土拍结果与市场表现 - 上海2025年四批次土拍共出让4宗地块 总成交金额97 1亿元 其中两宗溢价成交 两宗底价成交 起拍总价约84亿元 [1] - 溢价成交地块中 杨浦地块由保利置业以42 4063亿元总价竞得 溢价率26 3% 楼面价8 02万元/平方米 松江地块由中铁建以24 7082亿元竞得 溢价率20 42% 楼面价2 5288万元/平方米 [2] - 底价成交地块中 保利发展以8 4亿元获取青浦地块 北外滩集团以21 57亿元获取虹口地块 [3] 参拍房企特征 - 参拍房企均为央国企 包括保利发展 保利置业 招商蛇口 金茂 中海 华润 中铁建等 [1] - 保利集团成为最大赢家 通过两宗地块获取预计增加超过75亿元储备货值 [3] - 杨浦地块竞拍中 华润 中海 保利置业三家激烈角逐 金茂 招商蛇口未出价 最终保利置业以高于中海历史拿地成本近7000元/平方米的价格胜出 [3] 土拍市场分化与房企策略 - 房企表现谨慎 虹口地块仅北外滩集团一家报名 商业部分建设成本与运营风险是主要顾虑 [4] - 土拍热度分化 中心区域小型地块开发难度上升 参拍房企数量减少 部分地块仅一家报名 [4] - 保利置业2024年11月曾退出与中海的抢地 此次以更高成本拿地 反映阶段性补仓需求与竞争加剧 [3] 地块区位与开发潜力 - 杨浦地块位于内中环 紧邻地铁12号线 距滨江500米 周边有中海2024年所获三宗地块 开发的中海云邸玖章项目187套房源首日售罄 [3] - 松江地块因起拍价低引发焦灼竞争 普陀中环内地块依赖旧改推进 浦东新杨思 前滩南被视为未来潜力板块 [6] 政策与市场预期 - 土拍热度受4月上海新房 二手房交易数据亮眼及央行降准降息政策提振 但市场更期待限购放松等实质性政策 [1][6] - 上海城市更新加速 市中心复杂地块开发成为未来竞争关键 具备综合开发能力的企业将占据优势 [6]

上海第四批次土拍市场概况 - 四批次4幅地块全部成功出让 总出让面积约10 1万平方米 总成交金额97亿元 其中2宗溢价成交 2宗底价成交 [2] - 参拍企业数量减少至约9家 相比第三批次15家明显下降 以央国企为主 包括6家央企 2家国企 1家港资 [2] - 保利集团旗下保利发展和保利置业分别斩获一宗地块 头部房企拿地策略趋于理性 市场延续稳中有进态势 [2] 杨浦区地块交易细节 - 保利置业以42 41亿元竞得杨浦地块 成交楼面价80199元/平方米 溢价率26 3% 创定海社区单价地王纪录 [3] - 地块吸引招商蛇口 中国金茂 华润置地 中海地产 保利置业5家头部央企竞拍 72轮竞价后保利置业胜出 [3] - 保利置业4月已布局该地块 旗下公司拟投资61亿元 地块距黄浦江600米 享12号线轨交及上海国际时尚中心商业配套 [4] - 周边新盘中海云邸玖章备案均价11 49万/平方米 认筹率205% 中建壹品·外滩源著去化率90% 反映区域高需求 [4] 松江新城地块交易分析 - 松江新城地块溢价率20 42% 由中国铁建以24 71亿元竞得 楼面价25288元/平方米 [5][6] - 地块距松江中央公园4千米 临近万达广场 周边1年无宅地成交 未来可补充区域新房供应 [5] - 中国铁建2022年已在松江连获三宗地块 开发星樾云涧项目 与本地块仅一路之隔 具备区域开发经验优势 [6] 虹口区捆绑地块特点 - 虹口区地块为内环内唯一组合用地 含住宅和商业文化地块 北外滩集团以底价20 2亿元+1 3亿元竞得 [7][8] - 住宅地块楼面价88000元/平方米 商业文化地块楼面价14699元/平方米 因历史建筑保护要求导致捆绑出让 [7][8] - 地块邻近10号线四川北路站 周边有弘安里等豪宅待入市 华润去年竞得相邻地块楼面价92934元/平方米 [8] 青浦及其他区域动态 - 保利发展以8 4亿元底价拿下青浦北部地块 楼面价15500元/平方米 继续加仓上海市场 [8] - 土拍体现中心城区与郊区结合供地特征 优质土地供给有助于传递热度至楼市 巩固市场稳态 [9]

