市场整体表现 - 市场全天高开低走，沪指跌0.01%，深成指跌0.97%，创业板指跌1.79% [1] - 市场共2233只个股上涨，3102只个股下跌，62只个股涨停 [2] 逆市上涨的行业与板块 - 化工股逆市大涨，沧州大化、新乡化纤等十余股涨停 [3] - 贵金属板块午后走强，湖南白银、招金黄金涨停 [4] - 消费股表现活跃，汉商集团、上海九百等涨停，消息面上财政部公布五项财政金融协同促内需一揽子政策，优化个人消费贷款和服务业经营主体贷款贴息政策 [4] - 地产股迎来反弹，城投控股、大悦城等涨停，消息面上自然资源部和住房城乡建设部发布关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知 [4] 下跌的行业与板块 - 商业航天概念股再度调整，航天动力等多股跌停 [5] - 算力硬件股下挫 [6] 市场下跌原因分析 - 网络大V“金浤”因操纵证券市场被罚没约8325万元并遭市场禁入，市场人士指出此举导致游资操作趋于谨慎 [7][8] - 市场流传关于“龙虎榜”可能调整的消息，分析认为这可能影响“妖股”表现 [8] - 外围市场带来压力，日本国债暴跌引发市场震荡，长期国债收益率飙升至纪录高位，同时美债加入全球债券抛售行列，股指期货预示美股与欧股可能下跌 [9] - 避险情绪升温推动黄金与白银价格创下历史新高 [9]

2025年香港工商铺市场回顾 - 2025年香港整体工商铺买卖登记量录得4468宗，较2024年历史低位的3414宗反弹31%，为连跌3年后首度回升，重上4年高位 [1] - 2025年香港整体工商铺买卖登记金额录得632.21亿港元，同比增加16%，告别21年低位 [1] - 工厦买卖登记在2025年显著反弹，全年累计2281宗，较2024年历史低位的1814宗回升26%，创近3年高位 [2] - 工厦买卖合约总值在2025年微升5%至165.71亿港元 [2] - 商厦买卖登记量在2025年录得1074宗，较2024年的657宗急涨63%，创近4年新高 [3] - 商厦买卖合约登记总值在2025年急增82%至279.03亿港元 [3] - 店铺买卖登记在2025年录得1113宗，同比上升18%，创最近3年高位 [3] - 店铺买卖合约总值在2025年背驰下跌20%至187.47亿港元，主要因2024年基数被数宗数十亿港元巨额登记推高 [3] 2026年香港工商铺市场展望 - 利嘉阁初步预计2026年全年香港整体工商铺买卖登记宗数可望再升17%，上试5240宗水平，进一步试闯5年新高 [1] - 预计2026年香港整体工商铺买卖登记金额同比增加近17%，上试740亿港元的4年高位 [1] - 预计2026年工厦买卖登记量同比再升14%，重攀2600宗的5年新高 [2] - 预计2026年工厦涉及登记金额相应增加15%至约190亿港元 [2] - 预计2026年商厦买卖登记量同比再升34%，挑战1440宗水平 [1][3] - 预计2026年商厦成交金额同比升逾两成半，挑战350亿港元水平 [3] - 预计2026年店铺买卖登记量可进一步升至1200宗水平，涨幅约8% [1][4] - 预计2026年店铺涉及登记总值上试200亿港元，同比约7% [4] 市场驱动因素分析 - 2025年市场反弹受惠于股市回升、经济改善、息口下降及政策利好 [1] - 2026年市场展望主要看好息口仍有下调空间，而股市及经济回升的财富效应可延伸至工商铺物业，刺激交投进一步上升 [1] - 商厦需求有望持续增加，受惠于持续有多家公司排队来港上市，且商厦价格仍相对低水，吸引投资者及用家进驻 [3] - 工厦市场在2025年下半年受惠减息及经济好转，市况再度回暖 [2]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但通过对行业现状、风险及转型方向的分析，隐含了对不同类别商业地产企业的审慎态度 [2][67] 报告的核心观点 - 中国商业地产库存压力比住宅地产更为严峻，资产减值风险尚未完全释放，其中办公楼市场压力最大 [2][5] - 中国居民消费展现韧性，零售物业市场具备复苏基础，但办公楼市场复苏面临较大压力，供需格局需通过长期“控增量、去库存”来扭转 [2][41][52] - 中国商业地产未来仍有发展空间，行业企业有望向杠杆率下降、轻重分离、专业细分方向转型 [2][68] - 需重点关注过去几年大幅扩张、资产受限程度高、布局非核心区域的商业地产企业的信用风险 [2][67] 一、中国商业地产库存压力 - **库存压力对比**：商业地产库存压力显著高于住宅。2025年1-11月，住宅库存倍数（施工面积/销售面积）已接近7倍，而商业营业用房库存倍数超过12倍，办公楼库存倍数接近15倍，长期超出合理区间 [5][7][11] - **资产价格影响**：资产价格快速上涨会加剧供需失衡。以北京、上海为例，2015-2021年资产价格脱离基本面，商业营业用房库存倍数高峰期超过30倍，而同期重庆因价格平稳，库存倍数维持在10倍以内 [12][18] - **泡沫风险借鉴**：参考日本经验，商业地产比住宅更容易形成更大价格泡沫，破裂时冲击也更严重。日本泡沫破裂后五年间，非住宅实际投资额下降51.80%，远超住宅的10.47%降幅；商业土地价格指数跌幅也远大于住宅 [22][23] - **泡沫成因**：商业地产泡沫更大的原因包括开发周期长导致供应调整滞后、非专业开发商运营能力不足、以及监管政策相对宽松导致投机资金大量涌入 [26][28] 二、商业地产周期复苏路径 - **零售市场**： - **日本路径**：泡沫破裂后陷入长期消费全面衰退，零售额增速经历约20年才企稳，业态结构重塑，行业集中度提升，形成寡头竞争 [31][32] - **中国现状**：消费展现韧性，未陷入全面衰退。全国商品零售总额增速从2019年的约8%降至近年来的4%-5%，居民部门杠杆率已下降至60%，为零售物业复苏奠定基础 [37][40] - **城市分化**：消费表现与房价波动相关。北京因房价降幅显著，近两年消费持续负增长；上海房价相对坚挺，消费呈现复苏动力；重庆波动较小，消费增速接近全国平均 [37][39] - **办公楼市场**： - **日本路径**：通过长期的新增供应缩减（新开工面积断崖式下降）和经济全面复苏，核心城市市场再次进入繁荣期，空置率从峰值（约10%-12%）回落 [41][44][52] - **中国现状**：供需失衡严峻，复苏压力大。当前中国一线城市办公楼空置率已超过20%，约为日本历史峰值的两倍，且因过去普遍性而非结构性的过度开发（各城市新区建设），需更长时间“控增量、去库存”来扭转格局 [48][52] 三、商业地产企业穿越周期之路 - **盈利能力借鉴（日本）**： - 行业在泡沫破裂后经历约5年整体亏损，大量企业出清，随后盈利复苏 [54] - 2000年后，不动产业经常利润率长期超越全行业平均水平，主要区间在5%-10%，高峰期突破17% [54] - 盈利提升的重要原因之一是利息负担率从高峰期的超过20%逐步下降至2%以下 [56] - **竞争格局演变（日本）**： - 行业出清后集中度提高，1999年破产企业数量达724家，负债额约5万亿日元 [60] - 日本不动产信托投资基金（J-REITs）的发展为行业提供了重要融资渠道，促进了企业轻资产化转型，目前J-REITs市值占日本房地产上市公司总市值约25% [61][65][66] - 