文章核心观点 - 房地产行业债务重组已从以展期为主的“1.0阶段”进入以实质性削减债务规模为核心的“深度重组2.0阶段”，多家龙头民营房企在2025年末成功完成境内外债务重组，显著降低了负债和利息压力，为经营恢复创造了条件 [1][2][3] - 尽管部分头部房企成功化债，行业风险加速出清，但仍有部分企业面临新的债务困境，且2026年预计仍是企业风险出清的关键年，行业需统筹防风险与促转型 [5] 行业债务重组进展与模式转变 - 2025年，碧桂园、融创、旭辉三家龙头民营房企相继完成境内外全面债务重组，金科股份则通过司法重整化解了债务风险，标志着房企化债取得显著成效 [2] - 债务重组模式发生根本性转变，从前期“以时间换空间”的协商展期，转向以“实质性削减债务规模”为核心的深度重组，进入“深度重组2.0”时代 [3] - 当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心目标是削债以降低实际债务负担并改善资产负债表，公开重组方案的削债比例在40%-70%左右 [3] - 整体来看，2025年以来已有约21家出险房企实现了债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，涉及企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小 [4] 重点房企债务重组具体成效 - **碧桂园**：截至2025年中总有息负债2983亿元，境内外重组规模占有息负债47%，境外债务重组规模177亿美元并削债66%，境内重组预估削债50%，预估境内外总削债900亿元，重组完成后总有息负债将低于2083亿元 [4] - **融创**：截至2025年中总有息负债2548亿元，境内外重组规模占有息负债33%，境外债务重组规模95.5亿美元并削债100%，境内重组预估削债50%，预估境内外总削债760亿元，重组完成后总有息负债将低于1788亿元 [4] - **旭辉**：截至2025年中总有息负债842亿元，境内外重组规模占有息负债78%，境外债务重组规模81亿美元并削债67%，境内重组预估削债50%，预估境内外总削债430亿元，重组完成后总有息负债约500亿元左右 [4] - **金科股份**：通过司法重整化解债务风险，涉及1470亿元债务、超8400家债权人，系业内首家通过此方式化债的大型上市房企 [2] 行业当前挑战与未来展望 - 部分房企仍面临新的债务困境，例如华夏幸福的“预重整”进程受到股东质疑，万科的首笔寻求展期的境内债尚未与持有人达成一致 [5] - 2026年统筹防风险和促转型仍是房地产行业重点任务，政策强调坚持市场化、法治化原则防范化解房企债务风险 [5] - 业内认为，出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，2026年预计仍是企业风险出清的关键年，偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露 [5] - 行业风险化解处于至关重要的窗口期，随着政策发力、市场企稳及企业努力，化债进程有望进一步提速，为行业长期健康发展奠定基础 [5]

公司行动：股份发行 - 公司于2025年12月29日根据集友重组契约配发及发行了约2.79亿股新股 [1] 相关背景 - 此次股份发行所依据的集友重组契约在公司日期为2025年12月17日的公告中已有定义 [1]

公司资本运作 - 融创中国于2025年12月29日完成新股配发及发行 [1] - 本次发行新股数量为2.79亿股 [1] - 此次股份发行是根据集友重组契约进行的 [1]

公司资本运作 - 公司于2025年12月29日根据集友重组契约配发及发行了2.79亿股新股 [1]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 融創中國控股有限公司（「本公司」） 呈交日期： 2025年12月29日 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 | 第一章節 | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 | 是 | | | | 證券代號 (如上市) | 01918 | 說明 | | | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | 庫存股份變動 | | | | | 事件 | | 已 ...

