投资评级与核心观点 - 行业投资评级为“看好”并维持[3] - 核心观点认为证监会推动商业不动产REITs试点将促使商业地产价值重估[2] - 房地产作为中国家庭重要资产，稳房价对经济内循环意义重大，政策端有望进一步发力[4] - 中央层面高频提及建设高品质住房，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] 板块行情表现 - 本周（25/11/22-25/11/28）房地产（申万）指数上升0.7%，表现弱于主要股指（上证指数升1.4%，深证成指升3.6%，创业板指升4.5%，沪深300升1.6%）[7] - 个股涨幅前五为：万通发展(+19.3%)、*ST南置(+12.6%)、新华联(+10.5%)、张江高科(+9.7%)、天保基建(+9.2%)[7] - 个股跌幅前五为：华夏幸福(-14.9%)、京基智农(-14.8%)、万科A(-11.2%)、合肥城建(-9.8%)、金地集团(-6.2%)[7] 新房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）42个重点城市新房合计成交206万平米，环比上升9.8%，同比下降51.1%[11] - 分能级看，一线城市成交55.2万平米环比升27.5%，二线城市成交120.5万平米环比升5.4%，三四线城市成交30.2万平米环比升1.0%[11] - 11月截至本周（11.1-11.28）42城新房累计成交724万平米，环比上月同期升0.8%，同比下降43.1%，年初至今累计成交同比下降13.9%[15] - 11月一线城市累计成交180万平米环比升5.1%同比降42.0%，二线城市累计成交422万平米环比升0.2%同比降42.1%，三四线城市累计成交122万平米环比降3.2%同比降47.8%[15] 二手房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降0.6%，同比下降18.5%[26] - 分能级看，一线城市成交88.2万平米环比升6.1%，二线城市成交97.8万平米环比降6.7%，三四线城市成交16.1万平米环比升5.2%[26] - 11月截至本周（11.1-11.28）21城二手房累计成交800万平米，环比上月同期上升27.5%，同比下降19.2%，年初至今累计成交同比上升8.0%[31] - 11月一线城市累计成交336万平米环比升31.8%同比降19.7%，二线城市累计成交404万平米环比升22.6%同比降20.9%，三四线城市累计成交60万平米环比升40.1%同比降1.6%[31] 行业政策与新闻 - 证监会就推出商业不动产投资信托基金试点草案公开征求意见，以推动REITs市场高质量发展[41][42] - 地方政策聚焦：北京“十五五”规划持续推进住有所居；上海国资委加强存量盘活制度供给；常州购买高品质住宅公积金贷款可增50万；徐州购买改善型住宅公积金贷款最高额度上浮30%[41][42] - 土地市场动态：北京丰台一宗宅地起始价24.72亿元将于12月25日出让；武汉集中挂牌20宗地块起始总价78.15亿元；杭州43.32亿元出让3宗宅地[42] - 城市市场表现：深圳11月二手房成交量同比增约17%，1500万元以上豪宅成交占比升至2.3%；广州11月二手住宅网签量环比增长22.9%，成交9191宗[42] 重点公司动态 - 融资活动：招商蛇口发行不超50.4亿元公司债券票面利率1.77%；浦发银行拟审议万科20亿元中期票据展期事项；张江高科发行6亿元超短期融资券利率1.60%；保利发展发行30亿元中期票据；新城控股设立6.16亿元不动产资产支持专项计划[44][45] - 人事变动：大悦城董事张鸿飞辞职，提名董保芸、王国新为董事候选人；建发国际集团调整提名委员会成员[44][45] - 股份回购：万物云回购79.83万股耗资约1649万港元；招商积余累计回购662.62万股支付总额约7801万元；贝壳-W连续多日进行股份回购[45] 投资建议与关注标的 - 建议关注地产开发企业：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋集团[4] - 建议关注港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[4] - 