美联物业分析师岑颂谦指出，市场对楼价的信心明显转强，中美关税曾经再起争端，但楼价的走势未有 受到太大的影响，反映业主的放盘态度的美联信心指数(根据每星期美联网盘价格变化制作而成)最新报 76.1点，虽然按周跌1.6%，但已经连续12个星期企稳75点以上，呈高位窄幅上落格局。随着中美双方刚 达成初步的共识，以及市场普遍预期月底美联储会再减息，为香港楼市带来正面支持，料信心指数将有 机会回升，并持续在高位徘徊。更重要的是，信心指数已连续47周高于平均值(属楼价好淡分界线)，预 示楼价有力续升。 智通财经APP获悉，香港楼价升势持续，美联楼价指数连升7周，最新报132.11点，按周微升0.09%，续 创自去年7月中后的15个月新高;本年迄今楼价累计升幅进一步扩大至3.11%，比起年内低位更录约4.62% 的升幅。 减价盘比率方面，根据美联物业网站的减价盘比率反映，全港3区之中，九龙区减价盘比率为3区最高; 若以细区划分，减价盘比率最多的三个区份分别是荃湾、马湾/珀丽湾、四小龙/荔枝角。若以单位面积 划分，减价盘比率最多的是实用面积约1722平方呎或以上的E类单位;其次是介乎约431至约752平方呎的 B类单位;紧随 ...

投资评级与目标价 - 首次覆盖贝壳港股，给予“买入”投资评级 [2] - 目标价为65.64港币，基于2026年26倍经调整后市盈率 [6][10] - 当前收盘价为47.36港币（截至10月24日），市值约为1678.45亿港币 [2] 核心观点与投资逻辑 - 贝壳作为国内O2O房屋交易龙头平台，其渠道优势在政策托底促进市场温和复苏的背景下愈发重要 [6] - 预期2025-2027年经纪业务市场份额每年提升2-3个百分点，主要得益于更多第三方门店加入贝联网络 [6] - 看好2026年利润率改善，驱动因素包括经纪业务人效提升、AI赋能房源匹配与家装设计、家装门店整合提升坪效 [6] - 家装业务被视为第二增长曲线，预期2025-2027年营收同比增长9%、13%、12%，2026年经营利润率有望达到3-5%，远期（2028-2029年）达到8-10% [9] - 公司四大事业线（“一体三翼”）构建协同发展新格局，覆盖房产经纪、整装、惠居（租赁）、贝好家（住宅开发服务）业务 [23] 财务预测与估值 - 预测2025-2027年营业收入分别为1001.28亿、1133.11亿、1259.34亿元人民币，同比增长7.14%、13.17%、11.14% [5][10] - 预测2025-2027年经调整归母净利润分别为60.40亿、82.01亿、98.17亿元人民币 [5][10] - 预测2025-2027年调整后每股收益分别为1.71、2.32、2.77元人民币 [5] - 基于2026年预测，调整后市盈率为18.68倍，市净率为0.69倍，EV/EBITDA为21.98倍 [5] - 预测股息率从2025年的3.29%提升至2027年的6.18% [5] 房地产市场与行业前景 - 房地产市场正在构筑止跌回稳的基础，政策托底效果初步显现，但库存与房价仍是核心矛盾 [7] - 中长期市场有望筑底回稳，需求端房贷利率和房价回落推动购房负担减轻 [7] - 未来十年中国二手住宅成交占比有望从2024年的44%提升至50-60% [7][54] - 2025年上半年全国商品房销售面积同比降幅收窄至-4%，但第三季度以来新房与二手房销售再度承压 [7][40] 经纪业务分析 - 贝壳经纪业务核心优势在于渠道地位与ACN合作网络的深度结合，在弱复苏背景下有望率先释放成交弹性 [19] - 