行业整体环境 - 房地产行业深度调整持续 A股超70家房企上半年业绩预告中超六成预计亏损 [1] - 7月70个大中城市房价同比降幅整体收窄但市场仍处调整震荡期 [1] - 代建行业显现活力成为房企轻资产转型重要赛道上半年典型企业新增规划建筑面积同比增长17.6% [1] - 代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达10983万平方米同比增长28% [1] - 行业竞争加剧代建费率普遍低于3%较早期5%-6%水平明显下降行业进入精细化运营阶段 [1] 公司财务表现 - 上半年营收13.74亿元归母净利润2.56亿元毛利率约40% [2] - 经营活动现金净流入1.12亿元同比上升45%在手现金16.44亿元同比增长8%宣派中期股息每股0.076元 [2] - 新拓代建规模及代建费逆市增长商业代建占比和重复委托率同比提升 [2] - 连续9年市场占有率超20%稳居行业第一 [2] 交付品质与规模 - 上半年高品质交付45个项目代建交付套数2.56万多套交付面积465万平方米交付满意度92% [5] - 交付面积占比达榜单前十强总和的60%预计下半年还有近1000万平方米交付建筑面积 [6] - 通过高层建筑立面属地化创新低密产品立面升级精装场景营造景观IP焕新等多维举措实现产品全面升级 [6] - 交付项目涵盖商业代建政府代建资方代建共有产权城市更新产业园等多种合作模式及业态类别 [7] 新拓业务表现 - 新拓代建面积1989万平方米同比增长13.9%代建销售额419亿元销售面积306万平方米新拓代建费约50亿元同比增长19.1% [8] - 新拓代建面积居行业第一领先第二名1113万平方米 [9] - 商业代建新拓总建筑面积占比同比上涨约12个百分点至约81%民企委托方活跃度同比上涨8个百分点至37%一二线城市占比维持58% [10] 政策与市场机遇 - 政府工作报告首次写入好房子建设强调安全舒适绿色智慧发展方向推进城中村改造释放改善型需求 [13] - 上半年14个省市出台或修订代建管理办法规范代建行为提高专业化水平和投资效益 [13] - 未来三年保障性住房城中村改造平急两用设施建设将释放超5亿平方米代建需求 [16] - 2024年重点城市代建渗透率达6.6%创四年峰值后续年份有望稳定增长 [16] 行业地位与战略 - 荣获30余项行业荣誉包括代建企业综合实力TOP1新签规模TOP1代建销售规模TOP1等 [17] - 启动代建5.0全新业务体系研究聚焦生态代建模式 [19][21] - 截至上半年末在手订单总建筑面积1.265亿平方米四大城市群占比77%待开发面积占38.4% [21] - 代建行业向涵盖融资产品运营服务的综合能力输出转变要求企业具备资金资源产业整合能力 [23]

公司业绩表现 - 2025年上半年实现收入13.74亿元 同比下降17.7% [1] - 公司拥有人应占净利润约2.56亿元 [1] - 毛利率约40% [1] - 首次实施中期分红 每股派息0.076元 [1] 业务拓展与市场地位 - 新拓代建面积约1989万平方米 同比增长13.9% [1] - 新拓代建费约50亿元 同比增长19.1% [1] - 市占率连续9年保持20%以上 2024年达22.1% [2] - 2025年上半年市占率持续扩大 [2] 业务结构特点 - 商业代建占新拓总建筑面积81% [2] - 金融机构 私营企业 国有企业委托方业务量均同比增长 [2] - 一二线城市项目占比58% [3] - 环渤海 长三角 珠三角 成渝四大城市群在手订单占比77% [3] 经营质量与现金流 - 前端经营数据向好 经营性现金流逐步修复 [1] - 合同资产和应收款上涨压力放缓 [1] - 私企委托方活跃度提升 商务条件更优 [2] - 轻资产模式对现金需求不高 [3] 交付能力与订单规模 - 上半年交付建筑面积465万平方米 占行业Top10企业总量60% [3] - 预计下半年交付约1000万平方米 [3] - 连续三年实现约1500万平方米年交付量 [3] - 在手订单总建筑面积1.265亿平方米 [3] 股东回报政策 - 上市以来累计分红约30亿元 [3] - 过去两年几乎分配全部盈利 [3] - 中期分红体现现金流管理信心 [4] - 优化派息方式确保长期稳定回报 [4] 行业发展趋势 - 代建行业从规模竞争向质量竞争转型 [1] - 行业格局重塑 头部企业份额扩大 尾部企业出清 [2] - 市场竞争激烈 价格战和内卷存在 [2] - 周期性挑战中展露结构性机遇 [1]

