核心观点 恒大物业2026年上半年业绩稳中有进，经营层面已基本完成“去关联化”和独立运营，但股权归属悬而未决，且面临历史包袱和追偿不确定性，公司正处于从依附恒大体系走向完全独立的微妙过渡阶段 [1][8] 经营业绩与财务表现 - 2026年上半年实现营业收入约69.43亿元，同比增长4.5% [1] - 公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长9.5% [1] - 净利润约5.03亿元，仅增长2.5%，净利率7.2%同比下降0.2个百分点 [4] - 金融资产减值损失1.44亿元，较去年同期的0.68亿元翻倍 [4] - 商誉及无形资产减值带来约0.44亿元的其他损失 [4] - 财务成本0.80亿元，接近去年同期的两倍 [4] 收入结构与独立性 - 第三方收入占比已接近100%，来自第三方的收入约69.40亿元 [1] - 来自关联方的收入仅约265万元，同比大幅下降87% [1] - 公司主动剔除了与关联方有关的空置物业管理收入约2.56亿元 [2] - 第三方贡献的增量撑起了整体增长，是“独立”最直观的注脚 [2] 规模扩张与市场化拓展 - 在管面积约6.03亿平方米，较上年同期增加约700万平方米 [2] - 期内累计签约（含续签）第三方面积约4300万平方米，合同年饱和收入近10亿元 [2] - 签约项目进场率高达94.4% [2] - 签约体量已接近2025年全年4500万平方米的水平 [2] 盈利能力与成本控制 - 毛利率约19.2%，同比提升1.2个百分点 [3] - 基础物管毛利率由14.9%升至16.2% [3] - 毛利率改善得益于聚焦有质量的规模扩张、风险客户出清，以及集采与数智化管理对成本的控制 [3] - 行业对比：中海物业上半年毛利率降至14.9%，招商积余仅11.0%，保利物业约为19.2% [3] 增值服务增长 - 社区生活服务收入同比增长17.9% [3] - 到家服务收入同比上升31.9% [3] - 房屋租售收入上升27.1% [3] - 社区旅游营收提升141.2% [3] - 子公司盈绰数科上半年签约超300家外部物企，尝试对外输出自身数字化能力 [3] 资产负债表与流动性 - 应收贸易账款29.23亿元，较年初增加2.73亿元 [4] - 关联方应收款20.89亿元已全额计提减值 [4] - 全集团减值拨备总额高达32.44亿元 [4] - 合约负债23.17亿元，较年初减少3.07亿元 [4] - 可用资金约42.44亿元，较年初小幅减少0.66亿元 [4] - 董事会宣布不派发中期股息 [4] 股权出售与清盘困局 - 控股股东恒大系处于清盘困局，中国恒大集团与CEG Holdings合计持有公司约51.016%已发行股本 [7] - 2026年4月公告已与一名选定投标人签订排他性协议，股价一度触及1.5港元 [6] - 6月25日因谈判正式终止，股价回落至0.74港元，创近一年新低 [6] - 7月27日清盘人宣布重启出售进程，已接触若干潜在买方 [6] - 部分潜在买方已获邀请进行尽调，计划于2026年9月提交非约束性方案 [6] 追偿进展 - 2025年1月广州市中级人民法院就恒大物业约134亿元存款质押被强制执行一案作出判决 [7] - 截至2026年6月末，公司累计追回的款项仅约950万元 [7] - 判决生效与款项到手之间隔着恒大系资产处置的漫长不确定性 [7] 未来战略与市场关注点 - 下半年押注“服务+科技”，依靠第三方拓展夯实规模 [8] - 依托到家、租售、旅游等增值场景拓宽收入来源 [8] - 推动盈绰数科SaaS产品向中小物企输出 [8] - 资本市场定价主要取决于新买家能否推动交易落地，以及134亿元追偿的执行进展 [8]

