格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比"双过半" - 上海、北京以绝对优势稳居全国房地产投资前景排行榜前二，两地已连续11年保持TOP2位置 [20] - TOP50城市拥有全国34%常住人口，集中50%GDP，商品房成交面积占全国50% [24] - 深圳排名跃升至第三，2024年商品住宅成交金额同比上升23%，是TOP5中唯一成交上涨城市 [23] - 杭州、成都稳定在第4、5名，2024年住宅成交金额维持在2500亿以上，广义消化周期控制在3年以内 [23] 分化：需求侧支持部分沿海城市排名上升 - 天津排名上升12位至第7，2025年上半年新房开盘去化率超六成 [29] - 济南排名上升6位至17名，狭义消化周期不到15个月 [29] - 三亚、儋州受封关预期利好，2025年上半年三亚商品住宅成交增幅近50% [27] - 温州、中山、珠海等东南沿海城市排名提升5名以上，跻身TOP50 [30] 需求：人口集聚+改善需求支撑 - TOP20城未来年均增量住房需求达3亿㎡，其中改善需求占1.4亿㎡ [32] - 上海年均增量需求2232万㎡，北京1844万㎡，成都2469万㎡ [35] - 一线城市8300万常住人口中3700万无本地户籍，形成强劲置业需求 [41] - 2024年北上深10个超百亿楼盘中8个均价超10万元/㎡，高端住宅成交创新高 [44] 供给：2025宅地供应计划同比再降20% - 2025年宅地供应计划同比再降20%，延续紧缩供给趋势 [4] - 苏州、合肥、厦门等城市广义消化周期已低至1年以内 [14] - 重庆、长春、南京等城市广义消化周期较高，面临库存压力 [14] - 专项债拟收储宅地中72%投向三四线城市，规模达7128公顷 [57] 库存：城市间多维分化 - 南京、重庆2024年成交金额较高位下跌超50%，重庆降幅达65% [16] - 上海2024年住宅成交6407亿元，较2020-2021年均值上升13% [17] - 杭州、合肥狭义消化周期维持在12个月以内，供求关系健康 [51] - 长春狭义消化周期36个月以上，2024年宅地成交仅1宗溢价 [51] 一线城市表现 - 2024年一线城市商品住宅成交1.4万亿元，较2021年高点降21%，优于全国44%降幅 [39] - 深圳城镇化率99.8%，北京88%，上海90%，城镇化提升空间有限 [40] - 2024年一线城市二手房成交1.8万亿元，较2022年增41%，深圳增长146% [41] - 上海2000万以上住宅2024年成交5407套创历史新高，同比增60% [44] 二线城市潜力 - 杭州、成都2020-2024年年均常住人口增长18万人 [50] - 天津2023年起常住人口止跌，重庆城镇人口年增14万人 [50] - 杭州宅地平均溢价率34%，成都21%，显著高于二线平均水平 [51] - 武汉、合肥等城市城镇化率年增0.3个百分点，对应百万㎡住房需求 [46] 三线城市发展空间 - 132个三线城市城镇化率低于60%，涉及2.3亿农村人口 [55] - 三线城市城镇化率年增0.9个百分点，年增城镇人口450万人 [55] - 2025年上半年三线城市棚改专项债发行533亿元，占总量54% [62] - 三四线保障房宅地受房企青睐，因政府回购锁定利润和回款 [57]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，政策持续推动政府投资项目代建制改革，规范代建行为并提升专业化水平[1][7][8] - 代建范围设定呈现地区差异：湖南要求财政资金占比50%且总投资超3000万元的非经营性项目强制代建，洛阳标准为2000万元以上，三四线城市如南雄门槛低至800万元[8] - 管理创新三大趋势：精细化分级管理（如洛阳2000万元以下项目可特批代建）、强化绿色建造与技术升级（内蒙古要求智能建造和绿色建材）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%管理费奖励上限）[9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万平方米，同比微增4%，但占比降至45%，较2024年上半年下降5个百分点，二季度占比进一步降至41%，环比降8.7个百分点[2][12] - 