政策模式与试点进展 - 上海市静安区正在探索由区属公租房企业直接收购二手老公房以促进住房“以旧换新”的试点 该模式旨在帮助居民置换区内新房 并将收购房源纳入保障性租赁体系[1] - 试点具体步骤为：购房者先选定并认购静安区新房锁定房源 然后提出申请由第三方评估旧房 最后凭新房网签合同办理旧房回收过户手续[1] - 静安区的试点目前处于收集房源阶段 购房者需将旧房信息填报给开发商 之后会集中评估收购 但并非所有房子都能被收购[1][2] - 收购目标为持有建筑面积70平方米以内、总价400万元以内的静安区老公房 且仅限于收购静安区旧房来置换静安区新房[1][2] - 在静安区之前 上海市奉贤区国企已实践“以旧换新” 活动累计收到104组意向报名 完成首批50组家庭正式登记并启动评估匹配 另有14组家庭进入轮候序列[2] 市场影响与行业意义 - 该政策模式与2025年中央经济工作会议明确的政策导向相契合 若试点成功并推广 将对超大城市核心区和相关行业产生深远的结构性影响[2] - 政策将推动地方政府与城投平台的角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变[3] - 对于居民家庭而言 该模式将降低改善性需求的“置换风险” 激活“卖一买一”链条 有助于破解超大城市二手房挂牌激增问题并稳定市场预期[3] - 该模式有效破解了改善型客户的置换痛点 打破了传统的“先卖后买”顺序 不仅大大缩短了置换周期 更有力推动了新房去化[3] 具体项目与执行 - 位于上海市内环内的在售楼盘“保利誉静安”（由保利置业和上海苏河湾集团联合开发）已参与该试点 购房者可先在楼盘看房并登记旧房信息 待评估通过后即可推进[2] - 静安区位于上海市中心 辖区总面积约37平方公里 是重要的商业、金融和文化中心 经济活力强但房屋密度高[1]

香港首个地产RWA项目获批 - 香港首个地产RWA（现实世界资产代币化）项目于2月下旬获得香港证监会批准，由德林控股集团旗下公司推动 [2][3] - 该项目涉及两大标的：持有香港中环德林大厦的有限合伙基金，以及投资于私募股权项目的有限合伙基金 [3] - 德林控股于2023年以逾2.8亿港元购入德林大厦最高五层全部单位及命名权，呎单价逾2.53万港元 [4] RWA项目细节与实施 - 德林证券将作为RWA代币分销商，建立运营基础设施及产品上架流程 [4] - 德林数字家办将作为投资经理，与代币化解决方案服务商Asseto合作，借助区块链技术对基金权益进行代币化发行 [4] - 该项目历经数月与香港证监会的深入沟通和审核，最终获得“无异议回复”的监管认可 [5] 项目的行业意义与影响 - 作为香港核心商业区的实体资产代币化案例，该项目被认为可提升资产流动性和交易效率，并为传统商业地产与数字金融融合提供合规范本 [2][3] - 该项目为香港证监会提供了检验现有牌照制度和代币化指引在真实商业场景中适用性的实践案例 [5] - 项目展示了在不同司法辖区监管差异下，通过合规安排实现资产数字化的可行性 [8] 香港RWA发展的宏观背景与监管环境 - 香港近日频频释放推动数字资产发展的信号，业内关注内地经批准后的项目可到香港开展RWA代币化业务 [6] - 香港在RWA监管上以持牌监管与信息披露机制确保风险可控，被视为全球制度创新的“窗口” [2][8] - 业界预期2026年香港RWA发行重点仍是“境外资产境外发行”，通过商业化加速探路 [6] 香港在数字资产领域的定位与优势 - 香港凭借清晰、稳健且全面的法律、监管与政策框架，正崛起为全球数字资产枢纽以及优质资产与链上资本之间的“超级连接器” [7] - 香港在发牌监管与投资者保护框架下，允许合规机构面向合资格客户开展探索，其市场化、国际化环境可供全球最新的RWA产品模式先行先试 [8] - 香港的仲裁或诉讼结果可直接到内地执行，这是其已有的主要优势之一 [6]