建议关注地产转型企业：衢州发展[4] - 建议关注二手房中介：贝壳[4] - 建议关注物管企业：招商积余、华润万象生活[4]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为房地产行业 公司为保利发展控股集团股份有限公司[1] 核心观点与论据：经营策略与资源状况 * 公司2025年采取稳经营、提效益和求发展的总体思路 持续进行去库存和调结构[3] * 公司聚焦核心城市 从38个核心城市收缩到15至20个城市 投资主要集中在38个核心城市 其中10个城市占投资额的七八成[3][9] * 公司目前已售未结货值接近3,000亿元 整体毛利率约13-14%[2][6] * 增量资源未售货值不到1,000万平方米 均价约3万元/平方米[2][6] * 存量资源面积约为4,900万平方米 其中已开工部分2,100万平方米 今年销售均价1.1万-1.5万元/平方米[4][6] * 未开工土地2,700万平方米 账面价值800-900亿元 计划通过调整换退改善资源价值[2][6] 核心观点与论据：项目盈利与压力 * 增量项目净利润率预计在6%-8%之间[2][7] * 存量项目受市场下行影响 整体毛利率接近于零甚至亏损 未来仍面临一定压力[2][7] * 存量项目通过销售或政府收储政策处理 但仍面临销售利润冲击 占2025年1至10月份销售比例不到三分之一[4] * 公司过去几年已结转亏损项目超400亿元 实质性消化存量压力[2][5] * 公司预计存量项目需三年左右时间消化完毕 大约三至四年时间内存量项目将全部结完[4][15] 核心观点与论据：投资与市场看法 * 2025年前10个月拓展金额达600多亿元 原计划拓展800-1,000亿元[2][8] * 公司对广州市场持乐观态度 认为其改善需求潜力巨大 市场从总量逻辑转向产品改善提质逻辑[2][10] * 公司为2025年预留800-1,000亿元投资额度 资金安全无虞[3][10] 核心观点与论据：考核与市值管理 * 公司总部对项目考核细致 包括首开流速、收益率、时间周期等 并与一线共建模式[3][13] * 对子公司考核包括财务状况 确保整体资金及债务安全 集团考核延续国资委对央企集团的细化标准[3][14] * 市值管理措施包括通过经营改善、业绩体现和分红贡献提升市值 并持续拓展增量项目以改善动态销净率[3][12] 其他重要内容 * 2025年1至9月公司累计收入1,700亿元 同比持平 但毛利率下滑及结转结构影响导致利润总额和归母净利润下降[4] * 公司动态销净率相比去年小幅改善 但由于销售结算分布在不同年份 无法判断具体业绩止跌回稳时间点[3][15] * 公司注重营销队伍建设与线上营销 通过精细化管理控制营销费率压力[4]

新房供应与市场修复 - 11月30个重点城市预计新增供应669万平方米，环比增长16%，市场呈现结构性修复迹象，部分区域出现“年末翘尾”走势 [1] - 一线城市11月整体预计供应面积149万平方米，环比增长23%，其中广州单月供应61万平方米，环比同比均正增长 [1] - 二三线城市供应积极放量，苏州、东莞、常州供应面积环比增长超100%，杭州、西安实现供应面积同比环比双增长 [1] - 30个重点城市11月开盘平均去化率为34%，天津、苏州和宁波开盘平均去化率超六成，网红盘入市对拉升作用显著 [1] - 上海、广州、深圳等热点城市开盘平均去化率稳步修复，武汉、郑州、青岛等城市去化率环比增幅显著 [1] 房企销售表现与竞争格局 - 前11个月已有8家房企全口径销售额突破1000亿元，保利发展以2408亿元领跑，中海地产以2113亿元紧随其后 [2] - 11月38家房企销售额实现环比增长，其中15家增幅超过30%，头部房企如中海地产、华润置地、绿城中国均实现环比正增长 [2] - 网红盘带动市场热度，例如广州保利玥玺湾开盘创下106亿元销售业绩，截至11月末累计网签金额突破110亿元 [2] - 重点城市竞争激烈，上海TOP30房企前11个月合计销售额4392.9亿元，华润置地以417.9亿元居首，保利发展395.8亿元第二，招商蛇口387.8亿元第三 [2] 行业策略与未来展望 - 面对年末业绩冲刺，房企普遍加大营销力度，启动渠道分销以加速去化 [3] - 销售业绩良好的房企普遍具备稳健经营、深耕核心城市与产品力突出的共同特征，成为行业领头羊 [3] - 在“好房子”理念指导下，市场有望在调整中逐步形成新的平衡，迈向更健康、可持续的发展轨道 [3] - 房企主动加快推盘和供给好项目，叠加核心城市政策环境持续优化，为市场企稳提供更坚实基础 [3]

