市场整体表现 - 香港恒生指数于1月13日上涨239.99点，涨幅0.9%，收报26848.47点 [1] - 全日主板成交额为3151.92亿港元 [1] - 国企指数上涨65.33点，涨幅0.71%，收报9285.41点 [1] - 恒生科技指数上涨6.59点，涨幅0.11%，收报5869.79点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨0.72%，收报627.5港元 [1] - 香港交易所上涨1.31%，收报431.8港元 [1] - 中国移动下跌0.25%，收报80.95港元 [1] - 汇丰控股上涨1.85%，收报126.4港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌0.19%，收报42.56港元 [1] - 新鸿基地产上涨1.22%，收报107.9港元 [1] - 恒基地产上涨2.99%，收报31.72港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.9%，收报4.48港元 [1] - 建设银行上涨1.17%，收报7.81港元 [1] - 工商银行上涨0.96%，收报6.3港元 [1] - 中国平安上涨2.19%，收报70港元 [1] - 中国人寿上涨3.51%，收报33港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨0.65%，收报4.65港元 [1] - 中国石油股份上涨1.36%，收报8.22港元 [1] - 中国海洋石油上涨2.58%，收报21.48港元 [1]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 核心观点 - 回顾2025年，中国香港楼市止跌回升，一二手住宅成交合计增长18.3%，创2022年以来新高，房价自2025年4月以来稳步上行[3] - 展望2026年，积极因素有望形成共振，楼市有望延续上行，主要驱动因素包括经济与收入企稳、租金回报率吸引力增强、人口恢复净流入以及供给端持续收缩[3] - 头部房企市占率集中，在上行期业绩及股价弹性大，参考上轮周期（2003-2007年），主要港资房企股价和利润涨幅显著[3] - 投资建议继续看好港资地产2026年投资机会，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等本地发展商[3] 成交情况总结 - 2025年一手住宅成交2.05万套，同比增长21.5%，创2020年以来新高[7] - 2025年二手住宅成交4.2万套，同比增长16.9%，连续两年回升[7] - 一二手住宅合计成交6.3万套，同比增长18.3%，创2022年以来新高，其中一手占比33%，二手占比67%[7] - 结构上，内地买家购房量持续攀升，2025年普通话拼音买家成交预计达1.38万套，占总成交的22%[7] 房价情况总结 - 2025年4月以来香港私人住宅售价环比稳步上行，截至2025年11月末，售价较2025年3月低点上涨4.4%[8] - 截至2026年1月4日，中原地产香港城市领先指数较2025年3月低点上涨8%，较2024年末上涨5.8%[8] 房租与回报率总结 - 受人才引入及人口净流入影响，私人住宅租金震荡上行，2025年11月私人住宅租金指数较2024年末上涨4.3%，中原城市租金指数2025年上涨5.2%[11] - 2025年11月私人住宅平均租金回报率为2.88%，与十年期政府债券收益率（2.94%）基本接近，吸引力增强[11] 库存与供给总结 - 供给持续收缩，截至2025年末，待批预售楼花数为6856个，较2024年末下降20%[16] - 2025年新批住宅数10845套，较2024年下降8.4%，连续两年下降[16] - 受销售回升及供给收缩影响，2025年一手住宅销售供给比提升至189%，较2024年提升46个百分点，市场库存持续消耗[16] 展望与驱动因素总结 - 需求端：香港经济反弹，2025年单季GDP反弹至3%及以上，居民可支配收入增速企稳，叠加股市上涨，居民供楼负担减轻，购房能力增强[3][20] - 