债市要闻 - 中美经贸团队通过经贸磋商机制在各层级保持密切沟通，就落实两国元首共识和经贸磋商成果、解决彼此关切及时交换意见 [2] - 央行2月份买断式逆回购净投放6000亿元，净投放规模较1月份增加3000亿元 [3] - 在岸、离岸人民币对美元汇率盘中双双升破6.9整数关口，创下阶段性新高 [4] - 美国1月成屋销售总数年化为391万户，环比下降8.4%，创2022年2月以来最大跌幅，售价中位数同比上涨0.9%至39.68万美元 [5] - 国际原油期货价格转跌，WTI 3月原油期货收跌2.77%至62.84美元/桶，布伦特4月原油期货收跌2.71%至67.52美元/桶 [6] 资金面 - 2月12日，央行通过公开市场操作单日净投放资金4480亿元 [7] - 资金面整体稍有改善，DR001下行0.79个基点至1.362%，DR007下行1.31个基点至1.526% [8] - 质押式回购加权利率R001下行2.66个基点至1.433%，R007上行0.28个基点至1.603% [9] 利率债动态 - 春节前央行呵护流动性意愿强，资金面改善带动债市继续向暖 [10] - 10年期国债活跃券250016收益率下行1.40个基点至1.7720%，10年期国开债活跃券250220收益率下行0.90个基点至1.9400% [10] - 主要期限国债收益率多数下行，其中5年期国债收益率下行0.75个基点，7年期国债收益率下行0.90个基点 [11] 信用债动态 - 当日有4只债券成交价格偏离幅度超10%，其中“H2万科02”跌超44%，“H1万科02”涨超36% [13] - 合景泰富集团公告预计无法按期偿付KWGPRO 6.3 02/13/26债券，剩余未偿本金为4亿美元 [14] - 穆迪确认美团“Baa1”发行人评级，但将其展望由“稳定”调整至“负面” [14] - 金鸿控股公告其子公司中油金鸿有7600万元债务逾期，占最近一期经审计净资产的205.12% [14] - 绿地控股公告公司及子公司新增诉讼1566件，累计金额60.40亿元 [14] 可转债市场 - 2月12日，A股三大股指集体收涨，上证指数、深证成指、创业板指分别收涨0.05%、0.86%、1.32%，全天成交额2.16万亿元 [15] - 转债市场主要指数跟随权益市场上扬，中证转债、上证转债、深证转债分别收涨0.45%、0.57%、0.24%，成交额833.88亿元，较前一交易日放量92.90亿元 [15] - 转债市场个券多数上涨，381支转债中199支收涨，新上市龙建转债涨超54%，双良转债涨超11% [15] - 力诺转债公告将提前赎回，煜邦转债公告不提前赎回，海优转债、集智转债公告即将满足提前赎回条件 [17] 海外债市 - 2月12日，各期限美债收益率普遍下行，其中10年期美债收益率下行9个基点至4.09%，2年期美债收益率下行5个基点至3.47% [18] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行，德国10年期国债收益率下行2个基点至2.78%，英国10年期国债收益率下行3个基点至4.45% [20] - 中资美元债市场表现分化，部分债券价格上涨，如拼多多相关债券日涨1.2%；部分房地产企业债券价格下跌，如碧桂园、远洋地产相关债券日跌幅在5.4%至11.0%之间 [21]

2026年初广州土地市场挂牌与成交概况 - 2026年初广州共挂牌6宗土地，包括4宗商业用地和2宗住宅用地 [2] - 2宗住宅用地位于番禺区和花都区，均于2月13日上午开始限时竞价 [2] 番禺区钟村街住宅用地成交详情 - 番禺区钟村街市广路北侧地块被广州璟恒房地产开发有限公司以底价7.9741亿元获得 [2][3] - 该地块起始价为7.9741亿元，增价幅度为500万元，保证金为人民币1.5949亿元 [3] - 地块用地性质为二类居住用地，宗地面积70364.49平方米，其中居住用地23385.06平方米，中小学用地33308.71平方米，道路用地13670.72平方米 [3] - 地块折合楼面地价为12233元/平方米 [3] - 竞得人需按规划建设道路用地和中小学用地 [3] - 广州璟恒房地产开发有限公司为广州市敏捷房地产开发有限公司旗下公司 [2] 番禺区市桥核心区商业商务地块成交详情 - 番禺区市桥核心区盛泰路东侧商业商务地块面积为0.43公顷，聚焦高端商服赋能中心城区建设 [4] - 该地块要求计容建筑面积中酒店占比不低于50%，项目建成后自持物业比例不低于80%，其中酒店必须全部自持 [4] - 该地块被广州市番禺通信管道建设投资有限公司、广州番禺区德舜房地产有限公司以底价1.0945亿元拿下 [4] 化龙镇物流仓储用地成交详情 - 化龙镇金轩三路南侧两宗一类物流仓储用地，总面积达16.04公顷，规划建筑面积最高可达64万平方米 [4] - 两宗地块设定投资强度不低于14325元/平方米，达产后五年内须实现总营业收入超2000亿元、总税收超4.8亿元 [4] - 项目达产后一年内需引进不少于10家与现代物流业、供应链管理服务关联的优质企业项目 [4] - 两宗地块均被都乐（广东）供应链有限公司以底价获得 [4]

