光谷商业发展概况 - 光谷成为武汉商业市场新阵地，汇聚大悦城控股、保利商业、首创奥莱、瑞安房地产、凯德投资、华润万象生活等商业巨头 [1] - 已开业存量商业项目23座，总商业面积171.3万平方米，其中购物中心14座（88.3万平方米），商业街7座，专业市场4座 [2] - 今明两年预计新增9个商业项目，带来超70万平方米商业增量，主要布局在光谷中心城 [3][4] 重点商业项目分析 已开业项目 - 世界城光谷步行街：存量面积40万平方米，客流峰值达100万人次/日 [3][13] - 武汉大悦城：商业体量13.6万平方米，2022年开业后成为光谷中心城商业高地 [3][16] - 创新天地商业公园KIC PARK：街区商业5.1万㎡+绿地公园1.3万㎡，计划2024年9月开业，引入悦活里TASTE、星巴克Green Store等品牌 [7][9] 在建/规划项目 - 光谷伟星星悦广场：商业体量12万方，计划引入200+品牌，填补佛祖岭片区大型商业空白 [5] - Good One壹为邻：商业面积5.4万平方米，定位一站式社区服务综合体 [6] - 武汉光谷万象天地：商业体量17.35万平方米，华润万象生活首进武汉项目 [4] 四大商圈格局演变 成熟商圈 - **光谷广场商圈**：存量面积32.3万㎡，日均客流24.3万人，但面临空铺率上升等挑战 [11][13] - **关山大道商圈**：总体量39.8万㎡，日均客流16万人，项目定位更精细化（如K11 Select主打艺术购物中心） [14] 新兴商圈 - **高新大道商圈**：依托光谷中心城发展，辐射范围涵盖左岭、花山等板块，未来将新增创新天地商业公园等项目 [15][16] - **佛祖岭商圈**：以邻里型商业为主，商业体量普遍小于10万方，受高新大道商圈虹吸效应明显 [18][19] 商业业态创新趋势 - 主题化定位：如K11 Select的艺术购物中心、北辰·光谷里的数字经济综合体 [14] - 公园式商业：创新天地商业公园融合绿地与商业空间，设置宠物公园等主题功能区 [7] - 社区服务导向：Good One壹为邻配置政务服务设施，光谷伟星星悦广场引入民生品牌 [5][6] 区域商业竞争态势 - 光谷中心城成为商业开发热点，2025年前将新增至少6个购物中心（合计体量超50万㎡） [4][9] - 成熟商圈通过改造升级应对分流（如鲁巷广场更名中商世界里），新兴商圈探索差异化路径 [13][19]

上海商业市场现状 - 上海拥有400多家购物中心，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度远超东京的20万人/家 [3] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍 [3] - 2025年上海预计新开60个商业项目，总规模超300万平米，闵行区以12家新开商业体量居首 [3] - 2025年第一季度上海社会消费品零售总额增速为负，显示消费增长与商业供给扩张不匹配 [4] 商业过剩与淘汰现象 - 上海核心商圈出现百货商场集中关闭案例，包括太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹等 [5] - 闵行爱琴海购物中心室外商铺空置率达90%，30平米商铺月租金仅1600元+500元物业费 [6][9] - 青浦东渡蛙城开业不足一年即陷入萧条，从主题乐园沦为电影取景地 [11] - 七浦路批发市场商铺租金从峰值7万/月跌至500元/月，部分商铺仅需缴纳7800元/年物业费即可免租使用 [15][18][19] 商业项目分化与转型 - 七浦路部分商场通过高端化转型成功，如新七浦、圣和圣商场，商品单价达400-900元 [17] - 恒基旭辉天地因缺乏持续运营内容，沦为打卡地而非消费地，内街商铺关闭率近50% [10][11] - 华润万象城与爱琴海购物中心同区域竞争，前者以50万方体量胜出 [10] 房企商业资产处置动态 - 万达2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座，接盘方以险资为主 [21][22][23] - 万科2024年以23.84亿元七折出售上海七宝万科广场50%股权，20亿元转让南翔印象城48%股权 [24] - 远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权，亏损17.63亿元 [26] - 华润万象生活考虑出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线 [27] 行业趋势与典型案例 - 商业地产进入存量竞争阶段，供求关系逆转导致两极分化 [28] - 新兴商业项目如中海环宇城MAX、西岸梦中心保持高人气，显示运营能力成为关键 [29] - 行业整体从规模扩张转向效率提升，房企通过出售资产降低负债率并聚焦核心业务 [27][28]

