行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4] 核心观点 - 7月房企销售额单月同比-23%/累计同比-18%，销售热度继续低位 [4] - 房地产市场呈现"结构偏强+总量偏弱"格局，看好布局核心城市的优质房企 [4] - 政策主基调仍为"止跌回稳"，好房子政策将开辟新发展赛道 [4] - 预计核心城市房地产市场已在底部拐点区域，将领先筑底回升 [4] 7月单月销售数据 - 保利单月销售180亿元(YOY-29%)排名第一 [2] - 招蛇156亿元(YOY-1%)、万科135亿元(YOY-30%)分列二三位 [2] - 7月单月销售过百亿房企为5家，较2024年同期减少1家 [2] - 表现突出房企：金茂+49%、滨江+25%、越秀+19%、融创+6% [4] 1-7月累计销售数据 - 保利累计销售1632亿元(YOY-18%)排名第一 [4] - 中海1320亿元(YOY-18%)、华润1236亿元(YOY-12%)分列二三位 [4] - 表现突出房企：金茂+23%、越秀+12%、建发房产+6%、华发+1% [4] - TOP50房企累计销售金额13,877亿元，同比-18.4% [4] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地等 [4] - 低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口等 [4] - 二手房中介：贝壳-W [4] - 物业管理：华润万象、绿城服务等 [4] 行业集中度 - TOP10房企销售金额占比21.1%，销售面积占比24.5% [5] - TOP20房企销售金额占比19.1%，销售面积占比24.0% [5] - TOP50房企销售金额占比18.4%，销售面积占比24.6% [5]

股价表现 - 7月31日股价报4.79元 较前一交易日下跌0.16元 跌幅3.23% [1] - 当日成交量为618226手 成交额达2.99亿元 [1] - 主力资金净流出4088.41万元 占流通市值的0.31% [1] 业务概况 - 主营业务为房地产开发与经营 是珠海市国资委控股的房地产企业 [1] - 业务涵盖住宅开发 商业地产 物业服务等领域 [1] - 项目主要分布在粤港澳大湾区等重点区域 [1] 销售表现 - 2025年前7月销售额实现同比增长 [1] - 成为行业前20房企中少数保持销售增长的7家企业之一 [1] - 前7月销售金额进入500亿至1000亿区间 行业排名保持稳定 [1]

行业整体表现 - 2025年1～7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1～6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2%，楼市供求呈现季节性回落 [1][2] - 各阵营房企销售规模均下降：TOP10房企销售额均值1010.3亿元（同比-13.6%），TOP11～30（-15.2%）、TOP31～50（-7.8%）、TOP51～100（-13.5%） [2] 房企分化格局 - 仅7家前20房企实现销售同比增长：中建东孚（307亿元，+25.3%）、国贸地产（236亿元，+24.86%）、中国金茂（618亿元，+23.1%）增幅超20%，越秀地产（677亿元，+11.9%）等增幅为个位数 [2] - 头部房企普遍下滑：金地集团、新城控股跌幅超50%，万科（821亿元，-43.95%）、龙湖集团（410亿元，-30%）、碧桂园（239亿元，-36.26%）跌幅超30% [3] - 保利发展（1632亿元）、中海地产（1319亿元）等跌幅10%～20%，业绩调整与行业趋势一致 [4] 排名变动情况 - TOP20房企中9家排名上升：绿城中国、华润置地、招商蛇口等，中建东孚从去年第14升至第15 [4] - 6家排名下滑：中海地产、万科、碧桂园等，保利发展以1632亿元保持行业第一 [4] - 千亿房企数量减少至5家（保利发展、绿城中国等），500亿～1000亿房企6家（万科、建发房产等） [4] 后市展望 - 政策或继续加力推动市场止跌回稳，聚焦已出台政策的落实 [5] - 8月新房成交或维持低位波动，二线城市可能阶段性复苏，高得房率产品将带动部分市场热度 [5] - 城市与项目分化加剧，核心区域优质项目将保持高热 [5]

