报告导读： 对底层资产现金流的剖析是进行 REITs 估值的基础，本文针对 REITs 估值进 行详细展开，由点到面分析当前 REITs 的估值逻辑。 REIT 估值方法主要包括三类：成本法，市场法和收益法，本质是分别基于投入成本、市场价值与未来收 益对 REIT 资产进行估值。 中国公募 REITs 政策明确要求以收益法作为基础设施项目估值的主要方法。 采用收益法契合 REIT 收益稳定性较高，强制分红等特征，也有利于倒逼提升 REITs 市场信息透明度。 ③ 经营收入到可供分配金额的调整。 REITs 要求分红需基于可供分配金额，因此虽然底层资产经营情况 是决定 REITs 估值的核心变量，但可供分配金额的调整对实际分红分派乃至估值模型的影响同样值得关 注。此外，期初预留资金与外部杠杆也会影响各期分配金额。我们将 EBITDA 与可供分配金额的差额设为 调整项，从实际项目情况来看，调整项对可供分配金额的影响普遍在 +/-20% 左右，部分项目影响超 50% ，甚至 100% 。 ④ 差补机制有利于平滑项目收入。 2024 年以来部分新发 REITs 项目带有收益分配调节机制，即通过协 议承诺保障底层资产的 ...

REITs REITs 2025 年 05 月 11 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -19% -10% 0% 10% 19% 2024-05 2024-09 2025-01 沪深300 中证REITs全收益 相关研究报告 《中金厦门安居保障房REIT启动扩 募，消费 REITs 表现持续优异—行 业周报》-2025.5.4 《首单权益型资产支持证券成功发 行，发行市场持续活跃—行业周报》 -2025.4.27 《支持符合条件的燃煤发电项目发 行，保障房 REIT 表现持续优异—行 业周报》-2025.4.20 将 REITs 纳入沪深港通标的，保障房 REITs 表现持 续优异 | | | ——行业周报 | | --- | --- | --- | | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 | huyaowen@kysec.cn | | --- | | 证书编号：S07 ...

公司动态 - 中金厦门安居REIT已向中国证监会提交基金变更注册请示并向上交所提交扩募份额上市申请且获受理 [1] - 本次扩募是公司对"首发+扩募"双轮驱动模式的有益实践旨在实现资产持续增值 [1] - 拟购入基础设施项目包括厦门思明区林边公寓和湖里区仁和公寓总建筑面积89917.98平方米含2689套租赁住房 [2] - 扩募后公司将同时持有保障性租赁住房和公共租赁住房两类资产组合 [2] 经营业绩 - 上市以来10个季度末出租率均保持在99%以上 [1] - 2024年总收入7930万元同比增长3.16% EBITDA6141万元同比增长4.46% 可供分配金额5815万元同比增长1.27% [1] - 2025年一季度收入2011万元同比增长2.91% EBITDA1594万元同比增长3.26% 可供分配金额1475万元同比增长3.55% [1] 战略影响 - 扩募将巩固公司在管理房源套数及面积方面的领先优势 [2] - 新增项目有助于扩大厦门市各区域租赁住房资产覆盖范围 [2] - 资产组合拓展将有效分散基金资产风险 [2]

Peakstone Realty Trust (PKST) Q1 2025 Earnings Call May 08, 2025 05:00 PM ET Speaker0 Realty Trust First Quarter twenty twenty five Earnings Webcast Conference Call. At this time, all participants are in a listen only mode. A brief question and answer session will follow the formal presentation. As a reminder, this conference is being recorded. It Speaker1 is Speaker0 now my pleasure to introduce your host, Mr. Steve Sweth, Investor Relations. Please go ahead, sir. Speaker1 Good afternoon, and thank you for ...

