代建行业发展趋势 - 代建行业凭借轻资产、专业化优势在房地产市场深度调整期快速发展 2023年以来重点城市新开盘项目中代建渗透率迅速提升 二线城市表现尤为明显 [2] - 2024年代建渗透率达6.6%创四年峰值 2025一季度因供应紧缺回落至3.3% 但与发达国家相比仍有较大提升空间 [3] - 2023年为代建项目集中入市分水岭 渗透率从2022年不足1%跃升至4% 2024年进一步攀升至6.56% 2025一季度短期收缩至3.33%主要受整体供应偏紧影响 [4] 城市能级差异 - 一线城市代建渗透率显著低于二三线 2025一季度一线城市新开盘无代建项目 二线4.1% 三四线3.8% [6] - 一线城市代建项目多集中在远郊刚需盘 委托方倾向选择头部代建企业 如广州绿城·揽江印月由绿城管理代建 [7] - 二线城市代建前景整体优于三四线 2025一季度二线渗透率高出三四线0.33个百分点 2023年差值接近1个百分点 [7] 重点城市表现 - 无锡2023年代建渗透率急速升至38.5% 2024年保持26.9% 苏州2024年达31% 天津/济南/长春等城市代建比例持续快速提升 [8] - 长沙/重庆/南京等城市城投拿地占比超60% 但代建渗透率低于平均水平 长沙2.1% 南京1.29% 南京2024年渗透率大幅提升至10%显示潜力 [9] 企业布局策略 - 代建企业分为三种类型：集中型（如天津泰达建设专注本地）、局部深耕+扩张型（如金地管理/龙湖龙智造）、分散型（如绿城管理广泛布局） [12] - 绿城管理在武汉/杭州/天津/长沙等城市均有5个以上项目 形成广泛布局领先优势 招商建管虽布局分散但项目数量较少 [12] 行业前景展望 - "城投拿地+企业代建"模式在无锡/苏州等地已成常见模式 长沙/南京等城投拿地占比高的城市具备较强代建发展空间 [14]

企业动态 - 金科金建管提出2025年代建业务目标为"规模前五、利润增长"，并通过"纯轻、出资、纾困、配资"四大模式实现[1] - 中原建业集团集中签约9个项目，其中4个项目占总签约面积的43%[1] - 国贸地产一季度中标多个代建项目，包括厦门银行福州地块、厦门医学院附属口腔医院装修工程等[1][2] 项目进展 - 新城建管代建鑫海·海润华城项目领跑沧州区域市场[1] - 旭辉建管「森屿系」蠡棠森屿实景示范区亮相，洋房首开销售2.7亿，截至2025年一季度总销售额达7.3亿，溢价较竞品高1500元/㎡[3] - 绿地智造参与破产重整项目，总占地85.82亩，规划计容面积40万方，依托政府保民生政策及共益债资金介入[3] 典型代建案例 - 绿城集团中标示康市安置房项目，体量77568.87㎡，成交金额3.10亿元[6] - 蓝城集团中标龙泉市安置房项目，体量48535㎡，成交金额1.79亿元[6] 行业拓展 - 中海管理代建上海杨浦滨江豪宅项目，招商代建松湖药港二期[7] - 润地管理中标广州7个保障房项目，旭辉建管签署水口湾人文经济活力区协议[7] - 旭辉建管在苏州、昆山、台州获取新项目，而今管理签约第二个冰雪项目[7]

