报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][5] 报告的核心观点 - 华润置地是行业领先的城市投资开发运营商，坚持“3 + 1”商业模式，IP综合实力全国领先，财务稳居绿档，融资成本低，资金优势明显，助力逆势扩张。虽行业销售承压下调25 - 26年归母净利润预测并引入27年预测，但其住宅土储优质，商业运营是行业龙头，经常性业务核心净利润超百亿且全覆盖分红，股息率达5.5%，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027E营业收入分别为2511.37亿、2787.99亿、2757.88亿、2637.01亿、2681.64亿元，同比增长率分别为21.3%、11.0%、 - 1.1%、 - 4.4%、1.7% [4] - 2023 - 2027E归母净利润分别为313.65亿、255.77亿、257.79亿、259.83亿、266.31亿元，同比增长率分别为11.7%、 - 18.5%、0.8%、0.8%、2.5% [4] - 2023 - 2027E每股收益分别为4.40、3.59、3.62、3.64、3.73元/股，净资产收益率分别为11.8%、9.4%、8.9%、8.5%、8.3% [4] - 2023 - 2027E市盈率分别为5.4、6.7、6.6、6.5、6.4，市净率分别为0.4、0.4、0.4、0.4、0.3 [4] 公司点评 - 24年核心净利润同比 - 8%符合预期，经常性业务贡献占比达41%且全覆盖分红。营业收入2788亿元同比 + 11.0%，归母净利润256亿元同比 - 18.5%，核心净利润256亿元同比 - 7.9%，经常性业务核心净利润103亿元同比 + 8.2%，贡献占比41%同比 + 6pct，每股基本收益3.59元同比 - 18.4%。地产结算收入2372亿元同比 + 11.8%，面积1065万平同比 - 10.0%。毛利率等指标有不同变化，拟派发末期每股股息1.119元，全年每股股息1.319元同比 - 8.5%，分红比例37%同比持平，经常性业务核心净利润覆盖比例提升至110%，股息率5.5% [5] - 24年销售额2611亿元同比 - 15%，拿地/销售额比30%，11月开始加速拿地。销售面积1134万平同比 - 13.3%，均价2.30万元/平同比 - 2.0%。拿地面积393万平同比 - 70%，金额776亿元同比 - 57%，拿地/销售金额比和面积比分别为30%和35%，拿地/销售均价比86%。24年11月 - 25年2月平均拿地/销售金额比为104%。24年末开发销售型土储4390万平，一二线占比71%，约56%土储货值由2022年及之后新获取项目构成；IP土储804万平，购物中心占比69%。2025年可售货值5009亿元，89%位于一二线高能级城市、住宅产品占比77% [5] - 24年商场零售额同比 + 19%、非重奢同比 + 27%，经营性收入233亿元同比 + 5%。商场已开业92座，71座零售额排名当地前3，零售额1953亿元同比 + 19.2%，同店同比 + 4.6%，非重奢占比62%同比 + 2pct，重奢零售额同比 + 8.7%，非重奢零售额同比 + 26.5%，租管费193亿元同比 + 8.4%，租售比12.2%同比 - 0.2pct，出租率97.1%同比 + 0.6pct，毛利率76%同比持平，经营利润率61.0%同比 + 2.5pct。写字楼租金18.8亿元同比 - 8.7%，毛利率72.4%同比 - 0.5pct，出租率75%。酒店收入20.7亿元同比 - 10.8%，毛利率11.4%同比 - 6.1pct，入住率64%同比 + 1pct [5] - 三条红线稳居绿档，融资成本新低、资金优势明显，助力逆势扩张。24年末剔预负债率56.5%，净负债率32.4%，现金短债比1.9倍，有息负债2598亿元同比 + 11.8%，融资成本3.11%较23年末 - 45bp，有息负债账期6.7年。已售未结金额2320亿元，覆盖24年地产结算金额1.0倍 [5] 附录 – 财务报表 - 利润表展示了2023 - 2027E营业收入、营业成本等多项财务指标数据 [6] - 资产负债表展示了2023 - 2027E货币资金、应收账款等多项财务指标数据 [7] - 现金流量表展示了2023 - 2027E净利润、折旧与摊销等多项财务指标数据 [8]

