政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此次调整意味着执行多年的商业用房50%最低首付比例政策成为历史 [1] 政策执行机制 - 政策执行采用因城施策原则，各省级分行及派出机构可在全国统一最低首付比例基础上，自主确定辖区内各城市的最低首付款比例下限 [3] - 该灵活机制赋予地方更大自主权，使其能根据当地市场实际情况精准调整信贷政策 [3] 市场影响与行业意义 - 市场普遍认为，首付比例从50%大幅下调至30%的政策信号意义强烈 [3] - 对于购房者，政策直接降低了购买商业用房的初始资金门槛，减少自有资金占用，有助于提升购置意愿和支付能力 [3] - 政策旨在通过降低融资成本和减轻首付压力，加快存量资产出清，缓解房地产企业资金回笼压力 [4] - 此次调整是精准调控、分类施策的体现，有助于恢复商业地产市场的融资功能 [4] - 从长远看，政策有利于盘活商业地产存量资产，促进城市空间合理利用和经济活力提升 [4] 政策背景与目标 - 政策出台背景是部分城市商业办公用房面临库存高企、去化周期长的问题 [4] - 政策是支持房地产行业去库存与稳定市场预期的具体表现 [1][4] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成组合拳，共同传递出房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [4] - 政策显示出政府对于稳定楼市、防范风险的坚定决心，是整体房地产信贷环境宽松的缩影 [4]

中经记者 夏治斌 石英婧 上海报道 成本优化，正成为驱动上海甲级办公楼市场活动的核心逻辑。2025年第四季度，该市场成本驱动型的搬 迁和升级需求继续释放。日前，仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻向《中国 经营报》等媒体记者表示："整体市场继续利好租户方，企业利用当前市场条件积极争取有利的租约条 款和升级机会，部分行业在2025年年末录得大面积成交。" 记者注意到，这一以成本优化为导向的市场逻辑，也延伸至上海商业地产的其他细分业态。上海零售物 业租赁需求保持稳定，数码电子及智能家电、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费及平价餐饮等业态相对活 跃，带动全市净吸纳量进一步增长。物流地产方面，租金持续下行，为租户降本增效、优化物流空间提 供了更多机会。上海投资市场热度持续回归核心区域；投资性需求有所提升。得益于国际客流的显著回 升, 上海酒店市场持续呈现积极复苏态势。 商业地产租赁市场呈现温和复苏 2025年第四季度，上海商业地产租赁市场整体呈现温和复苏与理性调整并存的态势，且市场主导权持续 向租户倾斜，为企业提供了战略搬迁、空间升级和成本优化的窗口期。 在商业地产各细分赛道的表现中，各业态的分化特征进一 ...

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此举旨在支持构建房地产发展新模式 并推动商办房地产市场去库存 [1] - 政策属于全国性调整 各地可在此基础上因城施策自主确定辖区最低首付款比例下限 [3] 政策背景与市场现状 - 全国商业营业用房待售面积达1.41亿平米 办公楼待售面积达0.52亿平米 库存高企 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [3] - 商办市场在售库存去化周期普遍在30个月 有的长达50至70个月 [4] 政策影响与市场预期 - 首付比例从通常的50%降至30% 直接降低了购买门槛 有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 政策有利于激活投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的置业需求 从而盘活二手及在售存量 [4][5] - 业内预计未来更多城市将落实去库存政策 可能包括优化商办限购政策、促进交易活跃等措施 [5] 行业挑战与观点 - 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上相比住宅按揭贷款劣势明显 且税费成本较高 [6] - 在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下 单一降低首付比例的政策效果预计有限 行业期待政策进一步宽松 [6] - 商业物业价格下跌幅度较大 对整体物业价值保持及企业资金链好转不利 [4]

政策调整核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，明确将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款的最低首付款比例调整为不低于30% [1] 政策执行机制 - 政策执行采取“因城施策”原则，中国人民银行各省级分行及国家金融监督管理总局各省级派出机构，可根据辖区内各城市政府的调控要求，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定各自城市的最低首付款比例下限 [4]

