香港楼市指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报136.44点，按周跌0.18%，终止4周连升回软 [1] - CCL继续处于近9年低位，在2016年8月底水平徘徊 [1] - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报137.72点，按周微跌0.01% [1] - CCL(中小型单位)报136.36点，按周跌0.10%，CCL(大型单位)报136.87点，按周跌0.54% [1] - CCL Mass及CCL(中小型单位)齐跌2周，同样累跌0.12% [1] 分区楼价走势 - 四区楼价二升二跌，港九市区升，新界两区跌 [2] - 新界东CCL_Mass报149.91点，按周跌0.64%，连跌4周共2.25% [2] - 新界西CCL_Mass报125.21点，按周跌0.52%，连跌2周共1.28% [2] - 港岛CCL_Mass报136.97点，按周微升0.05%，连升2周共2.27% [2] - 九龙CCL_Mass报135.28点，按周升0.61% [2] 市场动态与影响因素 - 银行调高按揭现金回赠优惠为香港楼市带来正面支持 [1] - 市场焦点集中于新盘，二手业主与买家维持拉锯局面 [1] - 元朗朗日峰首轮价单销售60伙，黄竹坑站港岛南岸第5B期滶晨II公布首张价单80伙 [1] - 新盘对二手楼价的影响将于2025年8月上旬公布的CCL才开始反映 [1] 长期指数表现 - 以2025年八大楼价指数计，CCL累跌0.87%，CCL Mass跌0.3% [2] - CCL(中小型单位)累跌0.47%，CCL(大型单位)累跌2.83% [2] - 港岛指数累跌1.15%，九龙指数累升1.10% [2] - 新界东指数累升1.03%，新界西指数累跌2.45% [2]

小区改造概况 - 彭一小区始建于1958年，原址40幢非成套老旧住房改造为17幢高层住宅，共2110户居民，提供94种房型 [2] - 改造后小区配备电梯、地下停车库、公共绿化，环境媲美新建商品房，实现家家独门独户、独用厨卫 [2] - 改造历时近4年，居民回搬后租赁房使用面积增加2平方米，实际套内增量达14-17平方米 [7] 居民反馈与市场动态 - 原住民反映老房子面积小且需合用厨卫，改造后居住条件显著改善 [2] - 部分居民考虑出租或出售新房，中介透露已有1套大面积房源成交，单价达59740元/平方米 [3][9][11] - 租赁市场活跃，二房东将月租金炒至近3000元，中介挂牌价普遍在2800元左右 [4][9] 产权与交易情况 - 小区房屋性质复杂，包括租赁房、使用权房和原始产权房，产权交易限制各异 [14] - 产权房改造后增量20平方米建筑面积，政府承担80%费用，租赁房需补缴费用（约1300元/平方米）才能交易 [7][14] - 已成交案例中，133平方米房源以750万元成交，单价56391元/平方米，但此类交易存在3年过户周期风险 [11][14] 历史背景与改造模式 - 彭浦新村始建于1956年，最初为工业区配套宿舍，1985年发展为362公顷大型居住区 [5] - 彭一小区改造采用"原拆原建"模式，历时超6年，居民租房补贴为2900元/月 [6][7] - 相邻彭三小区改造历时14年4个月，6月成交均价51274元/平方米，挂牌均价50097元/平方米 [7][11] 户型设计与居住需求 - 小区存在2梯10户等非常规设计，部分户型存在隐私缺陷 [9] - 居民反映三代同住需求强烈，倾向于在楼内租赁小户型，但租金较高 [9] - 中介透露77平方米一室一厅挂牌价460万元，单价59740元/平方米，高于周边均价 [9][11]