活动概述 - 活动以"悦养健康·夏日燃脂局"为主题，由中英人寿广东分公司主办，联动多个品牌构建"运动健身、健康饮食、品质生活"生态场景 [1] - 参与品牌包括大悦汇、长城葡萄酒、福临门、悦活、梅林、名庄荟、keep、宾尼健康、禾福里等 [1] - 活动旨在为客户和市民带来全方位健康体验 [1] 参与方 - 中英人寿广东分公司总经理王美湘、广州黄埔大悦汇推广部副总监曾俏、中粮福临门华南特渠总监胡小龙等高管出席活动 [3] - 其他参与方包括中粮悦活广东区域负责人谢小虎、中粮长城葡萄酒华南高端酒负责人龙泽霖、中粮名庄荟啤酒部谢静怡等 [3] - Keep合作教练赵丽文及中英人寿客户、市民朋友参加活动 [3] 公司战略 - 中英人寿以"悦养健康"战略为核心，致力于成为客户"身、心、财"全维度健康守护者 [3] - 公司联动多品牌打造健康联盟生态圈，践行"悦养健康在中英"理念 [3] - 活动为健康生活场景赋予新内涵 [3] 活动内容 - Keep健康操表演活力开场，拉开"夏日燃脂局"序幕 [5] - 活动包括KEEP悦动健康操互动燃脂、宾尼健康瑜伽舒缓拉伸及健康检测 [5] - 中粮营养健康研究院陈然老师带来趣味控脂营养课 [5] - 夏日梅兰饮清甜沁心，中粮特卖会汇聚优质产品 [5] 附加活动 - 中英人寿广东分公司消保部门通过案例讲解、游戏互动等形式开展消保宣传活动 [7] - 运用新型媒体进行金融知识教育宣传活动——《消保讲堂之"代理退保"违法金融活动大揭秘》 [7] 活动意义 - 活动不仅是夏日燃脂聚会，更是健康生活方式的推广契机 [9] - 参与者在运动、饮食与课程中探寻专属"健康密码" [9] - 活动让健康生活理念深度融入大众日常 [9] - 跟随国家健康战略号召，倡导"身、心、财"平衡的美好人生 [11]

安徽商业市场发展概况 - 2025年上半年安徽省新增6个商业项目开业 新增体量32 3万㎡ [1] - 2025年下半年计划开业15个新Mall 合计商业体量93万㎡ 推动商业从"规模扩张"向"品质突围"转型 [1][3] - 合肥以7个筹开项目成为最活跃商业战场 重点布局高新区和瑶海区 [2] 项目体量与区域分布特征 - 15个待开业项目中 5万㎡以下项目占比60%（9个） 5-10万㎡项目4个 10万㎡以上仅2个 [3] - 马鞍山 阜阳各有2个新项目 六安 滁州 芜湖 宿州通过差异化项目填补区域商业空白 [2] - 合肥瑶海区将迎来华润万象生活首座"天地系"作品 高新区加码年轻潮流消费场景 [2] 主要开发商战略布局 - 华润万象生活推出合肥首个"天地系"项目瑶海天地BY MIXC（15万㎡） 含60万方TOD综合体 [5][7] - 银泰商业在合肥 芜湖落地inPARK产品线 加速区域渗透 [3][14] - 万达集团布局马鞍山和县（10万㎡） 六安裕安（5万㎡）延续区域商业中心策略 [2][3] - 纬世商业在合肥形成艾尚天地（2 6万㎡） 艾尚天荟（4 8万㎡）双项目品牌矩阵 [8][11] 商业运营创新趋势 - 瑶海天地BY MIXC保留工业遗迹 引入超50%区域首进品牌 打造"日间社交+夜间娱乐"场景 [7] - 合肥IST艾尚天地以"国潮首店+主理人品牌"为核心 规划街头艺术展区等年轻文化内容 [10] - 芜湖银泰inPARK采用"街区+盒子+公园"格局 联动镜湖景观资源打造文旅融合项目 [14][16] - 新项目普遍注重文化IP植入 场景体验创新与社群运营 标志行业进入"品质竞争"阶段 [3] 标杆项目深度解析 - 瑶海天地BY MIXC：华润万象生活第六子 含168米地标写字楼 改造合肥电机厂工业遗址 [5][7] - 合肥IST艾尚天地：纬世商业安徽首作 定位Z世代文化磁场 引入Badmarket等先锋品牌 [8][10] - 艾尚天荟：高新区4 8万㎡"森系空间" 通过绿植景观与艺术装置营造松弛感氛围 [11][13] - 芜湖银泰inPARK：8 2万㎡"湖街一体"项目 重塑中山路步行街为全天候活力聚场 [14][16]

