核心观点 - 2025年前8月全国300城土地市场呈现“量跌价升”的止跌企稳态势，成交金额同比增长9%，但一二线城市与三四线城市分化显著[3][5] - 重点城市（上海、杭州、北京、成都、西安）未来9个月的新房预期供应量同比下降29%，呈现“量跌质增”特征，对市场热度有支撑但对成交规模提升有限[11][45] - 不同城市及产品档次存在显著供需错配，上海、杭州、成都供需匹配度较高有助于维稳市场热度，而北京、西安因库存偏高且供需错配，潜在库存压力加剧[26][30][32][37][41][45] 前8月土地成交止跌企稳，京沪深杭镐等土地成交金额断层领先 - 2025年前8月300城土地成交面积38982万平方米，累计同比降幅收窄至约10%，成交金额13128亿元，同比增长9%[3] - 一二线城市地市韧性显著好于三四线，前8月一二线成交金额同比增幅均超2成，溢价率均在10%以上，而三四线暂未止跌，呈现量价齐跌[5] - 上海、杭州、北京、成都、西安土地成交金额居前，均超350亿元，其中上海成交金额最高达1848亿元，深圳同比增幅最大为78%[8][9] 沪蓉杭预期供应同比显著回落，2025年四季度为项目集中入市高峰 - 重点5城（北京、上海、成都、杭州、西安）未来9个月预期新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%[11] - 成都、杭州供应缩量显著，同比降幅均超40%，上海降幅为28%，北京、西安基本与去年同期持平[11] - 成都、杭州、上海2025年四季度为供应高峰，预期新增供应面积占比超50%，其中杭州占比超7成；北京供应高峰在2026年一季度；西安则集中在2026年上半年[14][15] 京沪杭等核心区加速供货，预期供应仍以刚需、刚改产品为主 - 预期供应产品档次划分显示，北京以刚改产品为主力占比46.9%，上海、成都、杭州、西安则以刚需产品为供应主力，其中西安刚需占比高达62.2%[22][25] - 上海、成都、杭州的高改豪宅占比也接近2成，高端供应相对充裕[22][25] - 供应主力片区集中于北京海淀、上海闵行、杭州钱塘、萧山、西湖等核心区域[18] 预判：沪杭蓉等供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限 - 上海预期供应结构与成交结构基本匹配，但刚需产品供应占比34.26%低于成交占比46.84%，高改豪宅供应占比17.56%略高于成交占比9.21%[30] - 成都中改产品预期供应严重不足，供应占比不足15%而成交占比高达34.46%，供不应求现象持续加剧[32] - 杭州刚改产品供不应求，供应占比26.41%远低于成交占比49.07%，而刚需和高改豪宅产品存在供给过量[37] - 西安刚需产品供给过量，供应占比62.22%远高于成交占比15.57%，刚改、中改产品严重供给不足[41]

核心观点 - 10月28个重点城市新房供应面积同环比双双下降，市场整体呈现低位盘整态势 [1][3][4] - 新房成交绝对量预计将延续低位，由于去年同期基数较高，同比降幅可能持续扩大 [1][4] - 市场热度预期回落，项目平均去化率环比下降7个百分点，城市间和项目间分化加剧 [17][18] 供应规模分析 - 10月28城预计新增商品住宅供应面积577万平方米，环比下降41%，同比下降18% [3][6] - 2025年前10月累计供应面积同比下降14% [6] - 一线城市总供应122万平方米，环比下降52%，同比下降27%，上海供应量同环比跌幅最大，分别为84%和85% [8] - 二线城市总供应416万平方米，环比下降40%，同比下降18%，约九成城市环比下滑，宁波环比增长46%但绝对量仍低 [8] - 三四线城市总供应39万平方米，同环比分别增长47%和39%，主要受泉州同比暴增拉动，剔除后多数城市基本面薄弱 [9] 供应结构分析 - 产品档次结构以改善型需求为主，重点城市刚需、改善、高端产品占比分别为29%、57%和14% [3][12] - 北京、深圳、杭州、成都等17个城市以改善产品为供应主力 [12] - 区域分布上，主城区为供应重心，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为69%、22%和9% [13] - 青岛、无锡、福州等城市主城供应占比在九成以上，厦门、深圳、宁波则以近郊项目为主 [13] 市场热度与后市预判 - 10月28个重点城市预期项目平均去化率为34%，环比下降7个百分点，同比下降4个百分点 [18] - 城市分化显著：杭州去化率维持在68%的高位，郑州、苏州、南京等城市呈现弱复苏，去化率同环比齐增，而南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率不足30% [18] - 市场内部冷热不均加剧，核心区域优质项目去化良好，城市外围项目去化压力较大 [18]

