全国"单价地王"刷新 - 徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块由上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元竞得，楼板价达20.03万元/平米，刷新全国涉宅用地单价记录 [2] - 该地块位于衡复风貌区，是十年来首宗新增宅地，出让面积4705.49平米，规划建筑面积6117.14平米，容积率1.3，限高15米 [3] - 地块经过28轮竞价，溢价率达22.38%，击败招商蛇口&徐房、中海等对手 [3] 买家背景分析 - 祺祥旺宇法人叶舒祺为浙商"富二代"，其父叶华彪为屹丰集团董事长，在汽车模具与零配件领域做到全球最大 [2][4] - 2025年以来叶舒祺已成立三家带"祺祥"字样的地产公司，显示其加速布局房地产行业 [5] - 叶华彪此前对房地产持谨慎态度，强调专注主业，但目前已将业务交给子女经营，自己转向投资领域 [4][5] 上海土拍市场整体表现 - 上海第六批次集中土拍共成交8宗地块，总金额289.6亿元，其中3宗触发中止价 [2] - 中海斥资119亿元连夺两宗地块，绿城中国以64.72亿元拿下虹口地王，溢价率高达46.33% [6] - 招商&港中旅以27.297亿元竞得浦东新区地块，溢价率40%，成为唐镇"板块地王" [7] 市场影响与趋势 - 徐汇衡复地块高溢价成交为上海下半年土地市场注入信心，显示实力开发商对稀缺地块的关注 [8] - 上海加快优质土地供应，保持多用途组合用地与纯宅地并重的供地方式，支撑市场稳定 [2] - 土拍热度传导至交易层面，区域在售项目将直接受益，高端市场与优质土地关联性增强 [8]

公司战略调整 - 公司宣布剥离地产业务 将房地产开发相关资产及负债以1元价格转让至控股股东中交房地产集团 [1][2] - 剥离后主营业务将从地产转为物业服务及资产管理 在管物业面积6265万平方米 在手订单年合同额12.18亿元 [4] - 战略转型主要因地产板块持续亏损 2022-2024年归母净利润分别为0.34亿元 -16.11亿元 -51.79亿元 [3] 财务影响 - 交易后总资产将从1076.98亿元降至20.36亿元 营业收入从183.02亿元降至10.97亿元 [4] - 净利润将从-51.79亿元改善至0.91亿元 资产负债率从89.75%降至40.17% [4] - 2024年末公司资产负债率89.75% 合并融资余额576.44亿元 货币资金86.45亿元将降至9.97亿元 [3][4] 行业背景 - 房地产开发业务具有周期性 易受政策监管和经济波动影响 项目回报不稳定 [5] - 物管等轻资产业务具有稳定性强 可持续性好 现金流健康 风险较小等优势 [5] - 转型后公司将重点发展高端住宅 金融机构 政府公建等领域的物管业务 并通过并购扩大规模 [5] 交易细节 - 1元交易对价主要考虑被剥离资产对应巨额负债及净资产为负的财务特征 [5] - 2024年拟置出资产相关指标为营业收入172.52亿元 净利润-64.26亿元 归母净利润-52.28亿元 [3] - 因2024年末归母净资产为负 公司已于4月16日起被实施退市风险警示 [3]

地块基本信息 - 江门市江海区光博路和五邑路交界东北侧约63亩地块挂牌出让 [1] - 出让建设用地面积为42121.39平方米，属于二类城镇住宅用地，兼容商业服务业用地 [4] - 二类城镇住宅用地年限70年，商业服务业用地年限40年 [4] - 挂牌起始价为人民币31590万元，折合楼面价约3409元每平方米 [4] - 网上限时竞价时间为2025年8月26日9时起 [4] 规划条件 - 容积率1.0—2.2，计算容积率建筑面积42122—92667平方米 [4] - 商业服务业用地计算容积率建筑面积不大于18533平方米 [4] - 建筑密度≤30%，住宅建筑密度≤22%，塔楼密度≤15%，绿地率≥35% [8] - 建筑限高≤80米，高度分级采用2级，每级建筑高度按10%～20%逐级递减 [8] - 要求配建社区公共服务用房、养老服务设施、公厕、公交首末站，建成后无偿移交政府 [8] - 配建住宅用途为人才住房，户型面积80平方米以上 [8] - 全装修住宅比例和面积不低于50% [13] 开发时间要求 - 自土地交付之日起1年内开工建设 [8] - 自土地交付之日起4年内竣工 [8] 周边配套 - 地块周边有多个住宅项目，生活气息浓郁 [8] - 地块旁边是江海新天地商业综合体，首发区有望2025年10月开业 [13] - 外海区域内教育配套包括高新第一小学，医疗配套包括江门中心医院新院区 [13] - 商住氛围日渐浓郁，吸引大批"新江门人"在此安家置业 [13]

