房地产经纪人收入变化 - 在房地产上行期，一线城市入行两三年的新手中介年收入在10万元至20万元，成熟中介年收入超过50万元，部分专做豪宅交易的经纪人的年收入可达数百万元甚至千万元 [3][5] - 随着近年房地产交易量放缓，地产经纪人收入普遍不及往年，2024年全年收入跌破20万元，2025年预计不及2024年 [3][12] - 近两年收入比两年前降了一半左右，主要因单量减少及成交价和中介费下调导致佣金下降 [14] 经纪人兼职现象 - 中介从事兼职的情况较为普遍，以外卖和跑网约车为主，中介普遍对小区较熟悉，送外卖有天然优势 [5] - 兼职骑手一般注册两到三个平台，如美团、饿了么单量稳定，蜂鸟单价较高，达达快送以商超为主 [7] - 兼职骑手每天跑4-6小时，一天可跑20多单，每月收入大约三四千元，网约车每月也可获得三四千元额外收入 [8][9] 房地产交易市场状况 - 市场好的时候，门店每个月平均有几十套成交，每个经纪人都有三四套甚至更多业绩，2021年下半年每人每月依然有一两套成交，如今整个门店一个月也难成交一套 [13] - 房地产进入深度调整期，交易主体逐步从新房转向二手房，无论二手房还是新房，成交量明显不如以往 [12][13] - 中介行业出现分化，头部中介公司逐步抢占中小中介公司的市场份额，资深经纪人在有限的市场中获得更大份额 [14] 经纪人职业发展 - 中介是一个靠业绩说话的行业，业绩越好级别晋升越快收入越高，10万元的中介费扣除费用后最高级别经纪人可拿3万元左右佣金，新人到手只有几千元 [14] - 从业十余年的老经纪人转行意味着从零起步学习新技能时间成本高昂，且替代行业收入上限低难以匹配中介高峰期收入 [14] - 中介行业正拥抱AI技术如智能匹配房源和虚拟看房，通过学习数字化工具提升工作效率在二手房租赁或改善型需求市场经纪人仍有发展机会 [15]

房地产经纪人收入变迁 - 在房地产上行期，一线城市入行两三年的新手中介年收入在10万元至20万元，成熟中介年收入超过50万元，专做豪宅交易的经纪人的年收入可达数百万元甚至千万元[1][3] - 随着近年房地产交易量放缓，地产经纪人收入普遍不及往年，2024年有经纪人全年收入跌破20万元，2025年预计收入不及2024年[1][4][12] - 近两年经纪人收入相比两年前下降了一半左右，原因包括交易单量减少以及成交价和中介费下调[15] 市场环境与行业动态 - 市场好的时候，一个中介门店每月平均有几十套成交，每个经纪人每月有三四套甚至更多业绩，2021年下半年每人每月仍有一两套成交，而当前整个门店一个月也难成交一套[12] - 房地产深度调整背景下，中介行业出现分化，头部中介公司逐步抢占中小中介公司的市场份额，公司内部资深经纪人因经验和资源丰富，在有限市场中获得更大份额[15] - 中介行业正拥抱AI技术，如智能匹配房源和虚拟看房，通过学习数字化工具提升工作效率，在二手房租赁或改善型需求市场，成交相对稳定[16] 经纪人应对策略与职业选择 - 今年以来，中介从事兼职的情况较为普遍，以外卖和跑网约车为主，中介对小区熟悉，送外卖有天然优势[3] - 有经纪人工作日跑早单和晚单外卖，休息日跑午单和晚单，一天跑20多单，每月兼职收入约三四千元，兼职收入稳定，足以维持一家人生活开销[4][7] - 对于从业十余年的老经纪人，转行意味着从零起步且学习新技能时间成本高，替代行业如外卖和网约车收入稳定但上限低，因此更倾向于转换到市场较好的区域继续从事中介[15] - 如果经纪人年轻且适应力强，对中介的"卷业绩"模式已疲惫，转向新兴行业或许能带来新机遇[16]