土地供应总体概况 - 23个重点城市计划在10月出让112宗含住宅用地，起拍总价高达672亿元[1] - 本月土地出让中，仅上海一个城市的底价超过100亿元[2] - 单日出让金额超过50亿元的城市包括上海和无锡，分别计划在10月20日和10月11日进行出让[3] 各城市土地出让日程与规模 - 10月土地出让活动密集，主要集中在中下旬，多个城市有单日大规模土地出让[4] - 上海于10月20日出让底价最高，达184.95亿元[4][6] - 北京在10月28日和30日有两次出让，底价分别为26.01亿元和28.09亿元[4][6] - 无锡在10月11日出让底价为61.50亿元，是单日出让金额第二高的城市[3][4][6] 重点城市土地出让详情 - 上海单次出让地块建筑面积41.40万平方米，占地面积20.09万平方米，底价184.95亿元[6] - 无锡单次出让地块建筑面积48.26万平方米，占地面积33.10万平方米，底价61.50亿元[6] - 成都土地出让分散在10月16日、21日、22日、24日、30日等多个日期，总底价较高[4][7] - 广州在10月9日、10日、21日、28日、30日均有土地出让，其中10月10日出让底价18.87亿元为单日最高[4][6][7] - 杭州在10月15日和28日有土地出让，底价分别为10.54亿元和19.25亿元[4][7] - 合肥在10月13日和24日有土地出让，其中24日出让底价22.49亿元，建筑面积47.62万平方米[4][7]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

文章核心观点 - 中央部委加快推进盘活存量闲置用地 预计将为行业带来更多强确定性的投资机会 并同步改善行业投资与需求预期 [1][6][7] - 2025年9月土地成交规模实现季节性环比大幅回升 同比也实现止跌 但土拍热度仍集中在少数城市优质板块 导致整体溢价率创年内新低 [2][4][8] - 随着供给侧改革自上而下推进及土地收储工作加快落实 四季度土地市场预计将迎来更多优质供应 有助于优化库存结构和稳定需求规模 [2][6][12] 土地供求 - 供应建筑面积8363万平方米 环比增加27% 同比下降8.5% 供地节奏持续恢复但同比仍延续下滑 [3][9] - 成交建筑面积6592万平方米 环比增加50% 同比增加2% 成交金额1849亿元 环比增加86% 同比增加2% [3][16] - 平均楼板价达到2805元/平方米 环比上升18% 同比仍有9%的降幅 [16] 市场热度与分布 - 9月平均溢价率为3.2% 环比回落1.5个百分点 创年内新低 主要因土拍热度集中在少数城市板块 成交放量导致平均溢价率技术性下行 [4][19][20] - 城市分布呈现分化 一线城市成交金额同比回落45% 二线同比增加45% 三四线同比持平 [5] - 土地流拍率7% 仍在近年低位 流标或撤牌地块多位于远郊县区域 [22] 重点地块分析 - 上海、厦门包揽总价榜和单价榜半数席位 上海普陀区组合宅地以52.4亿元成交总价位居总价榜首位 溢价率13% [24][25][26] - 上海杨浦区宅地以92225元/平方米的楼板价位居单价榜首位 成为杨浦区内中环楼板价第一的宅地 [28][30] - 上海徐汇龙华宅地起拍楼板价达13.5万元/平方米 北京昌平区两宗宅地合计出让底价54亿元 凸显核心城市优质地块价值 [10] 政策动向与后市展望 - 国务院批复十省市试点开展要素市场化配置综合改革 鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地 [6][12] - 自然资源部出台新行业标准 明确存量空间盘活优化是规划重要任务 填补相关技术标准空白 [6][7] - 预计年内启动的闲置土地收储工作将在四季度进一步加快落实 为行业带来更多优质土地供应 [2][12]