EPR Properties (EPR) Q1 2025 Earnings Call May 08, 2025 08:30 AM ET Company Participants Brian Moriarty - Senior Vice President of Corporate CommunicationsGreg Silvers - Chairman and CEOGreg Zimmerman - EVP and CIOMark Peterson - Executive VP, CFO & TreasurerAnthony Paolone - Executive DirectorRJ Milligan - Managing DirectorJustin Haasbeek - Senior Associate, Equity ResearchKathryn Graves - Equity Research Scientific AssociateMitch Germain - MD - Real Estate ResearchSpenser Glimcher - Managing Director Conf ...

公司表现与前景 - 领展近日股价上升 预期5月表现强劲 [1] - 公司是即将推出的股票挂勾计划纳入房地产投资信托基金的最大受惠者 [1] - 预计2025财年每单位分派按年增长2% [1] - 预计2026财年股息率达7% 具吸引力 [1] - 花旗重申买入评级 目标价47.82港元 [1] 行业环境 - 五一黄金周期间利好零售业 [1] - 3月香港零售业销售额的跌幅收窄 [1] - 市场预期美国联储局可能会在6月或之后降息 [1]

【导读】REITs有望纳入沪深港通，领展房托领涨蓝筹！爱高集团暴涨超139% 5月7日，港股高开低走，恒生指数收涨0.13%，报22691.88点；恒生科技指数跌0.75%，报5200.04点；恒生中国企业指数跌0.23%，报8242.25点。全日大市 成交额2401亿港元，较前一交易日回升。南向资金净卖出额78.66亿港元。 REITs有望纳入沪深港通，领展房地产投资信托基金（以下简称领展房托）涨6.68%，中升控股涨4.80%，友邦保险涨2.92%，领涨蓝筹。 | 序号 | 名称 | 代码 | 现价 | 涨跌 | 涨跌幅 ▼ | 成交额 | 年初至今 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 领展房产基金 | 0823 | 39.950 c | 2.500 | 6.68% | 15.39亿 | 21.61% | | 2 | 中升控股 | 0881 | 12.220 c | 0.560 | 4.80% | 1.05亿 | -12.46% | | 3 | 友邦保险 | 1299 | 61.750 c | 1.750 | 2.92% | ...

港股市场表现 - 恒指高开507点报23169点，开市已重上50天线，升幅曾扩大至534点高见23197点，创4月2日后一个月高位 [1] - 恒指收涨0.13%，科指收跌0.75%，恒指大市成交额2400.5亿元 [1] - 大市升幅震荡收窄，尾盘抛压加重，涨幅再度回吐 [1] 行业板块表现 - 内房、服装、影视娱乐股走强，纸业、体育用品股回暖，军工股强势领涨 [1] - 生物医药、电讯设备、玩具消闲股走低，公共运输、非酒精饮料、医药外包概念股回调，汽车股再度走弱 [1] 个股表现 - 领展房地产基金(00823.HK)涨超6.6%，中升控股(00881.HK)涨近5%，友邦保险(01299.HK)涨近3% [1] - 理想汽车(02015.HK)、携程集团(09961.HK)、中国石油股份(00857.HK)均涨超2% [1] - 药明生物(02269.HK)跌超6.6%，蒙牛乳业(02319.HK)、中国生物制药(01177.HK)均跌超3%，小米集团(01810.HK)跌近3% [1]