当前日本市场形成以多元化房地产企业（市值占比超40%）、J-REITs、专业房地产经营及服务企业为主的格局，传统开发企业占比很低 [61][64][65] - **对中国企业的借鉴与风险提示**： - 中国商业不动产REITs试点启动，有望推动行业向“轻重分离”转型 [68] - 行业仍有广阔发展空间，企业有望向杠杆率下降、轻重分离、专业细分方向发展 [68] - 需重点关注三类企业信用风险：1）2020年左右市场高热时期大幅拿地扩张的企业，其项目面临亏损风险（如仓储物流龙头普洛斯中国在2024年出现大额亏损）[68]；2）资产受限程度较高的企业，投资性房地产存在较大减值风险，影响融资能力 [69]；3）布局非核心城市或非核心地段的企业，其基本面复苏驱动力较弱 [69]

政策调整 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含"商住两用房"）购房贷款最低首付款比例由此前的不低于50%调整为不低于30% [1] - 此次政策调整旨在适应房地产市场供求关系的新变化，并支持构建房地产发展新模式 [1] 政策执行 - 政策执行层面赋予地方自主权，中国人民银行各省级分行及国家金融监督管理总局各省级派出机构可根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [1]

潮玩与IP产业 - HERE奇梦岛集团基于中国深厚的文化底蕴、广阔市场需求、优秀人才和精细化制造能力，已具备强大的自我原创实力 [2] - 奇梦岛的国风IP“又梨”系列与WAKUKU“中网限定款”受到市场关注，印证了用当代设计语言传递文化底蕴可使中国审美走向世界 [2] - 奇梦岛原创能力持续提升并已启动出海计划，产品在北美社交平台声量超7500万，推动从“产品出海”迈向“文化共鸣” [2] - 奇梦岛重视线下体验场景构建，在北京开设多家品牌体验店，通过沉浸式空间、深度爱好者店员引导、用户共创机制与用户建立深刻互动 [3] - 北京华江文化集团连续14年运营“北京礼物”品牌，累计设计开发超1万件融入北京元素的原创产品 [8] - 华江文化将冰墩墩与中国十二生肖文化结合推出“生肖墩墩”系列，单系列市场零售总额超3亿元，其中一款盲盒销量达200万件 [8] - 微博IN通过引入国际头部动漫品牌华北旗舰店、同步首发限定手办激发用户收藏热情，并举办现象级活动 [14][15] - 微博IN落地“王者荣耀十周年城市派对”活动，三天吸引8万人次参与，线上曝光超5000万，通过强IP深度场景化、体验分层与圈层共振、情绪共振打造爆款 [15] 文化与商业融合 - 北京中海大吉巷通过文化与商业深度融合，打造非标商业的文化超级IP，为实体商业应对新需求提供范本 [5] - 大吉巷深度挖掘宣南历史底蕴，将文化传承作为核心使命，文保区合院中30%面积设公益性文化展厅免费开放，每两个月推出多档重量级文化展 [6] - 大吉巷在空间设计上通过天井连接室内外，设置打卡点及专属IP“大吉猫”，业态规划以“大市、小食、大观、小调”为核心，涵盖多元品类并引入大量首发首店 [6] - 京西皮影非遗文化园计划在“十五五”期间对皮影艺术进行商业创新，推进剧场加盟模式，让更多少年儿童接触皮影艺术 [18] - 该公司2018年与抖音合作推出“皮一下很开心”活动，将皮影与动画结合，至今获得超650亿点击量，显示大众对非遗文化的强烈共鸣 [18] - 引爆当代时尚消费需具备文化共鸣、情感链接与创新表达三大核心特质，爆款产品往往根植文化基因并通过当代叙事引发情感共鸣 [14] 消费趋势与市场洞察 - 