2025年第39周 Weekly 2025年9月22日-2025年9月28日，第39周土地供应规模大幅上升，成交规模延续高位，土拍热度低位持平。 本周重点城市监测供应土地建筑面积为695万平方米，环比上升89%，成交建筑面积为648万平方米，环比下 降7%，依旧延续年内高位。本周厦门出让了4宗高总价宅地，合计成交总价81.25亿元，但均由本地国企底 价竞得，土拍热度低位持平，周度平均溢价率1.5%。 供应： 本周供应建筑面积为695万平方米，环比上升89%。 一线城市中北京挂牌2宗宅地，均位于昌平区，合计出 让底价54.1亿元。广州番禺区挂牌1宗宅地，出让底价11亿元。重点城市本周供应宅地72宗，平均容积率1.95。 重点供应地块方面，北京昌平区天通苑歇甲庄村挂牌一宗低密度高总价地块，地块容积率1.65，起拍总价26亿元， 起拍楼板价2.5万元/平方米。地块距离17号线天通苑东站约2公里，未来可换乘13A线，连接望京、西三旗、上地乃 至中关村软件园等重要就业区域。教育和商业主要依赖歇甲庄村规划新建。周边有清河、温榆河公园等生态资源， 生态配套较佳。不过地块周边城市界面较为老旧，且临近拆迁安置房片区。该地块歇甲 ...

2025年1-9月中国房地产企业销售业绩排名 - 保利发展以1856亿元的操盘金额和920.1万平方米的操盘面积位列双榜第一 [2] - 绿城中国和中海地产分别以1785亿元、1623.6亿元的操盘金额位列第二、三名 [2] - 操盘金额榜前十名房企的门槛为625.2亿元，操盘面积榜前十名门槛为359.4万平方米 [2][4] 百强房企整体销售表现 - 2025年9月单月，TOP100房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4% [3][17][18] - 2025年1-9月累计，百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比降低11.8%，但降幅较上月收窄1.3个百分点 [18] - 9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅超过30% [18] 各梯队房企销售门槛变化 - TOP10房企销售操盘金额门槛为625.2亿元，同比降低2.3% [20] - TOP30和TOP50房企门槛分别为162.4亿元和96.9亿元，同比分别降低8.9% [20] - TOP100房企销售操盘金额门槛降至40.2亿元，同比大幅降低19.4% [20] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小，分别为7.5%和9.1% [25] 2025年9月新房市场供求情况 - 新房市场供应环比大增55%，达到年内次高水平 [16][28] - 新房成交环比上升18%，但同比下降5% [16][28] - 前9月30个监测城市累计成交8833万平方米，同比微降3% [3][16] 不同能级城市市场表现 - 一线城市9月成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度累计同比增长4% [29] - 二三线城市合计成交759万平方米，环比上升18%，但同比下降7%，内部分化剧烈 [29] - 成都、杭州等城市热点恒热，武汉、西安、重庆、厦门等城市同环比齐增，而济南、南宁等城市成交量不升反降 [29] 全口径与权益金额排名差异 - 保利发展在全口径金额榜和权益金额榜均位列第一，金额分别为2017亿元和1589.1亿元 [9][10] - 部分企业如绿城中国在全口径金额榜排名第五（1080亿元），但与操盘榜排名存在差异 [10]

研究中心专题卡介绍 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在用专业的行业知识与精湛的 行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴。 每年为企业提供『宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、 企业融资及盈利模式』十大类、五十个专题的选择。 产品类型 服务形式 企业可根据自身需求从专题列表中选择适合专题打包组成定制专题卡，但全年累积不得超过会员自身等级规定数量。 2025年新增专题 点击 红色标题 阅读缩略版 ※2025年三季度中国房地产行业总结与展望 总结与展望 | 2 0 2 5年三季度中国房地产行业总结与展望（上） 总结与展望 | 2 0 2 5年三季度中国房地产行业总结与展望（中） 总结与展望 | 2 0 2 5年三季度中国房地产行业总结与展望（下） 专题 | 2025上半年房企偿债能力报告：现金短债比继续下滑，行业信用修复仍需时间 2025年中期5 0家典型上市房企的现金持有量为11867亿元，较期初减少了9. 4 9%。 专题 | 2025年上半年房企盈利能力报告——毛利率修复至10.87%，净利润维持亏损 期内确认存货跌价损失4 ...

