公司2025年度业绩预告核心要点 - 公司预计2025年实现营业收入6736亿元至6936亿元 归母净利润为亏损100亿元至52亿元 由盈利转为大额亏损 [1] 分业务板块收入与利润表现 - **供应链运营业务**：预计实现营业收入5100亿元至5300亿元 归母净利润约33亿元至34亿元 净利润率在0.63%至0.67%之间 是2025年唯一盈利的业务板块 [1] - **房地产开发业务**：预计实现营业收入约1570亿元 归母净利润约-65亿元到-53亿元 成为亏损主因之一 [1] - **家居商场运营业务**：预计实现运营营业收入约66亿元 归母净利润-67亿元至-44亿元 是另一大亏损主因 [1] 房地产开发业务内部表现分化 - **建发房产**：预计2025年净利润约60亿元 归母净利润34亿元 为上市公司贡献归母净利润约20亿元 全年业绩未出现盈利转亏损 相比2024年净利润减少11.13亿元 [2] - **联发集团**：预计2025年净利润-108亿元至-93亿元 归母净利润-90亿元至-78亿元 为上市公司贡献归母净利润-85亿元至-73亿元 是导致房地产开发板块整体亏损的主要原因 [3] 联发集团亏损具体原因 - 为应对市场下行并加快资金回笼 公司调整销售策略并加大库存去化力度 采取“以价换量”等措施 导致部分历史项目出现售价与成本倒挂 [3] - 对可变现净值低于成本的项目计提大额存货跌价准备 预计2025年度计提60亿元至80亿元 这是导致其亏损的直接原因 [3] 家居商场（美凯龙）业务亏损原因 - 房地产市场持续低迷导致家居零售市场需求减弱 租赁及管理收入持续低位震荡 租金水平显著下降 [3] - 基于市场情绪和租金预期的转变 公司对未来租金收益预期进行调整 导致投资性房地产公允价值显著下降 [4] - 美凯龙投资性房地产2025年末公允价值预计约为695亿元至785亿元 公允价值下降约126亿元至215亿元 [4] - 公司还对各类资产计提了约45亿元至57亿元的减值准备 涉及土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资等 [5] 美凯龙投资性房地产公允价值下调的深层原因 - 宏观与行业预期的“质变”在2025年第四季度集中呈现 2025年全国房地产开发投资82788亿元 比上年下降17.2% [5] - 行业从传统的“家居建材卖场”向“家消费”混合业态的转型 被评估为一项更漫长的战略 [5] - 公司经营底层的“长期逻辑”被确认改变 管理层此前关于“租金水平将逐步修复至历史水平”的假设被2025年全年尤其第四季度的实际租金数据所否定 [5]

行业核心观点转变 - 房地产行业的投资逻辑已发生根本性转变，从过去的追求资产增值和保值，转变为当前需首要防范风险、避免“踩坑” [1][3] 期房交付风险 - 全国楼盘烂尾率约为3.85%，对应烂尾面积约2.31亿平方米，折合约231万套（按每套100㎡计算）[5] - 仅恒大一家企业暴雷就遗留了上百万套烂尾项目，影响数百万家庭 [5] - 行业整体处于“缩量过冬”状态，开发投资与新开工面积持续下行，高杠杆房企资金链压力依然较大 [7] - 尽管有保交楼等政策推进，但中小房企项目及三四线项目的风险依然偏高 [7] - 对购房者而言，一旦遭遇烂尾，将面临首付损失、需继续偿还贷款并承担租房支出的多重压力 [9] - 行业建议优先选择现房或次新房，若购买期房则需严格考察开发商是否在监管“白名单”、项目是否列入保交楼名单，并关注预售资金监管是否严格 [11] 三四线城市房价与流动性风险 - 三四线城市整体库存去化周期普遍超过30个月，部分县城甚至超过47个月（约4年）[16] - 机构预测2026年三四线城市房价可能再下跌10%左右，部分资源枯竭型城市跌幅更大，房价可能跌破5000元/㎡，较峰值下跌30%-40% [16] - 市场流动性显著恶化，三四线次新房挂牌半年无人问津，业主降价十几万仍难找到买家 [19] - 部分远郊文旅盘价格下跌30%后，入住率仍不足30% [19] - 购房者可能面临房价持续阴跌、降价也难以出售的困境，导致资产长期空置并持续产生持有成本 [21] 居民部门杠杆与购房者财务风险 - 居民部门正在主动“去杠杆”，其杠杆率从61.4%降至59.4%，房贷连续11个季度负增长，新增贷款创多年新低 [23][25] - 若月供占家庭收入比例过高（如超过50%），在面临行业下行、裁员、家庭突发大额支出时，极易引发断供风险 [27][28] - 许多存量房贷利率仍在5%以上，即使LPR下调，月供压力依然显著 [28] - 行业建议购房者将月供控制在家庭可支配收入的30%以内，并优先考虑提前偿还高利率房贷以减轻长期压力 [30] 城市与区域分化风险 - 市场呈现显著分化格局，容错率降低，选错城市或板块可能导致长期困境 [32] - 一线及强二线城市因人口持续流入、产业基础扎实，房价有望率先企稳甚至小幅回升 [34] - 三四线及人口持续流出的城市，房价可能长期阴跌，流动性持续变差 [34] - 城市内部，核心城区、地铁沿线及拥有优质学区的房产因配套成熟而流动性好、抗跌性强 [36] - 远郊概念盘及新区则因规划兑现缓慢，成交占比低，房源挂牌半年以上也难有问津 [36] - 行业建议优先选择有真实就业机会、人口净流入、配套已兑现的板块，对依赖“未来概念”的远郊区域需格外谨慎 [39]