城投托底比例结构性下降反映土地市场回暖，民企参与度提升，但城投仍占半壁江山，潜在代建需求稳定[12] 企业战略合作 - 2025年上半年7家代建企业通过政企合作、国企资源整合、民企跨界三类模式绑定委托方，合作项目覆盖淄博、重庆等6城，方向聚焦智慧化、生态化和文旅融合[3][14][17] - 典型案例：旭辉建管联合佛山政府打造"体育+文旅+生态"活力区，绿城管理与重庆大渡口区合作城市更新，腾云筑科携手科技企业探索智慧社区[15][17] 代建中标动态 - 2025年上半年中标项目260个，同比增长8%，其中国资招标占比82%但较一季度下降10个百分点，二季度单季中标147个创近两年新高，学校类项目成新增长点[4][25] 重点项目案例 - 龙湖龙智造通过"共益债+代建"模式盘活成都西璟台纾困项目，优化190处设计后提前40天交付，实现95.94%交付率及5.04亿元销售额，住宅去化率超90%[20][21]

深港综合体项目背景与交易历程 - 2017年12月世茂集团以239亿元竞得深圳龙岗深港综合体项目地块，创当时深圳土拍第二高总价纪录 [3] - 2020年7月中信信托通过"深圳龙岗融资集合资金信托计划"为项目提供87亿元融资，抵押10宗地块（成本价155.74亿元，抵押率56%） [3] - 2023年项目12宗地块两次司法拍卖流拍，起拍价从130.44亿元降至104.35亿元，低于估价163亿元（土地150亿+在建工程13亿） [4] - 2024年7月龙岗区政府拟以68亿元收储12宗地，仅为2017年成本价的28%和2023年估价的42% [4][6] 三方博弈与收储方案争议 - 政府收储方案分三期支付68亿元：签约后2个月内付15%，半年内付35%，剩余50%延至2027年1月 [8] - 世茂集团主张政府未履行规划审批义务导致损失，已提起行政诉讼要求确认土地合同无效并索赔，认为68亿元不足原值1/3且周期过长 [9] - 信托投资人若接受收储方案预计兑付比例约85%，中信信托原测算销售回款101.68亿元可覆盖本息，但暴雷时存续规模59.94亿元 [9][10] 项目现状与盘活难点 - 原规划668米"中国第一高楼"或调整为400-500米，50%商业用地拟转住宅，目标2025年底重新挂牌（住宅楼面价4万/㎡，售价7万/㎡） [15] - 剩余12宗地中流动性差的商办及公建占比高，仅1号地块集中商业投入11亿元在建工程，整体盘活需巨额资金 [15] - 潜在接盘方招商华润联合体或安居建业均未落地，央企亦收缩战线，当前写字楼市场低迷（如贝莱德上海项目折价48%抛售） [16]

专题 | 2025上半年千万豪宅热销动因解析及趋势预判 - 大面积高总价豪宅呈现"越豪越好卖"趋势 上海在豪宅市场中表现突出 全面领涨 [2] - 高端豪宅市场预期供求保持稳定 成都、武汉等城市产品竞争激烈 [2] 半月追踪 | 7月京沪深杭热度转降 穗汉津等转化率低位持稳 - 7月新房成交出现季节性回落 各城市间市场预期持续分化 [4] - 广州、武汉、天津等城市新房转化率维持在较低水平 [4] 行业透视｜京深杭二手挂牌量环比止跌微增 沪深中改需求持续收缩 - 北京、深圳、杭州二手房挂牌量环比小幅增长 结束下跌趋势 [5] - 上海、深圳中端改善型需求持续收缩 [5] - 京沪深高端市场热度可能稳中有降 [5] 行业透视｜价格筑底刚需发力 二手房延续回稳态势 - 二手房价格指标出现反弹回升 [6] - 平均议价空间连续3个月创下新低 [6] 行业透视｜半年末50城库存整体下行 但外围区域去化压力不减 - 50个城市狭义库存下降7% [7] - 广州、武汉、南京等城市去化存在风险 [7] - 部分面积段及外围区域去化压力较大 [7] 土地周报 | 成交规模维持低位 深圳刷新楼板价纪录（7.14-7.20） - 第29周土地供应建筑面积527万平方米 环比上升65% [9] - 成交建筑面积251万平方米 环比上升12% 仍处于低位 [9] - 深圳成功出让一宗高总价高溢价宅地 刷新深圳楼板价纪录 [9] - 土地溢价率继续上行至年内高位 [9]

