时尚消费的定义与演变 - 时尚消费的核心在于“变与不变”的辩证统一，变化的是消费偏好与内容，不变的是其引领消费潮流的内核本质 [1][3] - 时尚消费的内涵已从传统的时装、珠宝等品类，向生活方式化全面扩容，纳入了智能穿戴、汽车、家居等商品，并延伸至文娱、运动、美容等服务 [1][4] 时尚消费的业态变革与趋势 - 购物中心中，服饰、美妆和珠宝仍是核心品类，2025年其在主要优质商场每季度新开门店数量中占比20%—30%，在北京和上海这一比例高达40%以上 [5] - 业态变革之一为复合业态跨界融合，通过“零售+餐饮”、“零售+展览”等模式，推动品牌与消费者的联结从商品交易转向更深层次的品牌文化与生活方式认同 [3][5] - 业态变革之二为健康、悦己类服务消费快速扩张，2025年前三季度，北上广深成五城运动健身、养生疗愈、医美美容及宠物相关业态新开店增速达25%—55%，显著快于传统零售和餐饮 [3][5] 中国时尚消费市场城市梯队划分 - 第一梯队为北京和上海，2025年上半年两地在全国首店中的占比高达55%，集中了全国三成以上的高净值家庭，并承接了全国35%的国际入境游客 [6] - 第二梯队包括深圳、成都、杭州、广州、南京、武汉、西安、重庆等经济活跃的区域中心城市，是国际品牌部署区域首店的优先考量 [6] - 第三梯队为其他二三线城市，其中高收入人群的时尚消费意愿和潜力通过电商与社交媒体不容忽视，是“县城经济”、“小镇贵妇”等消费热点的来源 [6] 中国消费市场的挑战与结构性机遇 - 短期内，居民对未来收入预期谨慎、消费意愿偏弱是主要挑战，2025年前11个月全国社零总额同比增长4%，其中11月单月增速为1.3% [6] - 中长期结构性机遇之一在于服务消费升级，2024年中国居民消费中服务支出占比仅为46%，与美国、日本等发达经济体相比有10—20个百分点的差距 [7] - 中长期结构性机遇之二在于国际游客消费增量，2025年前三季度免签入境外国人达2089万人次，同比增长50% [7] - 国际旅游消费潜力巨大，2024年上海、北京、广州、成都国际旅游收入占社零比例分别约4.5%、3.7%、2.1%和1.2%，与东京（19%）和曼谷（70%）等城市相比有较大提升空间 [7] 对商业地产与城市发展的建议 - 商业地产应构建国潮生态圈，打造多业态联动的主题空间并强化体验服务 [3] - 北京等城市需兼顾全球资源承接与本土生态培育，通过落实产业方案、搭建推广平台，以及租金补贴、专区设置、快闪活动等举措赋能本土时尚品牌成长 [3]

文章核心观点 - 南京多个大型商业综合体将于2024年集中开业 这些项目通过深度融合在地文化、创新消费场景和差异化定位 旨在提升城市商业能级并注入新消费动能 [1] 商业项目文化融合与场景创新 - 南京万象城外立面设计灵感源自南京古城墙砖、剪纸、金陵折扇等文化元素 [2] - 光环花园城项目以明代“花月春风十六楼”为历史蓝本 布局16座独立商业体 并由专家参照《南都繁会图》等史料主持设计 其“来宾楼”内设有近200平方米全壁画空间再现历史盛景 [2] - 金陵长乐坊作为华东首个沉浸式大明文化空间 建筑色调以红为主、青绿点缀 复刻明代飞檐斗拱 项目将结合夫子庙、江南贡院文化特质 提供明制服饰打卡、品尝小食与观看演出等沉浸式体验 [3] - 金陵长乐坊融入“金陵四十八景”元素 计划引入超200家特色品牌 注重品牌与文化内容的深度共创 [4] - 光环花园城提出“POD公园商业+全新文旅IP商业”定位 其外侧约6万平方米绿地公园已基本建成 包含骑行慢跑区、宠物乐园等多元空间 [5] 项目定位与业态策略 - 德基时刻总建筑面积达44万平方米 涵盖甲级办公楼、星级酒店、时尚生活广场等业态 