公司业绩与财务表现 - 2024年公司总营业收入3116.66亿元，同比下降10.15%，主要因房地产项目结转规模下降 [2] - 归母净利润50.01亿元，同比大幅下降58.56% [2] - 综合毛利率13.71%，同比下降2.07个百分点，其中房地产销售毛利率13.85%，同比下降2.47个百分点 [2] - 计提存货、长期股权投资等减值准备合计约55亿元 [2] - 销售费用同比微增0.19%，管理费用同比下降1.51% [2] 销售与市场表现 - 2024年签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%，销售签约金额3230.29亿元，同比下降23.5%，连续两年保持行业第一 [3] - 38个核心城市销售占比达90%，同比提升2个百分点，市占率7.1%，同比提升0.3个百分点 [3] - 存量项目去化成效显著，2022年前获取的存量项目签约面积1078万平方米，在手存量项目面积下降超20% [3] 现金流与资金管理 - 经营性现金流入63亿元，连续7年为正 [3] - 年末在手现金1342亿元，已售待回笼资金832亿元 [3] - 全年销售回笼3277亿元，签约回笼率超100%，当年销售当年回笼率79.6%，同比提升1.3个百分点 [3] - 通过参股项目回收、土地收储等方式盘活受限资金约475亿元 [4] 盈利预测与估值 - 下调2025-2026年EPS预测至0.45/0.49元，新增2027年EPS预测0.54元 [2] - 基于25年23倍PE及0.6倍PB（每股净资产16.95元），目标价10.17元 [2]

达实智能 - 签约5812.89万元智慧医院项目，打造三级甲等肿瘤专科医院 [1] - 主营业务为基于AIoT智能物联网管控平台的智慧服务 [1] 华虹公司 - 2025年Q1营收39.13亿元，同比增长18.66% [2] - 净利润2276.34万元，同比下降89.73% [2] - 主营业务为晶圆制造服务 [2] 金地集团 - 4月签约金额27.8亿元，同比下降55.45% [3] - 1-4月累计签约金额109.3亿元，同比下降52.44% [3] - 主营业务为房地产开发与销售 [3] 金龙汽车 - 4月客车销量3611辆，同比下降3.91% [4][5] - 主营业务为客车生产与销售 [5] 三友医疗 - 与韩国细基生物设立合资公司，出资3960万元占比66% [6] - 主营业务为骨科植入耗材研发与生产 [7] 金智科技 - 中标国家电网项目9073.46万元，占2024年营收5.12% [8][9] - 主营业务为智慧能源与智慧城市业务 [10] 平高电气 - 中标国家电网项目17.51亿元，占2024年营收14.12% [10] - 主营业务为高压开关及输变电设备 [10] 鲁抗医药 - 塞来昔布原料药获批上市，属解热镇痛抗炎药 [11] - 主营业务为医药产品研发与生产 [12] 东杰智能 - 取得7项专利，涉及AGV及输送系统技术 [13] - 主营业务为智能物流系统研发与制造 [14] 中再资环 - 子公司获869万元政府补助，占2024年净利润38.67% [15] - 主营业务为废电回收与拆解处理 [15] 葵花药业 - 双醋瑞因胶囊上市申请获受理，拟治疗骨关节炎 [16] - 主营业务为中成药与化学药生产 [17] 湘佳股份 - 4月活禽销售收入8070.27万元，同比增长42.86% [17] - 主营业务为家禽养殖与销售 [17] 人福医药 - HZ-J001乳膏进入II期临床试验，治疗白癜风 [17][18] - 主营业务为药品研发与销售 [19] 舒泰神 - STSP-0902注射液完成Ia期临床，治疗少弱精子症 [20] - 主营业务为生物药物研发 [21] *ST傲农 - 4月生猪销售量13.28万头，同比下降14.42% [22] - 主营业务为饲料与养猪 [23] 北部湾港 - 4月货物吞吐量3174.52万吨，同比增长20.32% [24] - 主营业务为港口装卸服务 [25] 东方铁塔 - 中标国家电网项目1亿元，占2024年营收2.39% [26] - 主营业务为钢结构与钾肥业务 [26] 环旭电子 - 4月营收46.41亿元，同比增长0.72% [27] - 主营业务为电子制造服务 [27] 金辰股份 - 部分银行账户被冻结，涉及金额3297万元 [28] - 主营业务为光伏智能装备制造 [28] 耐科装备 - 核心技术人员汪祥国离职 [29] - 主营业务为半导体封装设备制造 [29] 交建股份 - 中标7.04亿元工程总承包项目，占2024年营收8.43% [30][31] - 主营业务为基建工程施工 [31] 弘元绿能 - 拟12.45亿元转让内蒙古鑫元27.07%股权 [32] - 主营业务为光伏硅料硅片 [32] 青岛啤酒 - 拟6.65亿元收购山东即墨黄酒厂100%股权 [32] - 主营业务为啤酒制造与销售 [33] 兴业银行 - 获准筹建兴银金融资产投资公司，注册资本100亿元 [34] - 主营业务为银行金融服务 [35] 宁波港 - 4月集装箱吞吐量427万标准箱，同比增长8.8% [36] - 主营业务为港口装卸与物流 [36] 宏昌电子 - 珠海二期年产14万吨液态环氧树脂项目投产 [37] - 主营业务为电子级环氧树脂生产 [38] 泛亚微透 - 2股东拟合计减持不超7%股份 [39] - 主营业务为新材料研发与销售 [39] 江苏银行 - 收购江苏丹阳苏银村镇银行获核准 [40] - 主营业务为城商行金融服务 [40] 爱婴室 - 股东拟减持不超1%股份 [41] - 主营业务为母婴用品销售 [42] 东瑞股份 - 4月生猪销售收入2.23亿元，环比增长24.56% [43] - 主营业务为生猪养殖 [44] 深圳新星 - 子公司洛阳新星增资扩股引入投资者2亿元 [45] - 主营业务为铝加工合金材料 [45] 海南发展 - 拟不超4.5亿元收购网营科技51%股权 [46] - 主营业务为幕墙工程与光伏玻璃 [47] 保利发展 - 4月签约金额246.22亿元，同比减少25.44% [47] - 主营业务为房地产开发 [47] 威腾电气 - 股东拟询价转让1.73%股份 [48] - 主营业务为配电设备与储能系统 [49] 海南海药 - 富马酸伏诺拉生原料药获批上市 [50] - 主营业务为药品研发与销售 [51] 日上集团 - 美国撤销越南钢制车轮范围调查 [52] - 主营业务为车轮与钢结构工程 [52] 昊海生科 - 控股股东蒋伟涉嫌内幕交易被立案调查 [54] - 主营业务为医疗器械研发 [55] *ST中程 - 收到深交所终止上市事先告知书 [56] - 主营业务为航空机电产品 [56] 三环集团 - 获不超1.8亿元贷款用于股份回购 [57] - 主营业务为电子元件制造 [58] 中铁工业 - 控股股东拟1.6亿–3亿元增持股份 [59] - 主营业务为工程机械装备 [59] 国脉文化 - 董事长提议0.5亿–1亿元回购股份 [60] - 主营业务为数字内容与元宇宙 [60] 贵州茅台 - 4月回购93.48万股，支付金额14.4亿元 [61] - 主营业务为白酒生产与销售 [62] 海信家电 - 控股股东一致行动人增持0.16%股份 [62] - 主营业务为家电制造 [63]