2Q25门店数量突破6.1万家，经纪人超55.8万人，创历史新高 [24][76] - 线上渠道优势显著，2025年8月贝壳找房app的iOS月活跃用户达3452万，远超同业 [80] - ACN网络将交易环节拆解协作，鼓励多方经纪人参与，提升成交效率与透明度 [88] 家装业务分析 - 家装行业市场规模广阔但集中度低，贝壳凭借全国化规模、标准化流程和链家导流模式构筑核心壁垒 [20][98] - 预测家装业务2025-2027年营收达161亿、182亿、204亿元人民币 [9] - 成本优化空间显著，集采体系和人效提升远期可使毛利率提升约9个百分点 [99] - AI工具已深度渗透设计、施工与验收环节，提升客户体验与交付效率 [9][98] - 以北京被窝家装为例，1H25经营利润率较1H23提升6个百分点至11%，2025年4月家装业务已实现盈亏平衡 [9][22] 新房业务分析 - 贝壳新房业务增速显著优于行业，2Q25新房营收同比增长8.6%，而百强房企销售金额同比下滑11% [56][60] - 渠道重要性在市场恢复早期尤为突出，合作楼盘数量保持高速增长 [60] - 国资房企佣金占比持续改善，1Q25达到54%，构建透明共赢的合作生态 [61][64] - 新房货币化率预期保持稳定，2Q25为3.37% [63][66]

行业投资评级与核心观点 - 报告对部分重点公司给予“买入”或“增持”评级，例如保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳-W、华润万象生活等为“买入”，我爱我家、绿城管理控股等为“增持” [70] - 核心观点认为长期来看，“十五五”规划明确推动房地产高质量发展，将利好聚焦核心城市、主打改善型产品的房企；短期来看，当前地产板块估值偏低，建议逢低配置，并预期四季度政策仍有加码空间以带动市场止跌回稳 [6] - 投资建议包括重点布局核心一二线城市、具备持续拿地能力的开发商，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；受益于市场活跃度提升的中介平台贝壳、我爱我家；以及物管商管龙头华润万象生活 [6] 政策与行业动向 - 二十届四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，政策重心指向城市更新和“好房子”建设 [4][12] - 近期地方政策持续宽松，例如威海放宽公积金提取范围用于购房首付款和加装电梯；广州计划2025年完成城中村改造固定资产投资1000亿元，并优化公积金政策；南京、杭州等地出台针对多子女家庭或特定区域的购房补贴及公积金支持措施 [60][62] 市场行情回顾 - 本周（10月18日-10月24日）A股地产板块上涨1.5%，在申万行业中排第18位；港股地产板块上涨1.2%，排第8位；恒生物业指数上涨2.2%，但相对收益为负（相对恒生中国企业指数-1.7%，相对沪深300指数-1.0%） [2] - 个股方面，地产板块涨幅前五为盈新发展（+61%）、ST中迪（+27.6%）、*ST荣控（+19.8%）、弘阳地产（+19%）、黑牡丹（+15%）；物业板块涨幅前五为宝龙商业（+21.5%）、弘阳服务（+21.2%）、和泓服务（+12.5%）、中天服务（+8%）、世茂服务（+6.1%） [25][31][35] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面1521万平方米，单周环比+52%，单周同比-14%，平均溢价率4%；年初至今累计宅地成交建面33812万平方米，累计同比-9.9% [2][36] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为：中海地产（608亿元）、绿城中国（559亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、招商蛇口（362亿元） [36][40] 