行业趋势与政策背景 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，受益于金融政策落实和专项债收储推进，土拍热度、房价、库存去化等指标持续向好，行业供求关系进一步改善[3] - 政府工作报告首次提出"好房子"概念，《住宅项目规范》正式施行，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[3] - 新一代高品质住宅逐渐成为新增供应主力，满足改善需求，推动企业产品力精研[3] 房企产品测评体系 - 测评工作贯穿全年，2025上半年分为"高端、轻奢、品质"三档，新增"中国好房子"综合奖及单项奖[13] - 围绕六大维度评价体系：单元平面及立面设计、户型居住、室内精装、归家路径、社区空间、项目奖项[13] - 60个入围项目将经过专家评审（线下会议）和网络投票环节，最终于6月下旬发布获奖名单[13][14] 入围项目特征 - 覆盖全国多个城市，包括广州、上海、北京、武汉、成都等，项目类型均为居住类且首次开盘在2024年11月15日后[5][6][7][8][9][10] - 头部房企表现突出：保利发展（7个项目）、招商蛇口（6个项目）、越秀地产（5个项目）、绿城中国（4个项目）[5][7][8][9][10] - 联合开发模式常见，如"华发统建·锦宸院"（华发股份+锦江统建）、"建发金茂·观宸"（建发房产+金地集团）[5][7] 产品力升级方向 - 行业竞争核心转向"卷产品、竞品质"，房企通过增加配置、优化四代宅、应用AI科技提升智慧住宅水平[14] - "全维实景"示范区系统性呈现未来生活场景，覆盖全生命周期的住宅产品力成为长期追求[14] - 测评体系覆盖设计落地（十大作品）、交付阶段（十大交付力作品）及综合视角（好房子测评），更全面客观[14] 行业活动与传播 - "好盘巡礼"活动展开，组织行业专家考察获奖及标杆项目，搭建产品力交流平台[14] - 公众号将陆续发布入围项目详情展示，推动行业产品力持续升级[15]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 认为去年9月底“止跌回稳”仍是目前政策主基调，稳房价对房地产和消费至关重要，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策支持力度将进一步发力，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，还将逐步推进房地产新发展模式，加大好房子支持力度，现房销售将渐进推进，行业竞争格局将优化，产品力房企优势强化 [5] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比下降3%，一二线环比下降5%、三四线环比上升34%；5月34城月成交同比下降7%，一二线同比下降9%、三四线同比上升7% [5][6][9] - 二手房成交量：上周13城周成交环比-1%，5月成交同比-5% [5][14] - 新房库存：15城上周推盘107万平，可售面积环比下降0.1%、去化月数环比持平 [5][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：2025年一季度末，人民币房地产贷款余额53.54万亿元，同比增长0.04%，增速比上年末高0.2个百分点；房地产开发贷款余额13.87万亿元，同比增长0.8%；个人住房贷款余额37.9万亿元，同比下降0.8%，增速比上年末高0.5个百分点；多地出台因城施策和公积金政策 [33] - 物管行业：5月26日，南京市物业管理行业协会第五届理事会第三次会员大会暨理事会第三次会议召开；5月31日，上海推进物业试点工作 [39] 重点公司公告 - 地产公司：保利发展完成85亿元定向可转债发行，发行2025年度第二期中期票据；多家公司有人事变动、股权质押、委托理财、补充流动资金等情况 [5][41] - 物管公司：5月26日 - 5月30日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约324万股；新大正调整回购股份价格上限 [44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨0.95%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益为2.03%，板块表现强于大市；主流AH房企25/26PE均值分别为13/12倍 [5][47] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨1.31%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益为2.4%，板块表现强于大市；当前物管25/26PE均值分别13/11倍 [5][54]

市场格局与头部企业表现 - 2025年1-5月土地市场头部效应显著，销售TOP10房企新增货值占百强总量的66%，较2024年末提升4个百分点 [20] - 保利发展以413亿元新增土地价值位居榜首，绿城中国、中国金茂、华润置地、中海地产均超300亿元，形成明显断层 [3][14] - 前5月仅11家房企拿地金额超百亿，超60%的销售百强房企未重启拿地 [14][20] 土地市场整体表现 - 全国300城1-5月土地成交建面2826万平方米，同比下降18%，但成交金额807亿元同比增长12%，呈现缩量提质特征 [12] - 新增土储百强门槛值分化：货值门槛20亿元（同比-8%）、总价门槛9.9亿元（同比+30%）、建面门槛21.5万平方米（同比+6%） [14][16] - 核心城市土拍热度分化，上海/杭州/成都溢价率超15%，非核心区域地块吸引力持续下降 [25] 房企投资动态 - 百强房企1-5月累计拿地金额4824亿元，同比增长38%，建面4372万平方米仅微增0.4% [19] - 国央企主导市场，保利发展单月拿地超百亿，绿城中国/保利置业等加速核心地块布局 [14] - 部分民企如敏捷集团重返市场，在广州竞得4宗地块（金额超30亿） [14] 投资策略与趋势 - 百强房企整体拿地销售比0.27，头部企业达0.38，中国金茂/滨江集团等个别企业显著高于平均水平 [23] - 房企普遍聚焦高能级城市优质地块，优化土储结构成为关键，减少低能级城市布局 [25] - 行业呈现"提质控风险"特征，优先选择高周转、利润空间充足的项目 [25]

