活动概述 - 颐堤港第二届阿尔法潮流节盛大启幕，以童趣与想象为主题构建森系潮流乐园 [1] - 活动邀请韩国知名插画艺术家Kim Hyun打造沉浸式治愈系作品"GOOLYGOOLY FRIENDS" [1][9] - 旨在为大小儿童提供平等对话、自由创造和共同成长的欢乐社交场 [4] 目标群体与趋势洞察 - 聚焦"阿尔法世代"（数字原住民）及其父母，满足个性化与多元表达需求 [3] - 新一代亲子关系推动商业迭代，催生新需求、新场景和新形态 [3] - 活动通过艺术时尚秀场帮助新生代展现自我个性与审美品位 [3] 艺术与场景设计 - 冬季花园以柔粉色为主色调，绿色点缀，呈现温馨梦幻的森系乐园 [9] - 展示Kim Hyun作品中的经典角色（如Daisy小猪、Pobi青蛙等）及互动场景（秋千、树屋等） [9] - 通过沉浸式互动唤起童年记忆，提供情感疗愈体验 [9] 商业联动与活动内容 - 联合YeeHooLUXURY、The BEAST、小天才等品牌打造三大主题时尚秀（云层漫游者、森林午后场、原力小行星） [13] - 线上线下同步推出满减礼金券、积分换礼等优惠活动 [16] - 通过跨界艺术与沉浸体验融合，提升客群文化活力感知 [16] 颐堤港项目背景 - 位于北京朝阳区，总楼面面积17.6万平方米，包含购物中心、甲A级写字楼及酒店 [17] - 入驻品牌涵盖国际零售（如lululemon、优衣库）及餐饮（Shake Shack、龙人居等） [17] - 2,400平方米冬季花园为标志性休闲空间，获LEED铂金级认证 [18] - 二期扩建后将更名为"北京太古坊" [18]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [12] 报告的核心观点 - 开发下行周期中，商业地产公司因稳定现金流和较高股息率受投资者青睐，为研究哪些商企具备更强分红潜力与价值保障，从投资性房地产评估审慎性、企业价值低估程度、股息率保障三个维度分析，部分港资商企、华润置地和开发业务风险出清后的部分民营房企，具备显著稀缺性，低利率时代值得重视 [2][6][9] 根据相关目录分别进行总结 哪些商企的投房评估更为审慎 - 市净率不是商业类房企客观估值指标，因多数商企投房按公允值入账且评估标准差异大，导致企业净资产缺乏可比性，可通过【自持租金/已完工投房账面价值】刻画资产评估审慎性，判断净资产是否扎实 [6] - 公允值入账的重点商企 2024 年指标区间为 3.8%-11.2%，境内资产评估资本化率相对境外更高，低线城市相对高能级城市也更高，中国国贸按成本法入账，华润置地和新城控股指标值可达双位数，部分商企也有高个位数，华润置地尤为值得关注 [6] 哪些商企的价值可能被市场低估 - 参照商业类 REITs 约 9%的租金与资产评估值之比，对企业投房统一刻度对比，以观察投房对企业的债务保障和价值贡献 [7] - 用【推算投房价值/有息负债】判断债务保障度，指标越高意味着自持资产对负债更有保障，商业占比高的港资商企整体更有保障 [7] - 用【推算投房价值/市值】判断企业价值低估程度，指标越高意味着自持视角下越被低估，新城控股指标值明显较高，一些优质港资商企与华润置地指标值也较高，存在一定程度低估 [7] - 用【（推算投房价值 - 有息负债）/市值】判断企业价值低估程度，指标越高意味着企业价值越被低估，新城控股和一些开发占比低的港资商企指标值较高，仅就持有型业务而言，这类企业均有一定程度低估 [7] 哪些商企的股息率相对更有保障 - 分红率角度，港资商企普遍更高，依靠稳定自持业绩保障分红兑现 [8] - 股息率角度，港资商企相对更高，自持业务占比高的商企股息率区间达 5%-8% [8] - 稳定性角度，一看自持业绩与分红金额之比，指标越高意味着保障度越好，大于 100%则股息率有提升潜力，包括部分港资商企，以及个别民企开发业务风险释放之后；二看自持业务的成长性，华润置地相对占优；三看非自持业务的净贡献，开发能有一定利润体量且无超额补库压力，如华润置地，能提升分红潜力 [8]

