报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][6] 报告的核心观点 - 保利发展 2025 年 5 月签约销售收缩，金额和面积同比下滑，但行业排名第一，年内一二线拿地占比超九成 维持盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 56.8、65.6、75.1 亿元，EPS 分别 0.47、0.55、0.63 元，当前股价对应 PE 估值分别为 17.2、14.9、13.0 倍，维持“买入”评级[6] 各部分总结 销售情况 - 2025 年 5 月签约金额 285.12 亿元，同比降 19.26%；签约面积 130.41 万平方米，同比降 16.93% 1 - 5 月签约金额 1161.61 亿元，同比减 11.54%；签约面积 561.2 万平方米，同比降 24.96% 5 月销售均价 21863.35 元/平方米，同比提升 20.29%；1 - 5 月累计销售单价 20698.68 元/平方米，同比增长 17.87% 1 - 5 月全口径销售排名全行业第一[7] 拿地情况 - 2025 年 5 月新获取 6 宗地块，拿地总建筑面积 50.09 万平方米，权益总地价 102.65 亿元，用地面积 24.12 万平方米 1 - 5 月拿地 21 宗，总建筑面积 195.7 万平方米，对应土地款 419.7 亿元，权益土地款 356.2 亿元，同比分别下降 40.5%、36.8%、39.0%，拿地强度 19.0%（2024 年同期 20.6%），一线城市拿地占比 43.9%，二线城市拿地占比 49.3%[8] 融资情况 - 2025 年 1 - 5 月公开市场融资总额 94.57 亿元，一般中期票据发行 50 亿元，一般公司债发行 7 亿元 5 月发布 2025 年度第二期中期票据，规模 30 亿元，票面利率 2.15%，期限三年，融资渠道畅通[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务预测数据，涉及流动资产、非流动资产、营业收入、营业成本等项目及各年数据变化，还有成长能力、偿债能力、营运能力等财务比率数据[18]

先生因工作原因未能出席会议； | 股东 | | 同意 | | | 反对 | | 弃权 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 类型 | 票数 | | 比例（%） | | 票数 | | 比例（%） | 票数 | 比例 | | （%） | | | | | | | | | | | A股 | 6,052,046,793 | | 99.7858 | 9,324,681 | 0.1537 | 3,666,224 | 0.0605 | | | | | 审议结果：通过 | | | | | | | | | | 表决情况： | | | | | | | | | | | 股东 | | 同意 | | | 反对 | | 弃权 | | | | 类型 | 票数 | | 比例（%） | | 票数 | | 比例（%） | 票数 | 比例 | | （%） | | | | | | | | | | | A股 | 6,051,706,093 | | 99.7801 | 9,709,481 | 0.1600 | 3,622,124 | 0.0599 | | ...

会议信息 - 2025年6月9日召开2024年年度股东大会，地点在广州保利发展广场会议室[3] - 出席会议股东和代理人3193人，所持表决权股份6065037698股，占比51.1153%[3] - 公司在任董事8人出席7人，监事3人出席2人，董秘出席，部分高管列席[3][4] 议案表决 - 2024年度董事会工作报告议案A股同意票数6052046793，比例99.7858%[5] - 2025年度对外担保议案A股同意票数5948117077，比例98.0722%[7] - 2025年度对外提供财务资助议案A股同意票数5982099633，比例98.6325%[7] - 与保利财务签金融服务协议议案A股同意票数1038304394，比例87.2454%[7] - 与高管兼任董事关联合营企业关联交易议案A股同意票数5978882486，比例98.5794%[8] - 与关联合伙企业及相关主体关联交易议案A股同意票数1069187173，比例89.8404%[8] 其他 - 第八、十项议案关联股东回避表决，回避股份4874942462股[11]