楼市库存现状 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存为30927万平方米 同比下降7% [4] - 50城去化周期为21 82个月 同比下降5% 但广州 武汉 南京等重点城市去化周期仍超18个月 [4] - 北京 广州 长春 海口 西宁 南宁 福州 重庆 武汉 郑州 兰州 天津 济南 南京等城市库存压力显著 [4] 库存面积段特征 - 广州 武汉 南京库存主力为100-120平中等面积段 占比均超20% [6] - 160平以上大面积段库存套数同环比齐增 主要因高端住宅供应增加但成交增速不足 [6] - 广州120-140平和160-180平 武汉140-160平和180平以上面积段库存占比增幅显著 [6] - 南京100平以下小面积段和180平以上大面积段库存占比增幅显著 中等面积段占比下降 [6] 库存区域分布 - 广州增城区库存套数占比达22 26% 同比增长0 06pcts 外围低价值片区库存压力突出 [10] - 武汉东西湖区库存占比13 51% 南京江宁区占比20 57% 中等价值片区库存集中 [10] - 核心区如广州海珠区 越秀区 武汉武昌区 江岸区 南京建邺区库存占比同环比上升 [10] 去化周期分析 - 广州70平以下和160平以上去化周期超30个月 武汉70-80平达46个月 180平以上27个月 [13] - 南京70平以下酒店式公寓月均成交不足5套 去化周期高企 [13] - 广州增城区 花都区 南京高淳区 六合区 武汉长江新区 新洲 蔡甸等外围区域去化压力显著 [15] 后市预判 - 广州 武汉 南京小于80平和大于180平房源及城市外围区域将持续面临去化压力 [17] - 核心区配套完善的优质项目仍将保持较高市场热度 [17]

豪宅市场整体表现 - 2025年上半年20个核心城市总价1000万以上新房豪宅成交2.1万套，同比增长21%，远超百城新房5%的同比增幅 [4] - 二三线城市千万豪宅成交增长显著，16个二三线城市成交5871套同比增长37%，一线城市成交1.6万套同比增长15% [4] - 总价5000万以上顶豪成交621套同比大增51%，其中上海占比78%成交482套 [16][18] 城市分化特征 - 上海在豪宅市场占据绝对优势，各总价段成交量和占比均居首位，15万+/平顶豪项目去化率普遍超80% [10][12][18] - 宁波千万豪宅成交占比从2024年1.89%跳增至2025年上半年6.16%，3000万以上豪宅占比提升显著 [8][9] - 成都高端住宅集中入市，二季度8个单价超3万/平项目中7个为新规住宅，去化率均超80% [13] 产品结构变化 - 180平以上大面积豪宅成交占比46.14%仍为主力，但集中度同比下降5.26个百分点 [19] - 100-140平中等面积段成交占比显著提升，其中120-140平段占比增至17.4%同比增6.28个百分点 [19] - 一线城市主力面积段下移至120-140平，而苏州、杭州等城市仍以200-250平为主但占比回落 [24][28] 市场驱动因素 - 2025年上半年20城高溢价地块占比达20.86%，较2024年上升13.08个百分点，推动豪宅供应放量 [29][31] - 住宅新规提升产品力，如成都华发锦宸院320平户型实现平层墅院化，南京金陵序225平户型打造空中庭院 [37][38] - 核心区二手豪宅保值性突出，上海浦东、静安区等顶豪项目呈现"越涨越买"特征 [42] 未来供应展望 - 2025年下半年20城预计新增775万平豪宅供应，三季度486万平为入市高峰 [48][49] - 上海、深圳等城市供求比小于1供给紧张，杭州、成都等供应超100万平面临去化压力 [53][54]

