物管行业规范化发展 - 2025年物管行业迎来规范化发展重要之年，政策驱动下行业正经历深刻变革[1] - 多地曝光典型案例督促物业提升服务质量，整治重点包括物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题[1][2] - 行业从跑马圈地转向规范发展，政策通过企业评价等级、履约公示、业主选择权等方式推动转型[1] 专项整治行动 - 中央纪委国家监委将物业问题纳入全国16件群众身边实事，全国范围内专项整治行动展开[2] - 宜昌、信阳、霍尔果斯等城市曝光典型案例，涉及拒不移交物业区域、不配合更换电梯、信息公示不全等违规行为[3] - 典型案例处理包括罚款（如湖北安诚物业被罚8万元）、信用扣分（35分）、约谈整改等[3] - 专项整治聚焦合同履约与公共收益管理，要求企业自查合同清晰度、公共收益立账公示[4] 地方政策推动服务升级 - 北京修订《住宅物业服务标准》，2025年10月实施，调整五级服务标准为三级，设置刚性指标（如消防安全）和柔性指标（如报修响应时限）[5][6] - 柔性服务指标分级：一级报修响应≤4小时，二级≤2小时，三级≤1小时，业主可灵活选择服务等级[6] - 上海、济南、湖南、贵州等地出台物业服务质量提升方案，上海提出14项任务，北京启动"万人物业诉求率"监测[7] - 政策目标包括提升公示率、履约率，降低投诉率，推动质价相符和业主选择空间[7] 行业转型方向 - 政策组合拳推动行业从传统服务向现代化社区治理转变，解决公共收益不透明、服务履约不到位等问题[7] - 行业探索弹性收费机制、灵活服务模式，激活存量市场并拓展服务边界[7]

物业公司撤场现象 - 全国超过100个小区实现物业费下调，降幅20%-35% [1] - 重庆至少10家物业公司宣布撤场，杭州、鄂州等地也出现类似情况 [1][2][6] - 撤场原因集中于物业费降费谈判破裂和收缴率过低，部分项目欠费比例超50% [1][3][6] 具体撤场案例 - 重庆加州物业因春华秋实小区二期物业费从2-3.5元/㎡/月降至1.3元/㎡/月而撤场 [2] - 重庆凯美物业因居然雅素里小区欠费业主超半数而退出 [3] - 杭州滨江物业因万固珺府小区物业费从2.8元/㎡/月降至2.2元/㎡/月谈判失败撤场 [5] - 中海物业退出鄂州双创之星小区，累计欠费近60万元 [6] 行业成本压力 - 人力成本上涨、设备老化、合规支出增加导致运营成本刚性上升 [7] - 2024年头部物企退出规模：万物云退出53个项目（2.86亿元收入）、世茂服务退出6090万㎡、彩生活终止5860.8万㎡ [7] - 重庆新规电梯住宅最高收费1.9元/㎡/月，低于多数小区现行标准 [8] 行业战略转型 - 头部公司从"规模扩张"转向"质量深耕"，退出低效项目 [1][7] - 中海物业重点发展学校（95个）、医院（50个）业态 [9] - 招商积余医院、交通、IFM业态新签合同额分别增长95%、46%、11% [9] - 融创服务高端住宅新增饱和收入超9000万元 [9]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 7月第1周新房成交环比上升、同比上升，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 住房城乡建设部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，各地要因城施策，推动市场止跌回稳 [3][73] - 投资建议涵盖房地产开发、物业管理、房地产经纪三个领域，分别推荐和建议关注相关企业 [3] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期和长期因素的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，因2022年8月以来二手房市场复苏好于新房 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周（2025.6.28 - 2025.7.4）环比+1.6%，同比+0.1%，不同城市表现有差异 [13] - 二手房成交上周（2025.6.28 - 2025.7.4）15城环比-10.7%，同比-8.5%，今年截至7月4日累计成交同比+16.7% [20] - 13城新房累计库存7786.0万方，环比-0.8%，同比-9.6%；去化周期为19.4个月，不同城市去化周期有别 [29] 土地市场情况 - 2025年6月30日 - 2025年7月6日百城供应土地数量515宗，环比-3.0%，同比+23.5%；供应土地建筑面积2606.9万方，环比-6.4%，同比+7.1% [41] - 同期百城土地成交建筑面积2063.1万方，环比-36.3%，同比+15.3%；成交楼面价1326元/平，环比-43.8%、同比+41.7%；土地溢价率5.8%，环比-2.0%，同比+4.