投资评级与核心观点 - 报告维持对公司的“买入”投资评级 [1] - 报告将目标价上调至164.37港币，较此前目标价111.51港币大幅提升 [1][5] - 报告核心观点认为，公司FY1H26业绩增速亮眼，核心净利润同比增长17%至122亿港币，超出市场全年增速预期 [1] - 报告预计公司将持续受益于香港房地产市场复苏，并在投资物业和租金规模上具备成长性 [1] FY26上半财年业绩表现 - FY1H26实现营业收入527亿港币，同比增长32% [1] - FY1H26核心归母净利润为122亿港币，同比增长17%，显著高于彭博一致预期的FY26全年5%的增速 [1] - 中期股息每股0.98港币，同比增长3% [1] - 核心净利润增长主要驱动力包括：1) 内地物业开发分部利润同比增加27亿港币，主要来自杭州和苏州高利润项目结转；2) 出售香港投资物业确认的已变现公允价值收益同比增加8亿港币；3) 有息负债压降和融资成本下降推动净财务支出同比减少6亿港币 [2] - 香港物业开发分部营收同比增长65%，但由于结转项目（如天玺·天一期）利润率较低，分部利润率同比下降6.9个百分点至7.6%，分部利润同比下降13% [2] - 物业租赁分部利润同比微降1%，展现出韧性 [2] 业务分部分析与展望 **物业开发业务** - FY1H26香港权益销售金额同比下滑30%至174亿港币，但业绩期后SIERRA SEA二期热销贡献90亿港币 [3] - 随着元朗、古洞、荃湾、启德等重点项目开启推售，预计FY26全年权益销售金额有望达到350亿港币 [3] - 公司在压降净负债率后，通过多元方式在屯门、古洞、长沙湾新增约187万平方呎楼面面积，积极补充香港土储 [3] - 展望未来，随着2H物业开发分部利润基数抬升，预计FY26核心净利润同比增速较1H收窄；FY27-28年，随着香港住宅市场复苏带来的利润率修复，核心净利润有望持续复苏 [2] **物业租赁业务** - 尽管市场面临调整压力，FY1H26物业租赁分部收入和利润同比基本平稳，测算香港/内地租金坪效同比仅微降1% [4] - 随着香港西九龙IGC、艺术广场大楼，以及内地上海徐家汇ITC三期、杭州国金中心等重点项目陆续交付，预计到FY28年，公司香港/内地投资物业权益楼面面积将较FY25年增长10%/46% [4] - 投资物业规模的持续扩张将推动租金收入增长，若商业地产复苏，租金成长弹性有望进一步提升 [4] 财务预测与估值 - 预计FY26-FY28年核心归母净利润分别为233亿、245亿、254亿港币，较前次预测分别调整+4%、+3%、-6% [5] - 盈利预测调整主要因上调部分项目房价假设、调整结转节奏，但下调了投资物业坪效假设，以反映香港住宅量价复苏、但商业地产租金尚未企稳的市场环境 [5] - 采用分部估值法，计算得出公司净资产价值为6351亿港币 [5][25] - 估值关键假设：物业开发分部WACC为6.50%，物业租赁分部已落成物业资本化率假设为香港和新加坡4.5%、内地5.8% [24] - 当前股价（136.30港币，截至2月26日）较NAV折让38% [25][26] - 基于香港房地产市场复苏趋势更为明确，且估值模型未计入未来房价上涨预期，将NAV合理折让幅度从30%收窄至25%，从而得出目标价164.37港币 [5][25] 市场与财务数据 - 公司当前市值约为3949.67亿港币（394,967百万港币） [8] - 52周股价区间为65.20-141.90港币 [8] - 根据盈利预测，FY26-FY28年调整后每股收益分别为8.04、8.45、8.75港币，对应市盈率分别为16.95倍、16.14倍、15.57倍 [11] - FY26-FY28年预测市净率分别为0.63倍、0.62倍、0.61倍 [11] - FY26-FY28年预测调整后净资产收益率分别为3.74%、3.87%、3.94% [11] - FY26-FY28年预测股息率分别为2.95%、3.10%、3.21% [11]