其中商业总体量约12万平方米 计划引进轻奢活力潮流品牌首店、特色精品店超300个 项目将更注重年轻、时尚与潮流元素融合 [5] - 南京德基广场2022年和2023年销售额分别为210亿元和239亿元 已连续3年增长 德基时刻开业将与新街口德基形成互补 [6] - 南京国金中心（南京ifc）于2025年开业 首年销售额突破30亿元 其试营业当天使邻近的华采天地客流量突破7万人次 创当年单日客流量纪录 [6] - 金陵长乐坊凭借夫子庙与老门东之间的区位优势 串联两大商圈的文商旅资源 未来将推出全天候、多点位的艺术演绎活动 [6] - 南部新城万象城坐拥大校场机场跑道公园独特资源 旨在串联交通、文化、生态、商业等城市级配套 推动首店经济、品牌经济、夜间经济 举办“首秀、首发、首展”等活动 [7] 区域发展与商业格局影响 - 德基时刻开业将进一步提升元通商圈商业活跃度 助力其实现从购物场景到文旅地标再到生活方式的全新认知 [6] - 万象城项目旨在助推南部新城成为与新街口、河西新城鼎立的南京新中心 [7]

行业趋势：北京商业地产供给扩张与格局优化 - 2025年北京全市新开商业面积超过150万平方米，城市商业供给持续扩容 [1] - 新商业项目开业是城市空间结构优化与消费能级跃升的体现，并非简单面积增加 [1] - 商业设施布局从过去的不均衡，转向通过重点项目建设弥补京北、京西、京南及城市副中心等区域的商业配套短板 [3] - 全市商业设施分布与人口居住区、产业功能区的匹配度显著提升，逐步形成更加均衡、多中心开花的商业发展新格局 [4] 项目案例：区域性新消费地标涌现 - 京北的超极合生汇、京西的中关村ART PARK大融城、京南的湾里商业娱乐综合体等项目成为区域商业新引擎 [4] - 长辛店国潮时尚街区、宛平城特色商业街等项目为城市增添了独具文化韵味和体验感的商业节点 [4] - 王府井、前门大栅栏等传统商圈也在持续提质升级 [7] 业态特征：体验式与文化性消费成为主导 - 新开业项目呈现“大而全”与“小而美”并重、体验与文化交融的趋势 [4] - 超大型综合体融合零售、餐饮、娱乐、文体等多种业态，致力于打造一站式消费目的地和社交生活中心 [5] - 特色商业街深耕本地文化，引入国潮品牌、设计师店铺、精品书店等，迎合消费者对个性化、沉浸式体验的追求 [5] - 这反映了北京消费市场正从满足基本购物需求，向追求品质、情感链接和场景体验的更高层次演进 [5] 战略意义：服务于国际消费中心城市建设 - 商业面积扩张与布局优化直接服务于扩大内需、促进消费升级的战略目标 [7] - 新增商业空间创造了大量就业岗位，拉动了投资，繁荣了区域经济 [7] - 随着新项目运营步入正轨，北京“多中心、全覆盖、特色化”的商业网络将更加完善 [7] - 此举旨在巩固北京作为国际消费中心城市的核心地位 [7]

政策落地与核心调整 - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 陕西省自2026年1月23日起，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例从50%下调至不低于30% [2] - 首付比例下调降低了商业用房的购买门槛，对在售商业项目构成利好 [2][3] 商业用房市场现状与挑战 - 商业用房需求规模小于住宅，其投资回报主要依赖租金而非价格升值，在过往地产黄金时代回报率常跑输住宅 [6] - 商业用房持有和交易成本高：贷款利率约5.0%（住宅约3.15%），交易税费、水电费、物业费也远高于住宅 [6] - 以100万元贷款为例，商业用房年利息支出比住宅高出近2万元，且贷款年限最长为10年（住宅可达30年），月供压力更大 [6] - 当前地产周期转变，依赖房价快速上涨的投资时代已过，租金回报成为趋势，核心地段商业用房吸引力有所提升 [6] 政策影响与局限性 - 首付比例降低虽利好去库存，但对投资者吸引力有限，因贷款总额增加导致利息支出依然较高，实际购买成本不低 [7] - 商业用房真正吸引投资者需更多政策支持，如延长贷款年限、降低贷款利率及持有成本，以提升租金回报率吸引力 [7] - 市场期待商业用房贷款利率及相关税费也能下调，以进一步降低交易与持有成本 [2] 商业用房主要产品类型分析 - **商铺**：主要包括社区底商、购物中心等，散售商铺多集中于社区底商；拥有固定消费人群的社区底商风险较低，若毗邻学校则价值更高 [8][9][10] - **写字楼**：西安市场库存量大、空置率高，目前购买多以自用为主，投资回报率缺乏吸引力，不建议普通投资客介入 [11][12][13][14] - **公寓**：西安市场去化难度大，主因供应量过大、产品同质化；单价较低（约7000-10000元/平方米），主要吸引年轻过渡性居住者或资金有限的普通投资客 [15][16] - **商业性质豪宅（大平层/叠拼）**：多位于城市核心地段或产业配套区，配套高端酒店服务（如威斯汀、柏悦等）；此次首付下调对此类产品最为利好，因主要买家为企业主，可释放更多资金用于其他高回报投资 [18][19][20][21][22] 市场展望 - 商业用房首付比例下调对市场去化的实际带动效果，仍需时间观察 [23]

政策调整核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [1] - 该政策已在多个地区落地执行，包括陕西、广东（不含深圳）、湖南、湖北及深圳市，均明确自2026年1月23日起执行 [1] - 各地政策允许商业银行在最低首付比例下限基础上，根据市场化、法治化原则及自身经营情况、客户风险状况等因素，自主确定具体贷款首付比例 [1] 政策背景与历史对比 - 此次调整前，商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例通常为50% [2] - 近几年，已有多个地区出台政策助力商业用房去库存，具体措施包括支持存量商业用房改建为租赁住房，以及支持楼宇兼容、临时改变用途等 [2] - 例如，贵州省在2025年1月初发布的方案中提出，支持利用存量商业用房等建设或改造用于旅居产业发展 [2] 市场影响与行业趋势 - 专家观点认为，将商业用房首付比例下调至30%是对当前房地产市场中商业板块的有力提振，也是贯彻“去库存”政策导向的具体举措 [2] - 随着租赁市场崛起，热点城市机构或个人投资者投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿明显增强 [3] - 以深圳市场为例，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8个百分点，增幅连续两年扩大 二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2个百分点，达到2012年以来次高值 [3] - 政策调整有利于激活市场中商业用房的置业需求，并有助于促进相关房地产投资信托基金（REITs）市场的发展壮大 [3] - 总体来看，该政策为商业用房市场提供了流动性与信心支持，为居民家庭资产配置提供了新路径，并将有力支撑实体经济复苏 [3]