和平大厦改造 - 和平大厦始建于2001年，位于绍兴路和潮王路交叉口，历时300天改造后焕新归来，外立面简洁大气，线条流畅清爽，完美融入"大和平商圈"整体建筑风格 [4] - 改造前外立面陈旧，铝板漆面脱落，消防系统老化，广告牌杂乱，改造后更新外墙铝塑板面漆，深度清洗玻璃，翻新入户大厅，统一广告牌风格，更新消防系统 [5][6] - 整体改造预计2023年9月完成，采用"一楼宇一清单"服务模式，企业满意度达98%，入驻企业突破40家 [6] 大和平商圈发展 - 大和平商圈是拱墅区四大商圈之一，目前处于建设阶段，2023年迎来实体化"元年"，将释放90万平方米商办空间 [7] - 商圈内楼宇聚集区已拔地而起，包括兴和元洲、水务大厦、财富武林、杭州嘉里城、武林之星博览中心、寿仙谷数智中心、苏荷汇、野风现代中心等 [7] - 商圈规划"一心一轴两区"，以和平商圈为核心，东新路为更新轴，重点发展数字科创区和商贸文旅区 [8] 杭州嘉里城项目 - 杭州嘉里城将于2023年下半年开业，定位中高端商业，填补大和平商圈中高端商业空白 [7][8] - 项目与杭氧老厂房串联打造，形成业态互补，未来将发展首店经济、夜经济、青春经济、潮经济等新业态 [8] 商圈未来展望 - 大和平商圈从纸上蓝图到实景呈现，商业正在成型成势，新的商业中心正在崛起 [8][9] - 商圈内文旅商贸区重点打造杭州嘉里城与杭氧老厂房的联动，形成特色化、差异化发展 [8]

商办用房供需失衡与政策导向 - 商办用房供需失衡已成为影响房地产市场平稳健康发展的堵点之一 今年政府工作报告首次将盘活商办用房纳入政策部署 标志着行业进入以存量优化替代增量扩张的深度转型期 [1] - 商业地产市场面临多重挑战 商办用地投资和新开工数据疲软 商铺和写字楼租赁需求复苏走弱 租金低位徘徊 以价换量仍是主要特征 市场仍处调整阶段 信心待修复 供求关系需改善 [1] - 国常会明确要更大力度推动房地产市场止跌回稳 释放优化政策信号 房地产一揽子政策持续发力 效应有望巩固和扩大 促进商业地产市场止跌回稳 [1] - 开发商和投资商需开辟新招商模式 如引进龙头企业带动全产业链发展 与产业投资基金合作等 [1] 商业地产市场五大看点 - 大宗交易作为商业地产市场止跌回稳的先行指标 市场活跃度指标开始触底反弹 [2] - 城市更新成为新风口 标志着商业地产进入存量时代新阶段 [2] - 灵活办公凭借更具适应性的办公场景 有望从边缘需求转变为主流选项 研究表明未来二三十年中国等地的混合式或灵活办公市场将明显增长 全球灵活办公市场经济效益或达10万亿美元 [2] - 代建和商业等细分领域成为新旧发展模式转换的新赛道 部分房企主动转型为运营商和服务商 [2] - ESG成潮流 绿色建筑成必修课 [2]

项目概况 - 儋州环湾新区邻里中心项目已施工完毕并进入内部装修阶段，将成为集度假、休闲娱乐、旅游购物于一体的商业综合体 [3] - 项目定位为环湾新城"新地标"，旨在提升居民幸福感与获得感 [3] 建筑设计特点 - 采用被动式设计理念，通过建筑构造而非机械设备降低照明、采暖及空调能耗 [4] - 通过合理建筑朝向、宽大挑檐和通风廊道设计促进自然通风 [3] - 主体楼栋与附楼交错建设形成架空层，遮挡阳光直射创造清凉空间 [3] - 离海较近的地理位置使建筑能引入清凉海风 [4] 生态降温措施 - 周边种植高大乔木与低矮灌木构建多层次绿化景观，吸收热量并缓解热岛效应 [5] - 幕墙采用垂直绿化设计，通过植物生长增强降温效果 [5] - 未来规划引入更多水系增加蓝色空间以提升环境舒适度 [6] 城市规划战略 - 项目是儋州打造"清凉城市"的示范案例，通过科学建筑形态与绿植布局活化地面层空间 [6] - "清凉城市"建设目标为增加城市人气、激发消费活力并带动经济发展 [6]

