股价表现与资金流向 - 9月3日盘中股价下跌2.04%至12.03元/股 总市值127.56亿元 成交金额2777.77万元 换手率0.22% [1] - 主力资金净流出329.18万元 其中特大单买入104.07万元(占比3.75%) 卖出244.09万元(占比8.79%) 大单买入280.29万元(占比10.09%) 卖出469.44万元(占比16.90%) [1] - 今年以来股价累计上涨16.46% 近5个交易日下跌4.22% 近20日下跌5.87% 近60日上涨4.07% [1] 公司基本情况 - 公司位于广东省深圳市南山区 成立日期1985年5月29日 上市日期1994年9月28日 [1] - 主营业务为物业管理业务 收入构成:物业管理96.01%(基础物业管理78.04%:非住宅56.30% 住宅21.73% 专业增值服务14.85%) 资产管理3.90%(平台增值服务3.12% 持有物业出租及经营2.58% 商业运营1.32%) 其他业务0.09% [1] 行业属性与股东结构 - 所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理 概念板块包括养老金概念、中盘、央企改革、融资融券、增持回购等 [2] - 截至7月31日股东户数1.93万户 较上期减少2.27% 人均流通股54971股 较上期增加2.32% [2] 财务业绩表现 - 2025年1-6月实现营业收入91.07亿元 同比增长16.17% 归母净利润4.74亿元 同比增长8.90% [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现9.12亿元 近三年累计派现5.62亿元 [3] - 十大流通股东变动:中欧养老混合A持股1932.10万股(减少662.23万股) 香港中央结算持股1601.87万股(减少214.63万股) 中欧睿见混合A持股1185.56万股(减少75.81万股) 国富中小盘股票A持股681.75万股(新进) 南方中证房地产ETF退出十大股东 [3]

股价表现与资金流向 - 9月3日盘中股价下跌2.05%至13.35元/股 成交额2288.27万元 换手率0.90% 总市值25.07亿元 [1] - 主力资金净流出533.96万元 特大单净卖出112.46万元(买入107.91万元/卖出220.37万元) 大单净卖出421.5万元(买入477.51万元/卖出899.01万元) [1] - 年内股价累计上涨56.87% 近5日下跌5.92% 近20日下跌1.62% 近60日上涨6.71% [1] - 年内2次登上龙虎榜 最近6月10日龙虎榜净买入-3040.68万元 买入总额3731.76万元(占比18.25%) 卖出总额6772.44万元(占比33.12%) [1] 公司基本情况 - 公司位于浙江省杭州市 1994年4月13日成立 2018年2月1日上市 [2] - 主营业务包括物业服务(收入占比88.28%) 增值服务(8.78%) 资产管理服务(1.49%) 非业主增值服务(1.31%) 其他(0.13%) [2] - 所属申万行业为房地产服务-物业管理 概念板块包括微盘股 小盘 垃圾分类 机器人概念 社区团购 [2] 财务与股东结构 - 2025年上半年营业收入9.14亿元 同比增长2.75% 归母净利润1.30亿元 同比增长532.87% [2] - 股东户数7770户 较上期减少1.94% 人均流通股24167股 较上期增加1.98% [2] - A股上市后累计派现3.19亿元 近三年累计派现1.23亿元 [3] - 截至2025年6月30日 华夏回报混合A(002001)新进第八大流通股东 持股89.69万股 [3]

股份回购方案 - 公司于2025年4月27日通过董事会和监事会决议 使用自有资金以集中竞价交易方式回购A股股票 用于员工持股计划或股权激励 [1] - 回购资金总额不低于人民币1000万元且不超过人民币2000万元 回购价格上限为13.96元/股 权益分派后调整为13.78元/股 [1] - 回购股份数量以实际回购结果为准 相关信息通过《证券时报》《上海证券报》及巨潮资讯网披露 [1] 回购实施进展 - 截至2025年8月31日公司尚未实施本次股份回购 [2] - 公司承诺每月前三个交易日内披露上月末回购进展情况 [2] - 后续将根据市场情况推进回购计划 并依法履行信息披露义务 [2]