2026年1月70城房价数据核心观点 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，但同比仍处于下降趋势[2] 新建商品住宅销售价格 - **一线城市**：1月份新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同[3] - 上海价格环比持平，为100.0[3][6] - 北京、广州、深圳环比分别下降0.3%、0.6%、0.4%[3] - **二线城市**：1月份新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点[3] - **三线城市**：1月份新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同[3] - **同比变化**：1月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点[4] - 上海同比上涨4.2%[4][6] - 北京、广州、深圳同比分别下降2.4%、5.3%、4.9%[4] - **二、三线城市同比**：新建商品住宅销售价格同比分别下降2.9%和3.9%，降幅分别比上月扩大0.4个和0.2个百分点[4] 二手住宅销售价格 - **一线城市**：1月份二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点[3] - 北京、上海、广州、深圳环比分别下降0.2%、0.4%、0.7%、0.6%[3] - **二、三线城市**：1月份二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅分别比上月收窄0.2个和0.1个百分点[3] - **同比变化**：1月份一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅比上月扩大0.6个百分点[4] - 北京、上海、广州、深圳同比分别下降8.7%、6.8%、8.3%、6.5%[4] - **二、三线城市同比**：二手住宅销售价格同比分别下降6.2%和6.1%，降幅分别比上月扩大0.2个和0.1个百分点[4] 部分城市具体数据 - **环比上涨城市**：大连新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%（100.2），合肥环比上涨0.1%（100.1），厦门环比上涨0.1%（100.1），武汉环比上涨0.1%（100.1）[6] - **同比上涨城市**：上海新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%（104.2），杭州同比上涨2.4%（102.4），合肥同比上涨1.6%（101.6），乌鲁木齐同比上涨0.5%（100.5）[6]

文章核心观点 - 远洋建管在昆明成功签约第二个不良资产盘活项目——石林大商家复工代建项目，标志着其在不良资产处置和代建业务领域的持续布局与能力拓展 [1][2] - 公司通过提供“全过程、一体化”的代建代销服务，盘活因资金链断裂、债权复杂而停工多年的烂尾项目，并配合地方政府整治政策，展示了其在复杂项目中的专业操盘能力 [2][4][5] - 远洋建管近期在代建业务上动作频繁，不仅涉足不良资产盘活，也承接新的全过程代建项目，业务范围覆盖住宅、商业及综合体，显示出其在该领域的积极扩张态势 [7][10][11] 项目详情：昆明石林大商家项目 - 项目位于昆明石林县主城核心区域，总建筑面积约17万平方米，定位为纯商业社区，业态涵盖公寓和商街街区 [2] - 项目由云南地可丰农资连锁销售有限公司开发，因资金链断裂及卷入合同纠纷，自2018年前后全面停工，已停工超七年 [3] - 项目债权结构复杂，涉及约百余户债权人，曾尝试多种自救方式未果，后计划通过成立债权人委员会及司法重整程序推进盘活 [3] - 云南省2020年启动烂尾楼整治，石林县政府将该项目纳入重点整治名单，为项目盘活提供了政策窗口 [4] - 远洋建管在签约前已对项目进行全维度诊断，并制定了包含复工路径、销售节点与现金流安排的一揽子方案，将配合推进各项报建及许可程序 [5] - 项目后续的招商、销售和运营也将纳入远洋建管的统一代建代销体系 [6] 项目详情：昆明西山区锦圣（锦城）项目 - 该项目是远洋建管在昆明的首个不良资产盘活项目，位于西山区马街片区，为城中村改造用地，是当地典型烂尾项目之一 [8] - 项目规划分A1、A2两个地块，涵盖回迁安置房与商品房，自2015年因资金问题停工 [9] - 项目资产情况复杂：A1-1商业32亩土地未开发，A2-1住宅62亩仅有4栋住宅烂尾，土地及在建工程已抵押；A2-1地块在建工程因长期浸水难以变现 [9] - 经评估，锦圣公司实物资产价值约7.78亿元，市场价值约18.8亿元 [9] - 项目通过破产重整路径引入重整投资人，两名投资人拟各自垫资2亿元（共4亿元）负责后续建设、运营及销售，并由云南建投临沧建设有限公司担任总承包 [9] - 重整计划将对A2-1地块烂尾建筑进行拆除并优化设计，包括降低容积率、调整户型和提高得房率 [9] - 西山区城投公司此前接手A2-3地块续建，已投入约8500万元，但仍存在资金缺口 [9] - 目前，锦圣项目已进入实质性施工阶段 [10] 公司业务动态与模式 - 远洋建管在不良资产处置实践中，已同时参与主城区住宅（锦圣项目）和外围县城商业（石林大商家项目）两类项目 [10] - 其操作模式是通过引入重整投资资金，并以其专业代建机构的管理能力，替代原开发主体推进工程建设和销售兑现 [10] - 除不良资产项目外，远洋建管在2025年1月还获得两宗新的全过程代建项目，业务地域进一步扩展 [11] - 1月9日，携手联合体中标温州苍南32-4地块综合体全过程代建项目 [11] - 1月26日，成功签约贵阳观储2024CS-17-01地块项目，为委托方提供全过程代建服务 [11]

核心观点 - 香港顶级豪宅市场在2026年初呈现显著回暖态势，交易活跃度与金额大幅攀升，市场出现“供不应求”的窗口期，这背后是股市回暖、供应增加及购买力累积等多重因素驱动 [7][8][10][11] 石澳道19号项目详情 - 英国玩具商人James William Hesterberg拟放售其持有的香港石澳道19号私人庄园式大宅，意向价约20亿港元，呎价11.7万港元 [1] - 该物业并非普通豪宅，而是一座占地16.89万平方呎（相当于2.2个足球场大小）的私人庄园，包含两宗地块（乡郊建屋地段第256号占地约4.36万平方呎，花园地段第68号F分段占地约12.53万平方呎） [1] - 若以20亿港元成交，将成为继2023年初山顶马己仙峡道30至38号屋地（约50亿港元成交）后，香港近三年来最大宗二手超级豪宅交易 [6] - 该物业上一任主人为荣丰国际主席钟斌铨，于1997年楼市巅峰时以2.01亿港元购入，2000年因亚洲金融风暴等因素以1.03亿港元“割肉”出售给现业主，账面亏损近半 [5] - 现业主James William Hesterberg于2000年购入后推倒重建，将原住宅从3000平方呎扩容，若本次以20亿港元售出，其账面升值约19倍 [5][6] 香港顶级豪宅市场概况与近期表现 - 石澳是香港公认的超级富豪居住区，区内仅有22座洋房，新买家置业需获石澳业主委员会批准，审核背景与社会地位，过程耗时数月 [3] - 区内业主包括李嘉诚之子李泽楷、信置黄志祥、九龙仓吴光正、腾讯主席马化腾、其士集团已故创办人周亦卿、南丰集团董事长陈慧慧、染料大王汤恩佳等 [4] - 2026年初市场分析称该年将是“香港超级豪宅年”，1月份亿级豪宅成交宗数高达26宗，涉资超53亿港元，较去年同期增幅高达七倍，平均每天一宗亿元交易 [8] - 港岛区是成交主力军，占比近九成，其中恒地与新世界合作的西半山天御项目1月份录得10宗成交，涉资逾17亿港元，平均每宗成交价1.7亿港元 [8] - 浅水湾1 South Bay Close项目1月份推出6伙单位，被同一组买家一次性购入，涉资高达8.6亿港元，呎价最高达10.27万港元 [8] - 二手顶豪市场同样活跃，富商刘銮雄家族及相关人士近期以1亿港元出售中半山The Albany一套单位，较12年前0.88亿港元购入价账面盈利0.12亿港元，呎价约5.13万港元，为该楼盘近5年成交价新高 [9] 市场回暖驱动因素 - **股市回暖与资金流入**：2026年1月香港已有13家新上市公司，集资金额达393亿港元，较去年同期约60亿港元大幅上升约555%，改善了资金气氛，部分高资产人士“套股换楼” [11] - **市场供应增加**：过往优质二手豪宅放盘有限，近期部分业主减持套现，增加了市场供应，引发了“寻宝式”入市热潮 [11] - **购买力累积与价格调整**：过去几年受高息及经济不明朗影响，市场观望浓厚，近年来部分豪宅价格已从高位回落10%至30%，带动购房及置换需求回升，包括海外回流及内地资金入市抄底 [11]