核心观点 - 长和系近期以105.48亿英镑（约1107.5亿港元）出售英国配电网络UK Power Networks的全部股权，这是其近年来在英国基础设施领域最大规模的退出之一 [3] - 此次交易是长和系自李泽钜接班以来持续推进的“高位套现-资本回收-再布局”战略的延续，近五年累计套现金额已超过3500亿港元 [3][4][17] - 公司的资产处置具有周期判断与风险管理意味，旨在处置成熟、现金流稳定的资产以锁定收益，并在宏观与监管环境变化前降低风险敞口 [3] 近期重大交易：UK Power Networks出售详情 - 交易整体对价为105.48亿英镑，约合1107.5亿港元，由长和与长江基建联合出售 [3] - 长江基建对应出售40%股份，基本代价为42.19亿英镑 [7] - 公司于2010年以57.75亿英镑收购UKPN，此次出售实现了显著的资产增值 [7] - 截至2025年3月31日财年，UKPN除税前及除税后综合溢利分别大幅提升至11.49亿英镑和8.53亿英镑，综合资产净值约为55.84亿英镑 [6] - 长江基建预计在计入持有电能实业约36.01%权益后，可录得约145亿港元的实际收益，所得款项将用于新投资及营运资金 [9] 近五年资产处置路径与规模 - 近五年李嘉诚家族累计套现规模已超过3500亿港元 [4][17] - **2026年初**：长江基建牵头财团出售英国铁路车辆租赁公司UK Rails，据汇丰及摩根大通报告，累计回报约为原投资的两倍 [13] - **2025年6月**：完成旗下3英国与沃达丰英国的电讯业务合并，预计收回约13亿英镑净现金 [13] - **2025年3月**：宣布拟以190亿美元出售和记港口集团大部分权益 [13] - **2022年**：长实集团引入KKR，出售英国Northumbrian Water 25%股权，交易对价8.67亿英镑 [14] - **2021年12月**：长实集团拟以42.81亿美元出售飞机租赁业务，利润总额约1.7亿美元 [15] - **2020年11月**：长和以100亿欧元出售欧洲6国电信基础设施业务，包括29100个通信发射塔 [16] 地产资产处置案例 - **2021年12月**：以12.09亿英镑（约123.82亿港元）出售瑞银集团伦敦总部大楼，持有不足四年录得约48亿港元收益，投资回报率达45% [17] - **2022年3月**：以7.29亿英镑现金出售伦敦金融城5 Broadgate写字楼 [17] - **2022年9月**：以207.7亿港元出售香港波老道21号高端住宅项目，预计带来约63亿港元收益 [17] 战略背景与公司表态 - 李泽钜表示，公司“有买有卖，生意才能做得更大”，并强调不喜欢借贷，通过储备资金进行更大交易 [3] - 公司拥有多元化业务选择，可根据不同区域、行业及经济周期灵活调配资本 [18] - 资产出售旨在具吸引力的估值水平下变现成熟投资，获取可观会计收益及现金流，为未来投资提供资金储备 [9]