年轻消费群体越来越注重消费中的情绪价值，追求社交资本与产品归属感，愿意为引发情感共鸣的产品支付溢价，呈现“悦己型消费”特征 [9] - 产品设计愈发强调情感认同、文化认同与自我疗愈，通过注入打动人心的叙事与情感链接来增强吸引力，技术革新推动产品多样化并快速迭代 [9] - 全国犬猫大类市场规模达3000亿元以上，北京宠主占人群比例在一线城市中最高，市场宠物渗透率约12%，相较于主流发达国家超50%的比例仍有巨大提升空间 [16] - 未来宠物赛道要有IP意识，聚焦感人瞬间与优质产品，并讲好故事以吸引新人群，需结合北京宠主喜好挖掘有场景、有故事的消费环境 [16] 零售与服务业转型 - 永辉超市于2024至2025年间系统性推进“向东来学习”调改，围绕商品结构、卖场环境与人文服务展开全方位重塑 [17] - 调改后，永辉超市门店商品SKU更换率达80%，并保持月均7%的动态调整，同时新增30余项便民服务，覆盖休息区、加工服务等场景 [17] - 调改举措精准回应年轻家庭客群对质价比与情绪价值的双重需求，使门店从传统采购点转型为品质生活社区，北京区域门店已于今年1月完成调改 [17] - 2026年永辉将围绕“新品质”持续深耕，发力自有品牌开发，对标全球顶尖供应链与零售标杆提升选品能力，并提升区域门店的服务厚度与品质实力 [17] 金融与科技赋能 - 宁波银行建立了“波波知了”企业服务平台，目前服务企业超过16万家，平台已累计为16.1万家企业提供服务 [11] - 服务企业中包括国央企2819家、上市公司1076家、独角兽企业42家，平台提供一站式“端对端”服务与解决方案 [11] - 宁波银行历时两年投入大量研发能力与算力，自主开发出AI真人视频、AI外贸拓客、AI哨兵、AI短视频等AI系列服务，帮助品牌企业拓宽销路、降本提质 [11] - 宁波银行通过整合跨界资源构建“金融+非金融”多元化服务生态，实现从传统“资金提供者”向“资源整合者”的战略转型 [12] - 北京分行为企业提供灵活金融产品配套并拓展泛金融服务，覆盖企业成长全周期与全规模需求，通过数字赋能推动金融科技与实体经济深度融合 [12]

Aesop伊索上海前滩太古里店开业 - 核心观点：Aesop伊索在上海前滩太古里开设新店，其设计理念融合了可持续材料与城市美学，旨在减少浪费并呼应上海的城市气质 [2] - 设计细节：店铺设计灵感源自上海夜晚的城市光影，利用回收自澳大利亚及亚洲门店的五千余个琥珀色玻璃瓶，通过镂空饰板与圆孔镶嵌的方式，在外立面、墙面及天花板形成光线折射效果 [2] 法国户外品牌Lafuma（乐飞叶）95周年主题活动 - 核心观点：Lafuma在上海万象城启动“乐在进行时”95周年主题活动，通过沉浸式体验探讨人与自然的关系 [5] - 活动内容：现场以“阿尔卑斯山游牧营地”为灵感搭建限时快闪店，呈现冬雪氛围，并陈列品牌冬季及露营系列产品 [5] - 嘉宾互动：品牌大使孙阳出席活动，参与了针织帽DIY、粉丝互动等环节，多位户外领域博主也到场回顾与品牌的徒步旅程 [5] 2025徕卡年度照片 - 核心观点：美国摄影师乔尔·迈耶罗维茨于1963年拍摄的作品《Puerto Rican Day Parade, Manhattan, New York City 1963》被选为2025年徕卡年度照片 [7] - 作品发行：该作品自2025年12月起在全球27家徕卡画廊以限量版形式发售，限量81版，每幅均附签名和编号 [7] - 项目背景：徕卡年度照片项目始于2021年，每年推出一位入选徕卡名人堂的摄影师作品供收藏 [7] FLOS推出全新模块化建筑照明系统 - 核心观点：照明品牌FLOS发布了全新建筑照明系统The Glowing