行业政策变革 - 住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，从销售模式、土地供应、金融支持三方面部署，标志着商品房销售制度迎来重大变革 [1] - 行业过往发展逻辑被重塑，房企需在政策导向下筑牢经营底盘、探索长期可持续增长模式 [1] 华润置地业绩与利润结构 - 2026年上半年，华润置地实现综合营业额人民币678.7亿元，股东应占净利润人民币98.4亿元，核心净利润人民币101.6亿元 [2] - 经常性业务核心净利润66.5亿元，占核心净利润比重提升至65.5%，同比抬升5.3个百分点 [2] - 公司盈利不再高度依赖住宅销售一次性收益，稳定可持续的经营性收益成为利润基本盘 [3] 开发销售型业务 - 2026年上半年，开发销售型业务实现签约额人民币1165亿元，同比增长5.6%，销售规模位居行业前三 [4] - 深圳湾澐玺、上海澐启滨江销售额均突破百亿元，分别位列全国单盘销售冠亚军 [4] 经营性不动产收租型业务 - 2026年上半年，经营性不动产收租型业务实现营业额人民币141.6亿元，同比增长17.0% [5] - 核心净利润人民币56.2亿元，同比增长12.7%，成为表现突出的核心赛道 [5] 轻资产管理收费型业务 - 2026年上半年，轻资产管理收费型业务实现营业额84.5亿元、核心净利润10.3亿元 [6] - 旗下华润万象生活实现营业收入人民币92.2亿元，同比增长8.1% [6] - 华润万象生活核心净利润人民币22.3亿元，同比增长10.8% [6] - 商业航道管理在营购物中心138座，期内新增3座，其中116个项目零售额位列当地市场前三 [6] - 物业航道在管面积4.4亿平方米，万象星会员总量突破9300万人，发分总额同比增长18.6%至7亿元 [6] - 文体产业运营业务营收同比增长18.1%至人民币6.0亿元，经营利润率达25.1% [6] - 租赁住房业务在营项目实现全口径营业收入人民币4.7亿元，经营利润2.9亿元 [6] - 城市建设管理与咨询业务在管项目242个、在管面积6,223万平方米 [6] 大资管平台与REITs - 2026年7月，成都万象城机构间REIT正式挂牌上市，资产对价104.998亿元，成为全国规模最大的产权类机构间REIT，溢价16%完成发行 [8] - 叠加已落地的华夏华润消费REIT、华润有巢REIT、华润商业Pre-REIT，搭建起多层次REITs资本运作平台 [8] - 截至6月30日，集团资产管理规模达到人民币5243亿元，较上年末增加人民币221亿元 [8] 业务协同与拓展 - 2026年上半年，华润置地坚持“调布局、调结构、调节奏”的投资原则，共获取项目16个，权益投资人民币324.9亿元，一二线城市投资占比达99%，投资强度位列行业第二 [9] - 开发销售型业务获取项目14宗，经营性不动产收租型业务获取优质购物中心项目5个 [9] - 依托“轻重协同”成功获取深圳大运等优质商住项目，依托“轻轻协同”成功获取深圳宝安体育中心等优质代建代运营项目 [9] 资本市场与信用评级 - 2026年5月11日，华润置地股价创出39.88港元(前复权)的历史新高 [11] - 截至6月末，公司市值达到2139亿港元，稳居内房股榜首 [11] - 标普及穆迪分别维持“BBB+/稳定展望”及“Baa1/稳定展望”信用评级 [11] - 7月29日，惠誉将公司评级提升至“A-/稳定展望”，三大国际评级机构综合信用评级位居行业第一梯队 [11]

公司财务表现 - 2026年上半年营业收入约人民币6,942.7百万元，同比增长4.5% [1] - 毛利润约人民币1,331.9百万元，同比增长11.1% [1] - 净利润约人民币503.3百万元，同比增长2.5% [1] - 本公司拥有人应占利润约人民币517.0百万元，每股基本盈利约人民币0.05元 [1] - 董事会不建议派付中期股息 [1] 公司运营数据 - 截至2026年6月30日，集团在管面积约603百万平方米 [1] - 累计签约（含续签）第三方面积约4,300万平方米 [1] - 合同年饱和收入近人民币10亿元 [1] - 集团可用资金约人民币4,244.3百万元，较2025年末减少约人民币66.2百万元 [1] 公司股价与交易信息 - 截至2026年9月1日收盘，恒大物业报收于1.16元，较前一交易日上涨0.43% [1] - 当日开盘1.16元，最高1.17元，最低1.13元，成交额达1569.54万元 [1] - 近52周最高1.7元，最低0.72元 [1] 公司风险与战略 - 受中国恒大集团清盘影响，集团与关联方的交易及应收款项追收存在重大不确定性 [1] - 管理层持续推动科技赋能、服务提质与组织提效 [1] - 管理层积极推进潜在股权交易 [1]

公司股份回购 - 碧桂园服务于2026年9月1日耗资83.05万港元回购15万股股份 [1] - 回购价格区间为每股5.52至5.56港元 [1]

公司回购行为 - 碧桂园服务于2026年9月1日进行股份回购 [1] - 回购金额为83.05万港元 [1] - 回购数量为15万股 [1]