房地产市场现状与政策环境 - 2024年全国商品房销售面积同比下降11.3%，销售额同比下降15.7% [1] - 2024年全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2%，二手住宅价格指数同比下降5.1%，房价连续三年整体下行 [1] - 各地政府已放宽购房限制，除一线城市核心区域外多数地区取消限购，并提高公积金贷款上限 [1] - 银行将房贷利率下调至3%以下，首付比例降至1.5%，税务部门出台契税和增值税减免政策 [1] 商界领袖观点 - 马云在2025年3月强调房子是用来住的不是用来炒的，认为对于刚需和改善性需求而言当前或许是入市较好时机 [3] - 马云指出随着城镇化和改善性需求增加，房地产市场仍有发展空间，但投资炒作空间已大幅收窄 [3] - 李嘉诚在2025年初认为中国房地产市场正在回归理性，从非理性繁荣到价值回归是必然趋势 [4] - 李嘉诚建议自住需求者在房价回归合理区间后，结合自身财务状况和家庭需求做出决策 [4] - 两位商界领袖观点均支持刚需和改善性需求购房，而建议投资性购房者保持观望 [6] 不同类型购房者策略分析 - 对于刚需和改善型购房家庭，2025年可能是一个机会，自2022年以来全国房价平均跌幅已达30%，房价泡沫得到挤压 [8] - 决策层通过2024年以来持续出台的利好政策，明确鼓励刚需和改善型购房家庭置业 [8] - 对于投机炒房者，2025年应保持谨慎观望，因国内房地产市场仍存在较大泡沫 [8] - 一线城市如上海、深圳房价收入比超过40，二三线城市房价收入比达20-25，当地居民购房压力巨大 [8] - 一线城市未来房价仍有一定下跌空间，今年贸然投资买房可能被套在高位 [8] 市场趋势展望 - 2025年各地房价预计将呈现明显的分化态势，不同城市购房者需结合当地实际情况谨慎分析 [10]

公司股价与交易表现 - 1月30日，德必集团股价下跌5.17%，报收19.09元/股 [1] - 当日成交额为5082.89万元，换手率为1.73% [1] - 公司总市值为28.85亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司，位于上海市长宁区 [1] - 公司成立于2011年4月13日，于2021年2月10日上市 [1] - 主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理 [1] - 主营业务收入构成中，租赁服务占比76.36%，会员及其他服务占比23.64% [1] 主要流通股东动态 - 南方基金旗下南方中证房地产ETF发起联接A（004642）位列公司十大流通股东 [2] - 该基金在第三季度增持了1.72万股，截至当时持有116.01万股，占流通股比例为0.77% [2] - 基于当日股价下跌测算，该基金单日浮亏约120.65万元 [2] 相关基金信息 - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）成立于2017年8月24日，最新规模为1.79亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为6.05%，同类排名2723/5557；近一年收益率为14.3%，同类排名3701/4285；成立以来亏损39.74% [2] - 该基金基金经理为罗文杰，累计任职时间12年287天，现任基金资产总规模1713.58亿元 [2] - 罗文杰任职期间最佳基金回报为192.55%，最差基金回报为-47.6% [2]

