融资与资金情况 - 本次向特定对象发行可转债募资不超95亿元，用于15个在建项目和补充流动资金[6] - 2024 - 2026年资金缺口213.12亿元，2023年末可自由支配资金1470.25亿元，未来经营现金流入净额378.96亿元，资金需求2062.32亿元[31][32] 项目投资与收入 - 上海保利海上瑧悦项目土地成本504,756万元，单价24,034元/平方米[11] - 北京保利颐璟和煦项目土地成本207,270万元，单价14,026元/平方米[13] - 2024年各项目营业收入测算值：2024年3432.95亿元、2025年3652.94亿元、2026年3887.02亿元[40][44] 销售情况 - 2024年10月一线城市销售面积环比增65%，二线增19%，三四线增48%，公司签约销售面积同比增23.98%，签约销售金额同比增27.85%[34] - 截至2024年8月末募投项目平均预售比例43.24%[52] 财务指标 - 2021 - 2024年度营业收入复合年均增长率为6.41%[34][35] - 2023年归属于母公司所有者的净利润占营业收入比例为3.48%[43] 应收账款与其他应收款 - 报告期各期末应收账款净额分别为317,864.68万元、404,362.96万元、382,137.65万元和491,944.57万元[73] - 2024年6月30日其他应收款中外部单位往来款8,346,055.14万元，占比56.77%[97] 存货情况 - 报告期各期末存货账面价值分别为80,965,646.27万元、87,789,319.33万元、86,950,846.42万元和83,139,500.07万元[73] - 截至2023年末，存货中开发产品账面余额1661.12亿元，约40%已签约未结转，约60%未售[138] 财务性投资 - 截至最近一期末，持有财务性投资金额为52,098.55万元[150] - 截至2024年6月30日，其他非流动金融资产涉及财务性投资40110.65万元[165]

募集资金 - 拟募集资金95亿元，85亿用于15个在建已预售商品房住宅项目，10亿用于补充流动资金[33] - 募集资金不会用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目[33] 项目情况 - 15个项目均为普通住宅，面向刚需或改善型客户，2024年4月底前开工，预售良好[6][10][30] - 截至2024年9月30日，平均开工面积进度约90.49%，11个项目已100%开工，全部已预售[14] - 需在2025 - 2026年间交付，涉及总建筑面积247.16万平方米[14] - 平均容积率2.44，平均单套建筑面积122.47平方米，成交价格低于同级别土地住房均价1.2倍[11] 部分项目数据 - 上海保利海上瑧悦开工面积210,017平方米，签约销售金额483,927万元，签约销售比例58%，预计2026年6月交付[14] - 北京保利颐璟和煦开工面积147,780平方米，签约销售金额112,074万元，签约销售比例30%，预计2026年9月交付[14] - 佛山保利琅悦开工面积133,542平方米，签约销售金额134,874万元，签约销售比例25%，预计2025年10月交付[14] - 长春保利和煦开工面积152,469平方米，签约销售金额79,520万元，签约销售比例34%，预计2026年7月交付[14] - 北京保利天汇开工面积149,664平方米，签约销售金额673,113万元，签约销售比例83%，预计2025年11月交付[14] 预售资金 - 截至2024年9月30日，北京保利天汇预售资金377,420万元，回笼比例44.28%，余额39,864万元[16] - 截至2024年9月30日，上海保利海上瑧悦总投资720,968万元，累计预售资金295,605万元，使用178,984万元，余额116,621万元[37] - 截至2024年9月30日，北京保利颐璟和煦总投资367,857万元，累计预售资金128,357万元，使用110,429万元，余额17,928万元[37] - 截至2024年9月30日，佛山保利琅悦总投资495,913万元，累计预售资金95,354万元，使用88,284万元，余额7,070万元[37] - 截至2024年9月30日，长春保利和煦总投资197,899万元，累计预售资金67,487万元，使用39,832万元，余额27,655万元[37] 保障性住房 - 上海保利海上瑧悦和上海保利西郊和煦包含保障性住房建设业务[23] - 上海保利海上瑧悦配建保障性住房占比5%，即7,441.08平方米以上[23] - 上海保利西郊和煦配建保障性住房占比5%，即3,019.68平方米以上[23] 品质交付 - 报告期各期分别实现品质交付20.5万套、25.9万套、29.1万套、7.3万套，2023年同比增长12%[45][84] - 2024年全面迭代精装修工程工艺与质量标准[49][88] - 以“310”品质交付标准进行内部管控[50][89] 合作项目 - 朝新和筑、太原利晋、保顺善筑部分时段营收为0，净利润为负[56][60][68] - 三个合作开发项目由公司负责操盘管理[70] - 公司将以股东借款投入募投资金，其他股东按持股比例对等投入[76] 纠纷情况 - 报告期内少量项目存在房屋质量、延期交付纠纷，多数协商解决，少数诉讼解决[85] - 报告期各期诉讼标的额100万元以上纠纷案件分别为12件、29件、19件、13件[86]

