募集资金相关 - 公司拟募集资金95亿元，85亿用于15个在建已预售商品房住宅项目建设，10亿用于补充流动资金[33] - 募集资金投向15个房地产开发项目确定原则包括全资或控股且持股比例高、已取得合法证照并建设预售、面向刚需或改善型客户、预计收益良好[9] - 募集资金不会用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目[33] 项目进展 - 15个房地产开发项目均于2024年4月底前开工建设，截至2024年9月30日平均开工面积进度约为90.49%，11个项目已100%开工，总建筑面积247.16万平方米，均需在2025 - 2026年间交付[10][14] - 募投项目平均开工比例超90%，平均销售比例不足50%[20] 项目销售与资金 - 上海保利海上瑧悦签约销售金额483,927万元，比例58%；北京保利颐璟和煦签约销售金额112,074万元，比例30%等[14] - 截至2024年9月30日，北京保利天汇预售资金377,420万元，预售回笼金额占总销售额比例为44.28%，预售资金余额39,864万元[16] - 经核查，募投项目无违规使用预售资金情形[43] 项目性质与保障房 - 15个项目均为面向刚需及改善型客户的住宅项目，2个包含部分经济适用房等建设业务，配建保障性住房占规划总住宅建筑面积5%以上[21][23] - 上海保利海上瑧悦配建保障性住房面积7441.08平方米以上；上海保利西郊和煦配建保障性住房面积3019.68平方米以上[23] 公司业绩与交付 - 报告期各期分别实现品质交付20.5万套、25.9万套、29.1万套、7.3万套，2023年同比增长12%[45][84] - 报告期内公司交付阶段客户满意度不断提升[84] 公司管理与标准 - 公司以“310”品质交付标准进行内部管控[50][90] - 公司2024年全面迭代精装修工程工艺与质量标准[49][89] - 公司已连续12年委托第三方进行客户满意度调研[51][91] 合作项目 - 北京保利天汇等3个合作项目实施主体为发行人控股子公司，公司与少数股东按持股比例对等出资[77] - 三个合作开发项目均由公司负责操盘管理[63][70] 纠纷情况 - 报告期各期诉讼标的额100万元以上纠纷案件分别为12件、29件、19件、13件[87]

资金募集与项目投资 - 本次向特定对象发行可转债募资不超95亿元，用于15个在建房地产项目和补充流动资金[6] - 上海保利海上瑧悦项目总投资72.1亿元，募集资金投入10亿元[11] - 北京保利颐璟和煦项目总投资32.1亿元，募集资金投入9亿元[13] 业绩数据 - 2021 - 2023年公司前三季度营收占全年比重平均为53.24%[32] - 2024年1 - 9月公司营收1827.74亿元，按平均占比测算2024年营收3432.95亿元[32] - 2021 - 2024年度公司营收复合年均增长率为6.41%[34] 销售数据 - 2024年10月公司签约销售面积同比增长23.98%，签约销售金额同比增长27.85%[34] - 假设增速不变，2025年及2026年营收分别为3652.94亿元及3887.02亿元[35] - 截至2024年8 - 10月，上海保利海上瑧悦实际销售均价较稳定[50] 项目效益 - 本次募投项目测算销售毛利率在8.81% - 27.83%之间，净利率在3.50% - 13.63%之间[63] - 上海保利海上瑧悦销售毛利率27.83%，净利率13.63%[63] - 北京保利颐璟和煦销售净利率4.60%，受市场和库存影响销售费用预留高[66] 财务指标 - 报告期各期末，公司应收账款净额呈上涨趋势[73] - 报告期各期末，公司其他应收款净额呈下降趋势[73] - 报告期各期末，公司存货账面价值先升后降[73] 区域与业务占比 - 2021 - 2024年1 - 6月，公司华南、华东片区收入占比上升[116] - 2023年度公司新拓展项目金额99%位于核心38个城市[116] - 截至报告期末，公司核心38个城市存货余额占比超80%[116] 存货情况 - 2023年末竣工3年以上且规模1亿以上项目30个，开发产品余额102.39亿元[136] - 项目1截至2023年末销售比例91.12%，2024年10月末达94.47%[138][139] - 项目5截至2023年末销售比例达96.71%[139] 财务性投资 - 截至2024年6月30日，公司持有财务性投资金额为52,098.55万元[147] - 截至2024年6月30日，其他非流动金融资产财务性投资金额为40,110.65万元[152] - 截至2024年6月30日，长期股权投资财务性投资金额为15,777.12万元[153]