文章核心观点 华润置地2024年业绩有增有减，综合毛利率创五年新低，房开主业盈利能力受限，经常性业务表现较好且预计未来贡献提升，公司投资力度强并将坚持特定投资策略，对2025年楼市走势持乐观态度 [1][2][3][4] 公司业绩情况 - 2024年全年实现营业收入2788亿元，同比增加11%；核心净利润约254亿元，同比减少8.5%；综合毛利率21.6%，下降3.6个百分点 [1] - 2024年开发销售型业务营业额2371.5亿元，同比增长11.8%；经常性业务收入416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9% [1] - 2024年签约销售额2611亿元，同比减少15%，行业排名提升至第三；已销售未结算签约额2319.7亿元，预计2025年结算约1935亿元 [3] 经常性业务情况 - 包括经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务三项 [1] - 2024年经营性不动产业务收入233亿元，购物中心租金收入约193.5亿元，同比增长超8% [1] - 2024年轻资产管理业务收入170.4亿元，同比增长15.4% [1] - 2024年经常性业务核心净利润同比增长8.2%至103亿元，首度突破百亿，核心净利润贡献占比提升6.3个百分点至40.7% [2] - 预计2025年经常性业务保持稳步增长，核心净利润对公司贡献提升到45%以上 [2] 开发销售业务情况 - 2024年结算均价上升24.3%至2.2万元/平方米，结算单方成本同比上升超3成，结算毛利率降至16.8%，较上年下降近4个百分点 [2] - 2020年以来开发销售业务毛利率从29.1%降至不足17%，五年累计下跌超12个百分点 [2] 公司投资情况 - 2024年新获取项目29个，新增土储面积约393万平方米，权益投资额526亿元，投资强度行业前三 [3] - 近三年坚持城市聚焦和深耕增量投资策略，2024年一二线城市投资占比94%，核心城市占比72%，新增住宅货值占比97% [3] - 未来坚持量入为出原则，落实“三调”策略，推动土储资源换仓和结构优化 [3] 行业走势观点 - 2024年四季度稳楼市政策提振市场信心，释放潜在需求，优质地段新产品入市吸引客户 [3] - 2025年春节后房地产市场热度恢复，周度来访量接近去年12月水平 [4] - 两会强调推动房地产市场止跌回稳，随着支持性政策出台，市场有望逐步企稳 [4]

文章核心观点 华润置地2024年业绩有增长有变化，管理层认为市场有望逐步企稳但行业高库存压力仍在，公司需提升各方面能力形成核心竞争力，投资策略坚持量入为出 [2][3][4] 业绩表现 - 2024年综合营业额约2788亿元，同比增长11%，其中开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务营业额分别为2371.5亿元、233亿元、121.3亿元、62.2亿元，同比分别增长11.8%、4.8%、14%、0.5% [2] - 2024年毛利润603.3亿元，综合毛利率为21.6%，同比下降3.6个百分点，开发销售型业务毛利率为16.8%，经营性不动产业务毛利率为70%，同比提升0.4个百分点，经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为75.7%，同比持平 [3] - 2024年股东应占盈利为255.8亿元，核心净利润为254.2亿元，同比下降8.5%，经常性业务核心净利润达103.4亿元，核心净利润贡献占比同比增长6.3个百分点至40.7%，每股股东应占净利润为3.59元，每股核心净利润为3.56元 [3] - 2024年集团实现物业签约销售额2611亿元，签约面积1134万平方米，截至年底已销售尚未结算签约额约2319.7亿元，预计1934.7亿元将于2025年结算 [3] 管理层观点 - 随着更多支持性政策出台，市场有望逐步企稳，但高库存压力依然存在，市场信心恢复比较迅速，行业需长期稳定重新建构供求关系 [4] - 若要在新房市场保持领先，在市场精益化发展阶段需提升投资、运营、产品、供应链、营销等各方面能力，形成核心竞争力，强化投资开发运营一体化并构建好产品体系 [4] 土地储备 - 2024年新增土储计容建筑面积393万平方米，截至年底总土地储备约5194万平方米，全年获取项目29个，权益投资526亿元，一、二线投资占比94% [4] 