行业市场状况 - 行业下行导致房地产成交量价波动较大 [1] - 公司盈利能力受到一定影响 [1] 公司应对策略 - 公司坚定去库存、调结构以积极应对市场变化 [1] - 公司提升产品品质和成本管理以改善经营质量 [1] - 公司加强抗风险能力 [1] 未来规划 - 公司将结合市场情况、经营需要及资金安排等因素综合研判后续市值管理措施 [1]

公司项目规划与进展 - 长沙北中心保利时代项目配套商业（商业Mall）尚未获得总图批复，暂不涉及规划变更 [1] - 配套商业计划于2025年12月30日前动工，目标在2029年6月开业 [1] - 公司将根据项目实际进展，强化管理并积极推进建设，力争提早开业 [1]

土拍总体结果 - 上海2025年第九批次土拍成功出让9宗地块，总出让建筑面积55.26万平方米，总成交金额约173.33亿元 [1] - 土拍整体热度有所降温，仅2宗地块溢价成交，其余7宗地块均以底价成交 [1] - 本次拍卖共吸引16家企业参与，包括3家央企及宝业集团、佳运置业、大华集团等民营企业 [1] 溢价成交地块详情 - 浦东新区川沙地块经过82轮竞价，由民企佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，为本次土拍最高 [1][2] - 佳运置业所获地块综合楼面价29913元/平方米，住宅部分楼面价36927元/平方米，低于周边在售项目华润观宸润府63457元/平方米和陆家嘴锦绣云澜65333元/平方米的均价 [2] - 青浦区徐泾地块由宝业集团经过16轮竞价，以17.30亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼面价31561元/平方米 [1][3] 底价成交地块详情 - 杨浦区滨江地块由中海地产以起始价21.77亿元底价竞得，成交楼面价68800元/平方米 [4] - 该杨浦地块须配建5%保租房，商品住宅装修标准为4000元/平方米，并需保护一处约380平方米的风貌建筑 [4] - 该地块紧邻中海地产在售项目中海云邸玖章，后者最新批次入市均价为105000元/平方米 [4] 市场分析与参与者动向 - 市场分析师指出，上海高端住宅近两个月成交量萎缩，去化难度增加，部分项目启用分销渠道，开发商因此调低预期 [5] - 临近年底，房企拿地态度更为谨慎，加之保利发展、招商蛇口等头部房企缺席，导致整体溢价率不高 [1][5] - 参拍主体呈现多元化，本土房企大华集团重回宝山市场 [1]

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-096 转债代码：110817 转债简称：保利定转 关于公司部分募集资金专项账户 被冻结及解除冻结的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 二、专项账户被冻结及解除冻结的原因 上述被冻结账户资金余额合计 9.42 万元，占公司该期向特定对象发行可转 换公司债券募集资金净额 847,875 万元的 0.0011%，占公司最近一期经审计货币 资金的 0.0001%，相关资金及其占公司净资产规模较小。 上述专项账户在冻结期间对公司募集资金存放使用、公司正常经营活动未产 生不利影响，募集资金投资项目均按照原定计划实施。 特此公告。 截至本公告披露日，公司暂未收到冻结上述专项账户的相关法律文书。经公 司自查并向广州市海珠区人民法院咨询了解，上述专项账户被冻结与公司于 2025 年 11 月 24 日收到法院送达的《民事起诉状》有关。根据该起诉状，广州 百利投资发展有限公司、广州弘塱置业发展有限公司因与公司的合作合同纠纷， 户名 开户行 银行账号 账户性质 账户 ...

| 证券代码：600048 | 证券简称：保利发展 | 公告编号：2025-097 | | --- | --- | --- | | 转债代码：110817 | 转债简称：保利定转 | | 关于召开 2025 年第三季度网上业绩说明会的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）已于2025年10月22 日披露《2025年第三季度报告》，为便于广大投资者更全面深入地了解公司2025 年第三季度经营成果、财务状况等情况，公司拟于2025年12月5日11:00-12:00 通过网络互动方式召开2025年第三季度业绩说明会，就投资者关心的问题进行交 流。 一、说明会类型 本次投资者说明会以网络互动形式召开，公司将对2025年第三季度的经营成 果、财务状况等情况与投资者进行互动交流，在信息披露允许的范围内就投资者 普遍关注的问题进行回答。 二、会议基本信息 会议召开时间：2025年12月5日（星期五）11:00-12:00 会议召开时间：2025 年 12 月 5 ...

