公司内部培训与考核 - 北京链家举办第26届“搏学大考”，参与经纪人超过2万名 [1] - 考核内容相比往年增加最新房产政策解读、实战场景应用，并加强装修、省心租等新赛道业务知识考核 [1] - 公司旨在通过优化考试内容，以用定考、以考促学，更新经纪人知识储备，促进服务能力转型升级 [2] 经纪人职业化发展 - “搏学大考”已持续15年，与公司提出经纪人职业化10年同步，成为职业化发展的一项基础设施 [2] - 在北京链家，从业10年以上的资深经纪人（“链家老兵”）有将近10000人 [2] - 考核体系帮助资深经纪人跟上时代发展，并助力年轻经纪人快速步入专业化成长 [2] 服务能力转型升级案例 - 资深经纪人通过备考学习家装设计、空间规划、施工工艺等知识，可提供从买房到装修的一站式服务，成为复合型居住顾问 [2] - 从业14年的商圈经理认为，每次备考如同“系统升级”，能准确掌握最新政策，为客户提供更妥当建议 [2]

活动概况 - 北京链家于11月19日至20日举办第26届“搏学大考”，在全市10个考点进行，参与经纪人超过2万名 [1] - 今年是该考试举办的第15年 [1] 考试内容升级 - 考试内容在房产交易服务基础上，显著增加了装修、省心租等居住服务的考核比重 [1] - 加强了对最新房产政策的解读与实战场景的应用 [3] - 强化了对装修、省心租等新赛道业务知识的考核 [3] - 更加注重二手房交易与装修等业务的有效衔接 [3] 行业发展与公司战略 - 消费者居住需求正从“有的住”向“住得好”转变，品质为先的新消费趋势形成 [3] - 公司通过考试提升经纪人综合服务能力，以持续满足消费者多样化居住需求 [1] - 公司致力于培养既懂房产又懂装修的复合型居住顾问 [4] - 公司提出经纪人职业化已10年，第一批职业化经纪人已经崛起 [4] 对经纪人能力的影响 - 考试提升了经纪人的多元化能力，使其能更全面地读懂客户居住需求 [3][4] - 经纪人能将最新楼市政策融入实际服务场景，例如为客户制定信贷组合方案或设计换房流程 [4] - 考试有助于经纪人提供从买房到装修的一站式服务体验 [3]

