新消费赛道 - 师渡智能完成数百万元种子轮融资，专注于AI智能眼镜领域 [5] - 星灿智能获千万级人民币天使轮融资，聚焦家庭智能机器人 [6][7] - 康渡酒业完成数千万元A轮融资 [8] - 光子跃迁完成数亿元天使轮融资，研发AI影像算法与高端运动相机 [9] 硬科技赛道 - 欣奕华智完成超3亿元B+轮融资，专注于泛半导体高端装备 [11] - 海舶无人船完成A轮融资，近两年内第三轮融资 [12] - 星传新材完成数亿元B轮融资，由衢州产投领投 [13] - 钧联电子完成近亿元A轮融资，聚焦汽车半导体 [14] - 加速进化完成A轮融资，专注于人形机器人 [15] - 为旌科技完成A2轮融资首次交割，专注于端侧AI SoC芯片 [16][17] - 华创智企完成A+轮融资，研发工业自动化核心零部件 [18] - 富兴电机获战略投资，弘晖基金领投 [19] - 威晟科技完成2.5亿元战略融资，东风资管与国寿资本联合领投 [20] - 景略半导体完成数亿元融资，专注于车载以太网芯片 [21] - 希奥端计算完成数亿元Pre-A轮融资，聚焦Server CPU设计 [22] - 众钠能源完成近3亿元A轮融资 [23] - 本末科技完成数亿元B轮及B+轮融资 [24] - 坐标系完成2亿元Pre-A+单轮融资，两年累计融资4亿元 [25][26] - 德智航创完成五千万元A+轮融资 [27] 大健康赛道 - 天辰生物完成超2亿元C轮融资 [29] - 国研汉因完成数千万元A轮融资 [30] - 智晟生物完成数千万元融资 [31] - 瑞宙生物完成数千万元A+轮融资 [32] - 思璞锐完成超2亿元天使轮融资 [33] - 柳叶刀机器人完成数千万元A+轮融资 [34] - 启愈生物完成亿元C1轮融资 [35] 互联网/企业服务赛道 - 巧思华夏完成A轮2000万融资 [37] - 锦创科技完成3000万元A轮融资 [38] - 晟为数科完成近亿元融资，专注于AI赋能的云应用生态融合 [39] - 船长BI完成数千万元战略融资 [40]

纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **科技应用**：科技应用能降低物业管理成本，是中长期趋势 保利物业采取战略跟随态度，引进成熟技术，确保投入有产出效应 应用包括升级管理系统、作业端技术，探索机器人与人机协同作业及AI赋能办公客服等，优化商业模式，对行业有积极影响[4] - **物业费定价与竞争策略**：虽有物业费限价舆论，但质价相符是市场规律，优质优价有市场机会 保利物业住宅业务来自保利发展一二线优质项目，定位中高端，拓展公共设施、国资商办和存量住宅项目[5] - **应收账款与减值准备**：2024年应收余额约29亿，经营性现金流23亿多，覆盖净利润倍数超1.5倍 2025年1 - 4月回款稳定，全年回款率预计逐步爬坡，截至6月底应收账款预计承压但问题不大 减值准备政策稳定，2024年平均计提比例约4%，一年内账龄分布达93%，今年保持严格回款[6] - **非住宅业态增值服务**：受地产周期影响，今年非住宅业态增值服务下滑，2024年总体回款率同比降约2个百分点，住宅板块下滑明显，工服提升1.4个百分点，商办提升0.2个百分点[7] - **非住宅领域成绩原因**：2016年起拓展公共服务项目，积累珠三角和长三角优质客户 近年严格筛选客户，深耕核心城市、业态及大型客户，多元化服务培育粘性，加强回款管理 2024年主动退出风险项目，分层分类管理项目[8] - **退场机制与收缴率**：2024年集中清退中小开发商新盘和表现不佳项目 2024年收缴率超85%[9] - **社区增值服务**：分为到家服务和资产管理板块，到家服务企稳，资产管理有波动 中长期看好社区增值业务，关注存量家居装修、社区便利消费等细分市场机会[10] - **便利消费领域竞争策略**：物业公司有场地和人员优势，可改善商业模型 不与垂直强者直接竞争，中长期培育产业能力推进业务[11] - **收并购计划**：持有100亿现金用于并购，关注住宅及国企两非剥离方向 慎重规划，找与业务融合度高、提升品牌美誉度和区域密度的标的[12] - **外拓效果**：2025年上半年外拓淡季，新拓当年合同额同比增长，业态以公共设施和国资商办为主，住宅占比约10%，业委会项目拓展提速且质量高 公服和国资商办表现符合预期[13] - **非业主增值服务调整原因**：非业主增值服务与地产开发、交付、销售规模相关，业务规模变化导致调整，与母公司背景无关[14][15] - **城市服务业务前景**：非住市场市场化程度提高、竞争结构变化，整体增长 头部企业竞争优质项目，保利物业有先发优势、丰富经验、标杆案例和国央企背景优势[16] - **业务拓展策略与市场增长机会**：拓展业务聚焦优质城市和客户，深耕单个客户拓展服务 