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.6）房地产企业发行信用债18支，发行金额102.5亿元，环比+58.1%，同比+708.8%；偿还金额67亿元，净融资额35.5亿元 [52] - 2025年至今，房地产企业合计发行信用债294支，合计发行金额2402.2亿元，同比+11.2% [54] 行情回顾 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.4）房地产板块（中信）涨跌幅0.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.5%、1.2%，超额收益分别为-1.4%、-1.1%，29个中信行业板块中位列第24 [3] - 个股方面，上周上涨个股64支，下跌46支，部分个股涨幅和跌幅居前，47家重点房企中26支上涨 [67] 行业政策跟踪 - 中央层面，住房城乡建设部调研组强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，推动市场止跌回稳 [73] - 地方层面，济南、湖北、合肥、广州、海南、北京等地出台公积金、土地、养老服务等相关政策 [74] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][80] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][80] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][80]

景区运营模式创新 - 周庄古镇作为社区型景区探索"社区与景区共生共荣"模式 通过便民服务船等举措解决商户与原居民实际需求[2] - 保利物业提出全域服务理念 自2024年7月入驻后采用网格化治理和智慧化管理平台提升复杂场景管理效率[2] - 景区核心区0 47平方公里划分5个网格 网格长与多部门联动开展消防安全等全覆盖检查 客流高峰期增设专岗保障桥梁安全[5] 数字化管理实践 - 数字化综合管理平台接入500+高清摄像头 实现垃圾乱倒 违建等实时监控及走失人员搜寻 日均处理"水龙头失灵""装饰灯故障"等工单[8] - 平台具备"一屏观全域"功能 可实时查看景区资产 客流数据 并在台风季提前疏散游客等应急场景发挥关键作用[8] 环境治理成效 - 网格员协助清理50余处卫生死角 累计清除垃圾200余吨 改造公共晾晒区提升整体面貌[6] - 服务团队提供大件垃圾处置 回收上门服务 并完成居民30年未清理天井的深度整治[6] 人文服务升级 - 福洪街便民服务站提供设施维修 管道疏通等基础服务 并为80岁以上独居老人提供家电维修 代购及应急服务[10] - 服务站定期组织志愿者配送生活必需品 居民满意度提升 社区凝聚力增强[10] 综合管理成果 - 保利物业进驻后秩序管理 环境治理显著改善 获江苏水乡周庄旅游股份有限公司总经理认可[12] - 服务模式创新激活居民商户"共治共享"热情 墙面上数十面锦旗印证服务成效[12]

二、弹性定价：下沉市场的"阳光权宜术" "每个月交那么多物业费，究竟用在什么地方了？"业主的质疑与物业"没钱赚"的抱怨，构成了中国物业 行业"质价不符"的死循环。当行业龙头万科物业将508项服务标准向全行业开源，这场"服务透明化"革 命，究竟是破解困局的曙光，还是寒冬中的权宜之计？ 一、困局溯源：原罪缠身与利润荒漠 表象的"质价不符"之下，是更深层的结构性枷锁。 物业行业深陷两难：业主痛斥服务缩水，物业疾呼无利可图。中指研究院数据显示，2024年重庆中端项 目高达44.2%的业主认为物业费不合理。矛盾的核心，远非简单的服务质量问题。 表面是服务创新，实则是市场战略的生死突围。 万物云董事长朱保全坦言："2.5元/平方米/月是万科分水岭。往上空间窄，往下空间大。"中信证券调研 佐证：约1亿户住房中，65%物业费处于0~2元/㎡/月区间。万科目标市场中，超七成小区低于2元。 战略下沉的杠杆： "弹性定价"成为万科撬动低价市场的核心工具。通过拆解158项必选+350项可 选服务，制造"基础包降价"事实（如重庆试点项目降幅24%），意图抢占增量枯竭后必争的二手 盘存量市场——这片红海意味着更薄收费基础、更强业委会议价 ...

