上海商业供给现状 - 上海拥有400多家购物中心，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍（东京每20万人一家）[3][4] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍[5] - 2025年上海预计新开商业体60个，总规模超300万平米，闵行区以12家新开商业体及超100万平米体量居首[6] 消费与商业供需矛盾 - 2025年第一季度上海社会消费品零售总额1280.06亿元，同比下降1.5%，1-3月累计4057.45亿元，同比下降1.1%[9] - 商品零售额与餐饮收入分别下降0.8%和3.4%，显示消费需求增长乏力[9] - 商业供给过剩导致传统商场加速淘汰，太平洋百货、梅陇镇广场等核心地段项目陆续关闭[13][14] 商业项目两极分化案例 - 闵行爱琴海购物中心（50万方体量）室外商铺空置率超90%，部分商铺月租金仅1600元+500元物业费[18][22][28] - 恒基旭辉天地（The Roof）因缺乏持续运营内容，内街商铺近半数关闭，沦为打卡地而非消费地[36][45][46] - 青浦东渡蛙城开业不足一年即陷入萧条，转型为电影取景地[47][51][53] 传统批发市场转型 - 七浦路批发市场租金从峰值7万/月跌至500元/月，部分商铺免租金仅需缴纳物业费（约650元/月）[67][97][99] - 新七浦、圣和圣等商场通过高端化转型（如新中式服装定价400-900元）实现人流回升，而老兴旺商场空置率超90%[75][80][91] 房企商业资产抛售潮 - 万达2023-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座，接盘方以险资为主（如新华保险收购12家）[111][113][114] - 万科七折出售上海七宝万科广场50%股权（23.84亿元），并转让南翔印象城48%股权予新加坡GIC[124] - 远洋、世茂等房企通过出售商业资产回血，如远洋40亿元出售北京颐堤港二期股权亏损17.63亿元[127][129] 行业转型趋势 - 华润万象生活拟出售低效资产南翔五彩城，聚焦核心万象城系列[132][135] - 中海环宇城MAX、西岸梦中心等新项目凭借精准定位成为顶流，显示存量时代运营能力成为关键[143][144] - 行业从规模扩张转向效率提升，供需关系逆转加速低效商业出清[138][139][147]

项目概况 - Halo塔为55层办公楼 位于悉尼Hunter街与Pitt街交界 规划总建筑面积4万平方米 采用部分木结构设计 有望成为世界最高混合木结构摩天楼 [1] - 开发商Milligan Group花费数年合并70个物业地块 整合至悉尼市中心地铁站上盖 [3] 财务困境 - 项目主要贷款来自私募信贷机构Merricks Capital 债务超过5亿澳元 另有60位原地块业主提供分期付款的"卖方融资" [3] - 第二顺位贷款方对3100万澳元贷款发出违约通知 项目命悬一线 [3] - 市场质疑项目高达18亿澳元的估值 审批滞后和建筑成本飙升拖慢进度 [3] 潜在转机 - Merricks Capital追加3000万澳元贷款用于场地拆除工程 为项目赢得喘息时间 [3] - Cbus Property正在洽谈接盘 若成交将获得悉尼CBD最具潜力办公楼地块之一 [4] - ASX上市开发商Lendlease曾拟以6 85亿澳元收购项目 但最终未成交 [3] 市场背景 - 悉尼办公市场整体供应紧张 顶级租户对CBD优质办公空间需求上升 低质量楼宇被蓝筹租户逐步淘汰 [4] - Halo项目若成功复活 将与Mirvac开发的Pitt Street 55号塔楼同属"写字楼复兴潮"代表 后者已获十多家律师事务所预租协议 日本投资者以约13亿澳元买入三分之二股权 [4] - 澳洲基金管理公司Investa即将从黑石集团手中接盘Grosvenor Place14亿澳元股份 提振市场信心 [4] 战略意义 - Cbus Property此前主要发力住宅开发 若接手Halo项目 可能标志其正式回归高端商用地产市场 [4] - 项目有望在本十年末提供新增甲级写字楼空间 [4]

