光大证券发布研报称，建发物业(02156)为国企物管，业绩增长保障性强，维持"买入"评级。公司关联 方建发房产公众号发布消息，2025年建发房产豪宅项目厦门建发港务宸启瑞湖获得法国设计奖——年度 地产示范区景观铂金奖;建发海晏获得北京首个宁静住宅"铂金级认证"。建发物业2025H1实现营业收入 18.2亿元，同比增长13.8%;实现毛利4.6亿元，同比增长13.8%;毛利率为25.2%，同比持平;归母净利润2.2 亿元，同比增加13.2%。 截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群(主要以福建为主)，具备 较为明显的规模效应;从业态构成来看，公司在管面积中90.6%为住宅，余下为办公楼、产业园区、医院 及学校等非住宅业态，业态丰富且有所聚焦。2025H1公司整体毛利率为25.2%，在行业内保持较高水 平;销售管理费用率为11.0%，未来公司在管规模逐步扩大，区域密度进一步提升，业务协同增强，公司 有望保持较高的毛利率水平，销售管理费用率也有进一步优化空间。 光大证券主要观点如下： 社区增值表现亮眼 关联方销售表现优秀，并保持拿地强度 2025H1公司社区增值业务收入 ...

关联方销售表现优秀，并保持拿地强度 社区增值表现亮眼 2025H1建发物业物业管理收入10.6亿元，同比+23.1%，占总收入比重58.0%，物管业务仍是最大的收入 来源且保持较快增长。根据克而瑞数据，1-9月公司关联方建发房产实现全口径销售金额956亿元，同比 +12.1%;1-9月新增土地货值804亿元，排名行业第7。建发房产在销售和拿地方面保持了较高的强度，未 来仍有较为充足的物管项目交付，建发物业物管业务增长保障性较强。 2025H1公司社区增值业务收入4.5亿元，同比增长23.5%，家居生活、智能社区、家居美化、公共区域 增值、养老业务均实现同比正增长，业务条线清晰，其中家居生活服务(包括家政、维修、零售等)深度 契合业主需求，收入同比增长33.9%，占社区增值板块比重达到32.4%。非业主增值服务收入同比减少 19.4%至2.8亿元，主要由于房地产市场调整，服务的销售中心数量减少。总体来看，公司与房地产开发 关联度不断降低，在社区服务领域保持稳步扩张，服务消费属性逐步增强，未来发展空间广阔。 智通财经APP获悉，光大证券发布研报称，建发物业(02156)为国企物管，业绩增长保障性强，维持"买 入" ...

截至6月30日，南都物业股东户数7770.00，较上期减少1.94%；人均流通股24167股，较上期增加 1.98%。2025年1月-6月，南都物业实现营业收入9.14亿元，同比增长2.75%；归母净利润1.30亿元，同比 增长532.87%。 分红方面，南都物业A股上市后累计派现3.19亿元。近三年，累计派现1.23亿元。 10月20日，南都物业盘中上涨2.12%，截至09:35，报13.01元/股，成交829.63万元，换手率0.34%，总市 值24.43亿元。 南都物业今年以来股价涨52.88%，近5个交易日跌4.13%，近20日跌13.27%，近60日跌0.69%。 今年以来南都物业已经2次登上龙虎榜，最近一次登上龙虎榜为6月10日，当日龙虎榜净买入-3040.68万 元；买入总计3731.76万元 ，占总成交额比18.25%；卖出总计6772.44万元 ，占总成交额比33.12%。 资料显示，南都物业服务集团股份有限公司位于浙江省杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10 楼，成立日期1994年4月13日，上市日期2018年2月1日，公司主营业务涉及物业服务,增值服务,资产管理 服务与非业主增值 ...