行业化债核心转向 - 2025年房企化债核心趋势从“以时间换空间”的被动拖延转向“以削债换新生”的主动突破，标志性事件是融创境外债清零和金科完成司法重整[1][2] - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债规模约2万亿元[2][8] - 化债思路发生根本转变，从依赖展期转向“真削债”，多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业甚至达到70%[2][8] 融创债务重组案例 - 融创中国成为大型房企中首个实现境外债基本清零的企业，通过2025年4月推出的全额债转股方案，清零96亿美元境外债[2][9] - 该市场化重组方案获得债权人高度支持，98.5%的债权人投出支持票，涉及债务金额的支持率达94.5%，预计为融创减少近600亿元整体偿债压力[3][9] - 针对未纳入重组的8.58亿港元剩余贷款，融创通过“展期+配发新股”组合方式解决，大股东提供个人担保并将4.5亿美元无息借款同等条件转股，深度绑定利益[3][9] 金科司法重整案例 - 金科股份完成行业最大规模司法重整，化解债务规模达1470亿元，涉及8400家债权人，历时两年半[3][10] - 重整采用“现金+股票+信托受益权”综合清偿方案，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转[4][10] - 重整得到地方政府专班支持，并引入产业投资人，方案明确安排资金用于“保交楼”，2025年1-11月已完成1.43万套住宅及商业项目交付，面积达220万平方米[4][11] 化债后经营现状与挑战 - 债务清零后，企业可持续经营能力是核心考验，融创2025年前11个月销售额为338.9亿元，上半年收入同比减少41.7%，尚未摆脱亏损[5][11] - 金科经营压力更为严峻，2022-2024年连续三年扣非净利润为负，期末净资产为负，可能因持续经营能力问题被叠加实施其他风险警示[5][11] - 轻资产转型成为出险房企共同选择，融创、金科均将聚焦代建、物业、资产管理等领域，金科更提出“科技驱动”转型，规划四大业务板块[5][12] 行业未来发展方向 - 债务重组解决了存量问题，但企业未来健康发展最终要靠自身“造血”能力，市场销售回暖与经营模式升级是关键[6][12] - 行业健康发展需房企主动转型，在轻资产运营、存量资产盘活、新赛道探索等方面发力，同时需市场环境优化及专业机构深度参与[7][13] - 随着一批优质房企完成风险出清，房地产行业正逐步告别粗放扩张旧模式，迈向聚焦现金流、运营效率与可持续发展的新阶段[7][13]

政策要闻 - 全国住房城乡建设工作会议明确2026年房地产销售端将推进现房销售制 实现"所见即所得" 同时继续实行预售的项目须强化预售资金监管 会议还部署深化住房公积金制度改革 实施物业服务质量提升行动 并试点"物业服务+生活服务" [1] - 北京放宽非京籍家庭购房条件 将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年 购买五环外商品住房的由2年调减为1年 同时支持多子女家庭住房需求 京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房 符合条件非京籍多子女家庭可在五环内购买2套商品住房 并将二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25% [2] - 深圳坪山石井街道咸水湖片区城中村改造项目一期成为深圳首个在城中村改造领域试行房票安置的项目 房票持有人可在已预售并接受使用房票的房源中自主选择房源 并可按规定享受税收减免 [3] - 河南省发布政策加强住房政策支持 对多子女家庭可提高20%的住房公积金贷款额度 在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买商品住房可认定为首套住房 并面向无房青年群体推出特色住房金融产品 多渠道增加保障性住房用地供给 加力推进收购存量商品房用作保障性住房 [4] 市场要闻 - 2025年12月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0% 