公司战略与活动概述 - 公司于2026年2月20日在澳门大横琴国际产业发展中心举办房产新春推介会 作为“珠光好房节”系列活动的重头戏 旨在面向澳门居民推出房源及专属优惠 助力其把握大湾区发展机遇[1] - 该活动由公司旗下珠光城市开发集团与大横琴（澳门）公司联合承办 吸引超过100位珠澳嘉宾、置业者及媒体代表参与[1] - 此次推介会是公司在春节期间的重要活动 是响应粤澳深度融合发展号召的具体行动 也是满足珠澳居民置业需求、共享湾区发展机遇的重要举措[2] 项目与产品推介 - 推介会重点解读了“珠光好房节”涵盖的八大项目 突出其珠澳融合格局、国企品质保障、跨境配套完善等核心优势[1] - 所推房源覆盖横琴粤澳深度合作区与珠海西部核心区 紧贴澳门居民对宜居环境及发展潜力的关切[1] - 公司强调珠海作为内地唯一与港澳陆路相连城市的独特价值[1] 专属优惠政策 - 现场发布了“澳门市民专属置业政策” 澳门居民可享受5万元人民币购房券及珠光大会员礼包等福利[1] - 针对横琴粤澳科学城、珠光新城等项目 额外叠加了车位使用权、物业费减免等利好[1] 市场反应与销售情况 - 活动现场气氛活跃 有澳门置业者表示优惠直接降低了成本 并对珠海与澳门的紧密联动及安家湾区更有信心[2] - 现场有多位意向客户正在洽谈签订购房意向书 一名销售代表透露 在推介会尚未结束时 已有超过十组客户表达了明确的购房意向[2] 公司背景与未来计划 - 公司是珠海市唯一一家拥有珠澳双总部的国有企业 其战略主线为“依托珠海、立足澳琴、服务湾区、面向海外”[2] - “珠光好房节”活动将持续至2026年3月 期间八大品质项目将不打烊[2] - 公司未来计划持续推出更多“好房子”、“好产品”和“好服务” 旨在让业主买得放心、住得舒心[2]

2026年春节假期楼市整体表现 - 2026年春节假期（2月15日至2月23日）楼市整体运行平稳，重点21城新建商品住宅共网签成交10万平方米，与去年春节假期日均成交量基本持平 [1] - 受春节返乡出游、网签数据暂停更新等季节性因素影响，新房及二手房成交量均处于季节性低位 [1] - 在政策持续优化与企业积极营销的背景下，市场正为节后“小阳春”行情提前蓄力 [1] 一线城市市场情况 - **上海**：受节前政策利好及房企维持较大促销力度影响，新房网签量较去年春节增幅较大 多数楼盘延续“春节不打烊”运营节奏，促销力度与1月份基本持平，华润置地、保利发展、中国金茂等头部房企推出“业主春晚”等活动强化品牌运营 [1] - **北京**：核心区优质项目保持较高热度，整体表现平稳 新房项目采取线上线下结合的多维营销措施，促销手段包括特价房、情人节特惠房源、直签送家电大礼包、新春“一口价”好房及推荐成交享高额佣金等 [2] - **深圳**：超过30个新房项目推出折扣及补贴政策，部分项目叠加“折上折”优惠，并提供VR看房、直播带看等线上服务 深港跨境交通便利化带动港客置业升温，前海、福田口岸沿线项目港客咨询量明显提升 [2] - **广州**：近50家房企、超140个楼盘推出“春节不打烊”活动 密集促销叠加节日氛围带动多个楼盘人气走高，外地游客大幅增长带动返穗置业客看房量增加，整体购房意向高于平日 [2] 重点二线城市及二手房市场 - **杭州、成都等重点二线城市**：整体呈现促销活跃但新开盘楼盘较少的特征 开发商通过举行年味市集、游园会、业主私宴及认购砸金蛋等“花式送礼”活动维持市场热度，为节后蓄客 [3] - **天津二手房市场**：3月份小学报名节点将至，有学区刚需的购房者开始提前出手，带动二手房带看、认购量稳步回升 市场有望在3月份迎来一波学区导向的“小阳春” [3] 市场展望与驱动因素 - 随着假期因素消退，前期受出游、返乡影响而延后的购房需求有望逐步释放 [3] - 多个城市优质项目预计在3月份集中入市，叠加房企持续优化产品结构，市场活跃度预计将边际改善 [3] - 在购房政策环境总体稳定、信贷环境保持相对宽松的背景下，多个城市有望率先迎来温和的“小阳春”行情，全年“止跌回稳”基础有望进一步夯实 [3] - 深圳市场在促销持续发力、低利率环境托底及深港融合深化的多重支撑下，前期积累的意向成交有望集中转化为网签 [2]