二手房市场优势 - 成熟的配套设施是二手房的一大优势，许多二手房坐落于生活便利区域，周边学校、商业、医疗等资源一应俱全，甚至不乏优质学区房 [2] - 二手房价格相对亲民，与价格日渐高企的新房相比性价比优势突出，能够有效缓解购房者的经济压力 [2] - 部分投资者青睐二手房是看中其潜在的拆迁价值，一旦遇上城市改造，获得可观的拆迁补偿款能带来丰厚回报和超额投资收益 [4] - 鉴于当前新房市场时有“烂尾楼”出现，许多家庭转而选择可见可触的二手房现房，能够有效规避开发商延期交付甚至烂尾的风险 [4] 老旧二手房投资风险 - 房龄超过二十年的老房子购买价值已大打折扣，在居住舒适度上存在诸多不足，如建造之初对采光、隔音等细节考量欠缺 [5] - 老旧房屋房型设计不够人性化，例如卫生间没有窗户导致湿气难以排出，或客厅面积狭小且被房门包围，严重影响居住体验 [5] - 老旧房屋普遍面临质量隐患，外墙开裂、管道老化、房间渗漏、电梯故障等问题时有发生，房屋主体结构可能已受损，抵御自然灾害能力较弱 [7] - 维修费用高昂，尽管可动用维修基金进行小修小补，但高昂费用最终仍需由楼内居民共同承担 [7] 物业管理与配套设施缺陷 - 老旧小区普遍存在物业管理不善问题，安保措施形同虚设，人员出入缺乏有效管理，垃圾处理不及时 [8] - 老旧小区停车位极度稀缺，由于规划时未预留充足车位，居民车辆随意停放，停车位僧多粥少，易引发车主矛盾 [8] 融资与流动性风险 - 对于房龄超过二十年的二手房，刚需家庭在申请银行贷款时很容易因房屋年龄问题被拒 [9][11] - 即使银行愿意审批贷款，对于高龄二手房的首付比例也会大幅提高，贷款利率相应上调，大幅增加购房成本 [11]

公司ESG战略与公益发展历程 - 公司公益基金会秉持“商业向善”核心理念，致力于“有尊严的服务者，更美好的居住”，并将公益行动深度融入企业发展战略 [2] - 公司公益基因可追溯至2006年，于2020年正式成立公益基金会，并获评4A级社会组织 [2] - 公司发挥其作为“科技驱动的一站式新居住服务平台”的资源优势开展公益行动 [2] 社区助老领域创新实践 - “我来教您用手机”项目始于2018年，通过发动平台超过44.5万活跃经纪人担任志愿者，以多种方式帮助长者跨越数字鸿沟，截至2025年9月已进入全国超130个城市，开设课程约9万节，累计服务约130万人次 [3] - “我来教您防跌倒”项目于2023年启动，联合医疗专家开展健康课堂，覆盖长者已超14.4万人次 [5] - “稳当当计划”于2024年启动，利用公司装修合作伙伴资源为老旧小区楼道安装安全扶手，目前在北京完成468个楼道改造，目标在2025年底完成1000个 [5] - “独居守护计划”于2024年发起，为60岁及以上独居老人提供智能居家风险解决方案，计划首批覆盖三座城市，为2000户家庭提供服务 [5] 儿童关怀与社区共建 - “贝壳助医爱心小家”项目自2020年起为异地就医的困境大病儿童家庭提供临时居所，截至2025年9月已累计为1848个家庭提供了超19000夜的住宿服务 [6] - 公司将线下门店网络转化为社区服务节点，例如广州的“邻里之家”整合了便民服务、亲子空间、青年就业支持等多重功能 [8] - 公司与相关部门联合打造205家“链新e家-羊城红驿站”，为外卖骑手等新就业群体提供遍布全城的休息站 [8] 公益模式核心逻辑与未来方向 - 公司公益核心逻辑为深度结合自身业务资源、门店网络与科技能力，精准响应“一老一小”及社区的关键需求 [8] - 公司未来将继续依托科技力量与社区网络，联动更多社会力量，探索可循环、可持续的社区公益新模式 [8]

