导 语 地市供求规模延续同比缩量，专项债提速助力供给侧加快"优结构、提质量、稳市场"。 ◎ 文 / 马千里 2025年4月，土地市场成交规模同比降幅进一步扩大。据月末快报数据，4月土地成交建筑面积同比下降 23%，降幅较上月全月扩大了12个百分点；成交环比3月同期上升50%，主要是由于3月基数过低所致。截 至4月25日，本月土地供应建筑面积4354万平方米，环比上升2%，同比下降27%。随着非核心城市土地 成交占比上升，本月平均溢价率9.9%，重新降至10%以下，但一二线城市平均溢价率分别为13%和14%， 已经连续4个月双双高于10%。4月份以来，中央和地方持续积极推进稳市场新政落地，强调进一步释放 房地产市场潜力， 协同推进政策实施和预期引导， 据自然资源部本月内发布的不动产登记相关数 据，"交房、交地即交证"等土地开发流程改革亦在快速推进。 供求： 延续同比低位， 截至2025年4月25日，本月土地供应建筑面积4354万平方米，同比下降 27%，环比上升2%。成交2698万平方米，同比下降23%，环比上升50%。 。 热度 ： 核心城市热度延续。 平均溢价率为9.9%，回落至10%附近，主因三四线等非热 ...

销售表现与目标 - 2024年公司实现销售额1116.3亿元，同比下降27%，位列行业第9位，首次进入TOP10且为唯一民营房企 [1][2] - 杭州销售贡献占比达83%，广州、上海仅占3%左右 [5] - 2025年计划销售额1000亿元以上，目标行业排名15名以内，全国份额1%以上，2025年一季度已实现销售额231亿元 [1][7] - 销售均价47323元/平米，同比增长3%，权益销售额544亿元，权益比例49%，合作项目95%由公司操盘 [2] 土地投资与区域布局 - 2024年新增土地23宗（杭州22宗、南京1宗），计容建面187万平米（同比下降44%），土地总价款448亿元（同比下降22%） [1][11] - 投资策略聚焦优质城市/地段/项目/合作伙伴，未来投资金额控制在权益销售回款50%左右 [11] - 区域布局：杭州持续增加，省内适度减少，省外关注上海、江苏 [1][10] - 期末土地储备998万平米（杭州占80%），剩余可开发建面仅61万平米 [13] 财务指标与盈利能力 - 2024年营业收入692亿元（同比下降2%），毛利率12.54%（同比下降4.22个百分点），主因结算2020-2021年低毛利项目 [1][16] - 净利润38亿元（同比上升33%），净利率5.48%（同比上升1.43个百分点），主因存货跌价损失从38亿降至8.7亿 [1][16] - 管理费用5.44亿元（同比下降30%），财务费用4.79亿元（同比下降11%） [16] 负债结构与现金流 - 期末现金371亿元（同比增长14%），有息负债374.34亿元（同比下降40.83亿元），直接融资占比16.8% [18] - "三条绿线"达标：扣除预收款后资产负债率57.88%，净负债率0.57%，现金短债比3.58倍 [1][18] - 平均融资成本3.4%（同比下降0.8个百分点），目标降至3.2%以内 [1][19] - 经营活动现金流净流入77亿元，总资产较2023年末减少309亿元（存货减少242亿元） [18] 存货与减值情况 - 期末存货账面余额1525亿元，跌价准备40亿元，存货跌价损失8.7亿元（2023年为38亿元） [1][13] - 主要减值项目：湖州鸣翠里计提2.82亿元（预售均价同比下跌4%），丽水观品轩计提1.02亿元 [14]

土地市场概况 - 第17周土地成交规模量增价涨，供应建筑面积452万平方米，环比上升119%，成交293万平方米，环比上升136% [1] - 成交金额296亿元，环比上涨519%，平均溢价率回升至9.2% [2] - 一线城市无土地成交，二线城市中杭州、厦门、南京、郑州宅地溢价成交，三四线城市平均溢价率连续五周超过5% [1][2] 供应情况 - 本周含宅用地平均容积率为2.3，西安、郑州、长沙供应宅地平均容积率均不低于2.2 [2] - 天津南开挂牌一宗宅地，起拍总价20.75亿元，平均容积率1.97，起拍楼板价1.5万元/平方米，周边二手房售价约3万元/平方米 [2] 成交亮点 - 杭州闻堰北片区湘湖单元地块由滨江房产以13.6亿元竞得，溢价率74%，楼板价1.9万元/平方米，刷新板块地价纪录，周边二手房售价超4万元/平方米 [2] - 厦门五缘湾地块由保利发展以34亿元竞得，溢价率12%，楼板价5万元/平方米，同板块新房售价超6.5万元/平方米 [2] 重点地块排名 - 厦门湖里区2025P09地块以楼板价49521元/平方米位列第一，溢价率12% [8] - 杭州萧山城区市北单元XS070101-26地块以楼板价35066元/平方米位列第四，溢价率59% [8] - 南京江北新区地块以楼板价17912元/平方米位列第五，溢价率0% [8] 市场趋势 - 三四线城市溢价率连续五周超过5%，本周进一步上行至9.3% [2] - 杭州、厦门、南京等二线城市宅地溢价成交，拉动周度溢价率上升 [1][2]

