政策动向与市场反应 - 上海发布房地产新政涉及限购、公积金、信贷和税收调整 自2025年8月26日起实施[3] - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[4] - 政策刺激下A股地产板块集体反弹 万科A触及涨停 港股内房股全线走强 融创中国、新世界发展、龙湖集团大涨超5%[4] 地产ETF表现分析 - 地产相关ETF平均涨幅3% 地产ETF(159707 SZ)和房地产ETF(159768 SZ)分别上涨3.8%和4.4%[6] - 规模最大的房地产ETF(512200 SH)成立以来回报率-43.6% 年化回报-6.95%[12] - 近一年该ETF份额降低近50% 显示投资者对房地产市场持观望态度[14][16] 行业代表企业财务状况 - 万科A上半年营业收入1053.2亿元 同比下滑26.2% 归母净利润亏损119.47亿元 同比下降21.3%[9] - 公司已偿还243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期[12] - 上半年新增融资和再融资249亿元 深铁集团累计提供238.8亿元股东借款[12] 估值分析与行业挑战 - 中证全指房地产指数PB值处于近十年约15%分位点 估值处于低位[19] - 行业面临商业模式根本变化 资金流出房地产市场 房价下降与出生率下降等因素叠加[20] - 地产指数上涨多为政策驱动的脉冲式行情 持续性上涨时段极少[23] REITs作为替代投资选择 - REITs通过投资稳定租金收益的物业资产提供定期分红和资产增值潜力[24] - 持有多元化物业类型包括商业办公、零售商场、工业园区等 有效降低单一项目风险[24] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超11% 跑赢绝大多数房地产ETF基金[24]

