商业不动产REITs发行 - 2026年1月27日董事会通过申报发行及授权议案[3] - 选取广州保利中心、佛山保利水城项目为标的资产[4] - 公司或子公司拟认购不少于20%发售份额[5] 持有期限与收益分配 - 发售总量20%持有不少于60个月，超20%部分不少于36个月[7] - 专业机构战略配售持有不少于12个月[7] - 每年至少分配1次，比例不低于90%[7] 其他要点 - 上市场所为上海证券交易所[7] - 董事会授权有效期24个月[8] - 发行利于拓宽融资、盘活资产[9] - 申报有不确定性风险[10]

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2026-008 转债代码：110817 转债简称：保利定转 2026 年第 2 次临时董事会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）2026 年第 2 次临时 董事会于 2026 年 1 月 27 日以通讯表决方式召开，会议召集人为公司董事长刘平 先生，会议应参加表决董事九名，实际参加表决董事九名。会议的召集和召开符 合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》及《公司章程》的有关 规定，会议审议通过了以下议案： 一、 董事会以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权通过《关于开展商业不动产 REITs 申报发行工作及相关授权事项的议案》。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 二〇二六年一月二十七日 具体内容详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《保利 发展控股集团股份有限公司关于开展商业不动产 REITs 申报发行工作及相关授 权事项的公告》（公告编号 2026-009）。 ...

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，但市场信心不足，叠加2025年一季度基数较高，预计2026年一季度市场仍将面临压力 [5] - 2025年全年新房成交规模同比下降14%，降幅较2024年收窄，但一线城市降幅扩大，出现补跌；二手房成交规模同比下降4%，表现好于新房，主要因“以价换量”及购房者对新房交付信心不足 [5] - 当前行业仍面临压力，防范风险是首位，市场惯性下滑可能倒逼政策出台，预计2026年一季度末可能有政策调整，若调整有力，二季度市场下行幅度或收窄，板块具有一定配置价值 [5] 新房成交 - **12月数据**：40城新房成交面积1242.3万平，环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积292.6万平，环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6个百分点；北京（环比+56%，同比-32%）、上海（环比+12%，同比-11%）、广州（环比+30%，同比-31%）、深圳（环比+114%，同比-48%）[5] - 二线城市：成交面积708.0万平，环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7个百分点；南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波环比正增长但同比负增长；杭州、福州同环比均负增长 [5] - 三四线城市：成交面积241.7万平，环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6个百分点 [5] - **2025年全年数据**：40城新房成交面积1.21亿平，同比-13.7%，降幅较2024年收窄5.9个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2738万平，同比-15.8%，降幅较2024年扩大3.3个百分点；深圳（-35%）、上海（-11%）、北京（-16%）、广州（-13%）[5] - 二线城市：成交面积6233万平，同比-12.6%，降幅收窄8.7个百分点；南宁（+3%）、福州（+12%）同比正增长；武汉（-0.2%）跌幅较小；南京、苏州、成都、宁波跌幅均超20% [5] - 三四线城市：成交面积3101万平，同比-13.6%，降幅收窄10.2个百分点；江门、韶关、莆田、衢州、温州同比正增长，位于长三角、大湾区核心城市群 [5] 二手房成交 - **12月数据**：18城二手房成交面积827.5万平，环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积200.6万平，环比+14.9%，同比-30.4%，降幅扩大4.4个百分点；北京（环比+15%，同比-26%）、深圳（环比+15%，同比-40%）[5] - 二线城市：成交面积455.1万平，环比+11.0%，同比-31.8%，降幅扩大4.4个百分点；杭州（环比+6%，同比-34%）、成都（环比+5%，同比-37%）[5] - 三四线城市：成交面积171.8万平，环比+14.8%，同比-27.9%，降幅扩大8.0个百分点 [5] - **2025年全年数据**：18城二手房成交面积9438万平，同比-3.8%，增速由正转负，较2024年下降13.1个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2160万平，同比+2.2%，增速下降21.6个百分点但仍为正；北京（+1%）、深圳（+6%）[5] - 二线城市：成交面积5504万平，同比-6.4%，增速由正转负，下降15.7个百分点；成都（+0.2%）微增，其余城市同比下滑 [5] - 三四线城市：成交面积1774万平，同比-9.6%，降幅收窄5.0个百分点 [5] - **二手房表现优于新房的原因**：1) 新房交付信心不足；2) 二手房房价跌幅更大，性价比更高；但需关注2026年“以价换量”能否持续 [5] 新房库存与去化 - **库存规模**：截至12月末，12城新房库存面积11333.4万平，环比-0.1%，同比-8.3% [5] - **去化周期**：整体去化周期17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月 [5] - **各能级城市库存**：一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.7%、-6.4%、3.0% [5] - **各能级城市去化周期**：分别为18.7、15.1、32.0个月；一、二线城市环比分别下降0.2、0.1个月，三四线城市环比上升1.0个月 [5] - **短去化周期城市**：上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内 [5] 土地市场 - **12月成交规模**：全国（300城）成交土地规划建面5.53亿平，环比+126.7%，同比-8.9%，降幅收窄11.2个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-20.7%、-5.6%、-6.0% [5] - **12月价格与溢价率**： - 全类型土地：平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；平均溢价率2.0%，环比-1.5个百分点，同比-1.9个百分点 [5] - 住宅类用地：平均楼面价2833元/平，环比-11.6%，同比-12.5%；平均溢价率2.0%，环比-0.7个百分点，同比-2.1个百分点 [5] - **2025年全年成交**：全国（300城）成交土地规划总建面25.9亿平，同比-9%；成交总价3.3万亿元，同比-10%；楼面均价1268元/平，同比-2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8个百分点 [5] - **2025年住宅用地成交**：规划总建面6.3亿平，同比-13%；成交总价2.3万亿元，同比-9%；楼面均价3676元/平，同比+4%；平均溢价率5.7%，同比+1.5个百分点 [5] 房企 - **销售情况**： - **12月**：百强房企权益销售额同比-26.7%，降幅收窄；TOP20中单月全口径销售额同比为正的有：绿地（+42%）、保利置业（+35%）、华润（+28%）、中建壹品（+13%）[5] - **2025年全年**：百强房企权益销售额2.46万亿元，同比-20.1%，降幅收窄7.3个百分点；全口径销售额3.36万亿元，同比-19.8%；千亿房企仅10家，较2024年减少1家 [5] - **企业类型**：百强房企权益销售额中，民企占比31.7%（同比-4.5个百分点），央企占比49.2%（同比+3.9个百分点），地方国企占比19.2%（同比+0.6个百分点）；央企和地方国企销售额同比分别下降13%、17%，民企下降30% [5] - **集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100权益口径销售金额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [5] - **拿地情况**： - **12月**：百强房企拿地金额同比-58.1%，拿地强度23%，环比-11个百分点，同比-16个百分点 [5] - **2025年全年**：百强房企拿地金额1.10万亿元，同比+2.6%；拿地强度33%，同比+7.2个百分点；拿地建面同比-4.6%；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6% [5] - **头部房企**：CR5、CR10、CR20拿地金额同比增速为18.4%、14.1%、11.3%，拿地强度为37.1%、36.1%、33.9%，同比提升12.0、9.7、8.9个百分点；拿地金额靠前的有中海（991亿元，+22%）、华润（791亿元，+14%）、保利发展（787亿元，+16%）等 [5] - **企业类型**：百强房企中民企拿地金额占比18.2%（同比+0.5个百分点），地方国企占比39.5%（同比-7.2个百分点），央企占比42.3%（同比+6.7个百分点）[5] - **拿地集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2个百分点 [5] - **融资情况**： - **12月**：行业国内外债券、ABS发行规模合计368亿元，同比-45%，环比-41%；平均发行利率2.56%，同比-0.25个百分点 [5] - **2025年全年**：发行规模合计5967亿元，同比+6%；平均发行利率2.69%，同比-0.26个百分点；其中国内债券3429亿元（同比-1%），海外债券161亿元（同比+141%），ABS 2377亿元（同比+11%）[5] - **到期规模**：2025年行业国内外债券到期规模7746亿元，同比-1%；2026年到期规模7311亿元，其中3月、6月、7月是到期小高峰，规模分别为808、1033、925亿元 [5] 政策 - **中央层面**： - 中央政治局会议（12月8日）强调“提质增效”、“化解重点领域风险”，为2026年行业发展定调 [5] - 中央经济工作会议（12月10-11日）提及高质量推进城市更新，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [5] - 住建部工作会议（12月22-23日）明确“十五五”时期是转型关键期，强调房地产仍有较大发展潜力，要充分认识二手房交易占比上升的趋势，把新房和二手房市场作为整体看待 [5] - 个人销售住房增值税税率自2026年1月1日起从5%降至3%，为历史最低水平 [5] - 基础设施REITs发行范围拓展至写字楼、酒店、体育场馆、城市更新等项目；商业不动产REITs试点公告正式发布 [5] - **地方政策**： - 北京优化限购限贷政策：非京籍家庭购买五环内住房社保/个税年限从3年降至2年，五环外从2年降至1年；支持多子女家庭在五环内多购一套；不再区分首套和二套住房利率；公积金贷款购买二套住房首付比例从30%降至25% [5] - 浙江、湖北、重庆、江苏等多省市发布“十五五”规划建议，因地制宜部署房地产工作 [5] - 多地优化公积金政策，如深圳新增购房首付款、税款、更新改造等提取情形，并支持“既提又贷” [5] - 上海杨浦区、南宁、南通等多地发放购房补贴，针对多孩家庭和引进人才 [5] 板块收益 - **12月**：房地产板块绝对收益-4.0%，相对沪深300收益-6.2%，跑输大盘，主要因销售量价持续走弱，市场信心不足 [5] - **2025年全年**：房地产板块绝对收益1.8%，相对沪深300收益-15.8% [5] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 二手房成交回暖，《求是》发文提及城市更新[3] - 2026年三大趋势值得期待：房地产调整有望进入尾声、“好房子”结构性机会、香港楼市复苏延续[6] - 维持房地产“看好”评级，建议关注港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[6] 板块行情 - 本周（26/1/17-26/1/23）房地产（申万）板块表现强势，上升5.2%，跑赢主要股指（上证指数+0.8%，深证成指+1.1%，创业板指-0.3%，沪深300 -0.6%）[6][9] - 个股方面，涨幅前五为*ST荣控(+15.8%)、顺发恒能(+15.7%)、城投控股(+14.9%)、大悦城(+14.4%)、珠免集团(+12.6%)[6][9] - 跌幅后五为城建发展(-6.0%)、中洲控股(-2.8%)、电子城(-2.1%)、特发服务(-1.9%)、张江高科(-0.8%)[6][9] 数据跟踪：新房成交 - **当周表现**：本周（1.17-1.23），42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降6.0%，同比下降41.0%[6][14] - **分能级看当周**：一线城市（4城）成交37.8万平米，环比降1.3%；二线城市（15城）成交67.0万平米，环比降7.8%；三四线城市（23城）成交32.0万平米，环比降7.7%[14] - **月度累计表现**：1月截至本周（1.1-1.23），42城新房累计成交437万平米，环比上月同期下降37.4%，同比下降41.4%[6][18] - **分能级看月度**：一线城市累计成交118万平米，环比降27.3%，同比降39.5%；二线城市累计成交219万平米，环比降49.7%，同比降48.2%；三四线城市累计成交101万平米，环比降1.5%，同比降22.0%[18] 数据跟踪：二手房成交 - **当周表现**：本周（1.17-1.23），21个重点城市二手房合计成交224万平米，环比上升3.6%，同比上升11.9%[6][32] - **分能级看当周**：一线城市（3城）成交94.3万平米，环比升5.0%；二线城市（9城）成交114.1万平米，环比升4.1%；三四线城市（9城）成交15.3万平米，环比降6.9%[32] - **月度累计表现**：1月截至本周（1.1-1.23），21城二手房累计成交654万平米，环比上月同期微降0.9%，同比下降10.9%[6][38] - **分能级看月度**：一线城市累计成交266万平米，环比降4.5%，同比降11.5%；二线城市累计成交339万平米，环比升3.2%，同比降10.8%；三四线城市累计成交49万平米，环比降6.4%，同比降8.6%[38] 行业新闻 - **宏观政策**：《求是》杂志一周内多次发文提及城市更新[6][50][51]；住建部部长倪虹表示将着力稳定市场，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资及居民刚改需求[6][50][51]；自然资源部与住建部联合发布支持城市更新行动的通知[6][50][51] - **市场数据**：国家统计局数据显示，2025年全年房地产开发投资同比-17.2%，新开工面积同比-20.4%，竣工面积同比-18.1%，新建商品房销售面积同比-8.7%，销售额同比-12.6%[6][50][51]；2025年12月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.9%，降幅较上月分别收窄0.1和0.2个百分点[50][51] - **因城施策**：深圳及广东省内20个城市将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%[6][50][52] - **土地与更新**：广州挂牌天河区马场地块，起拍总价达186.44亿元[52]；北京2026年计划供应商品住宅用地200-240公顷[52]；湖南计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房[52]；广州2026年城中村改造计划完成固定资产投资1，200亿元[52] 公司公告 - **2025年业绩**：保利发展营收3，083亿元，同比-1.1%，归母净利润10.3亿元，同比-79.5%[6][53][54] - **2025年业绩预告（归母净利润）**：金地集团预计亏损111亿元至135亿元，同比-81.5%～-120.8%；首开股份预计亏损55亿元至69亿元，同比-167.6%～-172.5%；建发股份预计亏损100亿元至52亿元，同比-276.5%～-439.4%[6][53][54] - **融资动态**：华润置地成功发行2026年第一期公司债券，规模20亿元，期限3年，票面利率1.99%[6][53][54] - **其他重要事件**：万科A“21万科02”债券持有人会议通过展期议案，成为万科第一只成功展期的公司债[6][53][54] 投资分析意见 - **趋势一：房地产调整有望进入尾声**：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[6] - **趋势二：“好房子”结构性机会**：房地产市场进入结构分化阶段，中央高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮[6] - **趋势三：香港楼市复苏延续**：多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[6] - **建议关注标的**： 1. 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[6] 2. 地产开发：华润置地、招商蛇口[6] 3. 地产转型：衢州发展[6] 4. 二手房中介：贝壳[6] 5. 物管企业：招商积余、华润万象生活[6]

业绩表现 - 2025年公司总营收3082.61亿元，同比下降1.1% [1] - 2025年归母净利润10.26亿元，同比下降79.5%，扣非归母净利润6.3亿元，同比下降85.2% [1] - 2025年第四季度归母净利润为-9.03亿元，较2024年同期的-28.11亿元减亏19.08亿元 [1] 盈利能力与减值影响 - 2025年公司计提资产及信用减值损失约69亿元，对业绩影响为42亿元 [1] - 不考虑减值因素，2025年归母净利润为52亿元，还原减值后的归母净利率为1.7%，较2024年回落1.0个百分点 [1] - 2025年第四季度还原减值后的归母净利率为2.4%，同比提升2.0个百分点 [1] - 公司2022至2025年并表口径累计减值规模达189.9亿元，其中2025年为69.0亿元，减值压力持续释放 [1] 销售与投资 - 2025年公司销售金额2530亿元，同比下降22%，销售均价为2.05万元/平方米，同比上升13.9% [2] - 2025年公司全口径拿地金额791亿元，同比上升16%，权益比维持在88% [2] - 拿地金额占销售金额的比例为31%，同比回升10个百分点 [2] - 全口径拿地货值1537亿元，权益拿地货值1355亿元，权益补货力度为68%，较2024年提升20个百分点 [2] 项目布局 - 2025年公司在25个城市获取52个项目 [2] - 一线城市资源占比从2024年的74%降至2025年的48% [2] - 二线城市资源占比从2024年的21%提升至2025年的43% [2] - 三四线城市资源占比从2024年的4%提升至2025年的10% [2] 未来展望 - 预计公司2026至2027年归母净利润分别为33亿元和67亿元 [2] - 按保利2025年第三季度归母净资产（扣永续债）0.6倍市净率估算，公司合理价值为9.67元/股 [2]

