行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][5] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4] - 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市分化策略“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）出现新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [4] 行业基本面分析 土地市场 - 年末房企拿地积极性有所降低，1-11月TOP100房企拿地总额8478亿元，同比增加14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄 [1][10] - 上半年核心城市核心地段土地市场热度较高，带动全国土地出让金额增长；下半年因头部房企补库目标达成及新房市场走冷，拿地积极性降低 [1][10] - 1-11月权益拿地金额前五名为：中海地产、绿城中国、招商蛇口、保利发展、华润置地；新增货值前五名为：中海地产、招商蛇口、绿城中国、保利发展、华润置地 [1][10] 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积187.5万平方米，环比提升9.3%，但同比下降50.7% [2][22] - 样本一线城市新房成交面积55.2万方，环比+27.5%，同比-36.6%；二线城市108.0万方，环比+10.3%，同比-47.1%；三线城市24.3万方，环比-19.6%，同比-72.6% [2][22] - 今年累计48周样本30城新房成交面积8780.8万方，同比-11.3%；一线城市2347.9万方，同比-7.9%；二线城市4294.7万方，同比-11.1%；三线城市2138.1万方，同比-14.8% [2][25] - 11月累计样本30城新房成交面积655.5万方，同比-41.5%；一线城市180.1万方，同比-42.0%；二线城市364.8万方，同比-35.6%；三线城市110.6万方，同比-54.8% [25] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计201.5万方，环比下降1.0%，同比下降18.3% [2][30] - 样本一线城市二手房成交面积88.2万方，环比+6.1%；二线城市83.8万方，环比-7.8%；三线城市29.5万方，环比+0.2% [2][30] - 年初至今累计二手房成交面积9457.9万方，同比增长9.2%；一线城市3908.3万方，同比+10.0%；二线城市4347.0万方，同比+8.6%；三线城市1202.6万方，同比+8.6% [30] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为0.7%，落后沪深300指数0.92个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [1][11] - 本周房地产板块上涨个股84支，较上周增长73支，下跌股数28支 [11] - 涨幅前五个股：乾景园林（+57.7%）、万通地产（+19.3%）、中珠医疗（+16.3%）、亚太实业（+15.4%）、ST慧球（+13.0%） [11][17] - 跌幅前五个股：华夏幸福（-14.9%）、万科A（-11.2%）、*ST匹凸（-11.0%）、合肥城建（-9.8%）、金地集团（-6.2%） [11][17] - 重点48家A/H房企中上涨12支，涨幅前五：绿景中国地产（+18.8%）、建业地产（+9.3%）、世联行（+5.6%）、时代中国控股（+4.9%）、金科股份（+3.5%） [11][21] 信用债市场 - 本周（11.24-11.30）共发行房企信用债21只，环比增加12只；发行规模178.40亿元，环比增加131.3亿元；净融资额121.22亿元，环比增加139.13亿元 [3][40] - 主体评级以AAA（73.9%）为主要构成；债券类型以一般公司债（28.3%）和一般中期票据（27.7%）为主；债券期限以1-3年（67.3%）为主 [3][40] - 融资成本有所下降，例如25张江高科SCP002短期融资券利率较之前同类型可比债券下降30bp [42] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选：基本面alpha公司（H股：绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份）、地方国企/城投/化债（城投控股、城建发展）、中介（贝壳）、物业（华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余） [4][53]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展，全球REITs市场中持有型房地产和基础设施市值规模占比分别约为60%和40% [2] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2,199亿元，其中商业不动产1,309亿元，商业不动产REITs具备可观发展空间 [2] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [2] - 商业不动产公募REITs将与机构间REITs、不动产基金组成商业不动产资产证券化多层次市场，有助于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向资产管理商转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解行业债务困境 [2] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，强调房地产的实体经济属性，服务消费和产业发展，租赁住房领域的规模化、高质量发展是住房供给侧改革的重要一环，推动行业从增量开发转向存量运营模式 [2] - 核心城市止跌回稳将更早到来，好房子政策推动房企向制造业转型，优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期和REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [2] 重点公司推荐 - 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] 房地产行业重点公司估值 - 保利发展2024年归母净利润50.0亿元，2025年预测15.2亿元，2026年预测16.0亿元，2024年归母净利润增速-58.6% [5] - 招商蛇口2024年归母净利润40.4亿元，2025年预测38.2亿元，2026年预测42.0亿元，2024年归母净利润增速-36.1% [5] - 滨江集团2024年归母净利润25.5亿元，2025年预测29.4亿元，2026年预测32.4亿元，2024年归母净利润增速0.7% [5] - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年预测257.9亿元，2026年预测260.0亿元，2024年归母净利润增速-18.5% [5] - 行业重点公司平均2024年归母净利润58.5亿元，2025年预测49.4亿元，2026年预测52.5亿元，平均2024年归母净利润增速-39.2% [5] 物管行业重点公司估值 - 招商积余2024年归母净利润8.4亿元，2025年预测9.4亿元，2026年预测10.6亿元，2024年归母净利润增速14.2% [6] - 碧桂园服务2024年归母净利润18.1亿元，2025年预测18.1亿元，2026年预测19.3亿元，2024年归母净利润增速518.6% [6] - 华润万象生活2024年归母净利润36.3亿元，2025年预测40.8亿元，2026年预测45.5亿元，2024年归母净利润增速23.9% [6] - 行业重点公司平均2024年归母净利润16.0亿元，2025年预测17.6亿元，2026年预测19.5亿元，平均2024年归母净利润增速80.7% [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，商业不动产REITs具备可观发展空间，中国公募REITs市场空间超过10万亿元，而目前公募REITs市值规模仅2,199亿元、其中商业不动产1,309亿元 [3] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [3] - 商业不动产REITs将构建商业不动产资产证券化多层次市场，有利于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向"资产管理商"转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解房地产行业债务困境 [3] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，能够拉动消费、聚集企业和人才，并推动住房供给侧改革以及从增量开发转向存量运营模式 [3] - 优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期和商业不动产REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [3] 投资分析意见及推荐标的 - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [3] - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [3] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [3] 行业重点公司估值数据摘要 - 房地产行业重点公司2024年平均归母净利润58.5亿元，预计2025年下降至49.4亿元、2026年回升至52.5亿元，平均归母净利润增速2024年为-39.2%、2025年为-17.0%、2026年为15.3% [6] - 房地产行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为22.3倍、2026E为19.5倍，平均市净率（LF）2024A为0.6倍 [6] - 物管行业重点公司2024年平均归母净利润16.0亿元，预计2025年增长至17.6亿元、2026年增长至19.5亿元，平均归母净利润增速2024年为80.7%、2025年为11.7%、2026年为10.8% [7] - 物管行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为13.5倍、2026E为12.2倍，平均市净率（LF）2024A为2.2倍 [7]

