城镇化与城市更新 - 截至2024年底中国常住人口城镇化率达67%对应9.4亿城镇人口 显示城镇化进入存量提质与增量调整并重阶段 [1] - 城市更新成为新型城镇化战略核心内容 需要大量资金资源投入 近年财政金融政策支持力度加大推动项目加速落地 [1] - 政策性金融机构通过"融资+融智"模式深度参与改造 如国开行江西分行为富丽小区提供1000万元贷款并协助设计收益模型 [2][3] - 2024年1-5月国开行发放城市更新相关贷款5751亿元 重点支持老旧小区改造/城中村更新/历史保护等领域 [4] 消费基础设施REITs创新 - 中金印力消费REIT以杭州西溪印象城为底层资产募资超30亿元 资金用于上海前湾/天津和平路等新项目建设 [6] - 西溪印象城年客流量超2000万 租金收缴率99%以上 优质资产特性使其成为首批消费基础设施REITs试点项目 [6] - REITs工具使印力集团盘活存量资产 前湾印象城20亿元投资可通过资产证券化缩短回报周期 降低负债率 [7] - 全国已上市8只消费基础设施REITs 涵盖购物中心/社区商超/农贸市场 形成投资消费良性循环 [7] 历史文化保护更新 - 扬州小秦淮河改造采用"绣花功夫"微更新模式 保留600年历史风貌同时植入文创店/咖啡馆等新业态 [8] - 项目获4960万元省级专项资金+1.2亿元国开行贷款 江苏省财政额外提供1个百分点贴息降低融资成本 [9][10] - 国开行34个历史文化项目纳入江苏"城新贷"贴息库 政策组合拳推动保护性开发提速 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 23 - 27 日）中证 REITs 全收益指数和中证 REITs（收盘）指数均下跌，终结七周连涨，REITs 市场总市值环比下跌，各资产类板块回调；二级市场七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块领跌，市场成交无明显变化，估值收益率上升；一级市场政策支持消费基础设施发行 REITs，中海地产申报消费 REITs，年内潜在发行项目较多[1][2][44] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 本周七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块连跌两周，能源板块跌幅最小，仅中金山东高速 REIT 等少数 REITs 上涨，新上市的中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 表现较好[15][20] 流动性 - 本周市场成交较上周无明显变化，日均成交额 5.79 亿元、日均成交量 1.20 亿份、日均换手率 0.61%，市政环保、租赁住房换手率领先，7 月有 5 个项目解禁，大宗交易对价格影响待察[2][24] 估值 - 本周 REITs 全线下跌带来板块估值调整，中债估值收益率显示交通、仓储物流、产业园区板块靠前，项目估值分化明显，个券有挖掘空间[36] 一级市场 首发 - 政策支持消费基础设施建设发行 REITs，中海地产拟将佛山购物中心项目以公募 REITs 形式上市，预计募资 13.55 亿元，年内潜在发行项目 12 - 15 单，总发行规模 200 亿元以上[44] 本周其他要闻 - 平安宁波交投 REIT 拟于 2025 年 7 月 3 日举办投资者开放日活动，国金资管 - 欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划获批，拟发行规模 6.7 亿元[54]

项目概况 - 北京保利广场位于地铁14号线商业带北端门户，由原欧尚、百安居旧址改造而成，总建筑面积12.25万平方米，其中商业部分3.37万平方米，定位为"质造生活新聚场"，覆盖文化、美食、运动与亲子场景 [3] - 项目采用1.8低容积率设计，搭配4万平方米开放式花园，通过采光中庭、天窗系统引入自然光线，并设置下沉广场、屋顶篮球场等交互空间，打破传统商业"盒子"边界 [9] - 首二层双大堂实现办公与商业动线独立互联，物理空间设计强调与自然的融合及功能分区 [9] 商业模式创新 - 商业部分以首店和主理人品牌为主，商户总数不足50家，但单店面积较大，如COG攀岩馆为北京最大抱石场馆，句象书店面积达1600平方米 [1][5] - 引入多个首店品牌，包括黑胶唱片全国首店RehabVinyl、全球设计师集合店FUSIONCO&MODEART、北京首店B.SNS.COFFEE等，餐饮门店采用定制化模式如美・大董烤鸭店融合莫奈艺术美学 [9] - 业态组合覆盖文化、艺术、运动、餐饮等多元场景，打造"第三生活空间"概念，如书店与剧场结合、攀岩馆提供社交功能 [14] 目标客群与区位优势 - 主要服务周边5公里范围内的家庭客群、白领及年轻消费者，同时覆盖商写办公人群 [5] - 3公里范围内居住人口25万、办公人口27万，其中25-44岁主力消费人群占比近七成，高收入人群对品质消费需求迫切 [10] - 周边产业以金融科技、智能制造为主，5公里内分布多个高档住宅区，形成产业与居住的复合消费基础 [10] 行业趋势与挑战 - 业态结构符合社区商业向差异化、情景化、品质化转型趋势，顺应"云消费"时代从功能型向享受型消费的转变 [14] - 专家指出店铺数量配置需平衡品质与选择性，建议通过小店铺动态调整机制持续引入新品牌和快闪店以保持消费者新鲜感 [10] - 望京商圈现有商业未能充分满足区域需求，该项目通过首店矩阵和主理人品牌生态优化京北部商业供给 [14]