活动概览 - 长沙IFS于1月24日启幕“盏意新莳 A Modern Urban Tea Journey”新春限时艺术空间首展 [1] - 活动以“茶”为核心意象 用当代艺术与时尚语言诠释农历新年 [1] - 活动旨在打造融合商业 艺术与文化的东方意境空间 邀请市民参与 [1] 活动组织与艺术内容 - 活动由长沙IFS携手国际时尚大刊《嘉人Marie Claire》共同打造 [3] - 启幕现场首展亮相书法水墨艺术家刘玥作品《春山行远图》与数字交互艺术家吴旭作品《无限福禄》 [3] - 《春山行远图》将传统山水“行旅”意象转化为当代都市人的精神漫游 [3] - 《无限福禄》打造沉浸式祈福场景 传递新春福禄圆满愿景 [3] 空间设计与体验场景 - 艺术空间位于长沙IFS LG2西侧中庭 以六大打卡点位构建沉浸式体验 [3] - 设置20米巨幅《春山行远图》以营造山水意境 [3] - 设置“幕下栖心”与“漫叙往来”提供休憩打卡场景 [3] - “初芒蕴能”陈列特色茶器展现新生力量 [3] - “莳光种愿”通过《无限福禄》作品实现互动祈福 [3] - “盏间聚暖”以红色沙发营造团圆氛围 [3] 商业与时尚融合 - 活动包含“盏中春序 2026春夏时尚秀场” [5] - 秀场汇聚ELLASSAY歌力思 EXCEPTION例外 jnbyby JNBY Laurèl LESS Levi‘s POLO RALPH LAUREN-KIDS 速写 VGRASS等九家场内品牌 [5] - 时尚秀将东方意境与2026春夏风尚趋势相结合 [5][6] 公司战略与行业趋势 - 长沙IFS作为华中商业地标 始终推动商业与艺术文化融合 [6] - 公司通过2026新春系列活动 以当代视角焕新传统节庆 [6] - 公司旨在通过多元艺术形式为市民带来兼具美学价值与情感共鸣的体验 [6]

文章核心观点 - “十五五”规划强调城市内涵式发展与城市更新 各地正以多种模式盘活闲置资产 此举不仅激活了“沉睡”资源 更重构了发展动能并升级了民生福祉 形成了可复制的成功经验 [1][8][22][34] 城市更新政策与宏观背景 - “十五五”规划建议提出坚持城市内涵式发展 大力实施城市更新 并将其视为关乎民生福祉、城市韧性与经济动能的重要课题 [1] - 规划建议完善并购、破产、置换等政策 以盘活低效用地、闲置房产和存量基础设施 [8] - 辽宁省已出台盘活存量资产工作实施方案等多项政策措施 指导具体实践 [22] 盘活闲置资产的模式与策略 - 铁岭模式为“国资介入”：通过司法手段化解债务 协调多部门合力恢复建筑功能 指导国资集团市场化筹资竞拍资产并公开招商 同时建立差异化考核制度 延长投资回报期以降低企业经营压力 [12][14] - 沈阳模式为“府院联动+市场运作”：借助司法力量厘清债权债务 通过市场手段为项目寻找新主体 政府角色从“主导者”转变为“服务者”和“协调者” 以打通政策堵点 [16][18] - 辽宁省形成了功能转换、业态升级、政企协作等多种盘活模式 并建立“项目超市”平台向社会资本推介项目 针对不同项目采取“一事一议”、“一案一策”解决法律问题并提供土地、规划等政策支持 [22][24] - 对市场前景不佳的项目 支持企业转换功能、升级业态或调整规划用途转型发展 [40] 具体项目案例与成效 - **铁岭双燕天河城**：该市最大的购物中心曾因产权债务复杂闲置多年 经盘活后开业满月客流旺盛 工作日非高峰时段停车场也需排队 其复苏带动周边商圈 一个月内相邻街道新出现100多家店铺 [1][8][26] - **沈阳橡胶大厦**：从沉寂建筑盘活为酒店后 入住率同比提升约15% 并因寒假与冰雪旅游旺季提前迎来入住高峰 2025年接待近6万人次并承办数十场会议 节假日经常一房难求 [1][3][30] - **鞍山站前广场老商场**：从关闭数年的商场蝶变为现代化电商基地 入驻商户达60余家 成功孵化70余家电商企业并吸引30余个知名品牌电商渠道项目入驻 