核心人事变动 - 集团执行总裁、首席财务官黄鹏辞任首席财务官，即日起生效，其辞任原因为需要投入更多精力和时间管理集团孵化业务 [1][3] - 黄鹏将继续担任公司执行总裁，负责孵化业务板块日常管理工作 [1][3] - 公司聘任田田女士为新任首席财务官，全面负责公司财务管理及资本市场工作 [1][3] - 新任首席财务官田田女士是中国注册会计师及特许公认会计师会员，拥有丰富的财务管理及资本运作经验，曾担任新能源物流公司CFO并在水滴公司、去哪儿网等多家纳斯达克上市公司担任主要财务负责人 [1][3] 组织架构调整 - 公司对组织架构进行系统性调整，旨在持续优化公司治理结构，推动业务创新与转型升级 [1][3] - 调整将原基础物业管理板块、新业务成长板块、职能服务板块，统一整合为“大物业板块” [1][3] - 原战略孵化业务板块更名为“孵化业务板块” [1][3] - 公司相关负责人表示，此次组织架构调整不涉及人员裁撤，主要目的是强化公司核心能力，激发组织活力，明确权责分工 [2][4] 业务战略与板块定位 - “大物业板块”以“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”为总体管理导向 [2][4] - 核心基础物业服务业务将聚焦深耕、突破重点难点，通过分级服务体系、数字化精益运营等系统化建设，持续提升客户满意度、提高经营效益、实现高质量发展 [2][4] - 生活服务等新业务成长板块将依托基础物业服务口碑，深度挖掘客户需求，利用社区资源和平台优势开拓高附加值的多元化业务，通过业务模式创新与市场化核心能力建设，加速业务孵化落地 [2][4] - 职能服务板块将整合内部资源，提升组织效率，控制经营风险，服务保障公司战略目标的实现 [2][4] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，其职责包括赋能、提效、规范化管理宝石花、商管集团、碧然环境等现有独立经营业务，以及研究并孵化创新业务 [2][4] 行业视角与影响 - 业内分析人士认为，新的组织架构调整是对国家“物业服务质量提升行动”的积极回应 [3][5] - 调整既强调夯实服务基础，同时也为孵化高附加值的创新业务预留了空间 [3][5] - 该安排被认为非常务实且具有前瞻性，不仅回应了当前物业行业面临的普遍性挑战，也为未来的可持续发展指明了路径 [5] - 业内观点认为，此次调整对投资者和市场有很强的说服力 [5]

公司高管变动 - 碧桂园服务首席财务官黄鹏先生因需投入更多精力管理孵化业务，已辞任首席财务官一职，该变动自2025年12月5日起生效 [1] - 黄鹏先生辞任首席财务官后，将继续担任公司执行总裁，并负责孵化业务板块 [1] - 田田女士已接任碧桂园服务首席财务官，自2025年12月5日起生效，将全面负责公司财务管理及资本市场工作 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [1] - 投资推荐方向包括：商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [1] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（11.29-12.5）34个重点城市新房合计成交276.2万平米，环比上升9% [1][2] - **分城市能级看**：一二线城市成交259.6万平米，环比上升9%；三四线城市成交16.6万平米，环比上升9.7% [1][2] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.5）34城一手房成交同比-23.6%，较11月同期收窄12.8个百分点 [1][3] - **累计成交情况**：年初至今34城累计成交1.13亿平米，同比下降16.1% [3] 二手房市场 - **周度成交环比回落**：上周13个重点城市二手房合计成交111.8万平米，环比下降3.6% [1][9] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交97.9万平米，同比下降36%，降幅较11月扩大18.7个百分点 [1][9] - **累计成交微增**：年初至今13城累计成交5374.5万平米，同比微升0.7% [9] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘98万平米，成交94万平米，成交推盘比为0.96倍 [1][17] - **可售面积微增**：截至上周末（2025/12/5），15城合计住宅可售面积为8990.6万平米，环比微升0.04% [1][17] - **去化周期略降**：15城住宅3个月移动平均去化月数为23个月，环比下降0.3个月 [1][17] 行业政策与新闻总结 宏观与REITs政策 - 证监会主席提出稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化 [1][26] - 