房地产中介行业现状 - 一线城市房地产经纪人收入显著下降，从业十余年的经纪人2024年全年收入跌破20万元，2025年预计进一步下滑[9] - 市场交易量急剧萎缩，中介门店从高峰期每月成交几十套降至目前整个门店一个月难成交一套[9] - 中介行业出现分化，头部中介公司逐步抢占中小中介公司市场份额，资深经纪人凭借经验和资源获得更大份额[11][12] 经纪人收入结构变化 - 房地产上行期成熟中介年收入超过50万元，专做豪宅交易的经纪人年收入可达数百万元甚至千万元[2] - 当前中介佣金下降因交易单量减少及成交价和中介费下调，近两年收入比两年前降约一半[11] - 以10万元中介费为例，扣除费用后最高级别经纪人可获3万元左右佣金，新人仅得几千元[11] 兼职现象普遍化 - 今年以来中介从事兼职情况较为普遍，以外卖和网约车为主，利用对小区熟悉度送外卖有天然优势[2] - 兼职骑手工作日跑早单和晚单各2-3小时，一天可完成20多单，每月稳定收入约三四千元[4][5] - 兼职收入与中介业务量直接相关，门店业务忙时送外卖时间减少，无业务时送外卖时间增多[5] 行业转型与职业发展 - 中介行业正拥抱AI技术，如智能匹配房源和虚拟看房，通过学习数字化工具提升工作效率[12] - 资深经纪人转行成本高，更倾向转换到市场较好区域继续从事中介，而非从零学习新技能[12] - 年轻且适应力强的经纪人若对业绩模式疲惫，转向新兴行业可能带来新机遇[12]

银行业存款利率 - 10月以来多家区域性银行宣布下调存款利率，出现长短期利率"倒挂"现象，部分银行甚至出现"存三年不如存一年"的情况 [3] 宏观经济与政策 - 商务部与欧盟委员会就出口管制、欧盟对华电动汽车反补贴案等议题交换意见，欧方理解中方稀土出口管制考虑并愿协助沟通安世半导体问题 [4] - "十四五"前四年中国GDP增速平均为5.5%，展现出强大韧性和潜力 [4] - 前三季度国内居民出游人次49.98亿同比增长18.0%，出游花费4.85万亿元同比增长11.5%，其中农村居民花费增长24.0% [4] - 日本首位女首相高市早苗主张实施扩张性财政政策并提高防卫开支 [5] - 欧盟政府净金融资产与2025年一季度末相比下降1720亿欧元，与2024年二季度末相比下降3960亿欧元 [5] - 美国联邦政府停摆导致GDP每周损失约150亿美元 [5] 房地产行业 - 9月房地产行业债券融资总额561亿元同比增长31%，其中信用债融资322亿元同比增长89.5% [6] - 深圳四季度计划入市商品房项目39个，供应房源面积1601853.70平方米共12334套，数量及面积较三季度明显增加 [6] 证券市场表现 - 周二上证指数上涨1.36%至3916.33点，深证成指上涨2.06%至13077.32点，创业板指上涨3.02%至3083.72点，两市成交额1.87万亿元较上个交易日放量1363亿元 [7] - 周二恒生指数上涨0.65%，恒生科技指数上涨1.26%，南向资金净买入11.71亿港元 [7] - 截至10月21日北交所上市公司279家，总市值8638.65亿元 [8] - 截至10月20日两市融资余额合计24057.67亿元，较前一交易日增加3.85亿元 [8] - 香港ETF资产管理规模从2015年约3000亿港元增至当前约6500亿港元，增幅超过一倍 [9] 上市公司业绩与动态 - 中国电信前三季度营业收入3943亿元同比增长0.6%，净利润308亿元同比增长5% [9] - 新强联前三季度营业收入36.18亿元同比增长84.1%，净利润6.64亿元同比增长1939.5% [9] - 万辰集团前三季度营业收入365.62亿元同比增长77.37%，净利润8.55亿元同比增长917.04% [9] - 温氏股份第三季度营业收入259.37亿元同比下降9.76%，净利润17.81亿元同比下降65.02% [10] - 宁德时代加快587Ah量产速度以满足市场需求 [10] - 协创数据拟不超40亿元采购服务器用于提供云算力服务 [10] - 泡泡玛特第三季度整体收益同比增长245%-250%，其中海外收益同比增长365%-370% [18] - 宁德时代巧克力换电站突破700座，四季度冲刺2025年千站目标 [19] 行业发展趋势 - 中国风电装机规模已连续15年稳居世界第一，实现对全球六大洲57个国家机组出口 [15] - 2025年中国电影海外票房收入1.4亿美元超过2024年全年，海外上映国家和地区达46个 [15] - 三季度全球台式机、笔记本及工作站出货量同比增长6.8%至7200万台 [16] - 上半年中国AI IaaS整体市场同比增长122.4%至198.7亿元，其中GenAI IaaS市场同比增长219.3%至166.8亿元 [16] - 全球石油市场显现供应过剩，经合组织库存年初至今增加34万桶/日 [17] 金融市场数据 - 截至6月末信托全行业资产管理规模32.43万亿元同比增长20.11%，首次突破30万亿元大关 [21] - 10月21日2年期国债期货主力合约上行0.04%，5年期上行0.05%，10年期上行0.05% [21] - 10月21日央行开展1595亿元7天逆回购操作，实现净投放685亿元 [22] - 10月21日在岸人民币兑美元收盘报7.1171涨0.0842% [22] - 10月21日全国碳市场碳排放配额收盘价52.59元/吨涨2.43% [22] - 10月21日道指收涨0.47%，纳指收跌0.16%，标普500收涨0.00% [23] - COMEX黄金期货跌4.94%至4144.10美元/盎司 [24] - WTI 11月原油期货涨0.52%至57.82美元/桶 [24]