指数样本调整生效时间 - 上交所、深交所及中证指数有限公司宣布多项指数样本股调整，其中上证50、科创50、沪深300、中证A50等指数调整于2025年12月12日收市后生效[1] - 深证成指、创业板指、深证100、创业板50等指数样本股调整于2025年12月15日生效[6] 上证系列指数调整详情 - 上证50指数更换4只样本，调入上汽集团（600104）、北方稀土（600111）、华电新能（600930）和中科曙光（603019），调出保利发展（600048）、中国移动（600941）、中国铝业（601600）和中国中车（601766）[1] - 上证180指数更换7只样本，调入国投资本（600061）、中天科技（600522）等7只个股，调出中远海能（600026）、南山铝业（600219）等[2] - 上证380指数更换38只样本，调入中远海能（600026）、金发科技（600143）、南山铝业（600219）等38只个股，调出国投资本（600061）、福瑞达（600223）等38只个股[3][4] - 科创50指数更换2只样本，调入翱捷科技（688220）和盛科通信（688702），调出华熙生物（688363）和航材股份（688563）[5] 深证系列指数调整详情 - 深证成指样本股调入深深房A（000029）、德明利（001309）、国货航（001391）等17只个股，调出国药一致（000028）、中国天楹（000035）等17只个股[6][8] - 创业板指数样本股调入双林股份、常山药业、富临精工等8只个股，调出碧水源、易华录、天华新能等8只个股[8] - 深证100指数样本股调入藏格矿业（000408）、国货航（001391）、东山精密（002384）等7只个股，调出天山股份（000877）、山西焦煤（000983）等7只个股[9][11] - 创业板50指数样本股调入常山药业、菲利华、长芯博创等5只个股，调出特锐德、芒果超媒、光弘科技等5只个股[12] 中证系列指数调整详情 - 沪深300指数更换11只样本，调入华电新能（600930）、东山精密（002384）、指南针（300803）、胜宏科技（300476）等，调出一汽解放（000800）、龙源电力（001289）等[13][14] - 中证500指数更换50只样本，调入和而泰、华虹公司、东方雨虹、天合光能等[14][15] - 中证1000指数更换100只样本，调入仕佳光子、永鼎股份、王府井、德科立等[16][17][18] - 中证A50指数更换4只样本，调入华工科技（000988）、光启技术（002625）、中际旭创（300308）、胜宏科技（300476），调出中兴通讯（000063）、三环集团（300408）等[19][20] - 中证A100指数更换6只样本，调入东方财富（300059）、胜宏科技（300476）、中科曙光（603019）、赛力斯（601127）等，调出紫光国微（002049）、爱美客（300896）等[21] - 中证A500指数更换20只样本，调入国泰海通、芯原股份、指南针等[21][22]