发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新领域的老旧街区、老旧厂区等更新改造项目 [1][26][27] 地方因城施策 - **常州**：延续对住房困难工薪群体的至高20万元购房补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励 [1][26][29] - **南宁**：推出购房补贴新政，符合条件的多子女家庭最多补贴6万元 [1][26][29] - **哈尔滨**：12月起上调公积金缴存基数下限，三档标准分别为2270元、2010元、1910元 [1][26][29] 土地市场 - **杭州**：滨江集团以底价13.6亿元竞得杭州市滨江区一宗宅地，成交楼面价20935元/平方米，较同单元近期成交价格下降约17.3% [26][29] - **武汉**：东西湖区与新洲区三宗地块以8.9亿元成交 [1][26] 重点公司动态总结 房企经营数据（11月单月） - **绿城中国**：销售面积77万平米（-32.6%），销售金额99亿元（-44.8%） [1][31] - **中国海外发展**：销售面积77.4万平米（-29.8%），销售金额222亿元（-26%） [1][31] - **金地集团**：销售面积12.7万平米（-58.5%），销售金额15.2亿元（-68.4%） [1][31] 房企经营数据（1-11月累计） - **绿城中国**：累计销售面积692万平米（+35.9%），累计销售金额906亿元（-39%） [1][31] - **中国海外发展**：累计销售面积922.8万平米（-9.4%），累计销售金额2114亿元（-21.8%） [1][31] - **金地集团**：累计销售面积210.3万平米（-51%），累计销售金额276.2亿元（-56.3%） [1][31] 融资与资本运作 - **金地集团**：全资子公司金地物业以持有开发公司股权为抵押，申请25亿元融资授信额度，为期三年 [1][31][33] - **招商蛇口**：发行公司债券50.4亿元，期限3年，票面利率1.8% [1][31][33] - **保利发展**：控股股东保利南方将其持有的约45.1亿股股份（占总股本37.7%）无偿划转至实际控制人中国保利集团 [1][31][33] - **万科A**：放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权 [1][31][33] 物管公司股份回购 - **贝壳-W**：11月28日至12月4日期间，共耗资约1500万美元回购股份约267万股 [34][35][36] - **绿城服务**：12月1日至12月5日期间，共耗资约658万港币回购股份约147.8万股 [34][36] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，相对收益为-3.43%，在31个板块中排名第30位 [1][37] - **个股涨幅前五**：中国武夷（+10.20%）、冠城大通（+9.78%）、华联控股（+7.42%）、华夏幸福（+7.08%）、宁波富达（+5.66%） [37][40] - **个股跌幅前五**：*ST中迪（-11.49%）、沙河股份（-8.71%）、深振业A（-8.36%）、盈新发展（-8.28%）、万科A（-7.99%） [37][40] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.1倍和19.3倍 [1][41] 物管板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.97%，相对沪深300指数收益为-2.24% [1][42] - **个股涨幅前五**：祈福生活服务（+8.96%）、宋都服务（+5.63%）、烨星集团（+5.26%）、兴业物联（+4.76%）、招商积余（+3.01%） [42][47] - **个股跌幅前五**：建业新生活（-16.28%）、和泓服务（-12.00%）、佳源服务（-5.06%）、弘阳服务（-3.61%）、时代邻里（-3.13%） [42][47] - **板块估值**：物管板块2025/2026年PE均值分别为13.7倍和12.3倍；其中华润万象生活估值较高（2025/2026年PE分别为23/21倍），中海物业估值较低（2025/2026年PE分别为9/8倍） [1][45][48]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 行业认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 投资建议围绕五大主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（11.29-12.5）34个重点城市新房合计成交276.2万平米，环比上升9% [3][4] - 其中，一二线城市成交259.6万平米，环比上升9% [4] - 三四线城市成交16.6万平米，环比上升9.7% [4] - **月度同比**：12月（12.1-12.5）34城一手房成交187.1万平米，同比下降23.6%，降幅较11月收窄12.8个百分点 [3][5] - 一二线城市成交172.6万平米，同比下降24.3%，降幅较11月收窄10.6个百分点 [5] - 三四线城市成交14.5万平米，同比下降14.6%，降幅较11月收窄38.8个百分点 [5][7] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.13亿平米，同比下降16.1% [5] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（11.29-12.5）13个重点城市二手房合计成交111.8万平米，环比下降3.6% [3][11] - **月度同比**：12月截至上周累计成交97.9万平米，同比下降36%，降幅较11月扩大18.7个百分点 [3][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5374.5万平米，同比微升0.7% [11] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交94万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][20] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/5），15城合计住宅可售面积为8990.6万平米，环比微升0.04% [3][20] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为23个月，环比下降0.3个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪总结 地产行业政策 - **宏观政策**：证监会主席吴清提出稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化 [3][30] - **REITs扩容**：发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新领域的老旧街区、老旧厂区等更新改造项目 [3][30][31] - **地方政策**： - 常州延续对住房困难工薪群体的购房补贴，至高20万元，并首次将“卖旧买新”纳入激励 [3][30] - 南宁推出购房补贴新政，符合条件的多子女家庭最多补贴6万元 [3][30] - 哈尔滨自12月起上调公积金缴存基数下限，三档标准分别为2270元、2010元、1910元 [3][30] - **土地市场**： - 滨江集团以13.6亿元底价竞得杭州市滨江区一宗宅地，楼面价20935元/平方米，较同区域近期成交价格下降约17% [30][33] - 武汉东西湖区与新洲区三宗地块以8.9亿元成交 [30] 物管行业动态 - 安徽天长市召开会议，研究部署住宅小区物业管理工作，强调强化行业监管与多元共治 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **经营数据（11月单月）**： - 绿城中国：销售面积77万平米（同比下降32.6%），销售金额99亿元（同比下降44.8%） [3][35] - 中国海外发展：销售面积77.4万平米（同比下降29.8%），销售金额222亿元（同比下降26%） [3][35] - 金地集团：销售面积12.7万平米（同比下降58.5%），销售金额15.2亿元（同比下降68.4%） [3][35] - **累计数据（1-11月）**： - 绿城中国：累计销售面积692万平米（同比上升35.9%），累计销售金额906亿元（同比下降39%） [3][35] - 中国海外发展：累计销售面积922.8万平米（同比下降9.4%），累计销售金额2114亿元（同比下降21.8%） [3][35] - 金地集团：累计销售面积210.3万平米（同比下降51%），累计销售金额276.2亿元（同比下降56.3%） [3][35] - **融资与担保**： - 金地集团子公司金地物业以股权抵押申请25亿元融资授信，期限三年 [3][35] - 招商蛇口发行50.4亿元公司债券，期限3年，票面利率1.8% [3][35] - **股份变动**：保利发展控股股东将所持约45.1亿股（占总股本37.7%）无偿划转至实际控制人中国保利集团 [3][35] - **其他**：万科放弃行使“21万科02”公司债券的发行人赎回选择权 [3][35] 物管公司股份回购 - **贝壳-W**：在11月28日至12月4日期间，共耗资约1500万美元回购股份约267万股 [38][39] - **绿城服务**：在12月1日至12月5日期间，共耗资约658万港币回购股份约147.8万股 [38][40] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **指数表现**：上周SW房地产指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，相对收益为-3.43%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第30位 [3][41] - **个股表现**： - 涨幅前五：中国武夷、冠城大通、华联控股、华夏幸福、宁波富达 [3][41] - 跌幅前五：*ST中迪、沙河股份、深振业A、盈新发展、万科A [3][41] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.1倍和19.3倍 [3][45] 物管板块表现 - **指数表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.97%，相对沪深300指数收益为-2.24%，板块表现弱于大市 [3][46] - **个股表现**： - 涨幅前五：祈福生活服务、宋都服务、烨星集团、兴业物联、招商积余 [46][50] - 跌幅前五：建业新生活、和泓服务、佳源服务、弘阳服务、时代邻里 [46][50] - **板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为14倍和12倍 [49] - 估值较高：华润万象生活2025/2026年PE分别为23倍和21倍 [49] - 估值较低：中海物业2025/2026年PE分别为9倍和8倍 [49]

市场拓展与增长 - 2025年上半年市场拓展量质齐升，第三方竞标外拓新增年化合同金额约9.6亿元，同比增长54.6% [1] - 2025年上半年新增合约面积40.1百万平方米，同比增长126.6%，双双创下历史新高 [1] - 新增住宅平均物业费达到2.9元/平方米/月，反映新签项目质量和盈利水平双提升 [1] - 市场拓展战略聚焦核心城市群和高能级市场，74%的新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比达73% [1] - 合同金额超500万元/年的高质客户占比提升至64.3% [1] - 2025年下半年7月至10月合计新增项目近200个，业态涵盖产业园、商写、住宅、学校、医院、政府后勤服务等，不断拓展服务场景 [2] 关联交易与独立性 - 公司主动收缩多项核心关联业务未来年度规模上限，以降低关联方应收减值风险并强化“独立性” [2] - 案场运营服务年度上限从2025年的1.15亿元下调至2026-2028年的0.24亿元、0.11亿元、0.10亿元 [2] - 车位经纪服务保证金上限从2025年的2.45亿元缩减至2026-2028年的0.73亿元 [2] - 物管服务年度上限从2025年的1.69亿元下调至2026-2028年的0.17亿元、0.25亿元、0.21亿元 [2] 财务预测与估值 - 调整后2025-2026年EPS预测值为0.02元、0.06元（原预测为0.09元、0.10元），并引入2027年预测值0.07元 [3] - 基于可比公司2026年11倍PE估值，对应目标价调整为0.73港元（1港元=0.909人民币） [3]

核心观点 - 文章核心观点：当前中国物业管理行业面临普遍的业主不满与缴费矛盾，其根源在于服务与收费不匹配、信息不透明以及空置率上升等结构性挑战，解决问题的关键在于物业公司提升服务透明度与主动性，同时业主也需增加理解与包容[5][24][57][58][59] 物业收费与服务矛盾现状 - 多地业主抱怨物业费过高，例如广西新盘达2.8元/平方米，甚至高于上海；辽宁、湖北、吉林等地也有类似不满[6][7] - 业主质疑收费与服务不匹配，例如收取1.78元/平方米物业费却未提供电动车棚等基本服务；新房房价4700元/平，物业费却要1.8元/平方米，且装修时收取多项费用但服务不到位[13][16][17][18] - 部分老小区物业费甚至比新小区更贵，加剧了业主的不满情绪[20] 业主对抗与恶性循环案例 - 许多业主通过拒缴物业费进行对抗，但这存在法律风险且可能导致小区陷入瘫痪[27][28][30] - 以杭州某房龄15年、拥有3800户居民的小区为例，因服务不达标，仅几百户缴费，物业公司被拖欠1200万元物业费后选择撤离，导致小区环境与服务恶化[32][34][37] - 物业撤离后，小区陷入无人维护的困境，形成“服务差-拒缴费-服务更差”的恶性循环[36][40][41] 业主自治的困难与物业经营困境 - 部分业主主张自治，但实际操作困难，缺乏持续的管理能力和专业知识，可能产生更高成本[44][45][48][50] - 物业公司经营压力大，需要持续提升服务水准才能维持，任何服务下滑都可能引发矛盾[52] - 许多小区问题源于开发商遗留的质量问题，物业只能小修小补，导致有口碑的大牌物业不愿进驻质保期后的小区[53][54][55] 行业法规与解决方向 - 《民法典》和《物业服务收费明码标价规定》要求物业公司公开服务事项、收费标准、资金使用等情况，做到明码标价、信息透明[58] - 解决矛盾的关键在于物业公司提升服务透明度与主动性，同时业主对非原则性问题给予更多理解和包容[59] 住房空置率带来的长期挑战 - 2022年贝壳研究院调研显示，中国28个大中城市平均住房空置率达12%，南昌、廊坊、佛山等城市高于15%，而北京、上海、深圳低于7%[63][64][65] - 根据国际通行标准，10%以下的空置率较为合理，当前数据偏高，且在少子化趋势下未来可能进一步扩大[66][68] - 空置房屋仍需缴纳物业费，但长期缺乏维护会导致房产破败，凸显了物业维护对资产保值的重要性[62][74][76]

