浙江省2025年下半年商业地产市场展望 - 2025年上半年市场表现较为平静，商业新增量主要集中在下半年[1] - 预计2025年下半年，浙江省将迎来38个商业项目开业，包括购物中心、商业街、社区型商业等，总体量达236.03万平方米[1] 项目城市分布 - 项目城市分布不均，杭州将迎来17个项目筹开，数量最多[3] - 宁波有7个项目，位居第二[3] - 湖州有4个项目，位居第三[3] - 杭州、宁波等商业准一线城市的增量市场持续活跃，而下沉市场的增量速度有所放缓[3] 项目体量分布 - 所有预计开业项目体量均在15万平方米以下，大型项目（15万方以上）增量为0[5] - 体量在10-15万平方米的中型商业占比为24%，呈现收缩态势[5] - 体量在5-10万平方米的中小型商业成为市场主流，占比达39%[5] - 体量在5万平方米以下的小型商业占比为37%，已与中型商业占比相当[5] 主要参与运营商与项目特色 - 下半年是头部运营商的重头戏，华润万象生活、龙湖、宝龙商业和珠海万达商业商管重点深耕杭州、宁波市场[7] - 代表性项目包括杭州亚奥万象天地、龙湖杭州上城天街、龙湖杭州下沙欢肆、宁波文创港宝龙、宁波余姚宝龙广场、宁波江北宝龙广场、绍兴滨海万达广场等[7] - 本地特色和非标商业同样受到关注，例如“盒街同体”的滨湖天地、环廊绿坡错层空间的杭州T-ONE MO、滨水公园式科创生态岛的亲橙park、“次元动漫+美食”的宁波联安里·次元食光等[7] 重点项目详情（部分） - **龙湖杭州上城天街**：商业体量13.5万平方米，计划2025年第四季度开业，定位“公园休闲生活综合体”，为地铁上盖TOD项目，5公里范围内辐射超57万人口，招商率已达80%，已引入盒马鲜生等品牌[8][10] - **杭州城北招商花园城**：商业体量14.5万平方米，计划2025年11月底开业，是集商业MALL、风情金街、城市客厅、文体中心于一体的超24万平方米XOD复合型商业综合体，与地铁15号线无缝链接，已签约多家区域首店及一线商家[11][13] - **杭州EIC LIVE欧美广场**：商业体量约5万平方米，计划2025年10月开业，定位“金融家的欧美生活”，注重文化符号重构与消费场景升级，重餐饮、轻零售，2025年上半年已成功引进50多家高端品牌[14][16] - **杭州滨湖天地**：商业体量10万平方米，计划2025年9月30日开业，是临安首个滨水街区和购物中心组合的商业项目，集合200多个品牌，其中70%为城市及区域首进品牌，包含1万平方米以上的夜经济业态[17][19] - **杭州金帝T-ONE MO**：商业体量7.7万平方米，计划2025年9月30日开业，为地铁上盖TOD项目，定位“绿洲里的欢聚中心”，规划150多个品牌，招商率已突破95%[20][22][24] - **杭州世纪中心商场AURA HZ**：商业体量12万平方米，计划2025年第四季度开业，定位国际化顶尖商业项目，强调时尚、娱乐和生活方式的多元融合，计划引进头部奢侈品牌，聚焦“首店经济”[25][27] - **杭州金茂览秀城秦望水街**：水街商业体量4.5万平方米，计划2025年9月30日开业，是总体量达120万平方米的“秦望城市眼”综合体的一部分，设计对标全球滨水地标，传承江南水乡肌理[28][30] - **杭州亲橙Park**：商业面积约2万平方米，计划2025年10月11日开业，由阿里巴巴打造，结合6万平方米阿里公园，定位“公园商业”，聚焦露营户外、品质餐饮、体验零售类业态，绿化覆盖率达85%[31][33] - **联安里·次元食光项目**：商业体量6340平方米，计划2025年10月开业，为存量改造项目，以“次元动漫+美食”为主题，打造24小时沉浸式动漫美食新地标，面向年轻消费者与次元文化爱好者[34][36] - **绍兴滨海万达广场**：商业体量13万平方米，计划2025年9月底开业，是绍兴第五座万达广场，定位区域型全客层购物中心，旨在打造集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业新中心[37][39]