项目概况 - 运河湾国际旅游休闲综合体位于杭州城北核心，坐拥京杭大运河支流交汇的黄金区位，是杭州大城北示范区的重要商业引擎 [1] - 项目由西岸（锦湾MIX街区）与运河东岸（暂名）组成，整体以"运河之舟"为品牌概念，寓意商业与自然、历史与现代的和谐共生 [1] 西岸（锦湾MIX街区） - 锦湾MIX街区位于城北运河湾TOD板块，一、二期东西交链，呈开放式街区格局 [1] - 锦湾一期已于2024年12月开街，二期预计2025年下半年开业 [1] - 业态涵盖滨水市集、Livehouse、便民零售、潮流餐饮、日常休闲以及创意办公等多方面 [1] - 通过主题庆典、文艺演出等活动，打破商业与自然的界限，提升街区知名度与活力 [1] - 目前锦湾一期已吸引30余家特色商户入驻 [1] 东岸（暂名） - 运河东岸（暂名）预计于2026年下半年全面竣工 [2] - 将围绕"户外、滨水、松弛、音乐"四大关键词，打造城市轻度假目的地商业为核心的滨水商业聚落 [2] - 对标上海"GATE M西岸梦中心"（总建筑面积16万平方米）和绍兴"绍兴天地"（总建筑面积37万平方米，商业面积5万平方米） [2] - 业态布局融合滨水体验、户外休闲、城市新餐饮、时尚商业零售、体育运动等多元业态 [2] - 划分为四大区域：现象级城市滨水户外区、城市轻度假餐饮休闲区、演艺文化区和商业零售时尚区 [2] 项目规划与招商 - 运河东岸的招商工作已全面启动 [3] - 各地块陆续竣工开业后，将形成"西岸社区生活+东岸目的地商业"的双核联动格局 [3] - 聚焦"品质生活+潮流体验"，进一步提升商业能级 [3]

上海商业地产现状 - 上海拥有400多家购物中心，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍（东京每20万人一家）[1] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍[2] - 2024年预计新开商业项目约60个，总规模超300万平米，其中闵行区新开12家商业体量超100万平米居全市首位[4] 消费与供给失衡 - 2024年第一季度上海社会消费品零售总额1280.06亿元（3月单月），同比下降1.5%；1-3月累计4057.45亿元，同比下降1.1%[7] - 商品零售额1-3月累计3559.85亿元（-0.8%），餐饮收入497.60亿元（-3.4%）[7] - 商业供给过剩导致核心商圈百货陆续关闭，包括太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹等[10] 典型案例分析 爱琴海购物中心 - 2017年开业，体量超50万平米，室内自持运营但室外商铺空置率超90%[16][22] - 室外商铺散卖给小业主，部分30平米商铺月租金仅1600元+500元物业费[30] - 同片区面临华润万象城（体量50万平米）竞争分流客流[34] 恒基旭辉天地 - 建筑大师让·努维尔设计，主打里弄文化概念，但内街商铺近半数关闭或装修[48] - 商业仅占一层和负一层，主要功能为办公楼，逐渐沦为打卡地而非消费场所[46][50] 七浦路批发市场 - 峰值时3000家商铺，现部分商场转型高端（如新七浦、圣和圣）成功，亚麻风女装单价达900元[74][75] - 未转型的老兴旺商场空置率超90%，部分商铺免租金仅需缴纳年物业费7800元（约650元/月）[85][89] 行业抛售潮 万达集团 - 2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座[103][104] - 2025年5月一次性出售48座，接盘方主要为险资企业（新华保险12家、阳光保险5家）[106] - 出售策略保留运营权，转向轻资产模式收取冠名费和管理费[109] 其他房企动态 - 万科七折出售上海七宝万科广场50%股权（23.84亿元）[113] - 远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权，亏损17.63亿元[117] - 华润万象生活考虑出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线[123][127] 行业趋势 - 商业地产进入存量竞争阶段，两极分化加剧[96][130] - 成功案例包括普陀中海环宇城MAX、徐汇西岸梦中心等新兴顶流项目[134] - 行业从规模扩张转向效率提升，头部企业整合资源淘汰低效资产[129][137]

NEWS 栋察早报 内容提要 商业▶ 沈阳一知名商场再次拍卖！ 市场▶ 本周沈阳仅1盘取得预售证 产业▶ 大东智能制造转型升级取得新成果 出行▶ 京哈高速这路段这时段封闭施工 城建▶ 城市更新为全面振兴注入可持续动能 沈阳一知名商场再次拍卖 近日，一则拍卖公告引发沈阳市民关注。6月9日，"辽宁省拍卖行资产拍卖"公众号发布公告，受委托方辽宁省拍卖行将于2025年6月19日10时至6月20日10 时，在淘宝网-阿里拍卖平台，对沈阳市铁西区兴顺街50号的原铁西友谊购物商场进行整体公开拍卖。 | | | 标的物包含房产、国有土地使用权及地上附属用房和配套设施整体。 证载建筑面积：20,335.10平方米 对应土地面积：5,729平方米 持有不动产权证。 美的君兰江山 | 房地产开发单位 | 沈阳正汇房地产开发有限公司 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 项目地址 | 沈阳市沈河区哈尔滨路以南 | | | | | 项目名称 | 2007-089号万德地块(三期) | | | | | 商品房厨性 | 建筑面积 | 栋 号 | 群 | 數 | | 普通住宅 | 34035.5 ...

