土地市场成交情况 - 广州5宗宅地均底价成交，总成交金额55.69亿元，总建设用地面积108992.46㎡，总规划建筑面积309350.41㎡ [2][4] - 杭州2宗宅地均底价成交，总成交金额11.02亿元，总土地出让面积229968㎡，总规划建筑面积276713.1㎡ [2][8] - 温州一宗涉宅用地由保利发展和招商蛇口联合体以17.299亿元竞得，溢价率达11.25% [2] 广州土地成交详情 - 天河区天河智谷片区AT1003023地块由保利发展子公司以底价22.52亿元竞得，土地面积57582.03㎡，规划建筑规模73786㎡，容积率2.07，起始楼面价30519元/㎡ [4] - 番禺区4宗地块由敏捷集团控股公司广州璟恒房地产开发有限公司以底价竞得，总成交金额33.17亿元 [4][5][6] - 番禺区4宗地块容积率均为3.21，楼面价在13029-14422元/㎡之间 [5] 杭州土地成交详情 - 两宗地块均位于临平区，由多家企业联合体以底价竞得 [8][9] - 东侧地块土地出让面积93858㎡，规划建筑面积107936.7㎡，容积率1.15，成交楼面价4544元/㎡ [8] - 西侧地块土地出让面积136110㎡，规划建筑面积168776.4㎡，容积率1.24，成交楼面价3624元/㎡ [9] 行业分析 - 多地土拍结果显示房企拿地保持谨慎态度，偏好高流速、低风险特征的地块 [2] - 广州土地市场趋于理性，开发商对非核心区、去化一般板块拿地热情较低 [6] - 杭州土拍市场呈现"中心高热—远郊低迷"态势，房企拿地策略聚焦"确定性" [10] - 临平区两宗宅地区位一般，周边配套不足，开发商对市场去化预期保守 [10]

广州住宅用地出让情况 - 5月30日广州出让5宗住宅用地 总建设用地面积10899246㎡ 总规划建筑面积30935041㎡ 总起始价5569亿元 最终均底价成交 总成交金额5569亿元 [1][2] 天河区地块成交详情 - 保利发展以底价2252亿元竞得天河区天河智谷片区AT1003023地块 成交楼面价30519元/㎡ [1] - 该地块为二类居住用地 土地面积5758203㎡ 其中建设用地面积3560791㎡ 规划建筑规模73786㎡ 容积率207 [1] - 地块须配建6班幼儿园 并建设道路用地、绿地用地及水务设施工程 义务教育学位由天河外国语智谷学校统筹解决 [1] - 地块位于保利天汇东侧、缦云广州北侧 南侧紧邻小湖泊 周边新房售价在55-85万/㎡ [1] 番禺区地块成交详情 - 敏捷集团底价摘得番禺区4宗地块 总价33亿元 综合楼面价约141万/㎡ [2] - 4宗地总占地面积约852万㎡ 总建面2356万㎡ 起拍总价3317亿元 [2] - 地块距离22号线市广路站约1公里 周边配套设施完善 包括祈福新邨、祈福缤纷汇等 [2] - 地块容积率达321 预计以高层塔楼形式呈现 自身公建配套充足 包括幼儿园、公交首末站等 [2]

行业格局演变 - 早期地产圈由"招保万金"主导，现演变为保利、中海、华润、招商四大头部央企，全部晋级"中国地产五强" [1][2][3] - 行业洗牌后，"万、金"掉队，"中、华"崛起，形成新竞争格局 [2] 四大央企基本面对比 销售规模 - 保利以3230亿销售额居首，中海3106亿紧随其后，华润2611亿，招商2193亿落后超千亿 [4] 盈利能力 - 华润净利润256亿遥遥领先，中海157亿次之，保利50亿、招商40亿仅为中海1/3和华润1/5 [5] 财务稳健性 - 中海净负债率29.2%最优，华润31.9%，招商55.9%，保利74.3%负债结构偏高 [6] - 中海存货减值最少，土储抗跌性最强 [5] 资产储备 - 保利土储货值1.96万亿，相当于中海(0.85万亿)+华润(0.63万亿)+招商(0.54万亿)总和 [7][14] - 保利现金1342亿最多，华润1332亿、中海1242亿接近，招商1004亿略少 [7] - 招商融资成本2.99%最低，中海/保利3.1%，华润3.11% [7] 核心竞争力差异 - 华润优势在于多元化布局，商业、代建、物业均为细分头部，利润领先 [8] - 保利规模与土储双领先，但低能级城市资产占比高可能成为下行期负担 [8][9] - 中海工程品质与成本管控行业顶尖，财务稳健性突出 [9] - 招商产城与园区开发优势显著，但综合表现稍弱 [9] 土储与增长潜力 土储总量 - 保利6258万平米绝对领先，华润4390万、中海4255万，招商2700万仅为保利43% [10][12] 土储质量 - 华润储销比3.87年最优，中海3.7年，保利3.48年，招商2.88年承压 [10][12] - 保利货销比6.13年显著高于中海2.81年、华润2.42年、招商2.08年 [15] 2025年销售展望 货值供应 - 中海25年可售货值5213亿同比降25.8%，华润5009亿仅降5.6%，招商3250亿降27.8% [17][20] - 华润89%货值位于一二线，58%为新推项目，结构优质 [25] 销售压力 - 中海需将去化率从44%提升至60%以维稳销售，1-4月销售额已同比降18.8% [23][24][29] - 招商1-4月销售降15.3%，但25年Q1新增货值259亿超销售额，补货力度加大 [11][29] - 华润1-4月销售仅降4.8%，下半年将集中推货，压力最小 [29][30] - 保利聚焦一二线拿地(95.7%)，通过发行85亿可转债优化土储结构 [26][27]