第四代住宅发展概况 - 第四代住宅凭借突破性设计理念和空间布局成为行业焦点[5] - 广州、天津、武汉等城市在政策推进和项目落地方面具有代表性[5] 广州试点情况 - 采用特定地块试点模式，未出台公开政策文件[7] - 首个试点为南沙区横沥岛2024NJY-3地块，招商蛇口竞得，允许40%套内面积作为不计容空中花园[7] - 第二个试点为中交城投HPG-NG-06地块，目前仅两个试点项目[8] - 招商·林屿境82㎡户型通过20-24㎡空中花园赠送，实际使用面积达105㎡，首开售罄且二次开盘去化率86%[10][13] - 试点项目分别聚焦刚需（82-125㎡）和改善型（120-188㎡）需求[13] 天津政策推进 - 滨海新区2024年9月出台首个支持四代宅政策，鼓励露台/屋顶绿化设计[15] - 政策出台半年仅3个项目推进，均定位180㎡以上高端改善产品[15][16] - 滨海建投开发区项目配备270°环绕露台，得房率超100%[18] - 露台设计考虑北方气候特点，进深2.4-2.5米小于南方产品[21] 武汉批量入市 - 2024年3月政策允许三环外100㎡以上住宅设置空中花园，形成郊区差异化卖点[24] - 目前10余个项目规划四代宅，6个位于东湖高新区，光谷中心城北板块竞争激烈[24][25] - 中建壹品汉韵公馆首开去化率80%，但240套房源仅备案118套[24] - 项目多采用"四代与非四代并存"模式，如招商天青府仅2栋纯四代宅楼栋[27][32] - 武汉城建金地和悦通过奇偶层差异化设计（116-118㎡户型）实现灵活空间布局[27] 城市发展路径差异 - 广州：小范围试点积累经验，控制开发节奏[8][13] - 天津：通过新区政策推动露台设计，聚焦高端改善[15][21] - 武汉：政策引导郊区差异化，批量项目入市形成区域竞争[24][25]

不动产登记数据核心观点 - 2025年一季度二手房交易同比大幅增长34.7%至164.6万件，拉动一二手房成交总量同比增长10%至383万套，成为市场企稳关键信号 [4][5][6] - "交地、交房即交证"改革快速推进，2025年一季度新增8500个项目，惠及170万企业群众，月均惠及56.7万，达2024年同期5倍 [8][9] - "带押过户"普及度显著提升：2025年一季度月均办理量2.4万件（同比+163%），涉及金额239亿元（同比+68%），户均金额降至101万元（同比-36%），4.3%二手房交易采用该模式 [10][12][13] 数据发布特征 - 自然资源部2025年4月发布会公布当期数据，不再披露历史累计值，指标包括新建/存量商品房转移登记件数及同比、"交地即交证"项目数、带押过户业务量等 [2][3] - 不动产登记数据发布时间不固定，2023年以来共发布3次相关数据（2024年3月、5月及2025年4月） [2][3] 行业影响分析 - 二手房市场率先复苏：限售限购解绑、以旧换新等政策推动改善性需求释放，低总价门槛吸引刚需，交易规模指标先于新房企稳 [5] - 政策优化提升效率："交地即交证"缩短企业资金占压周期，"带押过户"降低交易门槛，两者共同促进房产交易链条畅通 [9][13] - 市场结构变化：中低档房源在带押过户中占比提升（户均金额下降36%），显示政策红利向首改群体扩散 [13][14] 数据对比 - 2025年一季度新建商品房转移登记238.7万件（同比-12.1%），与统计局数据（商品房成交219万套，同比-3%）共同反映新房市场仍处筑底阶段 [2][5] - 带押过户业务量及金额增速差异（163% vs 68%）反映中小额交易占比提升，与户均金额下降趋势一致 [12][14]

销售表现 - 2024年公司实现销售额369亿，同比下滑20%，销售面积同比减少25%至167万平，销售均价22,096元/平，同比增长6.9% [3] - 权益销售额164亿，权益比例44.5%，较去年同期减少5.5个百分点，需警惕合作方风险 [3] - 86%销售额由一二线贡献，杭州、西安两城销售贡献近42%，其中杭州单盘鹭悦朗云府销售91亿，西安两项目合计贡献35亿 [9] - 北京、上海和天津等地合计销售贡献仅14亿，单城销售降幅均超70% [9] - 长三角区域销售占比提升18.6个百分点至43%，成为第一大区域，中西部占比回落至30% [7] 投资力度 - 2024年新增5宗地块，拿地建面56万平，同比大幅增加232%，土地总价款84亿，同比增33% [11] - 拿地销售比从去年的0.14回升至0.23，高于行业均值0.17 [11] - 杭州萧山区地块通过并购获取，楼面价占售价65%，盈利空间被压缩 [12] - 年末剩余可开发建面1,822万方，较年初下滑16%，足够支撑未来3-4年开发需求 [18] 财务表现 - 物业开发结转收入283.9亿，同比微降2.3%，合同负债对结转收入覆盖倍数0.88，结转资源不足 [21] - 综合毛利率同比下降4.7个百分点至21.8%，归母净利亏损扩大至29.8亿，连续3年亏损 [21] - 平均融资成本优化至4.06%，非受限现金短债比从1.07下滑至0.98，流动性压力上升 [24] 商业运营 - 投资物业及相关服务收入52.43亿，同比微降2.78%，购物中心销售额401亿，同比增长16% [28] - 新开3家购物中心，年末已布局44个商业项目，华夏大悦城REIT以成都大悦城为底层资产成功上市 [28] - 购物中心平均出租率95.1%，其中三亚大悦城出租率达100%，成都大悦城99% [29] 区域分布 - 剩余可开发建面中西南区域占比最高达37%，北方区域占比36%，华东和华南合计占比约27% [18] - 长三角区域销售贡献显著提升，杭州、南京和苏州为主要贡献城市 [7] - 环渤海区域销售占比跌至9%，主要因北京、天津等地表现疲软 [7]

