第四代住宅隐私性设计创新 - 第四代住宅通过高赠送面积和空中庭院创新场景赢得市场关注 但存在邻居视线干扰问题 隐私性成为设计关键挑战[5] - 行业通过创新空间布局和结构设计彻底改变传统露台对视局面 提升居住私密性[5] 奇偶层错位布局与实体墙结构 - 重庆海成云湖郡采用奇偶层南北方向错位排布露台设计 127㎡户型通过上层实体墙结构物理阻隔俯视干扰[6][7] - 同层视线阻隔通过主卧遮挡和花园植被屏障实现 奇数层南向露台居中被主卧遮挡 偶数层露台嵌入厨房与北卧室间 外侧环绕植被形成天然屏障[10] 端厅与转角露台优化方案 - 重庆龙湖·御湖境186㎡产品引入悬浮合院系统 在奇偶层错位基础上优化传统端厅户型 采用端厅+L形转角露台布局[13][14] - 通过两面采光设计规避上下层视线干扰 实体墙精准遮挡关键区域 厨房侧窗通过台面高度计算形成视觉盲区 实现采光与隐私平衡[17] 设计创新影响与前景 - 奇偶层露台朝向错位配合上层实体墙策略虽影响户型通透性 但为高隐私需求客群提供绝对私密性 形成产品差异化亮点[20][21] - 第四代住宅隐私性问题通过户型优化完全可解 行业创新处于起步阶段 未来存在持续优化空间[20][21]

行业活动与交流 - 中国房地产业协会与湖南省房地产业协会于2025年8月19日至21日在长沙主办高品质住房建设与创新运维服务现场交流会 [1][3] - 活动主题为建造好房子和运维好服务 吸引上百位行业精英参与 包括龙湖 越秀 湖南建投 中铁城建等企业代表 [3] - 湖南省住建厅负责人及中国房地产业协会副会长现场发言 强调高品质住房建设是民生工程重要抓手 需全行业践行工匠精神 [3] 龙湖集团项目与行业认可 - 长沙龙湖·观萃和龙湖·云河颂项目获选为全行业实地观摩的好房子标杆样板 凭借先进规划 卓越产品和品质实景获得一致好评 [3][6] - 中国房地产业协会会长赞赏龙湖集团在地产开发领域30年坚持不懈 30年脚踏实地 30年品质上乘 30年信誉良好的行业坚守 [3] - 龙湖等标杆房企的好房子践行为行业提供学习进步范本 其在人居升级和服务创新方面的深耕获得高度肯定 [3] 龙湖项目产品特点 - 龙湖·观萃为全国第5座观萃系作品 首创漫步式天街POD生活场 融合天街商业 城市公园与精致生活 [6] - 龙湖·观萃建面约106-175平方米新规大平层 具备负公摊超高得房率 270度全景环幕及灵活可变空间设计 匹配城市改善家庭需求 [6] - 龙湖·云河颂为全国第7座云河颂系列产品 以玻璃幕墙加金属铝板打造美学立面 建面约143-193平方米大平层户型 南北通透且格局灵动 [9] 项目配套设施与设计 - 龙湖·云河颂配置约1000平方米云涧会所 恒温泳池 度假园林 架空层泛会所及星空地库 [9] - 龙湖·观萃将天街商业 城市公园与精致生活有机融合 体现创新规划设计理念 [6] 活动影响与行业意义 - 交流会成功举办彰显长沙在高品质住房领域的发展成果 [8] - 龙湖在长沙标杆项目的示范效应为湖湘住房品质提升提供好房子新标准 [8] - 实地考察环节引发业界广泛讨论 推动行业共建与经验分享 [3][6]

核心观点 - 龙湖集团通过稳健的经营策略、强大的产品力和合理的土地成本 在成都房地产市场保持竞争优势 新获取的锦江区地块具备较高价值潜力 [1][6][9] - 公司已从高杠杆模式转向以经营性现金流为主的稳健运营模式 商业和代建业务成为重要现金流来源 债务压力显著减轻 [1][8][9] 土地获取详情 - 通过子公司成都辰琨置业以楼面价1.42万元/平米获取锦江区15亩住宅用地 容积率2.5 土地性质为二类城镇住宅用地 [1][2] - 地块位于锦江区三环内川师板块 毗邻东客站区域 具备交通便利性和教育资源优势 [3][6] 土地价值分析 - 地块价格显著低于区域平均水平：锦江区住宅楼面价普遍超2万元/平米 核心区域达3-4万元/平米 周边2024年以来成交地块平均楼面价约2万元/平米 [4][5] - 较低地价预留未来价值空间：避免房价被地价透支 有利于产品价值挖掘和市场竞争力提升 [1][6] 业务运营表现 - 商业业务持续增长：2025年上半年成都地区商业总营业额52.3亿元（同比增长21.5%） 日均客流60.1万人次（同比增长13.6%） [8] - 住宅项目销售强劲：龙湖泊萃首开1小时销售2.5亿元 龙湖天玺首开销售4亿元 [9] - 经营性收入创新高：2025年1-6月集团经营性收入141.5亿元（含税） 实现半年历史新高 [9] 财务稳健性 - 债务结构优化：2025年后信用融资余额仅100多亿元 分散在6-7年内到期 债务压力显著减轻 [9] - 现金流模式转型：经营性业务持续增长提供稳定现金流 支持公司穿越行业周期 [1][9] 产品与品牌优势 - 产品竞争力获市场验证：前期产品叫好叫座 后期物业保障二手房价值 多个代建项目热销 [1][8] - 品牌影响力深化：在成都运营超20年 拥有11座天街商业体 2025年将新增驿都天街 [8]