市场整体表现 - 今日午盘全市场共有39只股票涨停，连板股总数为8只，32只股票封板未遂，封板率为55% [1] 市场焦点股 - 合富中国复牌后再度涨停，走出15天13板的行情 [1][20] - 水产股中水渔业晋级5连板 [1][20] - 叠加福建属性的AI应用概念股榕基软件实现4连板 [1][10][20] 锂电池产业链 - 大为股份实现3天3板，上涨逻辑为存储芯片和锂矿 [4] - 深中华A实现2天2板，上涨逻辑为黄金概念和锂电池 [4] - 永东股份首板涨停，上涨逻辑为锂电负极材料 [4] - 威领股份首板涨停，上涨逻辑为锂矿 [4] - 争光股份首板涨停，涨幅达20.01%，上涨逻辑为吸附树脂和盐湖提锂 [4] - 百川股份首板涨停，上涨逻辑为锂电池和固态电池 [4] - 深圳新星首板涨停，上涨逻辑为六氟磷酸锂和核电 [4] 房地产行业 - 行业归因：今年1至10月份，全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二手房在交易总量中的占比为44.8% [5] - 我爱我家首板涨停，涨幅10.03%，上涨逻辑为房地产 [6] - 世联行首板涨停，涨幅10.16%，上涨逻辑为房地产和AMC [6] - 三六五网首板涨停，涨幅20.00%，上涨逻辑为房地产 [6] - 福星股份首板涨停，涨幅10.16%，上涨逻辑为房地产 [6] - 特发服务上涨10.86% [7] 参股券商概念 - 行业归因：中金公司通过向东兴证券、信达证券全体A股换股股东发行A股股票的方式换股吸收合并东兴证券、信达证券 [7] - 兰生股份首板涨停，上涨逻辑为参股国泰君安 [8] - 华资实业首板涨停，上涨逻辑为参股恒泰证券 [8] - 亚泰集团首板涨停，上涨逻辑为参股东北证券 [8] - 大众公用首板涨停，上涨逻辑为参股国泰君安 [8] 福建板块 - 区域归因：今年以来，中央和地方密集发布多项政策文件，提出要支持福建探索海峡两岸融合发展新路，建设两岸融合发展示范区 [9] - 榕基软件实现4天4板，上涨逻辑为福建和AI应用 [10][20] - 永安林业实现4天3板，上涨逻辑为福建和林业 [10] - 安妮股份首板涨停，上涨逻辑为福建和数据要素 [10] - 实达集团首板涨停，上涨逻辑为福建和AI应用 [11] - 华映科技首板涨停，上涨逻辑为福建和消费电子 [15] 海南板块 - 区域归因：海南省商务厅近期发布全省首批纳入《经认定的海南自产货物企业(货物)名录》的企业(货物)名单，涉及4家企业，为海南自由贸易港封关运作做准备 [12] - 海南海药实现5天3板，上涨逻辑为海南和感冒药 [12] - 京粮控股首板涨停，上涨逻辑为海南和食品饮料 [12] - 康芝药业上涨13.54%，上涨逻辑为海南和感冒药 [12] PCB（印制电路板）行业 - 行业归因：英伟达公布亮眼第三季度财报，并提出今明两年收入5000亿美元的目标还有进一步增长机会 [13] - 光华科技首板涨停，上涨逻辑为PCB和固态电池 [14] - 东材科技首板涨停，上涨逻辑为PCB和光刻胶 [14] - 中富电路上涨13.78%，上涨逻辑为PCB和光模块 [14] 消费电子行业 - 行业归因：华为官宣将于11月25日举行新品发布会，届时将发布华为Mate 80系列、Mate X7及多款全场景新品 [15] - 卓翼科技首板涨停，上涨逻辑为消费电子和机器人 [15] - 惠伦晶体上涨13.95%，上涨逻辑为华为海思和消费电子 [15] AI应用行业 - 行业归因：谷歌发布的最新大模型Gemini 3 Pro登顶大模型竞技场LMArena排行榜榜首 [16] - 皖通科技首板涨停，上涨逻辑为AI应用 [16] - 君逸数码首板涨停，涨幅20.00%，上涨逻辑为华为和AI智能体 [16] - 工大高科上涨10.01%，上涨逻辑为AI应用 [16] 芯片产业链 - 行业归因：11月20-21日举行2025·光刻胶及集成电路材料先进技术和产业应用研讨会，主题为光刻突围 材聚绍兴 [17] - 国风新材实现2天2板，上涨逻辑为光刻胶和化工 [18] - 凯华材料上涨12.04%，上涨逻辑为环氧塑封料 [19] 其他个股表现 - 中水渔业实现5天5板，上涨逻辑为水产 [19][20] - 英利汽车实现5天3板，上涨逻辑为两岸融合 [19] - 梦天家居实现2天2板，上涨逻辑为终止重组 [19] - 国统股份实现4天2板，上涨逻辑为建材 [19] - 倍杰特首板涨停，涨幅20.02%，上涨逻辑为并购重组 [19] - 北化股份首板涨停，上涨逻辑为军工和核污染防治 [19] - 春光科技首板涨停，上涨逻辑为家电 [19] - 航天动力首板涨停，上涨逻辑为军工和航天 [19] - 合自集团首板涨停，上涨逻辑为零售 [19] - 东方智造首板涨停，上涨逻辑为并购完成 [19] - 壹连科技上涨11.12%，上涨逻辑为储能 [20]

公司服务承诺 - 公司正式发布“房款安全，平台兜底”服务承诺，若消费者按标准操作仍遭遇房款损失，公司将先行垫付相关款项 [1] - 该承诺是对过去“资金存管”服务的升级，将安全保障从存管环节拓展至全交易周期 [3] - 公司提出“只要按照标准操作，交易资金公司兜底”的承诺，具体措施包括签约前短信提醒客户勿自行支付订金、签约中资金通过存管支付、签约后建立官方跟单群并及时反馈 [3] 行业影响与支持 - 该“平台兜底”理念被认为将为当地房地产市场带来新的发展 [3] - 相关行业管理机构表示，该平台服务承诺旨在为房地产交易双方、公积金中心和银行带来从资金监管到交易安全的信心 [3] 服务流程与支持 - 公司依托标准化服务流程、智能化技术工具及专业化服务团队，使消费者能在规范体系中享受交易体验 [3] - 公司通过圆桌会议形式，与银行代表、业务负责人、门店店东、经纪人及消费者代表共同探讨 [3]