**公司财务表现** - 公司2025年上半年营收20.25亿元，同比增长22.7%，净利润2.98亿元，实现双位数增长[3] - 毛利率22.5%，同比下降3.1个百分点，主要受非业主增值业务收入下降影响[2][3] - 净利率15.1%，处于行业领先水平[2][3] - 现金、定期存款及理财总额36.3亿元，同比增长23.5%[2] - 经营性现金流净流入4亿元，现金覆盖净利润倍数1.3倍[2] - 分红比例提高至70%[2][5] **业务板块表现** - 基础物业管理收入16亿元，同比增长23.5%，占比46.2%，毛利率18.2%[2][7] - 5S增值服务营收6.5亿元，同比增长32%，占比37%，毛利率26.1%[2][7] - 第三方拓展面积占比55%，收入贡献增速26.8%[2][7] - 物业费收缴率同比提升0.55个百分点，平均物业费4.2元/月/平米[7] - 品牌直拓项目占比76%，续约52个成熟项目，续约率100%[7] **区域与市场策略** - 杭州市场管理面积4,800万方，占比64%，营收贡献70%[7] - 前五大城市管理面积占比89%，增速18%[7] - 聚焦杭州及高潜力区域深耕，拓展二手房市场[4][8][11] - 预计2025年营收增速15%-20%，2026年保持15%以上[4][11] - 预计2027年后第三方项目占比提升至60%[4][11] **成本与效率管理** - 管理费用率同比下降0.7个百分点至2.3%，销售费用率稳定在0.6%[2][6] - 通过科技化手段优化人力资源配置，应对社保政策成本上升[4][12] - 试点AI能耗管理、无感通行等技术提升效率[8][9][10] **风险与应对措施** - 非业主增值业务影响毛利率，但预计下半年回稳，中长期由业主增值业务对冲[2][3] - 物业费下降风险：通过公开财务数据、透明沟通及高品质服务维持收费[12][14] - 社保政策影响：因外包比例低，受影响较小，通过科技化手段缓解成本压力[12] - 浙江省内部分城市（如温州、丽水）存在物业费下降趋势，需密切关注[14][15] - 对高压城市采取谨慎策略，必要时退出项目[16] **战略与未来发展** - 构建房屋资产管理及生活服务生态产业链[8] - 数字化转型：与宇泛科技等企业合作，推动智慧物业发展[9][10][17] - 母公司积极拿地，通过增加权益比支撑公司面积增长[13] - 增值服务重点发展二手房协销及ToC硬装业务[18] - 计划进入港股通，通过科技融合与高分红提升资本市场价值[17]

今年以来，江苏全省各地陆续开展物业服务领域突出问题专项整治行动，9月1日，扬州市住房和城乡建 设局根据住宅小区物业管理服务突出问题专项整治工作的部署，公布第二批住宅小区物业服务突出问题 典型案例。 一、广陵区运河一品小区(扬州市安康物业服务有限公司) 广陵区运河一品小区存在物业服务履约不到位和公共收益管理不规范的问题。业主反映物业没有将每年 的公共收益公开；27幢入户门门口搭建了一个彩钢瓦水泥毛坯房。广陵区住建局约谈了物业服务企业负 责人，并要求其限期整改。目前，物业公司已按照公示模版在小区北门入口处物业服务信息公示栏公示 公共收益等相关信息。27幢入户门门口的彩钢瓦水泥毛坯房问题，物业已上报城管部门进行拆除，拆除 产生的建筑垃圾也已由物业服务企业清理完毕。 二、邗江区湖滨名都小区(上海复欣物业管理发展有限公司扬州分公司) 邗江区湖滨名都小区存在物业服务履约不到位问题。业主反映物业服务企业未在小区显著位置公示物业 费、经营设施收益收支以及公共水电费分摊情况。邗江区住建局已约谈物业企业负责人，要求其严格依 照物业服务合同约定，全面履行物业服务职责，并在限期内公示物业费、公共能耗费、公共收益收支等 相关信息。若企 ...