募集资金相关 - 公司拟募集资金95亿元，85亿用于15个在建已预售商品房住宅项目建设，10亿补充流动资金[32] - 募集资金投向15个项目确定原则包括全资或控股且持股比例高、已取得合法证照并预售、面向刚需或改善型客户、预计收益良好[14] - 募集资金仅用于商品住宅部分董事会召开日后需支付的建设安装及配套设施费[30][88] 项目建设情况 - 15个项目均于2024年4月底前开工建设，平均开工面积进度约为90.49%，11个项目已100%开工，且全部项目均已开始预售[15][19] - 15个项目需在2025 - 2026年间开始交付，涉及总建筑面积为247.16万平方米[19] - 15个项目住宅小区容积率区间1.25 - 4.20，平均容积率2.44[16] 项目销售情况 - 截至2024年9月末，8个募投项目中的6个平均预售比例43.24%[114] - 2024年10月一线城市销售面积环比增长65%，二线城市环比增长19%，三四线代表城市环比增长48%[99][117] - 2024年10月公司签约销售面积同比增长23.98%，签约销售金额同比增长27.85%[99] 项目财务数据 - 上海保利海上瑧悦项目总投资720968万元，累计预售资金295605万元，累计预售资金使用178984万元，预售资金余额116621万元[34] - 北京保利颐璟和煦项目总投资367857万元，募集资金投入90000万元[81] - 佛山保利琅悦项目总投资495913万元，募集资金投入85000万元[82] 公司经营业绩 - 2024年1 - 9月公司实现营业收入1827.74亿元，测算2024年营业收入为3432.95亿元[96] - 公司2021 - 2024年度营业收入复合年均增长率为6.41%[98] - 2021 - 2023年公司前三季度营业收入占全年比重平均为53.24%[96] 资金缺口与现金流 - 2024 - 2026年公司资金缺口合计为213.12亿元[95] - 公司未来三年经营性现金流入净额合计测算值为378.96亿元[101] - 假设2024 - 2026年经营活动现金流出占比与2021 - 2023年平均比例149.79%一致，未来三年经营活动现金流出合计16436.34亿元[104] 应收账款与坏账准备 - 报告期各期末，公司应收账款净额呈上涨趋势，2024年6月30日为491944.57万元[137] - 发行人应收账款坏账准备计提比例为5%，与同行业整体可比公司平均值无明显差异[161][164] - 截至2024年9月30日，报告期各期末应收账款期后回款率分别为18.89%、71.86%、92.83%、96.00%[156] 其他应收款情况 - 2024年6月30日，公司其他应收款中外部单位往来款占比56.77%，关联方往来款占比38.67%[166] - 报告期各期末，公司账龄在3年以内的其他应收款占比呈下降趋势[168] - 报告期各期末，公司其他应收款坏账准备金额呈上升趋势，2024年6月30日为91682.60万元[168] 存货情况 - 报告期各期末，公司存货账面价值分别为80965646.27万元、87789319.33万元、86950846.42万元和83139500.07万元[137] - 公司房地产项目主要集中于全国一、二线核心城市，截至报告期末，一、二线核心城市的存货余额占比约70%[185] - 2023年除项目10外，其余项目可变现净值高于成本，无需计提减值准备[193] 合作项目与股权 - 中信信托持有朝新和筑14%股权，卓梵达工程持有保利草坪40%股权[48][52] - 2024年9月25日，保顺善筑引入外部投资者的增资交易完成，中信信托占比10%[54][55] - 募投项目中3个合作项目实施主体为发行人拥有控制权的子公司[64]

中期票据注册 - 公司获准注册50亿元中期票据，额度2年内有效[1] 中期票据发行 - 成功发行2024年度第七期50亿元中期票据[1] - 期限3年，起息日2024年12月6日，兑付日2027年12月6日[1] - 发行利率2.30%，发行价格100元/百元[1] 承销信息 - 簿记管理人及主承销为中国工商银行[1] - 联席主承销包括多家银行[1] 计息付息 - 采用固定利率计息，票面利率簿记建档确定[1] - 付息日为每年12月6日，遇节假日顺延[1]