宏观信号与市场表现 - 2023年开始经济增速与股债走势出现背离，与国债利率走势年初背离，与股票市场走势二季度前后背离[12] - 移动互联革命后经济增长进入酝酿阶段，缺乏主导性增长逻辑，宏观指标失去弹性[20][25] - 2023年7月提出加快形成新质生产力，新科技产品产能加力跃升，新老动能交替在即[35][39][43] 经济结构与政策变化 - 名义与实际GDP增速罕见倒挂，政策对名义GDP增速关注度上升，需权衡通胀与汇率[27][31] - 居民收入增速下降最快的是财产性收入下降7.8个百分点，其次转移性收入下降3.9个百分点[75] - 居民收入占比持续偏低，收入分化加剧，扩内需本质是增强居民消费能力[79][81] 年内经济表现与预测 - 上半年经济增速5.3%，创4年来最好成绩，全年完成5%增长目标压力可控[116] - 下半年增长动能趋缓，Q3乐观情形保持4.8-5%，Q4放缓至4.5-4.7%[119] - 7月GDP增速显著下滑至4.3%附近，8月经济改善概率较大[125] 出口与消费动态 - 出口增速逐月回落，3月至7月分别为12.3%、8.1%、4.7%、5.8%、7.2%，实际出口规模稳定在3000亿美元中枢[128] - 上半年消费品以旧换新带动销售2.9万亿元，剔除后累计同比约-8.1%[138] - 消费贷款贴息等结构性政策有望使消费增速企稳回升[141] 投资与财政状况 - 二季度以来固投增速逐月回落，7月降为-5.2%，四大领域均进入负增长[144] - 财政空间充足，总量约束不是核心问题，关键在于能否花的出、花的好[150] - 基建投资与财政支出趋势背离，天气原因可能带来干扰[147] 货币政策与利率 - 降息空间受到显著制约，活期存款约占存款总量的一半，保息差使总量降息空间有限[155][157] - 资金利率中枢持续下行，7月中旬以来有所反弹，Q3双降概率低，Q4存在窗口[167][172] - 10年期国债中枢上移5个基点至1.70-1.75%，Q3震荡，Q4可博弈双降机会[184] 政策方向与市场影响 - 政策主动权在我，财政重于货币，方向大于规模[175][179] - 反内卷不简单等于行政式去产能，价格机制更为关键，4月1日印发完善价格治理机制意见[61] - 股票市场反内卷与新动能定价阶段性到位，走势与基本面联动有望加强[190]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 关注服务业消费政策推进，生产行业关注高技术产业发展，服务行业关注扩大服务消费政策推进，各行业上中下游呈现不同的价格、开工率及销售情况 [1][2] 中观事件总览 生产行业 关注高技术产业发展，工业和信息化部印发意见，提出到2030年卫星通信多方面发展目标，推动卫星通信融入新发展格局服务经济社会高质量发展 [1] 服务行业 关注扩大服务消费政策推进，苏州优化楼市政策取消市区新建商品住房2年限售，商务部将推出促进服务出口和扩大服务消费的政策举措 [2] 行业总览 上游 - 黑色：玻璃价格回落 [3] - 能源：国际原油震荡 [3] - 化工：尿素价格回落较多，PTA价格上行 [3] 中游 - 化工：PX开工率上行，PTA开工持续回落 [3] - 能源：电厂耗煤量持稳 [3] - 基建：沥青开工回落 [3] 下游 - 地产：一、二线城市商品房销售季节性回落 [4] - 服务：国内航班班次高位持稳 [4] 重点行业价格指标跟踪 |行业名称|指标名称|价格（8/27）|同比| | ---- | ---- | ---- | ---- | |农业|现货价:玉米|2302.9元/吨|-0.55% [35]| |农业|现货价:鸡蛋|6.5元/公斤|-2.97% [35]| |农业|现货价:棕榈油|9566.0元/吨|0.40% [35]| |农业|现货价:棉花|15335.2元/吨|0.63% [35]| |农业|平均批发价:猪肉|19.9元/公斤|-0.60% [35]| |农业|现货价:铜|79585.0元/吨|1.06% [35]| |农业|现货价:锌|22264.0元/吨|0.55% [35]| |有色金属|现货价:铝|20790.0元/吨|0.89% [35]| |有色金属|现货价:镍|123500.0元/吨|1.70% [35]| |有色金属|现货价:铝|16850.0元/吨|0.67% [35]| |黑色金属|现货价:螺纹钢|3241.0元/吨|-0.03% [35]| |黑色金属|现货价:铁矿石|791.9元/吨|1.79% [35]| |黑色金属|现货价:线材|3390.0元/吨|-0.07% [35]| |黑色金属|现货价:玻璃|13.9元/平方米|-2.80% [35]| |非金属|现货价:天然橡胶|14908.3元/吨|0.22% [35]| |非金属|中国塑料城价格指数|803.8|-0.18% [35]| |能源|现货价:WTI原油|63.3美元/桶|2.40% [35]| |能源|现货价:Brent原油|67.2美元/桶|2.17% [35]| |能源|现货价:液化天然气|3944.0元/吨|0.10% [35]| |能源|煤炭价格:煤炭|783.0元/吨|-0.13% [35]| |化工|现货价:PTA|4913.8元/吨|3.95% [35]| |化工|现货价:聚乙烯|7458.3元/吨|0.34% [35]| |化工|现货价:尿素|1707.5元/吨|-4.21% [35]| |化工|现货价:纯碱|1290.0元/吨|0.00% [35]| |地产|水泥价格指数:全国|130.0|0.64% [35]| |地产|建材综合指数|114.9点|0.12% [35]| |地产|混凝土价格指数:全国指数|93.0点|0.00% [35]|

这限售一取消，意味着啥呢？简单来说，以前买了新房，得等拿到不动产权登记证书满2年才能卖，现在不用等了，只要你愿意，随时可以把房子挂到市场 上交易。这对于很多购房者和业主来说，简直是重大利好！那些原本被限售政策"捆住手脚"的改善型购房者，这下终于能"大展身手"了。想换大房子的，可 以赶紧把手里的小房子卖了，再去置换心仪的大户型；想给孩子换个好学区房的家长，也能更灵活地操作了。 总的来说，苏州这次取消市区新建商品住房2年限售，是在当前房地产市场形势下的一次大胆尝试，旨在满足居民改善性住房需求，促进房地产市场的良性 循环和健康发展。接下来就看市场如何回应，房价又会怎么走了，让我们一起拭目以待吧！如果你有买房或者卖房的打算，这波政策调整你可一定要密切关 注，说不定能抓住一个好时机哦！ 从市场层面来看，这无疑会大大提升房地产市场的流动性。就好比一潭死水，突然被搅动起来，变得活跃起来。以前因为限售，很多房子都"沉淀"在市场 里，无法流通，现在这些房源一下子涌入市场，二手房的挂牌量可能会迎来一波激增。有业内人士预测，新政发布两小时，新增挂牌就多达2000多套房源 ，这数据是不是很惊人？市场上房子多了，购房者的选择也就更多了 ...