投资策略 - 整体坚持量入为出，守住资金安全底线，增量投资聚焦一、二线高能级城市，北上广深杭成占比达72%，新增货值占比97%，存量加大库存去化和土地盘活力度，土储规模能满足高质量发展需求 [5] 财务状况 - 截至2024年底，总借贷为2597.8亿元，持有银行结余及现金为1332.1亿元，公司股东应占权益为2725.1亿元，净有息负债率为31.9%，加权平均债务融资成本较2023年底下降45个基点至3.11% [5] 业务经营 - 购物中心2024年实现零售额1953亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，年底在营92座，全年新开16座，平均开业率超95% [5] - 写字楼业务平均出租率75%，酒店业务全年营业收入20.7亿元，酒店管理业务与凯悦酒店集团达成合作，6家在营木棉花酒店全年总营业收入3.15亿元 [5] 股息分配 - 董事会建议宣派2024年末期股息每股1.119元，计入中期股息每股0.2元，2024年全年股息为每股1.319元 [3]

文章核心观点 - 华润置地陷入“增收不增利”困局，2024年营业额创新高但净利润降至五年新低，核心问题是开发销售业务盈利能力削弱 [1][5] 增收不增利 - 2024年华润置地综合营业额达2787.99亿元，同比增长11.01%，创近五年新高 [3][5] - 2024年华润置地股东应占溢利约为255.77亿元，同比下降18.45%，跌至近五年同期最低 [5] - 利润下降主要受行业整体毛利率持续探底影响，土地成本攀升、建筑材料等成本上涨及销售均价下滑压缩利润空间 [5] - 2020 - 2024年华润置地综合毛利率从30.9%下滑9.3个百分点至21.6%，开发销售业务毛利率从29.1%下跌12.3个百分点至16.8% [6] - 经营性不动产板块毛利率从2022年的65.6%攀升至2024年的70%，但难以弥补开发销售业务利润缺口 [6] “以价换量”后遗症 - 2023年华润置地在北京两宗地块高溢价拿地，开发销售业务毛利率下滑受自身拿地策略影响 [7] - 橡树湾三期因竞争销售不及预期，采取“以价换量”策略，去化率63.31%，成交均价低于指导价，造成货值损失约2.19亿元 [7][8] - 中环悦府采取“以价换量”模式，去化率44.17%，实际售房款与按指导价销售相差0.65亿元 [8] - 全国多地有华润置地项目采用“以价换量”销售模式，如南京华润观云润府7.7折卖房 [8]

文章核心观点 华润置地2024年业绩发布，公司坚持城市聚焦和深耕策略，推动业务发展，各业务板块表现良好，未来将围绕战略定位推动“3+1”一体化业务落地提升竞争力 [1][6] 公司策略 - 整体坚持量入为出原则，牢守现金流安全底线，推动资源换仓和结构优化 [1] - 增量投资坚持城市聚焦和深耕策略，金融投资重点关注一二线城市，一二线投资占比达94%，核心城市占比72% [1] - 存量方面加大库存去化和土地盘活力度，目前一二线城市土储占比82% [1] 财务数据 - 2024年营业收入2788亿元，同比增长11.0%；核心净利润254.2亿元，同比下降8.5% [1] - 经常性业务营业收入同比增长6.6%，占比14.9%，利润贡献首破百亿，占比提至40.7% [2] - 2024年毛利润603.3亿元，综合毛利率21.6%，开发销售型业务毛利率16.8%，经营性不动产业务毛利率70.0%，华润万象生活毛利率32.9% [2] - 年末现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%；加权平均融资成本3.11%，较2023年底降45个基点 [2] - 截至2024年末，集团综合借贷额2597.8亿元，现金及银行结存1332.1亿元，约23%有息负债一年内到期 [2] 业务表现 开发销售业务 - 2024年签约额2611亿元，约占全国商品房销售总额2.7%，行业排名升至第三 [3] - 2024全年获取项目29个，权益投资526亿元，一二线投资占比94% [3] - 截至2024年末，集团总土地储备面积5194万平方米 [3] 经营性不动产 - 2024年营业额233亿元，同比增长4.8% [4] - 购物中心营业额193.5亿元，同比增长8.4%，出租率97.1%，同比提升0.6个百分点，零售额1953亿元，经营利润率61% [4] - 