核心观点 - 贝壳平台在多个主要城市隐藏二手房历史成交价，此举改变了行业信息透明度，对市场参与者产生深远影响 [2][3] - 该举措被视为公司在市场低迷和新兴商业模式冲击下的一种战略调整，旨在稳定价格预期并巩固其市场地位 [13][14] - 这一变化加剧了信息不对称，可能导致交易周期延长、买卖双方博弈加剧，并引发对行业信任度及长期健康发展的担忧 [11][12] 公司战略与行动 - 公司自2025年7月起于武汉、合肥、南京、北京、上海等城市陆续隐藏成交价，10月扩展至济南 [3] - 此次行动是继2021年深圳响应政策隐藏成交价后的进一步推广，并非首次 [3] - 公司同期推出“买家0佣金”模式，将中介费用转由卖家承担，并配合银行取消返点等政策，以应对“0中介费”模式的竞争 [14] - 公司此举可能意在减少公开低价成交记录引发的恐慌性抛售，稳定市场情绪和价格预期 [13] 行业影响与市场反应 - 公司二手房挂牌在多个城市占比达70%或更高，其成交数据曾是市场默认的定价基准，此次调整对各地二手房交易有重大影响 [2] - 隐藏成交价加剧了信息不对称，为中介方创造了2%–3%的报价弹性空间，一套房报价差四五万元属正常现象 [11] - 短期看，中介操作空间变大，佣金谈判更灵活，但长期可能拉长买卖双方观望期，降低交易频率 [11] - “0中介费”模式通过几乎免收买家佣金、依赖银行返点等方式对贝壳造成冲击，部分月份二手房带看转化比高达40:1至50:1 [14] 买卖双方行为变化 - 买家失去价格参考，只能通过咨询多家中介交叉比价或向小区物业打听来估算价格，决策难度增加 [10][12] - 约三成客户仅联系一家中介即定房，剩余七成中近一半因“嫌麻烦”不会对比超过两家中介 [11] - 卖家担忧中介利用信息差无底线压价，同时也有卖家投诉“超低成交价”传播拉低整个小区价格体系 [12][13] - 有案例显示，中介曾通过招募“演员”看房压价，一套房最高压价60万元，加速了价格螺旋式下跌 [12] 政策与市场环境背景 - 公司行动隐含顺应“稳预期、稳房价、稳市场”的政策导向，与北京房地产中介协会9月30日倡议内容（如不得唱衰市场、禁止引诱低价挂牌）相呼应 [14] - 举措部分目的被认为是为新房市场托底，若二手房价格持续下跌，巨大的价差将使购房者更少选择新房 [15] - 有呼吁希望政府建立公信网站公开成交价格，使交易过程更透明，中介仅合理收取手续费而非信息不透明的高额佣金 [14]