项目概况 - 北京保利广场正式开业，位于地铁14号线商业带北端门户，东座与西座项目实现联通 [1] - 项目由原欧尚、百安居旧址改造而成，总建面12.25万平方米，其中商业面积3.37万平方米，定位"质造生活新聚场" [1] 商业业态与品牌策略 - 引入大面积特色商户，如北京最大抱石场馆COG攀岩馆（覆盖全难度等级岩壁线路），1600平方米的句象书店（含儿童阅读、故事剧场及咖啡馆） [4] - 招商侧重首店及主理人品牌，包括黑胶唱片全国首店RehabVinyl、全球设计师集合店FUSIONCO&MODEART、北京首店B.SNS.COFFEE [5] - 餐饮门店采用定制化设计，如融合莫奈美学的大董烤鸭店、呈现京派川菜创新的峨嵋酒家 [5] 空间设计与功能创新 - 建筑采用1.8低容积率设计，配备4万平方米开放式花园，通过采光中庭和天窗系统引入自然光线 [8] - 首二层双大堂实现办公与商业动线独立互联，设置下沉广场、屋顶篮球场等交互空间，打破传统商业"盒子"边界 [8] 区域商业生态影响 - 项目优化京北部商业生态，通过首店矩阵与主理人品牌生态塑造品牌辨识度，满足望京区域消费者对品质生活的升级需求 [9] - 强调物理空间设计与持续运营能力的双重创新是项目理念落地的核心 [9]

项目概况 - 至海港湾是威海城投集团投资建设的城市新地标，于6月28日正式启用 [1][4] - 项目以"巨鲸出海"为设计概念，采用全国首创的大跨度拱结构与预应力空心楼板相结合的形式，呈现巨鲸脊背微露水面的视觉效果 [4] - 建筑造型与威海依山傍海的地理特征相呼应，直观展现海洋文化 [4] 商业业态 - 项目定位为超级商旅中心，融合高端购物、特色餐饮、休闲娱乐、文化体验等多元业态 [6] - 包含六大主题空间：科幻海世界、城市年轻力中心、宠物友好中心、儿童友好中心、爱情主题广场、大操场 [6] - 总建筑面积为地上三层、地下两层，品牌招商率100%，共126个品牌入驻，其中首次进入威海的品牌77个，首进率61% [6] 楼层规划 - 负一层：59个品牌，主力业态为科幻海世界、鲸鱼出海探索馆、"老港码头"餐饮特色区域 [6] - 一层：49个品牌，主入口打造至海数字艺术中心，左岸、右岸为两大主题街区，聚焦日咖夜酒临海氛围 [6] - 二层：17个品牌，主打"来威海吃海味儿"、"来威海吃日韩料理"、"来威海吃特色胶东菜"三大餐饮主题 [6] - 三层：1个品牌，规划多功能厅"至海空间"，包含城市书吧、观海打卡点 [6] 项目价值 - 项目通过丰富消费场景激活城市商业活力，打造集购物休闲、运动娱乐、网红拍照于一体的"城市会客厅" [7] - 将推动城市商业、人文、艺术、文旅、科技等多元场景融合，成为威海商旅文的"超级接口" [7]