报告公司投资评级 - 投资评级为“买入”，维持该评级 [5] 报告的核心观点 - 优异的转债定价表明公司内在价值正逐渐受到认可，在手土储充裕且不断盘活低效库存，投拓转积极加速公司资产优化速度 周期压力已在业绩端兑现，后续大幅下行空间有限 重视股东回报与市值管理，持续巩固龙头地位引领行业发展，公司估值仍有较大修复空间 [2] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 公司成功发行85亿元6年期可转换公司债券，首年票面利率2.20%，之后每年固定增加0.05% [4] 事件评论 - 转债定价优异彰显公司价值，龙头地位再次得以确认 公司成功发行85亿元6年期可转债，扣除保荐承销费用后实际募资净额84.79亿元 本次发行采用阶梯式票面利率，整体利率中枢2.325%，参考公司本年度发债实践，本次转债定价优异，彰显了投资人对于其含权价值的高度认可 申购倍数高达4.20X，印证了投资人对公司资产重估与龙头地位的信心 长久期转债的成功发行进一步优化了公司债务结构，若未来成功转股可提升公司资本实力，公司有更多灵活资金应对市场变化，巩固龙头地位 [8] - 销售稳居行业首位，投资拓展更加积极 受行业需求整体承压与供货节奏影响，公司2025年前4月实现销售金额876亿元（-8.7%），面积431万平（-22.2%），均价2.03万元/平（+17.3%），销售规模仍稳居行业首位 本年度公司投资拓展更加积极，前4月拿地金额308亿元（+318.0%），面积146万平（+114.5%），均价2.12万元/平（+94.9%）；拿地面积强度33.8%（+21.5pct），金额强度35.2%（+27.5pct），拿地均价/销售均价104.1%（+41.5pct） 截至2024年末公司在手土储达6258万平，公司持续推进土地置换与调规来改善土储质量，本年度优质地块的获取进一步优化土储结构 随着存量土储的不断盘活和优质增量的有益补充，公司资产结构有望持续优化 [8] - 重视市值管理彰显央企担当，创新融资模式、多元赛道表现亮眼引领行业发展 公司重视股东回报与市值管理，2024年初完成10亿元回购，推动集团完成2.5亿元增持，明确表示将尝试中期分红 创新可转债融资模式，为同业提供了新的融资思路；旗下物业、商业、租赁、会展都有不错表现，公司有望持续引领行业发展 [8] - 内在价值逐渐受到认可，关注公司估值修复 优异的转债定价表明公司内在价值正逐渐受到认可，在手土储充裕且不断盘活低效库存，投拓转积极加速公司资产优化速度 重视股东回报与市值管理，龙头地位长期稳固 预计2025 - 2027年归母净利润分别为49/48/56亿，对应PE为19.9/20.3/17.3X，周期下行阶段市盈率参考性不强，维持“买入”评级 [8] 财务报表及预测指标 - 利润表方面，2024 - 2027年营业总收入分别为3116.66亿、2958.70亿、2701.47亿、2642.06亿；归母净利润分别为50.01亿、48.69亿、47.67亿、55.88亿等 [11] - 资产负债表方面，2024 - 2027年货币资金分别为1341.67亿、1521.73亿、1912.11亿、2080.53亿；存货分别为7985.59亿、7600.51亿、6909.50亿、6722.00亿等 [11] - 现金流量表方面，2024 - 2027年经营活动现金流净额分别为62.57亿、316.80亿、470.72亿、249.40亿；投资活动现金流净额分别为 - 13.31亿、40.60亿、48.30亿、51.39亿等 [11] - 基本指标方面，2024 - 2027年每股收益分别为0.42元、0.41元、0.40元、0.47元；市盈率分别为19.34、19.87、20.29、17.31等 [11]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [6][9] 报告的核心观点 - 优异的转债定价表明公司内在价值正逐渐受到认可，在手土储充裕且不断盘活低效库存，投拓转积极加速公司资产优化速度 周期压力已在业绩端兑现，后续大幅下行空间有限 重视股东回报与市值管理，持续巩固龙头地位引领行业发展，公司估值仍有较大修复空间 [2] 根据相关目录分别进行总结 转债定价彰显公司价值 - 公司成功发行85亿元6年期可转债，扣除费用后实际募资净额84.79亿元 