货币政策调整 - 中国人民银行宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [1] - 5年期以上首套房公积金贷款利率由2.85%降至2.6% [1] - 上海地区同步下调利率，5年以下和5年以上首套利率分别降至2.1%和2.6% [2] - 上海地区第二套公积金贷款利率分别下调至2.525%和3.075% [2] - 四川省省级住房公积金管理中心同步下调利率0.25个百分点 [3] 政策执行细节 - 上海地区新利率政策自2025年5月8日起实施，新发放贷款立即执行 [2] - 上海地区存量公积金贷款自2026年1月1日起按新利率执行 [2] - 四川省新利率标准同样自2025年5月8日起生效 [3] 房企销售表现 - 保利发展4月签约金额246.22亿元，同比减少25.44% [4] - 保利发展4月签约面积122.72万平方米，同比减少34.25% [4] - 融信中国4月总合约销售额约为3.27亿元 [5] - 融信中国4月合约建筑面积约为4.02万平方米，平均售价约为8127元/平方米 [5]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐" 维持评级 [1][3] 核心观点 - 央行下调个人住房公积金贷款利率0 25个百分点 调整后首套房5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2 1%和2 6% 二套房分别为2 525%和3 075% 以100万元30年期贷款为例 月供减少132元 累计减少4 76万元 [3] - 7天期逆回购利率从1 5%降至1 4% 预计带动LPR下行约10bp 商贷利率有望同步下降10bp [3] - 金融监管总局将推出8项增量政策 包括加快出台适配房地产新模式的融资制度 已审批通过6 7万亿元"白名单"贷款支持保交楼 [3] - 2025年一季度新增个人住房贷款创2022年以来单季度最大增幅 [3] 政策影响分析 - 降低购房门槛 支持居民刚性和改善性住房需求 巩固房地产市场稳定态势 [3] - 城市更新行动 城中村改造 危旧房改造 商品房收购政策等方面将获得融资支持 [3] 投资建议 - 看好头部房企运营管理能力和资金优势 市占率有望提升 [3] - 重点推荐保利发展 招商蛇口 华润万象生活 龙湖集团 滨江集团 万科A 新城控股 招商积余 [3] - 建议关注绿城中国 华润置地 中国海外发展(优质开发) 绿城服务(优质物管) 张江高科 恒隆地产(优质商业) 绿城管理控股(代建龙头) 贝壳-W 我爱我家(中介龙头) [3] 市场表现 - 房地产(申万)相对沪深300表现图显示40%和20%的涨幅 [2]

