公司业务模式与运营实力 - 公司深度参与第十五届全国运动会深圳赛区八大场馆的保障与代建运营工作 [2][3] - 公司核心业务模式为"3+1"一体化模式 包含开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大板块 并叠加生态圈要素型业务进行协同 [3] - 在后海3.5平方公里区域 公司通过近20年实践完成从单一开发到全域运营的转型 打造融合商业、文化、生态的世界级湾区活力中心 [3] - 公司以ROT模式承接深圳大运中心项目 仅用19个月完成"文体场馆+商业综合体+智慧公园"全域焕新 激活"后赛事时代"潜力 [4] - "3+1"模式通过政企合作与文商体联动 实现单一项目价值最大化与片区资源协同共生 成为全国场馆运营参考样本 [4] 公司房地产开发与城市综合项目 - 公司在深圳25年开发超过30个住宅项目 为近五万户家庭提供居所 [6] - 公司产品线持续迭代 包括幸福里、银湖蓝山、悦府、润府系列 精准契合时代人居需求 [6] - 公司即将推出深圳湾澐玺项目 作为2025年全新顶序作品 展现高端人居实力 [6] - 2004年公司通过深圳万象城首次将"城市综合体"概念引入深圳 开创"住宅+商业+办公"复合开发模式 [7] - 公司在南山大冲村旧改项目、深圳万象天地、深圳湾项目等一系列地标建设中 持续焕新城市肌理 [7] - 2023年公司落子北站总部基地 打造总建筑面积约75万平方米的超核中心地标综合体 [7] - 公司在光明以"片区综合开发运营+产业引入"模式 打造约2平方公里的润宏城项目 [7] 公司战略定位与城市共建 - 公司角色定位为"城市投资开发运营商" 其25年城市深耕实践书写了与深圳共生共长的品质进化史 [2] - 公司通过引入国际顶流IP与创造独特消费场景 成功将后海片区打造为城市文化庆典核心舞台 并推动当地产业升级与经济增长 [3] - 公司践行"品质给城市更多改变"的使命 以央企责任深度参与城市建设方方面面 [7][8] - 公司未来将继续以坚实的开发本色与综合运营能力 与城市共同书写"更好的城市"新篇章 [8]

文章核心观点 - 公司召开首届润伙伴营销共创大会，旨在通过首创的合作模式突破传统边界，探索协同发展的共生新路径 [1] - 公司正式启动润伙伴营销共创计划，构建全国资源库与长效沟通机制，致力于将合作关系从单一业务协作升级为命运共同体 [1] - 该计划通过三大支柱和七大维度系统解决方案为伙伴创造核心价值，实现双向赋能 [1][2] 大会概况 - 大会以“共建共赢”为核心，汇聚了由20个地区公司推荐的超过250位核心合作伙伴 [1] - 参会伙伴类型涵盖业主、物业、媒体、异业、经纪等，均对公司营销业务发展作出过重要贡献 [1] 合作模式与目标 - 该模式为行业首创的全域营销伙伴共创模式，基于公司现有的全域客户拓展体系 [1] - 模式核心是“内外协同”，通过整合多方伙伴资源，提升客户触达广度与合作能级 [1] - 目标是构建润伙伴全国资源库与长效沟通机制，携手全国伙伴力量共谋发展 [1] 计划核心支柱与举措 - 计划围绕“安心合作保障、高效成交工具与共享价值权益”三大支柱展开 [1] - 在高效成交工具方面，将上线全新统一对客平台“小润+”，实现客户进程全链路查看 [2] - 在共享价值权益方面，将首次为润伙伴开放赋能培训体系 [2] - 计划通过七大维度系统解决方案，为行业伙伴拓宽合作权益、升级服务标准、共建全链路价值平台 [1]

公司近况与调研活动 - 中金公司研究员于11月18-19日参与华润置地及万象生活联合举办的资本市场开放活动，调研其东北及华北公司，并参访呼和浩特及太原的商业与住宅项目 [1] 开发销售业务表现 - 华润置地在沈阳、大连的市占率于2025年1-9月均达到10%左右，排名市场第二 [1] - 公司通过政企关系与品牌口碑获取人口密度高、有景观资源的核心区地块 [1] - 产品端着力打造“城市一号项目”，如沈阳中寰悦府为沈阳首个四代宅项目，通过电动提升窗等创新设计，最高得房率可达126% [1] - 东北区域3个主要在售项目2024年至今售价整体稳定，相较周边二手房溢价可达20-30%以上，去化率与利润率预期良好 [1] 持有型物业运营与增长 - 成熟期旗舰项目持续迭代，如沈阳万象城2011年开业后三次改造升级，2024年改造影院并增加品牌超70家 [2] - 成长期项目如长春万象城未来2年有望开出4家重奢品牌 [2] - 东北、华北大区分别仍有2座、4座重资产项目待开业 [2] - 持有型物业于2024年上半年及2025年上半年分别贡献华润置地核心净利润34%和50% [2] 盈利预测与估值 - 维持跑赢行业评级和目标价44.63港元，对应0.9倍2026年目标市净率和52%上行空间 [2] - 公司交易于0.7倍2025年市净率和0.6倍2026年市净率 [2] - 2025年及2026年股息收益率分别为4.7%和5.0% [2]

