土地市场概况 - 2025年第30周重点城市土地供应建筑面积305万平方米，环比下降42%，成交建筑面积338万平方米，环比上升35% [1] - 土地成交金额485亿元，环比上升251%，平均溢价率16.2%，创2025年4月以来周度新高 [3] - 上海徐汇地块以20万元/平方米刷新全国地价纪录，北京、深圳、上海均在2025年刷新各自楼板价单价纪录 [4] 土地供应情况 - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率2.14，南通、温州、南京宅地平均容积率均不高于2.0 [2] - 北京顺义区中央别墅板块挂牌宅地，出让底价10.3亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米 [2] - 西安浐灞金贸板块挂牌商住用地，出让底价15.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1万元/平方米 [2] 土地成交情况 - 上海第六轮土拍成交10宗宅地、3宗商办用地，虹口北外滩宅地溢价率46.33%，成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米 [4] - 徐汇衡复地块由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%，楼板价20万元/平方米 [4] - 苏州工业园区双湖板块宅地溢价8.7%成交，楼板价6.5万元/平方米，刷新城市宅地单价纪录 [5] 重点地块排名 - 上海虹口区北外滩地块成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米，溢价率46% [7] - 上海普陀区地块成交总价62亿元，楼板价7.24万元/平方米，溢价率15% [7] - 上海静安区地块成交总价54亿元，楼板价6.81万元/平方米，溢价率10% [7]

上海市第六批次土拍总体情况 - 土拍揽金总额289.6亿元 整体溢价率达22.33% [1] - 8宗地块挂牌出让 其中7宗溢价成交 [1] - 核心地块吸引中海地产、招商蛇口、保利地产、绿城中国、安徽高速地产等多家知名房企参与 [1][6] 全国单价地王纪录刷新 - 徐汇区XH-02单元051-11地块以12.25亿元成交 楼面单价达20.03万元/平方米刷新全国纪录 [1][2] - 地块出让面积4705.49平方米 起拍价10.01亿元 溢价率22.37% [1][2] - 竞得方上海祺祥旺宇置业为成立半年的新房企 注册资本15.5亿元 [2] 竞得方背景分析 - 上海祺祥实际控制人叶舒祺关联企业达15家 涉及房地产、制造业等多个行业 [2] - 叶舒祺系屹丰汽车科技集团董事长叶华彪长女 叶华彪有浙江台州"汽车模具大王"之称 [2][5] - 屹丰汽车集团为世界最大汽车模具制造商 在6地拥有十余个生产基地 服务奔驰、宝马等主流车企 [5] 重点地块成交详情 - 静安区053-b-1地块由中海地产以53.63亿元竞得 出让面积1.68万平方米 起拍价48.71亿元 [6] - 虹口区北外滩地块由绿城集团以64.71亿元拿下 吸引华润置地+广州城建等7家主体竞拍 [6] - 浦东唐镇地块由招商蛇口+中旅联合体以27.3亿元竞得 溢价率超40% 9家房企参与争夺 [7] 房企战略布局动向 - 绿城集团持续加码上海市场 2025年战略深耕华东区域 [6] - 绿城·潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米 近期推120套房源获160%认筹率 [7] - 头部房企集中争夺市中心地块 中环内板块房价表现坚挺 [8] 市场分化现象 - 青浦区地块出现流拍 仅联发集团1家企业参与 报价1轮即以21.95亿元成交 [7] - 优质地块维持高溢价率 推动后续优质项目供应 [7]

