交易概况 - 华发股份全资子公司融华置地拟以44.05亿元价格向深圳市土地储备中心处置7宗未建商业用地 总面积7.05万平方米[1] - 地块位于深圳市宝安区沙井街道 计容建筑面积46.1万平方米（办公41.97万㎡/商业3.29万㎡/地下商业0.35万㎡/公共配套0.49万㎡）[3] - 交易预计产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50%[1] 交易动因 - 公司称交易旨在盘活沉淀资产 回笼资金超40亿元 增强流动性并优化现金流[4][6] - 规避商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长等风险 释放资源聚焦核心业务[4] - 地块账面成本58.41亿元 交易价格较账面值折价24.59% 评估减值率23.2%[5] 项目背景 - 地块属前海冰雪世界项目组成部分 该项目总占地面积43万平方米 总建筑面积131万平方米 总投资超百亿元[1][3] - 项目包含30万平方米人才房社区 预计2025年第四季度试营业[1] - 融华置地称未开发是因整体运营策略和开发节奏统筹安排[3] 市场环境 - 深圳商办用地地价呈下降趋势 办公市场持续低迷[5][6] - 行业专家指出商业办公项目存在分割销售和物业运营困难 收回土地可能调整规划减少商办指标[2] 财务影响 - 2024年公司营收599.92亿元（同比降16.84%） 净利润9.51亿元（同比降48.24%） 全口径销售1054.44亿元[6] - 2025年上半年预计净利润1.68亿元（同比降86.69%） 营收增长53.76%但毛利率同比下降[7]

地产开发/物业服务板块估值及市场表现 - 截至2025年7月25日，房地产(申万)市净率PB(LF)为0.78倍，历史分位数90.45%，恒生地产建筑业PB(LF)为0.44倍，历史分位数98.69% [3] - 2025年7月1日至7月25日，房地产(申万)上涨7.8%，跑赢沪深300指数2.93个百分点，恒生地产建筑业上涨7.1%，跑输恒生指数1.59个百分点 [3] - A股地产开发重点公司涨幅前三为新城控股(+12.2%)、招商蛇口(+9.3%)、金地集团(+7.4%)，H股为中国金茂(+24.4%)、中国海外宏洋集团(+15.7%)、绿城中国(+14.1%) [3] - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为46.73倍，历史分位数86.21%，恒生物业服务及管理PE(TTM)为43.50倍，历史分位数99.53% [3] - 同期房地产服务(申万)上涨3.7%，跑输沪深300指数1.20个百分点，恒生物业服务及管理指数上涨5.1%，跑输恒生指数0.37个百分点 [4] - A股物业服务涨幅前三为特发服务(+10.4%)、世联行(+9.2%)、宁波富达(+5.9%)，H股为金茂服务(+15.1%)、建发物业(+13.1%)、融创服务(+12.1%) [4] 公募基金持仓情况 - 截至2025年二季度末，公募基金持有房地产业股票总市值约484.4亿元，较一季度末548.4亿元下降，占净值比例0.14%，占股票投资市值比0.67%，低配标准行业0.56个百分点 [5] 地产行业销售及龙头表现 - 2025年上半年北上广深杭蓉六城商品住宅销售金额9133亿元，同比增长6.0%，光大核心30城成交宅地总建面4863万平(+22.6%)，楼面均价12009元/平(+22.8%) [6] - 权益销售金额同比表现较好房企：中国金茂368亿元(+19.6%)、越秀地产369亿元(+10.8%)、华发股份319亿元(+6.1%)、建发房产531亿元(+4.4%)、招商蛇口615亿元(-10.3%) [6]

交易概述 - 华发股份全资子公司深圳融华置地投资有限公司持有的前海冰雪世界项目7块商业用地将被深圳市土地储备中心以44 05亿元收回收购 [1] - 交易标的位于深圳市前海合作区会展新城片区沙井街道展城路和沙福路交汇处西北侧、景从路东侧的A301-0地块 [1] 交易影响 - 该交易预计将为华发股份回笼资金超40亿元 [1] - 交易有助于公司规避持续开发存在的市场风险并增厚现金流 [1] - 交易将实现"腾笼换鸟"优化资源配置助力公司长效高质量发展 [1]

华发股份退地事件 - 华发股份全资子公司融华置地收到深圳土储中心函件，拟以44.05亿元收回前海冰雪世界项目7块商业用地 [3] - 交易价格较账面成本58.41亿元折让约25%，预计产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50% [7] - 交易完成后预计回笼资金超40亿元，将增强公司流动性，优化现金流状况 [7][14] 前海冰雪世界项目背景 - 2020年11月华发与融创以底价127.1亿联合拿下该项目，华发持股49%，融创持股51% [11] - 2023年1月华发以35.8亿元收购融创持有的51%股权，实现100%控股 [14] - 项目总投资182.9亿元，总建面131万平方米，包含住宅、冰雪世界、商业等业态 [11] - 目前住宅和室内滑雪场已基本建成，商业部分处于停滞状态 [14] 深圳土地收储政策 - 深圳近期以68亿元收储"深港综合体项目"12宗地块 [9] - 自然资源部和财政部2025年3月发文明确专项债用于土地储备细则 [16] - 2025年上半年全国拟收储土地3772宗，面积1.99亿平方米，金额4759亿元 [16] - 深圳收储主要针对去化困难的商业用地，可能调整规划后重新出让 [9][17] 行业影响分析 - 商业地产面临开发周期长、资金占用大、变现困难等挑战 [14] - 深圳商业办公项目过剩，分割销售和物业运营均存在困难 [17] - 收储政策可缓解房企资金压力，稳定土地市场和整体情绪 [17] - 收储后可能调整规划，减少商办指标或改为住宅用地 [17] 项目后续发展 - 前海冰雪世界将仅保留室内滑雪场部分继续开发，预计年底开业 [8] - 被收储的7宗地块均为未建设地块 [14] - 项目区位非核心地段，如改为住宅用地仍需谨慎评估去化情况 [18]