需求端：人口恢复净流入，高端人才持续引入，需求端基本面稳固[3][20] - 供给端：待批预售住宅数量持续下滑，未来潜在供应压力可控，供需格局改善支撑楼市上行[16][19] - 投资吸引力：私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府债券收益率，购房相对吸引力增强[3][11] 企业机遇与投资建议总结 - 市场集中度高，2024年TOP5房企销售额市占率达46.8%[23][24] - 头部房企通过调整推盘节奏、旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在上行期增加供货以享受房价上涨红利[3][25] - 上轮周期（2003-2007年）显示房企业绩及股价弹性大，新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年分别上涨149%、356%和2285%[3][23][24] - 继续看好港资地产2026年投资机会，主要逻辑包括香港楼市企稳带来的存货重估，以及美国降息可能加速楼市复苏、持有物业公允价值重估及融资成本下降[24]

核心观点 - 花旗大幅上调对香港住宅楼价的预测，将2026年涨幅预测从3%上调至8%，并预期2027年进一步加速，进入多年上升周期 [1] - 行业对香港地产股2026年的复苏持更积极看法，并调整了行业偏好排序，目前最看好住宅和奢侈品零售板块 [2] - 香港地产开发商预计在2026年上半年表现领先，并推荐了新鸿基地产、信和置业及恒基地产三只股票 [3] 香港住宅市场前景与预测 - 2025年香港住宅楼价实际涨幅达4.7%，其中11月涨1.2%、12月涨0.8%，2026年初至今已累计上涨1% [1] - 将2026年香港住宅楼价涨幅预测由原来上升3%大幅上调至上升8% [1] - 预期2027年楼价将进一步加速，进入多年上升周期 [1] 住宅市场基本面支撑因素 - 新的土地供应创14年新低，且低于销售量 [1] - 可售供应在一年内减少1万套，截至2025年9月下降10% [1] - 市场自2026年起转为净吸纳量，为自2019年以来首次 [1] - 预期2026年新盘销售21,000套，而未来2–3年竣工量下降，2026年仅20,000套 [1] - 非本地学生签证每年增加1万人，至2026年达9万人 [1] - 人才流入16万人，支撑租赁及未来需求 [1] - 2023至2025年租金累计上升20%，其中2025年单年上涨6%，平均租金回报率达3.5% [1] - 资本市场财富效应：恒指通常领先房价约三个月，过去10年相关性达79% [1] 对香港地产股的积极看法与支持因素 - 继2025年触底后，对2026年进一步复苏持更积极看法 [2] - 楼价上行周期将改善新盘销售利润率，并扩大净资产值上行空间 [2] - 新盘销售量创六年新高并仍持续增长 [2] - 上市房企状态更精简：负债、资本开支及融资成本降低 [2] - 积极的资本循环有助于现金流增长并维持稳定股息，同时仍具备杠杆空间以支持新投资 [2] - 投资意愿回升 [2] - 利率环境有利：预计2026年香港HIBOR下调30个基点、美国下调75个基点、中国内地下调10个基点 [2] - 上市公司主席及CEO职位交接顺利 [2] 行业板块偏好与市场时机 - 在2025年第四季度看好奢侈品零售物业后，现在更看好住宅板块 [2] - 第二季度传统上是楼市旺季，预期自3月起资产周转加快 [2] - 对香港地产行业偏好的最新排序为：住宅 = 奢侈品零售 > 中环写字楼 > 必需品零售 > 近郊写字楼 [2] 开发商前景与股票推荐 - 预期香港地产开发商在2026年上半年可领先大市 [3] - 主要受益于利润率、盈利及净资产值上行，目前营业利润率约5–9% [3] - 新盘成交量创6年新高 [3] - 估算房价每上升1%，平均可推动净资产值约0.5%/盈利约1.5% [3] - 净资产值折让有收窄空间，目前为52%，而过往房价上升周期平均约40% [3] - 