市场热度由核心城市向二线城市扩散 - 过去一两年市场热度主要由上海、成都等热点城市支撑，近期海口、重庆、南京等二线城市也陆续出现“日光盘”[4][5] - 海口中海·南海叁号院项目168套洋房开盘即售罄，单日收金10亿元[5][11] - 2025年三季度以来新房供求季节性回落，但8-9月项目去化率延续在4成左右波动，同比增幅在10个百分点以上[5] “好房子”成为市场止跌回稳的关键动力 - 产品力强的优质改善盘成为楼市宠儿，同片区内去化率优于传统项目[7] - 武汉8月新规项目首日去化率38%，远高于老规范项目的3%[7] - 长沙去化率高达84%主要源于高端改善四代宅项目雨花区招商序入市拉动[7] - 重庆8月开盘清一色新规项目使去化率同环比大增6成左右[8] 典型城市优质项目去化表现突出 - 多个城市优质项目去化率显著高于城市平均水平，例如重庆龙湖御湖境项目去化率100%，城市平均为85%[10] - 南京丹荔云府项目去化率100%，城市平均为38%[10] - 广州信达繁花里项目去化率77%，城市平均为18%[10] 海口标杆项目热销原因分析 - 项目位于城市核心区位，坐拥海口湾一线海景，是海口湾最后一块可开发住宅用地，土地价值稀缺[12] - 4公里范围内拥有优质教育、医疗、休闲及商业配套，生活配套健全[12] - 产品设计由知名团队操刀，建筑立面适配当地气候，中央园林约1.6万平方米，打造“2+8立体会所体系”[14] - 户型设计基于200多天调研，推出168平和285平主力户型，满足高净值家庭改善需求[16] 行业展望与供应趋势 - 市场购房需求依然充沛，需求升级换挡，缺少契合需求的好产品[18] - 2022年以来20个重点城市高溢价地块占比持续上升，2025年前8月溢价率超20%地块占比超2成[19] - 2025年四季度和2026年二季度是核心区“好房子”入市集中期，有望助力楼市止跌企稳[19] - 在供给稀缺、需求充裕、政策友好三重因素作用下，行业将迎来好房子的“黄金时代”[21]

行业排名与销售表现 - 全口径销售行业排名从2021年第60位持续攀升至2025年中期第15位 [2] - 2025上半年实现全口径合约销售金额267亿元 同比减少6% 跌幅优于百强房企平均跌幅11.4% [4] - 2025年8月单月全口径销售金额进入行业前十 连续5年保持500亿元以上销售规模 [4] - 合约销售均价达27763元/平米 较2024年提升8.7% 创近年新高 [5] 高品质项目支撑 - 上海保利海上印四开四罄 深圳保利瑧誉首开销售额23亿元 去化率96% 创深圳年度新盘首开去化纪录 [4] - 广州保利翡丽甲第开放展厅半月内超700组客户验资登记办卡 [4] - 上海保利海上印项目进入《2025上半年中国好房子TOP20排行榜》 销售均价80485元/平米高于周边75703元/平米均价 [5] 区域销售结构优化 - 长三角 珠三角和香港地区销售额占比达75.9% [5] - 2025上半年上海销售额60.8亿元 占总销售额22.8% [9] 土地储备战略 - 2023年一线城市新增土储面积占比41% 一二线合计93% 2024年全部6宗地块位于一二线城市 [7] - 2025上半年新增9宗地块 上海 杭州和广州投资额占比88% [7] - 一线城市土储占比从2021年21%提升至2025年上半年30% [7] 长三角重点布局 - 2020-2025年上半年连续在上海获地11宗 总投资321亿元 [9] - 长三角新增土地面积占比除2024外均排名第一 [9] - 总土储中长三角占比从2019年末13%提升至2025年上半年22% 增长9个百分点 [9] 融资能力与成本 - 2025上半年完成3笔共40亿元公司债券发行 票面利率均低于2.7% 最低至2.46% [13] - 债券融资占比从2019年7%提升至2025年上半年35% 增长28个百分点 [13] - 平均融资成本从2021年4.52%降至2025年中期2.90% [13] 财务指标优化 - 持有现金285亿元人民币 现金占总资产比例持续维持15%以上 [13] - 短期有息负债减少10.5%至175亿元 现金短债比1.63 [13] - 总有息负债减少3.2%至682亿元 净负债率提升8.4个百分点至85.3% [13] - 剔除预收款后资产负债率降低0.9个百分点至69.5% 三条红线指标首次达绿档 [13] 多元化业务发展 - 投资物业建面68.1万平米 收入从2021年7.79亿元增长至2024年8.65亿元 [15] - 物业管理收入从2021年10.21亿元增长至2024年12.06亿元 [15] - 在管面积从2021年4371万平米增长至2025年中期5409万平米 [15] 股东回报政策 - 宣布未来三年保证分红比例不低于归母净利润40% 较历史平均20%提升一倍 [17]