会议信息 - 公司2024年年度股东大会于2025年6月9日召开[4] - 会议召集公告于2025年5月20日发布，股权登记日为2025年6月4日[8] 参会股东情况 - 出席会议股东及授权代理人共3193人，代表有表决权股份6065037698股，占比51.1153%[11] - 出席现场会议股东及授权代理人17人，代表有表决权股份5006175280股，占比42.1943%[11] - 参与网络投票股东3176人，代表有表决权股份1058862418股，占比8.9239%[11] - 中小投资者股东及授权代理人3188人，代表有表决权股份1180953733股，占比9.9529%[12] 议案表决情况 - 《关于2024年度董事会工作报告的议案》同意6052046793股，占比99.7858%获通过[17] - 《关于2024年度监事会工作报告的议案》同意股数6051706093股，占比99.7801%[19] - 《关于2024年度财务决算的议案》同意股数6051707759股，占比99.7802%[21] - 《关于2024年年度报告及摘要的议案》同意股数6051952293股，占比99.7842%[23] - 《关于2025年度投资计划的议案》同意股数6051812637股，占比99.7819%[25] - 《关于2025年度对外担保的议案》同意股数5948117077股，占比98.0722%，中小投资者同意股数占比90.0995%[27] - 《关于2025年度对外提供财务资助的议案》同意股数5982099633股，占比98.6325%，中小投资者同意股数占比92.9770%[30] - 《关于与保利财务有限公司签订金融服务协议暨关联交易的议案》同意股数1038304394股，占比87.2454%，中小投资者同意股数占比87.1468%，关联股东回避表决股份4874942462股[31] - 《关于与公司高管兼任董事的关联合营联营企业的关联交易的议案》同意股数5978882486股，占比98.5794%，中小投资者同意股数占比92.7046%[32] - 《关于与关联合伙企业及相关主体开展关联交易的议案》同意股数1069187173股，占比89.8404%，中小投资者同意股数占比89.7618%，关联股东回避表决股份4874942462股[34] - 《关于选举公司董事的议案》同意股数6047294030股，占比99.7074%，中小投资者同意股数占比98.4975%[38]

业绩总结 - 2025年5月签约面积130.41万平方米，同比减少32.88%[2] - 2025年5月签约金额285.12亿元，同比减少19.26%[2] - 2025年1 - 5月签约面积561.20万平方米，同比减少24.96%[2] - 2025年1 - 5月签约金额1161.61亿元，同比减少11.54%[2]

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-053 关于本公司获得房地产项目的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 自公司《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号 2025-042）披露 以来，公司新增加房地产项目 6 个，项目信息如下（具体位置详见附图）： 由于项目开发过程中存在各种不确定性，上述数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 二〇二五年六月七日 单位：平方米、万元 序号 项目名称 获取 方式 土地 用途 用地 面积 规划容积 率面积 我方需支 付价款 权益 比例 1 北京市海淀区 半壁店二街东侧地块 招拍挂 住宅 40,629 57,959 454,500 100% 2 上海市青浦区 福店路东侧地块 招拍挂 住宅 27,114 54,229 84,055 100% 3 广州市天河区 大观街南侧地块 招拍挂 住宅 35,608 73,786 225,190 100% 4 西安市西咸新区 科技三路北侧地块 招拍挂 住宅 50,125 141,234 ...

绿色建筑与融资 - 2024年公司新增发行第五期绿色中期票据募集总额达6亿元[1] - 截至2024年累计落地超低能耗项目111万平方米近零能耗建筑项目41万平方米[3] - 新项目建筑面积100%达到绿色建筑标准其中521万平方米达到二星级及以上标准[3] - 2022-2024年通过绿色债券总募集资金达41亿元[3] - 新型EMC装配式工艺试点应用预计每平方米降本35元全国在建装配式建筑总面积突破1500万平方米[3] - 2024年新建项目中675万平方米引入可再生能源技术[3] 员工培训与安全生产 - 2024年开展员工培训3.7万余场次总投入3714万元包括经营管理人才培训2064场次专业技术类培训11654场次[4] - 安全生产投入超21.34亿元开展培训4.2万余场次覆盖72万人次员工及承包商健康安全培训覆盖率100%[4] - 在线学习平台累计上线课程14348门年度人均学习时长超54小时[4] - 安全检查隐患整改率达99.8%组织应急演练1.5万次覆盖32.5万人次[4] 客户满意度与保障性住房 - 2024年客诉总量22万单同比下降10%物业住宅项目第三方满意度88%商业项目客户满意度超90%酒店客评得分94.2分[4] - 截至2024年底共有保障性住房项目186个总建筑面积946万平方米其中已建成130个在建拟建56个[5] 乡村振兴与公司治理 - 2024年乡村振兴总投入1558万元[6] - 2024年召开股东大会6次董事会14次监事会5次审议投融资决策等重大事项[7] - 重大事项合规审查覆盖率100%员工商业道德培训覆盖率100%开展廉洁教育活动1445次供应商《廉正协议》签署率100%[7]