融创资产处置与战略调整 - 2022年底至2023年初融创寻求央企及地方国企战投未果后转向自救[1] - 2021-2023年通过转让华南区域项目股权回笼资金：广州增城地块全转厦门国贸(2022年3月)、中山铭晟30%股权转中融信托(2022年4月)、深圳冰雪文旅城51%股权转华发(2023年1月作价35.8亿元)[1] - 深圳冰雪文旅城交易保留2025年11月前回购权及轻资产代建管理权 形成"国企注资+民企代建"合作范式[1] 华发接盘深圳冰雪文旅城项目细节 - 2023年1月华发100%控股项目 融创方管理层全面退出 华发高管向宇接任法人后由李挺继任[3] - 项目含63.55亿元未付地价款 华发追加超100亿元投资(含收购款及借款)[7] - 原规划46.1万㎡商业用地(41.97万㎡写字楼+3.64万㎡商业)占项目办公商业部分6成以上[6][7] 华发战略扩张与财务表现 - 2022-2023年逆周期扩张：权益拿地金额从142亿元(2021年行业第54)增至299亿元(2022年行业第10) 挖角20+名企高管[13][14] - 2024年收缩至10个一线城市 2025年上半年仅成都拿地12.6亿元[15] - 2025年上半年营收502.2亿元(+11%)但净利润1.68亿元(-86.69%) 主因高成本项目结转及减值计提[17] 深圳冰雪文旅城项目后续发展 - 2025年7月政府44.05亿元回收7块未建商业用地 致华发13.55亿元亏损(折价24.59%)[4] - 剩余冰雪世界及酒店部分仍由华发持有 融创热雪奇迹参与运营 项目处雪道施工阶段[11] - 交易含2026年5亿元工抵尾款条款 整体交易跨度达2020-2026年[20] 行业与企业运营数据 - 华发存货周转率0.07次/年(2024年底)显著低于行业均值0.3次[15] - 现金流量比率降至0.05 反映财务压力加剧[15] - 2023-2024年权益拿地金额从280亿元(行业第10)骤减至68亿元(行业第31)[19]

行业薪酬总体情况 - 2024年A股上市公司董秘薪酬合计达40.86亿元 平均年薪72.7万元[1] - 房地产行业董秘薪酬总金额为8404.72万元 较上年减少1572.69万元[1] - 房地产行业董秘平均薪酬82.4万元 高于市场均值[1] 薪酬分布结构 - 房地产行业薪酬超过200万元的董秘达5位 超过100万元的达24位 占比24%[2] - 50万(含)-100万区间占比最高达51% 100万(含)-200万区间占比19% 30万(含)-50万区间占比16%[2] - 9位董秘薪酬在30万元以下 占比9%[2] 薪酬变动情况 - 2024年薪酬上涨的董秘有24位 占比24% 薪酬下滑的董秘有35位 占比34%[2] - 涨薪金额最高的是万业企业董秘周伟芳 从108.42万元涨至152.04万元[2] - 降薪金额最高的是华发股份董秘侯贵明 降薪266.82万元至173.78万元[2] 人口特征分布 - 年龄分布以40(含)-50岁为主力占52% 50(含)岁以上占38% 30(含)-40岁占10%[1] - 年龄最大的董秘为58岁 年龄最小的董秘为35岁[1] - 学历分布以硕士为主占61% 本科占32% 博士和专科学历各占3%[1] 个别案例 - 薪酬最高的是中新集团董秘陆海粟 去年薪酬287.67万元[2] - 华发股份董秘侯贵明现年53岁 2010年起担任董秘[2]

董秘薪酬概况 - 2024年A股上市公司董秘薪酬合计达40.86亿元，平均年薪75.43万元 [1] - 1144位董秘年薪超百万，占比超21% [1] - 房地产行业董秘薪酬总金额为8404.72万元，比上年减少1572.69万元，平均薪酬82.4万元，高于市场均值 [1][5] 行业薪酬分布 - 房地产行业薪酬超过200万的董秘有5位，超过100万的有24位，占比24% [1][5] - 薪酬最高的是中新集团董秘陆海粟，去年薪酬287.67万元 [1][5] - 薪酬最低的是福星股份肖永超，仅为18万元 [5] - 薪酬分布：50万-100万区间占比最高达51%，100万-200万区间占19%，30万-50万占16%，30万以下占9% [5] 薪酬变动情况 - 2024年薪酬上涨的董秘有24位，占比24% [7] - 薪酬下滑的董秘有35位，占比34% [7] - 涨薪金额最高的是万业企业董秘周伟芳，从108.42万元涨至152.04万元 [7] - 降薪金额最高的是华发股份董秘侯贵明，降薪266.82万元至173.78万元 [7] - 保利发展董秘黄海薪酬下降129万至249万元 [7] 年龄结构 - 40-50岁董秘占比52%，50岁以上占38%，30-40岁占10% [1] - 年龄最大的华联控股董秘孔庆富58岁，年龄最小的华夏幸福董秘黎毓珊35岁 [1] 学历分布 - 硕士学历董秘占比61%，本科占32%，博士和专科学历各占3% [3]