5年期以上LPR为3.5% [5] - 2025年1—11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个 较全年计划目标2.5万个超出800个 完成率达103% 已有22个省级行政区及新疆生产建设兵团提前完成年度改造计划 [6] - 海开以84.56亿元竞得北京市海淀区上地地块 楼面价约6.96万元/㎡ 溢价率0.4% 该地块规划地上建筑面积约22.54万㎡ [7] - 北京建工+城乡开发联合体以底价24.72亿元竞得北京市丰台区花乡地块 楼面价约4.2万/㎡ 该地块建筑规模约5.89万㎡ 这是北京年内最后一次土拍 40宗地共收金1427.4亿元 [8] - 武汉土地市场在12月24日至26日三天累计成交41宗地块 总揽金约224.88亿元 其中12月25日8宗主城核心地块揽金143.53亿元 创下2025年单日成交纪录 武汉城建联合瑞安房地产斥资129亿元包揽武昌湾三宗地块 [9] 房企要闻 - "22万科MTN005"债券展期相关议案均未获得通过 仅延长本期中期票据的宽限期议案获得92.11%的投票同意 该债券原定到期兑付日为2025年12月28日 债券余额37亿元 票面利率3.00% [10] - 融创中国全面境外债务重组的所有先决条件均已达成 约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 公司根据计划条款向计划债权人发行强制可转换债券 [11] - 远洋集团成功完成部分债务重组工作 涉及总额达4.76亿美元的优先有抵押票据及2.12亿美元的零息强制可转换债券 4.76亿美元新票据将于2033年至2035年间分三期到期 票面利率为3.00% [12] - 世茂集团已有本金金额约238亿元的境内贷款在2025年成功获得展期 其中最长已展期至2035年 集团在今年已按计划累计交付约18000套房屋 [14] - 华夏幸福截至2025年11月30日《债务重组计划》项下金融债务已签约重组金额累计约1926.69亿元 对应减免利息并豁免罚息共202.03亿元 公司累计未能如期偿还债务金额249.01亿元 其中11月新增逾期3.32亿元 [14] - 宝龙地产占计划债务总额85.48%的债权人已递交加入重组支持协议的函件 香港高等法院已排定2026年3月19日就重组方案进行聆讯 [14] - 珠免集团已完成向珠海投捷控股出售珠海格力房产100%股权的交易 交易对价55.18亿元由投捷控股以现金支付 所得款项将用于优化资本结构及聚焦免税主业发展 [15] - 中海物业通过三家间接全资附属公司对中建物业进行增资 合计出资人民币3900万元 增资完成后合计持有中建物业70%的经扩大股权 [16]

财务数据 - 2024年集团营收约740亿元，同比下降52%；2025年上半年营收约200亿元，同比下降41.7%[77] - 截至2024年12月31日，集团总资产约8829亿元；截至2025年6月30日，约为8508亿元[79][80] - 截至2024年12月31日，集团总负债约8277亿元；截至2025年6月30日，约为8059亿元[84] - 2024年集团合同销售额约471亿元，亏损约274亿元，同比增加163.2%；2025年上半年合同销售额约236亿元，亏损约129亿元，同比减少22.8%[85] - 截至2024年12月31日，集团借款总额约2597亿元；截至2025年6月30日，约为2548亿元[85] - 截至2025年6月30日，集团非公司为债务人的境内子公司境内负债约为2076亿元人民币[88] - 截至2024年12月31日，融创房地产发行的境内债券未偿还总额约为154.1亿元人民币（21.1亿美元）[88] - 2025年4月，融创房地产回购约40亿元人民币（5.5亿美元）境内债券，支付约8亿元人民币（1.0959亿美元）现金[88] - 2025年7月9日，公司就股权选择权配发及发行约7.54亿股股份，对应境内债券约55.9亿元人民币[88] - 截至2025年6月30日，境内债券未偿还总额约为114.1亿元人民币（15.6亿美元）[89] - 截至2025年6月30日，现有债务未偿还本金为88.1亿美元[92] - 