行业整体趋势 - 2025年1-11月中国百强房企拿地总额为8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，反映出临近年底企业拿地态度更趋审慎 [2] - 行业集中度显著提升，1-11月拿地金额TOP10企业占TOP100企业比例高达54.1%，TOP20企业占比达66.7%，相比去年底分别提高12.7和11.8个百分点 [6] - 11月份全国土地市场平均溢价率为4.1%，虽环比低位回升但仍处历史较低水平，绝大多数地块以底价成交，市场热度不高 [15] 头部房企表现 - 1-11月新增货值排名前三的房企为：中海地产（1963亿元）、招商蛇口（1833亿元）、绿城中国（1293亿元） [3][6] - 1-11月权益拿地金额排名前三的房企为：中海地产（870亿元）、绿城中国（588亿元）、招商蛇口（564亿元） [6][7][8] - 中海地产与招商蛇口通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [6] 拿地模式变化 - 11月份联合体拿地模式变得更加普遍，主要集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [11] - 联合体拿地模式包括央国企之间的“强强联合”，以及民营房企与国企或地方城投平台的合作，例如蓝城集团与杭州之江城投联合获取杭州地块 [11] - 联合拿地可应对市场不确定性、分散风险，并在年末资金趋紧时以较少资金获取优质地块 [11] 民营房企策略 - 11月份部分财务稳健的民营房企在自身优势城市的核心地段表现活跃，例如懋源地产经过166轮竞价以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳区地块 [13] - 民营房企投资策略已全面转向“聚焦核心、深耕优势区域”，将有限资金精准投向市场抗风险能力强、自身操盘能力成熟的城市和板块 [14] - 从1-11月重点城市拿地排名看，懋源地产进入北京前十，嘉禾兴地产进入成都前十，滨江集团等多家民企进入杭州前十 [13] 土地市场热度分化 - 11月份成交总价超10亿元的31宗住宅用地中，仅北京和上海的4宗地块出现溢价成交，其余27宗均为底价成交 [15] - 土地市场热度回落，开发商对非绝对核心地块态度异常谨慎，以往热度高的城市如杭州，11月出让的3宗条件不错宅地也全部底价成交 [15] - 资金和土地资源持续向头部企业集中，中小型房企生存空间被压缩，合作开发将成为主流模式 [16]

2025 年第五次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2025 年第五次临时股东大会 会议资料 （2025 年 12 月） 2025 年第五次临时股东大会 2025 年第五次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2025 年第五次临时股东大会 会议议程 保利发展控股集团股份有限公司 2025 年第五次临时股东大会须知 根据中国证券监督管理委员会《上市公司股东会规则》和《公司 章程》的有关规定，为确保公司股东大会顺利召开，特制定会议须知 如下，望出席股东大会的全体人员遵守执行： 一、股东参加股东大会，应当认真履行其法定义务，不得侵犯其 他股东权益； 二、股东大会期间，全体出席人员应以维护股东的合法利益、确 保大会正常秩序和议事效率为原则，认真履行法定职责； 三、出席大会的股东依法享有发言权、咨询权、表决权等各项权 利，但需由公司统一安排发言和解答； 四、任何人不得扰乱大会的正常秩序和会议程序，会议期间请关 闭手机或将其调至振动状态。 一、会议时间： 现场会议召开时间：2025 年 12 月 8 日（星期一），下午 2:30 网络投票时间：采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系 统投票平台的投票 ...