业绩数据 - 2023年度净利润1206715.68万元，同比降34.13%；2024年1 - 6月为741987.53万元，同比降39.29%[14] - 报告期各期末负债合计分别为109701859.14万元、114920386.19万元、109988514.61万元和104677581.69万元[15] - 报告期各期末合并口径资产负债率分别为78.36%、78.11%、76.55%和75.31%[15] - 报告期各期末存货账面价值分别为80965646.27万元、87789319.33万元、86950846.42万元和83139500.07万元[16] - 报告期各期末存货跌价准备余额分别为178556.51万元、213321.78万元、504158.55万元和403903.09万元[16] - 报告期各期主营业务毛利率分别为26.55%、21.79%、15.78%和15.83%[17] - 报告期各期经营活动产生的现金流量净额分别为1055121.72万元、742237.71万元、1393000.75万元和 - 1714801.06万元[18] 股权结构 - 截至2024年6月30日，保利南方集团持股4511874673股，占比37.69%为控股股东[36][37] - 截至募集说明书签署日，保利集团直接和间接合计持股4874942462股，占比40.72%，为实际控制人[39] 财务投资 - 截至2024年6月30日，财务性投资账面金额为55887.77万元，占归属于母公司的净资产的比例为0.28%[89] 可转债发行 - 本次可转债拟发行数量不超过9500.00万张，发行总额不超过950000.00万元[102][103] - 可转债期限为发行之日起六年，转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[105][113] - 保利集团拟认购不超10亿元[128] 项目情况 - 上海保利海上瑧悦项目总投资720968万元，预计销售额928899万元，净利润126596万元，销售净利率13.63%[182][190][192] - 北京保利颐璟和煦项目总投资367857万元，预计销售额395578万元，净利润18188万元，销售净利率4.60%[193][200] 未来展望 - 推动房地产开发主业高质量发展，保障销售规模平稳[74] - 提升服务竞争能力和资产经营水平，构建新发展模式[75] - 推进“和翎计划”，加大低碳技术应用，保持较高绿色建筑覆盖率[77]