根据提供的研报内容，以下是关于量化模型和因子的总结： 量化模型与构建方式 1. **模型名称**：REITs估值模型 **模型构建思路**：采用收益法和市场比较法对商业地产进行估值，结合折现现金流分析和可比REITs的估值指标[4][5] **模型具体构建过程**： - 收益法：使用7%的折现率计算未来现金流现值 $$PV = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{(1+r)^t}$$ 其中CF_t为第t期现金流，r为折现率[14] - 市场比较法：选取已上市的5只购物中心类REITs作为可比标的，比较P/FFO、资本化率等指标[14][15] **模型评价**：该方法综合考虑了项目自身现金流特性和市场估值水平，但折现率假设对结果影响较大[14] 2. **模型名称**：现金流分派率预测模型 **模型构建思路**：基于历史运营数据和未来租赁计划预测可供分配金额[13] **模型具体构建过程**： - 计算2025/26年预计可供分配金额7573/7643万元 - 分派率=可供分配金额/募集资金规模 $$分派率 = \frac{可供分配金额}{募集规模} \times 100\%$$ 以15.3亿元募资规模测算[13] 模型的回测效果 1. **REITs估值模型**： - 评估价值15.3亿元，较账面价值减值3.38%[14] - P/FFO倍数22.7-27.74倍，与行业均值24.12倍相当[14] - 资本化率6.09%(2025年)，接近华夏大悦城REIT(6.34%)[15] 2. **现金流分派率模型**： - 2025年预测分派率4.95%，显著高于行业均值3.65%[13] - 2026年预测分派率5.00%，维持较高水平[13] 量化因子与构建方式 1. **因子名称**：出租率因子 **因子构建思路**：反映物业租赁情况的稳定性指标[10] **因子具体构建过程**： - 计算当期出租面积占比 $$出租率 = \frac{已出租面积}{可租赁面积} \times 100\%$$ 2022-24年分别为93.04%/95.17%/95.64%[10] 2. **因子名称**：租金坪效因子 **因子构建思路**：衡量单位面积租金产出能力[12] **因子具体构建过程**： - 月租金坪效=月均租金收入/可租赁面积 2022-24年分别为65/100/105元/平方米/月[12] 3. **因子名称**：租约结构因子 **因子构建思路**：评估租金收入的稳定性[12] **因子具体构建过程**： - 统计"两者取高"租约占比（固定租金与销售额扣点取高） 2024年占比提升至44%[12] - 分析租约期限分布：5年以上租约占比46.17%[11] 因子的回测效果 1. **出租率因子**： - 2024年95.64%，低于可比REITs均值97.86%[10] - 历史收缴率100%，稳定性强[10] 2. **租金坪效因子**： - 2024年105元/平方米/月，处于周边竞品中游水平[12][13] - 三年复合增长率17.3%，增长显著[12] 3. **租约结构因子**： - 前五大租户收入占比13.34%，分散度良好[11] - 2025年到期面积中76.3%已确定续约意向[11]