行业或公司 * 房地产行业 * 公司：未明确指出具体公司名称，但根据内容推测可能为一家大型房地产企业 核心观点和论据 1. **销售情况**：1-11月权益销售额同比降幅13%，预计全年降幅与1-11月相近，一二线城市销售占比提升至85%，贡献占比近七年新高。[1] 2. **销售结构**：1-11月核心38城销售占比90%，增量项目销售占比59%，同比提升20个百分点。[2] 3. **推货情况**：1-11月新推货量2887亿，同比降幅与销售降幅一致，11月单月新推280亿。[2] 4. **来访数据**：11月来访量10万组，同比提升54%，11月为历史最高，持续9周。[3] 5. **去化率**：1-11月整体推货去化率66%，与去年持平，增量项目去化率69%，同比提升1个百分点，存量项目去化率60%，核心38城去化率比非核心38城高11个百分点。[4] 6. **拓展情况**：1-11月拓展金额582亿，同比降低55%，拓展强度下降，全年20年新拓项目拓展毛利率稳定在20-25%，31个项目中有11个项目已首开，动态交进率8%。[5] 7. **资金面**：公司金钻负债1399亿，平均债务成本不断下降，全面永续负债3400-3500亿，成本下降39BP，目前3.19。[6] 8. **按揭利率**：武汉、大连、青岛等城市按揭利率阶段性回升，但长期来看仍有望下降。[7] 9. **春换季**：公司正在解决存量资源问题，推进已完成项目，完成退币换地或改规划，合计12个项目，规模236万方，占存量资源7-8%。[8] 10. **增量项目**：新获取项目收益情况明显优于存量项目，立项标准未变，预计未来收益稳定。[11] 11. **保障房收购**：公司已收购郑州油矿广场1.1亿，武汉保障房项目200多套，价格有折扣。[13] 12. **可转债**：公司发行95亿可转债，看重权益资本增量可能和资金使用灵活性。[16] 13. **拿地态度**：市场环境回暖将使公司拿地更加积极，但短期内不会调整拿地标准。[20] 14. **RAISE项目**：公司持续进行RAISE项目或资产支持计划，但短期内以私募或偏战性的资产融资为主。[23] 其他重要内容 * 公司关注来访数据，认为其能反映市场情绪。[3] * 公司关注去化率，认为其反映项目销售情况。[4] * 公司关注拓展情况，认为其反映公司未来发展潜力。[5] * 公司关注资金面，认为其反映公司财务状况。[6] * 公司关注按揭利率，认为其反映市场供需情况。[7] * 公司关注春换季，认为其是解决存量资源问题的重要路径。[8] * 公司关注增量项目，认为其是公司未来发展的重要支撑。[11] * 公司关注保障房收购，认为其是公司业务拓展的重要方向。[13] * 公司关注可转债，认为其是公司融资的重要手段。[16] * 公司关注拿地态度，认为其反映公司市场策略。[20] * 公司关注RAISE项目，认为其是公司业务创新的重要方向。[23]

公司业绩 - 11月公司实现签约面积137.99万平方米，同比减少16.93% [1] - 11月公司实现签约金额240.01亿元，同比减少24.72% [1] - 2024年1—11月公司实现签约面积1710.2万平方米，同比减少24.25% [1] - 2024年1—11月公司实现签约金额3080.24亿元，同比减少22.9% [1]

业绩总结 - 2024年11月公司签约面积137.99万平方米，同比减少16.93%[2] - 2024年11月公司签约金额240.01亿元，同比减少24.72%[2] - 2024年1 - 11月公司签约面积1710.20万平方米，同比减少24.25%[2] - 2024年1 - 11月公司签约金额3080.24亿元，同比减少22.90%[2]

市场扩张 - 公司新增6个房地产项目[1] - 6个项目合计用地133512平方米，规划容积319826平方米，需支付825867万元[2]