土地市场成交概况 - 2025年4月14日-20日重点城市土地供应建筑面积206万平方米，环比下降24% [1][2] - 同期成交建筑面积124万平方米，环比大幅下降50%，成交金额48亿元，环比下降64% [2] - 一二线城市仅成交4宗含宅用地且均为底价出让，导致重点城市平均溢价率连续两周低于10% [1][2] - 三四线城市平均溢价率达到8.8%，连续四周超过5%，创2021年8月以来最长周期 [1][2] 重点城市土地供应 - 南京雨花台区新供应宅地起拍总价26.05亿元，容积率2.4，起拍楼板价1.6万元/平方米，毗邻地块2023年成交楼板价达2.4万元/平方米 [2] - 杭州拱墅区新天地板块挂牌宅地起拍总价11.4亿元，容积率1.8，起拍楼板价2.91万元/平方米，西侧地块2024年成交楼板价3.57万元/平方米 [2] - 重点城市供应宅地平均容积率为2.3，南京、西安、宁波供应宅地平均容积率均不低于2.2 [2] 三四线城市土地成交热度 - 泉州台商投资区宅地溢价69.5%成交，历经69轮竞价，成交总价2.83亿元，楼板价1799元/平方米，住宅部分由区属国企按5800元/平方米回购 [2] - 温岭市两宗回购宅地溢价率均超160%，其中22号地块溢价170%成交，23号地块溢价163%成交，住宅回购单价均为5500元/平方米 [2] - 台州市椒江区地块以17915元/平方米楼板价成交，溢价率1%，位列当周高价地块榜首 [7][9] 土地市场历史对比 - 三四线城市溢价率连续四周超5%的情况，上次出现于2021年8月，距今已超过44个月 [2] - 图表显示2024年4月以来土地成交建面呈现波动下行趋势，2025年4月周度成交降至124万平方米 [4][5] - 溢价率走势图显示三四线溢价率从2025年初的5%持续攀升至4月的8.8%，而流拍率保持低位 [6]

从三级管控全面转向两级管控，精兵简政提效能；投资节奏加快，京沪成投资重心。 行业排名居1 2位，销售回款率达9 9% 2024年中国金茂实现全口径销售额982.55亿元，行业排名提高1位至第12位，继续保持行业头部地位；销售面积581.84万平方米，销售业绩的降幅与百强房企 平均的收缩水平持平（百强全口径销售额同比降幅30.3%）。金茂持续优化"6-10-12-24"全周期管控体系，通过标准化提速在行业下行期实现更快的资金回 笼， 全年回款金额高达970亿元，回款率较去年同期提升5个百分点至99%。 ◎ 作者 / 沈晓玲、陈家凤 核 心 观 点 【 行业排名居12位，销售回款率达99%】 2024年中国金茂实现全口径销售额982.55亿元，行业排名提高1位至第12位。持续优化"6-10-12-24"全周期管 控体系， 全年回款金额高达970亿元。 年内金茂调 整组织架构 ，将开发单位三级架构精简为二级，推动资源向核心城市倾斜。 2025年预计总推货值达 1800亿 ，其中一二季度占比67%，推货节奏前置，叠加良好的货源结构（2023年以来新获取地块占比约70%）及精简的组织架构，销售规模有望突破千 亿。 【 ...