行业概述 - 康养地产是以"健康"和"养老"为核心，融合房地产开发与健康养生、养老服务的复合型地产形态，强调从"居住功能"向"健康生活全周期服务"的延伸 [1] - 2022年行业市场规模达15510亿元，同比增长1.51%，但2024年降至13918亿元，同比减少5.89%，主要受存量房时代转型影响 [1][11] - 行业产品分为健康智慧居住社区、活跃长者社区等六大类型，物业形态包括住宅、商业、产业园等，盈利模式涵盖销售、运营、服务等多途径 [2][5] 发展历程 - 20世纪80年代以养老院、疗养院为主，21世纪后逐渐丰富为包含养生、康复、休闲等功能的综合业态 [6] - 2016年《国家康养旅游示范基地标准》和《"健康中国2030"规划纲要》推动行业规范化发展，康养度假旅游快速兴起 [6] - 当前行业进入融合共生阶段，与医疗、文化、体育等产业深度融合，并引入智能化技术向多元化、个性化方向发展 [7] 市场驱动因素 - 2024年中国65岁及以上人口达21969万人，占比15.60%，老龄化加剧催生庞大康养需求 [9] - 国民健康意识提升推动预防性健康消费，中青年群体对康养居住环境需求增长 [9] - 攀枝花等地区依托自然资源优势发展特色康养产业，形成运动、疗愈等多样化业态 [7] 竞争格局 - 保利发展、绿城中国、华润置地等百强房企积极布局，保利拥有全国近50个项目，建立"机构+社区+居家"三位一体养老体系 [13][15] - 头部企业项目特色鲜明：绿城中国打造PPP医养结合项目，招商蛇口开发认知症专属照护单元，万科推行CCRC社区模式 [15] - 2024年保利发展房地产销售收入2874亿元，占总营收92.20%，招商蛇口开发业务占比87.38%，显示传统房企加速转型 [16][19] 产品与模式创新 - 健康智慧社区以住宅销售为主，配套健康服务收益，医养机构则侧重运营收益和资本化退出 [5] - 项目设计趋向全龄友好型社区，如越秀地产"代际融合活动"、万科"幸福银行"积分体系等 [15][21] - 区位选择倾向城市近郊或卫星城，平衡自然生态与城市便利性 [21] 企业案例 - 保利发展打造"全域养老"模式，覆盖专业护理、认知症照护等业务线，2024年营收3117亿元 [15][16] - 招商蛇口形成九大代建产品业态，累计管理面积超2000万平方米，2024年营收1789亿元 [19] - 中国金茂与法国薇姿集团合作开发温泉医疗项目，探索产业联动型康养目的地 [15]

上海徐汇衡复地块成交 - 上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元竞得徐汇衡复地块，成交楼面地价200257元/㎡，刷新全国单价地王纪录 [1] - 地块位于上海市中心，容积率仅1.3，是衡复风貌区十年首宗新增住宅，起拍价16万元/㎡ [1] - 参与竞拍的包括招商蛇口+徐房联合体、中海等巨头，但祺祥旺宇以果断出价策略胜出，溢价率超22% [3] 祺祥旺宇背景分析 - 祺祥旺宇为2025年1月新注册的民营企业，法定代表人叶舒祺为屹丰控股集团董事长之女 [3] - 公司在竞拍前将注册资本从1000万元增至15.5亿元，显示志在必得决心 [4] - 业内猜测地块可能用于建设私人住宅而非公开销售项目 [5] 苏州绿城新地王动态 - 绿城以46.67亿元总价竞得苏州双湖地块，楼板价65242元/㎡，刷新江苏省住宅地块纪录 [6] - 地块毗邻绿城2024年所获地王项目苏州玫瑰园，后者2024年销售额32.63亿元，位列苏州别墅榜首 [7] - 市场预期绿城将在地块打造玫瑰园2.0版本，装修标准不低于5000元/平方米 [8] 南京土拍前瞻 - 南京即将于7月30日推出13宗地块，起拍总价67.56亿元，涵盖鼓楼龙江、南部新城等热点区域 [9] - 鼓楼龙江G47地块起拍楼面价30296元/㎡，有望冲击南京十大高价地 [9] - 2024年上半年南京住宅土地成交金额269亿元，同比增长147%，民营企业参与度显著提升 [10] 长三角土地市场趋势 - 长三角地区土地市场持续升温，上海、苏州地王纪录一周内接连刷新 [1][6] - 南京当前地王纪录保持者为2016年葛洲坝中国府地块（楼面价45213元/㎡），2024年G28地块仅差160元/㎡即可突破 [11] - 容积率普遍下调成为新地块供应特征，如南京新推11宗地块容积率均低于2.5 [9][10]

土地市场热度高涨 - 7月份以来全国热点城市土地市场频现高单价、高溢价率地块 [1] - 上海徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块以12 25亿元成交 溢价率22 38% 楼面单价超20万元/平方米刷新全国纪录 [1] - 上海虹口区北外滩hk315-11地块由绿城以126577元/平方米楼面价竞得 溢价率46 33%创近年新高 [1] 房企投资策略变化 - 实力开发商聚焦上海等一线城市稀缺地块 体现对高端住宅市场的看好 [1] - 中指研究院指出土拍热度传导叠加优质新房供应加快 支撑上海楼市稳定 [1] - 房企投资策略加速向"精准化、高端化"转型 短期"低密地块+稀缺资源"组合受关注 [2] 二线城市土拍表现 - 成都成华区CH09(070102)：2025-033宗地吸引多家房企竞拍 最终以15 79亿元成交 溢价率29 05% [2] - 苏州苏园土挂(2025)04号地块经49轮竞拍 绿城以46 67亿元总价竞得 楼面价65242元/平方米刷新江苏纪录 [2] 土地市场数据趋势 - 上半年一线城市住宅用地出让金同比增49 5% 二线城市成交面积增18 3% 出让金增43 5% [3] - 二线城市平均溢价率达13 6% 核心区与外围市场分化加剧 [3] - 预计热点城市核心地块将维持高溢价成交 三四线城市以底价为主 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在 Q2 销售回落背景下，三季度是政策发力关键期，其定调和方向或影响下半年楼市表现；当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有一定弹性，建议关注下周政治局会议表态，逢低配置地产股；推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展等房企，贝壳等中介平台，以及华润万象生活等物管商管公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 上海徐汇拍出全国地王 - 上海六批次土拍收官，板块分化，徐家汇地块成全国地王，该地块是区域十年首宗新增宅地，容积率 1.3，限高 15 米，将成低密风貌住宅标杆，上海祺祥旺宇置业以 12.25 亿元总价、200257 元/㎡楼板价竞得，刷新全国涉宅用地成交楼面价记录 [4][13] - 拿下地王的祺祥旺宇法人和实控人为屹丰集团创始人女儿，体现实业资本对核心城市核心地块价值的认可 [4][13] 租赁住房条例正式出台 - 《住房租赁条例》落地，加速租购并举，推动租售同权，共 7 章 50 条，从规范出租承租等多方面解决租赁痛点 [5][15] - 供给端支持盘活改造房源用于租赁，推动租购住房公共服务同权，规范非居住空间出租等；企业端培育专业化租赁企业，从事转租需设资金监管账户；监管端建立租金监测和信用评价制度并分级分类监管 [5][15] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万 A 股房地产板块涨 4.1%，位列第 7；恒生港股房地产板块涨 4.2%，位列第 6 [2][16] - 本周地产涨跌幅前 5 名为中国金茂等，涨跌幅分别为 15.6%等；末 5 名为华音国际控股等，涨跌幅分别为 -12.2%等 [16] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨 4.2%，对恒生中国企业指数和沪深 300 相对收益分别为 2.4%和 2.5% [2] - 本周物业涨跌幅前 5 名为彩生活等，涨跌幅分别为 20.2%等；末 5 名为众安智慧生活等，涨跌幅分别为 -9.9%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025 年第 30 周全国 300 城宅地成交建面 667 万㎡，单周环比 10%，单周同比 -34%，平均溢价率 15% [27] - 年初至今累计成交建面 20474 万㎡，累计同比 -5.4%；中海地产等权益拿地金额位居行业前五，分别为 542 亿等 [27] 新房成交 - 本周 47 个城市商品房成交 291 万平米，周环比 15%，周同比 2%，月度累计同比 -10%，年度累计同比 -1% [33] - 一线城市周环比 -7%，周同比 -21%等；二线城市周环比 34%，周同比 14%等；三四线城市周环比 11%，周同比 3%等 [33] 二手房成交 - 本周 22 个城市二手房成交 225 万平米，周环比 -4%，周同比 -3%，月度累计同比 -3%，年度累计同比 +17% [42] - 一线城市周环比 -6%，周同比 -9%等；二线城市周环比 -2%，周同比 -6%等；三四线城市周环比 -6%，周同比 +15%等 [42] 重点城市库存与去化周期 - 本周 10 城商品房库存 1.01 亿平米，环比 0.2%，同比 -9.3%；去化周期 23.4 月，较上周 +0.4 个月，较去年同比 -1.1 个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 