融资与资金情况 - 本次向特定对象发行可转债募资不超95亿元，用于15个在建项目和补充流动资金[6] - 2024 - 2026年资金缺口213.12亿元，2023年末可自由支配资金1470.25亿元，未来经营现金流入净额378.96亿元，资金需求2062.32亿元[31][32] 项目投资与收入 - 上海保利海上瑧悦项目土地成本504,756万元，单价24,034元/平方米[11] - 北京保利颐璟和煦项目土地成本207,270万元，单价14,026元/平方米[13] - 2024年各项目营业收入测算值：2024年3432.95亿元、2025年3652.94亿元、2026年3887.02亿元[40][44] 销售情况 - 2024年10月一线城市销售面积环比增65%，二线增19%，三四线增48%，公司签约销售面积同比增23.98%，签约销售金额同比增27.85%[34] - 截至2024年8月末募投项目平均预售比例43.24%[52] 财务指标 - 2021 - 2024年度营业收入复合年均增长率为6.41%[34][35] - 2023年归属于母公司所有者的净利润占营业收入比例为3.48%[43] 应收账款与其他应收款 - 报告期各期末应收账款净额分别为317,864.68万元、404,362.96万元、382,137.65万元和491,944.57万元[73] - 2024年6月30日其他应收款中外部单位往来款8,346,055.14万元，占比56.77%[97] 存货情况 - 报告期各期末存货账面价值分别为80,965,646.27万元、87,789,319.33万元、86,950,846.42万元和83,139,500.07万元[73] - 截至2023年末，存货中开发产品账面余额1661.12亿元，约40%已签约未结转，约60%未售[138] 财务性投资 - 截至最近一期末，持有财务性投资金额为52,098.55万元[150] - 截至2024年6月30日，其他非流动金融资产涉及财务性投资40110.65万元[165]

募集资金 - 拟募集资金95亿元，85亿用于15个在建已预售商品房住宅项目，10亿用于补充流动资金[33] - 募集资金不会用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目[33] 项目情况 - 15个项目均为普通住宅，面向刚需或改善型客户，2024年4月底前开工，预售良好[6][10][30] - 截至2024年9月30日，平均开工面积进度约90.49%，11个项目已100%开工，全部已预售[14] - 需在2025 - 2026年间交付，涉及总建筑面积247.16万平方米[14] - 平均容积率2.44，平均单套建筑面积122.47平方米，成交价格低于同级别土地住房均价1.2倍[11] 部分项目数据 - 上海保利海上瑧悦开工面积210,017平方米，签约销售金额483,927万元，签约销售比例58%，预计2026年6月交付[14] - 北京保利颐璟和煦开工面积147,780平方米，签约销售金额112,074万元，签约销售比例30%，预计2026年9月交付[14] - 佛山保利琅悦开工面积133,542平方米，签约销售金额134,874万元，签约销售比例25%，预计2025年10月交付[14] - 长春保利和煦开工面积152,469平方米，签约销售金额79,520万元，签约销售比例34%，预计2026年7月交付[14] - 北京保利天汇开工面积149,664平方米，签约销售金额673,113万元，签约销售比例83%，预计2025年11月交付[14] 预售资金 - 截至2024年9月30日，北京保利天汇预售资金377,420万元，回笼比例44.28%，余额39,864万元[16] - 截至2024年9月30日，上海保利海上瑧悦总投资720,968万元，累计预售资金295,605万元，使用178,984万元，余额116,621万元[37] - 截至2024年9月30日，北京保利颐璟和煦总投资367,857万元，累计预售资金128,357万元，使用110,429万元，余额17,928万元[37] - 截至2024年9月30日，佛山保利琅悦总投资495,913万元，累计预售资金95,354万元，使用88,284万元，余额7,070万元[37] - 截至2024年9月30日，长春保利和煦总投资197,899万元，累计预售资金67,487万元，使用39,832万元，余额27,655万元[37] 保障性住房 - 上海保利海上瑧悦和上海保利西郊和煦包含保障性住房建设业务[23] - 上海保利海上瑧悦配建保障性住房占比5%，即7,441.08平方米以上[23] - 上海保利西郊和煦配建保障性住房占比5%，即3,019.68平方米以上[23] 品质交付 - 报告期各期分别实现品质交付20.5万套、25.9万套、29.1万套、7.3万套，2023年同比增长12%[45][84] - 2024年全面迭代精装修工程工艺与质量标准[49][88] - 以“310”品质交付标准进行内部管控[50][89] 合作项目 - 朝新和筑、太原利晋、保顺善筑部分时段营收为0，净利润为负[56][60][68] - 三个合作开发项目由公司负责操盘管理[70] - 公司将以股东借款投入募投资金，其他股东按持股比例对等投入[76] 纠纷情况 - 报告期内少量项目存在房屋质量、延期交付纠纷，多数协商解决，少数诉讼解决[85] - 报告期各期诉讼标的额100万元以上纠纷案件分别为12件、29件、19件、13件[86]