报告行业投资评级 * 本报告为针对中国A股可选消费行业的“热点速评”，未提供明确的行业或公司投资评级 [1][9] 报告的核心观点 * 报告核心观点认为，2025年12月至2026年初中国楼市的“小阳春”行情是由房价下跌带来的“性价比”驱动，而非全面复苏 [2] * 本轮回暖具有高度局部性，集中在一线及强二线核心城市的二手房市场，且由“刚需”主导，具备一定中长期延续性 [2][3] * 政策与供给端的影响关键，但消费情绪的修复将是“分化式”的，取决于不同人群的收入与产业前景 [4] * 对回暖的持续性需保持警惕，需关注高基数效应和历史上“政策放松-短期好转-随后回落”的循环模式 [5][6] 根据相关目录分别进行总结 本轮楼市回暖的驱动因素与结构性特征 * 本轮楼市阶段性好转的**本质驱动因素是房价下跌后“跌出性价比”**，触发了部分购房者“抄底/该买了”的心理，但并非全面性复苏 [2] * 回暖具有**高度局部性**，主要集中在三个维度：城市、房型和价格 [2] * **城市维度**：回暖主要集中在一线、强二线/新一线的少数城市，如上海、深圳、杭州、成都及合肥，今年关注点大概率仍围绕约**12个核心城市** [2] * **房型维度**：改善核心在**二手房而非新房**，新房销售压力仍大，二手房改善更直接受“性价比”驱动，且即便在头部城市，改善也**集中在核心区域优质资产**，郊区表现偏弱 [2] * **价格维度**：核心区域优质房源撤牌或卖方不愿降价导致价格“看起来”有所抬升，可能形成一定“恐慌/抢筹”情绪，但不代表已具备全面回暖条件 [2] 需求结构分析 * 本轮楼市回暖的**主导力量是“刚需”**，且具备一定中长期延续性，逻辑在于限制放松、首付比例下降叠加房价大幅调整，使部分此前被压抑的刚需重新具备成交条件 [3] * 支撑刚需韧性的来源主要有三条：**结婚相关置业需求**整体相对稳定；**人口流动**持续带来刚性居住需求；**生育/子女教育**带动的居住升级需求在趋势层面形成支撑 [3] * 二手房表现强于新房，也与刚需在“郊区新房 vs 市区二手房”的权衡中更偏好**核心地段与确定性**有关 [3] * 若核心区二手房因供给收缩走强，部分需求可能**外溢至郊区新房**，从而带来新房端改善型需求的边际修复 [3] 政策、供给与对消费的启示 * **政策方面**：央行在2026年1月16日宣布将商业用房贷款最低首付比例下调至**30%**，可能吸引部分产业/投资性资金进入核心城市商铺项目，但整体仍偏小众增量 [4] * **供给方面**：开发商新房供给趋于收缩、供地减量是偏积极的中期信号，但二手“潜在供给”压力依然不容忽视 [4] * **对消费的启示**：更可能是“**分化式修复**”而非普遍回暖，消费情绪分化主要取决于“钱与产业” [4] * 新产业（如AI/机器人）带来的收入与机会，叠加资本市场赚钱效应，会率先抬升部分人群购买力，让**核心城市的中高端可选消费弹性相对更优** [4] * 若工薪家庭收入压力仍大，相关群体的购房意愿与预期会转弱，消费端呈现“**核心人群先修复、广谱人群偏慢**”的路径 [4] 对回暖持续性的潜在风险 * 判断回暖能否延续需警惕两点：其一，**2025年小阳春基数较高**，容易带来同比口径的扰动；其二，过去几年多次呈现“**政策放松—短期好一波—随后回落**”的节奏 [5][6] * 因此，即便核心城市二手房阶段性好转，也需对后续回落保持警惕 [6]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”，且评级维持不变 [2] 报告核心观点 - 春节前后新房与二手房市场成交面积同比显著减少，行业整体面临新房需求中枢下滑、库存未解、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，投资策略强调在结构性市场中寻找alpha机会 [5][31] 根据相关目录分别总结 一、板块行情 - 第7周（2月9日-2月13日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业中排名第19位 [5][8] - A股板块内，京能置业周涨幅达14.4%，为涨幅第一；皇庭国际周跌幅达10.1% [9][10] - 港股板块内，万科企业周涨幅达8.4%，为涨幅第一；世茂集团周跌幅达17.7% [11][15] 二、政策与公司动态 - **地方政策**：衢州龙游县推出购房补贴，按房屋成交价3%补贴（单套最高5万元），多孩家庭最高可获8万元补贴，活动期限6个月，补贴总额500万元；惠州市推出8项新政，提高公积金贷款额度，首套房家庭最高可贷90万元，并取消“商转公”需为唯一住房的限制 [5][13][14][16] - **公司运营**： - 龙湖集团1月合同销售金额24.5亿元，销售面积30万平方米；新增两块土地储备，权益对价合计8.65亿元 [5][16][17] - 金地集团1月签约面积7.8万平方米，同比下降50.00%；签约金额12.2亿元，同比下降45.78%；新增大连一地块，权益比例40% [5][16][17] - 中国海外发展竞得香港九龙牛头角地块，成交价18.688亿港元，最高楼面面积约2.349万平方米 [2][5][16][18] - 华润置地1月总合同销售金额约116.5亿元，同比增长0.4%；经营性不动产业务租金收入约31.1亿元，同比增长13.7% [16][18] 三、销售端市场表现 - **新房市场**：春节前后（腊月二十至正月初六）监测的20城商品房成交面积181万方，日平均成交面积11.3万方，同比减少28%，降幅较去年扩大18.4个百分点 [5][19] - 春节后新房5日平均网签面积同比增速回正，正月初六同比增速达17% [20][22] - **二手房市场**：春节前后监测的11城二手房成交面积156万方，日平均成交面积9.7万方，同比减少22%，而2025年同期为同比增长13% [5][23] - 二手房5日平均网签面积表现总体弱于去年，正月初二同比减少81% [24][28] 四、融资端情况 - 第7周发债企业以地方国企为主，中华企业发行的一般中期票据规模最大，为22亿元；中交房地产集团发行的中期票据利率最高，为3.55% [29][30] 五、投资建议 - 报告提出在三个方向寻找alpha机会 [5][31] 1. **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][31] 2. **稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [5][31] 3. **稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、市占率高的贝壳-W [5][31]