上海第六批次土拍概况 - 上海第六批次土拍共出让8宗地块，建设用地总面积约23.3万平方米，规划建筑总面积约52.3万平方米，起始总价约236.71亿元 [1] - 土拍总成交金额达289.6亿元，8宗地中有3宗触发中止价，1宗溢价率超20%，3宗溢价率超10%，1宗底价成交 [1] 徐汇区衡复地块核心信息 - 地块编号202505902，出让面积4705.49平方米，建筑面积6117.14平方米，容积率1.3，用途为住宅用地 [1] - 地块起价10.01亿元，楼面起价163638.56元/平方米，最终由上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元竞得，成交楼面价200257元/平方米，溢价率22.38% [1][2] - 该地块刷新全国住宅用地单价地王纪录，此前纪录为上海静安区静安寺社区某地块（楼板价超16万/平方米） [2] 地块高溢价原因分析 - 地块位于衡复风貌区，是十年来的首宗新增住宅用地，稀缺性显著 [2] - 地块面积较小（总价可控），且具备优越地段（临近徐家汇商圈及三线地铁换乘站） [1][2] - 行业认为此类"小巧玲珑"地块更易被房企消化，尤其吸引实力开发商关注 [2] 市场影响与预期 - 高楼面价将显著提升区域房价预期，预计未来项目售价可能达28万/平方米及以上 [3] - 此次成交反映开发商对上海高端市场的信心，可能引导房企更关注优质稀缺地块 [3] - 土拍热度预示上海下半年土地市场信心增强，高溢价现象或持续出现 [3]

欢迎扫描下方二维码关注： 公司通过竟拍形式取得土地使用权 后，设立项目公司进行对土地进行开发, 适用增值税一般计税方法,在计算增值税 时,是否可以从销售额中扣除缴纳的土地 价景观? 答:根据《财政部 国家税务总局关于明 确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政 策的通知》(财税〔2016〕140 号) : 房地产开发企业(包括多个房地产开发企 业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土 地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开 发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规 定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地 价款。 · (一) 房地产开发企业、项目公司、 政府部门三方签订变更协议或补充合同, 将士地受让人变更为项目公司; · (二)政府部门出让土地的用途、规 划等条件不变的情况下,签署变更协议或 补充合同时,土地价款总额不变; · (三)项目公司的全部股权由受让土 地的房地产开发企业持有。 公司为增值税一般纳税人,收购一未 完工的房地产老项目,后续以自己名义立 项并对外销售，计算增值税时，是否可以 继续按照房地产老项目选择简易计税? 答:根据《财政部 税务总局关于明确国 有农用地出租等增值税政策的公告》（财 ...

近期，一位来自广东的博主发帖，称从6.4万/平跌到3.3万/平，广州海珠区知名花园小区【叠彩园】，房价 也几乎腰斩了。 【叠彩园】位于海珠区区府板块，旁边就是海珠万达广场，现在小区门口还多了一个11号线地铁口，学铁 商配置都有了。 2021年的时候，【叠彩园】一套104平方的3房，成交价是672万，单价6.4万/平米。到了今年，面积更大的 3房，成交价跌到了380万，单价降到了3.3万/平米，跌幅接近50%了。 当年如果是买来投资的人，现在房价就跌掉了290万，再加上这几年的利息、税费和中介费大约140万，总 亏损达到430万。 海珠核心区位、学铁商配置拉满的小区，房价也一样腰斩，广州其它更偏僻的小区，这几年跌得就更惨 了。 这究竟是怎么回事呢？让我们来仔细看看该博主提供的信息。这是一张小区同户型成交资料的对比图。 | 叠彩园 3室2厅 104.87㎡ | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 成交价格 成交周期 | | | | 总带看次数 | | 672 元 | | 4天 | | 4次 | | 单价:64080元/平 共调价0次 > | | | | 转成交率25 ...

本报记者 李贝贝 上海报道 值得一提的是，海德壹号原为格力地产股份有限公司（下称"格力地产"，现已更名为"珠免集团（维 权）"）旗下项目。但今年4月，格力地产的地产业务已整体划转至珠海华发集团有限公司（下称"华发 集团"）。对于记者提出的相关责任划分问题，华发股份（华发集团旗下承接房产开发板块的平台公 司）表示"不方便接受媒体采访"，珠免集团未作回应。截至记者发稿，多方责任主体对该争议未提出明 确解决方案。 实测和预测面积产生差异 公开信息显示，2014年12月，格力地产联合体夺得海德壹号地块。2023年2月，该项目推出163套房源， 均价12.98万元/平米，认购率高达392%。 今年6月26日，海德壹号通过微信公号宣布，锦云江悦公寓（推广名：海德壹号）1—6幢住宅已取得 《住宅交付使用许可证》，"符合买卖合同约定的交付条件"，请业主及时办理房屋交付手续。然而，业 主们却拒绝收房，并公开发布了一份《前滩海德壹号小区业主关于前滩32-01地块项目拒绝收房告知 书》（下称《告知书》）。 在采访中，业主们解释说，无法接受海德壹号提出的"务必在房屋交验前将购房款（含面积补差款，若 有）和违约金等各项费用全额结清"要 ...