核心观点 - 官方主导的存量房收购模式在2026年初于多城加速推开 这并非临时救市措施 而是对住房制度的深层重构 旨在通过“以旧换新”和“直接筹集”两类闭环逻辑 同时解决存量房流动性问题与保障性住房供给问题 从而盘活市场并完成民生任务 [1][2][9][11] 多城政策模式与逻辑 - **上海试点**：浦东、静安、徐汇三大核心区率先试点 收购内环内、2000年以前建成、70㎡以内、总价400万以内房源 收购方为各区公租房公司 并获中国建设银行金融支持 业主须在本区购买新房 收购房源将纳入保障性租赁住房 此外奉贤区国企主导“以旧换新” 首期计划收购50套 [3][5] - **其他城市案例**： - 南京：国企直接收房 并叠加人才补贴、卖旧买新退个税以降低换房成本 [6] - 杭州富阳：国企计划收购指定区域2010年12月31日前建成、建筑面积不超144㎡的二手房200套 [8] - 江苏徐州：国企平台提供房产“以旧换新”置换服务 [8] - 海南海口：官方征集存量商品住房用作保障性租赁住房 优先中心城区、120㎡以内、2020年后开工的房源 并可整栋整单元收购 [8] - **核心逻辑闭环**： - 闭环一（以旧换新类）：收购存量 → 释放资金/房票 → 流入新房市场 → 旧房转化为保障房 [9] - 闭环二（直接筹集类）：收购存量 → 纳入保障性租赁住房 → 低成本、短周期形成有效供给 [9] - **政策深度**：该模式旨在同时解决存量房流动性问题 并通过回收核心区小户型存量 低成本、高效率地筹集保障性住房 以解决新市民、年轻人的居住问题 [10][11] 政策推行的背景与意义 - **政策依据**：2024年住建部已明确收购存量房按照“政府主导、市场化运作”的思路 [12] - **当前意义**：在2026年全国加速推开 其最大意义在于为市场建立信心和参照系 当市场流动性缓慢时 国企介入提供了可预期的退出机制 虽然名额和范围有限 但明确传递了打通置换链条、让市场重新转动的信号 [13][14][15] - **多方受益**：该模式使得换房业主衔接更顺畅、租房群体获得平价房源 同时整体市场流动性得到改善 [16] 重庆市场的存量盘活实践 - **模式差异**：重庆目前未官宣收购个人二手房 其收购主要面向房企的存量商品房及闲置商办项目 属于“存量盘活”大框架下的探索 [18] - **具体举措与数据**： - 2024年初：重庆市属国企共收购7个存量房项目 合计4207套房源 其中重庆嘉寓公司收购3600余套 [20] - 2024年8月：又收购来自央企、国企及民企的7个项目 收购面积超11万平方米 [20] - 重发置业公司：将大渡口闲置超10年的商业项目改造为336套保障性租赁住房（人才公寓） 自2024年4月起入住率持续保持在90%以上 [21][22] - 2025年5月：建渝基金首个保障性租赁住房项目在南岸区投用 通过盘活闲置商办物业提供超500套房源 [23] - 金融支持：在央行3000亿元保障性住房再贷款政策带动下 截至2025年11月 重庆市已发放住房租赁团体购房贷款13.1亿元 支持收购13个项目、4938套已建成存量商品房用作保障性租赁住房 [24] - **总体评价**：重庆在保障性住房体系建设上走在前列 通过城市更新、存量改造等多渠道稳步推进住房保障工作 [24] 行业趋势展望 - 2026年楼市进入“分化”和“重构”的时代 官方下场收购存量房旨在让市场恢复健康循环 [25] - 预计未来将有更多城市加入“官方收房”行列 [26]