量化模型与构建方式 1. **模型名称：指数调整资金流影响模型**[9] **模型构建思路：** 估算因指数成分调整而引发的被动资金流入和流出金额，以评估对个股的短期影响[9] **模型具体构建过程：** * 选取跟踪产品总规模在100亿元以上且发生成分变动的A股指数作为分析对象[9] * 对于每只指数，计算其成分股调整带来的资金流： * **流出金额计算：** 使用挂钩该指数的被动产品总规模乘以该股票在调整前（11月底）于指数中的实际权重[9] * **流入金额计算：** 使用挂钩该指数的被动产品总规模乘以该股票在调整后于指数中的估算权重[9] * 权重估算方法：对于大部分采用市值或调整市值加权的指数，使用11月底的自由流通市值进行模拟；对于明确基于特定因子（如股息率）加权的指数，则按照其定义进行模拟；权重计算会同步考虑指数的权重上限规则[9] * 将个股在所有相关指数中的净资金流（流入金额与流出金额之差）进行加总，得到该股票的总净资金流影响[10][11] 2. **模型名称：个股冲击效应模型**[12] **模型构建思路：** 通过冲击系数来衡量指数调整带来的资金流对个股流动性的冲击程度，该系数考虑了资金流的绝对规模和个股自身的流动性差异[3][12] **模型具体构建过程：** * 计算个股的总净资金流，方法同“指数调整资金流影响模型”[12] * 获取该股票截至11月底近一个月的日均成交额（`amt_avg_i,20`）作为流动性指标[3][12] * 计算冲击系数，公式如下： $$impact_{i}=\sum^{N}_{k=1}\frac{\Delta weight_{k,i}\,\times\,AUM_{k}}{amt\_avg_{i,20}}$$[12] * 公式说明： * `impact_i` 代表第i只股票的估算冲击系数 * `N` 为被统计的指数总数 * `Δweight_k,i` 代表股票i在第k只被统计指数中的估算权重变动（调入为估算权重，调出为负的原有权重，无变动则为0） * `AUM_k` 代表第k只指数所挂钩的被动产品在11月底的总规模 * `amt_avg_i,20` 代表股票i近20个交易日（一个月）的日均成交额[12][13] 模型的回测效果 1. **指数调整资金流影响模型**，净资金流最大流入额约112.61亿元（胜宏科技）[10]，净资金流最大流出额约-40.02亿元（中国移动）[11] 2. **个股冲击效应模型**，冲击系数最大正值约11.60（中创物流）[15]，冲击系数最大负值约-24.95（深高速）[16]，冲击系数分布显示多数个股影响集中在(-5,5]区间[5][18][19] 量化因子与构建方式 1. **因子名称：冲击系数**[3][12] **因子构建思路：** 将事件（指数调整）引发的预期净资金流总量与个股的近期日均成交额相比较，以标准化地衡量资金流对个股流动性的相对冲击大小[3][12] **因子具体构建过程：** 同“个股冲击效应模型”的具体构建过程，核心计算公式为： $$impact_{i}=\frac{\sum^{N}_{k=1}(\Delta weight_{k,i}\,\times\,AUM_{k})}{amt\_avg_{i,20}}$$[12] **因子评价：** 该因子提供了一个相对指标，有助于识别那些资金流影响相对于其自身流动性而言较大的股票，比单纯的资金流金额更能反映潜在的价格冲击[3][12] 因子的回测效果 1. **冲击系数因子**，在本次12月指数调整估算中，部分个股因子值超过10（如中创物流11.60）或低于-10（如深高速-24.95），表明其可能受到显著影响[15][16]，大部分个股的因子值落在(-5,5]的区间内[5][18][19]