土地出让结果 - 广州五宗住宅用地全部以底价成交 总出让金额55 7亿元 其中保利发展全资子公司广州金地竞得天河智谷地块22 52亿元 敏捷集团旗下广州璟恒竞得番禺区四宗地块合计33 17亿元 [1] - 天河智谷地块用地面积5 75万平方米 计容建筑面积7 37万平方米 容积率2 05 成交楼面价30591元/平方米 番禺区四宗地块合计占地面积8 5万平方米 总建筑面积23 5万平方米 平均楼面价14081元/平方米 [1][3] - 番禺区四宗地块未捆绑出让但由同一房企竞得 有利于后续连片开发 [2] 房企动态 - 保利发展2024年在广州天河区累计斩获涉宅用地总建筑面积超40万平方米 此次是其今年首次在广州拿地 [3] - 敏捷集团为广州本土民企 业务覆盖珠三角及粤东粤西 此次是其今年第二次在广州拿地 5月6日番禺置业以3 07亿元竞得番禺广场地块 溢价率19 5% [2][3] - 央企国企仍是当前拿地主力 但民企开始崭露头角 反映市场预期逐渐向好 [2][3] 区域市场表现 - 天河智谷板块近一年商品住宅成交面积17 59万平方米 月均1 47万平方米 占全市2 14% 二手房成交均价47160元/平方米 中国金茂今年3月以47317元/平方米楼面价竞得同板块地块 [4] - 番禺区1-5月商品住宅成交3177套 金额130 78亿元 成交规模仅次于天河区 四宗地块周边近一年住宅成交以总价350万元以上产品为主 月均去化31 5套 [5] - 广州5月商品住宅成交面积70 83万平方米创年内新高 供应持续上升 5月19-25日新增供应11 74万平方米环比增24% 6月至少3个新盘入市 [5] 行业趋势 - 广州土地市场整体趋于理性 开发商拿地保持谨慎态度 偏好高流速、低风险地块 [1] - 新房市场分化显著是房企拿地策略趋保守的主要原因 [1]

峰会及榜单发布 - 2025中国租赁住房运营商百强峰会在上海举行，主题为"新序·韧性"，涵盖REITs、服务式公寓、智能能耗等议题 [1] - 峰会发布《2025中国租赁住房运营商综合实力TOP30》榜单，万科旗下泊寓、龙湖冠寓、有巢位列前三 [2][3] - 同时发布《2025中国保租房运营综合实力TOP20》榜单，上海地产集团城方、有巢、上海城投宽庭位列前三 [5] 测评标准 - 测评范围限定为集中式公寓在运营及开业规模超过1000间的企业，筛选出60家入围品牌 [6][12] - 数据统计截止至2025年4月30日，来源包括企业年报、实地调研及公开数据 [6][12] - 物业类型需符合国家政策规定的租赁住宅类，状态包含建成、在建及土地储备 [6][12] 行业宏观环境 - 租赁住房行业政策不断完善，"市场+保障"双轨制建设推进，金融、公积金等配套政策持续释放 [16] - 保租房REITs呈现"首发+扩募"双轮驱动格局，2024年5月有3单保租房REITs申请扩募 [16][17] - 全国"十四五"保租房筹集进度已完成83%，多地完成量超80% [17] 行业发展特征 - 行业从"规模扩张"进入"结构重塑"周期，TOP30企业累计在营房间数约130万间 [18] - 企业战略转向运营深度和单店效率，从追求城市数量转向品牌沉淀 [18] - 长租公寓大宗交易活跃，2025年一季度上海长租公寓投资金额超办公，险资如阳光保险、大家保险加码布局 [20] 企业动态趋势 - 企业区域深耕成为主流，新增项目集中在一二线城市如上海、广州、深圳及成都、武汉等新一线 [22] - 国央企参与比重增加，市场呈现"国进民退"趋势，民营企业转向精细化运营 [24] - 地方政府成立城投租赁品牌完成保租房目标，提高了外来品牌进入门槛 [22] 品质项目与品牌 - 发布2025中国租赁住房十大品质作品，包括佰舍-漕河泾、城投宽庭九星社区等标杆项目 [10] - 行业代表品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓、雅诗阁、招商伊敦公寓等头部运营商 [13]