股价表现 - 7月31日盘中股价上涨5.28%至8.37港元/股 [1] - 当日成交额达1436.07万港元 [1] 财务数据 - 2025年中报营业总收入45.31亿元人民币 [2] - 2025年中报净利润8.32亿元人民币 [2] 股息政策 - 2025年中期每股派发股息0.12港元 [2] - 除权除息日为2025年8月13日 [2] - 派息日为2025年9月24日 [2] 业务概况 - 专注于高端商业地产开发与管理 [1] - 在香港及内地九个城市拥有多元化物业组合 [1] - 核心品牌为恒隆广场'66' [1] 可持续发展 - 制定2030年可持续发展目标 [1] - 计划2050年实现净零温室气体排放 [1]

项目规模与建设进展 - 华东最大万象城商业体量达25万平方米 规划地上6层和地下4层结构 [1] - 项目与地铁5号线及10号线同期共建 形成站城一体化TOD地标 [1] - 建筑外立面幕墙安装进行中 预计2023年底完成整体工程建设 [1] 商业业态与品牌规划 - 项目分为ABC三大场馆 通过12米空中连廊连接 配备特色街巷和下沉式广场 [2] - 计划引入600家商铺 覆盖购物 餐饮 亲子 美妆 娱乐 健身 艺术全业态 [2] - 打造百万平方米商办综合体 提供融合历史文化与潮流艺术的高端消费体验 [2] 区位优势与战略定位 - 项目位于南部新城核心区大校场机场跑道 聚合商务枢纽与交通网络资源 [2] - 通过跑道公园串联文化 生态 健康 商业等城市级配套资源 [2] - 助推南部新城成为与新街口 河西新城鼎立的南京第三城市中心 [2] 文化融合与设计特色 - 建筑立面设计融入南京古城墙砖 剪纸艺术 金陵折扇等地域文化元素 [1] - 采用深浅交错板材拼接工艺 形成具有光影层次感的建筑肌理 [1] 区域发展规划 - 南部新城重点发展首店经济 品牌经济 夜间经济 吸引潮流店与旗舰店入驻 [3] - 依托机场跑道历史文化遗产 打造市级重大活动首选地与时尚消费打卡地 [3]

资产出售概况 - 麦当劳计划通过仲量联行公开招标出售8项位于香港黄金地段的零售物业 [1] - 物业组合总市值约为12亿港元，买家可选择竞投整批物业或任何单项物业，截标日期为9月16日 [1] - 所有物业均附带麦当劳长期租约，整体出租率达到100%，将以连租约形式出售 [1] 物业组合特点 - 物业分布于尖沙咀、铜锣湾、旺角等高人流地区，建筑面积介于约0.68万至1.9万平方英尺之间 [1] - 各铺位设有显眼招牌，铺面阔落，享有极高曝光率及稳定客流量，部分物业同时引入如"7-Eleven"便利店和药房等其他零售租户以实现租金收入多元化 [1] - 大部分相关麦当劳分店已作为区域地标性餐饮热点存在30多年，部分门店为24小时营业 [2] 交易背景与市场反应 - 本次出售的资产由麦当劳持有数十年，物业由麦当劳租户长期承租，现金流稳定，此类项目在市场上属罕见 [1][2] - 麦当劳餐厅将在这些物业继续营运，并无任何计划变更，目前已有不少准买家表示感兴趣 [2] - 香港首家麦当劳餐厅于1975年在铜锣湾开业，截至目前麦当劳在香港拥有250余家餐厅，今年正值其入驻香港50周年 [2]

