财务业务回顾 - 公司将召开董事会审议2025年第三季度财务及业务回顾[3] - 董事会会议时间为2025年10月24日[3] 人员结构 - 截至2025年10月2日，公司有3名执行董事[5] - 截至2025年10月2日，公司有2名非执行董事[5] - 截至2025年10月2日，公司有3名独立非执行董事[5]

股份情况 - 截至2025年9月30日，已发行股份（不含库存）10,944,883,535，库存股份0，总数10,944,883,535[2] - 本月已发行股份（不含库存）和库存股份增减为0[2] 股份期权情况 - 截至2025年9月30日，上月底和本月底股份期权结存数为0[3] - 本月因行使股份期权发行新股和转让库存股份数为0[3] - 本月底因股份期权可能发行或转让股份数811,397,653[3] - 本月行使期权所得资金总额0港元[3] 其他 - 股份期权计划经2018年6月11日股东大会通过[3] - 呈交日期为2025年10月2日[1]

浙江省土地市场总体概况 - 2025年1-9月浙江省共成交929宗土地，其中涉宅用地239宗，总建筑面积1442.0万㎡，总出让金1917.5亿元，平均楼面价13298元/㎡，平均溢价率23.4% [1] 城市层面市场格局 - 土地市场呈现“杭州单极引领”格局，杭州单城市土地成交金额占比超60%，其余城市占比均未超过10% [1] - 全省11个城市中，有7个城市土地成交金额未达到去年全年总额的一半 [1] 头部房企投资策略 - 前三季度浙江省涉宅地拿地金额TOP9企业名单与1-8月保持一致，且对应金额未发生变动，反映头部房企普遍采取理性、审慎的投资策略 [4] - 越秀从第21位跃升至第10位，成为TOP10榜单唯一变动，显示部分房企在把握结构性机会进行加仓 [4] 房企拿地金额排名 - 滨江房产以341.3亿元位列拿地金额榜首，成交建筑面积105.9万㎡ [5] - 绿城以248.7亿元位列第二，成交建筑面积117.1万㎡ [5] - 保利发展以130.5亿元位列第三，成交建筑面积50.5万㎡ [5] - 建发以101.7亿元位列第四，成交建筑面积39.4万㎡ [5] - 中海以84.9亿元位列第五，成交建筑面积22.9万㎡ [5] 房企拿地建筑面积排名 - 绿城以117.1万㎡位列拿地建筑面积榜首，成交金额248.7亿元 [6] - 滨江房产以105.9万㎡位列第二，成交金额341.3亿元 [6][7]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [2] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [2] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高水平，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 主要房企销售情况 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [2] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [2] - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅大于30% [4] - TOP10房企中有7家的操盘金额在9月实现环比增长 [4] 市场分化与城市表现 - 房企阵营出现分化，1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，500-1000亿阵营共7家，较去年同期减少1家 [2] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果显著 [4] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [4] 政策影响与市场展望 - 三季度楼市新政出台是部分房企9月业绩环比回升的重要原因 [4] - 短期来看后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [5]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现“金九”销售微幅回升 [1] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 领先房企销售排名与金额 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [1] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [1] - 销售前十房企还包括建发房产（955.7亿元）、中国金茂（806.8亿元）、越秀地产（800亿元）、滨江集团（786.3亿元） [1] - 华发股份、中国铁建、龙湖集团销售超五百亿，分别为633亿元、522.8亿元、507.5亿元 [1] 房企阵营分化情况 - 销售额1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元 [1] - 第二阵营（500-1000亿）共7家，较去年同期减少1家 [1] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少1家 [1] 月度业绩改善与政策影响 - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30% [3] - TOP10房企中有7家的操盘金额环比增长 [3] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果较为显著 [4] 市场展望与区域分化 - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临调整压力 [4] - 后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [4] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目有限，市场分化行情将延续 [4]