住宅用地供应与市场 - 新一年度财政预算案中，政府连同港铁和市区重建局将推出共13幅住宅用地[1] - 其中3幅位于赤柱、西贡及东涌106A区的地皮为2025/26年度滚存项目[1] - 新增6幅地皮来自石门、何文田及北部都会区[1] - 新一批地皮中有3幅位处市区、配套成熟，延续政府去年卖地取向[1] - 其余3幅位于洪水桥发展区，现正进行招标，将于7月截标，以配合北部都会区发展[1] - 市建局、铁路项目及公共运输导向发展带动的地皮分布于九龙城、屯门及启德等市区及新发展区[1] - 整体地皮分布与政府未来发展蓝图相符[1] 住宅市场供需与前景 - 未来五年私人住宅供应约9.8万个，平均每年约1.96万个[1] - 该供应量与去年全年一手住宅成交量2.05万宗大致相若，属市场可消化水平[1] - 卖地表中仍有2幅滚存的豪宅住宅地皮，包括赤柱环角道及西贡打鼓岭清水湾道，用地具稀缺性[2] - 上述豪宅地皮早前未推出主要受市场气氛疲弱及高端住宅成交放缓影响[2] - 随着近期豪宅市场气氛回暖，政府或考虑于今年重启相关地皮招标，以把握复苏势头，增加土地收入[2] - 若成功推出豪宅地皮，将有助为新一轮的市场观望情绪注入更多信心[2] 商业地产市场 - 预算案提出未来一年继续停售商业用地符合预期[1] - 虽然去年市场情绪有所回暖，租务市场回复活跃，但甲级写字楼整体空置率仍处于17.5%高位[1] - 市场仍需时间消化过去数年落成的新供应[1]

马场地块交易详情与规划 - 马场地块于2月25日以总价236亿元成交，由越秀集团全资子公司竞得，溢价率达26.6%，起始价为186.44亿元 [2] - 地块名义起拍楼面价为3.29万元/平方米，成交住宅楼面价突破8万元/平方米，刷新广州楼面价纪录，成为广州总价第二的项目 [3] - 地块总用地面积约19.45万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米，涵盖居住、商业、中小学等多种用地性质 [3] - 项目预计于今年一季度开工，成熟后每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位 [2] 地块战略定位与规划愿景 - 地块总体定位为“人民文体新客厅、国际商都消费地”，构建“北商、南办、西文、东居”的功能布局框架 [3] - 规划打造融合超高端消费、顶级商务、生态宜居和公共文化的未来城市样板，旨在成为驱动“珠江新城—金融城—琶洲”世界级黄金三角能级跃升的核心引擎 [2][3] - 将引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，计划引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业及华南首个SKP项目 [5] - 地块中部将打造约11.05公顷的中央体育公园，绿地开敞空间达10.6公顷，并配建4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，相关物业需自持 [5][8] 城市发展模式与价值重估 - 马场地块的高价成交被视为广州城市价值重估的标志，反映了城市发展正从“增量扩张”转向“存量提质” [7][8] - 该地块探索城市更新新模式，通过合理布局让开发商为城市公共服务“买单”，确保开发与城市发展战略、公共利益提升高度融合 [8] - 马场片区是连接珠江新城、金融城与琶洲的重要纽带，其开发有望提升珠江新城东区的产业密度，扭转商圈“西强东弱”的现状，强化三大片区的空间联系与协同发展 [9] - 连同南方面粉厂、绢麻厂等地块屡创价格新高，彰显广州主城价值持续回归与整体空间布局加速优化的趋势 [2][9] 产业升级与高质量发展 - 在广州高质量发展大会上，现场签约57个重大项目，协议投资总额高达1305亿元，覆盖智能装备、人工智能、新能源等21个前沿领域 [2][11] - 广州正推动先进制造业与现代服务业深度融合，以构建现代化产业体系、激活新质生产力 [10] - 广州智能建造产业规模在2025年已突破3000亿元，预计到2030年或超5000亿元，城市更新被视为建筑业与现代化服务业深度融合的超级试验场 [10] - 天河区重点打造广州国际金融城、广棠科创城和广东奥林匹克体育城三大功能平台，构成“CBD+CTD双核引领”的空间格局，为广州建设国际消费中心城市注入动力 [10] - 广州以广汽、小鹏汽车为代表的新能源汽车产业，以亿航智能、广东汇天为代表的低空经济，以及以SHEIN、Temu为代表的跨境电商正在快速崛起，加速城市价值重估 [11]