地块交易详情 - 龙湖以14200元/平方米楼面价竞得成都锦江区14.8亩宅地 为该公司年内首次通过公开拍卖方式在成都获取土地 [1] 地块区位及配套优势 - 地块东侧邻近铁路但区位优势显著 周边教育及商业配套资源丰富 [3] - 3公里范围内覆盖凯德广场、华宇广场、华熙LIVE·528、卓锦曼购中心、光环购物公园及在建成华和悦广场等成熟商业设施 [3] - 教育资源高度密集 汇集四川师大附中外国语学校、树德中学外国语校区等超10所中小学 [3] - 2024年成都东客站板块涉宅用地成交楼面价区间为19800-20700元/平方米 显著高于本次成交价格 [3] 企业市场表现 - 龙湖近期在成都开发御湖境、滨江云河颂、观萃、西宸御湖境等多个区域现象级畅销楼盘 [5] - 2024年8月龙湖·泊萃项目首次开盘1小时内销售额突破2.5亿元 [5] - 2025年上半年龙湖集团经营性收入达141.5亿元 创同期历史新高 [5] - 行业调整期内龙湖被视为少数保持稳健增长的企业代表 [5]

公司土地获取 - 龙湖以底价3.51亿元摘得成都锦江区狮子山街道地块[1] - 地块楼面价为14200元/平方米[1] - 地块规划建筑面积24717.2平方米 容积率2.5[1] 地块区位优势 - 地块位于东中环内侧 距离7号线大观站直线约400米[1] - 周边规划有地铁20号线 交通便捷[1] - 西侧毗邻攀成钢商圈 北侧靠近东站商圈 南侧接壤川师商圈[1] 地块技术参数 - 总用地面积9886.88平方米（约14.83亩）[1] - 地块编号JJ06(070102):2025-034[1] - 此次为龙湖2025年首次在成都土拍市场拿地[1]

展会概况 - 2025年中国国际服务贸易交易会工程咨询与建筑服务专题将于9月10日—14日在北京举办 以科技赋能"好房子"为年度主题 [1] - 专题展集中展示"好房子"标准制定和规划设计 智能建造 适老化改造 智能家居集成 绿色节能建筑等领域的探索成果和典型案例 [1] 参展规模 - 专题展汇聚国际国内建筑行业龙头企业 涵盖设计 咨询 开发 建材企业及中介机构 科技服务 科研院所 商协会等单位 [3] - 线上参展商230家 线下参展商90家 其中世界500强及行业龙头企业67家占比74% 国际企业5家占比5.6% 京外企业28家占比31% [3] - 扎哈建筑事务所线下独立参展 北京市勘察设计协会组织5家国际设计企业线下组团参展 北新建材 中铁十五局 高力国际等十余家机构首次线下参展 [3] 展览内容 - 设置"好房子"样板间 包含可移动模块化旅居产品和新农宅样板间 提供零距离沉浸式未来居住空间体验 [4] - 聚焦四好建设目标 通过好标准 好设计 好材料 好建造 好服务全面展示行业创新成果与实践经验 [5] - 北京工程勘察设计协会组织行业联合展区 全面展示好设计赋能好房子的优秀成果 [5] 实践案例 - 龙湖·观萃作为首届全国"好房子"设计大赛落地实施项目 体现从单点试点到规模化落地的实践成果 [6] - 项目围绕安全 舒适 绿色 智慧特征打造八大设计亮点 包含架空层 风雨连廊 会所 开敞阳台等实景设计 [6] - 8月底9月初将开放全新实景示范区 包括运动主题架空层泛会所 四季花房景观区及117㎡实景样板间 [6]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月29日召开董事会会议 [1] - 会议将审议并通过截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 会议将审议宣派中期股息（如有） [1]

会议安排 - 龙湖集团董事会2025年8月29日开会[3] - 会议批准2025年上半年中期业绩[3] - 会议考虑派发中期股息[3] 人员构成 - 董事会有九名成员[4] - 执行董事为陈序平、赵轶、张旭忠及沈鹰[4] - 非执行董事为孙佳慧[4] - 独立非执行董事为Frederick Peter Churchouse等[4]

行业投资评级 - 看好（维持）[3] 核心观点 - 存量房收储政策边际优化有望助力库存逐步去化，2024年5月中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购存量商品房，9月优化再贷款激励政策，央行资金支持比例由60%提高至100%，截至9月底贷款使用额度为162亿元，使用率仅5%左右[1] - 收储推进缓慢的表层原因是开发商与地方政府在定价上的分歧，收储偏低定价可能导致房企股东权益和非标基本清零，净租金收益率与资金成本达成平衡的项目较少[1] - 深层原因是地方政府需为项目合规性和盈亏平衡担负最终责任，权责制度制约地方收储[1] - 2025年3月政治局会议提出在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，拓宽保障性住房再贷款使用范围[1] - 政策优化空间包括取消价格上限以提高开发商出售库存积极性、放宽再贷款期限、降低贷款利率等，累积效果有望逐步作用于开发商库存去化[1] - 地产行业及股价修复主要依赖无风险利率下行和行业风险评价降低，政策出台节奏不实质性改变基本预期[5] - 房地产进入筑底阶段，无风险利率进入低利率区间，分母端影响超过分子端，推动股价回升[5] 建议关注标的 - 招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、贝壳-W(02423，买入)、龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，增持)、新城控股(601155，未评级)[6]