市场增长来自物业管理费板块，有广阔叠加空间[17] - **分红率**：从2022年25%提升到2024年50%，美股分红增加 现金充足，有能力稳定并提升分红比例，每年底综合评估，有提升空间[18] - **配合母公司业务**：保利发展重视商业资产运营和物业服务，保利物业目标做大做强，支撑开发产品品质提升 研讨十四五规划，承接优质项目，精进市场化拓展和产业能力建设[18] - **收入增长预期**：2025年预计收入和归母净利润均增5%，核心驱动是基础物管，母公司物管收入高个位数增长，第三方中低双位数增长 非业主增值服务预计下滑，社区增值企稳改善 收入增速5%问题不大，毛利端承压，压降销管费用稳净利润[19][20] - **老旧小区物业项目拓展**：城市更新改造是增量，关注盘规模及定价，利润率有保障、回款风险不大时乐意承接，目前落地项目不多[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024年非住宅业态增值服务总体回款率同比下降约两个百分点，其中工服提升1.4个百分点，商办提升0.2个百分点[7] - 2025年1 - 4月回款率低于全年水平，同比略有下滑但可控[6] - 2024年应收账款一年内账龄分布达93%，属于行业优秀水平[6]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司作为商业地产行业领导者，商管业务待开业项目储备丰富、已开业项目稳健经营，物管业务内生外拓积极扩张，预计2025 - 2027年营收和归母净利润持续增长，估值有一定溢价，首次覆盖给予“买入”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 公司介绍 - 发展沿革：报告研究的具体公司是国内领先的物业管理及商业运营服务提供商，1994年起开展住宅物业管理服务，2000年筹备“万象城”商业运营服务，2017年正式成立，2020年港交所上市，2023年进入“百MALL”时代 [16][17] - 股权结构：控股股东华润置地持股72.29%，股权稳定集中，集团实力雄厚；管理层经验丰富，为公司运作与决策奠定基础 [20][21] - 业务介绍：业务包括商业和物业两大航道，以及生态圈业务；2024年社区、城市、购物中心、写字楼分别贡献营收88.9、18.2、42.1、20.7亿元，占比52.2%、10.7%、24.7%、12.1%；分别贡献毛利润15.8、2.4、30.6、7.2亿元，占比28.2%、4.2%、54.5%、12.8% [23] 商管业务 购物中心 - 规模与业绩：在营购物中心122座，规模居行业第一梯队；2017 - 2024年项目从31个增至118个，面积CAGR达19.6%；2025 - 2028年预计新开业6、6、6、5个；2020 - 2024年收入和毛利润CAGR分别为23.5%和36.3%；2024年营收42.1亿元，同比增30%，毛利润30.6亿元，同比增31.2%，毛利率72.6% [42][48] - 经营表现：2024年零售额2150亿元，同比增18.7%，可同比增4.6%，跑赢社消零增速；重奢和非重奢商场均增长；50个项目零售额排名当地第一，86个排名前三；2024年业主端租金收入同比增19.2%至262亿元，出租率96.7%，NOI同比增20%至171亿元，NOI Margin 65.1% [51][53] - 竞争优势：先发优势明显，2000年投资40亿港元打造深圳万象城，后走向全国；产品线定位清晰，涵盖“万象城”“万象汇”“万象天地”；业态配比均衡，满足内地消费者需求；头部效应汇聚优质品牌，2024年已合作品牌近15000个，在营超7800个；重奢资源丰富，截止2024年底，万象城在营重奢购物中心14座；会员体系成熟，三大业态会员交叉渗透，“万象星”大会员体系增强客户粘性 [67][70][89] 写字楼业务 - 业务规模：2024年收入20.7亿元，同比增7.1%，近五年CAGR17.5%；毛利润7.2亿元，同比增4.9%，近五年CAGR22.1%，毛利率34.9% [102] - 物业管理服务：2024年在管项目221个，面积1669万平方米，同比增12.6%，合约项目240个，面积2140万平方米 [108] - 商业运营服务：2024年服务27个项目，面积189万平方米，合约项目32个，面积216万平方米；2024年出租率73.6%，总体满意度99% [111] 物业航道 多渠道推进规模扩张 - 规模增长：2024年合约面积4.5亿平方米，在管面积4.13亿平方米，分别增长5.9%及11.6%；第三方合约和在管面积占比提升 [119] - 客户满意度与收缴率：2024年客户满意度91.76分，同比增3.44分；2024年收缴率87%，收费能力保持韧性 [128] 城市空间服务 - 规模与收入：2024年在管面积1.25亿平方米，同比增19.8%，全业态占比30.2%；收入18.21亿元，同比增36.3%，占比17% [131] - 收缴情况：全年收缴率91.5%、清欠率92.9%，回款优良 [131] 财务分析 - 营收利润：2024年营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；归母净利润36.3亿元，同比增长23.9%，利润增速高于收入增速得益于毛利率提升和费用率压降 [3] - 现金流与应收账款管理：重视现金流和应收账款管理，坚持“有现金流的利润” [12] - 分红情况：2023和2024年连续两年核心净利润100%分派，固定派息率从2021年37%提升至2024年60% [3] 盈利预测与估值 - 盈利预测：预计2025 - 2027年营业收入为191.9、212.1、232.6亿元，归母净利润为41.7、47.4、52.9亿元，EPS为1.83、2.07、2.32元/股 [4] - 估值与投资建议：选取四家标杆物管企业比较，公司估值有溢价；取2023年下半年至今PE均值22倍作为估值中枢，合理市值918亿元，合理股价40.2元/股，给予“买入”评级 [4]

报告公司投资评级 - 首次覆盖华润万象生活，给予“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 华润万象生活是国内领先的物业管理及商业运营服务提供商，控股股东为华润置地，股权结构稳定集中，高管团队经验丰富 [1] - 商业航道中购物中心凭借头部资源优势与高效运营能力，抗周期壁垒强；写字楼业务布局高能级城市，规模平稳增长 [2][103] - 物业航道背靠华润集团和华润置地，基本盘稳固，通过多渠道扩张规模，城市空间服务发展良好，社区增值服务稳定增长 [3][120][132] - 公司营收业绩稳健增长，连续两年维持100%总派息率，预计未来营收和归母净利润将持续增长，估值有一定溢价，具有投资价值 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 公司介绍 - 发展沿革：华润万象生活先发优势明显，经营高端商业地产超二十载，2020年于港交所上市，2023年进入“百MALL”时代 [17] - 股权结构：控股股东华润置地持股72.29%，股权稳定集中，集团实力雄厚；管理层经验丰富，为公司运作与决策奠定基础 [20][21] - 业务介绍：业务包括商业和物业两大航道，以及生态圈业务；2024年社区空间、城市空间、购物中心、写字楼分别贡献营收88.9、18.2、42.1、20.7亿元，毛利15.8、2.4、30.6、7.2亿元 [23] 商管业务 购物中心 - 规模与增长：在营购物中心达122座，管理规模居行业第一梯队；2017 - 2024年项目从31个增至118个，面积CAGR达19.6%；2025 - 2028年预计新开业数量分别为6、6、6、5个 [43] - 营收与毛利：2020 - 2024年收入和毛利润CAGR分别为23.5%和36.3%；2024年营收42.1亿元，同比增长30%，毛利润30.6亿元，同比增长31.2%，毛利率72.6% [49] - 经营表现：2024年零售额2150亿元，同比增长18.7%，可同比增长4.6%，跑赢社消零增速；重奢和非重奢商场均增长 [52] - 竞争优势：是国内先行者，具有先发优势；产品线定位清晰，业态配比均衡；头部效应汇聚优质品牌，重奢资源稳固壁垒；三大业态会员互相引流，大会员体系带来强粘性 [68][71][80][90] 写字楼业务 - 业务规模：以物业管理服务为主，2024年收入占比94%；2024年营收20.7亿元，同比增长7.1%，近五年CAGR17.5%；毛利润7.2亿元，同比增长4.9%，近五年CAGR22.1%，毛利率34.9% [103] - 管理情况：物业管理服务在管项目221个，面积1669万平方米，同比增长12.6%；商业运营服务服务27个项目，面积189万平方米，2024年出租率受新项目影响下降 [109][112] 物业航道 多渠道推进规模扩张 - 规模增长：截止2024年，合约面积4.5亿平方米，在管面积4.13亿平方米，分别增长5.9%及11.6%；第三方合约和在管面积占比提升 [120] - 母公司支持：华润置地销售增速领先行业，预计提供稳定交付 [127] - 服务品质：2024年客户满意度91.76分，同比增长3.44分；收缴率2024年降至87%，收费能力保持韧性 [129] 城市空间服务 - 规模与收入：2024年末在管面积1.25亿平方米，同比增长19.8%，全业态占比提升至30.2%；收入18.21亿元，同比增长36.3%，占比提升至17% [132] - 