销售表现与回款 - 2024年实现销售金额156.43亿元，销售面积85.32万平方米，同比分别减少58.13%和52.51%，销售权益比例降至67.2% [1][3] - 全年销售回款247.07亿元，回款率高达158%，显著高于销售金额 [1][3] - 中交房地产集团（剔除绿城中国）全口径销售额435.1亿元，行业排名维持第20位 [1][3] - 公司拟将地产业务转让至控股股东，未来可能转型为物管上市平台 [3] 土地储备 - 总土储2263.2万平方米，权益比例59%，其中在建及待建面积771.37万平方米（占比34.08%） [1][6] - 在建及待建土储69%位于二线城市，中西部占比59%，长三角/珠三角三四线占比27%，整体质量较高 [1][11] - 已竣工物业价值366.13亿元，同比增加17.7%，占存货比例提升11.3个百分点至44.7% [6] 财务业绩 - 营业收入183.02亿元（同比-44.59%），地产销售占比171.81亿元（同比-46.69%） [1][13] - 毛利率7.59%（同比-3.17个百分点），净利润亏损63.96亿元，归母净亏损51.79亿元 [1][13] - 亏损主因：交付项目毛利率下滑、计提资产减值35.87亿元及信用减值5.41亿元 [1][13] - 2021-2024年毛利率持续下滑（22.91%→7.59%），净利率恶化至-34.95% [20] 资金与负债 - 现金储备86.45亿元（同比-29.73%），总有息负债364.09亿元（同比-7.52%），短债206.05亿元 [1][16] - 现金短债比0.42，净负债率升至251.51%，平均融资成本降至2.41% [16][20] - 获控股股东161.01亿元低成本融资（利率0-4.5%），完成8.41亿元短债置换 [16] 行业对比 - 头部房企表现分化：华润置地销售升至行业第三，保利置业销售逆势增长，万科计提减值335.5亿元 [21] - 部分房企战略调整：龙湖集团聚焦现金流，建发国际目标2025年销售1500亿，绿城中国代建业务占比创新高 [21]

城投代建市场现状与趋势分析 - 城投公司作为地方土地市场重要拿地主体，2021-2024年拿地比重从34%波动攀升至64%，2025年一季度占比仍达50%[4] - 2023年城投拿地建面12278万平方米同比减少30%，2024年同比再降13%，较2022年高点降幅超40%[5] - 城投拿地开工率显著低于其他房企：2021年48.9% vs 地方国企95%/央企88%，2024年进一步降至8.5%[8] - 截至2025年一季度，城投未开工地块超4200宗/3.6亿平方米，存在滞后招标现象（如南京2021年地块2025年才招标）[8][10][11] 土地收储政策影响分析 - 2024年5月以来土地收储政策加速推进，专项债收购存量土地超4000万平方米，主要针对城投平台（如惠州8宗地块均为城投持有）[14][15][16] - 政策对代建市场形成双刃剑：短期可能降低城投开发积极性，但长期将优化剩余地块质量并缓解城投资金压力[18] - 收储后城投开发意愿或呈"先降后升"走势，代建需求将进入探底回升阶段[18][19] 城投代建项目特征与选择标准 - 城投代建项目兼具政府代建与商业代建特性，注重利润与效益平衡[18] - 代建方选择三大核心标准：资质与合规能力（首要）、成功案例经验、超额利润创造能力[18][19] - 品牌代建企业在溢价能力、资源整合等方面优势突出，区域深耕型企业在本地市场更具竞争力[19] 区域市场机会与策略建议 - 重庆、长沙、西安、贵阳等城市城投未开工土地规模较大，存在结构性机会[19] - 代建企业应重点评估项目可行性，加强与城投长期合作，参与优质地块开发[19]