行业动态 - 房地产行业处于深度调整阶段 代建成为众多房企转型重要方向 [4] - 2025年上半年典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6% [4] - 行业竞争格局持续演变 头部企业新签约集中度下降 中尾部企业拓展加速 新入局者表现活跃 [4] 公司表现 - 远洋建管上榜2025中国房地产代建企业品牌影响力TOP20 位列第13 [1] - 2025年上半年新拓项目数量达33个 新签项目面积达562万㎡ 规模排名位列行业第8 [4] - 二季度在上海 大连 西安等16个城市拓展22个代建项目 新增签约面积升至行业TOP3 [4] 公司优势 - 凭借专业诊断和精准施策为委托方有效解决项目痛点 [4] - 发挥在代建领域的综合服务能力 聚焦产品创新和服务本质 [4] 行业趋势 - 代建行业步入高质量发展新阶段 [4] - 企业需要回归服务本质 夯实专业能力 聚焦产品创新以在竞争中占据先机 [4]

公司财务表现 - 上半年收入13.74亿元同比下降17.7% 归母净利润2.56亿元同比下降48.9% [2] - 毛利率40%较去年同期下降11.5个百分点 经营活动现金净流入1.12亿元同比增长45% [2][3] - 银行结余及现金16.44亿元较2024年末上升8% 宣派中期股息每股0.076元 [3] 业务拓展情况 - 新拓代建面积1989万平方米同比增长13.9% 新拓代建费50亿元同比增长19.1% [2] - 商业代建占新拓总建筑面积81% 私营企业委托方业务占比达37%同比上升8个百分点 [2] - 金融机构、私营企业、国有企业委托方业务量均较去年同期增长 [2] 行业竞争格局 - 城投拿地量锐减 上半年仅2200万方同比下降5% 城投客户占行业规模近半数 [4][5] - 头部代建企业市场份额扩大 行业集中度提升 Top30以后企业逐步出清 [10] - 规模房企布局代建业务基本完成 2025年上半年无新规模企业进入代建赛道 [10] 利润压力与应对 - 利润下滑因高毛利项目陆续交付 行业竞争导致收费费率被压低 [5][6] - 公司采取三方面措施：提升新拓项目质量 提高管理能效 加强应收账款回收 [7][8] - 当前利润率被视作未来几年压力最大阶段 毛利率40%与归母净利率20%仍处行业前列 [6] 战略发展方向 - 探索与中交集团合作机会 已合作7个项目 重点拓展城市更新与片区开发 [9] - 通过中交资源体系探索海外代建可能性 寻找海外业务增量 [9] - 在手订单总建筑面积1.265亿平方米 77%位于四大城市群 待启动开发面积占比38.4% [11] 市场环境与机遇 - 房地产市场持续承压 城投红利减弱 部分委托方开工意愿薄弱 [4] - 存量收储和地方化债政策加速落地 为行业带来结构性机遇 [11] - 私营企业委托方活跃度提升 商务条件相对更优 预计带来增量市场空间 [2]

公司战略升级 - 公司正从中国房地产轻资产开发模式引领者向中国房地产全周期综合服务引领者战略升级 持续构建行业综合服务领导力 [3] - 轻资产业务是绿城中国业务的主战场和基本盘 构建绿城中国战略空间之一 [3] - 坚持轻资产战略定力 巩固提升代建主业 保持规模 品牌和市值全面领先 [3] 资源协同与合作 - 董事会联席主席耿忠强就任后将从更高战略和资源层面为公司赋能 协调更多绿城体系内部资源和管理力量 [3] - 发挥轻重并举协同效应 在资源 能力和人才等多方面实现协同 [3] - 积极导入外部资源 尤其嫁接中交资源体系 2024年至今已公告披露7个与中交合作项目 [3] 业务拓展方向 - 充分发挥桥梁作用 推动与中交体系更多层次合作 [3] - 借助中交集团在基础设施建造 政府协调和海外项目拓展优势 稳步探索海外代建模式可能性 [3] - 开辟新业务增长极 积极延伸房地产全生命周期服务链条 培育主业与创新业务互哺共进新格局 [3] 公司里程碑 - 今年正值绿城深耕代建业务二十年及绿城管理上市五周年 [3] - 8月25日召开2025年中期业绩发布会 董事会联席主席郭佳峰 耿忠强 执行董事兼行政总裁王俊峰 执行董事聂焕新出席 [1]

业绩表现 - 2025年上半年新拓代建费50亿元同比增长19% 新拓建筑面积1989万方同比增长14% 销售金额419亿元同比增长2% [3] - 归母净利润2.56亿元 归母净利率19% 毛利率40% 经营性净现金流1.12亿元同比增长45% 在手现金16.44亿元增长8% [3] - 首次实施中期分红 每股派息0.076元 [3] 行业地位 - 交付面积465万方稳居代建行业第一 占行业TOP10企业交付总面积60% [3][4] - 交付45个项目 为2.56万户业主提供服务 预计下半年交付1000万方 连续三年保持约1500万方年交付体量 [4] - 荣获国内外30多项重要奖项 产品力通过属地化创新和景观IP焕新实现全面提升 [4] 战略发展 - 坚持产品主义理念 结合代建业务特点与绿城美学基因 推进产品谱系升级 [4] - 通过优化管理机制 升级组织能力 提升经营效率 完善风控体系实现核心竞争力再升级 [3] - 以轻资产战略定力锚定航向 发挥新质生产力模式优势 构建更具韧性的业务布局 [4]