老旧小区改造进展 - 今年以来多个省份老旧小区改造开工率超过50%，包括河北、重庆、辽宁、上海、浙江、湖北等 [1] - 截至2025年6月，超长期特别国债资金已支持更新老旧电梯4.1万台，惠及居民170万人 [1] - 2025年超长期特别国债安排180亿元资金支持更新老旧电梯12万台 [1] - 北京新开工改造老旧小区442个，惠及居民约12万户 [4] - 辽宁今年计划改造老旧小区500个，截至5月底已全部开工 [4] - 安徽今年计划改造老旧小区1129个，开工率达72.81% [4] - 重庆今年计划改造老旧小区1227个，已开工937个，开工率超75% [4] - 广西安排14.1亿元支持1191个老旧小区实施改造 [4] 老旧小区物业管理创新模式 - 北京通州区北苑街道推行"先尝后买"模式，物业免费服务3个月后居民再决定是否签约 [3] - 物业通过清理垃圾、建立晾衣区、规范停车等服务提升居民满意度 [3] - 街道设立5年缓冲期，物业费从每月每平方米0.5元或0.7元阶梯递增 [5] - 北苑街道83个老旧小区中已有近90%入驻物业 [7] - 街道建立"物业-社区-街道"三级联动机制解决居民诉求 [7] - 街道每年考核物业公司，优秀者获得资金补助用于改善服务 [8] - 居民可通过参与社区服务队获取积分抵扣物业费 [8] 老旧小区改造配套政策 - 全国城镇老旧小区改造统计调查制度印发，要求按月上报改造进展、效果和项目情况 [2] - 中办、国办《意见》要求结合改造完善小区长效管理机制 [2] - "先尝后买"模式已在武汉、太原、咸阳、厦门等多地探索实行 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025 年上半年中国物业管理市场在政策、经营、资本、技术等方面呈现不同态势，行业进入存量时代但空间大，企业需聚焦深耕、降本增效、做好服务、多元探索并拥抱 AI 以应对挑战和把握机遇 [25][32][55] 市场环境 - 《人民日报》发文整顿物业乱象，指出物业管理乱象原因包括“建管不分”、信息不对称、监督执法不足等，信托制物业费可化解市场机制失灵问题 [1][2][3] - 多地出台空置房物业费减免政策，需平衡业主权益与物业企业经营需求，可协商确定收费标准或政府补贴 [4][5] - 住建部强调“好服务”重要性，企业聚焦客户需求、服务竞争力和多方合作，将品质提升作为战略重点 [6][7] 经营策略 - 物业企业主动退出项目案例增加，受企业策略、业主诉求和行业承压影响，短期有阵痛，长期将实现“质价相符” [8][9] - 万科物业推出弹性定价模式，开源白皮书和服务清单，每月提供数字服务报告，推动服务透明和质价相符 [10][11] 资本市场 - 2025 年上半年港股与 A 股物业板块走势企稳，估值略有回暖但仍处低位，个股市值分化，头部效应显著 [11][12] - 物业企业估值低受房地产市场下行和关联风险影响，应强化独立属性和提升企业形象，分红可提振信心 [13][14] - 资本市场物业板块 IPO 热度低，有物企主动退市，流动性问题受股权结构和现金流特点影响 [15][16][17] 技术应用 - 物业企业利用新媒体平台传播品牌，视频号流量提升，微信公众号阅读量稳定，优化宣传形式 [19][20][21] - 中指研究院推出 AI 招投标 Agent，可提升投标效率和中标率，AI 大模型赋能物业企业多场景应用 [22][55] 市场规模 - 房地产市场调整使物业管理行业进入存量时代，管理面积和营收增速放缓 [25][26] - 存量市场管理面积大、营收高，有发展潜力，但人均产值低，需转型升级 [27][28][29] - 行业利润率下降是向存量市场演变的结果，现金流稳健，是“稳盈利”生意 [30][31] 发展策略 - 企业经营策略从规模优先转为效益优先，聚焦区域、业态、客户深耕，构筑竞争壁垒 [32] - 项目拓展聚焦优质项目，同时退出低质项目，需建立项目质量评估体系 [34][36][37] - 降本增效可通过优化人力成本、供应链和科技赋能实现，人力成本控制初见成效 [38][39][40] - 基础服务占比提升，是企业发展压舱石，可赋能资产保值增值，但物业费定价和收缴存在问题 [41][42][43] - 多元服务中，非业主增值服务收入下降，社区增值服务稳定但需调整，创新服务有拓展潜力 [49][50][53] - 物业企业通过 AI 优化能源管理、提升员工效率、管理工单和监测舆情，但面临技术、组织、价值和数据治理挑战，可从多方面突破 [55][56][58]