会议核心信息 - 会议主题为“锚定'十五五'，履责新征程”，聚焦ESG与企业社会责任，并发布了《企业社会责任蓝皮书（2025）》[1] - 会议于11月20日在北京召开，由中国企业改革与发展研究会和责任云研究院主办[1] 权威观点与未来方向 - 中国企业改革与发展研究会会长彭华岗指出，中国企业社会责任已走过二十年，应坚持“守正、创新、协同”，将ESG融入产业链条以支持高质量发展[1] - 中国社会科学院学部委员李扬强调，企业需将自身发展融入国家大局，坚守“人民性”本源，锚定“高质量”方向，以高水平责任实践助力中国式现代化建设[1] 研究成果发布 - 《企业社会责任蓝皮书（2025）》连续第17年发布，剖析了国有企业100强、民营企业100强、外资企业100强及14个重点行业在ESG管理和信息披露方面的表现[2] - 蓝皮书系统梳理了中国企业社会责任领域二十年来的标志性事件和发展趋势，为“十五五”期间企业履责提供行动指南[2] - 会议同期发布了《华润置地碳达峰碳中和行动白皮书》和《华润置地生态白皮书》，总结了该公司的绿色实践成果、双碳战略规划及生态保护经验[2]

项目动工仪式 - 华润置地与新世界发展于11月18日举行香港北部都会区元朗南住宅项目动工仪式 [1] - 仪式由华润置地副总裁、香港公司董事长常颖与新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚共同主持 [1] 项目背景与合作历程 - 自2022年起，华润置地即积极研究参与北部都会区建设，并与新世界发展等4家香港大型发展商签署战略合作协议 [3] - 双方于2023年12月签署合作协议，共同开发元朗南项目 [3] - 2024年11月，公司签订企业参与北都发展的《一般意向书》，并深入开展片区统筹及TOD可行性研究 [3] - 2025年4月，公司就北都三个"片区开发"试点和"双信封制"提出意见建议 [3] 项目具体细节 - 元朗南项目总楼面面积约72万平方呎，将分阶段发展 [3] - 首幅用地已完成补地价手续，可建楼面面积近28万平方呎，预计2027财年推售，可提供约700个住宅单位 [3] - 两幅用地合共将提供约1800个住宅单位 [3] - 项目位处北部都会区规划中的"高端专业服务和物流枢纽"区域，生活配套完善 [3] 战略意义与未来规划 - 项目动工标志着公司支持参与北都建设从规划研究推进至实质开发阶段 [4] - 未来公司将继续全力支持北部都会区发展，发挥其在片区统筹开发与城市综合运营方面的专业优势 [4] - 公司旨在助力北部都会区打造"创科新城"和"宜居、宜业、宜游"的国际都会 [4]

华润置地融资活动分析 - 2025年11月17日，公司完成配售4950万股华润万象生活股份，净筹约20.61亿港元[2] - 2025年11月14日，公司在境外发行一笔45亿元人民币和一笔3亿美元的绿色债券，此为时隔六年再度发行境外债券[2] - 据不完全统计，2025年1-10月，在65家重点房企中，华润置地的公开市场融资规模稳居第一[2] - 2025年前10个月，公司在公开市场的融资规模达到546.13亿元人民币，若加上11月至今融资的约82亿元人民币，其公开市场融资已超过600亿元，创下2013年以来新高[2][4] 华润置地融资资金用途 - 部分融资资金用于归还到期债务及债务置换，2025年公司到期融资规模为253.58亿元，例如6月发行的30亿元中期票据中有18亿元明确用于偿还短期债务[6] - 部分资金用于在核心城市投资地产项目，2025年前10月公司新增土储权益地价约为627亿元，包括上海、深圳、北京等地的大型项目[7] - 部分资金用于大资管业务投入和日常运营资金，公司中报显示资管规模相较于期初增长214亿元[10] 房地产行业融资趋势 - 当前房地产行业融资主力为央国企，2025年1-10月央国企融资占比已超过75%，而民营房企融资占比仅不到7%[12] - 融资能力分化直接影响拿地能力，2025年1-10月新增土储价值TOP100企业中，央国企的新增土储总价占比达81.1%，民营房企仅为12.1%[13] - 部分央国企凭借充足资金开始进行产品升级和业务转型，例如中海地产将融资投入标准体系，保利进军非居住房地产租赁市场转型运营商[13] - 行业融资、拿地和销售向央国企集中转移，提升了行业整体抗风险能力，推动市场向更稳健方向发展，央国企成为城市更新、保障房建设等主力军[15]