沪指12月1日上涨0.65%，申万所属行业中，今日上涨的有28个，涨幅居前的行业为有色金属、通信， 涨幅分别为2.85%、2.81%。跌幅居前的行业为农林牧渔、环保、房地产，跌幅分别为0.43%、0.23%、 0.06%。房地产行业位居今日跌幅榜第三。 资金面上看，两市主力资金全天净流入7.75亿元，今日有11个行业主力资金净流入，电子行业主力资金 净流入规模居首，该行业今日上涨1.58%，全天净流入资金72.21亿元，其次是通信行业，日涨幅为 2.81%，净流入资金为55.59亿元。 主力资金净流出的行业有20个，电力设备行业主力资金净流出规模居首，全天净流出资金29.94亿元， 其次是计算机行业，净流出资金为23.01亿元，净流出资金较多的还有传媒、医药生物、公用事业等行 业。 房地产行业资金流出榜 （文章来源：证券时报网） 房地产行业资金流入榜 | 代码 | 简称 | 今日涨跌幅（%） | 今日换手率（%） | 主力资金流量（万元） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 600246 | 万通发展 | 7.82 | 17.60 | 35939.42 | | 600515 ...

新房供应 - 30个重点城市11月预期新增供应面积669万平方米，环比增长16% [1] - 一线城市整体预计供应面积149万平方米，环比增长23%，其中广州单月供应61万平方米，环比翻番，同比增幅4% [1] - 二三线城市合计供应面积521万平方米，环比增长14%，西安、苏州、东莞、常州等城市集中放量 [1] 新房成交 - 30个监测城市11月商品住宅成交面积815万平方米，前11月累计成交10651万平方米 [2] - 一线城市中广州单月成交63万平方米，环比微增2%，北京前11月累计同比微增1% [2] - 二三线城市合计成交670万平方米，成都单月成交73万平方米领先，西安维持60万平方米以上，徐州同环比涨幅分别达82%和129% [2] 项目去化 - 30个重点城市11月平均开盘去化率为34%，环比微增3个百分点 [7] - 天津、苏州、宁波去化率超6成，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，武汉、郑州、青岛等城市出现止跌态势 [7] 库存情况 - 30城整体供求比由上月0.6增至0.82，库存面积21890万平方米，环比微降1%，同比下降5% [9] - 上海、西安、成都、广州等11个城市供求持稳，郑州、北京、青岛等10城供求比在0.5以下，三分之一城市消化周期低于18个月 [9] 二手住房 - 30个重点城市11月二手房成交面积预计1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比正增3% [11] - 一线城市成交规模402万平方米，环比增长10%，前11月累计正增5%，二线城市成交规模1113万平方米，环比增长13%，前11月累计正增2% [11] - 三四线城市成交规模189万平方米，环比增长37%，同比增长3%，累计同比正增3% [11] 土地市场 - 2025年11月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57%，供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250% [13] - 一线城市土地成交量同比上升36%，成交金额同比上升43%，市场溢价率稍有回升 [13] - 北京朝阳区地块成交价50亿元，溢价率188%，义乌地块溢价率159% [16] 企业表现 - 2025年11月有38家房企单月业绩环比增长，其中15家企业环比增幅大于30% [19] - TOP10房企中有中海地产、华润置地、绿城中国和滨江集团4家销售全口径金额环比增长 [19] - 保利发展全口径金额240.8亿元，华润置地192.6亿元，招商蛇口170.52亿元 [20]