商业活动策划 - 公司策划暑期系列活动包括"灵魂菜市场"、公益咖啡和爱奇儿画展，吸引市民游客参与[1] - "星市集"是公司打造的三大活动IP之一，已成为湾区文商旅名片[1] - "灵魂菜市场"专场采用生态种植、自然养殖方式，展示可持续生活方式[1] - 活动吸引家长带孩子了解农耕，实现不出远门亲近生态[1] 可持续发展与公益 - "星市集"推出"换物局"玩法倡导旧物循环利用[1] - 公司与鲸诺等组织合作关注海洋保育、特殊人群关爱等慈善领域[1] - 通过日常化场景缩短大众与环保、公益之间的距离[1] - 为租户搭建合作平台启动"友爱咖啡公益行动"，发起"100个身心障碍儿家庭温暖团圆计划"[2] - 举办爱奇儿童趣画作展览，让公益更可触可感[2] 历史文化保护 - 项目保留五仙门发电厂旧址(现广州华侨博物馆)，实现新旧对话[2] - 设计之初即考虑保留海珠广场区域原规划特色[2] - 支持"华南地区最早商办电厂"百年建筑修复建设[2] - 实现历史文化传承与城市更新的有机融合[2] 企业社会责任 - 参与"书送希望·爱助成长"童书乐捐活动[2] - 号召公众及租户捐赠募集逾千本童书[2] - 为乡村青少年健康成长助力[2] - 通过具体行动诠释"商业向善"理念[2]

行业标准发布 - 《商务楼宇（园区）卓越运营服务评价规范》由中国产业发展促进会批准立项并组织编制 编制工作已完成即将发布实施 [1] - 该规范首次从运营和产业维度对商务楼宇和园区开展评价 旨在引导运营商提供高品质服务 避免同质化竞争 [1] - 标准适用于商务楼宇（园区）、产业楼宇（园区）、总部楼宇（园区）三种类型 30家行业企业参与标准编制 [2] 行业现状与挑战 - 中国商办写字楼市场面临严重供需失衡 楼宇经济发展面临严峻挑战 [1] - 楼宇运营逻辑和内涵正在发生深刻变化 需要重构新秩序找到新平衡 [1] - 传统国外资管逻辑标准难以满足楼宇经济进化升级的新诉求 [2] 运营转型方向 - 新周期下运营水准和团队能力重要性凸显 需以卓越运营赋能项目在失衡市场中胜出 [1] - 行业需从单一"资管逻辑"进化到"产业逻辑" 评价重点转向招商水平等软实力 [2] - 未来写字楼运营评价将更注重入驻企业品质而非项目硬件和地段 [2]

中金中国绿发商业REIT上市 - 中金中国绿发商业REIT（基金代码：180606）于6月27日正式登陆深圳证券交易所，是我国今年首单获批的消费基础设施REITs，也是中国绿发首单基础设施公募REITs产品 [1] - 项目底层资产为济南市领秀城贵和购物中心，总建筑面积20.09万平方米，位于山东济南市南部商圈，自2014年12月开业以来已运营满9年 [1] - 最近三年营业额分别为9.4亿元（2022年）、18.9亿元（2023年）、22.3亿元（2024年），加权平均出租率分别为93.04%、95.17%、95.64%，运营净收益率为45.58%、58.13%、59.67% [1] - 近五年实现经营性净现金流持续增长，5月30日获得中国证监会准予注册批复 [1] - 公众投资者有效认购基金份额数量约为307.51亿份，约为公众发售初始基金份额数量的683倍，上市首日收盘价为4.108元，实现涨停 [1] 消费基础设施REITs市场发展 - 消费基础设施REITs资产规模大、市场化程度高，是成熟REITs市场最主要的类型之一，在提振消费的政策背景下服务实体经济的作用日益突出 [2] - 2023年10月证监会发布决定将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，消费基础设施REITs迎来破冰 [2] - 至中金中国绿发商业REIT上市前已有8只此类产品上市，今年以来的收益率均超20% [2] - 目前还有两只消费基础设施REITs处于申报阶段，分别是华夏凯德商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT [2]