奥运场馆改造与多业态融合 - 北京多个奥运场馆通过改造升级，将功能区与商业街、美术馆、小剧场等空间融合，实现文商旅体多业态互补[1] - 首钢园滑雪大跳台增设33米观景平台、滑梯、绳网和攀岩墙，引入空中咖啡、绳降、小蹦极等新运动场景[4] - 首钢冷却塔改造为下沉式篮球公园，利用通风结构提供独特体验，2025年3月开放后持续吸引篮球爱好者[8] 体育消费新场景与流量转化 - 北京五棵松体育馆实现冰球、篮球双主场切换，夏季冰上运动火热[6] - 上海徐汇商圈端午假期举办16场体育赛事，包括自由搏击、篮球、飞镖等，吸引4300人直接参与，客流量26.37万人次，营业额超千万元[11][15] - 江苏省城市足球联赛（"苏超"）采用"一城一主场"模式，三轮赛事观众超18万人，单场最高观众达15669人[18][20][22] 体育消费资源整合与平台建设 - 上海推出全国首个体育消费资源整合平台，依托交易平台对接体育无形资产与市场资源，释放消费动能[7][9] - 平台将赛事资源开放给商业地产、旅游平台等市场主体，推动自主洽谈交易，配置赛事流量与配套资源[17] 赛事经济与产业链带动效应 - "苏超"联动文旅资源，观赛门票可兑换美食折扣，带动"跟着球赛游江苏"的消费模式[18][21] - 江苏推出50项"跟着赛事去旅行"清单，2025年1—4月51项重点赛事参与人数61.5万，带动客流217.1万人次，消费金额15.7亿元[22] - 赛事经济带动体育制造、旅游、培训等全产业链发展[23]

银发经济市场潜力 - "百元一日聚"新消费在上海成为爆款 折射出银发经济大有可为的潜力 [1] - 我国银发经济规模在7万亿元左右 到2035年有望达到30万亿元 [11] - 上海银发群体占人口超30% 市人大代表建议优惠政策向该群体倾斜 [7] 老年消费行为特征 - 老年人抢到消费券的比例占整体12.8% 但核销比例高达71% [7] - 老年人更青睐直观的满减消费券如"300减90" 对社保卡绑定银联的30元优惠兴趣低 [6] - 部分老年人消费自主性强 如潘阿姨表示"不用套餐 我们自己点想吃的" [6] 商业体创新实践 - 上海环宇城MAX推出"老友俱乐部" 提供免费KTV、手工编织、摄影课程等活动 6月活动几乎报满 [3][4] - 商场利用工作日白天客流较少时段 通过免费活动引流 餐饮店老年客流占比达3-5成 [6] - 东北菜餐厅推出128元银发套餐(原价200+) 并计划开发下午茶时段 [6] 商户运营策略 - 餐饮商户通过价格优惠吸引银发客群 如推出对折套餐 [6] - 需平衡宣发投入、商户让利与适老服务 寻求可复制经验 [9] - 周边社区探索与老字号合作 通过租金支持丰富老年助餐选择 [11] 消费需求升级 - 老年人期望商场开发新品类 如"10人一桌又能唱歌吃两顿饭"的复合服务 [9] - 部分老人不满足于社区食堂 希望"不只是吃饱 更希望吃好" [11] - 商场正突破"仅是吃饭"的刻板印象 转型为集阅读、亲子、健康讲座于一体的社区中心 [4]

配套设施优劣 软件园内设备齐全，但价格相应也偏高。园内设有先进的安保措施、完备的绿化带、充足的停车空间、舒适的会议设施和休闲 区，这些都为企业员工创造了良好的办公环境。需要指出的是，这些设施在建设阶段和日常维护中的费用，均已包含在售价之 中。相比之下，设施不够完备的园区，其价格往往更为低廉。尽管基础的办公用具尚可使用，然而，缺乏高端的设备以及舒适 的办公条件，这或许会对日常办公产生一定程度的干扰。所以，园区在配套设施方面的差距相当明显，这也直接导致了它们售 价之间的较大差异。 市场供需情况 杨浦区对软件园区的需求很大，然而供应量却显得不够，这导致价格持续攀升。在创业氛围浓厚的时期，小微企业数量有所增 长，他们对办公空间的需求也随之增加。一些地理位置好、设施齐全的园区，由于供不应求，开发商只得提高租金。相反，如 果供应量超过需求海都房地产，价格则会相应降低。企业的发展规划遇到了困难，同时市场对产品的需求也在减少，这造成了 园区内的空置率有所增加。所以，园区可能会实施一些策略，比如降低租金，推出一些优惠政策，目的是为了吸引更多的租户 来入驻。 园区规模大小 杨浦区软件园区的房价变动受到众多因素的约束，比如园区的地 ...