交易背景与初始方案 - 公司全资子公司亚通置业与禾柃房产签署购房合同，购买位于崇明区长兴岛大城小院南区（海上苑）未售房源14套 [3] - 初始购买建筑面积为2032.59平方米，总购买价格为人民币73,074,989.00元 [3] - 原付款安排为网签后支付50%首付款计36,537,494.50元，余款50%在取得房屋交付使用许可证后3个月内付清 [3] 交易进展与调整原因 - 子公司已按原合同办理网签及预告登记，并支付了首笔50%购房款计36,537,494.50元 [4] - 鉴于当前房地产市场处于深度调整期，行业供需关系发生重大转变，楼盘去化周期拉长、价格承压，市场不确定性显著增强 [4] - 为履行国有资产保值增值责任及维护公司及股东权益，经协商一致，决定调整原购房方案 [4] 调整后方案核心内容 - 购房房源从14套调减为7套，原购房合同总金额相应调整为人民币36,545,816.00元 [4][5] - 子公司已支付款项36,537,494.50元转为调整后7套房源的购房款，仅需补足尾款8,321.50元 [4][5] - 剩余7套房屋的购房合同解除并撤销网签备案，双方互不追究违约责任 [4][6] - 调整后7套房源房屋备案总价为38,469,275.00元，子公司购房价为备案价的95% [5] 对公司的影响 - 本次调整是基于公司实际经营情况及市场行情作出的合理调整，不会影响公司主营业务的正常开展 [8] - 调整不会对公司财务状况及经营成果产生重大不利影响 [8] - 调整后的购置方案更符合公司资金配置需求，有利于降低市场波动带来的潜在风险 [8]

土地出让公告核心信息 1) 文章核心观点 - 上海市土地交易市场发布长宁区中山公园板块两幅住宅用地的出让公告，总起拍价55.64亿元，计划于2026年3月30日开始现场交易 [2] 地块具体信息 - 本次出让涉及长宁区中山公园板块共计2幅住宅用地，出让总面积为2.90公顷 [2] - 两幅地块编号分别为E1-17和E1-21，面积分别为4，490.52平方米和24，508.81平方米 [2] - 两幅地块的容积率分别为2.4和2.67 [2] 交易安排与条件 - 两幅地块实施组合出让，总起拍价为55.64亿元 [2] - 现场交易会定于2026年3月30日开始举行，具体时间以竞买申请截止后一个工作日内的通知为准 [2] - 申请人须具备房地产开发资质，且同一地块仅可提交一次申请 [2] - 购地资金不得使用金融机构融资、关联企业借款或其他外部借款，须确保资金来源合规 [2] - 地块成交后，各分地块须分别签订出让合同 [2]

广州天河区马场地块土拍事件分析 - 2026年2月25日，广州天河区马场地块经过长达9小时、243轮激烈竞拍后成交，土地市场热度超出预期 [1][2] 交易核心数据 - 越秀地产以总价236.04亿元竞得该地块，住宅楼面价达到8.5万元/平方米，刷新了广州单价纪录 [3] - 该次土拍溢价率为26.6%，竞价轮次达243轮，创下纪录 [3] 开发商投资逻辑与策略转变 - 此次竞拍并非不计成本的疯狂抢地，而是基于精细测算的“算得过账来的争抢”，表明开发商投资行为趋于理性 [3][4] - 地块未来保本售价需达到16万元/平方米以上，开发商实质上是看好未来三年广州顶豪市场的价格上升空间 [6][7] - 越秀地产能胜出的关键原因在于其深度参与了地块的前期一级整备，拥有“政府主导+国企做地+市场运作”模式带来的信息优势 [7][8][9] - 