报告核心观点 - “信用底”基本明朗，“商业模式底”或逐步被定价，需关注“需求底”和“供求关系底”的节奏及不同阶段大类资产配置变化 [7] - 现房销售等政策大概率以试点形式推进，中长期房地产发展新模式或加深行业优质公司“护城河” [7] - 净租金收益率与房贷利率之差收窄，总购房需求有望筑底，预计25年新房销量同比-6.2%，二手房成交面积同比+5% [7] - 新房价格领先二手房价格企稳，二手房挂牌量有望于26 - 27年下降 [7] - 若二手房挂牌量拐点出现，房地产市场供求关系或扭转，房地产板块及内需相关股票或获超额收益，债券市场或定价信用扩张 [7] 行业规模 - 股票家数256只，占比5.0%；总市值2712.5十亿元，占比3.0%；流通市值2565.9十亿元，占比3.1% [3] 行业表现 - 1m、6m、12m绝对表现分别为0.3、 - 0.0、26.1；相对表现分别为 - 2.7、 - 5.5、10.5 [6] 商业模式底 - 现房销售等政策大概率以试点形式推进，中长期房地产发展新模式或加深行业优质公司“护城河”，提高行业进入门槛 [7][13][17] - 适配的融资制度或保障项目融资、现金流及交付 [16] 需求底 需求 - 净租金收益率与房贷利率之差收窄，总购房需求有望筑底，美国经验显示净租金回报率与房贷利率平衡后总需求企稳 [18] - 5月LPR调降后一线城市按揭贷款利率平均降约7.5BP，净租金收益率与房贷利率之差均值较24年末收窄15BP，息差再收窄50 - 70BP，总需求有望筑底 [19][20] - 预计25年新房销量同比 - 6.2%，26、27年负同比延续收窄；25年二手房成交面积同比 + 5%，26、27年正同比扩大；25/26/27年新房及二手房总成交面积同比分别 - 2%/+1%/+3% [7][21][25] 开竣工及投资 - 25年下半年新开工同比先升后降，全年同比约 - 17.0%；竣工同比持续低位震荡，全年同比 - 17.2%；投资同比受施工面积收缩影响难回升，全年累计同比 - 8.9% [28][31][33] 供求关系底 新房供求关系 - 25年上半年拿地“量跌、价升”，供给缩量及品质提升因素得到验证 [36] - 预计25年商品房销售均价同比 - 1%，26年新房价格有望企稳，核心城市核心地段或已体现企稳特征 [38] - 预计25年新房销售额同比 - 7.1% [40] 二手房供求关系 - 1 - 4月49城二手房存续挂牌量环比净增，5月略降仍处高位，短期内价格承压 [43] - 我国挂牌结构相对健康，预期变化或更快传导至挂牌量“撤单”及供求关系改善，二手房挂牌量有望于26 - 27年下降 [46] 房地产视角下的大类资产配置展望 股票方面 - 国际经验显示，二手房价拐点临近时，股价向上且有超额收益，领先房价拐点 [53] - 当前房地产板块估值处于“箱体”下沿，配置价值凸显，若二手房挂牌量拐点出现，房地产及内需相关股票或获显著持续超额收益，股价拐点领先房价拐点 [67] - 关注高质量周转公司、区域聚焦公司、股息率高业绩稳健公司、有估值修复机会公司，以及产业链、生态链及转型相关企业 [68] 债券方面 - 短期内市场无风险收益率或下行，二手房挂牌量拐点出现后，债券市场或定价信用扩张，收益率下行空间受限 [69]

多家物业公司掀起" 撤 场潮"，宣布"不干了"！ 近日， 中海物业向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，表示公司将于2025年8月31日18:00正式退出项目，结束服务。 公告显示，中海物业自2023年3月1日进驻上述小区，服务期间，小区入住率较低、欠缴物业费户数比例高，导致物业在该小区长期 亏损，且垫资持续增长。 截至2025年1月物业费累积欠费达59.59万元 ，经多方反复沟通仍无法解决欠费问题，最终决定终止服务。 【】 21热点观察室据公开资料不完全梳理，这段时间已有包括龙湖物业、金科服务、中海物业等在内的超10家物业企业发布主动撤场公 告， 原因则涉及开发商历史遗留问题难以解决、谈不拢物业费、收缴率低下，以及物业、业主、业委会矛盾激化等。 对此，网友议论纷纷： 中指研究院发布的数据显示，2024年，中国物业服务百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万 元，同比下降4.71%，毛利率和净利率持续下探。 截至7月4日收盘，中海物业市值为181亿港元 据21热点观察室了解，在多重经营压力的倒逼下，多家物业上市公司已密集启动项目撤场动作，与此同时，全国范围内多个住宅小 区 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]