流同比增长64% [3] - 天街欢抢节期间营业额19.6亿元 日均同比提升49.7% [4] 产品体系与升级策略 - 采用MALL、MALL+街区等多元产品形态 [6] - 实施"一店一策"经营策略 紧抓首店经济机遇 [6] - 重庆北城天街改造后引入超100家头部品牌矩阵 [7] 未来发展计划 - 下半年预计新开约10座商场 [1][2] - 将通过新商业空间迭代迈进"百MALL"时代 [2] - 南宁青秀天街开业三天营业额近2800万元 [6]

国家政策与行业趋势 - 国家2025年提出创新多元化消费场景 通过盘活老建筑 老工厂等闲置资产结合特色文化IP设计体验项目吸引游客[1] - 城市更新改造商业项目平均带动50%以上消费增长 并持续带动服务岗位就业数量明显增长[17] 邮局业态创新案例 - 青岛海洋研学主题邮局设置7个功能区 通过视觉触觉听觉等多感官方式展示海洋知识 提供文创购买 盖戳和非遗明信片制作服务[3][7] - 成都熊猫邮局2025年新增AI定制冰箱贴 定期举办主题民俗活动展示非遗技艺文创[5] - 北京广州兰州等多地出现实景焕新主题邮局 以邮政绿为载体呈现二十四节气 党史故事 丝路文化等元素[9] 工业遗址改造商业项目 - 保定D19街区由旧厂房改造而成 篮球馆已举办超1700场赛事 创意涂鸦墙吸引年轻人打卡[11][13] - 暑期街区日均客流量达5000人 商铺零售店销售额提升超30% 成为篮球联赛主办地[13][15] - 上海水泥厂改造为西岸梦中心 白天为临江会客厅 晚上化身水岸剧场[15] - 长沙油脂厂引入潮玩娱乐餐饮等新兴业态 吸引艺术家和年轻群体扎根[15] 学术与资本视角 - 盘活存量资源需精准定位文化IP价值 通过年轻化强体验方式呈现特色文化符号 挖掘空间功能性丰富业态[20] - 可设立城市更新专项基金 吸引保险养老基金等长期资本撬动社会资本 通过增值收益共享模式创新消费场景[24]