板块整体表现 - 11月25日房地产开发板块整体上涨1.0%，表现优于大盘，当日上证指数上涨0.87%，深证成指上涨1.53% [1] - 板块内个股表现分化，盈新发展以10.17%的涨幅领涨，财信发展以-5.00%的跌幅领跌 [1][2] 领涨个股表现 - 盈新发展收盘价3.25元，涨幅10.17%，成交量233.63万手，成交额7.49亿元 [1] - 中国武夷收盘价3.69元，涨幅10.15%，成交量252.07万手，成交额8.87亿元 [1] - 万通发展收盘价11.53元，涨幅6.76%，成交量105.00万手，成交额11.95亿元 [1] 领跌个股表现 - 财信发展收盘价3.61元，跌幅5.00%，成交量218.33万手，成交额7.94亿元 [2] - 华夏幸福收盘价2.50元，跌幅1.57%，成交量634.65万手，成交额15.65亿元 [2] - 中国国贸收盘价20.66元，跌幅1.15%，成交量4.35万手，成交额9006.48万元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块主力资金净流入1.35亿元，游资资金净流出1.3亿元，散户资金净流出497.98万元 [2] - 盈新发展主力资金净流入2.95亿元，主力净占比39.39%，但游资和散户资金分别净流出1.21亿元和1.74亿元 [3] - 中国武夷主力资金净流入1.02亿元，主力净占比11.56% [3]

核心观点 - 行业调整幅度已基本到位，但时间上可能仍有一段“磨底”期，下跌空间相对有限，整体风险可控 [5] - 板块估值修复将经历三段式过程，当前处于需要基本面站稳回升带动的第二阶段 [7] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 [7] 行情回顾与估值水平 - 近一年SW房地产板块累计下跌0.95%，在申万31个行业板块中排名倒数第三，跑输沪深300指数15.73个百分点 [15] - 从2024年9月18日大盘低位反弹至2025年11月20日，地产板块整体上升41.12%，小幅跑输沪深300指数3.38个百分点 [15] - 当前SW房地产板块整体市净率为0.9附近，处于近二十年底部 [16] 行业基本面状况 - 销售动能减弱：截至三季度末，全国商品房销售面积累计同比下跌5.5%，商品住宅销售面积累计同比下跌5.6%，降幅相比8月末分别扩大0.8和0.9个百分点 [5][17][19] - 销售金额下滑：全国商品房销售金额同比下降7.9%，商品住宅销售金额同比下降7.6%，同比降幅持续扩大 [5][20] - 房价分化：前三季度百城新建住宅价格累计上涨1.63%，而百城二手住宅价格累计下跌5.79%，已连续41个月环比下跌 [23][24][26] - 土地市场回落：前三季度300城各类用地出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，但三季度出让金同比下降10.4%，增速由正转负 [28][29] - 库存高企：截至9月末，50城商品住宅可售库存出清周期为19.9个月，处于历史高位，其中三四线代表城市出清周期达28.2个月 [37] 房企业绩与盈利能力 - 业绩大幅亏损：前三季度上市房企营业利润为-358.52亿元，为统计以来首次转亏；净利润及归属净利润分别为-585.17亿元及-647.41亿元，亏损程度同比大幅扩大318%及202% [5][39] - 盈利能力行业垫底：截至三季末，上市房企平均净资产收益率为-4.74%，在申万31个一级行业中排名倒数第1，且是唯一净资产收益率为负的行业 [5][45] - 利润率持续下行：行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.22%和-5.57%，Q3单季度销售净利率为-7.81%，环比继续下探 [45] 历史性调整与国际比较 - 多项指标创最长下跌周期：房地产开发投资完成额累计同比已连续下跌40个月，新开工面积、施工面积、销售面积及销售额累计同比分别连续下跌48、40、42个月，均为有统计以来最长 [50][51] - 指标绝对值大幅回落：房地产开发投资完成额从2021年峰值14.76万亿元跌至2024年10.02万亿元，预计2025年跌至约9万亿元，从峰值下跌幅度近40%，回到2014年水平 [5][50] - 国际经验借鉴：参考美欧等国际案例，下跌周期一般在5-6年，下跌幅度在40%-60%区间，预判中国房地产市场下跌幅度基本到位，但时间上可能还存在“磨底”期 [5][70][75] 投资建议与关注标的 - 板块处于估值修复第二阶段，需密切关注基本面站稳回升进程，如加码政策落地、流动性改善、房企业绩修复等积极变化 [7][78][80] - 投资标的应聚焦于经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，如保利发展、华发股份、滨江集团、招商蛇口、城建发展等 [7][80]