公司业绩表现 - 2024年全年收入同比增长20.2%至935亿元，但盈利同比下降31%至40.78亿元 [2] - 2024年上半年收入同比增长24%至493亿元，盈利同比下降7%至21.62亿元 [2] - 第三季度收入同比微增2.1%至231亿元，盈利同比大幅下挫36.1%至7.47亿元 [4] - 第三季度存量房交易额达5,056亿元，同比增加5.8%，但带来的收入减少3.6%至60亿元 [4] - 第三季度新房交易金额下跌13.7%至1,963亿元，导致收入减少14.1%至66亿元 [4] 盈利压力与成本分析 - 盈利下跌主要由于对"贝联"中介公司进行激励性费用减免，以及为稳定链家团队提升经纪薪酬占比 [5] - 开发商在市况不景下压低了支付给中介的新房销售佣金，进一步挤压了盈利空间 [5] - 收入增长而盈利下跌反映出楼市大环境对公司主要盈利来源的中介业务产生显著影响 [4][5] 战略转型与新业务发展 - 公司推行"一体三翼"新策略，"一体"为核心中介业务，"三翼"涵盖装修、租赁及房地产发展三大板块 [5] - 第三季度装修业务收入43亿元，与去年同期相若，但受新房成交减少影响未来增长受限 [6] - 物业发展业务由"贝好家"负责，采用C2M模式，但资金投入大、周期长，在当前市况下回报不高且存在亏损风险 [6] 股价表现与市场反应 - 过去一年公司股价从高位下跌37%，长期受压于不尽人意的房产市场 [6] - 为提振股价，公司自2022年9月至2024年9月底共斥资23亿美元回购股份，占回购前总股本约11.5% [7] - 2024年单年回购金额达6.75亿美元，第三季度斥资2.81亿美元创近两年单季回购新高 [1][7] - 瑞银将公司2025年至2027年盈利预测分别调低24%、29%及27%，评级由"买入"下调至"持有"，美股目标价由22.1美元下调至19美元 [7] 估值与前景展望 - 公司当前市盈率达34倍，延伸市盈率达39倍，估值并不便宜 [8] - 近两年盈利虽下跌但收入持续上升，反映市场份额日渐增加，但受楼市不景挤压佣金收入 [8] - 公司在逆境中仍能盈利，财务状况健康，被认为能捱过市场不景气，并在楼市复苏时率先受惠 [8]

公司股东结构 - 截至2025年10月31日，公司股东总户数为82108户 [1]

商品房销售市场表现 - 1-10月全国商品房销售降幅收窄，待售面积连续八个月减少，房地产开发企业到位资金降幅也在收窄 [1] - 全国新建商品房和二手房交易总量同比下降仅1.9%，基本保持稳定，深圳、武汉、厦门等大中城市一二手房交易总量同比增长 [3] - 70个大中城市新建商品住宅价格降幅自去年10月以来连续13个月收窄，市场信心逐步修复 [5][7] 二手房市场趋势 - 1-10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，占交易总量比例达45% [11] - 上海、深圳、重庆等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超过10%，改善性需求持续释放 [11][13] - 二手房因地段好、配套完善、议价空间大等优势，正逐渐成为市场交易主力 [13] 土地市场供应优化 - 北京第八轮拟供应9个商品住宅用地全部位于基础设施和公共服务配套较完善区域 [14] - 杭州实施“以需定供”策略，针对去化周期过长区域暂停新增住宅用地供应 [14] - 1-10月全国前100家房企拿地总额达7838亿元，同比增长26.4%，杭州、北京、上海等核心城市土地出让金同比增长 [16] 政策支持措施 - 全国超过60个城市出台购房补贴或“以旧换新”类政策，广西投入1.2亿元财政资金按每套住房1万元标准发放补贴 [17] - 上海、深圳对商贷利率不再区分首套、二套，北京、杭州等城市调整住房公积金政策，提高贷款额度 [22] - 各地通过举办房交会等活动推动市场热度，重庆秋季房交会推出房源面积约240万平方米，累计接待到访客户1.4万组 [20]

投资评级与估值 - 国泰海通予贝壳-W“增持”评级，预计2025-2027年经调整净利润分别为57.19亿元、62.44亿元、69.95亿元 [1] - 基于2025年38倍PE估值，对应合理价值为60.83元，换算为每股66.85港元 [1] - 公司通过发展非房业务应对周期风险，并加大股东回馈力度以提高投资价值 [1] 2025年第三季度财务与运营表现 - 2025年第三季度总交易额为7367亿元，同比基本持平，净收入为231亿元，同比增加2.1% [2] - 2025年第三季度净利润为7.47亿元，同比下降36.1%，经调整净利润为12.86亿元，同比下降27.8% [2] - 房屋租赁服务在2025年第三季度贡献超过1亿元利润，家装家居和房屋租赁业务均在城市层面实现扣除总部费用前的盈利 [2] 存量房业务表现 - 2025年第三季度存量房业务净收入为60亿元，同比下降3.6%，但总交易额为5056亿元，同比增加5.8% [3] - 贝联模式在存量房业务总交易额中占比为62.4%，同比提高3.1个百分点 [3] - 存量房业务整体佣金率为1.19%，其中链家业务佣金率为2.53%，贝联业务佣金率为0.38% [3] 新房业务表现 - 2025年第三季度新房业务净收入为66亿元，同比下降14.1%，总交易额为1963亿元，同比下降13.7% [3] - 新房业务贝联模式下的GTV占比为81.7%，同比提高1.3个百分点 [3] 战略举措与股东回报 - 公司在上海试点房客分离机制，以提升房源营销和销售能力，并深度推进AI与运营全链路融合 [2] - 2025年第三季度单季度回购金额达2.81亿美元，创近两年新高，截至当季末，年内累计回购约6.75亿美元，同比增长15.7% [4] - 自2022年9月启动回购至2025年9月末，累计回购金额约23亿美元，回购股数占启动前总股本约11.5% [4]