Track，该系统为模块化结构，旨在满足不同空间的照明需求 [9] - 产品规格：系统由FLOS旗下位于西班牙瓦伦西亚的建筑照明团队设计，提供三种型号及多种长度选择，直径统一为47毫米 [9] - 功能特点：系列包含基础型号、360度全向照明型号以及专注于精准布光的Blind型号，支持吊装、明装及垂直安装，并可兼容多种调光方案及智能控制系统 [9] GODIVA歌帝梵推出2026情人节限定巧克力系列 - 核心观点：比利时巧克力品牌GODIVA歌帝梵发布2026年情人节限定巧克力系列，包含两款礼盒产品 [12] - 产品设计：系列包含“至爱心形巧克力礼盒”及“恋爱蜜语铁盒巧克力”两款产品，礼盒设计融入心形元素及多语言“我爱你”字样，内含多种口味的夹心巧克力 [12] - 品牌背景：GODIVA歌帝梵成立于1926年，目前品牌在全球超过100个国家和地区通过精品店、线上平台等渠道销售 [12] LEUCHTTURM1917推出2026马年限量典藏礼盒 - 核心观点：品牌LEUCHTTURM1917推出2026马年生肖限量典藏礼盒，为一款文化创意产品 [14] - 产品内容：礼盒内含一本A5硬面笔记本及一片艺术瓷片，笔记本设计灵感源于宋代瓷器上的骏马图案，封面呈现青白釉色效果并带有烫金工艺，内页为点格样式，共251页 [14] - 瓷片细节：艺术瓷片采用高温骨瓷材质，表面为青花纹饰并运用金属工艺，带有磁吸设计，可吸附于多种表面或嵌入礼盒封面作为装饰 [14] 比斯特上海及苏州购物村2026年元旦消费增长 - 核心观点：2026年元旦假期期间，比斯特上海购物村与比斯特苏州购物村迎来客流与销售额的增长，两地购物村在1月1日及2日的单日销售额均创下新纪录 [16] - 销售数据：比斯特苏州购物村销售额同比增幅显著，比斯特上海的新顾客占比提升超过九成 [16] - 游客与服务：元旦期间，两地的非本地游客数量增加明显，2025年全年，两地购物村的离境退税销售额均实现同比增长，购物村提供了包括即买即退、行李寄存及双语导览等便利服务 [16] - 扩张计划：比斯特苏州购物村三期项目计划于2026年春季开业，预计将引入超过50家新品牌 [17] 上海博物馆举办海派旗袍与百年时尚展 - 核心观点：“摩登华影：海派旗袍与百年时尚”展览在上海博物馆人民广场馆向公众开放，展期持续至2026年5月5日，旨在展现海派旗袍在二十世纪中国审美变迁与文化交融中的角色 [19] - 展览内容：展览通过呈现海派旗袍的演变历程，从形制、美学及文化等维度梳理其发展，展品主要来自贝洽女士的捐赠与张信哲先生的珍藏 [19] “格间漫游”瑞士当代漫画艺术展在上海开幕 - 核心观点：“格间漫游——瑞士当代漫画艺术展”在上海民生现代美术馆正式面向公众开放，展览将持续至2026年4月6日 [21] - 展览规模：展览由上海民生现代美术馆、瑞士驻华大使馆与琉森国际漫画节共同主办，汇集22位瑞士艺术家的近500件作品 [21] - 展览形式：展览通过漫画、雕塑、动画及声音等多种媒介呈现，按“勇气”“身份”“历史与记忆”等六大主题单元陈列，展厅设计运用大色块与大型装置，并设有可触摸的交互区域及阅读空间 [21]