推荐新鸿基地产(00016)、信和置业(00083)及恒基地产(00012) [3]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于01月08日美东时间16:00收报26310.99点，较前一交易日上涨161.68点，涨幅0.62% [1] - ADR当日最高价为26311.38点，最低价为25998.12点，振幅为1.20%，成交量为5032.84万 [1] - 恒生指数ADR收盘价较香港市场恒生指数收盘价26149.31点高出161.68点，显示海外市场对该指数情绪更为积极 [1] 主要蓝筹股ADR与港股价格对比 - 汇丰控股ADR换算价为125.439港元，较香港收市价124.30港元上涨1.139港元，升幅0.92% [2][3] - 腾讯控股ADR换算价为615.197港元，较香港收市价616.00港元下跌0.803港元，跌幅0.13% [2][3] - 阿里巴巴-W ADR换算价为150.458港元，较香港收市价142.60港元大幅上涨7.858港元，升幅达5.51% [3] - 快手-W ADR换算价为75.974港元，较香港收市价71.90港元上涨4.074港元，升幅达5.67% [3] - 京东集团-SW ADR换算价为115.598港元，较香港收市价111.70港元上涨3.898港元，升幅3.49% [3] 金融板块个股表现 - 建设银行ADR换算价为7.629港元，较港股7.61港元微升0.24% [3] - 友邦保险ADR换算价为84.507港元，较港股83.85港元上升0.78% [3] - 香港交易所ADR换算价为428.573港元，较港股425.20港元上升0.79% [3] - 中国平安ADR换算价为70.753港元，较港股70.20港元上升0.79% [3] - 工商银行ADR换算价6.101港元与港股6.10港元基本持平，仅微升0.02% [3] - 中国银行ADR换算价4.426港元，较港股4.42港元微升0.14% [3] 科技与互联网板块个股表现 - 小米集团-W ADR换算价为38.369港元，较港股38.02港元上升0.92% [3] - 网易-S ADR换算价为221.097港元，较港股219.60港元上升0.68% [3] - 美团-W ADR换算价为101.494港元，较港股101.00港元上升0.49% [3] - 百度集团-SW ADR换算价为137.591港元，较港股140.30港元下跌2.709港元，跌幅1.93% [3] - 携程集团-S港股收涨0.25%至601.50港元，但其ADR换算价598.599港元较港股下跌0.48% [3] 其他重点公司表现 - 新鸿基地产港股收报102.80港元，上涨3.21%，其ADR换算价103.87港元较港股进一步上升1.04% [3] - 比亚迪股份ADR换算价为94.987港元，较港股94.65港元微升0.36% [3] - 中银香港ADR换算价为38.838港元，较港股38.68港元上升0.41% [3] - 中国宏桥港股下跌3.27%至34.34港元，其ADR换算价32.727港元较港股大幅下跌4.70% [3] - 中信股份ADR换算价11.821港元较港股12.11港元下跌2.39% [3] - 恒生银行ADR换算价为154.442港元，较港股153.90港元上升0.35% [3]

港股市场整体表现 - 港股三大指数全线收跌，恒生指数跌1.17%或309.64点，报26149.31点，险守26000点关口，全日成交额2682.75亿港元；恒生国企指数跌1.09%；恒生科技指数跌1.05% [1] - 光大证券观点认为，国内政策发力叠加美元走弱，港股未来或继续震荡上行，且港股整体盈利能力较强，互联网、新消费、创新药等资产相对稀缺，尽管已连续多月上涨，但整体估值仍然偏低，长期配置性价比高 [1] 蓝筹股表现 - 新鸿基地产领涨蓝筹，收盘涨3.21%至102.8港元，贡献恒指7.39点，市场预期香港楼市热度延续，美联物业预计本月香港一手新房成交量将突破2000宗，摩根士丹利预期今年香港住宅楼价将升10% [2] - 部分蓝筹股上涨，中国神华涨2.56%，贡献恒指5.21点；翰森制药涨1.75%，贡献恒指1.71点 [2] - 部分蓝筹股下跌，金沙中国跌4.49%，拖累恒指3.44点；康师傅控股跌4.18%，拖累恒指1.55点 [2] 热门板块与概念 - 大型科技股多数承压，阿里巴巴跌超2%，腾讯跌超1% [3] - 