公司债务重组与征求同意进展 - 公司宣布将同意征求的届满期限由2026年2月23日下午四时（伦敦时间）进一步延长至2026年3月9日下午四时（伦敦时间）[1] - 公司保留延长届满期限、终止同意征求或以其他方式修改同意征求条款的权利[1] - 公司保留接纳非合资格持有人提交的同意并向其支付同意费的权利[1] 同意征求的条款与潜在后果 - 在届满期限或之前有效交付同意的合资格持有人将根据条款收取同意费[1] - 若在2026年2月26日或之前，未收到必要同意且相关利息支付未通过以股份支付等方式履行，将构成公司若干债务工具（包括票据）项下的违约事件[1] - 违约事件将持续，直至其被弥补、豁免或以其他方式终止[1] 后续安排与公告 - 公司呼吁各票据持有人尽快就同意征求提交同意[1] - 公司将在签立使建议修订生效的补充契约及履行相关利息支付时作出公告[1]

公司回顾与展望 - 公司过去一年面临行业深度调整与市场重重考验，在周期波动中沉淀价值，在变局中突破自我，展现出稳健的经营韧性 [1] - 公司强调在市场需求收缩、竞争加剧的当下，保持清醒并回归本质，以扎实的行动回应期待 [1] - 公司对同行者表示感谢，感谢他们在不容易的日子里选择相信、坚持和向前 [1] - 公司在新的一年将继续回归本质，以真诚回应期待，以匠心雕琢价值，以协作激发可能，共同绘就高质量发展新篇章 [2] - 公司表示将保持战略定力，坚定发展信心，用脚踏实地的行动构筑未来 [2] 行业环境与展望 - 过去一年行业经历深度调整，市场面临重重考验 [1] - 2026年是“十五五”开局之年，也是行业“重塑与进化”的关键阶段 [2] - 市场将步入一个更趋理性、更重价值的新阶段 [2] - 行业的未来属于那些耐得住时间淬炼、守得住价值初心的长期主义者 [2] - 唯有真正聚焦于需求，专注于品质、扎根于服务的企业，方能穿越周期，赢得未来 [2]