核心事件与争议 - 湖北咸宁千名业主购买商场“包租商铺”后，被拖欠返租且开发商回购商铺的承诺落空 [1] - 涉事商场为“金诚·沃尔玛购物广场”，运营方为金盛智信公司 [1] - 公司方称相关卖房宣传承诺是外包销售公司为业绩所为，并面临资金困难 [1] 合同与协议纠纷 - 业主杨先生2016年签订的《补充协议》明确注明“按110万原本总价标准支付保底收益，10年后以此价为计算标准回购商铺”，协议盖章方为“湖北金盛智信运营管理有限公司” [1] - 公司黄经理称该协议是特殊时期被某些人用特殊手段逼迫所写，法院已判决无效，当时共签署了200份此类协议 [1] - 业主反驳称，此类协议签订时间从2014年持续到2019年，均是买房后同步签订，质疑公司“一边卖房一边被逼迫签不平等协议” [1] 返租承诺与执行情况 - 公司方表示，10年前签订的“按7%比例返租”合同不合法且已作废 [1] - 公司承认近几年按3.5%比例返租的标准也无力继续执行 [1] - 销售宣传中的商铺回购承诺同样无法实现 [1] 当前进展与解决方案 - 公司已按照政府部门要求设立监管账户，向商户新收的租金全部进入该账户 [1] - 公司表示愿意出售自有楼层，以偿还拖欠的返租 [1] - 咸宁市市场监督管理局正在多举措协助解决问题 [1]

政策调整与市场影响 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局宣布将商业用房购房贷款最低首付款比例从50%调整为不低于30% [2] - 政策涵盖写字楼、公寓、商铺等业态 旨在推动商办市场去库存 [2][12] - 有观点认为政策对去化有促进作用 但贷款利率及税率对成交更为关键 需要一揽子政策配合才能达到更好效果 [3] 商铺投资回报率现状 - 深圳商铺中介主推的商铺宣称回报率普遍达4%至6% 部分带租约商铺宣称可达8% [2] - 2025年深圳住宅租金回报率仅约1.7% 显著低于商铺宣称回报率 [2] - 具体案例显示 福田保税区某临街底商静态年化租金回报率约5.7% 而同小区住宅回报率约1.8% [4] - 宝安沙井片区某在售底商 经中介推算年租金回报率约5.54% [4] 商铺市场价格与成交情况 - 商铺整体价格已较2016-2017年投资热潮时期显著回调 [7] - 法拍案例显示 龙华区某商铺2025年成交价77.3万元 较2017年购入价504万元大幅下跌 华强北某商铺2024年成交价17.3万元 较2016年售价65.7万元大幅下跌 [7] - 深圳近两个月法拍平台上架约28套商铺 仅9套成交 高流拍率反映投资者心态谨慎 [7] 商铺投资的潜在成本与风险 - 购买商铺需缴纳3%契税和0.05%印花税 交易成本高于住宅 持有期间物业费普遍更高 还需考虑维修费与空置期成本 [8] - 商铺按揭贷款期限原则上不超过10年 低于住宅最长30年 且贷款利率为商业利率 高于住宅贷款利率 [9] - 新小区商铺可能面临交付后约1年的空置期才能租出 [8] - 业内认为需扣除税费、物业费、空置成本后核算实际回报率 “商铺租金回报率≥4%才值得投资”的指标在实际中可能被摊薄 [11] 投资者心态与市场参与者 - 有潜在投资者表示首付门槛降低但不敢轻易下手 核心考验在于能否扛住长期持有的多重风险 [2] - 投资商铺需要稳定的现金流支撑 是一项赚“慢钱”的投资 短期内难有上涨空间 部分项目需10年至20年回本 [9][11] - 当前市场成交客户多为周边经营稳定的生意人 由租转买 [11] - 个人投资主要集中在临街商铺 其价格受位置（如临街或出入口）和业态（如是否可餐饮）影响 差价可能在5%至10% [11]

阿里巴巴集团业务进展 - 公司CEO发布新年家书 肯定年内几场"大仗"成果显著 [2] - 淘宝闪购业务实现破局逆袭 [2] - 吃住行游购大消费服务体系加速成型 [2] - 高德扫街榜促进线下服务业发展 [2] - 千问APP公测一周下载量突破1000万次 [2] - 上述成果被视为阿里生态协同的化学反应 显示AI带来升级和更多可能 [2] 自动驾驶商业化与国际化 - 萝卜快跑与阿联酋AutoGo合作 在阿布扎比启动面向公众的全无人驾驶商业化运营 [3] - 当地居民和游客可通过AutoGo