政策动态 - 国常会强调持续稳定股市和房地产市场，要求深入贯彻中央经济工作会议部署，加力落实《政府工作报告》政策措施，持续推动房地产市场平稳健康发展[2][4] - 商务部等9部门将符合条件的家政从业人员纳入公租房、保障性租赁住房保障范围，拓宽住房保障体系对象[2][4] - 地方层面11个省市发布13次稳市场政策，包括北京全年建设筹集保障性租赁住房5万套(间)、成都明确保障房定义、上海应届生可申请保租房等[2][4] - 无锡取消商品房限售，杭州释放购房契税优惠，安徽、青岛等地优化公积金政策[2][4] 新房成交走势 - 2025年第16周三四线成交指数环比上升7.92点至74.31，一线和二线成交指数分别下降4.1点和2.46点[4] - 一线城市成交指数环比下降4.1点至80.45，二线城市成交指数环比下降2.46点至34.64[4] 项目开盘去化 - 第16周重点监测城市开盘去化率环比上升7pcts至40%，22盘集中入市，上海、天津各推盘4个[8] - 深圳恒壹红山华府、西安招商西安玺等项目认购率达100%，杭州闲湖城、长沙中建翡翠天序等项目认购率低于10%[11] 新房成交面积 - 30城第16周成交面积环比持平，4月累计同比降4%[13] - 北京第16周成交面积环比降13.3%，上海环比降2.5%，深圳环比增7.8%，成都环比增5.5%[13] - 青岛第16周成交面积环比增29.4%，杭州环比降31.7%，苏州环比增35.4%[13] 重点城市表现 - 北京第16周商品住房成交面积环比回落13.3%，上海环比回落2.5%，深圳和成都环比增长5%以上[15][16] - 北京4月累计成交面积同比增34.2%，上海同比增44.5%，广州同比降10.5%[13]

市场整体表现 - 2025年前2月市场止跌企稳，3月传统营销旺季带动新房成交达年度高点，部分核心一二线城市出现局部"小阳春" [2] - 4月上半月重点26城成交面积317.17万平方米，环比下降14%，同比持平，一线城市同比增长32%，二线和三四线城市同比分别下降10%和8% [3] - 4月上半月重点30城项目开盘去化率34%，与2025年2月持平，较3月下降10pcts，较2024年4月增长10pcts [3] 城市分类表现 第一类：热度较高的核心一二线城市 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等城市去化率受新盘供给质量影响较大，4月以来分化加剧 [7] - 深圳、杭州、成都通过"提质缩量"策略维稳市场，去化率表现优异：深圳66%（+8pcts环比）、成都100%（+17pcts环比）、杭州64%（+7pcts环比） [10][11] - 北京、上海因开盘质量一般，去化率高位回落：北京22%（-58pcts环比）、上海12%（-51pcts环比） [11] 第二类：弱复苏城市 - 武汉、天津等城市3月来访认购稳步回升，但4月增长动能显著放缓 [7][13] - 武汉4月单盘周均来访量降至60组以下，认购量逐周回落（14周2.8套→15周2.2套），转化率降至4.3% [13] - 天津4月第2周总来访量11007组（环比-40%），单盘认购3.1套（环比-16%），去化率28%重回低位 [16][17] 第三类：复苏乏力城市 - 广州、郑州、南京等城市来访认购稳步回落，转化率低位波动 [20][22][23] - 广州50盘周度来访量环比多跌，转化率维持在4%左右，4月W2成交63套（环比+12%） [20][21] - 郑州第15周盘均认购仅2套，转化率4.17%为年内次低 [22] - 南京第15周来访量环比-8%，认购量环比-13%，仅城北板块表现较好 [27] 未来趋势 - 4月全月新房成交环比回落为大概率事件，但同比或持平，二季度预计延续止跌企稳态势 [29] - 热点城市热度取决于后续适销楼盘供给，弱复苏城市放量空间有限，低位徘徊城市需政策刺激才能反转 [29]