好房子科技展概况 - 2025年11月在北京首钢国际会展中心举办以“科技赋能造好房子产业升级促新发展”为主题的好房子科技展，展馆持续人气高涨 [2] - 展览围绕“什么是好房子、怎么建设好房子、科技驱动产业发展”三大核心维度，系统设置样板房、好标准、好设计、好材料、好建造、好运维、智能建造、大国重器、未来科技、住宅公园等十大展区 [2] - 共计展出18套好房子样板房，全面呈现“好房子”从理念到实践的整体蓝图 [2] 行业政策与标准推进 - 住房和城乡建设部部长倪虹在国新办发布会上围绕“好房子”建设进行系统部署，“十五五”规划建议明确指出建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [4] - 行业在“好房子”标准体系、技术成果、示范工程、产业协同等方面已形成系统性成果，标志着好房子建设从概念倡导进入标准化、体系化推进新阶段 [4] - 住建部提出推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设的要求，好房子并不仅仅止于房子，还在于好社区的营造 [9] 华润置地产品展示与创新 - 公司携好运维展区、有巢保障性租赁住房与全周期焕新科技宅两套好房子样板房精彩亮相展会 [3] - 在租赁住房展区，有巢品牌推出的保障性租赁住房样板间在仅36平方米空间内巧妙融合五大生活场景，成为热门打卡点 [5] - 36平方米户型通过高效空间利用集成入户玄关、清洁收纳、轻享厨房、多功能客厅、就寝休息与休闲阳台六大功能模块 [6] - 该户型采用装配式整体卫浴解决方案，两名专业工人仅需四小时即可完成全部施工，较传统卫生间施工效率提升97% [6] - 有巢REIT的成功上市，率先打通“投-融-建-管-退”商业闭环，对保障性租赁住房行业规模化、专业化发展具有深远意义 [7] 华润置地技术解决方案 - 全周期焕新科技宅样板间展示三大创新亮点：空间可生长、服务常焕新、平台能智联 [8] - “空间可生长”核心在于模块化、工业化和无柱化三大技术支撑，采用300、600、900的模数进行模块化设计 [8] - “服务常焕新”围绕“空间、颜值、模块、部品”四大焕新维度为客户提供个性化家装改造方案 [9] - “平台能智联”是与华为共创的新一代空间智联平台，迭代7大核心系统包括数字孪生系统、安防系统、设备管理系统等 [9] - 空间智联平台具备“哨兵模式”，可在发生燃气泄漏、家中水浸、老人摔倒等紧急情况时第一时间向业主发送实时告警，若30分钟内未处理则自动升级推送至物业管家 [9] 社区与城市运营模式 - 公司通过“润比邻”社群平台开展全龄友好活动，以智慧运营平台为社区大脑，借助AI、物联网等信息技术打造九大智慧场景 [10] - 完整社区聚焦“一老一小”，集成托育、养老等服务，构建15分钟生活圈 [10] - 公司摸索出“城市品牌、智慧运营、产业商圈、文体活动、综合管养”一体化的城市运营服务模式，覆盖城市规划、开发建设、运维治理全周期 [11] - 深圳后海中心区历经二十多年统筹开发，从一片滩涂发展为粤港澳大湾区重要的“世界会客厅”，在规划阶段协同政府构建“三横一纵+八组团”空间结构 [12] - 在运营阶段通过引入南山半程马拉松、院士讲堂、VOGUE时尚盛事等多元活动，推动城市服务从“人力密集”向“数据智能”升级 [12] 公司战略与生态体系 - 公司展现出从“匠心造房”到“智慧营城”的深刻跨越，将“好房子”标准升维为一套覆盖城市规划、建设与治理全周期的“城市投资开发运营”方法论 [3] - 公司整合“3+1”业务模式的综合优势，将房屋从“居住空间”升维至“生活空间”，形成“好产品、好社区、好服务”三位一体的“三好”生态理念 [10] - 在此基础上构建了“三好十二优”的好房子体系，逐步构建起独特的好房子竞争体系 [10][13] - 作为城市投资开发运营商，公司始终锚定政府对高品质人居、新型城镇化建设的导向要求，将好房子生态体系融入城市发展脉络 [13]