宏观与策略观点 - 9月份土地市场持续低迷拖累地方政府性基金收入，专项债发行后资金加速盘活体现为财政存款同比大幅减少，政策性金融工具及地方债结存限额使用合计1万亿元对信用扩张和投资产生实际拉动效应[2] - 增量财政政策如提前下达下一年度债务限额和使用5000亿元结存限额有助于财政靠前发力，缓和基建投资下滑势头，并对社融和流动性产生积极意义[3] - 市场大方向或仍处牛市，但短期进入宽幅震荡阶段，当前最大回撤为4.01%，未超过历史水平，短期关注防御及消费，中期关注TMT和先进制造[4] 债券市场表现 - 公募REITs二级市场价格持续下跌，加权REITs指数收于181.3，本周回报率为-1.42%，回报率排序为黄金>美股>纯债>REITs>A股>可转债>原油[4] - 信用债发行规模总计4333.29亿元，环比增加206.54%，行业信用利差整体下行[5] - 可转债市场出现调整，中证转债指数涨跌幅为-2.3%，中证全指变动为-3.5%，2025年开年以来中证转债涨跌幅为+14.4%，中证全指涨跌幅为+19.0%[5] 市场数据概览 - A股主要指数普遍下跌，上证综指收于3839.76点跌-1.95%，深证成指收于12688.94点跌-3.04%，创业板指收于2935.37点跌-3.36%[6] - 商品市场中SHFE黄金表现突出，收于999.80涨3.45%，而燃油、铜、锌等多数商品下跌[6] - 海外市场表现分化，美股道琼斯指数涨0.52%至46190.61点，而恒生指数跌-2.48%，德国DAX指数跌-1.82%[6] 量化与市场风格 - 市场宽幅震荡背景下量能收缩，交易情绪回落，短期以防御为主要特征，红利风格或持续占优[7] - 本周市场表现为小市值风格，市值因子获取负收益-0.91%，大宗交易组合相对中证全指获得超额收益1.56%[8] 房地产行业 - 9月光大核心30城新房成交面积1080万㎡同比-1.2%环比+22.2%，成交均价24133元/㎡同比+1.9%环比+1.5%，核心15城二手房成交面积1223万㎡同比+15.5%环比+2.6%[9] - 建发物业关联方建发房产1-9月销售额956亿元同比+12.1%，公司25H1营收18.2亿元同比+13.8%，归母净利润2.2亿元同比+13.2%[14] - 金茂服务关联方中国金茂1-9月全口径销售额807亿元同比+27%，销售排名提升至行业第8[15] 电新与有色行业 - 高工产研预计中国储能锂电全年出货580GWh，英伟达发布800VDC白皮书明确其为下一代配电最佳架构[10] - 全球三大交易所电解铜库存创近5年同期新高，自由港削减2025-2026年铜产量导致供给维持紧张，10-12月空调排产环比持续改善[11] - 华友钴业2025年前三季度归母净利润42.2亿元同比增长39.6%，预计2025年归母净利润58.65亿元[16] - 紫金矿业2025年前三季度归母净利润378.6亿元同比增长55.5%，预计2025年归母净利润514.9亿元，Q3黄金业务毛利占比升至46%[17] 化工行业 - IEA下调原油需求预期，全球原油市场面临过剩和累库风险，油价短期或持续承压，“三桶油”在油价下行期业绩韧性凸显[12] - 六氟磷酸锂供需格局边际改善，价格有望持续上涨，建议关注天赐材料、多氟多等头部企业[13]

策略观点 - 市场大方向或仍处在牛市中，短期或进入宽幅震荡阶段 [4] - 当前市场最大回撤为4.01%，未超过历史水平 [4] - 短期关注防御及消费，中期关注TMT和先进制造 [4] 金工量化 - 动量因子本周获取正收益0.43%，市场表现为动量效应 [5] - Beta因子、市值因子、非线性市值因子分别获取负收益-1.50%、-0.91%、-0.54%，市场表现为小市值风格 [5] - 大宗交易组合相对中证全指获得超额收益1.56% [5] 固收可转债 - 本周中证转债指数涨跌幅为-2.3%，中证全指变动为-3.5% [5] - 2025年以来，中证转债涨跌幅为+14.4%，中证全指数涨跌幅为+19.0%，转债市场表现逊于权益市场 [5] - 长期看转债依然是相对优质资产，但当前估值水平整体较高 [5] 有色金属（铜） - 本周全球三大交易所电解铜库存创近5年同期新高 [8] - 自由港削减2025-2026年铜产量，导致供给后续维持紧张 [8] - 10-12月空调排产环比持续改善，电网、空调等下游需求Q4环比回升，铜价后续有望上行 [8] 石油化工 - 地缘缓和叠加供需担忧驱动油价下跌，IEA再度下调原油需求预期，油价短期或持续承压 [8] - “三桶油”油价下行期业绩韧性凸显，体现穿越周期属性 [8] - 25年冬季或将迎来极寒天气，冷冬预期下天然气消费有望持续修复，“三桶油”天然气量价具备韧性 [8] 基础化工 - 六氟磷酸锂价格上涨的核心驱动力源于强劲的需求复苏与供给端的紧张格局 [9] - 下游电解液和电池制造商需求显著回暖，上游生产商普遍满产，供应增幅较小 [9] 房地产服务 - 金茂服务关联方中国金茂1-9月全口径销售额807亿元，同比+27%，销售排名提升至行业第8 [9] - 1-9月中国金茂拿地价值排名行业第6，为金茂服务提供充足的物管项目 [9]