行业薪酬概况 - A股上市公司董秘薪酬总额达40.86亿元 平均年薪75.43万元 [1] - 房地产行业董秘薪酬总额8404.72万元 较上年减少1572.69万元 [1][5] - 房地产行业董秘平均薪酬82.4万元 高于全市场均值 [1][5] 薪酬分布结构 - 房地产行业年薪超100万董秘达24位 占比24% 其中5位超200万 [5] - 薪酬区间占比最高为50-100万(51%) 其次为100-200万(19%) 30-50万(16%) [5] - 薪酬最高为中新集团董秘287.67万元 最低为福星股份董秘18万元 [5] 薪酬变动情况 - 2024年24位房地产董秘薪酬上涨 占比24% 35位薪酬下滑 占比34% [1][7] - 涨薪幅度最高为万业企业董秘 从108.42万元增至152.04万元 [7] - 降薪幅度最高为华发股份董秘 减少266.82万元至173.78万元 [7] 人员构成特征 - 房地产董秘年龄主力为40-50岁(52%) 50岁以上(38%) 30-40岁(10%) [1] - 最年长董秘58岁(华联控股) 最年轻35岁(华夏幸福) [1] - 学历构成以硕士为主(61%) 本科(32%) 博士与专科各占3% [3]

董秘薪酬总体情况 - 2024年A股上市公司董秘薪酬合计达40.86亿元，平均年薪75.43万元 [1] - 1144位董秘年薪超百万，占比超21% [1] 房地产行业董秘薪酬 - 房地产行业102名董秘薪酬总金额为8404.72万元，比上年减少1572.69万元 [1] - 平均薪酬为82.4万元，高于市场均值 [1] - 薪酬超过200万的董秘有5位，超过100万的有24位，占比24% [5] - 薪酬最高的是中新集团董秘陆海粟，去年薪酬287.67万元 [5] - 薪酬最低的是福星股份肖永超，仅为18万元 [5] 薪酬分布 - 50万（含）-100万区间占比最高，达到51% [5] - 100万（含）-200万区间占比19% [5] - 30万（含）-50万占比16% [5] - 30万元以下占比近9% [5] 薪酬变动情况 - 2024年薪酬上涨的董秘有24位，占比24% [1][5] - 薪酬下滑的董秘有35位，占比34% [1][5] - 涨薪金额最高的是万业企业董秘周伟芳，从108.42万元涨至152.04万元 [5] - 降薪金额最高的是华发股份董秘侯贵明，降薪266.82万元至173.78万元 [5] - 保利发展董秘黄海薪酬下降129万至249万元 [5] 年龄分布 - 40（含）-50岁董秘占比52% [1] - 50（含）岁以上占比38% [1] - 30（含）-40岁有10位，占比近10% [1] - 年龄最大的华联控股董秘孔庆富58岁 [1] - 年龄最小的华夏幸福董秘黎毓珊35岁 [1] 学历分布 - 硕士学历占比61% [3] - 本科学历占比32% [3] - 博士和专科学历各占3% [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]

交易概况 - 华发股份全资子公司融华置地拟以44.05亿元价格向深圳市土地储备中心处置7宗未建商业用地 总面积7.05万平方米[1] - 地块位于深圳市宝安区沙井街道 计容建筑面积46.1万平方米（办公41.97万㎡/商业3.29万㎡/地下商业0.35万㎡/公共配套0.49万㎡）[3] - 交易预计产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50%[1] 交易动因 - 公司称交易旨在盘活沉淀资产 回笼资金超40亿元 增强流动性并优化现金流[4][6] - 规避商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长等风险 释放资源聚焦核心业务[4] - 地块账面成本58.41亿元 交易价格较账面值折价24.59% 评估减值率23.2%[5] 项目背景 - 地块属前海冰雪世界项目组成部分 该项目总占地面积43万平方米 总建筑面积131万平方米 总投资超百亿元[1][3] - 项目包含30万平方米人才房社区 预计2025年第四季度试营业[1] - 融华置地称未开发是因整体运营策略和开发节奏统筹安排[3] 市场环境 - 深圳商办用地地价呈下降趋势 办公市场持续低迷[5][6] - 行业专家指出商业办公项目存在分割销售和物业运营困难 收回土地可能调整规划减少商办指标[2] 财务影响 - 2024年公司营收599.92亿元（同比降16.84%） 净利润9.51亿元（同比降48.24%） 全口径销售1054.44亿元[6] - 2025年上半年预计净利润1.68亿元（同比降86.69%） 营收增长53.76%但毛利率同比下降[7]