7 月 21 日成都取消部分住房限售政策，加大公积金贷款支持力度，二套房公积金首付比降至 20% [55] - 7 月 21 日国务院发布《住房租赁条例》，规范租赁市场，推动市场高质量发展 [55] - 7 月 23 日昆明放宽公积金住房套数认定标准 [55] - 7 月 25 日泰州公积金“提额扩面”，租房提取上限和贷款最高额提高等 [57] 地产公司动态 - 光大嘉宝股东嘉定建业与嘉定科投 5 月 6 日至 7 月 18 日减持 1498.78 万股，减持后持股比例降至 15.08% [57] - 中国金茂旗下上海金茂 7 月 23 日完成 20 亿元 3 年期无担保中期票据发行，利率 2.3% [57] - 建发国际集团 7 月 23 日按每股 15.80 港元配售 6460 万股，预计募资 10.105 亿港元用于偿债和营运 [57] 物管行业政策和新闻 - 7 月 25 日哈尔滨住建局制订《住宅项目物业服务退出工作规则》，明确物业退出分类等内容 [58] 非开发公司动态 - 7 月 18 - 24 日贝壳-W 多次回购股份，耗资 400 万等美元回购若干万股 [58] - 7 月 24 日珠江股份不超 7.4 亿定增获上交所通过 [58] 行业估值 - 报告给出 A 股地产、港股地产、港股物业 PE-TTM 图表及覆盖公司估值情况，涉及万科 A 等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [63][64][65]

上海2025年六批次土拍成交概况 - 总成交金额达289.6亿元，涉及8宗地块，其中7宗溢价成交，1宗底价成交 [5][17] - 分两日完成出让：7月24日成交5宗地块（4宗溢价、1宗底价），金额185.3亿元；7月25日成交3宗地块，金额104.27亿元 [12][6] 核心地块成交数据 徐汇衡复地块 - 成交价12.25亿元，楼面价200257元/㎡（全国涉宅用地新高），溢价率22.38% [2][8] - 土地面积4705.49㎡，规划建筑面积6117.14㎡（住宅占比约85%），容积率1.3，限高15米 [7][8] - 吸引3家竞买人，经过28轮竞价由上海祺祥旺宇置业竞得 [8] 虹口北外滩地块 - 成交价64.719亿元+附加条件（装修标准6000元/㎡+公建2600㎡+人才房配建2%），楼面价126577元/㎡，溢价率46.33%（上海近年新高） [3][10] - 土地面积19441.07㎡，规划建筑面积51130.01㎡，容积率2.63，限高100米 [9][10] - 吸引7家竞买人，由绿城竞得 [10] 浦东唐镇地块 - 成交价27.297亿元+附加条件（装修标准4500元/㎡+公建200㎡+人才房配建0.7%），楼面价52360元/㎡，溢价率40% [4][11] - 土地面积22666.84㎡，规划建筑面积52133.73㎡，容积率2.3，限高60米 [11] - 吸引7家竞买人，62轮竞价触发中止价，由招商蛇口和中旅投资联合竞得 [11] 其他地块成交亮点 - 闵行区宅地：成交价36.89亿元+附加条件，楼面价56247元/㎡，溢价率30%，78轮竞价触发中止价 [12] - 静安区商住地：中海以53.63亿元竞得，楼面价90390元/㎡，溢价率10.1% [13] - 普陀区组团用地：中海以65.25亿元竞得，综合楼面价58823元/㎡，溢价率14.17% [14] - 奉贤区宅地：国贸和象屿联合体以7.58亿元竞得，楼面价24595元/㎡，溢价率11.8% [15] - 青浦区组团用地：上海联泓房地产底价21.948亿元竞得，综合楼面价14925元/㎡ [16] 市场参与特征 - 参拍企业共14家，包括6家央企、6家国企、1家混合所有制企业、1家民企 [11] - 高热度地块（如虹口北外滩、浦东唐镇）参拍企业均超5家，触发中止价 [11] - 供地策略：优质土地加速供应，多用途组合用地与高品质住宅用地并重 [17]