行业整体表现 - 2025年1-5月TOP100房企拿地总额4051.9亿元 同比增长28.8% 增幅较上月扩大2.2个百分点 [1] - 全国300城住宅用地成交1.3亿平 同比小幅下降 土地出让金同比增长超两成 [15] - TOP10企业新增货值总额5046.7亿元 占TOP100企业的41.8% 新增货值门槛为41亿元 [14] 企业表现 - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团作为民企进入前十 [1] - 保利发展以728亿元新增货值位居榜首 绿城中国(723亿元)和中国金茂(603亿元)分列二三位 [14] - 绿城中国以341亿元拿地金额和167万m²拿地面积双双位居第一 [2][3] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [23] 区域表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1252.7亿元 位居四大城市群之首 [19] - 京津冀TOP10企业拿地金额734.0亿元 中西部TOP10企业拿地金额339.0亿元 [19] - 杭州拱墅区康桥单元住宅用地溢价率40.33% 成都郫都区地块溢价率59.34% [15] - 北京市海淀区半壁店地块以总价45亿元位居5月成交总价榜首 [25][27] 市场趋势 - 房企拿地策略聚焦"确定性" 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [15] - 核心城市优质地块维持较高热度 重点企业拿地集中在北京、杭州、上海、成都等城市 [15][23] - 高总价地块拿地企业以央国企为主 保利置业摘得2宗 保利发展摘得3宗 [27]

行业形势与公司经营表现 - 2024年全国商品房销售金额同比下滑14%，行业规模连续三年收缩，面临30多年来最深度的调整，呈现"双减"（减量、减速）和"五化"（去金融化、制造业化、极致专业化、竞争白热化、功能民生化）特征 [6][7] - 公司全年签约销售额3230亿元，连续两年行业第一，在28个城市市占率超10%，存量项目去化950万平方米，调转换退转化270万平方米 [5][7] - 新拓展投资683亿元，99%位于38个核心城市，74%位于一线城市，增量项目销售占比达60%，较2023年提升20个百分点 [5][9][10] 财务与债务管理 - 2024年资产总额13,351亿元（同比-7.08%），负债总额9,926亿元（同比-9.76%），经营性现金流63亿元（同比-55.08%），连续七年为正 [23] - 有息负债净减少54亿元，三年期以上占比提升9个百分点至39.6%，新增直接融资359亿元，85亿定向可转债正在证监会注册 [11][12] - 加权平均净资产收益率2.53%（同比下降3.6个百分点），归母净利润50亿元（同比-58.55%），基本每股收益0.42元（同比-58.32%） [23] 战略布局与业务转型 - 构建"开发+经营+综合服务"三大主业格局，开发业务坚持规模不下降，产品力排名提升至全国第二，品牌价值连续15年榜首 [5][12] - 租赁业务规划34个可售项目转经营，通过经营性物业贷融资37亿元，在北京、上海试点资产运营机制改革 [13] - 综合服务领域强化物业服务先发优势，加强与开发、资产经营的协同，加速第二增长曲线构建 [13] 投资与融资计划 - 2025年计划房地产及相关产业直接投资总额2010亿元，授权董事会可调整不超过总额20% [25] - 2025年拟新增对外担保不超过750.4亿元，其中全资子公司担保509.84亿元，参股公司担保50亿元 [26][27] - 拟对联营合营项目公司提供财务资助净增加额不超过50亿元，单笔金额不超过30亿元由管理层审批 [30][31] 关联交易与公司治理 - 2024年与关联合伙企业实际关联交易238.61亿元（预算420亿元），2025年计划不超过280亿元 [40][41] - 董事会全年审议66项议案，建立独立董事专门会议机制，获交易所信息披露评价A级（连续11年） [4][14] - 监事会全年审议25项议案，重点监督财务真实性、内控有效性及关联交易公允性，未发现损害股东利益行为 [17][19][21]

中期票据注册与发行 - 公司获准注册中期票据 注册金额为50亿元 注册额度自通知书落款之日起2年内有效 [1] - 公司成功发行2025年度第二期中期票据 实际发行总额30亿元 与计划发行总额一致 [1] - 本期票据期限3年 起息日2025年5月28日 兑付日2028年5月28日 [1] 票据发行条款 - 发行利率2.15% 采用固定利率计息 票面利率通过簿记建档方式确定 [1] - 发行价格100元/百元 付息日为存续期内每年5月28日 [1] - 如遇法定节假日或休息日 付息日顺延至其后第一个工作日 顺延期间不另计息 [1] 承销机构 - 簿记管理人和主承销均为中国工商银行股份有限公司 [1] - 联席主承销包括中国建设银行等8家大型商业银行 [1] - 票据代码F102582175 相关信息可在中国货币网和上海清算所网站查询 [1][2]