采用阶梯式票面利率，首年2.20%，第6年2.45%，整体利率中枢2.325%，定价优异，彰显投资人对含权价值高度认可 [9] - 26个认购对象有效申购，申购报价2.20%-3.15%，申购金额356.70亿元，申购倍数4.20X，印证投资人对公司资产重估与龙头地位的信心 最终14名投资者获配售，单一主体最高获配16.56亿元，占比19.48% [9] - 持有人可在发行结束日满6个月后申请转股，初始转股价不低于16.09元/股 长久期转债成功发行优化债务结构，若转股可提升资本实力，置换资金后可拓展优质土储，巩固龙头地位 [9] 销售与投资情况 - 受行业需求与供货节奏影响，2025年前4月公司销售金额876亿元（-8.7%），面积431万平（-22.2%），均价2.03万元/平（+17.3%），销售规模仍居行业首位 [9] - 本年度政府供地聚焦核心区域，公司投资拓展积极，前4月拿地金额308亿元（+318.0%），面积146万平（+114.5%），均价2.12万元/平（+94.9%） 拿地面积强度33.8%（+21.5pct），金额强度35.2%（+27.5pct），拿地均价/销售均价104.1%（+41.5pct） [9] - 截至2024年末公司在手土储6258万平，存在部分低效存货，2024年完成约270万方未开工土储盘活 本年度获取优质地块优化土储结构，助力提升规模与市占 [9] 市值管理与行业引领 - 重视股东回报与市值管理，2024年初完成10亿元回购，推动集团完成2.5亿元增持，明确表示将尝试中期分红 [9] - 创新可转债融资模式，为同业提供新融资思路 旗下物业、商业、租赁、会展表现不错，有望持续引领行业发展 [9] 估值与盈利预测 - 优异的转债定价表明公司内在价值逐渐受认可，在手土储充裕且盘活低效库存，投拓积极加速资产优化 重视股东回报与市值管理，龙头地位稳固 [9] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为49/48/56亿，对应PE为19.9/20.3/17.3X，维持“买入”评级 [9] 财务报表及预测指标 - 利润表方面，预计2025 - 2027年营业总收入分别为295.87/270.15/264.21亿元，归母净利润分别为48.69/47.67/55.88亿元等 [14] - 资产负债表方面，2025 - 2027年存货预计分别为7600.51/6909.50/6722.00亿元等 [14] - 现金流量表方面，2025 - 2027年经营活动现金流净额预计分别为316.80/470.72/249.40亿元等 [14] - 基本指标方面，预计2025 - 2027年每股收益分别为0.41/0.40/0.47元，市盈率分别为19.87/20.29/17.31X等 [14]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 完成85亿元定向可转债发行，首年票面利率仅2.20%，融资优势明显，推动公司在手资金更为充沛，也表明投资者对可转债含权价值的充分认可及对房地产行业止跌回稳的信心；2025Q1销售略有回落、稳居行业第一，投资积极性提升；完成定向可转债发行，增强资金实力，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年05月28日收盘价8.08元，一年内最高/最低12.13/7.30元，市净率0.5，息率5.07，流通A股市值967.21亿元，上证指数/深证成指3339.93/10003.27 [2] 基础数据 - 2025年03月31日每股净资产16.25元，资产负债率74.06%，总股本/流通A股119.7亿股，流通B股/H股无 [2] 财务数据及盈利预测 |年份|营业总收入（百万元）|同比增长率（%）|归母净利润（百万元）|同比增长率（%）|每股收益（元/股）|毛利率（%）|ROE（%）|市盈率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2024|311666|-10.2|5001|-58.6|0.42|13.9|2.5|19| |2025Q1|54272|9.1|1951|-12.3|0.16|16.1|1.0|/| |2025E|280500|-10.0|5128|2.5|0.43|14.3|2.5|19| |2026E|286671|2.2|5660|10.4|0.47|14.4|2.7|17| |2027E|315338|10.0|6248|10.4|0.52|14.5|3.0|15| [5] 公司经营情况 - 完成85亿元定向可转债发行，扣除保荐承销费用后募资净额84.79亿元，发行期限6年，债券利率第一年票面利率2.20%、此后每年固定增加0.05%；初始转股价格不低于16.09元/股；2025Q1实现销售回笼704亿元，签约回笼率112%；货币资金1482亿元，同比+14.4% [6] - 