点击按钮▲立即报名 国务院印发深入实施人工智能+行动意见 8月26日消息，国务院印发《关于深入实施"人工智能+"行动的意见》。《意见》提出，到2027年，率先实现人工智能与6大重点领域广泛深度融 合，新一代智能终端、智能体等应用普及率超70%，智能经济核心产业规模快速增长，人工智能在公共治理中的作用明显增强，人工智能开放合 作体系不断完善。 《意见》指出，加快探索人工智能驱动的新型科研范式，加速"从0到1"重大科学发现进程。支持人工智能芯片攻坚创新与使能软件生态培育，加 快超大规模智算集群技术突破和工程落地。健全国有资本投资人工智能领域考核评价和风险监管等制度。加大人工智能领域金融和财政支持力 度，发展壮大长期资本、耐心资本、战略资本，完善风险分担和投资退出机制。（新华社） ｜点评｜ 《意见》对中国人工智能行业的发展作出了顶层设计，并制定了可量化的目标。《意见》将数据、算力、电力、网络基础设施并列， 从AI技术的全产业链进行规划布局，未来数年内，人工智能的相关产业链将是国内政策的重点扶持方向，特别是在AI芯片等硬科技领域。《意 见》强调为行业引入耐心资本，完善投资退出机制，未来AI相关企业上市通道有望更加通畅 ...

投资评级 - 贝壳-W(2423HK) 维持"推荐"评级 [1][8] 核心观点 - 2025H1收入4934亿元同比增长241%净利润216亿元同比下降73%经调整净利润321亿元同比下降213% [4] - 2025Q2单季收入2601亿元同比增长113%净利润131亿元同比下降312%经调整净利润182亿元同比下降324% [4] - 公司扩大延长股份回购计划回购授权从30亿美元增加至50亿美元期限延长至2028年8月31日 [7] - 公司作为领先一体化房产交易服务平台房产经纪优势明显家装家居快速突破房屋租赁及贝好家能力构建未来可期 [8] 财务表现 - 2025H1毛利率213%同比下降54个百分点Q2单季毛利率219%同比下降6个百分点但环比提升12个百分点 [7] - 2025H1运营费用率18%同比下降37个百分点Q2单季运营费用率178%同比下降14个百分点且环比下降03个百分点 [7] - 2025H1总交易额17224亿元同比增长173%Q2单季总交易额8787亿元同比增长47% [4] - 预计2025E-2027E营业收入100934亿元113046亿元128873亿元同比增长80%120%140% [6] - 预计2025E-2027E净利润4962亿元5596亿元6417亿元同比增长221%128%147% [6] - 预计2025E-2027E毛利率226%229%232%净利率49%50%50%ROE68%75%84% [6] 业务细分 - 2025H1存量房总交易额11638亿元同比增长137%净收入1359亿元同比增长40% [7] - 存量房业务中贝联交易额占比627%较2024H1的597%提高链家贝联货币化率分别为251%037%较2024年全年基本稳定 [7] - 2025H1新房总交易额4876亿元同比增长260%净收入1669亿元同比增长299% [7] - 新房业务中非链家交易额占比821%较2024H1的811%提升货币化率342%同比提升01个百分点 [7][8] - 2025H1非房产经纪业务收入占比386%同比提升38个百分点 [8] - 家装家居业务净收入751亿元同比增长165%贡献利润率323%同比提升13个百分点 [8] - 房屋租赁服务净收入1076亿元同比增长852%贡献利润率76%同比提升19个百分点在管房源量突破59万套同比增长超过88% [8] 股东回报 - 2025H1斥资约394亿美元实施股份回购回购股份占2024年末已发行股份总数约17% [7] - 自2022年9月启动回购计划至2025年6月末累计回购价值约202亿美元美国存托股份占启动前已发行股份总数103% [7]