市场整体态势 - 2025年1-11月上海房地产市场在调整中呈现结构性分化 核心区域优质楼盘持续热销而市场整体供需出现下滑 [1] - 在宽松政策基调支撑下 上海房地产市场正逐步修复信心并向稳发展 [1] - 2025年1-11月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为505.20万平方米 成交套数为40557套 [3] - 进入11月市场供需均出现下滑 当月商品住宅成交面积仅31.19万平方米 成交套数2459套 与年底房企销售压力增大密切相关 [3] 房企销售业绩 - 2025年1-11月上海房地产销售业绩TOP30企业合计销售额达4392.9亿元 销售面积合计621.2万平方米 [1] - 销售额突破150亿元的房企有10家 华润置地 保利发展 招商蛇口占据销售额前三名 分别为417.9亿元 395.8亿元和387.8亿元 [1] - 招商蛇口以65.0万平方米的销售面积位居首位 保利发展和华润置地分别以57.1万平方米和45.3万平方米紧随其后 [1] 房企权益销售 - 2025年1-11月上海房地产权益销售业绩TOP30企业合计销售2954.6亿元 权益销售面积合计420.7万平方米 [2] - 权益销售额突破百亿元的房企有9家 保利发展以283.6亿元登顶 招商蛇口和华润置地分别以274.5亿元和265.5亿元位列第二 三位 [2] - 权益销售面积榜上 招商蛇口以44.4万平方米领跑 保利发展和华润置地分别以39.4万平方米和31.7万平方米保持前三 [2] 单个项目表现 - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1126.0亿元 门槛值高达64.6亿元 [3] - 黄浦区上海壹号院和金陵华庭分别以220.3亿元和214.2亿元的销售金额占据前两名 浦东新区翡雲悦府以142.5亿元位列第三 [3] - 销售面积榜单上翡雲悦府以12.9万平方米的成绩夺冠 上海壹号院和金陵华庭分别以11.8万平方米和10.9万平方米紧随其后 [3] - 翡雲悦府以992套的销售套数拿下销售套数榜首位 成为2025年上海楼市"三料明星"项目 [3]

指数调整概览 - 上交所、深交所及中证指数有限公司于11月28日发布公告，对A股多个重要指数样本股进行定期调整 [1] - 上证50、科创50、深证成指、创业板指、沪深300、中证500、中证1000等指数均涉及调整 [1][2][4][11] - 各指数调整生效日期不同，上交所及中证系列指数于2025年12月12日收市后生效，深交所系列指数于2025年12月15日生效 [2][4] 上证系列指数调整 - 上证50指数更换4只样本，调入上汽集团(600104)、北方稀土(600111)、华电新能(600930)、中科曙光(603019)，调出保利发展(600048)、中国移动(600941)、中国铝业(601600)、中国中车(601766) [2][3] - 科创50指数更换2只样本，调入翱捷科技(688220)、盛科通信(688702)，调出华熙生物(688363)、航材股份(688563) [3] - 上证180指数更换7只样本，上证380指数更换38只样本 [2][3] 深证系列指数调整 - 深证成指更换17只样本股，调入拓维信息(002261)、四方精创(300468)、沃尔核材(002130)等，调出国药一致(000028)、海德股份(000567)、西藏矿业(000762)等 [4][6] - 创业板指更换8只样本，调入双林股份(300100)、常山药业(300255)、长盛轴承(300718)等，调出碧水源(300070)、天华新能(300390)、欧普康视(300595)等 [6][8] - 深证100指数调入7只样本股，包括藏格矿业(000408)、东山精密(002384)、安克创新(300866)等，调出天山股份(000877)、山西焦煤(000983)、晶澳科技(002459)等 [10] - 创业板50指数更换5只样本 [8] 中证系列指数调整 - 沪深300指数更换11只样本，调入华电新能(600930)、胜宏科技(300476)、东山精密(002384)、瑞芯微(603893)、安克创新(300866)等，调出一汽解放(000800)、欧派家居(603833)、福莱特(601862)、天合光能(688599)等 [11][13][14] - 中证500指数更换50只样本，中证1000指数更换100只样本 [11][14] - 中证A50指数更换4只样本，中证A100指数更换6只样本，中证A500指数更换20只样本 [11][14]