好房子科技展概况 - 2025年11月，以“科技赋能造好房子 产业升级促新发展”为主题的好房子科技展在北京首钢国际会展中心8号馆正式开展，展馆内持续人气高涨[1] - 展览围绕“什么是好房子、怎么建设好房子、科技驱动产业发展”三大核心维度，系统设置样板房、好标准、好设计、好材料、好建造、好运维、智能建造、大国重器、未来科技、住宅公园等十大展区[1] - 共计展出18套好房子样板房，全面呈现“好房子”从理念到实践的整体蓝图[1] 华润置地展会亮点 - 公司携好运维展区、有巢保障性租赁住房与全周期焕新科技宅两套好房子样板房精彩亮相展会[4] - 公司展示的“好房子”标准，升维为一套覆盖城市规划、建设与治理全周期的“城市投资开发运营”方法论，展现出从“匠心造房”到“智慧营城”的跨越[5] - 公司通过整合“3+1”业务模式的综合优势，将房屋从“居住空间”升维至“生活空间”，形成“好产品、好社区、好服务”三位一体的“三好”生态理念，并构建“三好十二优”的好房子体系[28] 有巢保障性租赁住房 - 在租赁住房展区，华润置地租赁住房品牌“有巢”推出的保障性租赁住房样板间在仅36平方米的空间内，巧妙融合了五大生活场景[12] - 该户型通过高效的空间利用，集成了入户玄关、清洁收纳、轻享厨房、多功能客厅、就寝休息与休闲阳台六大功能模块[13] - 采用装配式整体卫浴解决方案，两名专业工人仅需四小时即可完成全部施工，较传统卫生间施工效率提升97%[15] - 有巢REIT的成功上市，率先打通“投-融-建-管-退”商业闭环，对保障性租赁住房行业规模化、专业化发展具有深远意义[16] 全周期焕新科技宅 - 公司打造的“全周期焕新科技宅”样板间具备三大创新亮点：空间可生长、服务常焕新、平台能智联[20] - “空间可生长”的核心在于模块化、工业化和无柱化三大技术支撑，针对家政间、厨房、卫生间等空间采用300、600、900的模数进行模块化设计[21] - “服务常焕新”围绕“空间、颜值、模块、部品”四大焕新维度，为客户提供个性化的家装改造方案[22] - “平台能智联”是公司与华为共创的新一代空间智联平台，迭代了7大核心系统，如数字孪生系统、安防系统等[25] 智慧社区与城市运营 - 公司通过“润比邻”社群平台开展全龄友好活动，以智慧运营平台为社区大脑，借助AI、物联网等信息技术，打造九大智慧场景[27] - 深圳后海中心区的蜕变是公司城市运营模式的实践，历经二十多年的统筹开发，从一片滩涂发展为粤港澳大湾区重要的“世界会客厅”[33] - 公司协同政府构建“三横一纵+八组团”空间结构，并通过引入多元活动推动城市服务从“人力密集”向“数据智能”升级[33] 行业政策与趋势 - “好房子”建设是推动高质量发展、满足人民群众美好生活需要的重要抓手，“十五五”规划建议明确指出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[6] - 目前行业在“好房子”标准体系、技术成果、示范工程、产业协同等方面已经形成系统性成果，标志着好房子建设已从概念倡导进入标准化、体系化推进新阶段[7] - 住建部提出推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设的要求，好房子并不仅仅止于房子，还在于好社区的营造[26]

公司在本届全运会中的核心作用 - 公司作为全国龙头企业骨干力量，承担了场馆改造、赛事运行、开闭幕式咨询、后勤服务及场馆运维等多项核心任务[1] - 公司及旗下华润文体和万象生活等专业团队协同参与，为赛事平稳运行提供了关键支撑[1] - 公司在本届赛事中的深度参与，体现了在国家大型活动中的责任担当，展示了其在系统组织、智慧运营和综合保障等方面的成熟能力[9] 场馆改造与升级 - 公司参与了深圳湾体育中心、龙华文体中心、简上体育综合体等八座主要场馆的全过程代建或重点改造工作[1] - 龙岗赛区和南山赛区分别以95天、150天达成阶段性节点，率先通过初验；深圳湾体育中心在60天内完成3500平方米显示屏焕新，其中包含全球规模最大的全息屏[1] - 推动多项系统化升级，包括近50处无障碍设施补充、约2万座座椅焕新，以及5G+赛事专网、三维全景+MOC指挥平台等智慧赛事系统的部署[6] 赛事运行与服务体系 - 公司旗下华润文体承担深圳四大赛区的赛事运行和体育展示工作，覆盖游泳、田径、马术等竞体项目，共组织612名专业人员服务143场竞赛[7] - 在体育展示体系方面，负责深圳九个赛区、十九个项目的现场呈现，包括灯光舞美、视觉系统控制和开赛仪式执行[7] - 开闭幕式保障环节，公司在赛事机制统筹下细化方案，将转场计划分解到小时级节点，提前36小时完成1.8万平方米舞台拆除、1200吨物料清运和草坪更换的交付工作[7] - 赛事后勤方面，公司督导深圳九大赛区28家接待酒店，完成对6900名运动员及2100名技术官员的餐饮住宿服务[7] 赛时运维与赛后价值转化 - 公司旗下万象生活承担了五座场馆的赛时运营保障任务，组织702名专业人员提供设施运维、安全巡查、环境管理和观众服务[7] - 自2008年以来，公司已参与建设运营20座文体场馆，保障39场国家级与国际级赛事，本届全运会中形成的赛事经验、智慧系统与服务体系将在赛后继续服务城市[9] - 公司在本届十五运中展示的能力，折射出实力企业能成为优秀赛事场馆的建设者、城市公共服务能力的支撑者及城市文体空间可持续运营的推动者[9]