土地市场 - 绿城中国以总价46.67亿元、楼面价65241.78元/平方米、溢价率8.74%竞得苏州园区双湖地块，刷新江苏省最高楼面价纪录 [1] - 上海土拍收金289.57亿元，徐汇衡复地块以楼面价200257元/㎡、溢价率22.38%成交，刷新全国涉宅用地楼面价纪录 [2] - 苏州出让2宗地块总计出让面积10.75万平方米，起拍总价49.64亿元，最终成交总金额53.39亿元 [1] 房地产政策 - 成都取消住房限售政策，2024年10月14日前购买的商品住房取得不动产权证书后即可交易 [4] - 成都住房公积金贷款最低首付款比例由30%降至20%，实施贷款额度与缴存余额挂钩机制 [4] - 国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，共7章50条 [5] 行业数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元，同比增长0.4%，增速比上年末高0.6个百分点 [3] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元，同比增长0.3%，上半年增加2926亿元 [3] - 个人住房贷款余额37.74万亿元，同比下降0.1%，增速比上年末高1.2个百分点 [3] - 1-6月全国新开工改造城镇老旧小区1.65万个，河北等6个地区开工率超过80% [2] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 [2]

上海第六批次土拍概况 - 上海第六批次土拍共出让8宗涉宅地块 总成交金额达289 6亿元 [1] - 浦东 虹口地块均触发中止价 徐汇地块刷新全国宅地楼面价纪录 [1] - 土拍延续上半年热度 房企积极获取区位条件优越的高品质地块 [4] 重点地块成交详情 - 浦东新区唐镇地块由招商+港中旅联合体以27 297亿元竞得 溢价率40% 楼面价5 24万元/平方米 [2] - 虹口区北外滩地块由绿城以64 72亿元竞得 楼面价12 66万元/平方米 溢价率46 33% [3] - 徐汇区衡复地块由上海祺祥旺宇置业以12 25亿元竞得 楼面价20 03万元/平方米创全国纪录 溢价率22 38% [3] 地块开发要求 - 唐镇地块装修标准要求4500元/平方米 北外滩地块6000元/平方米 [3] - 衡复地块容积率仅1 3 将打造为风貌别墅 [3] - 上海保持多用途组合用地和高品质纯宅地并重的供地方式 [4] 房企动态 - 上海祺祥旺宇置业2025年1月成立 注册资本15 5亿元 股东叶舒祺关联多家房地产企业 [3] - 中海在本次土拍中豪掷118 88亿元拿下静安 普陀两宗核心地块 [4] - 屹丰汽车科技集团董事长叶华彪与拿地企业存在关联 [4] 市场影响分析 - 徐汇衡复地块稀缺性推高市场预期 将带动周边房价上涨 [5] - 优质土地供应加快 上海房地产市场稳定态势或将持续 [4] - 实力开发商持续关注上海土地市场 尤其是稀缺资源地块 [5]

公司业绩与市场认可 - 绿城中国在2025年中国城市居民居住满意度调查中总体满意度得分93.9分，较2024年提升1分，较行业均值高22.5分，较Top10房企均值高4.2分，在进驻的16座城市中满意度第一 [2] - 总体忠诚度得分89.0%，较行业均值高36.2，较Top10房企均值高11.3，在进驻的15座城市中忠诚度第一，较2024年新增3城 [2] - 宁波绿城连续6年卫冕宁波居住满意度、忠诚度双TOP.1，连续15年在满意度调查中稳居前列，连续13次荣膺"顾客满意度领先品牌" [4] 产品创新与项目表现 - 宁波馥香园问鼎2025年1-6月高新区成交金额、面积、套数三冠王，以围合式配套场景和下沉式庭院设计引领市场 [7] - 余姚臻园首开累计成交42席，在千万级合院市场中脱颖而出，以河姆渡玉璜为设计灵感打造高定地下空间 [9] - 慈溪沁百合规划泳池、童玩、运动、花园四大景观综合体，构建全龄全时生活场景 [11] - 奉化凤麓和鸣通过五力破局，运营多个社群和主题空间，成为奉化改善市场的"护城河"项目 [13] 交付能力与标杆项目 - 2025年上半年宁波绿城累计交付4个项目，超1800户业主迎来理想家园，贯穿"五感多重归家礼序"与全流程服务 [16] - 宁波中心大厦作为409米的城市地标，刷新宁波天际线，彰显超高层开发实力 [16] - 凤鸣云翠荣获2025上半年浙江十大交付力作品，以"五感十重交付礼序"和水乡基因设计获得认可 [18] - 燕语春风居以围合式大中庭布局实现户均景观资源最大化，定制"春风4A服务"体系 [21] - 余姚映翠晓园汲取青瓷文化打造双滨水主界面，兼具文化底蕴与现代美学 [24] 社群服务与客户体验 - 宁波绿城通过近百场"四季有邻"社群活动和"海豚计划"等构建社区情感联结 [26] - 依托《绿城浙江区域集团全周期客户服务SOP手册》，系统梳理服务触点，实现"超越期待"的服务标准化 [28]