港股市场表现 - 港股三大指数涨跌互现，恒生指数涨0.51%，国企指数涨0.42%，恒生科技指数跌1% [2] - 大市成交金额3,319.94亿元，主板总卖空金额399.19亿元，占可卖空股票总成交额比率为13.71% [2] - 南向资金净流入43.74亿港元，净买入最多的是盈富基金、腾讯、小米集团，净卖出最多的是中国移动、紫金矿业、阿里巴巴 [2] 板块动态 - 纸业板块涨幅较好，玖龙纸业涨9.65%，阳光纸业涨7.2%，理文造纸涨5.56%，晨鸣纸业涨4.76% [3] - 玖龙纸业发布盈喜，预计截至2025年12月31日止六个月归母净利润为19.5亿元至20.5亿元，同比增长315.2%至336.5% [3] - 内房股显著反弹，融创中国涨29.13%，世茂集团涨23.19%，融信中国涨18.6%，龙光集团涨18.66%，雅居乐集团涨15.09% [3] - 政策方面，多家房企据称已不被要求每月上报“三条红线”指标，2025年12月以来二手房增值税率下调，商业用房贷款最低首付下调 [3] - 大消费板块部分上行，运动板块中特步国际涨5.36%，安踏体育涨4.81%，李宁涨3.66%，酒业中珍酒李渡涨12.35%，青岛啤酒股份涨5.63%，华润啤酒涨3.4% [4] 美股与宏观环境 - 美股市场板块分化，受微软业绩指引不及预期拖累，科技板块承压 [4] - Meta凭借强劲展望逆势突围，通讯服务板块表现亮眼，市场正在重新审视高估值下的AI投资逻辑 [4] - 市场资金出现“高低切换”的板块轮动，投资者从AI概念股及加密货币相关目标中获利了结，转而配置金融、地产等传统板块 [4] - 劳动力市场数据显示韧性，上周首次申请失业救济人数微降至20.9万人，持续申请人数降至182.7万人 [5] - 华盛顿财政僵局导致联邦政府面临部分停摆风险，可能干扰经济数据发布并冲击市场情绪 [5] - 市场焦点转向苹果业绩，在当前估值高企且AI叙事面临考验的背景下，预计短期市场波动性将显著上升，资金将持续流向防御性板块 [5] 国恩科技公司概览 - 公司是专注于化工新材料及明胶、胶原蛋白上下游产品的中国供应商 [7] - 产品包括绿色石化材料（如芳香烯烃、苯乙烯、聚苯乙烯及有机高分子改性材料及复合材料）和大健康行业产品（如明胶、胶原蛋白、空心胶囊） [7] - 大化工板块占收入的95%以上 [7] - 按2024年销售收入计，公司是中国第二大有机高分子改性材料及有机高分子复合材料企业，市场份额2.5% [7] - 按2024年产能计，公司是中国最大的聚苯乙烯企业 [7] - 2022-2024年度总收入分别约为134.1亿元、174.4亿元、191.9亿元，2025年首十个月收入174.4亿元，同比增长10% [7] - 2022-2024年度归母净利润分别为6.63亿元、4.71亿元、6.85亿元，2025年首十个月归母净利润7.12亿元，同比增长40% [7] 行业状况及前景 - 全球有机高分子改性材料和有机高分子复合材料市场规模预计2025-2029年复合增长率为12.6%，其中中国为14.1% [8] - 下游应用占比：家电行业最大，为38.2%；汽车行业占17.9%；电子电器行业占7.8%；办公设备行业占6.9%；电动工具行业占2.7%；其他领域占26.5% [8] 公司优势与机遇 - 通过纵向一体化模式赋能在中国有机高分子改性材料市场已建立的市场地位 [9] - 战略性布局大健康板块，形成“一体两翼”发展战略下的双增长引擎之一 [9] - 深耕行业多年坚持创新引领，具备雄厚的研发实力以及满足不同行业客户需求的能力 [9] - 凭借良好声誉与龙头企业建立长期合作关系 [9] - 富有远见、敏锐的行业洞察力且经验丰富的创始人及管理团队 [9] 公司集资用途 - 约50%（或5.285亿港元）将用于泰国设立新生产基地以扩大产能 [11] - 约35%（或3.705亿港元）用于扩充位于中国宜兴的新生产基地的产能 [11] - 约10%（或1.057亿港元）用于香港投资，包括设立区域总部 [11] - 约5%（或0.53亿港元）用于营运资金及一般企业用途 [11] 公司基石投资人与投资建议 - 基石投资人包括利冠、SLD International等，总认购3.1972亿港元，占发售股份的25.3% [12] - 公司为A+H上市，港股招股价34-42港元，为A股收盘价58.14元的52.1%-64.4%，估值静态市盈率16.8倍-20.7倍，折价较大 [13] - 公司未设绿鞋机制，根据港股通规则，上市当日可入港股通 [13][14] - 报告给予评分“5.5”，建议可适当关注 [14]

上海土地市场整体表现 - 上海春节前最后一次土拍共出让3宗地块，全部以底价成交，总成交金额为40.17亿元[1] - 本次土拍仅吸引3家企业参与，市场热度较低，延续了上一批次的平淡表现[1] - 1月为传统市场淡季，企业多处于调整阶段，拿地关注度与积极性较其他月份有所降低[1] - 此次出让的三宗地块均位于非传统热门区域，成交价格基本符合市场预期[1] 地块与竞得方详情 - **青浦老城厢地块**：由中交城投以底价17.72亿元竞得，成交楼面价为18467元/平方米，地块总出让面积7.35公顷，位于青浦新城核心地段[2] - **青浦赵巷地块**：由厦门国贸以底价17.99亿元竞得，楼面价约20000元/平方米，这是厦门国贸第二次在青浦赵巷拿地[3] - **松江九亭地块**：由民营企业长江精工以4.46亿元竞得，楼面价为23000元/平方米，是本批次唯一的民企竞得者[4] 竞得企业背景与战略 - **中交城投**：作为央企，自2022年首次进驻上海市场后持续深耕青浦区，通过旧改和股权收购方式深化区域布局[2] - **厦门国贸**：此次在赵巷拿地存在一定市场风险，因其2022年在该区域开发的项目（国贸虹桥璟上）1265套房源去化率不到95%，且本次拿地楼面价较上次低了约4500元/平方米[3] - **长江精工**：是一家大型钢结构上市集团，连续六年位列全国行业榜首，此前已涉足上海保障房项目[5]，近期以总计9.92亿元连获上海两宗地块，意图进军上海高端住宅市场[4][5][6] 上海房地产市场环境 - 在全国楼市调整背景下，上海市场表现突出，2025年12月新房价格环比上涨0.2%，涨幅位居全国70个大中城市第一，且为连续第43个月环比上涨[5] - 上海是高端住宅主战场，2025年全年有34个项目累计65次开盘“日光”，其中单价10万元/平方米以上的豪宅项目占22个，累计实现35次“日光”[6] 地块区位与规划价值 - **青浦老城厢地块**：地处青浦新城核心，交通便利，周边已形成覆盖居住、商业、教育、医疗、绿地的“15分钟生活圈”[2] - **青浦赵巷地块**：位于赵巷商业商务区与市西软件信息园交汇处，拥有“高速+高架+轨道”立体交通体系，沿水岸布局，商业配套优势明显[3] - **松江九亭地块**：紧邻虹桥国际枢纽，1公里范围内涵盖优质教育、医疗及综合服务资源[4] 企业转型与市场影响 - 长江精工正从专业钢结构供应商向“开发+建造”一体化转型，凭借其建造基因与成本优势，可能为上海高端住宅市场带来新的竞争模式[6] - 为进入上海楼市，长江精工两次拿地共花费9.92亿元，已超过其2024年归母净利润5.12亿元与2025年上半年归母净利润3.5亿元之和[5]