政策动向与市场干预 - 2026年房地产市场已展开一场由上而下、声势浩大的救市行动，该行动在2025年底已按下快进键 [2][3] - 救市政策的核心特征是精准施策与外科手术式干预，而非普惠式的大水漫灌，其重点在于聚焦核心城市，瞄准刚需和改善型需求进行“定向爆破” [3][6] - 最高层已将房地产定性为“大宗消费品”，并提出“应出尽出”的政策导向，意味着将不遗余力地使用一切手段 [3] - 地方层面已开始落地具体措施，例如上海联合建设银行在浦东、静安、徐汇三个核心区域启动收购二手住房用作保障性租赁住房的计划 [4][5] - “国家队”通过收购市场“老破小”直接消化库存，并为二手房市场划定了一条“官方底价线”，传递国家托底的信号 [5] - 北京在去年底放宽非京籍购房门槛，直接刺激了学区房市场，西城、朝阳等热门区域部分小区成交量甚至翻倍，价格上涨数十万元 [5] - 郑州、南京、青岛等地也已开始类似的“收购存量房”探索 [5] 市场表现与分化 - 当前市场呈现“冰火两重天”的K型分化格局，救市的暖流仅浮于水面最上层的一小片区域 [14][21][22] - “火”的一面体现在一线和强二线城市的二手房市场，2026年1月北京、上海二手房网签量连续三个月分别保持在1.4万套和2.2万套的高位 [15] - 2026年1月深圳二手房成交量创下近10个月新高，20个重点城市二手房成交面积环比上涨10% [15] - 市场热度催生房东心态变化，部分房东心态开始强硬，挂牌价调涨的房源增多，市场情绪从“能不能卖掉”转向“会不会买不到” [16][17] - 1月重点城市平均带看人数同比暴涨60.9% [15] - 但此轮热度燃烧得“既浅且窄”，主要集中在核心城市的学区房和低总价刚需房，背后是政策催化的需求释放及极致的“以价换量”策略 [18] - “冰”的一面体现在广大市场，尤其是三四线城市的新房市场依然深陷泥潭，全国百城房价中环比下跌的城市数量远超上涨的城市 [19][20] - 绝大多数非核心城市、非优质地段的房产流动性依然枯竭，即使降价也无人问津 [20] 行业根本逻辑与救市动因 - 救市的根本原因并非单纯的经济账，而是涉及系统稳定的政治账 [7][9] - 房地产行业与地方财政收入、银行系统安全、上下游数十个行业的就业以及占据中国家庭财富70%以上的根基紧密相连 [10] - “救楼市”的本质在于“救信心”、“救预期”、“救稳定”，旨在阻止房价下跌从“去泡沫”演变为“负循环”，避免资产缩水蔓延至消费停滞和就业萎靡 [11][12] - 救市行动是为了保住整个经济大盘的基本盘，避免普通家庭资产负债表崩溃，是一场“输不起的防御战” [12][13] 市场观察与趋势判断 - 当前市场的回暖是分裂而脆弱的，并非全面的市场回暖 [21][25] - 对于普通购房者而言，不应被单月数据和脉冲式增长所迷惑，盲目进行“左侧交易”存在风险 [25][27] - 判断市场时需关注持续性而非单点爆发，应关注春节后、三月份起的真实市场表现，若核心城市二手房成交量能连续3个月稳步攀升，才能证明需求的真实性 [26][27][28] - 判断市场时需同时关注价格与成交量，真正的底部信号是成交量上升后价格能够企稳甚至轻微上扬，而非单纯的“以价换量” [29][30] - 市场出现试探性加价（如上海静安区卖家加价15万元）且能被市场接受，是买卖双方预期找到新平衡点的信号 [30] - 本轮救市是国家为市场进行的“心脏起搏”，但市场恢复自主、有力的跳动需要时间，并依赖于整个经济肌体（收入、就业、经济）的康复 [31][32]

