事件概述与解决方案 - 自如客服官方微博于9月10日回应，经连夜沟通调解，租客夫妻决定为其家人寻找新的居住空间，其他室友同意给予更宽松的找房时间 [1] - 在过渡期内，自如对各方进行适度补贴，租客夫妻与其他室友就公共空间使用、生活费均摊等问题达成共识，并承诺尊重彼此生活作息 [1] - 此次纠纷通过租客夫妻与室友的相互体谅、平台及时介入调解得到化解 [2] 事件起源与争议焦点 - 事件源起于9月8日的一则视频，王女士于2024年1月与自如签订租赁合同租下合租房单间，孩子于今年3月出生后请老人协助照料，却在9月初收到自如解约通知，要求3个工作日内搬离 [1] - 王女士对无端解除租赁合同持有异议，但自如方面解释合同明确约定“每间房居住不得超过2人，且居住人年龄须在18-40岁之间” [1] - 由于双方就关键问题未能达成共识，沟通陷入僵局，王女士将争议内容公开后引发网友关注 [2] 行业反思与启示 - 业内人士指出，事件背后是合租房“居住人数、年龄限制”等刚性条款与租客生育、照料家人等特殊需求之间的矛盾 [2] - 对于长租公寓行业，在明确规则维护合租秩序的同时，更需前置考虑租客可能出现的生活变化，建立更灵活的协商机制与人文关怀预案 [2]

项目定位与理念 - 项目以"宽境美居·松弛生活"为核心理念 致力于为都市新青年打造融合繁华与静谧的高品质生活空间[1] - 延续标志性"绿色系"健康美学 将自然、活力、信赖融入空间设计 提供全新居住体验[3] - 定位为生活聚场 实现松弛感与高级感融合 都市繁华与内心宁静共生[9] 空间设计特点 - 层高达2.8米消除压抑感 面宽拓展至约6米大幅提升空间视野[5] - 配备标志性超大阳台与实用晾衣杆 采用落地超大推拉门模糊室内外界限[5] - 充足采光设计使白昼亦如画卷 智慧收纳哲学保持空间整洁有序[5] 社区配套设施 - 活力健康场域包含专业器械健身房和静谧瑜伽室 助住户塑强体魄释放压力[8] - 私享娱乐空间配备影音室 多功能会议室满足远程办公与小型会议需求[8] - 公共区域设计延续乐乎基因 成为结识同好与灵感碰撞的绝佳场所[8] 周边生活配套 - 形成便利国际生活圈 涵盖街角精品咖啡馆、米其林指南餐厅及日式居酒屋[9] - 兼顾自然生态绿意 包含郊野公园、专业运动场馆及优质国际幼儿园[9] - 配备婕妮王进口超市 全方位满足都市新青年品质生活需求[9]

核心财务表现 - 营业收入为89.48百万元，同比下降74.63%，主要因国际货代和汽车物流业务收缩[2][6] - 归属于上市公司股东的净利润为-9.60百万元，同比减亏36.25%[2] - 经营活动产生的现金流量净额为23.97百万元，同比增长6.40%[2] - 总资产为524.41百万元，较上年度末下降4.06%[2] 业务板块运营 - 现代物流业务中世灏国际营业收入为18.12百万元，同比下降75.34%，主要因进口豪车市场需求萎缩及重要客户合约终止[5][6] - 国际货运代理业务中长发国际货运营业收入为27.47百万元，同比下降84.93%，主要因主动收缩低毛利海运业务[5][8] - 气象科技业务中长望科技营业收入为41.07百万元，同比增长24.06%，因高空和地面气象仪器产品销售增加[5][8] - 长租公寓业务通过精准运营和品牌建设，绿洲智谷项目获得上海市级人才公寓认定[3] 资产与负债状况 - 货币资金为174.36百万元，其中受限资金1.88百万元含诉讼冻结1.82百万元[7] - 应收账款为56.78百万元，同比下降32.99%，主要因世灏国际收回客户应收账款[7] - 合同负债为36.10百万元，同比增长42.36%，因长望科技和气象仪器厂新增合同履约义务[7] - 短期借款为170.11百万元，与上年度末基本持平[7] 重要诉讼与风险事项 - 参股公司金交中心诉请返还已分配利润152.37百万元，案件尚未开庭审理[5][9] - 世灏国际股权转让纠纷仲裁案已申请强制执行，法院裁定终结本次执行程序[9] - 长投矿业采矿证续证问题仍在推进解决中[1][3] 公司治理与战略 - 财务总监朱立萌因个人原因离任，由计划财务部总经理代行职责[8][9] - 采用"共性基础管理+分类施策"母子公司管控模式，强化董事会履职和投后管理[3][4] - 持续优化干部管理体制，完成管理人员任期制全覆盖和关键岗位调整[4]