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建发物业 20251017 摘要 建发物业储备面积约 3,000 万平方米，主要位于一二线核心城市，单价 3 元以上，预计 2025 年底在管面积达 9,000 万平方米以上。截至 9 月 30 日，合约面积 1.15 亿平方米，净增 736 万平方米，外拓合同金额 6.9 亿元，全年目标冲击 10 亿元。 公司战略调整，未来将持续增加非住业态比例，依托建发房产的品牌口 碑和政府资源，以及自身服务能力，重点关注甲方回款能力强的金融、 部队、能源和烟草类项目，以保障规模稳定增长。 建发物业过去五年收缴率维持在 92%-93%，今年截至 9 月底综合收缴 率 78%，预计全年达 90%以上。截至 6 月底贸易应收款规模约 8 亿元， 账龄大于两年的占比不到 2%，应收款结构健康可控。 公司退盘遵循回款履约能力、长期亏损风险和设备安全隐患等原则。今 年上半年共退 6 个项目，主要因开发商无力支付空置住宅物业费或公建 类写字楼合同到期。 建发物业现金充裕，积极寻找收购标的，但对收购标准要求高，倾向于 轻资产，且希望控制在 10 倍以内，截至 9 月底尚未找到合适标的，年 内预计无并购落地。 Q&A 建发物业截至 20 ...

投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 关联房企建发房产经营优秀，销售和拿地保持较高强度，为建发物业基础物管业务提供强劲增长保障 [2] - 公司在管项目区域密度高，规模效应显现，毛利率在行业内保持较高水平，费用率有优化空间 [3] - 社区增值服务表现亮眼，收入快速增长，业务与房地产开发关联度降低，服务消费属性增强 [4] 2025年半年度业绩表现 - 2025年上半年营业收入为18.2亿元，同比增长13.8% [1] - 2025年上半年归母净利润为2.2亿元，同比增长13.2% [1] - 2025年上半年毛利率为25.2%，同比持平 [1] 物业管理业务 - 2025年上半年物业管理收入为10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重58.0% [2] - 截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群 [3] - 在管面积中90.6%为住宅，其余为办公楼、产业园区等非住宅业态 [3] 社区增值服务 - 2025年上半年社区增值业务收入为4.5亿元，同比增长23.5% [4] - 家居生活服务收入同比增长33.9%，占社区增值板块比重达到32.4% [4] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元 [4] 关联方经营状况 - 2025年1-9月，关联方建发房产实现全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [2] - 2025年1-9月，建发房产新增土地货值804亿元，排名行业第7 [2] 财务效率与预测 - 2025年上半年销售管理费用率为11.0% [3] - 预测2025年归母净利润为3.8亿元，2026年为4.3亿元，2027年为4.7亿元 [4] - 预测2025年每股收益（EPS）为0.27元，对应市盈率（PE）为10倍 [4]