业绩数据 - 2024年全国商品房销售金额同比下滑14%[8] - 2024年公司签约3230亿元，连续两年行业第一，28个城市市占率超10%[12] - 2024年存量项目销售去化950万平方米，调转换退转化270万平方米[12] - 2024年新拓展投资683亿元，99%位于38个核心城市，74%位于一线城市[12] - 2024年公司经营性现金流63亿元，连续七年为正，有息负债净减少54亿元，三年期以上占比提升至39.6%[12] - 2024年初单季度签约环比一季度提升75%，突破1100亿元[16] - 2024年国庆7天认购242亿元，创历年新高[17] - 2024年公司销售回笼3277亿元，综合回笼率超100%，年末货币资金1342亿元，占总资产10%[17] - 累计销售存量项目（2021年及以前获取）1.35万亿[18] - 2024年末资产总额13351亿元，较2023年末下降7.08%；负债总额9926亿元，下降9.76%；所有者权益3425亿元，增长1.63%[51] - 2024年度营业总收入3117亿元，较2023年度下降10.16%；净利润97亿元，下降45.60%[51] - 2024年度加权平均净资产收益率2.53%，较2023年度下降3.6个百分点；基本每股收益0.42，下降58.32%[51] - 2024年度经营活动现金流量净额63亿元，较2023年度下降55.08%；投资活动现金流量净额 -13亿元，下降118.32%[51] 未来展望 - 2025年公司计划房地产及相关产业直接投资总额2010亿元[54] - 2025年度公司预计对外担保新增不超过750.40亿元，年底预计担保余额1260.29亿元[61] - 2025年单笔对外担保额度不超过30亿元[61] - 2025年度预计对合营联营项目公司提供财务资助净增加额不超过50亿元，单笔不超过30亿元[68] - 2025 - 2027年公司每年对外捐赠额度不超5000万元[102] 公司治理 - 2024年董事会召开会议14次，其中定期会议5次、临时会议9次，66项议案均获审议通过[10] - 2024年公司监事会召开5次会议，各监事出席率100%，累计审议议案25项[34] - 2024年修编78项基本制度和管理办法，形成119项专项研究与实操指引[26] - 2024年公司实施完成2023年度利润分配方案，共计派发48.65亿元（含税）[45] - 公司上市以来累计分红约630亿元[45] - 2025年监事会计划加强法律与政策研究，支持《公司法》对法人治理结构的调整优化[48] - 2025年监事会计划监督公司贯彻执行《市值管理制度》等，督促落实中期分红[48] 关联交易 - 2024年与关联合营联营企业关联交易预计110亿元，实际20亿元，2025年预计不超30亿元[86][88] - 2024年与关联合伙企业及相关主体关联交易预计420亿元，实际238.61亿元，2025年预计不超280亿元[93][95] 其他 - 2024年末公司累计对联营合营公司提供财务资助余额为540.90亿元，较2023年末净减少22.56亿元[67] - 2024年公司在保利财务存款期末余额424.03亿元，贷款期末余额272.30亿元，日均存款395.71亿元，存款利率范围1.05%-1.25% [76] - 2024年末公司在保利财务存量贷款综合融资成本约2.8%，较其他商业银行低18个BP，新增贷款利率范围2.03%-3.2% [76] - 公司与保利财务拟签协议，日存款余额不超上年度保利发展合并报表净资产40% [77] - 公司可在500亿元范围内接受保利财务贷款，在260亿元委托贷款额度内办理委托贷款业务 [78] - 公司可在100亿元范围内接受保利财务其他业务，包括商票承兑和贴现等 [80] - 2022 - 2024年公司每年对外捐赠额度不超1亿元，实际捐赠5177万元[101] - 授权公司董事会审批单笔不超3000万元的对外捐赠项目并授权董事长签署相关文件[104] - 授权公司董事长审批单笔不超300万元的对外捐赠项目[104] - 拟选举彭祎先生作为公司第七届董事会非独立董事[107]

融资情况 - 公司获准注册50亿元中期票据，额度2年内有效[1] - 成功发行2025年度第二期30亿元中期票据[1] 票据信息 - 期限3年，起息日2025年5月28日，兑付日2028年5月28日[1] - 发行利率2.15%，发行价格100元/百元[1] 承销情况 - 簿记管理人及主承销商为中国工商银行[1] - 联席主承销商包括中国建设银行、中国农业银行等[1]