行业投资评级 - 对房地产行业评级为“看好”（维持）[8] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产市场下滑速度有所加快，12月及2026年一季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 房贷贴息等政策工具对房地产市场中短期回暖有实质性的支撑，其关键在于贴息的幅度和周期长度[3] - 相较租金回报率（全国约2%，一线城市约1.5%-1.8%），我国3.05%的房贷利率偏高[3] - 假设房屋总价200万，贷款150万，30年期，首年以3.05%利率计算，月供为6364.58元，若贴息50BP，月供降至5965.88元；若贴息100BP，月供降至5581.87元[3] - 地产板块可能需要看到房贷贴息等财政政策以超预期力度落地，才能初步提振市场信心，而要真正扭转市场预期，则需要看到一系列地产及相关政策组合拳出台[4] - 需关注12月经济工作会议[4] 具体事件与数据评述 - 彭博新闻社称中国决策层正在考虑新一轮地产政策，包括对新增个人住房贷款提供贴息、提高房贷个人所得税专项扣除以及进一步降低住房交易契税等[3] - 10月单月商品房销售面积6147万平，销售金额5977亿元，分别同比下降19%和24%，均为2024年下半年以来的最大同比降幅[4] - 10月份个人按揭贷款新增950亿元，较上年同期减少30%，降幅较上月扩大了19个百分点[4] - 10月单月开发投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点；新开工面积同比降幅扩大；竣工降幅则接近30%[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的：招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、滨江集团(002244，未评级)、金地集团(600383，增持)[5]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - 2025年土地市场呈现“量缩价升”与“向核心城市聚焦”的显著特征，房企投资高度集中于高能级核心城市[1][3] - 政策持续落地推动市场分化，具备综合开发能力、优质存量资源及强大运营品牌的房企将受益于结构性机会[4][117][118] 百城土地市场供需概况 - 2025年1-10月，百城土地成交建面9.46亿平方米，累计同比下降7.0%[8] - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交建面1.84亿平方米，累计同比下降9.3%[1][18] - 分能级看，一线城市住宅用地成交建面692万平方米（累计同比-24.4%），二线城市7,912万平方米（累计同比+7.6%），三线城市9,749万平方米（累计同比-18.6%）[1][26][36][44] 百城土地市场价格表现 - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交楼面均价为6,597元/平方米，累计同比上涨14.9%[1][51] - 分能级看，一线城市成交楼面均价40,610元/平方米（累计同比+38.8%），二线城市7,260元/平方米（累计同比+9.4%），三线城市3,643元/平方米（累计同比+7.4%）[1][62][65][73] 重点房企拿地情况 - 2025年1-10月，TOP50房企新增土储价值9,084亿元，累计同比大幅增长55.0%；新增土储面积5,288万平方米，累计同比增长5.8%[78][83] - 新增土储价值排名前三的房企为：中海地产（1,199亿元）、招商蛇口（1,034亿元）、绿城中国（651亿元）[2][87] - 新增土储面积排名前三的房企为：中海地产（415万平方米）、保利发展（351万平方米）、招商蛇口（307万平方米）[2][87] 核心城市市场表现 - 2025年1-10月，光大核心30城宅地成交建面8,286万平方米（累计同比-3.3%），成交总价9,465亿元（累计同比+17.8%），楼面均价11,423元/平方米（累计同比+21.8%），溢价率10.5%（同比+6.0个百分点）[3][95] - 核心城市土地价值高度集中：核心30城宅地成交总价占百城比重达78.2%，核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）占比达44.7%[3][102] - 2025年10月单月，核心30城土地市场降温，成交宅地133宗（单月同比-33.2%），零溢价成交地块111宗，占比高达83.5%[2][115] 投资建议主线 - 主线一：推荐产品美誉度高、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂等[4][118] - 主线二：推荐存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港、新城控股等[4][118] - 主线三：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[4][118]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]