土地成交概况 - 上海土地市场于1月29日成交3宗涉宅用地，总土地出让面积15.95万平方米，总规划建筑面积20.53万平方米，总成交金额40.18亿元，3宗地块均以底价成交 [1] - 成交地块分别位于松江九亭、青浦赵巷和青浦新城 [1] 松江九亭地块详情 - 长江精工以总价4.46亿元竞得松江区SJP0-0107单元02A-04地块，土地用途为住宅用地，成交楼面价23000元/平方米 [1] - 该地块土地出让面积18483.69平方米，规划建筑面积19407.87平方米，容积率1.05，商品住宅装修标准要求不低于2500元/平方米（集采价），需配建公共服务设施300平方米 [1] - 该地块是九亭镇自2012年以来核心区罕见的新增住宅用地，紧邻虹桥国际枢纽，借助2024年底通车的机场联络线可实现15分钟直达虹桥枢纽，在建的嘉闵线（预计2027年通车）将进一步提升交通通达性，地块西侧紧邻86公顷的九科绿洲公园 [2] 青浦赵巷地块详情 - 厦门国贸以总价17.99亿元竞得青浦区QPZXCZ-05单元地块，土地用途为纯住宅用地，成交楼面价20000元/平方米 [2] - 该地块由4宗子地块组成，总土地出让面积67520.41平方米，总规划建筑面积89958.96平方米，商品住宅装修标准不低于2500元/平方米（集采价），需配建公共服务设施400平方米 [2][3] - 地块位于赵巷商业商务区与市西软件信息园交汇处，区域内G50沪渝高速、崧泽高架、318国道贯穿，毗邻17号线嘉松中路站，构成立体交通体系，地块沿水岸布局，紧邻百联奥特莱斯、合生新天地等商业配套，未来有望成为赵巷乃至青浦的“人文低密住区典范” [3] 青浦新城地块详情 - 中交城投以总价17.72亿元竞得青浦区QPC10007单元地块，土地用途为综合用地（含住宅），成交楼面价18467元/平方米 [3] - 该地块由5宗子地块组成，总土地出让面积73527.19平方米，总规划建筑面积95961.71平方米，商品住宅装修标准不低于2500元/平方米（集采价），5个子地块共需配建公共服务设施3400平方米 [3][4] - 地块处于青浦新城核心地段，南临沪青平公路，西接漕盈路，距离17号线青浦新城站约2公里，周边已基本形成覆盖居住、商业、教育、医疗、绿地等功能的“15分钟生活圈”体系 [4] 市场背景与展望 - 1月作为传统市场淡季，房企多处于调整阶段，拿地关注度与积极性较其他月份有所降低 [5] - 本次成交的3宗地块均为非传统热门出地区域，拿地价格基本符合市场预期 [5] - 预计2026年年后将逐步推出核心城区优质地块，推动市场拿地热情回升 [5]