公司股价与交易表现 - 2026年2月13日，京能置业股价触及涨停，涨停价为7.29元，涨幅达9.95% [1] - 公司总市值为33.01亿元，流通市值为32.97亿元，当日总成交额为1.30亿元 [1] 公司基本面与运营亮点 - 公司拥有近二十年房地产开发经验和一级开发资质 [2] - 融资能力突出，累计发行25亿元中期票据和2亿元永续债，其中永续债利率为2.10%，处于行业较低水平 [2] - 发行永续债使公司所有者权益增长251.33%，优化了债务结构 [2] - 部分项目销售增长，如京能云璟壹号、京能·雍清丽苑等项目签约金额同比大幅增长，缓解了业绩下滑压力 [2] - 公司治理规范，近期股东会议案以99.94%的高票通过，并聘请立信会计师事务所提升财务透明度 [2] 行业与市场环境 - 近期房地产行业政策持续宽松，多地出台购房补贴、降低首付比例等政策，刺激市场回暖 [2] - 2月13日，房地产板块资金净流入超20亿元，多只地产股涨停，形成板块联动效应 [2] 资金流向与技术分析 - 2月12日至13日，该股连续两日出现超大单净买入，金额超3000万元，其中机构席位占比达55% [2] - 技术形态上，该股MACD指标在2月上旬形成水上金叉，日线级别突破短期均线压力位 [2]

文章核心观点 - 所提供的文档内容仅为权限提示，未包含任何实质性的行业或公司研究信息 [1] 根据相关目录分别进行总结 - 文档内容显示“当前内容仅限订阅用户查看”，表明完整的投研分析内容未被提供 [1] - 文档中未包含任何具体的公司财务数据、行业动态、市场趋势或投资观点 [1]

2026年1月70城房价数据核心观点 - 2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降 [1] 新建商品住宅销售价格环比变动 - **一线城市**新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同 [2] - 上海环比持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4% [2] - **二线城市**新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [2] - **三线城市**新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [2] 二手住宅销售价格环比变动 - **一线城市**二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点 [2] - 北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6% [2] - **二线城市**二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - **三线城市**二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [2] 新建商品住宅销售价格同比变动 - **一线城市**新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [5] - 上海同比上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9% [5] - **二线城市**新建商品住宅销售价格同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [5] - **三线城市**新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [5] 二手住宅销售价格同比变动 - **一线城市**二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅比上月扩大0.6个百分点 [5] - 北京、上海、广州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5% [5] - **二线城市**二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [5] - **三线城市**二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [5] 部分城市具体价格指数（新建商品住宅） - **环比上涨城市**：大连环比指数100.2，厦门环比指数100.1，武汉环比指数100.1，南充环比指数100.1 [3] - **环比持平城市**：上海环比指数100.0 [3] - **同比上涨城市**：上海同比指数104.2，杭州同比指数102.4，合肥同比指数101.6 [3] 部分城市具体价格指数（二手住宅） - **环比上涨城市**：扬州环比指数100.4，温州环比指数100.3 [6] - **同比上涨城市**：无城市在提供的表格片段中显示同比指数超过100 [6]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[5] 报告的核心观点 - 报告核心观点是探讨房地产板块上涨空间能否进一步打开，认为近期股价上涨是超跌补涨、基本面预期变化、政策预期及筹码结构共振的结果，但后续上涨需要基本面或政策兑现来支撑，若支持政策出台，板块交易风格可能从“胜率优先”转向“赔率优先”，并可能带动更广泛的内需板块及港股市场[1][3][4][10][14][22] 根据相关目录分别进行总结 一、近期房地产股票的估值修复反映了什么？ - 近期上涨一方面是12月相对沪深300超跌后的补涨，另一方面反映了基本面预期变化、政策预期及筹码结构等因素的共振[1] - 基本面解读出现分化：1月1日至2月5日样本城市新房及二手房网签面积同比分别为-6%和+31%，但农历同比分别为-53%和-18%，部分投资人的乐观情绪有待验证[3] - 政策预期升温源于《求是》杂志文章及国常会关于城市更新、重大项目的表述[4] - 筹码结构显示，25Q4房地产行业基金配置比例约0.4%，较标准行业配置比例低0.7 PCT，较低的配置比例放大了预期变化对股价的影响[10] 二、房地产板块股价上行空间进一步打开需要什么样的条件？ - 当前房地产指数与沪深300的累计涨幅差值已从25年12月最大约8.48%收窄至26年2月11日的3.81%，若无进一步催化，板块超额收益空间可能减小[12] - 板块股价进一步上行需要基本面或政策的兑现来支撑[14] - 潜在驱动因素包括：节后基本面表现超预期（如成交量同比上涨、二手房挂牌量明显下降、房价环比上涨）或超预期的政策落地（如全国性的房地产支持政策）[14] 三、有哪些值得关注的政策方向以及政策出台的可能驱动因素？ - 市场对政策的关注度提高，主要围绕三个关注点：二手房挂牌量变化、“金融16条”到期后的贷款接续及银行不良生成节奏变化、个别房企“展期议案”事件的影响[15] - 政策的潜在发力方向包括：进一步调降公积金贷款及商业贷款利率、去库存政策、房地产发展新模式与城市更新的有机结合[16][18][20] - 当前样本城市租售比与房贷利率差值约64 BP，调降利率有助于带动总需求企稳[16] - 去库存政策（包括新房和二手房）可加快需求企稳向价格企稳的传导[18][19] - 城市更新政策在资金、规划（如容积率、配建要求）等方面或有优化空间，例如引入不受隐性债务问题影响的主体作为实施主体[20][21] 四、若房地产市场得到进一步支持，板块上涨的特点及市场整体风格会有什么变化？哪些标的或方向值得关注？ - 若支持政策出台，房地产板块内部风格或将从“胜率优先”转为“赔率优先”，同时兼顾“胜率”[22] - 25年末至今的反弹风格为“胜率优先”，交易25年拿地及销售增速相对更高的房企，26年1月TOP 10房企中销售额同比降幅较小或增长的房企平均涨幅约17%，高于TOP 10整体约14%的平均涨幅[22][23] - 当前“高胜率”房企调整后PB加权平均约1.1倍，而TOP 10房企整体约0.7倍，估值差异下，“赔率优先”标的上涨空间或更大[23][24] - 标的层面关注：1) 业绩稳健且股息率较高的如华润置地、华润万象生活；2) “赔率优先”思路下估值较低且债务压力下降的如金地集团、龙湖集团；3) 经营动量积极的“高胜率”公司如滨江集团、绿城中国、中国金茂、建发国际集团；4) 受益于市场量价潜在改善的如贝壳；5) 保利发展、中国海外发展、越秀地产等；6) 内需相关消费板块及港股也可能受益[25] - 若房地产政策超预期兑现，可能提振外资对中国的关注度，港股或有相对收益机会[22]

2026年1月70城房价变动情况 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同[1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点[1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同[1] 一线城市内部价格分化 - 上海新建商品住宅销售价格环比持平[1] - 北京新建商品住宅销售价格环比下降0.3%[1] - 广州新建商品住宅销售价格环比下降0.6%[1] - 深圳新建商品住宅销售价格环比下降0.4%[1]