市场整体表现 - 深圳二手房周录得量1696套，环比增长39.1%，创近半年来单周新高 [1][1] - 深圳新房周成交883套，环比增长100.7% [1][1] - 行业整体交易活跃度处于下半年高位水平 [1] 区域市场表现 - 龙岗区域二手房录得量激增至502套，领先其他区域 [1] - 龙岗双龙片区录得量222套，为各片区周录得量第一 [1] 领先指标与需求分析 - 乐有家二手住宅门店单日签约量创下自今年4月21日以来的高点，对比前一周日上涨28% [1] - 上周日二手看房量处于近期高点，远超国庆假期看房热度 [1] - 部分置业需求因国庆假期出游人数增多而延后至上周末释放 [1]

股东结构 - 截至2025年10月10日公司股东总户数为74,662户 [1]

投资评级与核心观点 - 报告对地产板块给出“逢低配置”的投资建议，认为当前板块估值偏低，建议关注稳健经营且受益于政策利好的标的 [5] - 核心观点认为前期一线城市宽松政策对需求的刺激效果边际走弱，但行业景气度下行已趋缓，在政策刺激下有望维持止跌回稳态势，预期四季度政策仍有加码空间 [4][5] 市场行情回顾 - 本周（10月11日-10月17日）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第8 [1][17] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，相对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为+1.3%和-0.2% [1][22] - 地产个股方面，合肥城建、中国长白山国际、上实发展本周涨幅居前，分别为+41%、+39.7%、+25.3%；首开股份、禹洲集团、国瑞健康跌幅居前，分别为-19.5%、-18.7%、-14.8% [17][21] - 物业个股方面，康桥悦生活、泓盈城市服务、宝龙商业本周涨幅居前，分别为+19.6%、+14.5%、+8.5%；弘阳服务、领悦服务集团、正荣服务跌幅居前，分别为-26.8%、-11.1%、-9% [22][26] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面859万㎡，单周环比+26%，单周同比-46%，平均溢价率3% [1][25] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面32117万㎡，累计同比-10.2% [1][25] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、滨江集团（347亿元） [1][29] 新房与二手房成交 - 本周47个城市商品房成交402万方，成交量环比+165%，同比-20%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，同比-3.0% [2] - 分能级看，一线城市新房成交周环比+182%，周同比-31%；二线城市周环比+196%，周同比-8%；三四线城市周环比+136%，周同比-24% [2][35] - 本周22个城市二手房成交266万方，成交量环比+182%，同比-18%；8月二手房售价环比-0.6%，同比-5.5% [2] - 分能级看，一线城市二手房成交周环比+181%，周同比-21%；二线城市周环比+190%，周同比-14%；三四线城市周环比+166%，周同比-22% [2][41] 项目去化与金融数据 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点；成都、长沙、杭州、厦门、北京去化率高于60% [3][12] - 2025年9月社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期少0.23万亿元；1-9月新增社融累计同比上涨17.1% [4][14] - 9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元；1-9月新增居民中长贷累计同比下跌13.6%，但跌幅较1-8月有所收窄 [4][15] 库存与去化周期 - 本周10城商品房可售面积为1.04亿平米，环比+0.1%，同比-6.8%；以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为28.8个月，较上周缩短0.5个月，但较去年同期延长2个月 [48][52] 行业政策与公司动态 - 近期成都取消异地缴存人“商转公”贷款限制，北京对住房租赁企业实施增值税和房产税优惠 [53] - 多家房企公布9月经营业绩，中国金茂合约销售金额同比+39.85%，华润置地同比+4.14%；而碧桂园、龙湖集团、金地集团等同比下滑幅度在30%-60%之间 [55] - 非开发公司中，贝壳-W、碧桂园服务、绿城管理控股等近期持续进行股份回购 [57] 行业估值与推荐标的 - 报告覆盖的A股及港股地产、物业公司当前估值均处于历史较低水平 [62][63][64] - 推荐标的包括开发商中的建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；中介平台的贝壳、我爱我家；以及物管商管的华润万象生活 [5]