万达广场收购交易 - 太盟投资集团联合腾讯控股、阳光人寿、京东系资本等组建500亿元基金收购万达商业旗下48家万达广场 [1] - 收购通过专项基金平台完成，太盟注资50亿元认购次级份额，国有大行提供300亿元贷款授信，剩余150亿元通过夹层融资募集 [1] - 48家目标公司涉及北京、广州、成都等一二线城市万达广场项目，交易已获国家市场监管总局无条件批准 [2] - 太盟投资管理资产超550亿美元，业务涵盖私募股权、不动产及信贷投资，第三大股东为黑石集团 [3] 私募基金并购趋势 - 2024年私募基金参与并购交易热情高涨，启明创投以4 52亿元收购天迈科技26 10%股份成为控股股东 [4][5] - 天迈科技市值29 68亿元，该交易为"924新政"后首例纯投资机构收购上市公司控股权案例 [5][6] - 2024年其他代表性案例包括临昌投资收购山科智能5%股份、嘉道博文出资5 93亿元控股*ST长药 [7] - 历史案例包括IDG资本2016年控股四川双马、基石资本2019年收购聚隆科技39 4%股份 [8] 政策与市场动态 - 证监会《重组办法》明确鼓励私募基金参与并购，引入"反向挂钩"机制缩短锁定期至6-12个月 [10] - 多地国资成立并购基金，超10个地区发布支持并购重组政策，并购招商成为新趋势 [11] - 2025年多家GP设立并购部门，并购经理年薪达50-120万元，行业人才需求激增 [13] - 国务院常务会议提出发展并购市场，鼓励设立并购母基金促进创投良性循环 [14] 行业活动 - 母基金研究中心启动2025专项榜单评选，计划7月发布以鼓励优秀机构与人才 [16][21]

商业升级 - 威海核心商圈由统一路、文化东路、海滨北路、世昌大道围合形成，以威高广场为核心，涵盖多个商业聚集区，是业态富集、活力十足的核心商圈 [2] - 至海港湾项目位于威海老港核心区，总建筑面积12万平方米，将成为城市商业新地标 [2] - 项目建成后将带动周边商业业态升级，提升本地消费能级，形成"以点带面"的辐射效应，助推区域经济高质量发展 [3] 项目规划与设计 - 至海港湾以"巨鲸出海"为设计概念，融入鲸鱼、海浪、洋流等要素，打造独具特色的建筑之美 [3] - 项目分为地上三层、地下两层，包含科幻海世界、年轻力中心、宠物友好中心、儿童友好中心、爱情广场、观海书店等多元业态 [3] - 建筑采用全国首创的大跨度拱结构与预应力空心楼板相结合的形式，呈现巨鲸脊背微露水面的视觉效果 [6] 业态与招商 - 项目招商率99%，首进威海品牌占比达59%，引入鲸鱼出海探索馆、卡通尼儿童乐园、科幻海世界等主力店 [5] - 餐饮板块以日韩料理、威海特色胶东菜为主，包括风庭日料、啫啫海上鲜、云漫铁板烧等品牌 [5] - 零售潮牌包含BETTERSAY、DUIBAI、Acupuncture、MARK FAIRWHLE等 [5] 客群与运营 - 项目聚焦潮流青年、旅游客群、年轻家庭、商务白领四大主力客群 [5] - 通过打造左岸右岸日咖夜酒、屋顶花园、观海书店等业态，以及威海之夜、城市市集、海滨音乐节等活动，激活城市商业活力 [5] - 采用运营前置理念，从建筑外立面的生态绿植系统到室内空间的无障碍人性化设计，体现可持续发展与全龄友好理念 [7] 文旅赋能 - 至海港湾以"海洋文化"为主题，通过标志性建筑群、沉浸式光影秀等设施，填补威海高端文旅市场空白 [6] - 与刘公岛、成山头等传统景区联动，形成"白天观景、夜间娱购"的全时旅游链条 [6] - 项目通过举办艺术展、科技展等活动，丰富市民和游客的体验感 [7] 城市发展 - 至海港湾是威海城市更新的里程碑，象征城市突破边界、拥抱变革的雄心 [8] - 项目融合滨海休闲、文化体验、社交娱乐，成为威海的"第三空间" [8] - 至海港湾将焕发城市商业、人文、艺术、文旅、科技等多元场景的无限融合，成为威海商旅文的"超级接口" [7][8]