公司核心参与角色 - 公司作为骨干力量承担了场馆改造、赛事运行、开闭幕式咨询、后勤服务及场馆运维等多项核心任务[1] - 公司及旗下专业团队协同参与的整体保障体系为赛事平稳运行提供了关键支撑[1] - 公司深度参与体现了在大型赛事中的组织、技术及服务能力，并展示了系统组织、智慧运营和综合保障等方面的成熟能力[16] 场馆改造与建设 - 公司参与了深圳承担的八座主要场馆改造任务，包括深圳湾体育中心、龙华文体中心、简上体育综合体等的全过程代建工作[2] - 多个场馆提前完成验收：龙岗赛区和南山赛区分别以95天、150天达成阶段性节点[2] - 深圳湾体育中心在60天内完成3500平方米显示屏焕新，其中包含全球规模最大的全息屏[2][8] - 龙岗大运中心增设近668平方米超高清LED屏，达到国际田联/足联比赛标准[7] 系统化与智慧化升级 - 推动近50处无障碍设施补充、约2万座座椅焕新及场地与地库改造[4] - 部署了5G+赛事专网、三维全景+MOC指挥平台、"零断电"智能配电柜、360°环绕式智能扩声系统等智慧赛事系统[4] - 龙岗国际自行车赛场实现赛道毫米级精度翻新，通过国际专业验收[2] 赛事运行与服务体系 - 公司旗下文体公司承担深圳四大赛区的赛事运行和体育展示工作，覆盖游泳、田径、马术、马拉松游泳等项目[7] - 整个赛事期间共组织612名专业人员参与现场指挥、场馆运行、器材调配等任务，服务143场竞赛[7] - 负责深圳九个赛区、十九个项目的现场体育展示，包括灯光舞美、视觉系统控制和开赛仪式执行[7] 后勤保障与开闭幕式支持 - 公司旗下文体公司督导深圳九大赛区28家接待酒店，完成对6900名运动员及2100名技术官员的餐饮住宿服务[13] - 开幕式后迅速完成1.8万平方米舞台拆除、1200吨物料清运和草坪更换，转场计划分解到小时级节点，提前36小时完成交付[11] 场馆运维与赛后转化 - 公司旗下生活服务公司承担五座场馆的赛时运营保障，组织702名专业人员提供设施运维、安全巡查、环境管理和观众服务[14] - 自2008年以来，公司已参与建设运营20座文体场馆，保障39场国家级与国际级赛事[16] - 本届赛事中形成的经验、智慧系统与服务体系将在赛后继续服务城市，转化为市民可共享的体育资源[16] 行业影响与城市价值 - 公司展示了实力企业在城市建设及运营中的多重角色，既是场馆建设者，也是城市公共服务能力的支撑者和可持续运营的推动者[16] - 公司参与形成的综合体系为粤港澳大湾区未来的跨城协同办赛提供可复制的经验[16] - 公司能力正被进一步转化为城市的长期价值，为城市公共服务体系的未来升级留下值得借鉴的样本[17]

公司核心业务参与 - 公司承担了场馆改造、赛事运行、开闭幕式咨询、后勤服务以及场馆运维等多项核心任务[1] - 公司旗下华润文体和万象生活等专业团队协同参与，形成整体保障体系[1] - 公司深度参与深圳八座主要场馆的全过程代建或重点改造工作，包括深圳湾体育中心、龙华文体中心等[2] 场馆改造与升级 - 龙岗赛区和南山赛区分别以95天、150天达成阶段性节点并率先通过初验[2] - 深圳湾体育中心在60天内完成3500平方米显示屏焕新，包含全球规模最大的全息屏[2] - 推动近50处无障碍设施补充、约2万座座椅焕新以及场地与地库改造[2] - 部署5G+赛事专网、三维全景+MOC指挥平台等智慧赛事系统[2] 赛事运行与服务体系 - 公司旗下华润文体承担深圳四大赛区的赛事运行和体育展示工作，覆盖游泳、田径等竞体项目[2] - 组织612名专业人员参与现场指挥、场馆运行等任务，服务143场竞赛[2] - 负责深圳9个赛区、19个项目的现场体育展示，包括灯光舞美、视觉系统控制[3] - 开幕式后迅速完成1.8万平方米舞台拆除、1200吨物料清运和草坪更换，提前36小时完成交付[3] - 督导深圳九大赛区28家接待酒店，完成对6900名运动员及2100名技术官员的服务[3] 场馆运维与赛后转化 - 公司旗下万象生活承担5座场馆的赛时运营保障，组织702名专业人员提供设施运维等服务[4] - 自2008年以来，公司已参与建设运营20座文体场馆，保障39场国家级与国际级赛事[4] - 本届全运会形成的赛事经验、智慧系统与服务体系将在赛后继续服务城市[4] 行业能力与城市价值 - 公司展示了在大型赛事中的组织、技术及服务能力[4] - 