新房市场数据 - 本周47城新房成交面积429万平方米，周环比+4%，周同比-13%；分能级看，一线城市周环比+10%、周同比-24%；二线城市周环比-6%、周同比-2%；三四线城市周环比+11%、周同比-16% [3][41] - 2025年1-9月全国商品房销售面积累计同比-5.5%（降幅扩大0.8个百分点），销售金额累计同比-7.9%（降幅扩大0.6个百分点）；9月70城新房价格指数环比-0.4%（跌幅扩大0.1个百分点），同比-2.7%（跌幅收窄0.3个百分点） [5][14] 二手房市场数据 - 本周22城二手房成交面积260万平方米，周环比-3%，周同比-15%；分能级看，一线城市周环比-2%、周同比-21%；二线城市周环比-7%、周同比-15%；三四线城市周环比+2%、周同比-5% [3][49] - 9月70城二手住宅价格环比-0.6%（跌幅持平），同比-5.2%（跌幅收窄0.3个百分点）；其中一线城市二手住宅价格环比-1.0% [5][14] 行业运行指标 - 2025年1-9月全国房地产开发投资同比-13.9%（降幅扩大1.0个百分点），新开工面积同比-18.9%（降幅收窄0.6个百分点），竣工面积同比-15.3%（降幅收窄1.7个百分点） [5][14] - 本周10城商品房库存1.03亿平方米，环比-0.3%，同比-6.6%；去化周期27.7个月，较上周缩短0.7个月，但较去年同期延长2个月 [56][59] 重点公司动态 - 保利发展第三季度营业收入568.65亿元，同比+30.65%，但归母净利润-7.82亿元，同比-299.19%；中国海外发展前三季度营业收入1030亿元，同比-6%，经营利润131.5亿元，同比-27.7% [63] - 非开发类公司中，贝壳-W持续进行股份回购，近期多次每日耗资500万美元回购；绿城服务、碧桂园服务等物管公司也有回购动作 [65]

房地产经纪人收入变化 - 在房地产上行期，一线城市入行两三年的新手中介年收入在10万元至20万元，成熟中介年收入超过50万元，部分专做豪宅交易的经纪人的年收入可达数百万元甚至千万元 [3][5] - 随着近年房地产交易量放缓，地产经纪人收入普遍不及往年，2024年全年收入跌破20万元，2025年预计不及2024年 [3][12] - 近两年收入比两年前降了一半左右，主要因单量减少及成交价和中介费下调导致佣金下降 [14] 经纪人兼职现象 - 中介从事兼职的情况较为普遍，以外卖和跑网约车为主，中介普遍对小区较熟悉，送外卖有天然优势 [5] - 兼职骑手一般注册两到三个平台，如美团、饿了么单量稳定，蜂鸟单价较高，达达快送以商超为主 [7] - 兼职骑手每天跑4-6小时，一天可跑20多单，每月收入大约三四千元，网约车每月也可获得三四千元额外收入 [8][9] 房地产交易市场状况 - 市场好的时候，门店每个月平均有几十套成交，每个经纪人都有三四套甚至更多业绩，2021年下半年每人每月依然有一两套成交，如今整个门店一个月也难成交一套 [13] - 房地产进入深度调整期，交易主体逐步从新房转向二手房，无论二手房还是新房，成交量明显不如以往 [12][13] - 中介行业出现分化，头部中介公司逐步抢占中小中介公司的市场份额，资深经纪人在有限的市场中获得更大份额 [14] 经纪人职业发展 - 中介是一个靠业绩说话的行业，业绩越好级别晋升越快收入越高，10万元的中介费扣除费用后最高级别经纪人可拿3万元左右佣金，新人到手只有几千元 [14] - 从业十余年的老经纪人转行意味着从零起步学习新技能时间成本高昂，且替代行业收入上限低难以匹配中介高峰期收入 [14] - 中介行业正拥抱AI技术如智能匹配房源和虚拟看房，通过学习数字化工具提升工作效率在二手房租赁或改善型需求市场经纪人仍有发展机会 [15]

房地产经纪人收入变迁 - 在房地产上行期，一线城市入行两三年的新手中介年收入在10万元至20万元，成熟中介年收入超过50万元，专做豪宅交易的经纪人的年收入可达数百万元甚至千万元[1][3] - 随着近年房地产交易量放缓，地产经纪人收入普遍不及往年，2024年有经纪人全年收入跌破20万元，2025年预计收入不及2024年[1][4][12] - 近两年经纪人收入相比两年前下降了一半左右，原因包括交易单量减少以及成交价和中介费下调[15] 市场环境与行业动态 - 市场好的时候，一个中介门店每月平均有几十套成交，每个经纪人每月有三四套甚至更多业绩，2021年下半年每人每月仍有一两套成交，而当前整个门店一个月也难成交一套[12] - 房地产深度调整背景下，中介行业出现分化，头部中介公司逐步抢占中小中介公司的市场份额，公司内部资深经纪人因经验和资源丰富，在有限市场中获得更大份额[15] - 中介行业正拥抱AI技术，如智能匹配房源和虚拟看房，通过学习数字化工具提升工作效率，在二手房租赁或改善型需求市场，成交相对稳定[16] 经纪人应对策略与职业选择 - 今年以来，中介从事兼职的情况较为普遍，以外卖和跑网约车为主，中介对小区熟悉，送外卖有天然优势[3] - 有经纪人工作日跑早单和晚单外卖，休息日跑午单和晚单，一天跑20多单，每月兼职收入约三四千元，兼职收入稳定，足以维持一家人生活开销[4][7] - 对于从业十余年的老经纪人，转行意味着从零起步且学习新技能时间成本高，替代行业如外卖和网约车收入稳定但上限低，因此更倾向于转换到市场较好的区域继续从事中介[15] - 如果经纪人年轻且适应力强，对中介的"卷业绩"模式已疲惫，转向新兴行业或许能带来新机遇[16]

再者，部分投资者青睐二手房，是看中了其潜在的拆迁价值。一旦房屋遇上城市改造，获得一笔可观的拆迁补偿款，无疑能带来丰厚的回报，实现超额的投 资收益。 近年来，二手房市场悄然升温，成为许多刚需家庭置业的首选。究其原因，二手房的吸引力体现在多方面。 首先，成熟的配套设施是二手房的一大优势。许多二手房坐落于生活便利的区域，周边学校、商业、医疗等资源一应俱全，甚至不乏优质学区房，这使得它 们无论是作为自住物业还是投资项目，都显得颇具价值。 其次，相对亲民的价格为资金有限的家庭提供了可能。与价格日渐高企的新房相比，二手房的性价比优势尤为突出，能够有效缓解购房者的经济压力。 最后，鉴于当前新房市场时有"烂尾楼"的出现，许多家庭转而选择可见可触的二手房现房。实地考察房屋状况，能够有效规避开发商延期交付甚至烂尾的风 险，让购房者心中更加踏实。 老旧房屋的居住体验欠佳 然而，在二手房的选择过程中，一个关键的问题常常困扰着刚需家庭：房龄多少才算合适？带着这个疑问，我们咨询了一位拥有十五年从业经验的资深房产 中介老朱。起初，老朱显得颇为谨慎，但在我们耐心沟通之下，他终于透露了自己的看法。在他看来，房龄超过二十年的老房子，购买价值已大 ...