App呼叫萝卜快跑全无人驾驶车辆 [3] - 服务率先从亚斯岛开始 计划逐步拓展至阿布扎比更多区域 [3] - 这是萝卜快跑首次在海外推出面向公众的全无人驾驶出行服务 [3] - 此举标志着中国无人驾驶技术在商业化与国际化进程中迈出关键一步 [3] 京东本地生活业务动态 - 公司将发力自提外卖业务 于1月18日开启促销活动 [4] - 促销活动中部分自提食品价格低至0.01元 [4] - 消费者可通过京东App"秒送"频道参与活动 到店自提可减1元 [4] B站内容生态数据 - 公司公布新一届百大UP主名单 [5] - 2025年用户观看百大UP主内容的总时长超过830亿分钟 [5] - 百大UP主平均每支视频被观看超过2.5亿分钟 [5] 万达商管人事变动 - 珠海万达商管近期发生人事任命 [6] - 任命许粉接替黄德炜担任公司首席执行官 [6] - 任命陈琦为公司首席运营官 许粉不再担任首席运营官 [6] - 黄德炜不再担任首席执行官 [6]

文章核心观点 - 2025年上海甲级办公楼市场在需求缓慢复苏中呈现逐季改善趋势 2026年被认为是市场完成新旧动能转换、进入筑底期的关键一年 在政策、金融创新、供应理性化及科技革命驱动下 市场发展前景审慎乐观 [1][2][3] 2025年市场表现总结 - **需求与吸纳量**：2025年市场需求复苏速度缓慢但呈逐季递增趋势 下半年企业搬迁和扩租活动明显增多 全年净吸纳量同比增长76.6% 达21.88万平方米 较2024年降幅收窄11个百分点 表明市场需求收缩进入尾声 [1][2] - **租金走势**：整体市场租金仍处于下行通道 中央商务区市场租金环比下降2.8% 同比下降12.1% 至6.4元每平方米每天 非中央商务区租金环比下降2.7% 同比下降11.0% 至4.2元每平方米每天 市场条件整体利好租户 [1] - **供应与存量**：2025年全年新增供应约101.4万平方米 同比减少13.2% 比过去五年平均值减少16% 截至2025年底 甲级写字楼市场存量增至1996万平方米 [2] - **季度动态**：2025年第四季度市场新增供应环比增长55% 净吸纳量环比增长9.3% 释放需求端改善信号 [1] 行业需求结构分析 - **TMT行业**：2025年超越金融业成为首要需求来源 占比达20% 游戏、电商及人工智能企业是主要增量来源 例如字节跳动在五角场的新租是年度规模最大交易之一 [2] - **金融业**：以19%的占比位列第二 保险、基金及投行企业仍是需求主力 [2] - **消费品行业**：位居第三 占比13% 除传统快消及家居企业外 户外、宠物等新兴热门消费品类企业扩张趋势明显 [2] - **专业服务业**：排名第四 占比11% 以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主 [2] - **第三方办公**：排名第五 占比6% [2] 2026年市场展望与驱动因素 - **供应压力缓解**：未来3-5年计划供应总量约370万平方米 延续过去五年逐年递减趋势 2026年计划供应约140万平方米 但考虑项目延迟交付及部分预售 实际入市面积将更温和 有助于市场在2026年下半年进入筑底期 [3] - **政策与金融创新**：“十五五”规划开局有望为市场注入强劲动力 商业不动产公募REITs试点推出为市场提供关键流动性支持 [2][3] - **科技产业机遇**：2026年作为AI技术大规模应用之年 相关投资与就业增长将有效去化库存 [3] - **市场前景**：在政策红利、金融创新、供应理性化与科技革命多重驱动下 对2026年上海写字楼市场的稳健发展保持审慎乐观 [3]