指数调整概况 - 上交所、深交所及中证指数有限公司于11月28日发布公告，对A股多个重要指数样本股进行定期调整[1][2] - 上证50、科创50、深证成指、创业板指、沪深300、中证500、中证1000、中证A50等指数均涉及调整[1][2][11] - 上交所相关指数调整将于2025年12月12日收市后生效，深交所相关指数调整将于2025年12月15日收市后生效[2][5] 上证系列指数调整 - 上证50指数更换4只样本，调入上汽集团、北方稀土、华电新能、中科曙光，调出保利发展、中国移动、中国铝业、中国中车[3] - 科创50指数更换2只样本，调入翱捷科技、盛科通信，调出华熙生物、航材股份[4] - 上证180指数更换7只样本，上证380指数更换38只样本[4] 深证系列指数调整 - 深证成指样本股调整，调入拓维信息、四方精创、沃尔核材等17只个股，调出国药一致、海德股份、西藏矿业等[5][7] - 创业板指调入双林股份、常山药业、长盛轴承等8只个股，调出碧水源、易华录、天华新能等[7][9] - 深证100指数调入7只样本股，创业板50指数更换5只样本[9][11] 中证系列指数调整 - 沪深300指数更换11只样本，调入华电新能、胜宏科技、东山精密、瑞芯微、光启技术等，调出一汽解放、欧派家居、福莱特、龙源电力等[13] - 中证500指数更换50只样本，中证1000指数更换100只样本[14] - 中证A50指数更换4只样本，中证A100指数更换6只样本，中证A500指数更换20只样本[14]

指数调整概览 - A股多个重要指数于2025年11月28日发布样本股定期调整公告，包括上证50、科创50、深证成指、创业板指、沪深300、中证500等 [2] - 上交所与深交所相关指数调整将分别于2025年12月12日和12月15日收市后生效 [4][6] 上交所指数调整详情 - 上证50指数更换4只样本，调入上汽集团(600104)、北方稀土(600111)、华电新能(600930)、中科曙光(603019)，调出保利发展(600048)、中国移动(600941)、中国铝业(601600)、中国中车(601766) [4][5] - 科创50指数更换2只样本，调入翱捷科技(688220)、盛科通信(688702)，调出华熙生物(688363)、航材股份(688563) [5] - 上证180指数更换7只样本，上证380指数更换38只样本 [4][5] 深交所指数调整详情 - 深证成指样本股调整，调入拓维信息(002261)、四方精创(300468)、沃尔核材(002130)等17只个股，调出国药一致(000028)、海德股份(000567)、西藏矿业(000762)等 [6][7] - 创业板指调入双林股份(300100)、常山药业(300255)、长盛轴承(300718)等8只个股 [9][11] - 深证100指数调入7只样本股，包括藏格矿业(000408)、东山精密(002384)、安克创新(300866)等，创业板50指数更换5只样本 [11][13] 中证系列指数调整详情 - 沪深300指数更换11只样本，调入华电新能(600930)、胜宏科技(300476)、东山精密(002384)、光启技术(002625)、安克创新(300866)等，调出一汽解放(000800)、欧派家居(603833)、福莱特(601862)等 [14][16][17] - 中证500指数更换50只样本，中证1000指数更换100只样本 [16][17] - 中证A50指数更换4只样本，中证A100指数更换6只样本，中证A500指数更换20只样本 [16][17]