体现了实力企业在城市建设及运营中的多重角色，包括建设者、支撑者和推动者[4] - 公司深度参与体现了在国家大型活动中的责任担当，展示了系统组织、智慧运营等成熟能力[5] - 相关能力正被转化为城市长期价值，为城市公共服务体系升级留下借鉴样本[6]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[3] 核心观点 - 政策端有望进一步发力 稳住房价对畅通经济内循环有重要意义[4] - 中央层面高频提及建设好房子 高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下 香港私人住宅市场情绪逐步修复 港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 建议关注地产开发、地产转型、二手房中介及港资发展商等方向[4] 板块行情 - 本周房地产（申万）板块下跌5.8% 表现弱于主要股指（上证指数跌3.9% 深证成指跌5.1% 创业板指跌6.2% 沪深300跌3.8%）[7] - 个股方面 ST中迪（+18.8%）、世联行（+12.5%）、财信发展（+12.3%）涨幅居前 荣盛发展（-16.9%）、新华联（-15.2%）、上海临港（-13.3%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（11.15-11.21）42个重点城市新房合计成交185万平米 环比上升6.5% 同比下降40.1%[12] - 分能级看 一线城市成交42.1万平米（环比降2.6%） 二线城市成交114.3万平米（环比升15.4%） 三四线城市成交28.5万平米（环比降8.9%）[12] - 11月截至本周（11.1-11.21）42城新房累计成交514万平米 环比上月同期升4.6% 同比降41.7% 年初至今累计成交同比降12.7%[16] - 分能级累计数据：一线城市成交124万平米（环比升5.9% 同比降45.2% 年初至今降8.2%） 二线城市成交302万平米（环比升5.8% 同比降38.9% 年初至今降12.2%） 三四线城市成交88万平米（环比降1.1% 同比降45.7% 年初至今降19.4%）[16] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（11.15-11.21）21个重点城市二手房合计成交200万平米 环比降1.2% 同比降14.3%[28] - 分能级看 一线城市成交79.7万平米（环比降7.0%） 二线城市成交104.8万平米（环比升3.2%） 三四线城市成交15.3万平米（环比升1.9%）[28] - 11月截至本周（11.1-11.21）21城二手房累计成交594万平米 环比上月同期升41.6% 同比降20.2% 年初至今累计成交同比升8.7%[33] - 分能级累计数据：一线城市成交244万平米（环比升45.6% 同比降19.7% 年初至今升9.7%） 二线城市成交306万平米（环比升37.6% 同比降22.1% 年初至今升8.9%） 三四线城市成交44万平米（环比升49.3% 同比降8.6% 年初至今升1.4%）[33] 行业新闻 - 宏观政策：住建部推进城市更新工作 强调其为推动城市高质量发展的战略性行动 系统推进"四好"建设[45] 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元[45] - 因城施策：广东省委书记强调积极主动构建房地产发展新模式[45] 成都允许存量自持租赁房转为普通商品房[45] 上海加强房地产经纪行业自律[45] - 公积金政策：北京修订商品房销售合同 禁止开发商限制公积金贷款[45] 佛山公积金贷款首付最低15%[45] - 土地市场：上海挂牌9宗地块总起价169.11亿元[47] 广州挂牌三宗地铁上盖地块总起价42.71亿元[47] 北京海淀区一综合用地84.22亿元挂牌[47] 公司公告 - 融资动态：招商蛇口发行公司债券50.40亿元[48] 华润置地发行3亿美元票据（2028年到期 利率4.125%）和43亿人民币票据（2030年到期 利率2.40%）[48] 中国金茂拟出售金茂（三亚）旅业100%股权[48] - 人事变动：陆家嘴董事刘广安离任[48] 城建发展副总经理刘锋离任[48] - 其他：贝壳-W连续进行股份回购[49]