文章核心观点 - 房地产行业进入深度调整期，房企现金流管理面临严峻挑战，行业分化加剧，央国企凭借信用优势资金链相对稳定，而民营及混合所有制房企持续承压 [3] - 房企经营性、投资性及筹资性现金流均呈现收缩态势，整体持有现金持续减少，短期偿债压力加大，亟需提升竞争力并依托政策利好转型发展 [1][26] 剔除央企后经营性现金流净额收缩16.8%，民企与混合制承压 - 2024年50家样本房企销售商品、提供劳务收到的现金总额为25599亿元，较2021年大幅缩水55%，三年复合增长率跌至-23.4% [5] - 民企销售回款遭受冲击最为严峻，2024年现金流入为4909亿元，较2021年下降80%，三年复合增速低至-42%；混合所有制房企2024年现金流入为5849亿元，较2021年下降56%，三年复合增速为-24% [7][10] - 央国企销售回款表现出较强韧性，2024年央企现金流入总额为10743亿元，三年复合增速仅-6.2%；国企该指标三年复合增速为-8.8% [10] 投资活动连续四年维持净流出，2024年净流出443亿 - 2024年典型房企投资活动现金流入为3113亿元，相比2021年下降60%；投资活动现金流出为3556亿元，相比2021年下降74% [14] - 2024年投资活动产生的现金流量净额为净流出443亿元，较2021年净流出5960亿元大幅收缩；54%的房企投资活动现金流为净流出 [14][15] 融资性现金流净流出3434亿，流出规模有所收缩 - 房企融资性现金流流入持续减少，2022年从2021年的约37796亿元大幅减少35.5%至24387亿元，此后两年保持每年20%左右的跌幅 [18] - 融资性现金流净流出在2022年同比大幅增长607.5%至5434亿元，2024年净流出规模同比收缩至3434亿元，但房企资金压力仍然较大 [1][18] - 2022年房企首次实现运营资金盈余1647亿元，并长期保持盈余，但由于偿债压力大，融资性现金流长期净流出，整体现金流量长期处于净流出状态 [23] 房企持有现金持续减少，亟需提高竞争力转型发展 - 2024年底50家重点房企的现金持有量为13122亿元，较期初减少9.9%，自2021年首次出现负增长后逐年减少 [27] - 2024年底50家重点房企的调整后非受限现金为9653亿元，较期初减少8%，调整后非受限现金短债比的加权平均值下降0.07至0.45，短期偿债压力较大 [28] - 信托资金余额投向房地产行业的占比从2021年的11.74%快速下降至2024年的3.78%；工商银行2024年来自房地产行业客户贷款约8810亿元，相比2021年下降6% [32] - 2025年政策利好频出，包括融资协调机制、专项债收储等，房地产"白名单"贷款审批通过金额攀升至6.7万亿元；城市更新将成为行业重要着力点 [33]

土地市场供应与成交 - 第29周重点城市监测供应建筑面积527万平方米，环比上升65% [1][2] - 成交建筑面积251万平方米，环比上升12%，仍处于低位 [1][2] - 成交金额138亿元，环比下降5% [2] - 平均溢价率上升至12.2%，重回年内高位 [2] 重点城市土地交易 - 深圳宝安区挂牌一宗宅地，出让底价64.09亿元，总建筑面积14.5万平方米，起拍楼板价4.42万元/平方米 [2] - 深圳南山区前海板块成交一宗高溢价宅地，溢价率高达86.1%，成交总价21.55亿元，楼面价84180元/平方米，刷新深圳土拍楼板价纪录 [3] - 杭州钱塘区成交一宗宅地，溢价率12.75%，成交总价11.5亿元，楼板价17513元/平方米 [3] - 哈尔滨南岗区成交一宗含宅地，溢价率15.63%，成交总价4.96亿元，楼板价5413元/平方米 [4] 房企拿地情况 - 招商蛇口以21.55亿元竞得深圳前海地块，溢价率86% [3][5] - 绿城中国以11.5亿元竞得杭州下沙单元地块，溢价率13% [3][5] - 汇龙地产以4.96亿元竞得哈尔滨南岗区地块，溢价率15.63% [4] 土地市场排名 - 深圳深土交告[2025]18号地块以84180元/平方米楼板价位居榜首 [5][7] - 苏州东太湖度假区地块以17291元/平方米楼板价排名第二 [5][7] - 杭州下沙单元地块以16463元/平方米楼板价排名第三 [5][7]