截至2024年底，购物中心总建筑面积1146万平方米，同比增19.0%，权益建筑面积860万平方米，在营92座，新开16座，平均开业率超95% [4] - 写字楼业务营业额18.8亿元，平均出租率75% [4] - 截至2024年底，写字楼总建筑面积146万平方米，同比增16.2%，权益建筑面积110万平方米，新开业3座，在营23座 [4] - 酒店业务营业收入20.7亿元，平均入住率64.2%，同比提升0.9个百分点 [5] - 截至2024年，酒店总建筑面积78万平方米，权益建筑面积63万平方米，在营17家，房间数4995个 [5] - 集团酒店管理业务与凯悦合作，6家在营木棉花酒店全年营收3.15亿元 [5] 生态圈要素型业务 - 2024年营业额62.2亿元，建筑业务27.3亿元，代建代运营和租赁住房业务分别为19.6亿元和5.0亿元 [5] 未来规划 - 开发销售型业务抓政策窗口期，做优增量、盘活存量穿越周期 [6] - 经营性不动产业务落实精益管理，提升资产价值，布局资管业务巩固“第二增长曲线” [6] - 万象生活坚持“内涵式增长+外延式增长”双轮驱动巩固头部地位 [6] - 生态圈要素型业务提升发展质量与行业影响力 [6] - 全面推动“3+1”一体化业务在地区公司穿透落地，构建业务发展新格局 [6]

文章核心观点 - 房地产市场虽处深度调整但呈现止跌回稳态势，行业将迎来止跌回稳和突围破局的重要窗口期，华润置地需提升各方面能力并做好投资策略调整 [1][2] 行业现状与趋势 - 房地产市场处在深度调整中，面临供需双缩、预期下行的严峻形势，去年9月以来政策精准发力，销量提升、价格趋稳、库存增幅放缓，呈现止跌回稳态势，在中央政策导向下将迎来重要窗口期 [2] - 随着更多支持性政策出台，市场有望逐步企稳，但行业高库存压力依然存在，近期依赖商品房收储、房贷利率等政策的落地节奏与力度 [2] 华润置地投资策略 - 2025年坚持量入为出原则，牢守现金流安全底线，落实调节奏、调结构、调布局策略，推动土储资源换仓和结构优化，增量投资重点关注一二线高能级城区的主流区域、主流客户和主流产品 [2] - 去年获取项目29个，权益投资526亿元，投资强度保持行业前三，一二线投资占比94%，核心城市占比达72% [3] - 存量方面加大去库存，利用中央支持性政策加大土地盘活力度，目前一二线城市土储占比达82% [3] 华润置地经营业绩 - 2025年总可售货源5009亿元，89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比77% [4] - 2024年签约额2611亿元，约占全国商品房销售总额的2.7%，行业排名跃升至第三；营业额2788亿元，同比增加11%；归母净利润255.8亿元，同比减少18.5% [4] - 分业务来看，开发销售型业务营业额2371.5亿元，同比增长11.8%；经营性不动产业务营业额233.0亿元，同比增长4.8%；轻资产管理业务营业额121.3亿元，同比增长14.0%；生态圈要素型业务营业额62.2亿元，同比增长0.5%；经常性业务收入合计416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9% [4] - 综合毛利率为21.6%，开发销售型业务毛利率为16.8%，经营性不动产业务毛利率为70%，同比提升0.4个百分点；净有息负债率为31.9%，加权平均债务融资成本较2023年底下降45个基点至3.11% [4]

文章核心观点 福建六建承建的华润置地 - 西安万象里项目质保期已满，但华润置地未退还质保金，福建六建急需此款还债，华润置地称在统一斟酌研判 [1][3][10] 项目情况 - 福建六建承建“华润置地 - 西安万象里项目西地块一批次总承包工程”，2018 年 12 月签订合同，2022 年 11 月 30 日通过竣工验收 [3] - 合同约定质保期 24 个月，自工程竣工验收合格之日起算，质保期满二年后发包人退还全部质保金 [5] - 保修期为 2023 年 1 月 1 日 - 2024 年 12 月 31 日 [7] 质保金申请情况 - 2024 年 12 月 20 日，福建六建申请退还保证金 11439429.22 元（工程价款 3%）未成功 [5] - 2025 年 2 月 25 日，福建六建申请返还保证金 9345056.98 元，付款申请书注明六个收款账户 [5] 目前进展 - 2 月 25 日华润置地同意退还保证金，但福建六建未收到款项 [9] - 华润置地所委托的物业公司、客户关系管理部经办人等已签字审批 [9] - 3 月 26 日项目负责人称双方法务会谈，福建六建牵涉下游支付问题，公司在统一斟酌研判 [10] 行业规定 - 《建设工程质量保证金管理办法》规定，保证金是发包人与承包人约定从应付工程款中预留，用于保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金，缺陷责任期一般为 1 年，最长不超过 2 年 [9]