5月房地产企业债券融资情况 - 5月全国房地产企业债券融资总额为288.8亿元 同比增长23.5% [1] - 融资结构以ABS为主 占比61.3% 金额为177.1亿元 同比增长38.1% [1][3] - 信用债融资111.7亿元 同比增长5.8% 占比38.7% [1][3] 2025年1-5月累计融资情况 - 1-5月房地产企业债券融资总额1964.7亿元 同比下降18.5% [3] - 信用债融资1209.8亿元 占比61.6% [3] - 海外债融资35.9亿元 占比1.8% [3] - ABS融资719.1亿元 占比36.6% [3] 融资成本分析 - 5月债券融资平均利率2.35% 同比下降0.43个百分点 环比下降0.41个百分点 [1][4] - 信用债平均利率2.29% 同比下降0.44个百分点 环比下降0.42个百分点 [4] - ABS平均利率2.38% 同比下降0.43个百分点 环比下降0.52个百分点 [4] 典型企业发行情况 - 保利发展发行金额最高 达30亿元 利率2.15% [3][5][6] - 苏州高新融资成本最低 利率1.90% [5][6] - 其他主要发行企业包括中海宏洋(15亿元/2.62%) 建发(12亿元/2.80%) 铁建(10亿元/2.58%) [3][6] ABS产品结构 - CMBS/CMBN占比最高 达56.0% [3] - 保障房ABS占比20.8% [3] - 供应链ABS占比19.9% [3] - 类REITs占比3.3% [3] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 [3] - 发行期限以1-3年期和3年以上为主 平均发行年限4.08年 [3]

端午楼市表现 - 端午楼市表现超出预期，部分楼盘成交活跃，人气旺盛 [1] - 天河区保利天曜在5小时内成交6套总价千万元以上单位，端午期间成交超4.3亿元 [2] - 珠江新城凯旋新世界广粤观邸新品首发当天成交一套200多平方米单位，价格近半亿元 [4] - 海珠区绿城馥香园端午假期成交达5亿元，琶洲保利天奕首日成交2亿元 [6] - 番禺区龙湖亚伦·央璟颂端午假期到访478组，成交39套，成交额超1.5亿元 [6] 楼盘销售情况 - 部分5月已推售楼盘在端午期间持续热销，行情表现良好 [8] - 天河区珠江·天河都荟尾货期仍有成交，买家二次看房后现场购下400多万元单位 [8] - 白云区越秀·云萃端午期间正式开放，到访量过千组，冻资超200组 [10] 市场分化现象 - 中心片区楼盘冷热分化明显，热门楼盘持续热销，部分项目成交乏力 [10] - 海珠区中建天钰2月开盘至6月3日仅售10套，而同区域热门项目网签已过百套 [10] - 产品力接近情况下，配套确定性高的项目更受市场追捧 [10]

百强房企销售业绩 - 2025年前5月百强房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8% [1][3] - 5月单月百强房企销售额同比下降17.3%，较4月降幅扩大0.5个百分点 [3] TOP3房企竞争格局 - 保利发展以1161亿元销售额领跑，成为年内首家破千亿房企 [2][3] - 绿城中国以964.4亿元暂列第二，中海地产以904亿元反超华润置地升至第三 [3][5] - 中海与华润置地差距拉大至40亿元，前三名争夺白热化 [5] 央企房企表现 - 保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口占据TOP10中4席，分别位列第1、3、4、5位 [3] - 保利发展销售与拿地双榜首，一季度营收542.7亿元但净利润低于中海 [6] - 中海地产一季度经营溢利56.7亿元领先同业，招商蛇口综合表现暂落后 [6] TOP10房企变动 - 万科、建发房产、越秀地产、滨江集团、华发股份分列第6-10位，销售额570.4亿至432.6亿元 [11] - 建发房产与万科差距缩小至9.4亿元，存在反超可能 [11] - 滨江集团作为唯一民营房企冲入前十，以433.6亿元超越华发股份晋升第9名 [7][12] - 滨江集团权益拿地金额270亿元居行业第4，并计划百亿理财彰显资金实力 [12] 行业格局变化 - 中建系房企中建壹品、中建东孚分别位列第16、20位，能建城发新晋第19名 [13] - 地方国企建发房产、越秀地产、华发股份占据TOP10中3席 [12] - 民营房企仅滨江集团上榜，碧桂园、融创中国跌出前15名 [9][12]