公司股价表现 - 新世界发展(00017)股价盘初一度上涨10%，最高触及12.45港元，创下2024年1月以来的新高 [1] - 截至发稿时，股价涨幅为5.03%，报11.69港元，成交额为1.09亿港元 [1] 潜在股权变动传闻 - 市场消息称，私募股权公司黑石集团可能成为新世界发展的最大股东，双方正就此事进行深入谈判 [1] - 新世界发展控股股东周大福企业已获若干潜在投资者就可能投资公司的事宜接洽 [1] - 截至公告日期，周大福企业尚未与任何潜在投资者达成协议，也未就投资金额、性质或形式达成任何协议，且不保证潜在投资一定会进行 [1]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司预计2025年度实现扭亏为盈，归母净利润区间为3000万元至4500万元，上年同期为亏损10.09亿元；扣非净利润区间为2500万元至3750万元，上年同期为亏损10.22亿元 [4] - 扭亏为盈主要得益于主营业务毛利贡献增加、资产减值损失大幅减少以及成本费用控制取得成效 [13] - 以业绩预告均值计算，公司市盈率（TTM）处于65.72倍至98.57倍区间，市净率（LF）约1.01倍，市销率（TTM）约0.57倍 [4] 财务业绩表现 - **盈利预测**：预计2025年基本每股收益为0.0391元/股至0.0586元/股 [4] - **历史对比**：2024年公司归母净利润为亏损10.09亿元，扣非净利润为亏损10.22亿元，2025年预计将实现大幅同比增加 [4][14] - **增长驱动**： - 主营业务盈利能力提升：竣工交付项目的毛利贡献较去年同期有所增加 [13] - 资产减值损失影响减弱：需计提的资产减值损失金额较上年同期大幅减少 [13] - 成本费用控制：管理、销售及财务等期间费用总额较上年同期呈现下降趋势 [13] 估值指标分析 - **当前估值**：基于1月29日收盘价，市盈率（TTM）约为65.72倍-98.57倍，市净率（LF）约1.01倍，市销率（TTM）约0.57倍 [4] - **历史市盈率趋势**：图表显示公司市盈率（TTM）在历史区间内波动，近期由负转正，当前值高于行业均值 [6][7] - **历史市净率分位**：图表显示公司市净率（LF）的历史分位在特定时点低于行业均值，例如在2022年6月30日分位为22.98% [9][10] 业务概况 - **主营业务**：公司主要经营活动为房地产投资、房地产开发经营、商品房销售及出租、实业投资、室内外装饰、工程技术咨询、仓储服务、建筑材料的销售 [13]

公司股价与交易表现 - 粤港湾控股（01396）早盘股价高开，上涨7.54%，现报6.85港元，成交额1062.006万港元 [1][6] 战略转型与业务发展 - 2025年12月，公司宣布配股融资1.08亿元，计划将约70%的资金用于交付AI算力云服务项目 [1][6] - 2024年10月，公司以9.77亿港元完成对天顿数据的收购，天顿数据是中国第一梯队的智算建设运营商，已积累近200家企业客户，包括大型云服务商与头部AI公司 [1][6] - 公司宣布粤港湾控股（天顿数据）成为AI Agent 2025全球智能体生态峰会官方战略合作伙伴 [1][6] 财务业绩改善 - 2025年中期业绩显示，上半年归母净利润从2024年同期的亏损10.28亿元，扭亏为盈至9.7亿元 [1][6] 债务结构优化 - 2025年5月7日，公司以98.33%的高票通过率完成4.4亿美元的债转股方案，成为首家几乎全部出清境外美元债的内房股企业 [1][6]

公司股价与交易表现 - 新世界发展股价在盘初一度上涨10%，最高触及12.45港元，创下2024年1月以来的新高 [1] - 截至发稿时，股价上涨5.03%，报11.69港元，成交额为1.09亿港元 [1] 潜在战略投资消息 - 市场消息称，私募股权公司黑石集团正就可能成为新世界发展的单一最大股东进行深入谈判 [1] - 公司控股股东周大福企业已获若干潜在投资者就可能投资公司之事宜接洽 [1] - 截至公告日期，周大福企业尚未与任何潜在投资者达成协议，也未就潜在投资的金额、性质或形式达成任何协议 [1] - 该等潜在投资是否进行尚不能保证 [1]

更多政策解读、城市月报、房企研究报告 ...... 中指云 就在 Q 中指】央行重磅发声，降息落地! - - 央行重磅发声，降息落地! 2、降低商业用房最低首付比例至 30%,降低购房门槛,促进商办去库存 原文:会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%,支持推动商办房地产 市场去库存。 《中指解读】此前商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为 50%,本次央行将首付比例降至 30%,直接降低了购买商业用房的门槛,有助于提升商办市场活跃度。 本次央行加大对商办用房的支持力度，也是支持去库存的具体表现，表明中央及监管部门对商办项 目去库存的重视程度在提升。 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088. 国务院新闻办公室于 2026 年 1 月 15 日举行新闻发布会,请中国人民银行新闻发言人、副行长 邹澜,国家外汇局新闻发言人、副局长李斌,中国人民银行货币政策司司长谢光启,中国人民银行 新闻发言人、调查统计司司长闫先东,国家外汇局资本项目管理司司长肖胜介绍 ...