项目概况与交易结构 - 上海徐汇区东安旧改项目三宗地块总出让金额高达523亿元，打破中国内地土地交易总价纪录，成为全国总价地王[5] - 三宗地块包括127b-23地块（纯住宅）、127b-24地块（纯住宅）和125-31地块（住宅、商业、办公、科研设计综合用地），全部确定开发主体并进入实质开发阶段[2][5] - 125-31地块及127b-24地块通过协议出让方式由特定项目公司以98.18亿元和341.35亿元竞得，后由中海、招商蛇口及中旅投资联合体以154.78亿元收购90%股权，较原协议总价439.53亿元大幅缩水[7][10] - 127b-23地块由中华企业全资子公司与宸嘉发展旗下公司联手以约29.87亿元总价收购项目公司100%股权[8] 开发商投资布局与战略 - 参与开发商以央国企为主力，包括中海地产、招商蛇口、中旅投资，仅宸嘉发展一家民企参与[9][10] - 中海地产出资81.53亿元获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益，招商蛇口出资65.52亿元获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益，中旅投资出资7.74亿元获得两个地块各4.5%权益[7] - 中海地产表示此次收购符合其核心业务策略，有利于巩固及提升公司在上海的市场占有率、引领力及品牌号召力[11] - 宸嘉发展坚持深耕上海高端住宅市场，其在普陀长风的项目宸嘉·嘉佰道422套房源2小时售罄，总销售额达61.78亿元[12] 项目规划与市场前景 - 127b-23地块定位高端纯住宅，占地2.52万平米，规划建设5栋17至25层住宅，总户数206户，套均面积约330平米，参考周边均价，套均售价可能超过6000万元[13] - 127b-24地块为纯宅地，容积率2.62，可建面积7.9万平米，规划建设7栋高层住宅[13] - 125-31地块容积率为4.38，可建面积45.5万平米，住宅可建约27.3万平米，将打造包含主题商业及双会所的超大型生活底盘[14] - 徐汇滨江板块高端住宅市场表现强劲，多个项目开盘即售罄，例如绿城潮鸣东方均价19.5万元/平米开盘当日售罄，销售额69.88亿元[17] - 东安项目两宗宅地楼板价均超过12万元/平米，相较于周边新房开盘价，为日后住宅定价留下合理空间，业内认为项目入市销售具有较高确定性[17][18]

行业整体销售表现 - 2025年1-9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年1-9月TOP100房企权益销售额为18060.4亿元，权益销售面积为9274.0万平方米 [1] - 2025年9月单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9% [1] 各梯队房企销售情况 - 2025年1-9月各阵营房企销售额均值均同比下降：TOP10房企销售额均值1280.9亿元，同比下降11.2%；TOP11-30房企销售额均值319.8亿元，同比下降14.9%；TOP31-50房企销售额均值156.5亿元，同比下降9.8%；TOP51-100房企销售额均值74.6亿元，同比下降12.9% [5] - 按销售额范围划分，1000亿以上阵营企业数量为6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元；500-1000亿阵营企业7家，较去年同期减少1家；300-500亿阵营企业6家，较去年同期减少1家；100-300亿阵营企业40家，较去年同期减少4家 [10] - 百亿以上销售额企业数量为59家 [8] 重点企业销售排名 - 全口径销售额排名前列的房企包括：保利发展（1589.0亿元）、中海地产（1568.6亿元）、华润置地（1045.5亿元）、招商蛇口（944.0亿元）[21][22] - 权益销售额排名前列的房企包括：保利发展（1000.2亿元）、绿城中国（1785.0亿元）、中海地产（1705.0亿元）[12][13] - 9月单月销售表现较为强劲的房企包括建发、滨江、金茂、保利置业等 [1] 政策环境与市场展望 - 2025年9月，核心城市继续优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域购房资格，上海优化房产税政策，深圳、河南等地扩宽公积金提取使用范围 [11] - 市场表现呈现分化，除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [11] - 短期政策预计将维持宽松基调，聚焦"止跌回稳"目标，核心城市新房供应或迎来温和改善，但市场分化行情将延续 [11]