长隆万博商务区发展概况 - 长隆万博商务区2023年完成重磅扩区，整合万博、长隆汉溪、里仁洞三大板块，形成更广阔的城市CBD [3] - 2024年该商务区经济规模跃升至千亿级别，成为区域发展强劲引擎 [3] - 商务区正冲刺"世界级地标商圈"目标，未来将联动广州南站共建粤港澳大湾区优质生活圈 [3] 战略定位与功能规划 - 定位为"湾区会客厅"，具备超级枢纽中心、超级商务中心、超级文商旅中心和超级未来中心四大功能 [4] - 正在加速汇聚资金流、人才流、数据流等高端要素，打造城市新门户 [4] - 以"2104"现代化产业体系为蓝图，全力构建双千亿级产业集群 [4] 基础设施与空间规划 - 位于广州新中轴南延段，是城市"顶流"舞台代表 [3] - 大镇岗气象塔已开工建设，将成为区域新地标 [3] - 推进"轨道+路网+公共配套+线上导航"立体交通升级，包括新光隧道扩建和"三隧一路"计划 [3] 产业发展模式创新 - 采用"文旅+商业+体验+科技+服务"多维融合的沉浸式消费新模式 [3] - 实现逆势增长，商圈产业发展和消费经济展现强劲活力 [3] - 首批24家龙头企业已入驻，涵盖总部经济、跨境电商、时尚产业、数字经济等领域 [4] 企业参与情况 - 华润置地表示将通过万象商业提升城市面貌，以品牌力带来非凡体验 [6] - 越秀地产将以"造城者"视野为区域注入新活力与机遇 [6] - 番禺信投正在征集全球设计IP，打造兼具国际视野与本土特色的文化符号 [7] 促销活动 - 启动欢乐消费嘉年华，联合多家商业项目推出"全城6.18折"年度钜惠 [9] - 参与商家包括番禺居然之家、四海城、番禺敏捷广场、番禺天河城等知名商业体 [9]

新潮商场与消费业态创新 - 多地开设新潮商场，在主题设置、场景打造、社交互动等方面做出特色，用多元业态提供花式体验，带动大众消费，特别是青年消费 [1] - 成都高新区骑行主题商业公园吸引许多年轻人游逛体验 [1] - "此地CyPARK"是成都首个以骑行为主题的新概念商业公园，通过建筑形态将商场和附近文化空间串联成开放式公园商业街区 [3] - 商场接驳8.6公里城市骑行道，增设自行车推车坡道、电梯和停车点，打造空中骑行环廊 [3] - 商场集聚文化体验、新锐运动等多种业态，开展多样化社群活动超500场次 [3] 城市存量资产活化利用 - 福建厦门将旧街区、旧厂房、旧铁道等"存量资产"通过创新和设计打造为文创旧改资源，形成新的消费场景和文旅业态 [4] - 厦门文屏路1955年鹰厦铁路延伸段改造为火车主题园区，保留铁轨和绿皮车厢，引入攀岩健身、餐饮消费等业态 [6] - 园区结合节假日举办电影周、读书会、夏日聚会等文体活动 [6] - 厦门湖光路101号从五金电子城改造为集烟火气、夜间经济为一体的商业街区 [6] - 该商业街区总建筑面积3.6万平方米，日均客流量突破2万人次，聚集众多网红店、首店及特色美食 [6] - 1-4月厦门市实现社会消费品零售总额1200亿元以上，同比增长4.4% [6]