首先必须看明白一点，上面对于房地产的定位已经非常清晰，最近几年，反复强调"房子是用来住的，不是用来炒的"，这个主基调在过去几年被反复强 调。 这两年，虽然房地产的热度大不如前，但很多人依旧比较关心房价的走势， 没有买房的朋友特别纠结，是该抓紧时间上车呢，还是再等一等？而对于有房的人来说，现在是不是抛售的最后时机？ 很多人对此疑惑不已，其实，市场上已经透出一些风向。虽然没人能100%预测未来，但综合来看，2026年的房价走势，已经有了一些可以参考的线索。 所以现在的你，不管是打算买房还是卖房，看懂下面这三点，提前做打算，都很重要。 现在看来，它绝非短期口号，而是长期坚持的方向。 这也就意味着，期待着政策全面放松、房子在迎来普涨甚至是大涨，虽然不现实了，一路狂躁的年代已经过去了，未来的政策会更倾向于精准细化，真正 要买房自己住的人，会得到支持；但想炒房赚快钱的，会越来越难。 所以，如果你是刚需，碰到合适的房子，不必一直等；想投资的话，也要转变思路——别光想短期赚差价，得多考虑房子长期的居住价值和租金回报。 信号二：楼市分化加剧，选对城市、挑对地段非常关键。 信号一：政策定力非常强，房住不炒是长期基调 信号三：住房 ...

东莞证券认为，周三，A股市场午后跳水回落，盘面上，市场热点集中在算力和芯片方向，个股跌多涨 少。当前国内广义财政支出明显提升，后续促消费、稳基建政策有望接续发力，或将成为后续稳内需、 促信心的关键，当前基本面改善的因素正在逐步聚集，但从量变到质变仍需要时间。市场方面，6月底 以来大盘已累积较大涨幅，并且市场近期上涨斜率加速，短期或存在整固的需求。 东吴证券认为，周三，A股市场冲高回落，芯片股逆势拉升，CPO等算力硬件股表现活跃；创新药概念 股走低，房地产板块调整，成交额再次突破3万亿元。从周三的调整来看，更多认为是健康降温，尚未 触及恐慌阈值，短期调整更多是情绪从局部亢奋回归理性的过程。此前创业板指创下3年新高时，成长 赛道的市场关注度与热度同步攀升，局部情绪已处于相对亢奋状态；这种情况下出现短期回调，本质上 是情绪向理性区间回归的结果。良性回踩之后，市场有望重新回归上升趋势。 中原证券认为，周三，A股市场冲高遇阻、宽幅震荡整理。盘中半导体以及小金属等行业表现较好；软 件开发、消费电子、船舶制造以及汽车零部件等行业表现较弱。居民储蓄正在加速向资本市场转移，形 成持续的增量资金来源。2025年A股上市公司整体盈 ...

公司治理 - 公司第八届第二十一次董事会会议于2025年8月27日在深房广场48楼A会议室召开 [1] - 会议审议《关于制定高管人员经营业绩责任书与聘任协议的议案》等文件 [1]

摘要 下半年，经济增长动能或出现"强弱切换"，哪些领域存在"隐忧"，哪些领域韧性较强？ 经济增长的"隐忧"："两新"透支效应显现，地产对经济的拖累仍在继续。 2025年上半年经济增长保持高位，但近两月经济增长出现"隐忧"，主要体现为前期表现强势的"两新"领 域增长回落。 2025年上半年实际GDP同比5.3%、超过市场预期，主因"抢出口"、"两新"领域走强。但进 入6月，受电商促销前置及国补"空窗期"影响，社零增速连续回落、7月降至3.7%。同时，设备自然更新 周期结束等中期风险也有显现，7月设备购置投资增速回落11.3pct至6%。 关注、加星，第一时间接收推送！ 文 | 赵伟 、屠强 联系人 | 屠强 、耿佩璇、浦聚颖 地产对经济的拖累仍在延续，供给端未延续改善，投资、销售回落也未见底。 7月房企信用融资增速回 落13.5pct至-15.8%，为近两年最低值；在此背景下，竣工面积（-27.7pct至-29.4%）增速明显回落。存量 项目减少的滞后拖累，地产投资也明显回落。销售端，70城一手、二手房价环比仍为负数(分 别-0.3%、-0.5%)，商品房销售面积、销售额同比分别回落2.4、3.3pct至-7. ...