行业趋势与市场空间 - 代建行业新签约面积以每年约20%增速急剧增长[3] - 中国代建30强新增签约建筑面积从2020年不到1亿平方米增至2024年超过2亿平方米，实现翻倍[3] - 代建行业被视为万亿级别市场，渗透率约10%，较发达国家20-25%的渗透率仍有较大增长空间[5] - 代建行业为轻资产运营，净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅10%左右[5] - 纾困类代建项目近几年出现爆发性增长，与地产行业周期及房企流动性危机相关[7] 政策驱动与机构参与 - 国家2022年启动大规模地产纾困金融政策，AMC机构作为不良资产处置"国家队"手握大量地产存量[7] - 住建部数据显示保交楼体量达338万套，AMC机构与代建公司成为关键执行方[7] - AMC机构2023-2025年新签代建规模预计平均2779万平方米/年，占比17%[7] - 2024年上半年AMC机构投入地产不良盘活资金规模至少1316亿元[8] - AMC通过债务重组、司法拍卖等方式解决不良资产法务和债务问题，代建公司负责专业开发管理[9] 企业战略与业务布局 - 绿城管理为代建行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%[7] - 融创成立"而今资本"和"而今管理"平台，通过"不良资产+代建"模式切入市场[12] - 旭辉启动二次创业，全面进入房地产代建业务，并已接手天津、沈阳等地多个不良资产代建项目[12][13] - 远洋集团在昆明、成都、西安等地承接多个出险项目，代建业务成为重要发力方向[16] - 金科股份将"特殊资产"作为未来四大核心业务之一，与长城资产合作通过"房企+AMC"模式盘活项目[16] 项目案例与操作模式 - 融创外滩壹号院通过股权变更和AMC介入，2024年热销超200亿元，位居上海单盘第二[1] - 八埭头滨江园由长城资产与中海地产接手，项目有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位[19] - 武汉当代天誉项目通过炸楼重建，由绿城管理优化产品后以绿城桂湖云翠名称重新入市[22] - 不良资产代建项目存在较大利差空间，允许代建方在产品上加配提升，例如精装、园林和公区[18][20] - 代建方选择逻辑包括优先平台地产子公司、头部房企、原出险房企或第三方代建企业[11] 产品优劣势分析 - 优势包括土地成本较低、房价溢价空间大、成本投入允许高于其他项目[18] - 劣势包括规划方案可能落伍、产品设计不适应时代需求、社区呈现老旧感[21][22] - 代建方可通过产品加配提升价值，但需介入时机较早才有全面优化空间[23][24] - 现房销售和价格优势是部分重启项目的核心卖点，例如八埭头滨江园可能以现房形式入市[19][20]

财务业绩 - 上半年实现收入人民币13.74亿元 毛利率40% [1] - 公司拥有人应占净利润人民币2.56亿元 净利率19% [1] - 经营活动现金净流入人民币1.12亿元 同比增长45% [1] - 银行结余及现金达人民币16.44亿元 较2024年末上升8% [1] 业务发展 - 新拓代建项目总建筑面积1989万平方米 同比增长13.9% [1] - 新拓代建项目代建费人民币50亿元 同比增长19.1% [1] - 代建项目总销售额约人民币419亿元 同比增长2% [1] - 新拓代建费规模稳居行业第一 [1]

财务表现 - 上半年实现收入人民币13.74亿元 毛利率40% [1] - 公司拥有人应占净利润人民币2.56亿元 净利率19% [1] - 经营活动现金净流入人民币1.12亿元 同比增长45% [1] - 银行结余及现金达人民币16.44亿元 较2024年末上升8% [1] 业务发展 - 新拓代建项目总建筑面积1989万平方米 同比增长13.9% [1] - 新拓代建项目代建费人民币50亿元 同比增长19.1% 稳居行业第一 [1] - 代建项目总销售额约人民币419亿元 同比增长2% [1]

财务业绩 - 收入13.74亿元人民币 [1] - 毛利5.5亿元人民币 毛利率40% [1] - 股东应占溢利2.56亿元人民币 每股基本盈利0.13元 [1] - 经营活动现金净流入1.12亿元 同比上升45% [1] - 银行结余及现金16.4亿元 较2024年末上升8% [1] 业务运营 - 新拓代建项目建筑面积1989万平方米 [1] - 新拓代建项目代建费约50亿元人民币 [1] - 代建销售额419亿元人民币 [1] - 交付建筑面积465万平方米 [1] - 市场占有率连续9年超20% 保持行业第一 [1] 竞争优势 - 拥有央企信用支撑和绿城品牌背书 [1] - 具备卓越的订单获取、资源整合和经营兑现能力 [1] - 重复委托率稳步攀升 [1] - 新拓代建业务规模实现逆势增长 [1] 行业影响 - 受代建市场竞争加剧及房地产行业整体下行滞后效应影响 [1] - 收入结构持续优化为长期高质量发展夯实基础 [1]