国家发改委发布消费新场景典型案例 - 国家发展改革委发布《2024年度全国消费新场景典型案例》[1] - 位于重庆市渝中区化龙桥的重庆天地成功入选该典型案例[1] 渝中区消费新场景建设成果 - 渝中区立足“江崖街洞天”城市特色，精心打造了70个特色消费新场景[3] - 多个项目获评重庆市高品质消费新场景，为培育建设国际消费中心城市核心区注入动力[3] 重庆天地的定位与发展 - 重庆天地以“小而美的精致文化社交目的地”为定位[3] - 持续引进餐饮美食、文化艺术、时尚消费、精品酒店等多元特色商家，打造“天地特色消费体验空间”[3] 重庆天地的业态与空间创新 - 以消费场景创新为突破口，持续推进业态迭代与空间升级，构建多元融合的国际化消费生态[5] - 2023年，重庆天地跻身重庆市首批国际美食聚集区[5] - 2024年，正式开街全国首条以“国际友城特色餐饮”为主题的美食街区——国际友城美食街[5] - 国际友城美食街形成以欧美菜品为特色、日韩菜系为品牌、东南亚菜为亮点的国际美食新格局[5] 重庆天地的设计与文化活动 - 整体设计运用堡坎砖墙、青瓦石板等元素重塑山城传统院落空间[5] - 每年举行丰富多彩的原创文化活动及国内外知名艺术展览，提供前沿艺术体验[5] - 为广大城市青年构筑“空间+场景+社交”的多元文化艺术街区[5]

公司业绩表现 - 2025年上半年总收入同比下滑23.07%至49.68亿港元（约45.41亿元人民币）[1] - 物业租赁收入下跌2.95%至46.78亿港元（约42.76亿元人民币）[1] - 上海恒隆广场租赁收入持平 港汇恒隆广场微增1%[1] - 无锡、昆明、大连恒隆广场收入增幅分别为8%、7%、10%[1] - 武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场收入跌幅分别为36%和37%[1] - 武汉恒隆广场出租率88% 沈阳市府恒隆广场86% 上海恒隆广场98%[4] - 杭州恒隆广场预租出率约77%[4] 新项目投资进展 - 计划自2028年4月起租赁杭州百货大楼南、北楼物业 租期20年[1] - 起始租金标准为每季度3750万元（年租金1.5亿元） 每三年递增4.5%[1] - 交易需百大集团股东大会批准[1] - 若获批将新增4.2万平方米零售面积 较现有规模提升40%[1] - 杭州恒隆广场预计2025年下半年分阶段开业[4] 行业环境变化 - LVMH集团2025年上半年收入同比下滑4%至420亿欧元 净利润下跌22%至57亿欧元[4] - 开云集团同期收入下跌15%至37亿欧元[4] - 爱马仕集团除日本外亚洲市场仅增长1.5%[4] - 杭州现有三家路易威登门店 武汉有两家[4] - 奢侈品牌收缩扩张步伐 开设二店难度增加[13] 项目竞争格局 - 杭州恒隆广场三面被楼宇包围 沿街展示面不足[6] - 租赁杭州百货大楼可获得超百米延安路沿街外立面[8] - 总零售面积将增至约14万平方米[8] - 武林商圈竞争对手杭州大厦体量约27万平方米[9] - 杭州大厦已入驻香奈儿、路易威登、爱马仕等头部奢侈品牌[10] - 武林银泰百货以美妆销售见长 多个专柜获全球销售额第一[10] - 钱江新城商圈杭州万象城和湖滨银泰商圈分流客群[12] 项目发展策略 - 通过新增租赁弥补沿街店铺曝光面积不足[8] - 需引进首店品牌和独家业态实现差异化定位[10][13] - 重点发展运动潮流品类、年轻化生活方式业态[10] - 需通过创新商业运营模式重塑消费体验[13] - 武林商圈面临修路及新商圈崛起导致人气疲软[12]