测评背景与核心观点 - 克而瑞好房点评对广州五个楼盘（广州滨江天地、星河江缦、兰园江悦、广州幸福湾、保利珠江天悦）的开发商进行了专项测评，核心是评估其交付安全性与烂尾风险[1] - 测评从企业背景、资金实力、交付履约记录、项目工程进度四大维度进行全面评估，形成权威实力榜单与风险研判[1][3] 开发商综合实力及安全系数榜单 - 在开发商综合实力及安全系数榜单中，保利珠江天悦与广州滨江天地并列第一，两者均具备极强的抗风险能力[1][3] - 广州幸福湾、星河江缦紧随其后，具备稳定开发能力[1][3] - 兰园江悦因开发主体规模相对有限，排名稍靠后，但目前无明确风险预警[1][3] - 该榜单结合企业财报、行业评级及项目实测信息得出，客观反映各项目交付安全性[1][3] 保利珠江天悦项目分析 - 保利珠江天悦由头部央企保利发展开发，保利发展拥有雄厚的资金储备与稳定的经营业绩，常年位居房企销售榜单前列，交付履约率行业领先[1][4] - 项目目前已为现房状态，社区配套与房屋品质实景呈现，从根源上杜绝烂尾可能，是安全性最高的选择之一[1][4] 广州滨江天地项目分析 - 广州滨江天地由中国船舶集团与中信泰富地产双央企联袂打造，中国船舶集团是全球最大的造船集团，具备极强的资金实力与资源整合能力[2][4] - 中信泰富地产作为中信集团旗下核心地产平台，深耕优质经济圈，开发经验丰富[2][4] - 双央企背书意味着项目资金链稳定，且目前部分楼栋已达到现房销售标准，工程进度透明，烂尾风险极低[2][4] - 克而瑞测评显示，项目工程进度评分达8.2分，远超行业平均水平[2][5] 其他项目情况分析 - 广州幸福湾与星河江缦的开发主体均为具备多年地产开发经验的企业，目前项目工程进度符合预期，资金监管到位，暂无烂尾风险信号，但品牌影响力与资金实力较央企存在差距[2][5] - 兰园江悦开发主体规模相对较小，虽目前项目无明显风险，但在市场波动背景下，抗风险能力稍弱于上述项目，需购房者持续关注工程进度公示[2][5] 结论与购房者建议总结 - 追求绝对安全无虞，应优先选择保利珠江天悦（现房+央企）或广州滨江天地（双央企+准现房）[2][5] - 广州幸福湾与星河江缦适合注重项目品质、对开发商品牌层级要求稍低的购房者，风险可控[2][5] - 兰园江悦需重点关注官方发布的工程进度与资金监管信息，谨慎决策[2][5]

市场整体表现 - 2024年1月26日，上证指数报收4132.61点，下跌0.09%，深证成指报收14316.64点，下跌0.85% [1] - 当日房地产开发板块整体下跌2.03%，表现显著弱于大盘 [1] - 板块内个股表现分化，领涨股为苏州高新（涨10.06%），领跌股为华联控股（跌10.01%） [1][2] 板块个股涨跌情况 - 涨幅居前的个股包括：苏州高新（收盘价7.88元，涨10.06%）、卧龙新能（收盘价8.71元，涨9.97%）、京能置业（收盘价5.97元，涨9.94%） [1] - 跌幅居前的个股包括：华联控股（收盘价6.29元，跌10.01%）、首开股份（收盘价5.52元，跌6.91%）、盈新发展（收盘价3.40元，跌5.82%） [2] - 部分个股成交活跃，如盈新发展成交471.06万手，成交额16.33亿元，城建发展成交188.71万手，成交额11.86亿元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块整体呈现主力资金净流出，净流出额为18.37亿元 [2] - 游资资金净流入7.57亿元，散户资金净流入10.8亿元 [2] - 个股层面，苏州高新主力资金净流入1.18亿元，主力净占比达28.48%，城投控股主力资金净流入1.05亿元，主力净占比15.46% [3] - 保利发展主力资金净流入8151.74万元，但散户资金净流出1.21亿元 [3]

投资评级与核心观点 - 报告对保利发展（600048.SH）给予“买入”评级，当前股价为6.71元，合理价值为9.67元 [5] - 报告核心观点认为，公司2025年业绩符合预期，减值力度加大，但四季度净利率同比回升，且投资端积极进取，资产质量不断优化 [2][5] 2025年业绩表现 - 2025年公司总营收为3082.61亿元，同比下降1.1%，归母净利润为10.26亿元，同比下降79.5% [5][6] - 2025年第四季度单季归母净利润为-9.03亿元，较2024年同期的-28.11亿元少亏19.08亿元 [5][6] - 2025年公司计提资产减值及信用减值损失约69亿元，对净利润影响为42亿元，不考虑减值因素的归母净利润为52亿元 [5][6] - 还原减值影响后，2025年全年归母净利率为1.7%，较2024年回落1.0个百分点，但2025年第四季度还原减值归母净利率为2.4%，同比提升2.0个百分点 [5][6] 经营与销售情况 - 2025年公司销售金额为2530亿元，同比下降22%，但销售均价为2.05万元/平方米，同比上升13.9% [5] - 2025年公司全口径拿地金额为791亿元，同比上升16%，拿地权益比维持在88% [5] - 拿地金额与销售金额之比为31%，同比回升10个百分点，权益补货力度为68%，较2024年提升20个百分点 [5] - 2025年公司获取的52个项目中，一线城市资源占比从2024年的74%降至48%，二线城市占比从21%提升至43%，三四线城市占比从4%提升至10% [5] 历史与预测财务数据 - 公司2022至2025年并表口径的减值规模分别为12.8亿元、50.9亿元、57.2亿元、69.0亿元，四年累计189.9亿元 [5][6] - 报告预测公司2026年归母净利润为33.38亿元，同比增长225.4%，2027年归母净利润为66.88亿元，同比增长100.4% [3][5] - 