公募REITs市场发展 - 公募REITs市场规模持续提升，资产品类不断丰富，制度建设逐步完善，吸引多元资金进入[2] - REITs作为另类高分红资产，在红利风格延续下受到越来越多投资者关注[2] - 华润商业REIT成功上市打通购物中心"投融建管退"资本循环，后续可通过扩募实现资本运作和资产循环[5] 华润商业REIT战略规划 - 长期愿景是打造行业领先的商业REIT平台，坚持长期主义、业主心态等四大理念[5] - 目标通过专业运管能力赋能项目经营，创造阿尔法收益，实现现金流稳定分派和资产价值可持续增长[5] - 计划通过扩募做大资产规模，形成多元化资产组合增强经营韧性[10] 青岛万象城经营策略 - 青岛2024年GDP达1.7万亿元，社消零总额6585亿元同比增长4.2%，消费市场潜力大[6] - 空间运营创新推动商业空间升级，如世嘉都市主题乐园改造焕新[7] - 年均超25%店铺调整迭代，巩固"首店收割机"地位，一季度客流同比增长9%[8][9] - 会员总量突破150万（占青岛常住人口1/7），万象生活合作品牌超7800个，会员达6107万人[9] 扩募资产选取标准 - 底层资产需满足权属清晰、运营成熟（开业3年以上）等监管要求[10] - 综合考虑项目发展周期、税负、估值及资本市场情况等因素[10] - 拟扩募项目包括苏州昆山万象汇等属地护城河强的优质资产[10] 消费REITs市场展望 - 国内消费基础设施存量规模庞大，行业发展空间广阔[11] - 呼吁优化扩募机制加快市场扩容，期待投资者群体多元化提升流动性[11][12] - 通过提升运管效率实现REITs长期稳健发展，助力提振消费和经济[13][14]

税收政策宣传活动 - 东营区税务局以"聚力小微换新赋能"为主题开展税收政策宣传活动，聚焦广场管理方和商户群体，通过多种形式将税费红利送达市场主体[1] - 活动重点解读了支持小微企业和个体工商户发展的税费政策，包括房产税、城镇土地使用税减免以及增值税加计抵减等优惠措施[3] - 针对商业综合体运营特点，税务部门现场演示了"自然人代开不动产租赁发票"线上办理流程，帮助管理方理顺涉税业务链条[3] 小微企业支持措施 - 税务干部向商户发放《小微企业税费优惠政策汇编》等资料千余份，针对不同业态开展"一对一"入户辅导[5] - 对服装店等商户详细讲解增值税小规模纳税人季度销售额未超30万元免征增值税政策，并指导纳税申报操作[5] - 建立"税务+商圈"协作机制，在商圈设立"税费服务驿站"，开通政策咨询专线，实现涉税诉求即时响应[9] 消费者优惠政策 - 活动设置消费者互动专区，普及新能源汽车车辆购置税减免政策，有消费者表示购买新能源车可节省2万多元购置税[7] - 向市民讲解家电以旧换新补贴政策和个人所得税专项附加扣除填报流程，活动当天解答消费者涉税问题200余个[7] - 发放政策明白纸800余份，通过发票抽奖等形式将税收宣传与民生需求紧密结合[7] 长效服务机制 - 东营区税务局将持续深化"政策找人"机制，运用税收大数据精准推送优惠政策[9] - 通过"聚力小微换新赋能"系列活动，以实际行动服务民生、助力发展[9] - 税务部门表示将以更高站位、更实举措确保税费红利直达快享，为区域经济高质量发展注入动力[9]

行业政策与宏观环境 - 多部门联合推出房地产政策组合拳 各地积极调整优化房地产政策 房地产市场保持总体平稳 [2] - 《政府工作报告》首次将盘活存量用地和商办用房提至国家战略高度 反映商业和办公市场供需失衡的严峻现实 [2] - 2025年宏观经济预计稳定在5%左右 择机降息降准和适度宽松货币政策有利于商业地产市场止跌回稳 [2] - 国常会提出更大力度推进房地产市场止跌回稳 构建房地产发展新模式 对商业地产提出"好商办"更高要求 [2] 市场现状与挑战 - 商办用地投资和新开工持续下降 商户和写字楼租赁需求复苏走弱 租金低位徘徊 以价换量为主要特征 [3] - 商业地产市场仍处调整阶段 市场信心仍在修复 供求关系仍在改善 需政策持续发力促进止跌回稳 [3] 行业转型与趋势 - 盘活商办用房政策标志着行业进入以存量优化替代增量扩张的深度转型期 [3] - 大宗交易活跃度触底反弹 成为商业地产止跌回稳的先行指标 [3] - 城市更新成为新风口 标志着商业地产进入存量时代新阶段 [3] - 灵活办公有望从边缘需求转变为市场主流现象 [3] - 代建、商业等细分领域成为新旧发展模式新赛道 部分房企转型为运营商和服务商 [3] - ESG成为潮流 绿色建筑成为房企必修课 [3]