截至2025年6月30日，境外债务未偿还本金为1.1亿美元，约占公司总未偿还债务的1.2%[93] - 境外债务重组将未偿还本金约65%减至3850万美元，并转换为新贷款和公司股份[93] 债券发行 - 公司发行2026年到期的72.58934519亿美元零息强制可转换债券及2028年到期的24.00133056亿美元零息强制可转换债券[3] - 新可转换债券在新加坡证券交易所上市的最小交易单位至少为20万美元[11] - 新可换股债券未且不会在美国证券交易委员会等机构注册，美国相关机构未批准或不批准重组等事项[54] - 新可换股债券在美国仅向合格机构买家和认可投资者发售，在美国境外仅向非美国人士发售[57] - 新可换股债券不打算向欧洲经济区的欧盟零售投资者发售，否则可能违反欧盟相关法规[58] - 新可换股债券不打算向英国的英国零售投资者发售，否则可能违反英国相关法规[60] - 新可换股债券在香港仅向专业投资者发售[61][62] - 新可换股债券不得在中国内地（不包括香港、澳门和台湾）直接或间接发售，除非符合适用法律法规[63] - 新可换股债券在新加坡仅向机构投资者或认可投资者发售[67] - 新可换股债券在新加坡证券交易所主板上市获原则性批准[69] - 新可换股债券最低交易本金为20万美元[72] 公司运营 - 截至2025年6月30日，集团有690个房地产开发项目，地产开发业务收入约140亿元[77] - 截至2025年6月30日，集团有455起未决法律诉讼，单个索赔金额超5000万元，总索赔金额约1663.8亿元[143] - 截至2024年12月31日，集团有现金及现金等价物77亿元，其中约460万元可在境外自由使用[149] 未来计划 - 公司拟制定员工持股计划，向选定员工授予奖励股份，授予股份数量不超过公司7%的股权[97] - 董事会可在重组生效日期起五年或更长时间内向符合条件的参与者授予新股份奖励[99] - 员工持股计划参与者在重组生效日期至该日期后18个月内不得出售新股份[99] 风险提示 - 文件包含的前瞻性陈述不构成对公司未来财务表现的预测，存在风险和不确定性[39,40] - 方案债权人应关注文件第9节列出的与重组相关的风险因素[41,42,43] - 公司面临流动性压力，外部资本获取有限，合同销售现金减少[155] - 转换New MCBs可能稀释现有股东的所有权权益，并影响股票市场价格[163] - 新可换股债券价格和交易量可能高度波动，受多种因素影响[189] - 国际金融市场和世界经济状况下滑可能对新可换股债券市场价格产生不利影响[191] - 人民币汇率波动会影响公司财务状况和经营业绩，导致股价和新可换股债券价格波动[197] - 新可换股债券以美元计价，转换股份以港元计价，存在货币兑换风险[198]

一级市场发行概况 - 近两周共发行12笔中资离岸债券，包括6笔离岸人民币债券和6笔美元债券，发行规模分别为430.58亿元人民币和2.96亿美元 [2] - 发行方式以直接发行为主，共9只，担保发行2只，“直接发行+担保”1只 [2] - 离岸人民币债券单笔最大发行规模为10.5亿元人民币，由南安市发展投资集团有限公司发行，最高票息为6.9%，由淄博高新国有资本投资有限公司发行 [2] - 中资美元债券单笔最大发行规模为1亿美元，由兴业银行股份有限公司香港分行发行，最高票息为4.35%，由赣州城市投资控股集团有限责任公司发行 [2] 二级市场表现 - 截至12月26日，Markit iBoxx中资美元债综合指数周度上行0.06%至251.26 [3] - 投资级美元债指数周度上涨0.08%至244.35，高收益美元债指数周度下跌0.14%至241.3 [3] - 分板块看，地产美元债指数周度涨0.12%至178.37，城投美元债指数周度下跌0.01%至153.9，金融美元债指数周度下跌0.06%至290.9 [3] 基准利差变化 - 截至12月26日，中美10年期基准国债利差缩小至229.47个基点，较前一周收窄2.13个基点 [4] 评级机构行动 - 12月24日，惠誉将万科企业股份有限公司长期本外币发行人评级下调至“RD” [6] - 12月23日，惠誉将万达商管和万达香港长期外币发行人主体评级下调至“C” [6] - 