港股通红利ETF广发（520900）市场表现 - 截至11月21日午盘，该ETF下跌1.74%，成交额为3355.17万元 [1] - 资金近10日净流入1.04亿元，近20日净流入1.5亿元，最新规模为18.81亿元 [1] - 自10月13日至11月14日连续5周份额增长，截至11月20日最新份额为17.28亿份 [1] 资金流入驱动因素 - 保险公司在新会计准则下对高股息资产配置动力大幅增强 [1] - 预计到2027年，仅5家A股上市险企在FVOCI项下的高股息资产配置规模即可达每年2500–5000亿元 [1] - 非上市险企自2026年起执行新会计准则，有望进一步提升对高股息资产的需求 [1] 港股红利资产投资价值 - 港股长期存在“估值折价”，其股息率往往比A股同类资产高得多 [2] - 在震荡行情中展现出“攻守兼备”的特性，中期配置建议关注红利风格 [2] - 市场进入牛市整理期，呈现资金高切低、指数横盘、缩量轮动的特征，但牛市逻辑仍在 [2] 中证国新港股通央企红利指数特征 - 指数前三大行业及权重分别为石油石化（29.7%）、通信（21.2%）、交通运输（13.5%） [2] - 前十大成分股权重占比合计达72.4%，呈现显著的价值风格和防御性特征 [2] - 核心成分股涵盖能源领域的“三桶油”和通信领域的“三大运营商”等龙头央企 [2] 港股通红利ETF广发（520900）产品信息 - 基金成立于2024年6月26日，管理费率为每年0.50%，托管费率为每年0.10% [3] - 业绩比较基准为同期中证国新港股通央企红利指数收益率（使用估值汇率折算） [3] - 基金经理霍华明自2024年6月26日管理该基金，任职期内收益为12.68% [3] - 基金经理吕鑫自2025年4月30日管理该基金，任职期内收益为26.76% [3] 基金前十大重仓股及持仓 - 中国石油股份持仓占比10.86%，持仓市值1.74亿元 [4] - 中国移动持仓占比10.32%，持仓市值1.65亿元 [4] - 中国神华持仓占比9.70%，持仓市值1.55亿元 [4] - 中国海洋石油持仓占比9.52%，持仓市值1.53亿元 [4] - 中远海控持仓占比8.42%，持仓市值1.35亿元 [4] - 中国石油化工股份持仓占比7.40%，持仓市值1.19亿元 [4] - 前十大重仓股还包括中国电信、中国联通、中煤能源和华润置地 [4]

票据发行 - 公司根据39亿美元中期票据计划发行票据，含2028年到期3亿美元4.125%美元票据和2030年到期43亿人民币2.40%人民币票据[5] - 美元票据发行价格为名义金额的99.568%，净收益约2.987亿美元[25][28] - 人民币票据发行价格为总额面值的100%，净收益约42.9亿元人民币[116] - 美元票据起息日为2025年11月20日，到期日为2028年11月20日[28] - 人民币票据发行日期为2025年11月20日，到期日为2030年11月20日[116] - 美元票据和人民币票据预计2025年11月21日在港交所上市，发行方式为银团承销[29][117] - 美元票据和人民币票据预期评级穆迪均为Baa1[33][120] 可持续发展目标 - 公司承诺到2030年运营房地产项目范围1和范围2碳排放强度较2018年降低45%，下游租户碳排放累积减少不少于72万吨[49][136] - 公司目标在自有豪华购物中心实现100%零碳电力运营，新建设全资运营房地产项目获高级别绿色建筑认证，建成3座碳中和示范建筑[55] 2024年业绩 - 7个新项目（总面积约145万平方米）获绿色建筑认证，11个新超低能耗和低碳建筑认证项目[59][146] - 女性员工占总就业人数的38.45%，高级职位女性占30.40%[64][151] - 员工敬业度得分86.2，满意度得分83.4，高于房地产行业第70百分位基准[64][151] - 34767家供应商通过质量、环境和职业健康安全管理体系认证[66][153] - 慈善捐款3166万元，超16000人参与志愿活动[68][155] - 累计参与建设和交付1个CR希望小镇，6个希望小镇和4个希望村庄在规划建设中[68][155] - 交付超154批次项目，约90%提前交付，客户满意度达91.55%[71][158] 可持续金融交易 - 所得款项用于合格项目融资或再融资，再融资运营支出追溯期不超3年[76][163] - 合格绿色项目包括绿色建筑、污染防治、能源效率等类别，能源效率项目需比历史平均水平提高至少20%[78][165] - 合格社会项目包括经济适用房、社会福利住房等类别[80][167] - 可持续发展委员会负责决策，ESG工作组负责执行，跨部门可持续金融工作组每12个月至少审查一次项目资格[83][84][87] - 公司每年向债券投资者或贷款方提供净收益分配信息，并在年度可持续发展报告中披露[89] 其他 - 票据仅供专业投资者购买，不适合香港散户投资，仅在美国境外发售[4][5][21][3][12] - 定价补充文件涉及美元票据和人民币票据的日期均为2025年11月13日[9] - 公司执行、非执行和独立非执行董事分别有6、3和5人[8] - 公司对文件中信息的准确性承担全部责任[111] - 框架发行前聘请Sustainable Fitch进行外部审查，发行后按需聘请第三方核实收益分配[97][184]