文章核心观点 华润置地2024年业绩有增有减，经常性业务表现良好，各业务板块运营质效提升，行业排名上升 [1] 业绩情况 - 营业额2787.99亿元，同比增加11.01% [1] - 股东应占溢利255.77亿元，同比减少18.45% [1] - 每股基本盈利3.59元，拟派发末期股息每股1.119元 [1] 经常性业务表现 - 经常性业务收入同比增长6.6%，占总收入比重达14.9% [1] - 经常性业务利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7% [1] 签约与市场地位 - 签约额2611亿元，约占全国商品房销售总额的2.7%，行业排名跃升至第三 [1] - 25个主力城市市占率稳居前五 [1] 投资情况 - 全年获取项目29个，权益投资526亿元，投资强度保持行业前三 [1] - 一二线投资占比94%，补充核心城市优质土储 [1] 经营性不动产业务 购物中心 - 零售额1953亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61% [2] - 截至2024年底，在营购物中心92座，全年新开16座，平均开业率超95% [2] - 打造现象级产品，部分项目产品创新，万象商业产品全面迭代升级 [2] 写字楼业务 - 平均出租率75%，保持行业领先水平 [2] - 新租、续租面积均创历史新高，优质租户“头雁效应”彰显 [2]

综合财务数据关键指标变化 - 2024年综合营业额为人民币2788.0亿元，同比增长11.0%[2] - 2024年综合毛利率为21.6%，经营性不动产业务毛利率为70.0%，同比提升0.4个百分点[2] - 2024年股东应占溢利为人民币255.8亿元，核心净利润为人民币254.2亿元[2] - 2024年每股股东应占溢利为人民币3.59元，每股核心净利润为人民币3.56元[2] - 2024年全年股息将为每股人民币1.319元[3] - 2024年营业额为278,799,425千元，2023年为251,137,103千元[4] - 2024年销售成本为218,465,920千元，2023年为187,975,189千元[4] - 2024年毛利为60,333,505千元，2023年为63,161,914千元[4] - 2024年投资物业之公平值变动收益为7,632,228千元，2023年为8,000,785千元[4] - 2024年按公平值计入损益之金融工具之公平值变动收益为159,774千元，2023年为51,010千元[4] - 2024年除税前溢利为58,228,191千元，2023年为66,437,894千元[4] - 2024年年内溢利为33,678,448千元，2023年为37,303,763千元[4] - 2024年本公司拥有人应占年内溢利为25,577,359千元，2023年为31,365,372千元[4] - 2024年年内其他全面收益为190,596千元，2023年为292,484千元[5] - 2024年年内全面收益总额为33,869,044千元，2023年为37,596,247千元[5] - 2024年12月31日非流动资产总值417,967,196千元，2023年为406,816,262千元，同比增长2.74%[6] - 2024年12月31日流动资产总值710,426,472千元，2023年为784,360,847千元，同比下降9.43%[6] - 2024年12月31日流动负债总值503,363,109千元，2023年为584,205,857千元，同比下降13.84%[7] - 2024年12月31日流动资产净值207,063,363千元，2023年为200,154,990千元，同比增长3.45%[7] - 2024年12月31日资产总值减流动负债为625,030,559千元，2023年为606,971,252千元，同比增长2.98%[7] - 