全年直播电商交易额突破18亿元 [4][6][36] - 全省层面：已盘活闲置土地4238.63公顷 383个停缓建项目中已盘活及有效处置325个 占比超过80% [8] - 沈阳市层面：共梳理107个停缓建项目 截至2025年底已有102个取得有效处置 有效处置率达95.32% [20] 产生的经济与社会效益 - **带动周边商业与就业**：铁岭双燕天河城盘活后 周边原关闭的商铺现已基本满租 无空位 [28] 沈阳橡胶大厦酒店开业后 为所在太原街商圈及沿线商户带来客流互补与消费转化 营业额均有所增长 [30][32] - **促进产业升级与集聚**：鞍山电商直播基地在盘活后 正计划突破单一业态 通过人才培育和政策扶持 加速推进跨境电商孵化中心和产业园建设 [38] - **形成可复制推广模式**：当地计划通过精准制定“一楼一案”推进项目处置 形成可复制的工作模式全面推广应用 [34] 并将在沈阳、大连、鞍山等地加快推进国家低效用地再开发试点工作 [38]

土地市场与出让 - 沈阳市皇姑区计划出让一宗二类居住用地 地块面积8.24公顷 规划容积率≤1.7 商业占比≤5% 预计出让总价7亿元[1][3] - 沈阳市和平湾两宗TOD项目地块规划有新进展 分别为悦融路东01地块和悦融路东02地块[7] 住宅市场价格表现 - 2025年12月 沈阳市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 同比下降0.3%[4] - 2025年12月 沈阳市二手住宅销售价格环比下降0.2% 同比下降3.7%[4] - 市场观察显示 沈阳一环内地理位置好、配套齐全的二手房源受到关注 价格被认为具有吸引力[3] 商业地产与项目动态 - 浑南区计划投资5亿元建设“沈阳临空聚能云之翼商业综合体”项目 EPC总承包招标计划于2026年2月13日进行[10] - 大东区重点打造的大型文旅商业项目“虎啸街” 总投资3.2亿元 预计2026年中开业 被定位为“东部商业新地标”[10][12] - 市场传言称 卓展购物中心原址可能变身为“万象天地” 同时其附近的卓越精品馆已重启并改造为“雅致云尚”大型洗浴 预计2026年9月启幕[16][18] - 行业观察指出 2026年沈阳预计将有“一大批”新形态商业项目集中入市 与许多城市商业的“守成”状态形成对比[13][15] 区域发展与规划 - 沈阳地铁置业正在推进TOD项目开发[5] - 媒体专题聚焦沈北新区 探讨其人居发展与产业实力的结合[19][22]

核心观点 - 2026年中国商业地产投资者整体情绪保持谨慎，但投资与出售意愿均较上年小幅提升，市场潜在交易活跃度有望增强 [1] - 投资者意向呈现内外资分化，内资在机构投资者和地产基金推动下净投资意向由负转正至+7%，外资则维持强烈净出售意愿 [1][16] - 资产价格合理调整与困境资产投资机会是驱动投资者提升房地产配置的主要因素，过去三年国内主要一二线城市优质商业地产资本价值平均下调30% [1][18] 投资意向 - 43%的受访者计划更积极投资，52%计划更积极出售，两项比例较上年均录得小幅增长 [1][16] - 39%的受访者计划在2026年提升房地产资产配置，较上年增长3个百分点，其中12%表示将大幅提升配置 [18] - 推动配置提升的主要原因包括“资产价格已有合理调整”（72%的受访者选择）和“更多困境资产投资机会”（49%的受访者选择） [18] - 2025年中国困境资产交易额达407亿元 [1][18] - 2025年中国商业地产大宗交易总额为2547亿元，其中机构投资者与地产基金合计贡献1078亿元，同比上涨68%，占比42% [16] - 