红利主题基金表现 - 中泰红利优选一年持有混合发起近2年业绩位列前1%（19/2987），显著跑赢同类产品 [2] - 自2022年3月24日成立至2025年3月31日，该基金份额净值增长率为36.85%，跑赢业绩比较基准29.83个百分点 [2] - 同期中证红利指数收益率为5.10%，中证红利全收益指数为23.98%，显示基金超额收益能力突出 [4] 基金经理投资框架 - 红利投资需同时满足长期高股息和即期高股息，核心是通过分红再投资积累优质净资产 [6] - 筛选标的关注长期ROE稳定、盈利可持续的企业，包括银行、公用事业、成熟制造业龙头等 [7] - 采用内部收益率作为估值标尺，强调以"物超所值"价格买入并动态调整持仓 [8][10] 行业配置逻辑 - 银行股重仓因负债端成本低、资产稳健的银行具备长期存续优势，但否认行业偏好 [9][10] - 煤炭股持仓从15%降至低位系股价上涨导致内部收益率下降，仍保持跟踪研究 [10] - 组合构建自下而上，持续扩充备选库以维持整体内部收益率在合理区间 [12] 基金历史业绩 - 中泰红利优选2022-2024年净值增长率分别为-3.21%、4.78%、33.96%，均跑赢基准 [17] - 中泰红利价值同期收益率为-3.16%、2.51%、32.58%，超额收益表现稳定 [17]

西岸发展成果与规划 - 西岸实现产业、商业、文化、艺术的多维融合，成为上海独一无二的"活力场"[1] - 发展得益于三方面：整体规划延续性、艺术与产业商业融合、人工智能产业集聚[1] - "一港、一谷、一城、一场、一湾、一心、一园"七大百万方级别产业组团有序落位[2] - 龙华街道承载产业组团，完善15分钟社区生活圈，优化营商环境[2] 文化艺术与商业融合 - 西岸拥有全亚洲艺术场馆集中度最高、规模最大的艺术文化聚集地，包括龙美术馆等20多个场馆[3] - 形成边走边逛边拍边吃的滨水生活带，商业3.0版本梦中心成为品牌首秀首选舞台[3] - 商业串联城市文化记忆、生活方式与未来想象，文商旅体展协同互补[3] - 朵云轩将1900年木版水印技术与AI融合，通过标注学习重构生成作品[13] 人工智能与产业集聚 - "双A"战略(艺术+人工智能)推动西岸迭新，科技企业为区域带来活力[10] - 库帕思科技在西岸获得创造性启发，人才为消费艺术人居带来新鲜活力[10] - WeWork中国35%会员来自科技行业，30%来自艺术教育行业[13] - 人工智能企业需要贯穿各行业完善数据技术，西岸环境提供便利[10] 商业与人居融合 - 梦中心作为"引擎"带动资源聚拢，产业商业住宅板块融合紧密[8] - 西岸路网密集人行体验好，与传统CBD相比防汛墙低人江零距离[8] - 衡汇寓租赁住房项目赋予文化艺术时尚属性，66-75平方米主力户型受市场认可[7] - 复合型居住空间集合居住生活体验和创新创业服务，打造创业者社群[7] 企业案例与活力生态 - ClassPass在西岸推出健身新体验，考虑尝试宠物健身领域[7] - 远曜企业管理四次扩大规模，涉及环保教育战略咨询等多元化产业[15] - WeWork中国与瑞安办公、安垦集团、蔚来等达成近100个合作办公空间[13] - 企业共同雕琢西岸生态，工作日就餐需排长龙显示区域火热[17]

商业地产市场现状 - 一季度中国21城优质零售地产市场平均空置率达10.4%，较2024年底上涨0.2个百分点[1] - 市场基调由增量开发转向存量调整，开发商因运营压力推迟项目入市[1] - 21城优质零售地产首层租金同比下跌3.9%，跌幅扩大[2] 企业转型策略 - 招商商管推进"X+商业"战略，重资产与轻资产双轮驱动，2024年新开10个项目[2] - 招商花园城定位"亲子家庭场"，海上世界定位"城市欢乐场"，打造复合型地标[2] - 上海曹路招商花园城首店占比超50%，2024年客流量1500万，销售额8.3亿元[2] - 世纪汇商场引入高端运动户外品牌，巴黎春天引入二次元经济吸引年轻客群[3] 未来发展趋势 - 招商商管计划未来3年在5城落地6个项目，管理商业面积已超500万平方米[1][5] - 年均增速超30%，2024年新增9宗轻资产项目，2025年新签上海港城中环汇[5] - 一线城市新增供应高企，京沪两市有望实现城均80-100万平方米新增供应[6] - 行业将聚焦"创新内容+主题场景+在地文化+自然生态+商业"的灵活组合[5] 运营模式创新 - 构建"商业共生体"生态圈，实现精细化运营与多维度联动[5] - 通过特色场景矩阵和差异化记忆点精准匹配不同商圈基因[3] - 服务会员近3000万名，管理写字楼项目超40个面积200万平方米[5]