2024年12月31日股本为673,829千元，与2023年持平[7] - 2024年12月31日储备为271,833,519千元，2023年为264,193,354千元，同比增长2.89%[7] - 2024年12月31日本公司拥有人应占权益为272,507,348千元，2023年为264,867,183千元，同比增长2.88%[7] - 2024年12月31日非控股权益为124,232,249千元，2023年为119,281,871千元，同比增长4.15%[7] - 2024年12月31日权益总值为396,739,597千元，2023年为384,149,054千元，同比增长3.28%[7] - 2024年公司实现营业收入2788.0亿元，同比增长11.0%；核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%[39] - 2024年公司实现综合营业额2788.0亿元，同比增长11.0%，核心净利润达254.2亿元，同比下降8.5%[55] - 2024年公司经常性业务收入同比增长6.6%，占总收入比重达14.9%，经常性业务利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%[55] - 2024年公司实现毛利润603.3亿元，综合毛利率21.6%，同比下降3.6个百分点[57] - 2024年公司销售及营销费用77.9亿元，占营业额比重同比下降0.1个百分点至2.8%；一般及行政支出60.0亿元，占营业额比重为2.2%，同比下降0.5个百分点[58] - 2024年公司应占联合营公司投资之利润合计3.9亿元，同比减少19.7亿元[59] - 2024年公司所得税支出245.5亿元，同比下降15.7%[60] - 2024年公司实现签约额2611亿元，同比下降15%，实现签约面积1134万平方米，同比减少13.3%[61] - 年末现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%，整体加权平均融资成本创历史新低，标普、穆迪及惠誉维持公司行业最佳信用评级[51] 开发销售型业务数据关键指标变化 - 2024年开发销售型业务营业额为人民币2371.5亿元，同比增长11.8%[2] - 2024年开发销售型业务营业额2371.5亿元，同比增长11.8%，占比85.1%，净利润150.8亿元，同比下降17.2%，占比59.3%[56] - 2024年集团开发物业结算营业额2371.5亿元，同比增加11.8%，结算面积1065万平方米，同比减少10.0%[63] - 截至2024年12月31日，集团锁定已签未结算开发物业营业额2319.7亿元，预计1934.7亿元将于2025年结算[65] 经常性业务数据关键指标变化 - 2024年经常性业务收入合计为人民币416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9%[2] - 2024年经常性业务营业额416.5亿元，同比增长6.6%，占比14.9%，净利润103.4亿元，同比增长8.2%，占比40.7%[56] 集团签约与土地储备数据关键指标变化 - 2024年集团实现物业签约销售额人民币2611.0亿元，签约面积1134万平方米[3] - 2024年底集团总土地储备约5194万平方米[3] - 2024年公司获取项目29个，权益投资526亿元，一二线投资占比94%[40] - 2024年集团各区域签约额总计2611.00001亿元，其中华东大区占比28.1%为734.44069亿元，签约面积总计1133.661万平方米，中西部大区占比28.0%为318.0187万平方米[62] - 2024年集团以总价775.8亿元（权益地价526.5亿元）增持29宗土地，新增计容建筑面积393万平方米，截至年末总土地储备面积为5194万平方米[75] - 截至2024年末，集团物业开发土地储备面积为4390万平方米，权益面积为3054万平方米[76] - 物业开发土储区域分布中，中西部大区总建筑面积1377.56万平方米，权益建筑面积1065.50万平方米，占比最大[77] - 截至2024年末，集团投资物业土地储备面积为804万平方米，权益面积为573万平方米，商业土地储备面积552万平方米，占比68.7%[78] - 