财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90% [1][2] - 完成大宗交易签约金额超60亿元 盘活存量资源回款近60亿元 [1][2] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元 实现新增销售超200亿元 [1][2] - 经营服务业务全口径收入284亿元 万物云上半年实现营收182亿元 [1][3] 债务与现金流管理 - 如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [1] - 通过存量资源盘活和精准投资补充优质产能 上半年新增产能近百亿 [2] 产品与销售策略 - 迭代"三好"住宅产品标准 上海理想之地入选住建部好社区案例 [2] - 新项目投资兑现度达85% 平均销售毛利率达16% [2] - 上半年高质量交付超4.5万套房屋 超50个项目实现"交付即交证" [2] 经营服务业务 - 万物云采用"弹性定价"模式拓展项目超20个 保持行业领先拓展能力 [3] - 长租公寓运营管理超27万间 纳保房源超13万间 服务企业客户超6200家 [3] - 商业业务整体出租率超93% 物流业务出租率行业领先 [3] - 物流业务库内运营等服务收入同比增长43% [3] 科技应用与创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个 为近百家伙伴提供线上审图服务 [4] - 累计完成智能巡检超32万次 通过无人机和360摄像头精准识别工程进度 [4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目 构建行业最大实时响应网络 [4] - 泊寓项目前台GOP利润率长期保持在89%以上 实现全面自动化运营 [4] 战略合作与生态建设 - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 深化住房租赁领域融合 [5] - 开展全球首例机器人自主地铁配送试点合作 探索TOD开发等新机会 [5] - 与政府、央国企、行业龙头共建战略合作生态 保持多场景服务能力 [5]

财务表现与债务管理 - 2025年上半年实现营收1053亿元，其中销售收入近700亿元[1] - 销售回款率超100%，大宗交易签约金额超60亿元，盘活存量资源回款近60亿元[1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元，完成243.9亿元公开债偿还，2027年前无境外公开债到期[1] 业务运营与产品战略 - 上半年高质量交付超4.5万套房屋，超50个项目实现"交付即交证"[2] - 多地项目开盘去化率超90%，成都、温州、天津等项目首开去化率超90%[1][2] - 2022年以来新项目投资兑现度达85%，平均销售毛利率达16%[2] 经营服务业务发展 - 经营服务业务全口径收入284亿元，万物云实现营收182亿元[1][3] - 长租公寓运营超27万间，超13万间纳入保障性租赁住房，服务企业客户超6200家[3] - 商业业务整体出租率超93%，物流业务服务收入同比增长43%[3] 科技应用与创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务[4] - 无人机和360摄像头累计完成智能巡检超32万次[4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目，泊寓项目前台GOP利润率长期保持在89%以上[4] 战略合作与生态建设 - 与深圳地铁置业集团签署租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域合作[5] - 与深铁集团合作开展全球首例机器人自主地铁配送试点，探索TOD开发、商业运营等多领域合作[5] - 产品能力、多场景服务能力及科技应用能力构成核心竞争力[5]