高评高贷现象 - 社交媒体流传截图显示某银行巡视组与纪委进驻广州分行调查"高评高贷"违规业务 相关部门对中介公司集中区域展开突击排查 [2] - 房产中介反映自房地产市场价格下行及首付比例放松后"高评高贷"现象在二手房市场抬头 总价较高且刚需性弱的楼盘此类操作较多 [3] - 银行在6月初例行风险排查中发现"高评高贷"情况 国有行内部人士称常态化排查但操作空间仍存在 [3] 高评高贷操作模式 - "高评高贷"通过虚高评估房产价值获取更高额度贷款 常与"经营贷违规入楼市""零首付购房"等灰色手段捆绑 [5] - 操作涉及阴阳合同 一份以实际房价签订 另一份以较高房价向银行申请贷款 例如240万房产评估至300万可多贷51万 实现"零首付"甚至套利15万 [6] - 房价下行及首付比例降至15%后操作空间扩大 高评幅度约10-20% 二手房市场此类现象多于一手房 [6] 高评高贷关联业务 - 部分购房者通过"高评高贷"将房贷置换成利率更低的经营贷 但面临续贷时评估价下跌导致额度缩水或断供风险 [7] - 不法中介收取服务费 个别中介联合客户套取银行低成本信贷资金后高息放贷赚取利差 [7] 监管与风险提示 - 住建部等七部门2016年明确禁止中介提供首付贷等违规金融产品和服务 不得收取金融机构返佣 [10] - 广州市房地产中介协会2024年提示购房者避免通过阴阳合同或高评高贷办理贷款 警惕零首付等模式 [11] - 深圳市房地产中介协会2023年禁止中介参与宣传或协助"负首付""零首付"房源销售 [11] 银行风控措施 - 银行传统风控手段包括对评估公司严格准入管理和定期轮换 但内部人员道德风险可能导致操作空间存在 [12]

深圳二手房市场成交情况 - 2025年第28周（7月7日-7月13日）深圳市二手房（含自助）录得1321套，环比下降8 0% [1] - 成交量结束此前连续两周的增长态势，但仍维持在年内较好水平，显示市场保持稳健运行 [1] 深圳二手房在售房源情况 - 截至2025年7月14日，深圳市共有75173套有效二手房源在售，较上周增加4套 [1] - 在售量已趋于平稳 [1]

深圳二手房市场数据 - 截至7月14日深圳共有75173套有效二手房源在售，较上周增加4套 [1] - 龙岗区在售量占比25.9%达19466套，大鹏新区仅占比0.2%为157套，区域差异显著 [1] - 上周深圳全市二手房录得1321套，环比下降8%，结束连续两周增长 [1] - 成交量仍维持在年内较好水平，显示市场保持稳健运行 [1]

高评高贷现象概述 - 高评高贷指通过人为拉高房产评估价，使银行贷款额度超过实际购房成本，实现"零首付+多套取贷款"的操作 [1] - 该现象近期引起银行高度关注，某银行支行已有多人被调查 [1] - 银行在6月初例行风险排查时发现高评高贷现象 [1] 高评高贷操作模式 - 中介或金融公司专挑低于市场价的房子，联合评估公司做高评估价 [3] - 例如500万元房子评估为700万元，首付15%即105万元，贷款595万元覆盖全款并多套取95万元 [3] - 涉及签订阴阳合同，约定卖方返还银行多付资金给买方 [3] 高评高贷参与人群 - 小微企业老板：通过高评高贷套取低利率信贷资金（房贷利率约3%） [4] - 亟需资金人群：借助职业背债人完成高评高贷，最终房产断供成银行不良资产 [4] - 炒房客：通过高评高贷维系现金流，期待未来房价上涨获利 [4] 高评高贷操作背景 - 房价下跌通道中首付比例下降至15%，高评高贷空间增大 [2][3] - 2024年5月首套房首付比例调整为不低于15%，9月统一为15% [3] - 疫情后高评高贷苗头显露，2023年后愈加疯狂 [3] 高评高贷案例 - 卖家遭遇中介拖延交易6个月，买家频繁更换，存在联合骗贷风险 [7] - 另一案例中中介将房产转卖第三人，超贷30多万元，买家为失信被执行人 [8] 法律风险 - 买家断供恶意套贷可能涉嫌贷款诈骗罪，最高可处无期徒刑 [10] - 卖家配合高评高贷可能构成贷款诈骗罪共犯 [11] - 相关合同可能因损害银行利益被认定无效，卖家需返还款项并赔偿 [11]

香港二手房市场 - 中原城市领先指数在2025年6月30日至7月6日当周环比上涨0 1%至136 68 [1]