公司融资活动 - 公司于2025年11月28日成功发行了2025年度第四期中期票据 [1][2] - 本次发行包含两个品种：品种一（25保利发展MTN004A）期限为3年，品种二（25保利发展MTN004B）期限为5年 [1] - 公司此前已获中国银行间市场交易商协会批准注册中期票据，注册金额为50亿元人民币，该额度自通知书落款日起2年内有效 [1] 票据发行详情 - 品种一（3年期）发行规模为15亿元人民币，发行利率为2.48%，有效申购家数为5家，有效申购金额为15亿元人民币 [1] - 品种二（5年期）发行规模为10亿元人民币，发行利率为2.68%，有效申购家数为4家，有效申购金额为10亿元人民币 [1] - 本期中期票据合计发行规模为25亿元人民币 [1]

公司融资活动 - 公司于近日成功发行2025年度第四期中期票据 包含3年期和5年期两个品种 [1] - 本期中期票据发行总额为人民币50亿元 其中3年期品种发行30亿元 5年期品种发行20亿元 [1] - 3年期品种票面利率为2.20% 5年期品种票面利率为2.40% [1] - 公司已获准注册中期票据总额度为人民币50亿元 该注册额度自通知书落款日起2年内有效 [1] 公司基本信息 - 公司全称为保利发展控股集团股份有限公司 证券代码600048 证券简称保利发展 [1] - 本期中期票据品种一的证券代码为102584978 证券简称为25保利发展MTN004A [1] - 本期中期票据品种二的证券代码为102584979 证券简称为25保利发展MTN004B [1] - 本公告由公司董事会于2025年11月28日发布 [3]

整体市场概况 - 2025年1-11月TOP100房地产企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，显示临近年底企业拿地积极性减弱，态度趋于审慎 [1] - 拿地企业结构以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企 [1] - 11月民营房企拿地活跃度提升，部分企业选择与国企联合拿地，部分则聚焦自身优势区域独立拿地深耕 [1] 领先企业表现 - 从新增货值看，中海地产以1963亿元位列第一，招商蛇口以1833亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [4] - 绿城中国以1293亿元新增货值位列第三 [4] - TOP10企业2025年1-11月新增货值总额11446亿元，占TOP100企业的47.1%，新增货值门槛跃升至81亿元 [4] - 2025年1-11月权益拿地金额排名中，中海地产以870亿元居首，绿城中国以588亿元位列第二，招商蛇口以564亿元位列第三 [17] 区域市场分析 - 从城市群拿地金额看，长三角TOP10企业拿地金额2738亿元，位居四大城市群之首，得益于人口持续流入带来的坚实住房需求 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额1060亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额602亿元，位列第三 [12] - 重点城市中，央国企和地方国资仍是拿地主力，民企主要在其重点深耕区域补充土储，例如懋源地产进入北京拿地金额前十，滨江集团等民营房企进入杭州拿地金额前十 [15] 拿地策略与趋势 - 临近年末，房企更青睐联合体拿地，以共同应对市场不确定性和缓解资金压力，联合拿地集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [5] - 11月民营房企拿地活跃，主要集中在一二线热点城市核心区域，如懋源地产在北京朝阳区以50.24亿元竞得地块，佳运置业在上海浦东新区以24.75亿元竞得地块 [6] - 11月全国住宅用地成交总价TOP10地块主要集中在上海和北京，上海有4宗地入榜总金额115亿元，北京有3宗地入榜总金额89亿元 [16]

上证50指数样本调整 - 上证50指数更换4只样本，调入上汽集团(600104.SH)、北方稀土(600111.SH)、华电新能(600930.SH)和中科曙光(603019) [1][2] - 调出保利发展(600048.SH)、中国移动(600941.SH)、中国铝业(601600.SH)和中国中车(601766) [1][2] - 调整于2025年12月12日收市后生效 [1] 上证180指数样本调整 - 上证180指数更换7只样本 [1] - 调出中远海能(600026)、南山铝业(600219)、赛轮轮胎(601058)、潞安环能(601699)、中海油服(601808)、石头科技(688169)、天合光能(688589) [3] - 调入国投资本(600061)、中天科技(600522)、华电新能(600930)、国联民生(601456)、瑞芯微(603893)、盛美上海(688082)、晶合集成(688249) [3] 上证380指数样本调整 - 上证380指数更换38只样本 [1] - 调入名单包括国投资本(600061)、福瑞达(600223)、浦东建设(600284)等38家公司 [4] - 调出名单包括中远海能(600026)、金发科技(600143)、南山铝业(600219)等38家公司 [4] 科创50指数样本调整 - 科创50指数更换2只样本 [1] - 调整涉及财富趋势(688318)、中科星图(688568)、中科飞测(688361)、国盾量子(688027)、容创微纳(688002)等公司 [5]