越秀地产2025年在广州拿地金额和宗数均位列第一，此次高价拿地意在巩固其在天河区的市场地位，应对保利地产在当地高达46%的市场占有率 [10] 对广州房地产市场的影响 - 该地王项目不会直接拉高全市房价，但将有力支撑并“焊死”珠江新城等核心板块的价值底 [10][11] - 地块成交为全市楼盘提供了价值“对标物”，预计将加剧市场分化：天河、海珠等核心区改善盘价格更有支撑，而外围区域仍需依靠性价比换取成交量 [11] - 此次土拍与上海同日出台的“沪七条”政策形成呼应，显示一线城市正通过激活核心资产来撬动优质购买力，以稳定市场信心锚点 [11] 城市发展与地产模式转型 - 此次土地出让规划包含硬性指标，如引入年销售额超200亿元的高端百货、配建国际知名五星级酒店、打造11公顷中央体育公园，显示地方政府目标从获取“一次性土地收益”转向追求长期的税收、就业和城市能级提升 [13] - 这标志着房地产发展模式发生根本转变，从“卖房子”转向“卖生活”，从“一次性土地收益”转向“长期运营收益” [13] - 越秀地产的胜出也与其具备的综合体运营能力，能算清长期运营的大账有关 [14] 市场信号与未来展望 - 该事件被视为2026年楼市的方向标，其意义不仅是市场回暖信号，更是城市发展逻辑切换的缩影 [3][15] - 未来有竞争力的城市需有真实产业和人口支撑，能站住的房价需绑定稀缺资源和优质配套 [15] - 地王成交为市场注入了“确定性”，明确了珠江新城板块的价值底部，8.5万元/平方米的楼面价构成了未来几年扎实的成本线 [17][18][19] - 行业预计不会回到普涨时代，但核心区优质资产将持续获得市场认可 [19]

2026-27财年香港土地供应计划 - 香港政府公布2026-27财政年度卖地计划 将推出9幅住宅地皮 连同“一铁一局”等其他供应来源 合共提供22,580个住宅单位 同比大幅增加60% 创下近8年新高 [1] - 9幅住宅地皮中 3幅来自洪水桥片区 共提供3,120个单位 另有3幅为滚存地皮（赤柱、东涌及西贡） 以及3幅新纳入卖地表的地皮（何文田佛光街、沙田石门大涌桥路与安心街交界、石门安心街与安平街交界） 9幅地合共提供6,650个单位 [1] - 下年度首季将率先推出东涌第106A区海滨用地 可提供约990个单位 毗邻预计2029年落成的东涌东站 且无附加兴建政府设施要求 预计市场兴趣较高 [2] 土地供应来源与结构 - 下年度潜在土地供应中 约70%为政府主导及协调 主要来自“一铁一局” [2] - 未来5年已准备好的私人房屋土地供应可承载9.8万个单位 其中超过一半（超过4.9万个单位）来自北部都会区 该区被定位为未来新开发区域和经济引擎 [2] - 其余土地供应中 约20%来自大屿山东涌及小蚝湾 市区用地占比不多 且多为由机构或商业用途改划而来 [2] 土地用途调整与市场策略 - 新纳入卖地表的3幅住宅用地（何文田、沙田石门）均属于中小型和成熟社区用地 原规划为政府机构、社区或商业用途 正通过城规程序改划为住宅用途 [1] - 政府表示下年度不会推售一般商业用地 将持续检视将商业地改作住宅或其他更灵活用途的可能性 [3] - 政府已就3幅地皮发展为专上教育学生宿舍邀请市场提交意向书 并视市场反应 计划未来推出至少1幅作为宿舍用途 [3] 楼市环境与政府举措 - 发展局局长指出 楼市明显回暖 近期交投持续向稳甚至上升 近几个月推出的住宅用地均以相当合理的价钱售出 反映楼市正稳步发展 [2] - 政府将加强市建局“招标妥”服务 包括制定更严谨的顾问和承建商预审名单 由市建局协助业主进行招标和评标 并对大规模工程变动进行监管 [3] - 政府将向市建局拨款合共3亿港元 其中1亿港元作为起动资金以成立专队（或子公司） 另外2亿港元用于为使用“招标妥”的业主提供费用宽减资助 目标于2024年下半年推出加强版服务 [3]