主要风险因素是对经济衰退的担忧（68%）和地缘政治环境的不确定性（47%） [21] - 主要利好因素是具备吸引力的购入价格（60%）和债务成本下降（55%） [21] - 目前国内一线城市甲级办公楼、零售物业及仓储物流的平均资本化率与借贷成本之差已达到280-300个基点，为历史最高水平 [21] 投资策略 - 核心型与核心增益型策略最受青睐，合计占比58%，较去年上涨11个百分点，反映投资者对现金流稳定性的高度关注 [2][34] - 最受青睐的前三大物业类型依次为工业物流、租赁住宅和零售物业 [2][24] - 工业物流中，96%的投资者聚焦主要城市高标仓，预计2026年中西部及华东区域高标仓投资有望迎来周期性机会窗口 [24] - 租赁住宅连续四年位居第二，受益于抗周期特质和REITs链条贯通，2025年全国交易额创119亿元历史新高 [24] - 零售物业位居第三，2025年交易额创839亿元历史新高，社区商业和奥特莱斯受关注 [2][24] - 投资者对多数物业类型的价格预期较2025年有所改善，资产定价正逐步逼近周期底部 [26] - 数据中心是价格预期最乐观的物业类型，57%的投资者认为其2026年价格将保持稳定或有所溢价，主要受AI算力需求驱动 [2][26] - 购物中心价格预期改善幅度最大，认为价格将“有所溢价或无折价”的比例从24%增加到40% [26] - 2025年末购物中心类消费REITs的NAV溢价率为38%，数据中心为43% [26] - 另类资产中，学生公寓关注度跃升至首位，基础设施和生命科学地产分居第二、第三位 [30] - 我国高等教育生均宿舍面积仅约4平方米，远低于10-20平方米的标准，近三年全国高校在校生人数累计增加超400万人，供需缺口加大 [30] 投资目的地 - 上海以64%的占比蝉联最受青睐城市，占比较2025年提升18个百分点 [2][36] - 北京以22%的关注度位列第二，数据中心和租赁住宅成为其市场热门资产类别 [2][36] - 二三线城市关注度上升5个百分点，零售物业成为投资焦点 [2][36] - 广深两城的投资关注度有所下降 [36] 融资和利率环境 - 77%的投资者预计中国央行将进一步降息，大部分预期降息幅度在50个基点以内 [2][10] - 再融资缺口仍是投资者的主要担忧 [2] - 并购贷新规放宽成数和期限限制，为市场提供更灵活融资支持 [2] - 沪深交易所新规降低公募REITs上市净现金分派率要求，未来2年预计每年净现金流分派率要求为原则上不低于十年期国债收益率上浮150个基点 [28] - 考虑到当前十年期国债收益率（1.8%-1.9%）及降息预期，新规意味着分派率要求在原来3.8%的基础上降低40-50个基点，将激活Pre-REITs投资 [28] - 目前私募和公募REITs市场之间，尤其是二三线城市项目大致享有25-100个基点的利差 [28] 环境、社会与治理 (ESG) - 83%的投资者已经或计划将ESG纳入投资决策 [2][10] - 绿色建筑、可再生能源设施和绿色融资是重点举措 [2] - 66%的投资者认可ESG资产溢价，但态度更趋审慎 [2] - 绿色认证楼宇在租金和出租率上均展现出竞争优势 [2]

北京市商业地产发展 - 2025年北京全市新开商业面积超过150万平方米，消费供给持续扩容 [1] - 通过推动北京超极合生汇、中关村ART PARK大融城、湾里商业娱乐综合体等重点商业项目落地，培育长辛店国潮时尚街区、宛平城特色商业街等一批特色商业步行街 [1] - 有效补充京北、京西、京南及城市副中心等区域商业设施供给，全市商业设施布局更趋均衡 [1] - 商业设施布局与人口分布、产业布局耦合度显著提升，多中心商业发展格局逐步形成 [1]