文章核心观点 - 中国房地产市场正经历根本性转变，从过去的普涨时代进入深度调整与下行通道，行业面临销量萎缩、资金枯竭、供需失衡等多重压力，且市场分化严重，政策刺激效果有限，房地产作为经济引擎的作用已显著减弱 [1][14] 一、新房市场量价齐跌，行业活动近乎停摆 - 2025年全国新房销售面积降至8.8亿平方米，同比萎缩8.7%，规模倒退至2009年水平；其中住宅销售面积仅7.4亿平方米，低于2007年规模 [3] - 2025年全国新房销售额为8.39万亿元，较2024年下降超过10% [3] - 房地产开发投资额降至8.27万亿元，同比大幅下降17.2%；新开工面积与竣工面积均下降约20% [3] 二、行业资金极度紧张，融资环境恶化 - 房地产行业年度总资金规模从2020年前后的约13万亿元，萎缩至2025年的7万亿元出头，规模减半 [5] - 2025年银行对房企的贷款额度仅约1.4万亿元，资金紧张导致房企难以覆盖利息与保交付需求 [5] - 大量房企面临债务压力，过去三年已有十几家上市房企因资金链断裂而退市 [5] 三、库存攀升与需求疲软导致供需严重失衡 - 2025年末，全国商品房待售面积达7.66亿平方米，较年初增长1.6% [5] - 城镇化速度放缓、年轻人口结构变化导致刚需购房需求减弱，除少数核心城市外，全国房屋已明显过剩 [6] 四、土地市场高度分化，聚焦核心城市 - 土地成交高度集中于上海、北京、杭州、成都、武汉等头部城市，这些城市占据了全国约25%的土地成交份额 [8] - 中小城市土地流拍现象普遍，市场被彻底抛弃，楼市呈现严重分化格局 [8] 五、房地产对经济贡献转为拖累，政策效力有限 - 2025年，房地产行业占GDP的比重降至6.3%，为2008年金融危机以来的最低水平，其对GDP增长的贡献已连续三年为负 [9] - 尽管各地出台了松限购、降首付、降利率等一系列刺激政策，但居民购买力不足导致政策效果不彰 [10][11] 六、房价持续下行，行业面临深度洗牌 - 全国平均房价已下跌约20%，部分小区及中小城市跌幅超过30% [11] - 展望2026年，新房销量预计将进一步下跌约5%，房价仍有下行惯性 [13] - 行业将彻底洗牌，预计最终仅能存活三五十家房企，中小开发商将被淘汰 [13] 七、行业属性发生根本转变 - 房地产行业依赖的土地、人口、资金三大支柱同时走弱，行业高速增长时代终结 [13] - 房屋属性从投资品转变为注重质量、物业和实用性的普通商品，炒作升值逻辑已结束 [17]

公司事件与市场认可 - 粤港湾控股将于2026年2月27日收市后被正式纳入MSCI中国小型股指数成份股 [1] - 获纳入指数代表资本市场对公司积极业务表现、投资价值及发展潜力的进一步认可 [1] - 预期此举将提升公司公众知名度并增加股份买卖的流动性，从而进一步提升投资价值 [1] 公司战略与业务发展 - 公司将进一步深化在AI业务领域的布局和发展 [1] - 战略重点是通过AI硬件基础设施、AI算力资源整合与生态化服务的协同发力 [1] - 公司目标为服务于千行百业的智能化升级 [1]

合营企业OUE集团业绩指引 - OUE集团预期截至2025年12月31日止年度取得股东应占亏损 亏损主要由于所占来自其按权益法入账的投资对象约2.2亿坡元至2.4亿坡元的亏损 以及预期对该等投资确认的减值亏损 [1] - OUE集团的投资对象中 有一间其于中国内地的业务受到中国内地普遍放缓的物业市场及当前经济环境的不利影响 [1] - 于2025年上半年购入按权益法入账的投资对象的额外股本权益所确认的暂时负商誉9490万坡元 已在2025年下半年拨回 [1] - 上述来自投资对象的亏损 预期投资减值及暂时负商誉的拨回主要为非现金性质 对OUE集团的营运现金流及企业融资要求无重大影响 [1] 香港华人有限公司业绩影响 - 根据现有资料 预期公司于截至2025年12月31日止年度可能取得所占合营企业的亏损约8亿港元至约10亿港元 [2] - 公司上一年度（截至2024年12月31日止年度）取得所占合营企业亏损约12亿港元 [2]