2026年春节假期香港旅游及零售市场表现 - 2026年春节假期（2月15日至23日）访港旅客总数约177万人次，较去年同期上升14% [1] - 其中内地访港旅客约150万人次，较去年上升14%，非内地访港旅客约27万人次，同比亦上升14% [1] - 假期期间平均每日内地旅客入境人次约17万，入境高峰日为2月18日（正月初二），当天约有21万人次内地旅客访港 [1] 旅客结构与活动参与 - 最多内地旅客使用的入境口岸为高铁西九龙站，其次为落马洲支线 [1] - 春节假期期间共有约2400个内地入境旅行团接近8.4万人次访港，旅行团数目较去年春节假期上升约9% [3] - 上述旅行团中，过夜行程占比约74% [3] 零售与商业地产表现 - 春节假期期间，香港酒店入住率普遍达到90% [3] - 文化零售地标“K11 MUSEA”在2月16日至22日期间，人流量比去年同期上升10%，创下开业以来农历新年假期新高 [3] - 同期，“K11 MUSEA”的旅客消费金额按年增加60%，其中录得最大额单笔消费超过200万港元 [3]

公司股东结构 - 截至2026年2月10日，公司股东总户数为46571户 [2]

文章核心观点 - 保利发展在互动平台对投资者关心的年报及中报中房地产开发项目关键指标的定义与统计口径进行了官方澄清与说明 [1][2] 关键指标定义与统计口径 - 公司年报和中报的"房地产开发项目汇总表"中，项目计划投资金额包含土地购置成本 [2] - 总建筑面积包含项目地上及地下全部建筑面积 [2] - 可售容积率面积指计算容积率建筑面积中可对外销售的面积，且不含车位的可售面积 [2] - 签约面积指已签订房屋销售合同的建筑面积，其中包含可以销售的地下产权车位 [2] - 所有相关指标的统计与计算均遵循项目所在地的相关规范 [2]

武汉市房地产市场春节期间销售表现 - 2026年春节期间（2月15日-22日），武汉市新建商品房网签销售面积总计8.04万平方米 [1] - 其中，新建商品住房成交1.02万平方米，同比2025年春节期间显著增长28% [1] - 单日销售高峰出现在2月22日（农历正月初六），当日商品住房网签27套，共计3115.7平方米 [3] 商业及写字楼市场情况 - 2月15日（农历腊月二十八）商业及写字楼网签活跃度居8日之首 [3] - 当日写字楼网签222套，网签面积21708.08平方米 [3] - 当日商业网签151套，网签面积11026.92平方米 [3] 具体项目销售动态与市场热度 - 行业人士指出，2026年1-2月传统淡季市场却呈现火热势头，市场热度居高不下 [3] - 以承宁府项目为例，2026年以来累计来访达903组，新增认购35套，网签20套，签约金额约6400万元 [3] - 该项目新增认购中，外地返乡置业客户占比突破三成 [3] - 市场反馈显示，与2025年相比，近期项目来访量明显增高，返乡置业客户比例显著增加，成交周期缩短 [3] 市场表现背后的驱动因素 - 政策与活动驱动：武汉市于1月15日启动返乡置业购房季活动，直接助推了春节楼市表现 [3] - 供给端优化：土地规划政策持续优化，武汉四代住宅等好房子供给增加，品质与配套服务提升，有效激发了改善置业需求释放 [4] - 产品结构变化：武昌、汉阳等片区的新规项目成交占比接近50%，部分高品质“小而美”项目出现“日光”现象 [4] - 市场基础改善：行业经过调整后，房价收入比等指标趋于合理，各板块出现性价比较高的热点项目，宜居性提高，对本地及外来家庭的吸引力增强 [4] - 营销与环境因素：春节期间天气晴好利于营销活动，房企通过直播等线上方式获客，线下到访成交效率明显提升 [3]