核心观点 - 2025年初中国房地产市场延续企稳态势，土地市场率先显现积极信号，月度溢价率时隔三年突破10%，京沪杭蓉等地频现高溢价宅地成交[3] - 行业去库存加速，2025年一季度推动去库存规模达1亿平方米，土地市场结构性回暖为行业复苏带来信心[1][3] - 地方政府对土地财政依赖度创近十年新低，土地出让收入占地方基金本级收入比重首次跌破50%[5][9] - 2025年宅地供应计划同比再降20%，二线城市以31%降幅居首，一线城市商品宅地仅调降9%[3][14][15] - 保障房用地占比理性下调至18%，保租房用地占比提升至44%，反映土地资源配置效率提升[3][22] - 预供地规模同比缩减47%，核心城市通过降容提质优化供应结构，上海平均容积率从1.87降至1.78[31][32] - 土拍热度显著回升，全国月度溢价率时隔44个月重回10%以上，二线城市溢价率同比提升14个百分点至21%[35][44] 土地财政依赖度下降 - 2025年地方基金性预算收入中土地出让收入占比降至50%，中央转移支付与专项债占比提升至50%[3][9] - 中央保障安居工程补助提前下达556亿元，同比上升30%，老旧小区改造资金占比59%[12] - 土地年化交易量较2020年高点下降超60%，地方财政结构转型加速[5][42] 宅地供应计划调整 - 2025年宅地供应计划同比下降20%，二线城市降幅31%居首，一线城市商品宅地仅降9%[14][15] - 58%城市宅地供应计划同比下跌，21%城市降幅超50%，部分三四线城市暂停供地[19] - 北京、上海宅地供应计划分别下降33%和40%，广州因保障房用地增长整体供应上升21%[19] 保障房用地结构优化 - 保障房用地占比从2024年20%降至18%，保租房用地占比提升15个百分点至44%[22] - 一线城市保障房用地占比仍达42%，二线城市占比提升5个百分点至27%[25] - 上海暂停城更、旧改类保障房用地供应，聚焦保租房和配售型保障房[22] 预供地规模与质量 - 2025年一季度预供地总建面同比下降47%，用地面积减少38%[31] - 一线城市预供地建面下降74%，广州降幅超90%，上海容积率从1.87降至1.78[32] - 二线城市预供地平均容积率2.2为各能级最高，杭州、成都等地达2.5以上[33] - 三四线城市预供地建面下降43%，半数城市跌幅超50%[33] 土拍市场回暖 - 2025年2月全国平均溢价率11.4%，较上月增4.7个百分点，为2021年7月以来首次突破10%[35] - 京沪杭蓉等地频现总价超50亿元、溢价率超100%地块，郑州金水区宅地溢价率达87%[35] - 二线城市溢价率同比提升14个百分点至21%，核心城市优质地块受房企青睐[44] 行业供需关系修复 - 土地成交建面仅为商品房成交量58%，去库存速度加快[42] - 核心城市通过降容提质优化供应，三四线主动出清，桂林永福等县域暂停供地[44] - 土拍热度回升反映稳市场政策成效，房企投资信心修复[45]

第四代住宅市场表现分化 - 第四代住宅核心优势在于居住空间扩充和场景多元化，但刚需购房者适配性存疑 [6] - 广州小面积四代宅（如招商·林屿境）市场热度高，125㎡户型通过双空中花园设计实现差异化功能，实用率近140% [7][8] - 北京同类产品（如龙湖·观萃）去化率仅34%，成交均价5.7万元/㎡，显著低于周边传统住宅项目（如中海寰宇未来去化率71%，均价6.2万元/㎡） [10][12][14] 地域气候对产品价值的影响 - 北方严寒和大风天气降低开放式露台使用效率，增加维护成本，削弱四代宅性价比 [16] - 广州气候条件更适配，阳台面积占比达25%-30%的项目（如越秀云悦）实用率突破125%，首日去化率86% [18][21][22] - 北京新规推动内阳台+外阳台结合设计，提升赠送面积实际使用率 [16] 政策与产品创新协同效应 - 广州2023年容积率新规将半开敞空间比例上限提至20%，2024年部分地块阳台占比放宽至25%-30%，催生"类四代住宅" [18] - 非错层露台设计（如越秀云悦）通过可封闭阳台、飘窗全赠送实现功能升级，更契合刚需客群实用主义需求 [18][22] - 产品创新需结合政策松绑（如容积率计算优化）和地域特征，避免强行堆砌场景元素 [24] 刚需客群核心诉求 - 空间利用率提升比单纯场景升级更具吸引力，广州四代宅因高得房率（140%）热销，北京同类产品得房率94%仍遇冷 [9][16] - 中小户型需平衡总价门槛与品质升级，招商·林屿境82㎡三房和110㎡四房精准覆盖刚需刚改需求 [7] - 功能实用性优先于形式创新，北方市场需规避气候限制的设计（如可改造非错层阳台） [16][24]