行业政策与宏观趋势 - 2025年3月全国两会首次将“好房子”写入政府工作报告，明确“安全、舒适、绿色、智慧”的核心标准 [1] - 住建部提出“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设理念，为高品质居住与城市服务指明方向 [1] - 当前住房发展正从“有没有”转向“好不好”，需充分考虑不同群体需求，如适老化和儿童友好 [2] 公司战略与业务模式 - 公司构建以“好产品、好社区、好服务”为核心、“十大能量体系”为路径的好房子体系，旨在达成“四好”理念的落地 [1] - 公司定位为“城市投资开发运营商”，业务模式概括为“3+1”，涵盖开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务 [9] - 通过“3+1”业务的有机联动，公司形成全场景客户链接、全周期统筹运营和全维度智能互联三大核心优势 [10] 产品创新与技术应用 - 推出“全周期焕新科技宅”产品，具备空间可生长、服务常焕新、空间能智联三大特点 [2][4] - 采用模块化、工业化、无柱化三大技术，实现居住空间如“乐高”般灵活调整，例如儿童房可随孩子成长改造 [4] - 在房屋端迭代升级7大核心智能系统，包括全屋交互、智能控制、安防监控等，实现智能化生活体验 [16] 保障性租赁住房 - 旗下保障性租赁住房品牌“有巢”推出“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁供给体系，服务新市民与青年群体 [6] - 36平方米的“一套房”通过模块化设计实现功能最大化，配备整体卫浴、绿色建材与智能化系统 [6] - 采用共建共治共享模式，租户可参与社区公共空间改造，截至2025年已服务超过30万新市民与青年人 [6] 经营性业务表现 - 2025年上半年，经营性不动产与资管业务实现营业额121.1亿元人民币，同比增长5.5% [10] - 购物中心业务实现零售额1101.5亿元人民币，同比增长20.2%，经营利润率达65.9% [10] - 轻资产管理业务方面，华润万象生活管理在营购物中心达125座，其中重奢购物中心14座，104个项目零售额位居当地前三 [10] 社区与城市运营实践 - 提出构建“完整社区”15分钟生活圈，将优质居住空间作为“内核”，完善社区配套作为“外延” [7][8] - 桐乡置地中心是“完整社区”的典型案例，项目包含万象汇商场、幼儿园、邻里中心、商务办公楼、商业街区及未来社区等多种业态 [12][14] - 在深圳南山通过大冲城市更新、大沙河生态景观提升、后海新区建设，构建了全局规划、统一运营的大片区统筹“南山模式” [17][19] - 自有社群服务品牌“润比邻”已孵化超2300个社群，聚集2900余位主理人，开展4.6万场活动，打造了“润BA”等社群IP [17] 智慧运维与科技赋能 - “好运维”是贯穿房屋管理、社区治理与城市运营的整体运营逻辑，依托生产智造平台、空间智联平台和服务智享平台三大科技平台 [16] - 在小区管理维度打造“九大智慧场景”，运用AI、物联网、大数据等技术连接社区里的“人、物、事、地、组织” [17] - 将成功运营模式推向全国，形成以“新型城镇化建设”为核心的温州龙港模式、以“文商旅片区统筹”为核心的三亚海棠湾模式等 [19]

公司新设实体 - 华润置地通过旗下全资子公司深圳市润投咨询有限公司新成立东莞市润湖房地产有限公司 [1] - 新公司法定代表人为赵肇，注册资本为7.42亿元人民币 [1] - 新公司经营范围聚焦于房地产开发经营 [1] 股东与资本结构 - 东莞市润湖房地产有限公司由华润置地旗下深圳市润投咨询有限公司全资持股 [1] - 新公司注册资本规模显示母公司对其业务发展的资本支持力度 [1]