业务质量：全年收缴率91.5%、清欠率92.9%，回款优良 [132] 财务分析 - 营收利润：2024年营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；归母净利润36.3亿元，同比增长23.9%，利润增速高于收入增速得益于毛利率提升和费用率压降 [3] - 现金流与应收账款：重视现金流和应收账款管理，坚持“有现金流的利润” [12] - 分红情况：2023和2024年连续两年实现核心净利润100%分派，固定派息率从2021年37%提升至2024年60% [3] 盈利预测与估值 - 盈利预测：预计2025/2026/2027年营业收入为191.9/212.1/232.6亿元，归母净利润为41.7/47.4/52.9亿元，EPS为1.83/2.07/2.32元/股 [4] - 估值与投资建议：选取四家标杆物管企业比较，公司估值有溢价；取2023年下半年至今PE均值22倍为估值中枢，合理市值918亿元，合理股价40.2元/股，给予“买入”评级 [4]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [10] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [3] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注后续节奏 [3] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要性不容忽视 [3] - 重视具备区域和产品优势的开发商，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [3] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 - 本周长江房地产指数+1.07%，相对沪深300超额收益为+0.19%，行业排名22/32；年初至今长江房地产指数-4.94%，相对沪深300超额收益为-3.39%，行业排名29/32 [4] - 本周物业类主题型标的涨幅较大，开发类有涨有跌，收租类以上涨为主 [4] 政策 - 中央：财政部、住建部公示2025年城市更新行动评审结果，20个城市入围，未来几年中央财政计划补助超200亿元支持城市更新，2025年定额补助新增用于城市更新机制建设相关支出 [5] - 地方：江苏省住建厅发布2025年住房和城乡建设工作要点，涵盖6大项45条举措，重点包括推进“房票安置、以旧换新”政策，全省计划筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户（人），实施城中村改造5.6万户，推动公积金异地业务互认办理一体化等 [5] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比持续回落，高基数下二手实时成交同比转负 [6] - 37城新房成交面积四周滚动同比-6.2%，较上周-2.1pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+2.5%，较上周-1.5pct；年初至今37城新房成交面积累计同比持平，19城二手房成交面积累计同比+22.4% [6] - 6月截至6日，37城新房成交面积当月同比-13.2%，19城二手成交当月同比-2.9%，12城新房及二手合计-10.6% [6] 当周热点 - 顺周期业绩承压、新赛道估值不低背景下，具备稳定现金流和潜在高股息的资产受青睐，传统高股息标的涨幅大，部分低估值周期类资产配置价值凸显 [7] - 广义不动产领域至少三个领域具备稳定现金流和潜在高股息：综合型不动产商如华润置地等，开发业务下半场资产减值和超额补货压力减小，自持业务现金流稳健增长保障分红，市值低估；商业地产公司如部分港资商企，扣除有息负债后净价值大于当前市值，股息率可观；轻资产公司如龙头经纪和央国企物管，大多具备超额现金，净利润和现金流稳定且有增长，市场未充分定价 [7]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [10] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [4] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏 [4] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要性不容忽视 [4] - 重视有区域和产品优势的开发商，以及有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场 - 本周长江房地产指数+1.07%，相对沪深300超额收益+0.19%，行业排名22/32；年初至今长江房地产指数-4.94%，相对沪深300超额收益-3.39%，行业排名29/32 [5] - 本周物业类主题型标的涨幅大，开发类有涨有跌，收租类以上涨为主 [5] 政策 - 中央：财政部、住建部公示2025年城市更新行动评审结果，20个城市入围，未来几年中央财政计划补助超200亿元，支持城市更新，2025年定额补助新增用于城市更新机制建设相关支出 [6][17] - 地方：江苏省住建厅发布2025年住房和城乡建设工作要点，涵盖6大项45条举措，重点推进“房票安置、以旧换新”政策，全省计划筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户（人），实施城中村改造5.6万户，推动公积金异地业务互认办理一体化 [6][17] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比持续回落，高基数下二手实时成交同比转负 [7] - 37城新房成交面积四周滚动同比-6.2%，较上周-2.1pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+2.5%，较上周-1.5pct；年初至今37城新房成交面积累计同比持平，19城二手房成交面积累计同比+22.4% [7] - 6月截至6日，37城新房成交面积当月同比-13.2%，19城二手成交当月同比-2.9%，12城新房及二手合计-10.6% [7] 当周热点 - 顺周期业绩承压、新赛道估值不低背景下，有稳定现金流和潜在高股息资产受青睐，传统高股息标的涨幅大，部分低估值周期类资产配置价值凸显 [2][8] - 广义不动产领域至少三个领域有稳定现金流和潜在高股息：综合型不动产商如华润置地等，开发业务下半场资产减值和超额补货压力减小，可提供业绩和净现金流，自持业务现金流稳健保障分红，市值低估；商业地产公司如部分港资商企，扣除有息负债后净价值大于市值，股息率可观；轻资产公司如龙头经纪和央国企物管，大多有超额现金，净利润和现金流稳定且有增长，市场未充分定价 [2][8]

报告行业投资评级 - 看好地产及物管行业，维持“看好”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，后续需加大政策支持，“止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，政策将在房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等方面发力，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房成交环比降70%，一二线降68%、三四线降88%；6月一手房月成交同比降78%，较5月降68pct，一二线同比降77%、三四线同比降84%，分别较4月升4pct和58pct；年初累计至今成交0.51亿平米，同比降12.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房成交环比降29%；6月截至上周二手房累计成交同比降20%，较5月降11.5pct；年初累计至今成交2766.8万平米，同比升12.1% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘50万平米，成交推盘比1.69倍，最近三个月分别为1.36倍、0.86倍和1.14倍；至上周末，15城可售面积8894万平米，环比降0.4%；3个月移动平均去化月数为19.2个月，环比降0.1个月，行业新房市场处于去库存趋势 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部指出建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，公布2025年1 - 4月新开工改造城镇老旧小区5679个，与央行等发布《全国住房公积金2024年年度报告》；江苏推进“房票安置、以旧换新”政策，计划筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户（人），高邮有购房人才补贴；广州黄埔区有城中村改造项目跨区使用房票；浙江省发行首批存量房专项债553亿元，16.53亿元用于收购存量商品房 [4][32] - 物管行业：北京市印发《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025 - 2027年）》，推进六大重点任务，健全物业管理体系并提升服务质量 [38] 重点公司公告 - 地产公司：1 - 5月部分公司销售额有不同表现，如首开股份93亿元（ - 16%）、保利发展1162亿元（ - 12%）等；5月部分公司销售额也有不同表现，如首开股份15亿元（ - 36%）、中国海外发展239亿元（ + 21%）等；华发股份张延辞职，建发股份调整委员会人员；部分公司有回购、拿地、担保等行为 [4][40][42] - 物管公司：贝壳 - W多次回购股份，招商积余累计回购股份；保利物业、华润万象生活宣派股息；新大正股票交易异常波动，自查无违规 [43][44][45] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.86%，沪深300指数涨0.88%，相对收益 - 0.02%，板块表现弱于大市，排名第21位；个股涨跌幅排名前5为中润资源、海泰发展等，后5为*ST中迪、金地集团等 [46] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨1.51%，沪深300指数涨0.88%，相对收益0.63%，板块表现强于大市；个股涨跌幅排名前5为正荣服务、佳源服务等，后5为时代邻里、建业新生活等；当前主流AH房企25/26PE均值分别为13.5/12.0倍，物管25/26PE均值分别为12.7/11.3倍 [4][52][56]

市场表现 - 6月6日港股收盘，奥克斯国际股价上涨9.43%至0.29港元/股，成交量25万股，成交额7.1万港元，振幅3.77% [1] - 最近一个月累计涨幅21.56%，年初至今涨幅6.85%，跑输恒生指数同期19.18%的涨幅 [1] 财务数据 - 2024年9月30日财报显示，公司营业总收入1.52亿元，同比减少11.02% [1] - 归母净利润1290.37万元，同比增长69% [1] - 毛利率90.57%，资产负债率54.67% [1] 行业估值 - 地产行业市盈率（TTM）平均值4.9倍，行业中值-0.14倍 [1] - 公司市盈率5.79倍，行业排名第25位，高于百仕达控股（0.02倍/0.45倍）、恒达集团控股（1.71倍）等同行 [1] 公司背景 - 成立于2008年7月，主营物业管理、咨询及保洁服务，具备国家一级资质和全国物业百强第33名 [2] - 业务覆盖住宅、甲级商写、医院等业态，管理24家分/子公司，服务宁波、上海等12个城市 [2] - 2023年品牌定位为"美好生活创领者"，强调精品服务模式 [2] 未来事件 - 2025年6月27日将披露2024财年年报 [3]

纪要涉及的行业和公司 行业为物业管理行业，公司为中海物业 纪要提到的核心观点和论据 - **财务表现**：2024 年中海物业总收入提升 7.5%达 140 亿港元，毛利和股东应占利润同比提升超 12%，分别达 23 亿和 15 亿港元，纯利率从 10.4%增至 10.8%，派息从每股 14 港仙增至 18 港仙，核心指标复合增速超 20%，收入复合增速 24.6%，派息复合增速 29.5%[2][3] - **业务布局与物管业务**：进驻 167 个城市，在管项目 2232 个，面积 4.3 亿平方米，物管业务收入增 13.3%至 107 亿港元，毛利增 21%至 17 亿港元，基础服务毛利率从 15%提至 16%，第三方与关联方项目、非住与住宅业态占比稳定，新签合约面积 6600 万平方米，2020 - 2024 年外拓平均增速超 45%，非住业态超 100%，学校赛道外拓 95 个、医院赛道外拓 50 个项目[2][5] - **科技应用战略**：长期推进科技物业、绿色物业及智慧化、数字化转型，应用 AI 助手及项目运营管理平台，推动集团数据库建立及 AI 赋能管理以降本增效[6] - **增值服务成果**：2024 年住户增值服务收入增 7.2%至 14 亿港元，毛利增 4.5%至 3.5 亿港元，租售业务收入及毛利增超 30%，房地产相关业务收入 18 亿港元、毛利 2.4 亿港元保持稳定，毛利率 13.1%，停车位买卖业务销售 2200 多个车位，收入 1.4 亿元人民币，毛利率超 20%[2][8] - **未来计划**：坚持稳健作风，推进智慧物业数字化转型，应用 AI 提效；项目端探索解放前线人员生产力的 AI 应用，已上线无人巡检等智慧化工具[9] - **发展方向与增速**：2024 年物业管理行业增速放缓，公司发力优势领域，拓展非住宅、谨慎对待住宅存量、倾斜增值服务资源、扩大城市服务领域[10] - **应对降费潮措施**：与业主协商将费用定在指导范围最高区间，加强精细化管理和成本控制，2024 年约 4000 万退盘治理亏损或微利项目[4][12] - **非住宅领域客户稳定性**：客户稳定性下降，但收费有提升空间，公司计划加强该领域管理以实现增长和收益[13] - **非洲市场风险管控**：考量甲方支付能力，实施大客户战略，与政府直接合作，2025 