募集资金相关 - 公司拟募集资金95亿元，85亿用于15个在建已预售商品房住宅项目，10亿补充流动资金[32] - 募集资金仅用于商品住宅部分董事会召开日后需支付的建设安装等费用，不投入保障性住房[30][88] - 公司制定内控制度，将设专项存储账户规范使用募集资金[31] 项目情况 - 15个项目均于2024年4月底前开工，截至9月30日平均开工面积进度约90.49%，需在2025 - 2026年交付，涉及总面积247.16万平方米[15][19] - 15个项目平均容积率2.44，平均单套建筑面积122.47平方米，平均成交价格低于同级别土地住房均价1.2倍[16] - 部分项目披露累计开工面积、签约销售比例及预计交付时间，如上海保利海上瑧悦累计开工100%，签约58%，预计2026年6月交付[20] 财务数据 - 2024 - 2026年公司资金缺口213.12亿元，未考虑发行及新增融资[95][110] - 2024年1 - 9月公司实现营业收入1827.74亿元，测算2024年营业收入为3432.95亿元[96] - 2021 - 2024年度公司营业收入复合年均增长率为6.41%[98] 销售情况 - 2024年10月公司签约销售面积同比增长23.98%，签约销售金额同比增长27.85%[99] - 2024年8月末以来，8个募投项目实际销售均价整体较稳定，平均价格波动在2%以内[112] - 截至2024年9月末，8个募投项目中6个平均预售比例43.24%[113] 项目收益 - 募投项目测算销售毛利率8.81% - 27.83%，销售净利率3.50% - 13.63%[1][124] - 部分项目披露销售收入、单价等，如佛山保利琅悦销售收入588,662万元，高层住宅单价24,923元/平方米[118] 应收账款 - 报告期各期末，公司应收账款净额分别为317,864.68万元、404,362.96万元、382,137.65万元和491,944.57万元[135] - 2024年6月30日、2023年12月31日等时间点，应收账款占同期末资产总额比例分别为0.24%、0.29%等[138] - 截至2024年9月30日，报告期各期末应收账款期后回款率分别为96.00%、92.83%等[153] 其他应收款 - 报告期各期末，公司其他应收款（不含应收利息和股利）净额分别为15,768,741.54万元等[135] - 2024年6月30日其他应收款合计14702118.49元，外部单位往来款占比56.77%等[163] - 截至2024年9月30日，报告期各期末其他应收款期后回款率分别为67.41%、49.45%等[168] 存货情况 - 报告期各期末，公司存货账面价值分别为80,965,646.27万元等，占资产总额比重分别为57.84%等[180] - 报告期各期末，公司存货跌价准备余额分别为17.86亿元、21.33亿元等[182] - 截至报告期末，公司一、二线核心城市的存货余额占比约70%[183] 区域业务 - 2024年1 - 6月公司房地产业务收入1388.16亿元，华南片区占比37.68%、华东片区占比25.76%[185] - 2021 - 2024年1 - 6月，公司华南、华东片区收入占比分别为55.12%、57.99%等[185] 合作项目 - 朝新和筑、太原利晋等合作项目部分年度营收为0，有净利润亏损情况[47][51] - 三个合作开发项目均由公司负责操盘管理，能控制项目公司日常经营[60][61] - 合作项目中公司与其他股东按股权比例对等投入资金[61][62][64]

公司事项进展 - 2024年10月25日收到上交所关于发行可转债申请文件审核问询函[1] - 会同中介机构研究落实问询函问题并披露回复，补充修订相关文件[2] - 发行可转债需通过上交所审核并获证监会同意注册，结果和时间不确定[2]

融资进展 - 公司收到两份中期票据《接受注册通知书》[1] - 中市协注〔2024〕MTN1178号和MTN1179号注册额度各50亿元[1] - 注册额度2年内有效，公司将择机发行并披露信息[1]

会议信息 - 2024年第五次临时股东大会于11月21日召开[4] - 会议由董事会11月4日决议召集，11月6日发布通知[6][8] - 现场会议11月21日14点30分在广州召开，网络投票时间为11月21日[9] 参会情况 - 出席会议股东和代理人3210人，代表有表决权股份6121496943股，占比51.5911%[11] 议案表决 - 《关于选聘会计师事务所的议案》同意6114975534股，占比99.8934%[17] - 《关于注册发行自持商用物业资产支持专项计划的议案》同意6114546573股，占比99.8864%[18] 决议效力 - 本次会议议案获有效表决权通过，决议合法有效[19][21] - 德恒律师认为会议召集、召开及表决结果均符合规定[19][20]

会议出席情况 - 出席会议股东和代理人3210人[2] - 出席股东所持表决权股份6121496943股，占比51.5911%[2] - 9位董事出席5人，3位监事出席2人，董秘出席[4][5] 议案表决情况 - 选聘会计师事务所议案，A股同意票6114975534，占比99.8934%[6] - 注册发行自持商用物业资产支持专项计划议案，A股同意票6114546573，占比99.8864%[6] - 5%以下股东对选聘会计师事务所议案，同意票1601985164，占比99.5945%[6] 会议基本信息 - 股东大会2024年11月21日在广州海珠区召开[3] - 见证律所是北京德恒律师事务所，律师为朱敏、孙萌[7] - 律师见证会议决议合法有效[8]

人事变动 - 保利发展副总经理张伟因工作调整申请辞职[2] 公告信息 - 公告发布时间为2024年11月19日[4]

会议信息 - 2024年11月21日14:30现场会议召开[5] - 截至2024年11月18日收市股东有权参会表决[6] - 会议地点在广州市海珠区保利发展广场会议室[6] 财务审计 - 拟聘任立信会计师事务所为2024年度审计机构[10] 融资计划 - 拟申请注册发行不超80亿自持商用物业资产支持专项计划[12] - 类REITs产品优先劣后分层，私募REITs为平层结构[12]