房企产品动态 - 华润置地推出"好房子战略"样板项目"臻澐"，强调人文战略和穿越市场周期的设计理念 [9][10] - 华发"荟生活"升级为"华友荟"理想社群，覆盖全国四大区20+社群类别，举办超1500场活动吸引80000+人次参与 [11][12] 客户趋势 - 情绪消费兴起，社交媒体上"治愈系风景"话题声量同比暴涨308%，"高质量精致生活"话题声量同比上涨163% [14] - 住宅产品需转向兼具精神价值和生活智慧的"第三生活空间"，注重心理疗愈、价值认同和智能化体验 [15][16] - 行业启示包括户内打造疗愈空间、增强住宅舒适性、强化社区归属感 [17] 住宅结构特征 全国市场 - 1-6月120㎡以上面积段成交占比均同比持增，140-160㎡产品同比增幅最高达1.3个百分点 [20][21] - 环渤海区域500-1000万元和1000万元以上产品市场份额分别同比提升1.7和1.9个百分点 [24][26] - 长三角区域1000万元以上产品成交占比提升1.9个百分点至9.7% [26] 城市市场 - 上海100-120㎡和120-140㎡市场份额同比提升6.9和4个百分点 [25][28] - 成都四房成交占比大幅提升5个百分点，二房、三房占比分别下降1.5和3.2个百分点 [30][32] - 西安200-250万元产品市场份额同比增加1.7个百分点，140万元以下产品占比整体下降5.2个百分点 [34][36] 产品亮点 - 杭州招商蛇口·杭序府创新采用上抬地库设计，南偏东15度错位排布实现视野最大化，首开半天售罄揽金13.6亿 [48][53] - 项目外立面采用不对称无锐角设计呼应钱塘江潮，配置2850㎡下沉式石材会所和270度无界悬浮泳池 [55][64][66] - 华润三亚观岚景观设计融合高端酒店氛围，打造"一轴、二组团、三分区、五花园"的度假式社区 [37][38] - 上海保利天奕构建"微度假社区"，首推231套房源认购率197%，2小时内售罄 [40][43] 优秀项目分析 - 杭序府主力户型170-260㎡，170㎡占比45%，216㎡占比35%，匹配高端改善需求 [59][60] - 户型设计创新包括"X"空间、阔景阳台、全景舱布局和类一梯一户设计 [72] - 精装170㎡户型搭配白瓷砚，采用洞石、蛋壳漆、米色石材打造细腻质感 [70][72]

二手房市场回稳信号 - 6月核心城市48.3%二手房小区成交价环比上涨 较5月增加3.4个百分点 高频交易小区数量4412个仍高于2025年均线水平 [2][20] - 涨价小区占比连续半年呈现"一月涨一月跌"波动格局 行业筑底期信号明确 2025年全国商品房交易量较2024年改善 二手房上半年交易量保持同比增长 [2][20] - 71.6%小区挂牌价环比下跌 较5月增5.7个百分点 卖方降价意愿持续强化 反映交易周期仍不及预期 [3][20] 城市分化特征 - 南京56%小区涨价领跑 主要因桥北/江宁东山等刚需板块超跌修复 但成交量同比仍降逾20% 属缩量涨价 [5][20] - 杭州47%小区涨价 中断连续4个月超50%记录 高端房源回调拖累表现 刚需小区仍有50%上涨 [5][20] - 深圳/上海涨价小区占比分别较上月增7/8个百分点 武汉进一步回落至35% 需求侧信心待巩固 [5] 议价空间与产品结构 - 6月典型城市平均议价空间15.1% 环比降0.3个百分点 连续3个月创新低 高端小区仅11%显著低于刚需类18% [11][16][20] - 刚需类小区49%涨价 环比增5个百分点居首 改善/高端类受新房"好房子"供应及房企促销分流影响回升乏力 [16][20] - 苏州/南京/西安等7城议价空间低于15% 其中4城连续8个月低于10% 反映优质房源成交易主力 [14] 政策与趋势展望 - 中央部委将推进新型城镇化/农村人口市民化 增加城市住房需求总量 二手房作为中低收入家庭置业"第一站"受益 [21][23] - 城市更新提升存量住宅价值 "以旧换新"政策加强二手房东出手意愿 预计下半年价格在波动中稳步前行 [21][23] - 当前复苏动能不均衡 南京/苏州以刚需修复主导 杭州高端回调 刚需韧性凸显而高端受新房竞争压制 [20][21]