年加强项目筛选和经营风险防范[4][14] - **老旧小区物业管理态度**：持谨慎态度，评估项目后接手符合策略且盈利项目，关注新进物业公司续约问题[15][16] - **降本增效手段**：利用科技数字化和先进工具，加强集采，优化人效比和成本收入比[17] - **第三方项目占比考虑**：第三方占比主要来自非住领域，住宅新增三方平台增长有限，公司注重利润，聚焦飞筑服务类项目[18] - **应对非住板块要求**：提升服务质量和满意度，实施大客户战略，与政府合作确保专业服务能力和降低风险[19] - **优势业态**：院校和医院领域表现突出，有标杆项目，内部强化服务能力并复制优秀经验[20] - **收缴率情况**：相对稳定，受大环境影响有下滑但可控，住宅领域受影响大[21] - **业主增值服务业务**：出售业务收入和毛利增超 30%，公共空间服务稳定，居家生活及商业服务涵盖到家等，租售业务突出，今年重点发展租售、美居等，到家等建立客户粘性并孵化新产品[21] - **非业主增值服务**：受地产影响可能下降，开拓第三方咨询合作，工程维修维护需求强、收入翻番，推广智慧类产品[22] - **应对资产减值措施**：采取严格应收账款管理策略，整体减值率约 8%，按既定比率处理长账龄难收回账款[23] - **酬金制项目情况**：港澳住宅类、境内部分商业和住宅项目采用酬金制，内地以包干制为主，短期内占比变化不大[23][24] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司与中建旗下各局物业公司保持友好合作，沟通紧密，项目处理无固定模式[11] - 公司在全国不同地区面对降费政策，积极争取费用在指导范围最高区间[12]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：物业行业 - **公司**：碧桂园服务、融创服务、雅生活服务、滨江服务、雅福、金茂、金科、万象、保利物业、万物云、永升、华润万象生活、绿城服务、建发、招商积余、蓝光嘉宝、招商置业、雅福、金茂、金科、融创雅福 纪要提到的核心观点和论据 1. **行业现状与变化** - 经过三年半调整，行业底盘稳定，过去问题逐渐消失，2024 年应收款减持、摊销下降，多数主流公司净利润修复，重视股东回报，积累净现金流 [3][4] - 收入结构变为“8 - 9 成基础管理费 + 1 - 2 成社区增值服务”，基础板块占比提升，利润稳定性改善 [1][8] - 合同管理面积和物业管理面积持续增加，但增速放缓，并购单笔交易规模减小 [9] - 2024 年多数中小型企业营收增速 10% 左右，总体未明显下降，部分地区物业费有降有升 [10][11] - 部分优质公司毛利率边际修复，未来大概率延续上升趋势 [13] - 关联房企资金压力缓解，应收款减值风险降低，坏账拨备比例达八成，商誉及无形资产摊销减值幅度降低 [1][15][17] - 多数企业销管费率下降，净利润率修复，经营现金流净额比业绩覆盖倍数维持 1 倍以上 [1][19][21] 2. **公司财务指标与能力评估** - 用模拟回款率评估回款能力，滨江服务较强，融创和雅生活较弱；用预收比营收评估占款能力，滨江、融创等公司较高 [23][24][26] - 多数公司能实现从利润收入到现金流利润进阶，万象、滨江、保利等公司受市场认可 [1][27] 3. **公司应对策略与创新** - 万物云探索弹性定价模式应对低总价物业盘挑战 [14] - 部分公司通过推送亏损老盘、加大区域密度、科技替人等提升利润率 [13] 4. **分红与回报情况** - 2024 年 15 家重点企业平均派息率超 50%，综合回报率近 6.2%，考虑港股红利税后存股息仍超 4% [7] - 近年来各大公司分红手笔增加，部分无盈利公司也继续分红 [29] 5. **资金使用与潜在价值** - 部分公司广义现金超 100 亿，需关注资金使用效率，建发、融创和华润万象生活等现金使用效率较高 [31][32] - 若隐形期权转化为实际收益，如加大分红或收购，将提升股东价值 [34] 6. **投资建议** - 关注增速较高的小型物业公司、业绩增速占优且股息率好的公司、超额现金流及潜在分红价值高的公司 [2][37][38] 其他重要但可能被忽略的内容 - 机器人替代人工更多是短期资金行为催化，国央企短期内难完全替代人工 [5][6] - 物业公司可通过轻资产剥离优化财务结构，增值服务或成业绩增长点，开发政策等因素是行情启动和估值回归的催化剂 [36] - 当前行业面临回款难度增加问题，可通过提高服务品质换取业主认可，分红股息是最低回报，在手现金是潜在分红回报 [38]