人事调整与战略布局 - 公司提拔多位熟悉内地市场的高管，涉及北京、上海、成都三地太古里项目，包括余国安、顾育真和伍玉珊 [1] - 余国安升任中国内地零售业务（新项目）总经理，负责三亚、西安及广州聚龙湾等新项目 [5] - 顾育真获委任为零售业务（上海浦东）总经理，统筹前滩太古里扩展项目及陆家嘴太古源零售部分 [5] - 伍玉珊升任中国内地零售业务总经理，协调内地零售策略与营运，继续负责成都太古里 [8] 高管背景与业绩 - 余国安曾引入超过60家北京或全国首店至三里屯太古里，推动其成为商业潮流地标 [3][4] - 伍玉珊带领成都太古里引进超215个品牌，其中约80家为区域或全国首店 [7] - 伍玉珊因陪同LVMH主席巡店出圈，被称为"真实的女总裁形象" [5] 千亿港元投资计划 - 公司计划投入1000亿港元，其中约500亿港元用于内地市场，目标2032年内地总楼面面积翻倍 [9] - 已落实项目包括西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合项目、广州聚龙湾太古里等 [9] 零售业务表现 - 2024年零售业务占总收入51.2%，首次超过五成，较2023年提升2.5个百分点 [9] - 内地零售物业租金收入上升7%至44.89亿港元，客流量增长约5% [10] - 北京三里屯太古里租金收入上升12%，创历史新高；前滩太古里增长7%；成都太古里与2023年持平 [10] - 成都太古里租用率96%，北京三里屯太古里和上海前滩太古里出租率98% [10] 市场展望 - 公司预计内地零售销售额增长趋势将延续至2025年，长远看好内需和奢侈品市场 [10] - 业内认为高管调整意味着公司加强与内地市场融合，为稳定发展提供动力 [11]

旅游行业表现 - 2025年端午节假期全国国内出游1.19亿人次，同比增长5.7% [1] - 端午节假期国内出游总花费427.30亿元，同比增长5.9% [1] - 北京端午节期间接待游客821.1万人次，同比增长5.4% [1] - 北京端午节旅游总花费107.7亿元，同比增长6.7% [1] 商业地产项目进展 - 武汉杉杉奥特莱斯商业综合体建设进度达95% [2] - 项目外装幕墙安装完成90%，室内装修完成85% [2] - 项目总建筑面积约13万平方米，将引进超过250个知名品牌 [2] - 预计6月中下旬首批商户进场，将成为湖北省首个滨湖奥莱 [2] 企业战略投资 - 祥源控股以22.95亿港元战略投资海昌海洋公园 [3] - 投资方式为认购51亿股新股，每股0.45港元，较前收盘价折让46.43% [3] - 认购股份占扩大后股本38.6%，祥源控股将成为控股股东 [3] - 认购价较每股净资产0.2251港元溢价99.95% [3] 企业资本运作 - 锦江酒店拟在香港联交所发行H股上市 [4] - 拟发行股份不超过发行后总股本的15%（超额配售权行使前） [4] - 可能行使不超过15%的超额配售权 [4] 酒店行业事件 - 杭州西溪紫金港亚朵酒店因"医院枕套"事件被下架 [5] - 事件起因是洗涤供应商工作失误导致医院枕套混入 [5] - 酒店已中止与该供应商合作并全面排查房间布草 [5] - 酒店承认查房环节存在疏漏，违反总部运营管理规定 [5]