2025年1-9月中国房地产企业销售业绩排名 - 保利发展以1856亿元的操盘金额和920.1万平方米的操盘面积位列双榜第一 [2] - 绿城中国和中海地产分别以1785亿元、1623.6亿元的操盘金额位列第二、三名 [2] - 操盘金额榜前十名房企的门槛为625.2亿元，操盘面积榜前十名门槛为359.4万平方米 [2][4] 百强房企整体销售表现 - 2025年9月单月，TOP100房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4% [3][17][18] - 2025年1-9月累计，百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比降低11.8%，但降幅较上月收窄1.3个百分点 [18] - 9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅超过30% [18] 各梯队房企销售门槛变化 - TOP10房企销售操盘金额门槛为625.2亿元，同比降低2.3% [20] - TOP30和TOP50房企门槛分别为162.4亿元和96.9亿元，同比分别降低8.9% [20] - TOP100房企销售操盘金额门槛降至40.2亿元，同比大幅降低19.4% [20] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小，分别为7.5%和9.1% [25] 2025年9月新房市场供求情况 - 新房市场供应环比大增55%，达到年内次高水平 [16][28] - 新房成交环比上升18%，但同比下降5% [16][28] - 前9月30个监测城市累计成交8833万平方米，同比微降3% [3][16] 不同能级城市市场表现 - 一线城市9月成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度累计同比增长4% [29] - 二三线城市合计成交759万平方米，环比上升18%，但同比下降7%，内部分化剧烈 [29] - 成都、杭州等城市热点恒热，武汉、西安、重庆、厦门等城市同环比齐增，而济南、南宁等城市成交量不升反降 [29] 全口径与权益金额排名差异 - 保利发展在全口径金额榜和权益金额榜均位列第一，金额分别为2017亿元和1589.1亿元 [9][10] - 部分企业如绿城中国在全口径金额榜排名第五（1080亿元），但与操盘榜排名存在差异 [10]

济南商品住宅市场整体表现 - 2025年1-9月济南商品住宅市场整体成交面积364.4万㎡ [1] - 2025年1-9月济南城区商品住宅成交面积339.4万㎡，市场表现弱于去年同期 [9] - 2025年9月单月商品住宅销量约30万㎡，同比去年下滑 [1] - 2025年9月单月城区商品住宅成交27.9万㎡ [9] 商品住宅市场价格 - 2025年9月商品住宅成交均价高于去年同期水平 [1] - 2025年9月份商品住宅销售价格14215元/平方米，价格大幅提升 [9] - 历下区是成交均价最高区域，2025年9月销售价格23092元/平方米 [8] - 市中区成交均价18308元/平方米，长清区价格最低为7812元/平方米 [8] 土地市场情况 - 2025年9月济南全市4宗宅地成交，成交建筑面积17.19万㎡ [1] - 2025年9月土拍楼面均价为1701元/㎡ [1] 房地产企业销售排名 - 2025年1-9月济南房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额276.3亿元 [2] - 2025年1-9月销售面积TOP10企业合计销售面积156.9万㎡ [2] - 中海地产以62.2亿元销售额和33.5万㎡销售面积夺得双冠军 [1][2] - 保利置业以45.1亿元销售额获得金额亚军 [2] - 济高控股以37.8亿元销售额获得金额季军 [2] 商品住宅项目销售金额排名 - 2025年1-9月济南商品住宅项目销售金额TOP10合计销售金额152.4亿元 [3] - TOP10门槛值为9.5亿元 [3] - 排行榜前三项目销售金额均超23亿元 [3] - 中海天空之镜以26.6亿元销售额位居第一 [3] - 银丰玖玺城以23.8亿元销售额排名第二 [3] - 中海·华山珑城以23.1亿元销售额排名第三 [3] 商品住宅项目销售面积排名 - 2025年1-9月济南商品住宅项目销售面积TOP10合计销售面积84.3万㎡ [4] - 排行榜前三位项目销售面积均超过9.9万㎡ [4] - 中海·华山珑城以13.8万㎡销售面积位居第一 [4] - 济南高新孙村项目以10.5万㎡销售面积排名第二 [4] - 中海天空之镜以10.5万㎡销售面积排名第三 [4] 商品住宅项目销售套数排名 - 2025年1-9月济南商品住宅项目销售套数TOP10合计销售5548套 [6] - 中海·华山珑城以1045套销售业绩排名第一 [6] - 胜开世纪城以804套位居第二 [6] - 济水别苑以575套排名第三 [6] 区域市场表现 - 2025年9月历城区商品住宅成交量排在首位，成交面积6.7万㎡，占比24.2% [8] - 天桥区成交面积3.25万㎡排名第二 [8] - 高新区成交面积3.22万㎡位居第三 [8]