投资评级 - 报告对建发物业（2156 HK）维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 报告核心观点为：关联房企经营优秀，基础物管增长保障性强，社区增值表现亮眼 [2] 2025年上半年业绩表现 - 2025年上半年营业收入为18.2亿元，同比增长13.8% [1] - 2025年上半年实现毛利4.6亿元，同比增长13.8%，毛利率为25.2%，同比持平 [1] - 2025年上半年归母净利润为2.2亿元，同比增长13.2% [1] 关联方业务与基础物业管理 - 物业管理收入为10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重58.0% [2] - 关联方建发房产2025年1-9月实现全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [2] - 关联方建发房产2025年1-9月新增土地货值804亿元，排名行业第7，为未来物管项目交付提供保障 [2] 在管规模与运营效率 - 截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群 [3] - 在管面积中90.6%为住宅业态，其余为非住宅业态 [3] - 2025年上半年销售管理费用率为11.0%，未来有进一步优化空间 [3] 社区增值服务 - 2025年上半年社区增值业务收入为4.5亿元，同比增长23.5% [4] - 家居生活服务收入同比增长33.9%，占社区增值板块比重达到32.4% [4] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元，主要受房地产市场调整影响 [4] 盈利预测与估值 - 下调2025年归母净利润预测至3.8亿元（原预测为5.1亿元），下调2026年预测至4.3亿元（原预测为5.9亿元），新增2027年预测为4.7亿元 [4] - 对应2025-2027年每股收益（EPS）预测分别为0.27元、0.30元、0.33元 [4][5] - 对应2025-2027年市盈率（PE）分别为10倍、9倍、8倍 [4] - 预测2025年营业收入为36.81亿元，同比增长11.8% [5][9]

投资评级与核心观点 - 报告对地产板块给出“逢低配置”的投资建议，认为当前板块估值偏低，建议关注稳健经营且受益于政策利好的标的 [5] - 核心观点认为前期一线城市宽松政策对需求的刺激效果边际走弱，但行业景气度下行已趋缓，在政策刺激下有望维持止跌回稳态势，预期四季度政策仍有加码空间 [4][5] 市场行情回顾 - 本周（10月11日-10月17日）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第8 [1][17] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，相对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为+1.3%和-0.2% [1][22] - 地产个股方面，合肥城建、中国长白山国际、上实发展本周涨幅居前，分别为+41%、+39.7%、+25.3%；首开股份、禹洲集团、国瑞健康跌幅居前，分别为-19.5%、-18.7%、-14.8% [17][21] - 物业个股方面，康桥悦生活、泓盈城市服务、宝龙商业本周涨幅居前，分别为+19.6%、+14.5%、+8.5%；弘阳服务、领悦服务集团、正荣服务跌幅居前，分别为-26.8%、-11.1%、-9% [22][26] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面859万㎡，单周环比+26%，单周同比-46%，平均溢价率3% [1][25] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面32117万㎡，累计同比-10.2% [1][25] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、滨江集团（347亿元） [1][29] 新房与二手房成交 - 本周47个城市商品房成交402万方，成交量环比+165%，同比-20%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，同比-3.0% [2] - 分能级看，一线城市新房成交周环比+182%，周同比-31%；二线城市周环比+196%，周同比-8%；三四线城市周环比+136%，周同比-24% [2][35] - 本周22个城市二手房成交266万方，成交量环比+182%，同比-18%；8月二手房售价环比-0.6%，同比-5.5% [2] - 分能级看，一线城市二手房成交周环比+181%，周同比-21%；二线城市周环比+190%，周同比-14%；三四线城市周环比+166%，周同比-22% [2][41] 项目去化与金融数据 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点；成都、长沙、杭州、厦门、北京去化率高于60% [3][12] - 2025年9月社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期少0.23万亿元；1-9月新增社融累计同比上涨17.1% [4][14] - 9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元；1-9月新增居民中长贷累计同比下跌13.6%，但跌幅较1-8月有所收窄 [4][15] 库存与去化周期 - 本周10城商品房可售面积为1.04亿平米，环比+0.1%，同比-6.8%；以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为28.8个月，较上周缩短0.5个月，但较去年同期延长2个月 [48][52] 行业政策与公司动态 - 近期成都取消异地缴存人“商转公”贷款限制，北京对住房租赁企业实施增值税和房产税优惠 [53] - 多家房企公布9月经营业绩，中国金茂合约销售金额同比+39.85%，华润置地同比+4.14%；而碧桂园、龙湖集团、金地集团等同比下滑幅度在30%-60%之间 [55] - 非开发公司中，贝壳-W、碧桂园服务、绿城管理控股等近期持续进行股份回购 [57] 行业估值与推荐标的 - 报告覆盖的A股及港股地产、物业公司当前估值均处于历史较低水平 [62][63][64] - 推荐标的包括开发商中的建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；中介平台的贝壳、我爱我家；以及物管商管的华润万象生活 [5]