核心事件概述 - 公司下属广州畅流拥有的投资物业“畅流工业园”因被政府纳入公益性徵地范围，导致与主要承租人广东畅纳的租赁协议被迫终止 [1] - 为配合政府徵地拆迁并保持社会稳定，广州畅流与广东畅纳及其合作方达成和解，需向对方支付赔偿款人民币1.8亿元 [1] 事件处理进展与财务安排 - 公司正在评估该笔1.8亿元赔偿款的影响，并与对方协商付款方式及安排 [2] - 为保护广州畅流利益并等待政府最终补偿方案，公司董事会决定向广东畅纳及其合作方发行一年期、年化利率4%的人民币票据，以履行赔偿责任 [2] - 公司将依法合规安排票据发行，并帮助广州畅流继续向政府争取尽早完成徵地补偿安排 [2] 物业与租赁背景 - 涉事投资物业位于广东省广州市海珠区赤岗西路20-22号，通称畅流工业园 [1] - 该物业于2025年初被纳入政府统一的公益性徵地范围 [1] - 主要承租人广东畅纳提出其下有合作方为持份者，要求共同参与本次事项的善后工作处理 [1]

活动概况与目标 - 连州市于2月10日至12日举办以“迎新春·购新房·过暖冬”为主题的商品房展销促销活动，活动由连州市住房城乡建设局主办，旨在抢抓春节消费黄金期，提振房地产市场信心，推动行业平稳健康发展 [1] - 活动采用多点布局，在顺盈广场商业中心、粤北大周商贸城花市及迎春晚会现场等人流密集区域设点，将商品房展销融入年俗以扩大宣传，同时促销活动在五个楼盘售楼部持续开展至3月18日 [1] 活动模式与初步成果 - 活动创新采用零成本运作模式，聚焦服务企业和购房者，展销三天内累计接待群众339人次，意向登记73人 [4] - 6家品牌房企集中亮相，推出特惠房源99套，单价最低至3388元/平方米，活动房源覆盖顺盈广场、十里湖山等龙头楼盘及南国俪都、天福悦府等新兴楼盘 [4] 项目亮点与市场反应 - “天德华府”项目因位于广州六中连州实验学校正对面，凭借优越地理位置和完善配套成为现场咨询热点 [4] - 价格优惠精准回应了刚需和改善型购房者的期盼，有市民因新盘优惠力度大及学校配套而前来看房 [1] 政策导向与行业展望 - 连州市住房城乡建设局表示将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，支持刚性和改善性住房需求，持续优化营商环境 [4] - 活动目标是通过务实高效的方式，让企业轻装上阵、市民得到实惠，以期让楼市“暖意”伴随新春气息走进千家万户 [4]

2025年宏观经济回顾 - 2025年全年国内生产总值达到140.19万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0% [1] - 2025年全国居民消费价格与2024年持平，全年物价水平保持稳定 [1] - 房地产市场成交低迷，消费市场需求萎缩，就业压力依然严峻 [1] 2026年房地产市场展望 - 楼市下行趋势持续，2026年2月全国100个城市二手住宅均价为12,905元/平米，环比下降0.85% [3] - 2026年2月二手房价格环比下跌城市数量为100个，无城市上涨 [3] - 预计2026年3月后，各地房价走势将出现分化 [3] - 过去几年，郑州、天津、石家庄等二三线城市房价平均跌幅超过30%，涿州、廊坊等环京楼市跌幅超过60% [5] - 预计2026年3月后，前期跌幅较大的中小城市房价下跌将逐步放缓，而上海、深圳等一线城市可能出现补跌 [5] - 一线城市房价收入比超过40，居民收入增长放缓难以支撑高房价 [5] - 行业将从“粗放式发展”模式转向建造“好房子”，更加重视房型设计、质量和小区配套设施 [6] - 预计2026年3月后，现房销售将逐步取代预售制，以解决烂尾楼问题 [7][9] 2026年汽车市场展望 - 自2025年下半年起，国内汽车市场打起价格战，有几十家汽车品牌宣布大幅降价 [12] - 国产品牌如比亚辿、小鹏、蔚来的降价幅度在2-3万元 [12] - 高档进口轿车如宝马的降价幅度达到8-9万元 [12] - 价格战主要源于新能源车与燃油车争夺市场份额，新资本（如小鹏、华为、小米）进入市场，以及汽车技术更新快导致旧款车型清仓压力 [12] 2026年存款市场展望 - 近年来存款利率持续下行，以1年期定期存款为例，利率从2.25%跌至1.35% [15] - 10万元存入银行，年利息收入为1350元，比之前减少900元 [15] - 预计进入2026年后，存款利率下跌空间将非常有限 [15] - 原因包括：国内货币超发可能导致CPI触底反弹，限制了利率下调空间；当前存款利率已处于历史低位，过低利率可能带来系统性金融风险 [15] - 未来存款市场将长期处于低利率状态，但下跌空间不大 [15]