业绩总结 - 2025年4月签约面积122.72万平方米，同比减34.25%[2] - 2025年4月签约金额246.22亿元，同比减25.44%[2] - 2025年1 - 4月签约面积430.79万平方米，同比减22.17%[2] - 2025年1 - 4月签约金额876.49亿元，同比减8.71%[2]

市场扩张 - 公司新增4个房地产项目[1] - 4个项目合计用地193,535平方米，规划面积454,090平方米，需支付1,280,041万元[3]

保利发展2025年4月销售数据 - 2025年4月公司签约面积122.72万平方米 同比减少34.25% [1] - 2025年4月公司签约金额246.22亿元 同比减少25.44% [1] 保利发展2025年1-4月累计销售数据 - 2025年1-4月公司累计签约面积430.79万平方米 同比减少22.17% [1] - 2025年1-4月公司累计签约金额876.49亿元 同比减少8.71% [1]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，目标价 10.6 元 [2] 报告的核心观点 - 2024 年营收同比下滑 10%，因近年来销售规模收缩，预计未来 2 年营收仍面临下滑压力；随着低质量土储结算高峰期过去，毛利率压力或逐渐改善 [9] - 2025 年一季度签约金额同比增长 0.07%，投资强度提升至 29% [9] - 有息负债规模下降，持续保持融资优势；2025 年 4 月拟发行不超 85 亿元可转债用于项目建设 [9] - 融资优势保障公司聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和 ROE 回升基础，但短期内存量土储可能有减值压力；调整 2025 - 2027 年 eps 分别为 0.45、0.45、0.49 元 [9] 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入(百万)|311,666|273,124|243,067|230,411| |同比增速(%)|-10.2%|-12.4%|-11.0%|-5.2%| |归母净利润(百万)|5,001|5,389|5,364|5,870| |同比增速(%)|-58.6%|7.8%|-0.5%|9.4%| |每股盈利(元)|0.42|0.45|0.45|0.49| |市盈率(倍)|20|19|19|17| |市净率(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|[5] 公司基本数据 - 总股本 1,197,044.34 万股，已上市流通股 1,197,044.34 万股 [6] - 总市值 1,001.93 亿元，流通市值 1,001.93 亿元 [6] - 资产负债率 74.06%，每股净资产 16.25 元 [6] - 12 个月内最高/最低价 11.65/7.45 元 [6] 营收情况 - 2024 年营业总收入约 3117 亿元，同比下降 10.16%，源于项目竣工结转规模下降，竣工面积约 3257 万方，同比下滑 27% [9] - 受行业下行影响，近年来销售规模收缩，测算 2025 年营收或下滑约 12% [9] 签约与投资情况 - 2025 年一季度签约金额 630 亿元，同比增长 0.07%，签约面积 308 万方，同比下降 16.03% [9] - 一季度新拓展项目 11 个，计容建面约 100 万方，总地价约 180 亿元，权益地价 126 亿元，土地投资强度约 29% [9] 融资情况 - 2024 年新增有息负债综合成本同比下降 22BP 至 2.92%，有息负债综合融资成本同比下降 46BP 至 3.1%，均创历史新低 [9] - 截至 2024 年底，有息负债规模压降 54 亿元至 3488 亿元，连续两年压降；资产负债率同比降 2.2 个百分点至 74.3%，连续四年下降 [9] - 2025 年 4 月拟发行不超 85 亿元可转债，期限六年，资金用于 15 个房地产开发项目建设 [9] 财务预测表（部分指标） 利润表 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入(百万)|311,666|273,124|243,067|230,411| |营业成本(百万)|268,260|238,334|209,850|196,869| |归母净利润(百万)|5,001|5,389|5,364|5,870| |EPS(摊薄)（元）|0.42|0.45|0.45|0.49|[10] 主要财务比率 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入增长率(%)|-10.2%|-12.4%|-11.0%|-5.2%| |归母净利润增长率(%)|-58.6%|7.8%|-0.5%|9.4%| |毛利率(%)|13.9%|12.7%|13.6%|14.5%| |净利率(%)|3.1%|3.2%|3.5%|4.1%| |ROE(%)|2.5%|2.7%|2.6%|2.8%| |资产负债率(%)|74.3%|71.8%|70.6%|69.4%|[10]