2024年实现销售面积1797万平，同比-24.7%；销售金额3230亿元，同比-23.5%；权益销售金额2465亿元，同比-14.5%；在核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点；销售额排名稳居行业第一位；24年拿地金额683亿元，同比-58%；权益地价602亿元，同比-24%，权益比提升5pct至88%；拿地面积329万方，同比-24%；拿地销售金额比为21%、拿地销售面积比为18%，同比分别-18pct、-27pct；99%投资金额位于38个核心城市；截至24年末，土储计容建面6258万平，其中存量项目5280万平，同比-20pct，土储结构持续优化 [6] - 2025年1 - 4月销售略有回落，拿地力度持续回升；实现销售面积431万平，同比-22.2%；销售金额876亿元，同比-8.7%；拿地金额308亿元，同比+318%；拿地面积146万平，同比+114%；拿地销售金额比为35%、拿地销售面积比为34% [6] 财务摘要 |百万元，百万股|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入|346894|311666|280500|286671|315338| |其中：营业收入|346828|311666|280500|286671|315338| |减：营业成本|291308|268260|240388|245390|269614| |减：税金及附加|10259|5904|5049|5160|5676| |主营业务利润|45261|37502|35063|36121|40048| |减：销售费用|8876|8893|7854|8027|8829| |减：管理费用|5159|5081|4573|4674|5141| |减：研发费用|86|56|73|95|124| |减：财务费用|4391|4643|4776|5042|5218| |经营性利润|26749|18829|17787|18283|20736| |加：信用减值损失（损失以“-”填列）|-43|-667|-427|-441|-486| |加：资产减值损失（损失以“-”填列）|-5045|-5056|-4010|-3420|-3890| |加：投资收益及其他|2344|1876|1989|2313|2290| |营业利润|24318|15141|15511|16936|18882| |加：营业外净收入|308|440|327|400|440| |利润总额|24626|15581|15838|17336|19322| |减：所得税|6727|5843|5852|6346|7190| |净利润|17899|9738|9985|10990|12133| |少数股东损益|5832|4737|4857|5330|5884| |归属于母公司所有者的净利润|12067|5001|5128|5660|6248| [7]

融资进展 - 公司向特定对象发行可转换公司债券发行承销总结及相关文件获上交所备案通过[1] - 公司将尽快办理本次发行的可转换公司债券登记托管事宜[1] - 本次发行具体情况详见同日在上交所网站披露的发行情况报告书及相关发行文件[1]

发行基本信息 - 保利发展向特定对象发行可转换公司债券[1] - 发行情况报告书时间为二〇二五年五月[4] - 公司注册资本为1197044.3418万元[66] - 本次发行证券为可转换公司债券，每张面值100元，按面值发行，转股后A股股票在上交所上市[73] - 本次可转债期限为六年[77] - 第一年票面利率为2.20%，第二年至第六年分别在前一年基础上增加0.05%[78] - 本次可转债转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[80] - 初始转股价格为16.09元/股[82] - 本次可转债存续期间不设置转股价格修正条款[86] - 期满后五个交易日内，公司按债券面值100元加上当期利息赎回未转股可转债[87] - 可转债持有人转股的，所转股票18个月内不得转让[88] 发行流程与结果 - 2024年8月16日多次会议及股东大会审议通过本次发行相关议案，授权有效期十二个月[67][68] - 2025年1月16日，上交所认为本次发行申请符合条件；4月21日，中国证监会同意注册申请[69] - 截至2025年5月21日，收到申购资金85亿元，实际募集资金净额为84.7875亿元[71] - 本次向特定对象发行可转换公司债券实际发行数量为8500万张，超《发行方案》拟发行证券数量上限的70%[74] - 本次发行可转债发行对象共14名，均以现金方式认购[75] - 2025年5月12日向105名投资者发出《认购邀请书》[89] - 2025年5月15日9:00 - 12:00收到26个认购对象有效申购[91] - 最终14名投资者获配售，获配总数量8500万张，获配总金额85亿元[95] 获配对象情况 - 工银瑞信基金管理有限公司获配数量1655.657万张，获配金额16.55657亿元[94][96] - 国信证券股份有限公司获配数量1357.688万张，获配金额13.57688亿元[94][97] - 平安养老保险股份有限公司获配数量998.3万张，获配金额9.983亿元[94][99] - 申万宏源证券有限公司获配数量878.504万张，获配金额8.78504亿元[94][100] - 浙商证券股份有限公司获配数量539.082万张，获配金额5.39082亿元[94][102] 股本与股权结构 - 发行前公司总股本为11,970,443,418股，前十大股东合计持股6,400,727,150股，占比53.47%[125] - 发行前保利南方集团持股4,511,874,673股，占比37.69%；中国保利集团持股363,067,789股，占比3.03%[125] - 假设全部转股，转股完成后公司总股本将增至12,498,721,846股，前十大股东合计持股6,400,727,150股，占比51.21%[126] - 转股后保利南方集团持股比例降至36.10%，中国保利集团持股比例降至2.90%[126] - 发行前与转股前公司总股本均为11,970,443,418股，发行不影响转股前股本结构[125][126][127] - 发行前保利南方集团为控股股东，保利集团为实际控制人，发行后控制权不变[127] 发行影响与相关机构 - 发行完成后资产总额与负债总额将同时增加，转股后净资产增加，资产负债率下降[128] - 发行募集资金用于15个房地产开发项目，主营业务和业务结构不变[129] - 发行后控股股东及实际控制人不变，将继续完善公司治理结构[130] - 发行不会产生新关联交易和同业竞争，不影响董监高和科研人员结构[132][133] - 保荐人（联席主承销商）为中国国际金融股份有限公司等[119] - 发行人律师为北京德恒律师事务所[122] - 审计机构及验资机构为立信会计师事务所（特殊普通合伙）[123] - 评级机构机构负责人为岳志岗[124]

可转债发行基本信息 - 发行数量8500万张，总额850000万元，每张面值100元，按面值发行[7][8][9] - 期限六年，第一年票面利率2.20%，第二年至第六年在前一年基础上固定增加0.05%[10][11] - 转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[19] - 初始转股价格为16.09元/股[20] 赎回与回售条款 - 到期赎回按债券面值100元加上当期利息赎回全部未转股可转债[26] - 有条件赎回：公司股票连续三十个交易日中至少有十五个交易日收盘价格不低于当期转股价格的130%，公司有权按面值加当期应计利息赎回[27] - 未转股余额不足3000万元时，公司有权赎回全部未转股可转债[29] - 可转债募集资金用途重大变化，持有人可回售[30] - 最后计息年度，公司股票收盘价连续30个交易日低于当期转股价格70%，持有人可回售[31] 发行流程与时间节点 - 2024年8 - 9月及2025年3月公司董事会和股东大会审议通过发行相关议案，授权有效期12个月[40][41] - 2025年1月16日上交所认为发行申请符合条件，4月21日证监会同意注册申请[42] - 2025年5月12日公司及联席主承销商向上交所报送方案并启动发行[43] 投资者相关信息 - 发行对象共14名，获配总金额85亿元[34][35] - 工银瑞信基金获配数量16556570张，金额1655657000元[51] - 国信证券获配数量13576880张，金额1357688000元[51] - 平安养老保险获配数量9983000张，金额998300000元[51] - 申万宏源证券获配数量8785040张，金额878504000元[51] 其他信息 - 公司主体长期信用等级和可转债信用等级均为AAA，评级展望稳定[39] - 可转债转股形成的股票自发行结束之日起18个月内不得转让[36] - 因可转债转股增加的股票与原股票权益相同，登记在册股东享当期股利[33]

可转债发行 - 保利发展发行可转债面值总额85亿元，每张面值100元，发行8500万张[5] - 截至2025年5月21日16时，收到可转债募集资金85亿元[7] 认购情况 - 银瑞信基金管理认购65565.7万元[11] - 中信证券股份认购35768.8万元[11] - 平安养老保险股份认购99830万元[11] - 万宏源证券认购87850.4万元[11] - 浙商证券股份认购53908.2万元[11] - 海寿养老保险股份认购49915万元[11] - 万宏源集团股份认购41928.6万元[11]