12月19日，中诚信亚太撤销仁寿兴新工业投资有限公司“BBBg-”长期信用评级 [6] - 12月18日，联合国际撤销四川恒基实业集团有限责任公司“BBB-”国际长期发行人信用评级 [6] - 12月17日，大公国际香港撤销福州市产业投资集团有限公司“BBB”评级 [6] 债券违约事件 - 12月26日，天安人寿保险股份有限公司公告，“15天安人寿”债券预计无法于2025年12月29日到期兑付，该债券发行总额20亿元，期限10年 [7] 国内金融市场要闻 - 12月26日，中国人民银行印发《人民币跨境支付系统业务规则》，规范CIPS清算账户管理 [9] - 截至2025年11月末，境外机构持有银行间市场债券3.61万亿元，约占市场总托管量的2.1%，其中持有国债2.03万亿元占比56.2% [10] - 12月19日，浦发银行与华泰证券达成银行间市场首单挂钩离岸人民币科创债的信用衍生品交易 [11] 海外财政动态 - 日本政府12月26日批准2026财年预算案，预算规模达122.3万亿日元，拟新发国债29.6万亿日元以弥补财政缺口 [12] 房企债务重组与违约进展 - 12月23日，融创中国完成全面境外债务重组，约96亿美元现有债务获解除，整体偿债压力预计下降近600亿元 [13] - 12月25日，奥园集团“H20奥园1”调整本息兑付安排议案获债券持有人会议通过 [14] - 12月24日，金轮天地控股主要债权人同意将境外债重组截止时间延长至2026年6月30日 [15] - 截至12月24日，阳光城已到期未付债务本金合计659.16亿元，其中境外债券未支付本金22.44亿美元，境内公开市场债券未支付本金164.63亿元 [16]

境外债务重组方案详情 - 公司境外96亿美元（约合人民币675亿元）债务全部进行债转股，未支付任何现金 [1][2] - 公司推出两种强制可转换债券置换该笔债务，债券将在半年内强制转换为公司股票 [2] - 债权人获得股票的每股面值为6.8港元，显著高于公司当前每股1.29港元的股价 [2] - 以债务折价计算，此次重组现金回收率仅约20% [2] 债权人接受重组方案的原因 - 境外债债权人主要为金融机构，相对集中且易于谈判 [3] - 中资房企境外债本身具有高风险高收益特性，利率普遍在7%-10%，远高于腾讯等企业2%-3%的利率水平 [3] - 境外债基本无抵押物，债权人通过诉讼或清盘难以获得公司境内资产，谈判地位弱势 [3] - 相比另一房企恒大海外债价值几近归零，20%的现金回收率已是相对有利的结果 [3] 公司整体债务与经营现状 - 截至2025年6月30日，公司总负债为8059亿元，其中一年内到期的流动负债达7590亿元 [4] - 已豁免的675亿元境外债，不到其流动负债的10% [4] - 公司涉及单笔金额超5000万元的诉讼约455宗，合计约1663亿元 [4] - 2025年上半年公司营收为199亿元，同比下滑41.7% [4] - 2024年营收较2023年下滑52% [4] 债务重组的意义与影响 - 重组成功主要作为提振信心的信号，并为后续处理国内债务提供参考 [5] - 旨在通过让债权人分摊损失、换取时间缓冲，避免企业走向破产清算 [5] - 境外债重组成功有望引导境内债权人接受类似的债转股方案 [5] - 最终目标是通过改善经营、提升股价来弥补债权人损失 [5] 公司未来业务发展重点与前景 - 公司业务分为房地产、文旅和物业三大板块 [6] - 未来出路在于以文旅为驱动，联动地产和物业的综合开发模式 [6][8] - 文旅业务核心是冰雪旅游，例如深圳前海冰雪世界项目 [6] - 深圳前海冰雪世界于2025年9月开业，试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流突破4万人次，其中30%客流来自港澳 [6] - 国盛证券研报预计，该项目年接待游客量有望超125万人，预期年营收6.5亿元，成熟期年净利润贡献1.3亿元 [6] - 项目周边配套七大业态，涵盖商业、办公、酒店、住宅及物业管理需求 [8] - 2024年公司文旅板块营收52亿元，占总营收7% [8] - 2025年上半年，随着房地产收入减少，文旅板块营收占比提升至约11% [8] - 公司正与珠海华发协商回购深圳前海冰雪世界项目的股权 [6]