广东省不动产登记新规 - 广东省自然资源厅发布《关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》，自2025年8月4日起施行，有效期5年 [1] - 适用范围为2024年12月31日前国有建设用地上已建成销售的城镇住宅，因未办理登记导致"登记难"的历史遗留问题 [1] - 针对8类问题提出处置措施：用地手续不完善、规划核实不完善、申请主体不清、竣工验收不完善、欠缴土地出让金和税费、房屋土地信息不一致、跨宗地建设、抵押查封等 [1] - 明确禁止通过登记将违法用地或违法建设合法化，严禁正常报建项目按历史遗留问题处理，"小产权房"及违反永久基本农田/生态红线的建筑一律不得登记 [1] 小产权房市场现状 - 深圳等地小产权房市场曾为繁荣的"地下市场"，但近年投资热度大幅降温，政府部门多次整顿 [2] - 交易流程包括签订《房屋转让协议》、律师见证、水电户更名，但协议无法律保障，存在一房多卖、业主反悔等风险 [3] - 2021年深圳发布《通知》加强打击小产权房交易，同时对回迁房、安置房炒作提出监管措施 [3] - 当前深圳多数村委拒绝办理小产权房购房证明，法拍房公告明确提示"不能办理房产证过户" [3]

中原估价指数(CVI)最新动态 - 本周CVI报65.38点，较上周59.79点上升5.59点，创2024年5月银行收紧按揭后逾1年新高 [1] - CVI连升8周累计29.19点，突破40点、50点、60点三个关键关口 [1] - 香港本地拆息自5月起显著回落，银行资金成本压力减轻，大型银行跟随中小银行调升按揭回赠 [1] - 若CVI持续企稳60点以上，预示楼价有望止跌回升 [1] 香港楼市历史走势分析 - 2023年2月底港府全面撤辣后，CVI从14.49点低位连升9周至73.73点，CCL从143.02点止跌回稳 [2] - 2023年6月初CVI跌穿40点，近20周处于睇淡区，楼价持续调整并蒸发撤辣后所有升幅 [2] - 2023年9月降息周期启动及10月施政报告后，CVI稳步上升突破40点和50点关口，楼价反复回稳 [2] 宏观经济与政策对楼市影响 - 2024年1月美联储放缓降息步伐等因素导致CVI结束连续13周徘徊局面，2月单周急跌至40点 [3] - 2024年4月贸易战升级使CVI再度回落至40点以下，楼价持续窄幅回落 [3] - 2024年5月拆息急跌推动CVI连升8周，最新CCL报136.56点，较降息周期前低位升0.52% [3] - 2024年上半年香港楼价累计下跌0.78% [3]

行业模式变革 - 上海链家7月起实行"房客分离"模式，打破传统"居间模式"，要求经纪人仅服务买卖其中一方[1] - 单边代理模式作为房地产市场创新举措，虽面临机制设计与利益分配障碍，但对促进二手房市场高质量发展具探索价值[1] - 传统"居间模式"中经纪人作为中间人不代表任何一方利益，而单边代理模式要求经纪人专注于维护委托方最大利益[2] 市场现状与挑战 - 上海链家在沪成交市占率20%~25%，挂牌市占率达70%，二手房挂牌量从2022年6月10万套增至2025年17万套[3] - 全国13个重点城市二手房挂牌量显著增长：2018-2019年平均挂牌25万套，2024-2025年增至60万套（+140%），去化周期从6个月延长至13个月（+127%）[3] - 房源激增导致中介管理成本上升、买家筛选难度加大、卖家房源曝光度减弱[3] 单边代理的潜在效益 - 单边代理可使普通二手房成交周期从87天缩短至62天，速度提升近1个月[4] - 参与单边代理的项目有5%概率实现"成交价>委托价"，溢价率约5%，考虑砍价因素后溢价率可超15%[4] - 该模式通过专业化分工应对供求关系转变，被寄望提升交易效率[4] 模式落地的现实障碍 - 上海链家"房客分离"未实现真正单边代理：A序列经纪人仍需维护房源，M序列仍以促成交易为核心目标[5] - 现行"半单边"状态存在卖方经纪人压价、买方经纪人夸大房源优势等道德风险[5] - 佣金分配体系未明确，可能影响经纪人绩效激励，如客源端经纪人业绩受房源端维护质量制约[6] 国际经验与改进方向 - 成熟市场单边代理佣金由卖方支付并分成给买方经纪人，强调专业化分工[5] - 建议参考欧美佣金分成机制，通过绩效考核强化经纪人专注度（如设置"业主满意度"指标）[6] - 需从专业能力、佣金机制、房源平台等多方面完善，采取渐进式改革路径[6]