上海市租赁住房市场动态 - 上海市租赁住房市场成为险资等资本争相布局的热门赛道，城投控股拟以浦江社区和九星社区两个租赁住房项目作为底层资产参与REITs扩募申报 [2] - 城投宽庭REIT首次发售基金规模达30.5亿元，基金期限65年，截至上半年累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值42.72亿元 [4] - 友邦保险斥资近10亿元收购上海市松江区长租公寓项目柚米社区，项目定位服务松江大学城与科技园区青年人才 [6] 城投宽庭REIT扩募项目详情 - 扩募项目浦江社区和九星社区均为保障性租赁住房，总建筑面积23.54万平方米，提供3592套住房，目前均已满租 [3][4] - 浦江社区户型面积25.43-100.99平方米，租金2480-10560元/月，一居室轮候人数达30人；九星社区户型33.76-68.74平方米，租金3900-9000元/月 [4] - 项目公司将进行股权重组，股东变更为上海城投房屋租赁有限公司，需履行国资流程 [4][5] 行业资本布局与趋势 - 上半年全国保障性租赁住房大宗交易成交7宗，上海市占4宗，显示资本对租赁住房市场的青睐 [6] - 锦江集团推出企业公寓品牌"途羚公寓"，专为用工量大的企业提供集体住宿解决方案，并与雅诗阁合作打造中高端品牌Quest [7] - 华为在上海打造仅供内部员工租住的长租公寓项目，总建筑面积85万平方米，租金较市场价低40%-60% [8] 市场格局与未来发展 - 全国TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源198.2万间，其中房企系11家、地方国企系9家、创业系6家 [9] - 跨界资本涌入正改变行业格局，构建"资产持有+专业运营+产业协同"的复合价值体系 [9] - 保障性租赁住房REITs被视为高分红、中低风险资产，在政策支持和社保等资金入市预期下配置性价比持续提升 [10]

扩募计划概况 - 城投控股拟以城投宽庭•浦江社区和城投宽庭•九星社区两个租赁住房项目作为底层资产参与REIT扩募申报工作 [1] - 两个项目均为保障性租赁住房项目 总建筑面积23.54万平方米(浦江社区15.36万平方米 九星社区8.18万平方米) [3] - 项目总套数3592套(浦江2362套 九星1230套) 产权期限至2088-2089年 [1] 项目运营情况 - 两大项目均已满租 浦江社区租金2480-10560元/月 九星社区3900-9000元/月 [4] - 浦江社区一居室轮候人数达30人 显示市场需求旺盛 [4] - 首次发售的城投宽庭REIT规模30.5亿元 上半年累计可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.19% [4] 交易结构与资本运作 - 项目公司将进行股权重组 股东变更为上海城投房屋租赁有限公司 [5] - 扩募完成后将设立第2期资产支持专项计划 原始权益人认购不低于20%战略配售份额 [5] - 交易价格将根据评估价值和市场公允价值确定 [4] 行业动态与战略意义 - 租赁住房产业需创新金融模式解决重资产投入效率问题 [2] - 2024年上半年全国保障性租赁住房大宗交易7宗 上海占4宗 [6] - 扩募将巩固权益融资通道 提升滚动投资能力 完善全周期运营机制 [6] 资本方动向 - 友邦保险近期以9.8亿元收购柚米社区项目 [6] - 保险资金通过专项基金间接收购资产 锁定长期收益 计划以公募REITs退出 [7] - 长租公寓REITs市场表现良好 影响保险资金等机构的投资行为 [7]

全国长租市场租金走势 - 2025年上半年全国55城个人房源租金坪效为31.9元/㎡/月 同比下降3.6% 降幅较2024年同期扩大1.2个百分点 [1][2] - 个人房源租金自2022年起连续四年下行且降幅持续扩大 [1] 集中式公寓市场分化特征 - 核心八城集中式公寓供应规模超125万套 其中七城租金出现下滑 [1][8] - 上海 北京 深圳 广州 杭州的集中式公寓租金降幅显著低于个人房源 而成都 武汉 南京呈现相反趋势 [4] - 高规模城市因行业集中度高 产品标准化完善及租客对品牌溢价接受度高 租金体系更具韧性 [7] - 中规模城市受市场渗透率低影响 定价权弱势 易受个人房源比价效应冲击 [7] 保租房占比对租金的影响 - 核心八城集中式公寓平均租金101.14元/㎡/月 环比微涨0.07% 同比下降3.33% [8] - 保租房占比高的城市租金跌幅显著：上海占比近60% 成都达46.5% 两地跌幅介于4%-7% [8] - 南京 北京因保租房规模较低租金波动小 广州因保租房冲击小及数字经济产业带动需求成为唯一租金上涨城市 [8] 逆势上涨板块分析 - 核心八城超百个板块集中式公寓租金逆势上涨 主要分布于产业集聚及配套完善区域 [1][14] - 产业集聚型案例：成都武侯区租金超78元/㎡/月且同比上涨 因医疗健康与科技产业聚集高收入租客 [15]；上海杨浦区同比涨3.83% 受益于互联网企业总部及科创园区集聚 [17]；武汉金融街板块同比涨26.2% [18]；北京中关村板块涨14.3% [19] - 配套完善型案例：北京双井板块因交通网络发达同比涨14.2% [20]；广州金融城板块因产业与商业配套协同涨11.2% [20]；上海航头板块因交通改善支撑租金稳定 [20] 城市级数据表现 - 成都武侯区 高新区 天府新区租金坪效均超78元/㎡/月 其中武侯区同比涨12.27% 金牛区涨16.32% [16] - 北京中关村板块租金231.70元/㎡/月涨14.3% 朝阳区双井板块208.56元/㎡/月涨14.2% [21] - 杭州桃源板块涨25.4% 金融城板块涨24% [22] - 深圳观澜高新园片区租金227.27元/㎡/月涨11.5% [23]