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业[1] * 公司为中国海外发展有限公司（华润置地，股票代码1109 HK）和华润万象生活有限公司（华润万象生活，股票代码1209 HK）[1] 房地产开发业务核心观点与论据 * 公司自2024年以来在华北地区土地投资更为审慎，2024年至今在东北和山东地区仅获取5宗地块，低于历史年均约7宗的水平[8] * 新项目推出谨慎，目前每个区域仅有2-3个主要项目在售，但去化速度基本符合目标[8] * 通过定位高端市场和打造差异化产品（如呼和浩特瑞府、太原瑞府），新项目平均售价表现出韧性，项目层面现金净利润率在9%至15%之间，显著高于集团2024年及2025年上半年6%和5%的合并报表净利润率[3][8] * 具体项目案例显示其高端定位带来的定价优势：呼和浩特瑞府均价为每平方米21,000元人民币，周边竞品项目为13,000-15,000元人民币，二手房为12,000-13,000元人民币；太原瑞府均价为每平方米22,000元人民币，周边竞品项目约为15,000-20,000元人民币，二手房为11,000-12,000元人民币[9] * 太原瑞府已推出单位去化率约93%，管理层预计该项目现金净利润率为11%至13%[9] * 未来战略将聚焦于开发顶级豪华项目或人口密集的城区，以捕捉住房升级需求，资本配置将优先考虑综合体项目（带万象城）和高端住宅产品[10] 投资性物业与商业运营核心观点与论据 * 公司成功将沿海发达地区的成功经验复制到欠发达地区，通过全国性品牌库和“首店”经济策略（如在华北地区过去一年新引入品牌占租户组合超23%，引入超过250个省级和150个市级“首店”）、本地化设计、空间活化以及本地品牌孵化来实现[27][29] * 在管理非标准商业资产（如太原钟楼街）方面展现出专业能力，该项目在保留明清建筑遗产的同时整合老字号品牌和现代文化活动，2025年迄今零售额同比增长超18%[27][29][38] * 估计该区域已报告商场的租金收益率成本普遍超过较低的两位数百分比水平，但个别疲弱的三线市场（如崂山万象汇）和新开业商场（如呼和浩特万象城）表现滞后，例如呼和浩特万象城租金收益率成本约为7%，而太原万象城和济南万象城约为15%[27][32] * 展望未来，管理层强调将继续聚焦核心城市优质地段，并看好其产品对第三方业主的吸引力，其管理项目的净物业收入比周边竞品高出20%至30%[30] * 公司计划进一步扩大会员计划，目标是将集团所有业务板块和外部合作伙伴统一到一个平台，该计划目标在2025年实现利润翻倍（相较于2024年的2,000万至3,000万元人民币利润），并最终发展成为具有高双位数甚至三位数增长的新增长曲线[31] 物业管理业务核心观点与论据 * 华润万象生活强调聚焦非住宅第三方业务（如产业园、公共空间、医院、学校等）[3] * 国有企业合作伙伴关系和资源、安全/合规/质量资质以及运营商业资产的综合专长，日益支持公司在竞标中获胜[3] * 北京区域公司在2021-2024年管理面积复合年增长率为27%，收入和税前利润复合年增长率分别为20%和21%；沈阳区域公司收入和税前利润复合年增长率分别为26%和15%[40] * 住宅物管业务聚焦高端“礼仕”服务，增值服务贡献了北京区域住宅收入的20%，其增值服务毛利润在2021-2024年复合年增长率为48%[42] * 非住宅物管业务战略由两大支柱驱动：获取产业园（如小米智能终端产业园）、大学（如中国医科大学）、医院（如辽宁省肿瘤医院）等高质量专业合同；利用国企品牌赢得政府支持项目（如五台山景区环卫项目、沈阳地铁合资公司，后者年化收入超1亿元人民币）[42] * 沈阳公司制定了明确的扩张计划：目标城市空间合同占新合同价值的80%；确保国企/政府实体占新项目数量的90%以上；投标尝试增加10%并成功赢得5%更多投标[41] 投资建议与风险 * 对华润置地维持买入评级，12个月基于资产净值的目标价为38港元；对华润万象生活维持买入评级，12个月基于自由现金流的目标价为40港元[4] * 华润置地关键风险包括：收入确认和租金盈利能力低于预期；规模扩张慢于预期；因供应压力和宏观硬着陆导致的商场开业延迟[5] * 华润万象生活关键风险包括：住宅物管业务规模扩张和利润率改善慢于预期；2C增值服务扩张和商场运营执行弱于预期[5] 其他重要内容 * 对于华润置地，华北地区占其2024年以来的合约销售的19%，占其2025年上半年末土地储备的23%[1] * 对于华润万象生活，所访区域占其运营中管理商场的21%，占其注册会员的31%，占其非商业物管项目总建筑面积的18%[1] * 华润置地2025年上半年合约销售价值的54%和2025年上半年末开发物业土地储备的84%来自二线及三线城市[13] * 