核心观点 - 物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局，2024年百强物企在管面积增速回落，合管比降至1.27，第三方在管面积占比和非住业态占比提升，收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降 [3] - 2025年物管行业存在发展机遇，包括优质服务成核心竞争力、AI提升管理效率、房屋养老金政策带来城市更新机遇 [4] - 2025年初至今中国公募REITs市场结构性分化，抗周期板块强，顺周期板块承压，未来市场将延续扩容与分化趋势 [5] - 物管行业推荐非住业务占比高和关联地产公司强势的企业，REITs需围绕“稳增长”与“新业态”主线，关注扩容+分化逻辑 [6] 物管规模增速放缓，第三方拓展解局 - 物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓，2024年末在管规模达314.1亿平，同比增长4%，百强物企平均在管规模增速降至2% [10] - 新拓项目更重质量，第三方占比提升，2024年头部物企拓展进度放缓，第三方项目占比提升 [21] - 物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅，受物业费下调等影响，物企退出低质项目，注重存量住宅拓展 [25][28] - 关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升，2024年百强物企第三方和非住业态占比提升，但部分头部物企有所下降 [30][35] - 收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长，2021年以来百强物企收缴率和续约率下降，多数头部物企应收款和周转天数增长 [37] 业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化 - 收入仍保持增长，盈利能力边际承压，2021年以来百强物企收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降，样本物企2024年盈利表现有差异 [42][47] - 在手现金较充裕，派息比例维持高位，2024年样本物企现金总额同比降1.4%，现金流稳健，派息比例和股息率维持较高水平 [56][59] - 物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势，2024年百强物企基础物管收入均值同比+5.6%，样本物企物管收入增长，毛利率总体下降 [62][67] - 社区增值收入微降，业务结构优化调整，2024年百强物企增值服务收入均值同比降4%，样本物企社区增值收入整体下降，毛利率下降 [71][76] - 受地产销售影响，非业主增值收入下降，2024年百强物企非业主增值服务收入均值同比-11.4%，样本物企毛利率延续下降趋势 [79][84] 物管行业2025年发展机遇 - 好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，中央政策引领下，服务优质企业市占率或提升，头部物企将好服务作为发展战略 [90][92] - AI时代下物企管理效率的提升，物管行业科技化演进，AI运用全面升级，头部物企搭建智慧服务平台提高效率 [95][98][102] - 房屋养老金政策下，城市更新机遇，住建部提出房屋养老金制度并试点，物企参与老旧小区改造或改善盈利现状 [104] 物管投资策略 - 推荐非住业务占比较高、对房地产依赖小的综合类开发公司，以及关联地产公司销售拿地强势、市占率提升的企业 [109] REITs运行态势及发展展望 - 政策端市场化趋势加强，常态化发行提速，资产范围拓宽，有利于一级市场提质扩容，增强股性 [113][117] - 2025年REITs板块逻辑复盘，整体表现优于股债，结构性分化明显，截至4月中旬中证REITs全收益指数年内涨8.5%，细分板块差异大 [118] - 行业板块结构性分化，抗周期板块强劲，业绩+政策催化演绎分化 [122] - 保障房REIT涨幅领跑板块，受避险需求、底层资产韧性、政策与扩募催化、业绩延续性等因素驱动 [125] - 消费REITs政策驱动与基本面分化并存，政策催化价格上行，但底层资产租金承压，需警惕估值回调压力 [128] - 中期展望，扩容+分化逻辑持续演绎，市场规模扩张，底层资产覆盖新兴领域，需警惕高溢价品种风险 [132] - 配置主线围绕“稳增长”与“新业态”，关注抗周期和新兴业态REITs，平衡估值与分派率 [133] REITs投资策略 - 核心配置高股息保租房、消费REITs，关注利率敏感型资产波段机会，维持行业“看好”评级 [137][138]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收3.869亿美元，同比增长4% [7] - 