公司ESG战略与公益发展历程 - 公司公益基金会秉持“商业向善”核心理念，致力于“有尊严的服务者，更美好的居住”，并将公益行动深度融入企业发展战略 [2] - 公司公益基因可追溯至2006年，于2020年正式成立公益基金会，并获评4A级社会组织 [2] - 公司发挥其作为“科技驱动的一站式新居住服务平台”的资源优势开展公益行动 [2] 社区助老领域创新实践 - “我来教您用手机”项目始于2018年，通过发动平台超过44.5万活跃经纪人担任志愿者，以多种方式帮助长者跨越数字鸿沟，截至2025年9月已进入全国超130个城市，开设课程约9万节，累计服务约130万人次 [3] - “我来教您防跌倒”项目于2023年启动，联合医疗专家开展健康课堂，覆盖长者已超14.4万人次 [5] - “稳当当计划”于2024年启动，利用公司装修合作伙伴资源为老旧小区楼道安装安全扶手，目前在北京完成468个楼道改造，目标在2025年底完成1000个 [5] - “独居守护计划”于2024年发起，为60岁及以上独居老人提供智能居家风险解决方案，计划首批覆盖三座城市，为2000户家庭提供服务 [5] 儿童关怀与社区共建 - “贝壳助医爱心小家”项目自2020年起为异地就医的困境大病儿童家庭提供临时居所，截至2025年9月已累计为1848个家庭提供了超19000夜的住宿服务 [6] - 公司将线下门店网络转化为社区服务节点，例如广州的“邻里之家”整合了便民服务、亲子空间、青年就业支持等多重功能 [8] - 公司与相关部门联合打造205家“链新e家-羊城红驿站”，为外卖骑手等新就业群体提供遍布全城的休息站 [8] 公益模式核心逻辑与未来方向 - 公司公益核心逻辑为深度结合自身业务资源、门店网络与科技能力，精准响应“一老一小”及社区的关键需求 [8] - 公司未来将继续依托科技力量与社区网络，联动更多社会力量，探索可循环、可持续的社区公益新模式 [8]

深圳贝壳研究院最新发布的数据显示，9月5日楼市新政发布后，第一阶段政策效应显著释放，二手房成 交量比7至8月均值劲增31%，迅速激活市场活力。国庆中秋长假期间，受市民外出影响，二手房成交节 奏短暂放缓。假期结束后，市场热度快速回升。节后14天(10月9日至10月22日)，贝壳深圳合作门店二 手房日均签约量较7至8月的日均水平增长26%。 深圳贝壳研究院院长肖小平指出，节后入市客户中涌现两类关键"新增力量"：一类是新政第一阶段成功 售房、本月完成置业置换的改善客群；另一类是近期才知晓自身已具备购房资质的首次置业者，这两类 新增需求与传统刚需、改善及资产保值型客户形成合力，不仅筑牢了市场需求基本盘，更为深圳二手房 市场活跃度的持续提升注入了新动能。 此外，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，上周全市二手房录得1696套，环比增长39.1%，刷新近 半年单周纪录。 深圳9月5日楼市新政落地后，市场呈现"初期爆发、节后续热"的稳健态势。 也有业内人士表示，深圳二手房市场成交回暖态势主要得益于政策刺激和传统销售旺季的双重作用。尽 管成交量迅速回升，但记者在多家二手房中介门店采访时，多位房产中介经理表示，对于需求相对明确 ...

（原标题：房产中介兼职送外卖） 经济观察报 记者 田国宝 早晨，张彪将女儿送到学校后没有回家，而是打开App接单送外卖，一直干到9点左右，回家简单洗漱 一下，再前往小区楼下的中介门店上班。 这样的工作节奏，张彪已经保持近半年。 张彪是一线城市的房地产经纪人，他工作的门店周边两三百米内有三家不同品牌的中介门店，平时同行 交流也较多。他说，今年以来，中介从事兼职的情况较为普遍，以外卖和跑网约车为主，中介普遍对小 区较熟悉，送外卖有天然优势。 在房地产上行期，一线城市入行两三年的新手中介，年收入在10万元至20万元；成熟中介的年收入超过 50万元；部分专做豪宅交易的经纪人，年收入可达数百万元甚至千万元。 随着近年房地产交易量放缓，地产经纪人收入普遍不及往年。 张彪的房贷已经提前还清，由于市场冷清，有时一两个月才能成交一套，佣金收入不稳定。下班或休息 日，他根据实际情况跑4—6小时外卖，虽然兼职赚得不多，但比较稳定，足够维持一家人的生活开销。 兼职骑手 外卖有三个高峰期，第一个是早餐时的7点到9点，第二个是午餐时的11点到13点，第三个是晚餐时的17 点到19点。其中，午餐和晚餐高峰期有1—2元/单的补贴。张彪工作日 ...