房地产市场动态 - 一二手总成交量实现同比回正，同比增长10%，其中超过4%的二手房成交使用带押过户，惠及更多中低总价房源 [5] - 4月全月新房成交环比回落是大概率事件，但二季度或将延续止跌企稳态势 [9] - 30城第16周新房成交环比持平上周，4月累计同比下降4% [13] - 三四线城市土地溢价率连续四周超过5%，第16周达到8.8%，而一二线城市仅出让4宗含宅用地且均为底价成交 [14] 代建行业趋势 - 2024年重点城市代建渗透率达6.6%，创四年新高，但短期波动后显著回落，长期仍有增长潜力 [6][7] - 中原建业集团集中签约9个项目，金科金建管提出"规模前五、利润增长"目标，国贸地产一季度中标多个代建项目 [15] - 新城建管代建鑫海·海润华城领跑沧州区域市场，旭辉建管「森屿系」蠡棠森屿实景示范区亮相 [15] 房企动态与战略 - 协信远创破产重整成功，为债务化解提供"中国样本"，显示房企破产重整和债务重组对"保主体、稳主体"的重要性 [8] - 中国金茂投资聚焦京沪，近90%未售货值集中在一二线城市，同时从三级管控转向两级管控以提升效能 [11] - 大悦城控股投资力度回升，拿地销售比回升至0.23，但归母净利润连续三年亏损 [11] 产品与市场表现 - 小面积四代宅的产品创新需围绕有效的价值转化展开，以打动刚需客户 [17] - 深蓉杭开盘质优热度延续，而津汉郑宁回暖动力不足 [9] - 京沪第16周新房成交环比回落，深蓉成交环比增长5%以上 [15]

代建行业发展趋势 - 代建行业凭借轻资产、专业化优势在房地产市场深度调整期快速发展 2023年以来重点城市新开盘项目中代建渗透率迅速提升 二线城市表现尤为明显 [2] - 2024年代建渗透率达6.6%创四年峰值 2025一季度因供应紧缺回落至3.3% 但与发达国家相比仍有较大提升空间 [3] - 2023年为代建项目集中入市分水岭 渗透率从2022年不足1%跃升至4% 2024年进一步攀升至6.56% 2025一季度短期收缩至3.33%主要受整体供应偏紧影响 [4] 城市能级差异 - 一线城市代建渗透率显著低于二三线 2025一季度一线城市新开盘无代建项目 二线4.1% 三四线3.8% [6] - 一线城市代建项目多集中在远郊刚需盘 委托方倾向选择头部代建企业 如广州绿城·揽江印月由绿城管理代建 [7] - 二线城市代建前景整体优于三四线 2025一季度二线渗透率高出三四线0.33个百分点 2023年差值接近1个百分点 [7] 重点城市表现 - 无锡2023年代建渗透率急速升至38.5% 2024年保持26.9% 苏州2024年达31% 天津/济南/长春等城市代建比例持续快速提升 [8] - 长沙/重庆/南京等城市城投拿地占比超60% 但代建渗透率低于平均水平 长沙2.1% 南京1.29% 南京2024年渗透率大幅提升至10%显示潜力 [9] 企业布局策略 - 代建企业分为三种类型：集中型（如天津泰达建设专注本地）、局部深耕+扩张型（如金地管理/龙湖龙智造）、分散型（如绿城管理广泛布局） [12] - 绿城管理在武汉/杭州/天津/长沙等城市均有5个以上项目 形成广泛布局领先优势 招商建管虽布局分散但项目数量较少 [12] 行业前景展望 - "城投拿地+企业代建"模式在无锡/苏州等地已成常见模式 长沙/南京等城投拿地占比高的城市具备较强代建发展空间 [14]

企业动态 - 金科金建管提出2025年代建业务目标为"规模前五、利润增长"，并通过"纯轻、出资、纾困、配资"四大模式实现[1] - 中原建业集团集中签约9个项目，其中4个项目占总签约面积的43%[1] - 国贸地产一季度中标多个代建项目，包括厦门银行福州地块、厦门医学院附属口腔医院装修工程等[1][2] 项目进展 - 新城建管代建鑫海·海润华城项目领跑沧州区域市场[1] - 旭辉建管「森屿系」蠡棠森屿实景示范区亮相，洋房首开销售2.7亿，截至2025年一季度总销售额达7.3亿，溢价较竞品高1500元/㎡[3] - 绿地智造参与破产重整项目，总占地85.82亩，规划计容面积40万方，依托政府保民生政策及共益债资金介入[3] 典型代建案例 - 绿城集团中标示康市安置房项目，体量77568.87㎡，成交金额3.10亿元[6] - 蓝城集团中标龙泉市安置房项目，体量48535㎡，成交金额1.79亿元[6] 行业拓展 - 中海管理代建上海杨浦滨江豪宅项目，招商代建松湖药港二期[7] - 润地管理中标广州7个保障房项目，旭辉建管签署水口湾人文经济活力区协议[7] - 旭辉建管在苏州、昆山、台州获取新项目，而今管理签约第二个冰雪项目[7]