调整后EBITDAre为7510万美元，同比增长17% [7] - 正常化FFO为1430万美元，即每股0.06美元，均超分析师共识预期 [7] - 同店现金基础NOI为7150万美元，同比增长20.7%，环比增长14.8% [16] - 净债务与调整后EBITDAre之比从去年12月31日的11.2倍降至3月31日的8.8倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP板块 - 同店NOI为3840万美元，环比增长33.6%，同比增长42.1% [8] - 综合平均月费率同比增长4.8%，入住率提高130个基点至80.2%，SHOP收入增长6.5% [9] - 综合SHOP NOI利润率同比提高320个基点至11.2%，同店为12.9%，115个同店五星级管理社区NOI利润率为14.6% [9] - RevPAR同比增长4.8%，费用增长2% [9] 医疗办公和生命科学投资组合 - 本季度完成约14.5万平方英尺的新租和续租活动，加权平均租金比同空间之前租金高18.4%，加权平均租期为10.2年 [10] - 同店入住率为90.1%，较第四季度下降10个基点 [10] - 到2025年底，该投资组合4.7%的年化收入将到期 [10] - 已知2025年空置面积为11.5万平方英尺，活跃租赁管道为60.3万平方英尺，其中15.2万平方英尺为新吸纳面积 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 完成3.32亿美元资产出售，降低资产负债表杠杆 [8] - 第一季度完成3.21亿美元房产销售，净收益2.99亿美元用于部分偿还2026年到期的零息票据 [12] - 3月完成1.4亿美元抵押贷款融资，4月完成1.09亿美元十年期固定利率Freddie Mac抵押贷款融资 [12] - 4月和5月用2.8亿美元融资收益和手头现金进一步偿还2025年6月到期的高级无担保票据 [12] - 季末活跃处置管道包括65处房产，预计资产出售收益在3.5亿 - 4亿美元之间，部分用于偿还2026年到期债务 [13] - 已与19处房产达成1.16亿美元意向协议，自第一季度以来已出售一处SHOP社区，售价1120万美元 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对SHOP板块控制成本进展满意，对2025年前景乐观 [10] - 有信心满足2025年和2026年债务到期需求，2028年前无债务到期 [22] - 重申2025年SHOP NOI指导范围为1.2亿 - 1.35亿美元，若第二季度趋势持续且处置时间更明确，可能提高指导 [23] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露修订结果 [4] - 会议可能包含非GAAP数据，相关指标与净收入的调节可在公司网站查询 [4] - 公司发布RMR Group年度可持续发展报告，展示经理对可持续发展的承诺和进展 [14] 问答环节所有提问和回答 问题: 第一季度SHOP板块入住率提升的原因 - 入住率提高是因为过去几年对社区的资本投入开始产生更广泛的效益，2025年第一季度又完成23次翻新，运营管理专注特定举措以提高入住率，且在市场中定位合适 [25][26] 问题: Aleris Life股息是否为一次性支付，DHC未来是否还能收到类似股息 - 此次股息是基于Aleris战略行动获得的一次性股息，Aleris表现良好且有正EBITDA，未来有分红可能，但目前预计不会达到2月的规模 [27] 问题: 按当前季度年化的SHOP NOI远超全年指导范围上限，为何不提高指导 - 第一季度NOI受270万美元业务中断理赔款影响，需剔除该因素；第一季度天数较少，薪资和福利成本较低，全年会趋于正常；公司有大量处置项目在进行中，待处置时间更明确，有望在第二季度提高指导 [29][30][31] 问题: SHOP物业运营费用保持平稳的原因 - 运营费用环比持平，同比增长约3%，预计2025年费用比2024年高约3%，自2024年第三季度以来保险保费有节省，但无重大一次性因素影响费用 [37] 问题: 资本支出方面有无值得关注的点，指导是否重申，剩余年份有无节省成本的可能 - 历史上资本支出多集中在下半年，去年约三分之二的支出在下半年，目前第一季度支出符合预期，因此重申2025年资本支出指导范围为1.5亿 - 1.7亿美元，目前难以判断是否能因处置时间等因素节省成本 [38][39] 问题: 9400万美元融资及后续偿还零息票据融资的定价预期 - 第一阶段融资加权平均利率约6.5%，完成9400万美元融资后利率接近该水平，偿还9.75%的债务非常划算；对于2026年部分融资还款，目前难以确定定价，但有大量无抵押资产，有多种融资选择，预计有担保融资定价低于7% [41][42] 问题: 偿还2026年零息票据融资的时间预期 - 大部分处置项目将在下半年进行，融资时间可能在第四季度初，而非等到1月到期时 [45]