银行业存款利率 - 10月以来多家区域性银行宣布下调存款利率，出现长短期利率"倒挂"现象，部分银行甚至出现"存三年不如存一年"的情况 [3] 宏观经济与政策 - 商务部与欧盟委员会就出口管制、欧盟对华电动汽车反补贴案等议题交换意见，欧方理解中方稀土出口管制考虑并愿协助沟通安世半导体问题 [4] - "十四五"前四年中国GDP增速平均为5.5%，展现出强大韧性和潜力 [4] - 前三季度国内居民出游人次49.98亿同比增长18.0%，出游花费4.85万亿元同比增长11.5%，其中农村居民花费增长24.0% [4] - 日本首位女首相高市早苗主张实施扩张性财政政策并提高防卫开支 [5] - 欧盟政府净金融资产与2025年一季度末相比下降1720亿欧元，与2024年二季度末相比下降3960亿欧元 [5] - 美国联邦政府停摆导致GDP每周损失约150亿美元 [5] 房地产行业 - 9月房地产行业债券融资总额561亿元同比增长31%，其中信用债融资322亿元同比增长89.5% [6] - 深圳四季度计划入市商品房项目39个，供应房源面积1601853.70平方米共12334套，数量及面积较三季度明显增加 [6] 证券市场表现 - 周二上证指数上涨1.36%至3916.33点，深证成指上涨2.06%至13077.32点，创业板指上涨3.02%至3083.72点，两市成交额1.87万亿元较上个交易日放量1363亿元 [7] - 周二恒生指数上涨0.65%，恒生科技指数上涨1.26%，南向资金净买入11.71亿港元 [7] - 截至10月21日北交所上市公司279家，总市值8638.65亿元 [8] - 截至10月20日两市融资余额合计24057.67亿元，较前一交易日增加3.85亿元 [8] - 香港ETF资产管理规模从2015年约3000亿港元增至当前约6500亿港元，增幅超过一倍 [9] 上市公司业绩与动态 - 中国电信前三季度营业收入3943亿元同比增长0.6%，净利润308亿元同比增长5% [9] - 新强联前三季度营业收入36.18亿元同比增长84.1%，净利润6.64亿元同比增长1939.5% [9] - 万辰集团前三季度营业收入365.62亿元同比增长77.37%，净利润8.55亿元同比增长917.04% [9] - 温氏股份第三季度营业收入259.37亿元同比下降9.76%，净利润17.81亿元同比下降65.02% [10] - 宁德时代加快587Ah量产速度以满足市场需求 [10] - 协创数据拟不超40亿元采购服务器用于提供云算力服务 [10] - 泡泡玛特第三季度整体收益同比增长245%-250%，其中海外收益同比增长365%-370% [18] - 宁德时代巧克力换电站突破700座，四季度冲刺2025年千站目标 [19] 行业发展趋势 - 中国风电装机规模已连续15年稳居世界第一，实现对全球六大洲57个国家机组出口 [15] - 2025年中国电影海外票房收入1.4亿美元超过2024年全年，海外上映国家和地区达46个 [15] - 三季度全球台式机、笔记本及工作站出货量同比增长6.8%至7200万台 [16] - 上半年中国AI IaaS整体市场同比增长122.4%至198.7亿元，其中GenAI IaaS市场同比增长219.3%至166.8亿元 [16] - 全球石油市场显现供应过剩，经合组织库存年初至今增加34万桶/日 [17] 金融市场数据 - 截至6月末信托全行业资产管理规模32.43万亿元同比增长20.11%，首次突破30万亿元大关 [21] - 10月21日2年期国债期货主力合约上行0.04%，5年期上行0.05%，10年期上行0.05% [21] - 10月21日央行开展1595亿元7天逆回购操作，实现净投放685亿元 [22] - 10月21日在岸人民币兑美元收盘报7.1171涨0.0842% [22] - 10月21日全国碳市场碳排放配额收盘价52.59元/吨涨2.43% [22] - 10月21日道指收涨0.47%，纳指收跌0.16%，标普500收涨0.00% [23] - COMEX黄金期货跌4.94%至4144.10美元/盎司 [24] - WTI 11月原油期货涨0.52%至57.82美元/桶 [24]