政策赋能城市发展 - 西安作为国家中心城市与"一带一路"核心节点，在"北跨、南控、西融、东拓、中优"战略引领下，政策精准激活市场活跃度 [3] - 2024年以来政策红利持续释放，包括"双中心"建设、"保交楼"专项借款、民营经济活力提升及文旅融合战略升级 [3] - 2025年推出"八个着力"新举措，重点培育数字文旅、微短剧等新业态，推动文旅产业成为高质量发展新引擎 [3] 写字楼市场深度调整 - 2025年一季度西安全市优质写字楼空置率小幅回落至27.7%，租金延续承压态势 [5] - 金融业与科技互联网行业贡献主要新增需求，金融业升级扩租需求占比近90%，科技企业超60%租赁需求集中于高新二期 [5] - 企业租赁逻辑变革，定制化交付需求显著提升，中小面积租赁需求倍增推动联合办公空间渗透率攀升 [6] - LEED认证楼宇租金较市场平均溢价约7%，空置率持续低于市场平均水平 [7] 商业格局迭代 - 西安现有商业存量763.5万平方米，2025-2026年预计新增60万平方米，主要集中于高新区 [8] - 老城区存量商业加速升级，钟楼商圈、曲江大唐不夜城配套商业区通过业态调整推动品牌焕新 [8] - 西安构建"双核心+多节点"商业格局，以赛格&SKP、万象城&太古里为核心引擎，叠加文旅特色街区、交通枢纽商业等 [9] - 年均2.5亿人次游客流量需通过文化IP、赛事流量、首店经济转化为可持续消费留量 [9] 资产配置与国有资产盘活 - 2024年中国内地大宗交易金额同比下滑至2207亿元，但成交宗数创五年新高，小规模精品项目交易活跃 [10] - 2025年一季度市场回暖，西安等新一线城市能源产业资本频购核心高端酒店资产 [10] - 酒店投资需从"买入持有"转向"运营赋能"，对投资者运营能力和资源整合能力提出更高要求 [10] - 国有企业需通过资产诊断、盘活提质、运营增效等路径实现资管业务优化与战略升级 [11] 城市高质量发展 - 《中国城市高质量发展白皮书》聚焦城市更新、新质生产力及城市运营三大维度 [12] - 城市更新行动全面提速，城中村改造、老旧小区整治、功能性片区焕新进入深水区 [12] - 低空经济、储能、低碳、数字经济等新质生产力成为推动城市高质量发展的新引擎 [12] - 西安城乡高质量发展需通过空间重构、产业提质、运营进化、生态再生等路径实现经济转型 [14] - 电商、新能源、智能制造等产业聚集推动高标准仓储冷链物流设施与现代化产业园跨越式发展 [15]

项目建设与投资 - 铜锣湾章丘商业广场项目总投资约20.6亿元，占地183亩，建筑面积13.7万平方米，计划打造融合儒商文化特色的文旅商业新地标[1][5] - 中氟年产46760吨含氟新材料技改项目和华氟化工高性能含氟新材料产业链产品结构调整项目已签约落地，共同构建含氟新材料产业创新集群[2] - 圣泉先进材料创新基地等10个项目已破土动工，总投资4.5亿元；明泉绿色高效肥料产业链等36个重点项目全速推进，总投资122亿元[6] 产业发展与布局 - 刁镇街道工业经济强劲，拥有省级化工产业园和80余家规上企业，1-5月规模以上工业总产值达103.34亿元，占全区本土企业产值30%[1][5] - 街道紧扣济南市"13+34"产业链和章丘区"3+2+2"产业链目标，聚力打造特色工业产业集群[6] - 现代服务业取得突破，铜锣湾商业广场将涵盖零售、餐饮、文创等多元业态，打造"24小时经济"特色[5] 经济表现与成效 - 1-5月街道累计完成公共预算收入2.72亿元，同比增加9426万元；固定资产投资11.2亿元，其中工业投资8.82亿元，技改投资6.78亿元[5] - 限上企业销售额累计完成45.8亿元，占全区近四分之一[5] - 52个民生实事项目扎实推进，包括文化教育、医疗卫生、养老育幼等领域[6] 区位优势与基础设施 - 刁镇街道区位交通优势显著，青银高速、G308等4条干线交汇，庆章高速加快建设[1] - 庆章高速章丘段路基工程完成72%、桥涵工程完成68%，建成后将进一步提升区域通达性[6] - 街道加快第二污水处理厂等基础设施升级，盘活用好扩区调区新增土地资源[3]