公司动态与战略合作 - 千味央厨于12月1日宣布举办股东回赠计划，持有100股及以上的股东可获赠价值200元的冻品礼包，产品包括油条、蛋挞等，公司否认此举为清库存，并称其为旺季时令性回馈[3] - 原娃哈哈集团常务副总经理潘家杰已加入古茗担任供应链高级副总裁，主管新业务孵化部、果如、茗星配，任命于11月28日发布，旨在推动古茗在供应链及工厂生产管理方面的进步[3] - 碧桂园服务与蒙牛集团达成战略合作，双方将围绕多元乳品展开全面合作，通过整合物业项目与物流网络以降低社区“最后一公里”配送成本，提升服务响应速度[3] - 鲁花集团与网易严选签署战略合作协议，网易严选将助力鲁花拓展线上市场及企业用户渠道，鲁花则为网易严选提供高品质产品保障[3][6] - 中粮科技于12月1日公告，拟投资8.8亿元建设平凉25万吨/年淀粉糖及1万吨/年阿洛酮糖新建项目，建设周期为20个月，旨在拓展功能糖产业并补足西北区域布局空白[6] 产品创新与市场拓展 - 盖世食品推出以“七剑下天山”为灵感的黑金礼盒，产品以三文鱼子为特色，并包含鱼子、甜虾等，覆盖个人馈赠、企业福利等多重使用场景[7] - 江中食疗上新素食面系列新品，包括番茄青稞面、猴头菇原汤面和姬松茸荞麦面三种口味，产品采用非油炸高蛋白低脂面饼并添加FD冻干技术原料[9] - 加点滋味与脆升升联合推出重庆辣子鸡味脆辣薯条新品，选用鲜切马铃薯并添加贵州脆辣椒，采用低温真空锁鲜技术[9] - 紫林醋业部分主导产品（包括陈醋、老陈醋等）通过欧盟有机认证，获准使用欧盟“欧洲叶标”，具备无障碍进入欧盟成员国市场的资质[6] 行业趋势与监管动态 - 短视频平台存在大量关于“激素鸡蛋”的谣言，内容常引导消费者购买特定土鸡蛋，但所展示的检测报告不包含激素项目，相关特征实为饲养过程中的自然现象[9][10] - 截至今年11月中旬，全国市场监管系统完成食品安全抽检570.26万批次，不合格率为2.74%；完成风险监测23.44万批次，风险发现率为4.36%，问题主要集中在农药残留超标、食品添加剂滥用及微生物污染[10] - 国家市场监管总局通报了5起食品安全抽检核查处置典型案例，包括“挂驴头卖马肉”及馄饨皮中非法添加硼砂等，相关生产经营者已依法受罚[11] - 智利车厘子2025/26产季于12月3日正式在华启动，2024/25产季中国从智利进口了超过54.6万吨新鲜车厘子，总进口额约33亿美元[11] - 北京市“十五五”规划建议提出加快建立现代冷链物流体系，积极发展生鲜食品冷链运输配送，规范网络食品销售新业态[12]

公司交易公告 - 经发物业于2025年12月5日与关联方经发地产订立交易文件 [1] - 交易内容包括有条件收购物业单位、租赁人防停车位以及获得机械停车位使用权 [1] - 该系列关联交易的总代价为人民币6300.75万元 [1]

交易公告核心摘要 - 经发物业与关联方经发地产订立交易文件，以总代价人民币6300.75万元收购及租赁位于西安的特定资产 [1] - 交易标的包括物业单位、人防停车位租赁权及机械停车位使用权，均位于中国西安市未央区未央路132号的办公及商业综合体内 [1] - 公司认为交易有利于集团，因其能多元化收入组合，并对已提供物业管理服务的物业获得更大运营控制权 [1] 交易具体内容 - 交易总代价为人民币6300.75万元 [1] - 交易包含三项内容：有条件收购物业单位、有条件租赁人防停车位、有条件获得机械停车位使用权 [1] - 目标资产位于西安经济技术开发区内，物业指定用途为办公室及商业发展综合体 [1] 交易背景与动因 - 集团一直为该物业提供物业管理服务，对目标资产的现状及潜在投资价值有充分理解 [1] - 决策基于该物业位于西安的战略位置，以及目标资产能够产生稳定租金收入的预期 [1] - 交易主要动因是使集团收入组合多元化，并增强对已管理物业运营及改进的控制权 [1]

交易概述 - 公司于2025年12月5日与经发地产订立交易文件，有条件同意进行三项资产交易 [1] - 交易内容包括：收购物业单位、租赁人防停车位、获得机械停车位使用权 [1] - 三项交易的总代价为人民币6300.75万元 [1] 标的资产详情 - 交易涉及的物业单位、人防停车位及机械停车位均位于同一物业 [1] - 该物业地址为中国西安市未央区未央路132号，位于西安经济技术开发区内 [1] - 该物业的指定用途为办公室及商业发展综合体 [1] 交易背景与动因 - 集团一直为该物业提供物业管理服务，对目标资产的现况及潜在投资价值拥有充分理解 [1] - 公司认为交易有利于集团，原因包括：使集团的收入组合多元化，使公司对目前管理的该物业的营运及改进拥有更大控制权 [1] - 决策考量因素包括：该物业位于西安的战略位置，以及目标资产能够产生稳定租金收入 [1]