市场低迷造成三方困局，项目体量巨大难寻白衣骑士。 ◎ 文 / 易天宇 日前，一张关于中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的表决文件在网络上流 传，内容涉及龙岗区政府拟以68亿的价格收回世茂曾计划在深圳打造的"中国第一高楼"项目，而世茂集团当初 是以239亿竞得，因差距悬殊而引起热议。围绕收储价格，政府、世茂、债权人三方态度均有不同，68亿补偿 款价格是否合理？又是否能真的能盘活该超级地标项目？ 深港综合体项目无人接盘，龙岗政府四折收储 01 然而2022年初，世茂集团陷入流动性危机，深港国际中心也因此停工。2022年2月深圳龙岗信托计划出现兑付 异常，中信信托随即启动风险处置程序。由于14幅地块中的10号及11号地块（公寓项目世茂之都一期二期）已 对外出售，故剩余12宗地块（包括西安信托抵债地块）于2023年分别 以130.44亿元、104.35亿元的起拍价进行 了两次司法拍卖，但均因无人竞买流拍。 根据彼时土地估价报告，12宗地块的登记价合计176亿，地块估价 150亿，在建工程估价13亿，合计估价163亿。 2024年7月，市场流传《中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划受益人大 ...

点击标题阅读全文 专题 VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运 行逻辑、变数及未来趋势。 专题 | 2025上半年千万豪宅热销动因解析及趋势预判 大面积高总价"越豪越好卖"，上海"独占鳌头"全面领涨；高端豪宅预期供求持稳，蓉汉等产品竞争白热化。 观点 半月追踪 | 7月京沪深杭热度转降，穗汉津等转化率低位持稳 7月新房成交迎来季节性回落；各城市间预期延续分化行情。 行业透视｜京深杭二手挂牌量环比止跌微增，沪深中改需求持续收缩 京沪深高端市场热度或将稳中有降。 行业透视｜价格筑底刚需发力，二手房延续回稳态势 价格指标如期反弹回升，平均议价空间连续3个月创新低。 行业透视｜半年末5 0城库存整体下行，但外围区域去化压力不减 土地周报 | 成交规模维持低位，深圳刷新楼板价纪录（7.14-7.20） 第29周土地供应规模环比大幅回升，成交规模延续低位，溢价率继续上行至年内高位。本周重点城市监测供应建筑面积为527万平方米，环比 上升65%；成交建筑面积251万平方米，环比上升12%，仍在低位。本周深圳又成功出让了一宗高总价高溢价宅地 ...

上海2025年第六批次土地拍卖结果 - 8宗地块全部成交 总成交金额2896亿元 较总起拍价2367亿元溢价2233% [1] - 徐汇区衡复地块成交楼面价20026万元/平方米 溢价率2238% 刷新全国涉宅用地单价记录 [1][4] - 虹口北外滩地块溢价4633%成交 楼面价1266万元/平方米 创上海今年土拍溢价新高 [8] - 浦东唐镇地块溢价40%成交 楼面价524万元/平方米 成为区域新单价地王 [8] 徐汇衡复地块详情 - 可售住宅面积仅5000平方米 预计建造10栋风貌别墅 单套价格或超亿元 [2] - 原址为上海交通大学博学楼宾馆 起拍单价1636万元/平方米（可售住宅起拍单价19万元/平方米） [4] - 竞拍方仅三方参与：招商蛇口+徐房联合体 中海 上海祺祥旺宇置业 [4] 地王买家背景 - 上海祺祥旺宇置业由叶舒祺100%控股 注册资本155亿元 [5] - 实控人为浙江台州"汽车模具大王"叶华彪之女 叶华彪旗下屹丰汽车科技集团为行业巨头 [5] - 叶华彪已布局汽车产业链投资 涉及智己汽车 奇瑞汽车 吉利自动驾驶等项目 [5] 上海豪宅市场表现 - 单价超10万元/平方米项目开盘首日去化率普遍超60% 6月峰值达95% [9] - 单价超15万元/平方米项目去化率基本维持80%以上 核心区域豪宅采用"小步快跑"推盘策略 [9] - 黄浦-豫园 浦东新区-碧云等板块高总价户型持续热销 单批次推售量约100套 [9] 土地市场与豪宅联动 - 核心区域"提质缩量"供地模式推动地价维稳 倒逼房企提升产品品质 [9] - 优质豪宅入市销售业绩亮眼 形成土地溢价与产品溢价的正向循环 [8][9]