投资物业土储中，商业建筑面积552.25万平方米，权益建筑面积390.59万平方米，占比最大[79] 集团债务与融资数据关键指标变化 - 2024年底集团净有息负债率为31.9%，加权平均债务融资成本降至3.11%[3] - 2024年银行及其它借贷一年后到期金额为148,085,441千元，2023年为113,537,417千元[8] - 2024年优先票据到期金额为6,769,877千元，2023年为6,896,503千元[8] - 2024年中期票据一年后到期金额为47,685,216千元，2023年为35,377,035千元[8] - 2024年租赁负债金额为5,469,413千元，2023年为5,625,978千元[8] - 2024年按公平值计入损益之金融负债金额为151,209千元，2023年为221,131千元[8] - 2024年应付关联方款项为9,101,388千元，2023年为626,418千元[8] - 2024年应付非控股权益款项为1,150,293千元，2023年为998,769千元[8] - 2024年长期应付款项为4,371,525千元，2023年为2,676,330千元[8] - 2024年递延税项负债为34,515,938千元，2023年为27,853,279千元[8] - 2024年非流动负债总额为228,290,962千元，2023年为222,822,198千元；2024年权益总额及非流动负债为625,030,559千元，2023年为606,971,252千元[8] - 截至2024年12月31日，集团综合借贷额折合人民币2597.8亿元，现金及银行结存折合人民币1332.1亿元，净有息负债股东权益比率为31.9%，较2023年底降低0.7个百分点[81] - 截至2024年12月31日，集团约23%的有息负债将于一年内到期，加权平均融资成本约为3.11%，较2023年底下降45个基点[82] - 2024年集团以超短期融资券融资人民币120亿元，票面利率介于1.98%至2.38%区间[83] - 截至2024年12月31日，集团通过资产抵押获得人民币1250亿元融资额度，贷款余额为人民币891亿元，抵押期限1.2年到23年不等[86] - 截至2024年12月31日，集团汇率风险敞口占比降至3.9%，外汇风险整体可控[87] 各业务线细分数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，来自客户合约于某一时点确认的营业额为243740060千元，其中销售型业务237470531千元，轻资产管理业务925413千元，生态圈要素型业务5344116千元[16] - 截至2024年12月31日，来自客户合约于一段时间内确认的营业额为31742318千元，经营性不动产业务7582606千元、14944669千元、9215043千元[16] - 截至2024年12月31日，租金收入为16673237千元，分类营业额为292155615千元，分类间营业额为 - 13356190千元，来自外部客户的营业额为278799425千元[16] - 截至2024年12月31日，应占合营企业及联营公司投资的利润减亏损为388232千元，分类业绩为47946665千元，除税前溢利为58228191千元[17] - 截至2023年12月31日，来自客户合约于某一时点确认的营业额为200647291千元，其中销售型业务194661298千元，轻资产管理业务691075千元，生态圈要素型业务5294918千元[19] - 截至2023年12月31日，来自客户合约于一段时间内确认的营业额为49441302千元，销售型业务17680714千元，经营性不动产业务7041318千元，轻资产管理业务12899696千元，生态圈要素型业务11819574千元[19] - 截至2023年12月31日，租金收入为16033159千元，分类营业额为266121752千元，分类间营业额为 - 14984649千元，来自外部客户的营业额为251137103千元[19] - 截至2023年12月31日，应占合营企业及联营公司投资的利润减亏损为2360188千元，分类业绩为52617310千元，除税前溢利为66437894千元[19] - 2024年投资物业的公平值变动收益为7632228千元，按公平值计入损益的金融工具的公平值变动收益为159774千元，其他收入、其他收益及亏损为6691518千元[17] - 