核心观点 - 上海商业地产正迎来投资风口 各类投资者积极布局核心物业 在利率下行和资产价值调整背景下 具备长久期 低波动和稳定现金流特性的优质标的成为穿越周期的必要选项 [1][6][7] 投资者类型与交易案例 - 厦门市属国企象屿集团以21亿元收购仙乐斯广场98.68%股权 成交单价约3万元/平方米 较峰值折价三成 [2] - 昆山国资旗下公司以14亿元从万科接手上海金桥万创中心 该园区入驻康宁 普立万等跨国公司和研发机构 [2][3] - 险资机构加大不动产投资力度 年内已发布16份大额不动产投资公告 较去年同期增幅明显 [4] - 友邦保险通过Pre-REITs基金投资上海松江租赁住宅柚米社区 共2252套房源 总建筑面积超13万平方米 [4] - 中邮保险联合阿布扎比投资局斥资超百亿人民币收购上海静安核心区博华广场 [4] - 大家保险收购上海闵行天街等四个房地产项目49%股权 [4] - 私人投资者活跃于公寓和酒店板块 上半年完成3笔精品酒店交易 金额1-3亿元 均为带租约现金流稳定标的 [5] 市场特征与投资逻辑 - 上半年投资型买家成交额占比超八成 保障性租赁住房 可散售公寓和商业地产成为热门标的 [4] - 一线城市商业地产预测收益率：办公5.7% 零售6.5% 物流7.6% 显著高于二线城市对应业态 [6] - 核心不动产资产波动性低于股票债券 能提供稳健租金现金流 并具备资产价值提升潜力 [6] - 上海优质商办流动性具有市场优势 大宗交易占比持续领先 [6] 未来趋势展望 - 外资基金持有的折价办公项目有望达成交易 推动办公类别大宗交易占比回升 [7] - 国内低息环境为内资买家创造良好融资杠杆 [7] - 长租公寓 保障型租赁住房和商场等REITs底层资产将持续受机构投资者关注 [7] - 法拍市场小金额 提升空间大的项目将成为私人投资者主流 交易金额偏好集中在5亿元以下 [7]

业绩表现 - 2025年上半年收入52.02亿港元，同比减少18.45% [1] - 股东应占纯利6.97亿港元，同比减少21.51% [1] - 每股盈利0.51港元 [1] - 办公楼租赁收入下跌4%至人民币6.38亿元 [2] 业务发展 - 持续开发投资项目包括无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目 [1] - 在香港推出共享办公空间项目NET WORK [1] - 举办65周年庆祝及市场营销活动，带来可观客流量并加强顾客联系 [1] - 预期上述举措将改善营业额及加强品牌忠诚度 [1] 商场运营 - 商场组合整体收入持续稳定 [1] - 针对不同客群推出具针对性的市场营销项目 [1] - 除天津、武汉和沈阳恒隆广场外，商场组合大致取得收入增长 [1] - 整体租出率维持于高位 [1] 办公楼市场 - 上海恒隆广场甲级办公楼收入跌幅占整体办公楼收入跌幅的77% [2] - 办公楼市场受租户搬迁潮、需求模式转变及成本效益考虑影响 [2] - 成功维持高水平物业管理服务并积极留住优质租户 [2]

核心财务表现 - 2025年中期收入52.02亿港元 同比减少18.45% [1] - 股东应占纯利6.97亿港元 同比下跌21.51% [1] - 每股盈利0.51港元 基于股东应占纯利计算 [1] 商场业务表现 - 商场组合整体收入保持稳定 租出率维持高位 [1] - 天津恒隆广场、武汉恒隆广场及沈阳市府恒隆广场出现销售租金下跌 受同业激进定价及宣传影响 [1] - 全国举办65周年市场营销活动 带动可观客流量并强化顾客联系 [1] 办公楼业务状况 - 办公楼整体收入同比下降4%至6.38亿元人民币 [2] - 上海恒隆广场甲级办公楼收入跌幅占整体77% 主因租户搬迁潮及需求模式转变 [2] - 市场面临租出率下跌与租金下调压力 物业管理服务维持高水平 [2] 项目开发进展 - 持续推进无锡恒隆广场二期、杭州恒隆广场及上海恒隆广场扩建项目 [1] - 在香港推出共享办公空间项目NET•WORK [1] - 预期新项目将改善营业额并增强品牌忠诚度 [1]

项目概况 - 龙湖济南西城天街定于10月31日正式开幕 [2] - 项目位于槐荫区经十路以北、腊山河以东，紧邻地铁4号线腊山河西站 [2] - 总建筑面积约15.76万平方米，为山东体量最大的龙湖天街项目 [2] - 该项目为济南第3座、山东第4座龙湖天街 [2] 招商进展 - 目前已签约400余家品牌 [1][2] - 首店品牌占比超过40% [1][2] - 品牌业态覆盖零售、餐饮、娱乐、科技等全业态 [1][2]