华润置地2025年前十个月土地收购金额的47%投向二线及三线城市，与活跃同业平均48%的水平一致[17] * 华润万象生活在2024年至2025年上半年新增第三方合同面积中，75%来自二线及三线城市[44]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - 2025年土地市场呈现“量缩价升”与“向核心城市聚焦”的显著特征，房企投资高度集中于高能级核心城市[1][3] - 政策持续落地推动市场分化，具备综合开发能力、优质存量资源及强大运营品牌的房企将受益于结构性机会[4][117][118] 百城土地市场供需概况 - 2025年1-10月，百城土地成交建面9.46亿平方米，累计同比下降7.0%[8] - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交建面1.84亿平方米，累计同比下降9.3%[1][18] - 分能级看，一线城市住宅用地成交建面692万平方米（累计同比-24.4%），二线城市7,912万平方米（累计同比+7.6%），三线城市9,749万平方米（累计同比-18.6%）[1][26][36][44] 百城土地市场价格表现 - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交楼面均价为6,597元/平方米，累计同比上涨14.9%[1][51] - 分能级看，一线城市成交楼面均价40,610元/平方米（累计同比+38.8%），二线城市7,260元/平方米（累计同比+9.4%），三线城市3,643元/平方米（累计同比+7.4%）[1][62][65][73] 重点房企拿地情况 - 2025年1-10月，TOP50房企新增土储价值9,084亿元，累计同比大幅增长55.0%；新增土储面积5,288万平方米，累计同比增长5.8%[78][83] - 新增土储价值排名前三的房企为：中海地产（1,199亿元）、招商蛇口（1,034亿元）、绿城中国（651亿元）[2][87] - 新增土储面积排名前三的房企为：中海地产（415万平方米）、保利发展（351万平方米）、招商蛇口（307万平方米）[2][87] 核心城市市场表现 - 2025年1-10月，光大核心30城宅地成交建面8,286万平方米（累计同比-3.3%），成交总价9,465亿元（累计同比+17.8%），楼面均价11,423元/平方米（累计同比+21.8%），溢价率10.5%（同比+6.0个百分点）[3][95] - 核心城市土地价值高度集中：核心30城宅地成交总价占百城比重达78.2%，核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）占比达44.7%[3][102] - 2025年10月单月，核心30城土地市场降温，成交宅地133宗（单月同比-33.2%），零溢价成交地块111宗，占比高达83.5%[2][115] 投资建议主线 - 主线一：推荐产品美誉度高、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂等[4][118] - 主线二：推荐存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港、新城控股等[4][118] - 主线三：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[4][118]

市场表现 - 港股内房股集体拉升上涨，碧桂园涨近4%，融创中国涨3.6%，华润置地和中国海外宏洋集团涨3% [1] - 新城发展、越秀地产、万科企业、龙湖集团、金辉控股、中国金茂、龙光集团涨幅均超1%以上 [1] - 碧桂园最新价0.530港元，涨幅3.92%，融创中国最新价1.450港元，涨幅3.57% [2] 政策驱动因素 - 广州积极推动收购存量商品房用作保障性住房，多地持续出台放松政策 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [1] 行业前景与机遇 - 研究报告维持对行业“看好”评级，认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 好房子政策推动房企由金融业转向制造业，有望迎来PB-ROE的向上突破 [1] - 优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]