产品创新 - 公司拥有瑰悦、窝趣和华舍三大品牌共七个产品系列 覆盖中高端服务式公寓 白领公寓和员工公寓 [3] - 窝趣品牌以"小空间·多场景"为设计理念 在核心城市实现94.5%平均出租率 80%租户租期超6个月 70%门店续租率 [3] - 正研发产品3.0版本 聚焦品质 颜值和智趣 面向一二线城市95后及00后群体提供居住空间与情绪价值 [3] 运营管理 - 精细化运营涵盖前期研判 筹开期间 预热阶段 爬坡蓄客至稳定运营全流程 各阶段均设标准化操作规范 [5] - 通过百租通数字化分销平台对接超6000家中介 年促成交易超1.8万单 显著提升销售去化效率 [5] - 企业客户与重点客户开发构成项目稳定器 品牌会员与市场化C端客户成为收益提升主要来源 [5] 数字化建设 - 自建SaaS系统实现资产管理全面数字化 具备六大特色功能 覆盖分析 预警与决策管理环节 [6] - 系统实现多业态统一资产管理报表分类 单系统完整输出资管成果 有效提升综合运营效率 [6] - 通过实时数据监控 收益预警 生产经营安全及可视化工具实施差异化风险管理策略 [6] 战略方向 - 坚持产品创新与精细化运营双轨并行战略 持续优化产品服务与运营管理水平 [6] - 通过风险防控与品牌建设强化品牌溢价与市场竞争力 [6]

公司业务动态 - 昆明市安居集团与万科泊寓签订保租房市场化运营委托管理协议 合作期限10年 涉及呈贡区和盘龙区两个项目共计901间房源 [1] - 两个项目分别位于东盟商贸港(444套)和车行天下(457套) 均处于产业配套周边区域 预计2026年陆续入市 [2] - 该项目是昆明市首个市场化经营的保障性租赁住房试点项目 标志着泊寓在昆明市场政企合作模式实现突破 [1][3] 市场表现与认可 - 泊寓2023年宣布实现业务盈利 规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一 [2] - 2023年首进昆明市场 已开业2家门店 在营房间数1500间 艺城|泊寓·紫金中心店三期房源均在开业当天满租 [2] - 2024年被认定为昆明市首批"青年发展型空间春城青居示范点" 为公安局、法院等机关及养乐多、君悦酒店等企业提供员工住房 [2] 战略合作与业务规模 - 截至2025年6月 万科长租公寓业务已有超13万间房源纳入保障性租赁住房 占总开业房源的65% 纳保数量在市场化运营机构中位居第一 [4] - 2025年上半年新开业房源中超七成是与各地国企平台合作的保租房 [4] - 近期开业规模突破20万间 累计服务超80万青年群体 [5] 业务模式创新 - 跑通"非居改保"、"由售改租"、TOD租赁社区等多种发展模式 将各类闲置资产盘活为保障性租赁住房 [4] - 与深圳地铁置业集团开展战略合作 对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营 [5] - 在青岛打造首个TOD租赁社区青铁美寓|泊寓·公园里店 地铁直通公寓负一层 开业当天吸引200多位青年人才入住 [5] - "轨交+安居"新模式在深圳、济南等地实现规模化、可复制发展 [5]