报告预测公司2026年营业收入为2332.51亿元，同比下降24.3%，2027年营业收入为1947.52亿元，同比下降16.5% [3] - 报告预测不含减值的归母净利率将从2025年的1.7%改善至2026年的3.0%和2027年的5.0% [7][10] - 报告预测2026-2027年资产减值规模分别为60亿元和50亿元，对净利润的拖累减弱 [7] 估值与财务比率 - 基于2025年第三季度归母净资产（扣永续债）按0.6倍市净率（PB）估算，报告给出公司合理价值为9.67元/股 [5][7] - 报告预测公司2025年每股收益（EPS）为0.09元，对应市盈率（P/E）为73.0倍，2026年EPS为0.28元，对应P/E为22.4倍 [3] - 报告预测公司2025年净资产收益率（ROE）为0.5%，2026年提升至1.7%，2027年进一步提升至3.2% [3] - 报告预测公司企业价值倍数（EV/EBITDA）将从2025年的9.4倍下降至2026年的5.7倍和2027年的2.2倍 [3]

市场表现 - 部分内房股午后股价显著走高 雅居乐集团涨8%至0.27港元 世茂集团涨6.7%至0.207港元 中国海外宏洋集团涨5.53%至2.29港元 富力地产涨4.08%至0.51港元 [1] 行业基本面与数据 - 根据冰山指数数据 2026年1月重点城市二手房实时成交环比2025年12月大幅上升 呈现淡季不淡特征 同时二手房挂牌量已环比下降 [1] - 2025年第四季度地产基本面明显下跌 但2025年末至2026年初的近1个月以来 房价结束急跌 基本面稳步改善 [2] - 楼市量价自2021年高点以来已有较大幅度调整 或已接近底部区间 [1] 机构观点与投资价值 - 平安证券认为 市场此前对2026年年初销售预期较低 但近期数据超预期 且传统地产板块整体表现远弱于市场 向下空间有限 中期维度板块已有一定配置价值 [1] - 国信证券表示 基于当前的量价组合 2026年房价止跌的概率从之前的“不可能”至少提高到了“有可能” 若春节后不再重演“以价换量” 则止跌概率将进一步提高至“很可能” [2] - 国信证券指出 2025年12月地产股调整已较为充分 建议对地产股的态度更加乐观 [2] - 保利发展发布业绩预告 被解读为提前释放了板块业绩压力 [1] 市场情绪与政策预期 - 近期市场对地产链关注度升温 [1] - 政策预期也逐步提升 [2]

行业整体表现与核心数据 - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3% [3] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8% [4] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2% [4] - 各项指标显示房地产行业仍处于深度调整过程中，在动态变化中逐步筑底 [1] 市场结构与房企表现 - 2025年全国新建商品房销售额中，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0% [9] - 2025年有10家房企销售额超千亿元，4家房企销售额超两千亿元 [9] - 千亿销售额房企包括：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团 [9] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成，前十金额占比超过七成 [9] - 央国企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇 [9] - 部分好地段的好房源项目依然有较多购房者认购，市场信心增加 [6] 近期市场动态与趋势 - 2025年12月新建商品房销售面积9399万平方米，环比上涨39.87% [10] - 2025年12月新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07% [10] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [10] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [11] - 2025年12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [11] - 市场呈现“翘尾效应”，12月销售工作呈现较好迹象 [10] 行业调整与未来展望 - 行业深度调整仍在持续，当前市场仍处于“去库存”阶段 [3][5] - 新房销售回落及过去两年土地成交显著缩量导致全国房屋新开工面积延续下行态势 [5] - 以央国企为代表的行业中坚力量开工工作整体积极有序 [6] - 各地进一步做好“保交房”工作，近期融资协调机制相关的金融政策将落实展期制度，有助于稳定“白名单”制度中的融资工作 [7] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [12] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [12] - 2026年预计是去库存的关键年份 [12]