恒生指数整体表现 - 恒生指数低开低走 截至目前下跌0.3% [1] - 恒生公用、恒生科技、ESG增强及地产板块跌幅居前 [1] - 内石油、内银行及内房地板块逆势小幅上涨 [1] 恒生科技板块表现 - 恒生科技指数探底回升 截至目前下跌0.36% [3] - 华虹半导体领跌4.11% 同程旅行跌1.8% 京东健康跌1.33% [3] - 蔚来、舜宇光学科技、哔哩哔哩及ASMPT均小幅下跌 [3] 地产板块表现 - 恒生地产指数低开低走 截至目前下跌0.44% [3] - 九龙仓置业跌0.78% 华润置地跌0.82% 华润万象生活跌0.78% 新鸿基地产跌0.38% [3] 内银板块表现 - 内银行板块开盘后直线拉升 截至目前上涨0.82% [3] - 重庆农村商业银行大涨2.25% 农业银行涨2.12% 邮储银行涨1.43% [3] - 建设银行、中国银行、交通银行、招商银行及中信银行均小幅上涨 [3]

公司回购计划 - 新大正物业集团股份有限公司于2025年4月27日审议通过回购股份方案 拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购部分A股股票 用于后续实施员工持股计划或股权激励 [1] - 拟用于回购资金总额不低于1000万元 不超过2000万元 回购价格不超过13.78元/股（2024年度权益分派实施后调整后价格） [1] 回购进展 - 截至2025年8月31日 公司尚未实施本次回购 [1] - 公司需在回购期间每月前三个交易日内公告截至上月末的回购进展 [1] 后续安排 - 公司将依据市场情况推进回购计划 [1] - 公司将按规定及时履行信息披露义务 [1]

公司人事变动 - 崔晓冬因工作安排辞任执行董事兼董事长 自2025年9月2日起生效 [1] - 执行董事兼总经理陈明栋被推举主持2025年9月2日起至新任董事长就职期间的所有股东大会 [1] - 建议委任王华为执行董事 [1]

评级与目标价调整 - 保利物业评级由瑞银下调至中性 因股价已达到目标价且风险回报水平趋于平均 [1] - 最新目标价由36港元微升至36.5港元 [1] 在管面积与项目运营 - 上半年集团在管面积解约情况增加 反映公司可能终止部分现金回收率持续下滑或盈利质量偏低的项目 [1] - 解约情况若持续增加将对收入增长构成压力 [1] 行业竞争与费率环境 - 物业管理行业竞争加剧及物业管理费率普遍下行导致项目盈利质量下降 [1] 财务预测调整 - 瑞银将2025至2027年收入预测下调2%至5% [1] - 销售及行政支出减少预计将抵消部分收入预测下调的影响 [1]

盈利预测调整 - 将2025年至2027年盈利预测平均下调55% [1] - 核心盈利预测平均下调11% [1] - 目标价由1.78港元下调至1.48港元 [1] - 评级由中性降至沽售 [1] 财务表现与现金流 - 下调自由现金流及经营现金流预测 [1] - 上半年纯利表现平淡 [1] - 物业管理服务业务毛利率较去年同期下降4个百分点 [1] 成本与风险因素 - 第三方应收账款减损增加 [1] - 维修和维护成本因保固到期上升 [1] - 管理层对服务收入确认或减损准备更加审慎 [1] 未来展望 - 利润率预计需要一年至一年半才能企稳 [1] - 减损风险需时缓和 [1] - 投资组合包含大量关联开发商融创中国近年交付的低质量项目 [1]