政策调整核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1][2] - 政策旨在适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [2] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求，在统一比例基础上自主确定最低首付款比例下限，实行因城施策 [2] 政策出台背景与目的 - 中国人民银行副行长邹澜表示，下调首付比例旨在支持推动商办房地产市场去库存 [5] - 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题 [5] - 商业用房市场已出现过剩，二手商业用房价格跌幅很大，炒作已完全退去 [5] 市场现状与影响分析 - 在售库存去化难度大，导致已供应土地和在建项目开发难度大 [5] - 在居民加杠杆购房意愿下降的背景下，面对结构性贷款需求，政策放开被认为是合理的 [5] - 考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付比例并不低，未来还有可能再次降低 [5]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [1][3] - 此前商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为50% 部分银行执行60%或更高 且最长贷款期限通常不超过10年 [3] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则 在全国统一最低首付款比例基础上自主确定辖区各城市下限 [3] 政策影响与市场现状 - 政策直接降低了购买商业用房的门槛 有助于提升商办市场活跃度 [3] - 以一套价值200万元的商住两用房为例 首付比例从50%降至30%后 首付资金从100万元减少至60万元 减少40万元 [3] - 商业地产面临较大库存积压 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [4] - 在商办市场库存高企、空置率上升、租金下行的背景下 此次是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持 [5] 政策目的与行业观点 - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式 [3] - 此次央行加大对商办用房的支持力度 表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [4] - 开源证券房地产团队认为 政策降低了商办资产购置初始资金压力 或将直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场 [5] - 中指研究院预计未来更多城市将落实商办市场去库存政策 除了盘活闲置用房外 优化商办限购政策促进交易活跃或是重要一项 [5] 地方配套措施与行业挑战 - 为盘活存量 不少城市已出台多项支持政策 包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [4] - 具体案例包括上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容” 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅 [4] - 相对于住宅按揭贷款 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上劣势显著 且税费成本较高 行业期待政策进一步宽松 [5]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策执行层面 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 在统一最低比例基础上自主确定下限 体现因城施策原则 [1] 政策调整背景与影响 - 此次调整前 商业用房购房贷款最低首付比例为50% 部分银行执行标准为60%甚至更高 因此本次下调意味着交易门槛大幅下降 [4] - 政策被认为是近年来商业用房领域最重磅的政策 对商业用房去库存有积极意义 [4] - 当前商业用房库存规模较大 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [5] 行业现状与政策目标 - 商业用房泛指写字楼、商铺等商业产权房屋 产权通常为40年或50年 税费负担通常高于住宅 [4] - 政策出台背景是各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期长的问题 库存去化难度大导致商业物业价格下跌 对整体物业价值保持及企业资金链不利 [5] - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房 发展保障性租赁住房或长租公寓 从金融角度也可间接促进REITs的发展壮大 [5] - 有观点指出 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例并不低 未来该比例还有可能再次降低 [6]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局于2026年1月17日联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策执行层面，中国人民银行各省级分行及国家金融监督管理总局各省级派出机构可根据辖区城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一最低首付款比例基础上自主确定各城市的下限 [1] - 此次政策调整旨在贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [2] 政策调整背景与影响 - 此次政策被认为是近年来商业用房领域最重磅的政策，此前商业用房购房贷款最低首付比例为50%，部分银行在实际执行中设定为60%甚至更高 [4] - 首付比例从50%下调至不低于30%，意味着商业用房的交易门槛大幅下降，对商业用房去库存有积极意义 [4] - 政策出台背景是各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期长的问题，高库存导致商业物业价格下跌，对整体物业价值保持及企业资金链产生不利影响 [4][5] 商业用房市场现状 - 商业用房泛指写字楼、商铺等商业产权的房屋，其产权通常为40年或50年，税费负担通常高于住宅 [4] - 当前商业用房库存规模较大，根据国家统计局数据，截至2025年11月末，办公楼待售面积为5234万平方米，商业营业用房待售面积为1.4亿平方米，两者合计接近2亿平方米 [4] 政策潜在效果与展望 - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房，可支持其发展保障性租赁住房或长租公寓 [5] - 从金融角度看，该政策可间接促进房地产投资信托基金（REITs）的发展壮大 [5] - 有分析指出，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付比例并不低，未来该比例还有可能再次降低 [5]

政策调整 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策调整于1月17日发布 [1] 执行细则 - 中国人民银行各省级分行及国家金融监督管理总局各省级派出机构有权根据辖区各城市政府调控要求，在30%的全国统一最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市的最低首付款比例下限 [1] - 政策执行遵循因城施策原则 [1]

政策调整核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策旨在适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式 [1] - 各省级分支机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则自主确定辖区内各城市的最低首付款比例下限 [1] 政策出台背景与官方表态 - 中国人民银行副行长邹澜在国新办新闻发布会上表示 下调商业用房贷款最低首付比例至30%是为了支持推动商办房地产市场去库存 [3] 行业现状与市场分析 - 目前各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题 [3] - 在售库存去化难度大 导致已供应土地和在建项目开发难度加大 二手商业用房价格跌幅也很大 [3] - 过去对商业用房贷款一直奉行低杠杆的金融财经纪律 但当前市场炒作已完全退去 从商业经营角度看过剩已成定局 [3] 政策影响与未来展望 - 在居民加杠杆购房意愿下降的情况下 面对结构性的贷款需求 放开商业用房贷款政策是合理的 [3] - 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例并不低 未来还有可能再次降低 [3]