2023年投资物业的公平值变动收益为8000785千元，按公平值计入损益的金融工具的公平值变动收益为51010千元，其他收入、其他收益及亏损为8588383千元[19] - 2024年银行及其他借贷利息总额为9799275千元，2023年为10156396千元[20] - 2024年租赁负债利息总额为346354千元，2023年为322501千元[20] - 2024年银行费用总额为166761千元，2023年为228915千元[20] - 2024年所得税开支为24549743千元，2023年为29134131千元[22] - 中国企业所得税税率为25%，中国预扣所得税税率为10%，符合条件的可采用5%的较低税率[22] - 香港利得税税率为16.5%，2024年和2023年均无确认[24]

报告公司投资评级 - 报告给予华润置地“买入”评级 [9][10] 报告的核心观点 - 华润置地是集业务模式、能力、资源、财务优势于一体的行业转型引领者，作为国内稀缺的多元地产商，财务、运营、品牌等优势助力销售排名逆势提升，土储充裕且优良保障后期销售，减值压力释放充分，新拿地利润可观，业绩扎实度与兑现概率较高 [3][9] - 作为商业地产龙头，其优势体现在布局、招商、运营等各维度，优质资产提供稳定现金流，提升派息与估值潜力，经营性业务能平滑开发业务风险 [3][9] 根据相关目录分别进行总结 公司治理 - 华润置地是华润集团旗下负责城市建设运营的业务单元，1994 年进入地产赛道，2004 年布局商业，2020 年分拆华润万象生活赴港上市，战略定位“城市投资开发运营商”，构建“3 + 1”一体化业务模式，是国内稀缺的多元型地产商 [6][39][40] - 公司董事会结构稳定，核心管理层经验丰富，薪酬与激励处于行业合理水平，构建“大资管”模式打造第二增长曲线，2023 年经营性业务业绩占比 34.4% [39][46][49] 地产开发 - 2024 年销售额 2611 亿，排名首进行业前三，近年投资聚焦核心城市，2024 年拿地力度虽回落但仍领先，TOP10 城投资额占比高达 91%，北上广深占比 69% [7][56][57] - 截至 2024H 土储可售周期约 3 年，一二线城市占比超 70%，2022 年及以后获取的土储货值占比约 54%，土储保障后期销售规模 [7][19][56] - 2020 - 2024H 公司表内存货累计减值 210 亿，减值压力释放相对充分，2022 年至今获取地块减值压力小，利润兑现度预计较高 [7][19] - 2022 - 2024 年公司权益拿地额 2779 亿，年均 926 亿，假设货地比 1.63X，推测项目净利率 6 - 8%，平均年化归母业绩约 83 - 111 亿，均值 97 亿 [7][19][35] 购物中心 - 华润置地是内地最早布局购物中心的商业地产商，产品线定位高端，截至 2024H 已开业 82 个购物中心，69 个零售额处于当地前三 [23][84][85] - 招商与运营能力强，自 2016 年以来同店租金增速多数保持双位数增长，开业 20 年的深圳罗湖万象城 2013 - 2023 年租金复合增速达 5.3% [23][33] - 截至 2024H 有 12 个自持重奢商场，是内地在管重奢商场量最多的商业地产商，2023 年 12 座重奢商场零售额占比 40%，2024H 重奢商场月均平效是非重奢商场的 2.9X [24][84][85] - 2023 年购物中心零售额 1639 亿，租金 179 亿，计划未来每年新开业量个位数增长，租金收入与业绩稳健增长可期 [24][84][85] - 2023 年购物中心 EBITDA/COST 达 9.2%，购物中心及写字楼的 EBITDA/已完工投房价值为 5.9%，回报可观 [8][25] - 中性假设 2024 - 2025 年租金复合增速 12%，2025 年租金 278 亿，EBITDA 约 153 亿，全口径税后权益经营性利润 46 亿，具备股息率约 2.7%的潜力 [8][26] - 参照华夏华润商业 REIT 的估值/EBITDA 为 22X，给予中性估值约 20X，2025 年经营性不动产估值可达 3063 亿，整体估值可达 1828 亿，相较当前市值有个位数增长空间 [8][27] 投资建议 - 预测 2024 - 2026 年归母业绩 266/273/287 亿，同比 - 15%、3%、5%，对应 PE 为 6.5/6.3/6.0X，给予“买入”评级 [9]