全国商品房销售数据 - 2025年1—10月全国商品房销售降幅收窄，待售面积连续8个月减少，房地产开发企业到位资金降幅也在收窄 [1] - 全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，基本保持稳定 [8][16] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等大中城市的一二手房交易总量同比实现增长 [8] 市场活跃度与价格表现 - 北京多个新开盘商品房项目入市后出现不同程度热销，部分项目周末接待客户量超过上月 [4][6] - 上海市某房地产中介2025年1-10月带看量环比2024年同期增长约50% [10] - 70个大中城市新建商品住宅价格降幅自2024年10月以来已连续13个月收窄 [12] 二手房市场表现 - 2025年1—10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，在交易总量中占比达45% [18] - 上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超过10% [18] - 二手房因地段好、配套完善、议价空间大等优势，正逐渐成为市场交易主力 [14][21] 土地市场动态 - 2025年1—10月全国前100家房企拿地总额达7838亿元，同比增长26.4% [25] - 北京第8轮拟供应的9个商品住宅用地全部位于市场需求突出、配套完善区域 [22] - 杭州调整土地用途，增加市中心优质住宅用地供给，部分土拍地价溢价率超过60% [23] 政策支持措施 - 全国已有超过60个城市出台购房补贴或“以旧换新”类政策 [29] - 广西投入1.2亿元财政资金按每套住房1万元标准发放补贴，云南购买新建商品住宅最高补贴15000元，山东济南“卖旧买新”最高补贴10万元 [29] - 上海、深圳对商贷利率不再区分首套、二套；北京、杭州、青岛等城市调整公积金政策，包括提高贷款额度、允许提取支付首付等 [36] 市场活动与需求 - 重庆秋季房交会推出优质商品房项目超百个，房源面积约240万平方米，二手房12万套，累计接待到访客户1.4万组，线上访问突破百万人次 [33] - 市场呈现出改善性需求增长的特征，政策聚焦高质量发展，引导市场回归居住本质 [14][21]

投资评级 - 报告对贝壳（BEKE.N）维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 贝壳2025年第三季度总收入为231亿元，同比增长2.1%，但调整后净利润为12.86亿元，同比减少27.8% [1] - 公司总交易额（GTV）为7,367亿元，同比基本持平，其中二手房成交额同比增长5.8%至5,056亿元，新房成交额同比下降13.8%至1,963亿元 [1] - 预计公司2025年至2027年调整后每股收益（EPS）分别为0.71美元、0.97美元和1.10美元，对应市盈率（PE）分别为23.5倍、17.2倍和15.3倍 [2] 2025年第三季度业绩表现 - 二手房交易服务净收入同比减少3.6%至60亿元，新房交易服务净收入同比减少14.1%至66亿元 [1] - 分品牌看，链家二手房GTV同比增长5.8%，新房GTV同比下降19.1%；非链家二手房GTV同比下降2.3%，新房GTV同比下降12.4% [1] 盈利能力分析 - 公司整体毛利率为21.4%，低于2024年同期的22.7% [2] - 二手房业务贡献毛利率为39%，环比下降1.0个百分点；新房业务贡献毛利率为24.1%，环比下降0.3个百分点；家装业务贡献毛利率为32%，环比下降0.13个百分点 [2] 费用与现金流 - 总运营费用为42.4亿元，环比下降8%，主要来自销售和营销费用的减少 [2] - 三季度末现金及短期投资合计557亿元，公司处于高现金水平 [2] - 三季度回购2.81亿美元，2025年内累计回购6.75亿美元，自回购计划启动以来累计回购23亿美元 [2] 财务预测 - 预计2025年至2027年营业收入分别为936亿元、928亿元和962亿元，增长率分别为0.2%、-0.8%和3.6% [7] - 预计2025年至2027年调整后净利润分别为56.01亿元、76.44亿元和86.11亿元，增长率分别为-22.3%、36.5%和12.7% [7] - 预计2025年至2027年调整后净利率分别为6.0%、8.2%和9.0% [11]