芯片/半导体股逆市走高，天数智芯涨8.44%，上海复旦涨5.27%，华虹半导体涨2.63% [3] - 开源证券认为半导体材料/设备投资逻辑形成“双轮驱动”，短期催化源于供应链安全焦虑加速国产方案导入，长期基本面因资本布局全面加速，如长鑫IPO拟融资约300亿元、中芯南方工厂增资超70亿美元等，国产先进制程与先进存储扩产确定性高 [3] - 商业航天概念热度再起，亚太卫星大涨20.85%，钧达股份涨13.29%，金风科技涨2.68% [4] - 商业航天行业近期催化包括箭元科技火箭基地项目开工及企业战略合作签署，以及星河动力航天即将实施火箭发射任务 [4] - 东吴证券展望2026年商业航天行业将迎来多重催化，特别是多枚可回收/大载量商业火箭密集首飞，火箭运力有望显著提升，我国低轨卫星互联网已于2025年下半年进入批量发射建设阶段，2026年有望迎来更大批量发射 [4] - 脑机接口概念活跃，脑洞科技涨9.33%，微创脑科学涨4.67%，脑动极光-B涨3.88% [4] - 隔夜美股脑再生科技大涨超60%，工信部等八部门联合印发文件指出加快脑机接口等新型终端的产业化、商业化进程，马斯克表示其脑机接口公司Neuralink将于2026年开始对设备进行“大规模生产” [5][6] - 开源证券认为脑机接口目前处于商业化起步阶段，当前市场主要以主题投资风格为主 [6] - 消费电子概念承压，蓝思科技跌2.29%，丘钛科技跌2.27%，高伟电子跌0.91% [6] - 全球DRAM市场经历“史上最强”涨价周期，自2025年7月以来多数品类涨幅超过100%，DDR4与DDR5内存年内已涨价2-3倍，中信建投指出存储器价格大幅上涨带来的成本压力已向终端传导，消费电子销量阶段性承压难以避免 [6] - 军工股午后涨幅扩大，中船防务涨超6% [3] - 煤炭、医药、内房股等普遍向好 [3] - 中资券商股、保险股集体调整；有色、博彩股等飘绿 [3] 热门异动股 - 三只新股首日挂牌，精锋医疗-B涨30.9%，智谱涨13.17%，天数智芯涨8.44% [7] - 智谱成为“港股大模型第一股”，其首席科学家宣布将很快推出GLM-5，并新设前沿探索部门X-Lab，同时将扩大对外投资 [7] - 中远海能全天强势，收盘涨7.09%，据报道美国连扣两艘油轮，摩根士丹利认为该股近期回调后短期估值更具吸引力，且在地缘政治动态下对合法油轮的需求正在上升 [8] - 心动公司表现亮眼，收盘涨6.46%，其旗下游戏《心动小镇》国际版正式登陆全球市场，该游戏国服已取得超5000万下载量、TapTap评分8.8分的成绩 [9] - 汇丰控股股价承压，收盘跌2.28%，恒生银行当日召开会议表决汇丰控股提出的私有化建议，该私有化建议交易估值约为2903亿港元，对价定为每股155港元，较恒生银行前一交易日收盘价溢价30.3% [10]

公司股价与市场表现 - 新鸿基地产股价上涨3.11%，报102.7港元，成交额达5.9亿港元，领涨蓝筹股 [1] - 摩根士丹利将公司目标价从105港元上调至120港元，并将其列为首选地产股 [1] 香港房地产市场整体数据 - 2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年新高 [1] - 2025年整体楼宇买卖合约总值6142.77亿港元，同比上升15% [1] - 2025年住宅楼宇买卖登记62832宗，总值5198.30亿港元，宗数与总值同比分别上升18.3%及14.4% [1] 市场趋势与机构观点 - 2026年初香港楼市热度延续，美联物业预计本月一手新房成交量将突破2000宗 [1] - 摩根士丹利预期今年香港住宅楼价将上升10%，主要驱动因素包括内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 人才流入带动租金表现强劲，摩根士丹利预期今年租金将增长5%，正向利差收益刺激投资需求 [1] - 恒指上升产生的财富效应亦有助于支持楼价 [1]

格隆汇1月7日丨新鸿基地产(00016.HK)宣布，公司将于2026年2月26日（星期四）举行董事局会议，藉 以(其中包括)批准公司及其附属公司截至2025年12月31日止六个月的中期业绩及其发布，以及考虑派发 中期股息。 ...

公司信息 - 公司股份代号为16（港币柜台）及80016（人民币柜台）[2] - 公司董事局由9名执行董事、2名非执行董事及7名独立非执行董事组成[4] 会议安排 - 公司将于2026年2月26日举行董事局会议[3] - 会议将批准公司及其附属公司截至2025年12月31日止6个月的中期业绩及发布[3] - 会议将考虑派发中期股息[3]

消息面上，摩根士丹利预期今年香港住宅楼价将升10%，因内地买家需求增加，库存消耗、供应有限以 及利率下行。另外，人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，亦刺激更多投资 需求；该行预期今年租金将增长5%。同时，恒指上升所产生的财富效应，亦有助支持楼价。 该行上调多只地产股目标价，当中首选新地及恒地，目标价分别由105港元及30港元，升至120港元及36 港元，均获"增持"评级。而长实亦为该行首选之一，评级由"与大市同步"升至"增持"，目标价由39港元 上调至47港元。 香港地产股上扬，截至发稿，新鸿基地产(00016)涨2.54%，报101港元；太古地产(01972)涨1.71%，报 21.42港元；恒基地产(00012)涨1.46%，报29.2港元；长实集团(01113)涨1.41%，报41.72港元。 ...

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于01月06日美东时间16:00收报26526.37点，较前一交易日下跌184.08点，跌幅0.69% [1] - 当日交易区间介于26524.46点至26763.55点，振幅为0.90%，成交量为4458.54万份 [1] - 其对应的香港市场恒生指数收报26710.45点，上涨363.21点，涨幅1.38%，显示ADR表现弱于本地市场 [1] 主要蓝筹股ADR价格对比 - 多数大型蓝筹股ADR价格较香港市场收盘价出现折让，其中汇丰控股ADR收报127.849港元，较港收市价128.800港元下跌0.74% [2][3] - 腾讯控股ADR收报630.832港元，较港收市价632.500港元下跌0.26% [2][3] - 阿里巴巴-W ADR折让幅度较大，其ADR换算价为146.902港元，较港收市价150.800港元下跌2.58% [3] 金融板块个股表现 - 香港交易所ADR收报431.224港元，较港收市价432.400港元下跌0.27% [3] - 建设银行ADR收报7.698港元，较港收市价7.730港元下跌0.41% [3] - 友邦保险ADR收报85.961港元，较港收市价86.050港元微跌0.10% [3] - 中国平安ADR收报71.533港元，较港收市价72.000港元下跌0.65% [3] - 中银香港与恒生银行ADR出现小幅溢价，分别较港股升0.32%和0.18% [3] 科技与互联网板块个股表现 - 小米集团-W ADR收报38.535港元，较港收市价38.760港元下跌0.58% [3] - 网易-S ADR收报227.567港元，较港收市价229.200港元下跌0.71% [3] - 美团-W ADR收报105.956港元，较港收市价106.100港元下跌0.14% [3] - 百度集团-SW ADR折让明显，收报142.541港元，较港收市价145.900港元下跌2.30% [3] - 快手-W ADR收报74.571港元，较港收市价75.500港元下跌1.23% [3] - 京东集团-SW ADR收报115.263港元，较港收市价115.500港元微跌0.21% [3] 其他重点公司表现 - 携程集团-S ADR收报592.671港元，较港收市价599.000港元下跌1.06% [3] - 比亚迪股份ADR收报98.207港元，较港收市价99.200港元下跌1.00% [3] - 中国宏桥ADR折让幅度最大，收报32.710港元，较港收市价35.260港元下跌7.23% [3] - 中信股份ADR收报11.814港元，较港收市价12.350港元下跌4.34% [3] - 新鸿基地产ADR出现溢价，收报99.142港元，较港收市价98.500港元上涨0.65% [3]