公司动态 - 华发股份全资子公司融华置地收到深圳土储中心函件 拟以44 05亿元收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地 交易不构成关联交易或重大资产重组 已获董事局会议审议通过 尚需股东大会审议[1] - 华发股份预计此次收储将产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50% 账面成本58 41亿元 交易价格较账面值折让约25% 交易完成后预计增强公司流动性 优化现金流状况[1] - 华发股份将不再继续开发前海冰雪世界余下商业部分 仅保留室内滑雪场开发中 预计今年年底开业[1] - 前海冰雪世界综合体项目原由华发与融创合作开发 2020年11月以127 1亿元底价拿下 华发认缴34 3亿元持股49% 融创认缴35 7亿元持股51% 2023年1月融创将51%股权与债权以35 8亿元转让给华发 华发实现100%控股[3] - 项目总投资182 9亿元 总建面131万平方米 包含住宅 冰雪世界 商业 酒店及办公楼等业态 经过5年开发 住宅和室内滑雪场已基本建成 商业部分处于停滞状态 此次收储7宗地块均属未建设地块[3] 行业趋势 - 深圳土储中心本月已进行若干地块收储 包括计划以68亿元总价收储深港综合体项目12宗地块[1] - 在房企流动性不足 商业市场需求下降背景下 深圳开始出手盘活存量土地 瞄准去化困难 需求不足的商业用地 为房企减负并促进土地资源灵活运用[2] - 去年以来随着政策完善 全国各地推进存量土地收储 2025年3月自然资源部和财政部联合发布通知 明确专项债用于土地储备细则[5][6] - 截至2025年6月底 全国各地公示拟使用专项债收购闲置土地3772宗 拟收储面积1 99亿平方米 拟收储金额4759亿元 其中六成以上来自二季度新增 2025年上半年已发行和即将发行专项债规模961亿元[6] 政策影响 - 政策明确提出对于拿地未开发 企业无力开发 司法判决等情况 政府可通过收储缓解企业资金压力 稳定土地市场和整体市场情绪 扶助开发商也是在稳定整个市场及土地收入[7] - 深圳土地出让规模处于全国较低水平 闲置土地问题不突出 本月收储两宗地块因规划错配和企业发展原因无法正常开发 回收后有望通过修改规划重新盘活[6] 市场策略 - 商业用地收储后改为住宅用地是当前市场环境下较多采用的方法 深圳收储的两宗地块可能采取这种模式[1][7] - 华发股份表示处置商业地块能有效盘活沉淀资产 规避持续开发市场风险 若继续持有可能面临长期资产沉淀 占用大量资金 持有成本增加等风险[4] - 商办项目开发周期长 资金占用大 变现周期长 可能制约住宅开发和现金流周转等业务拓展 通过政府收储回笼资金超40亿元 将增强流动性 优化现金流 提升投资能力和抗风险能力[4] 区域规划 - 深圳过去商业办公项目 综合体建设较多 现在分割销售和物业运营均存在困难 收储后可能调整规划条件 减少商办综合体指标再行出让[7] - 前海前期非住宅出让规模太大 未来从产城融合 组团发展角度可能增加住宅用地出让[7] - 收储的两宗地块原为招商引进大项目 非核心地段 若改成住宅用地需根据区域库存和去化情况测算 房企对区位选择相对慎重[8]

华发股份土地收储交易 - 华发股份全资子公司深圳融华置地拟将7块商业用地以44.05亿元价格出售给深圳市土地储备中心 地块总面积7.0468万平方米 计容积率建筑面积约46.1万平方米 其中办公约42万平方米 地上商业约3.28万平方米 地下商业3500平方米 公共配套设施4900平方米 [1] - 标的地块位于深圳前海合作区会展新城片区 目前均处于未建状态 交易目的是盘活滞重地块 降低资产流动性风险 回笼资金 [1] - 业内人士指出 被收储地块多为房企在市场高峰期获取 地方政府回购时参照当前市场价格 往往面临折价问题 [1] 深圳土地收储市场动态 - 深圳计划以68亿元收储世茂集团旗下"深港综合体项目"12宗地块 [2] - 专家分析指出 土地收储是政府职能 可在土地长期闲置或企业无力开发时保持资产价值 也可用于片区功能调整 [2] - 当前市场环境下 商业办公项目面临销售和运营困难 政府收储可缓解企业资金压力 稳定市场情绪 未来可能调整规划条件后重新出让 [2] 全国土地收储规模 - 截至6月25日 全国拟使用专项债收储存量闲置土地超3700宗 总面积1.96亿平方米 总金额超4700亿元 [2] - 其中7个试点省市已发行专项债超960亿元 占比约20% [2] - 行业预计各地将持续完善专项债券收储政策 加速收储节奏 改善市场供求关系 [2]

项目背景与历史 - 2020年11月融创与华发股份以127.1亿元底价联合获取深圳前海文旅综合体项目 计容建筑面积超130万平方米 包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元业态 [2] - 双方成立合资公司融华置地 股权占比分别为51%和49% 项目于2021年3月动工并被列入深圳市重大项目建设清单 [2] - 2023年初华发股份以35.7亿元收购融创所持51%股权 实现全资控股融华置地 项目更名为"深圳前海·华发冰雪世界" [4] - 原规划包含74万平方米总部办公集群、10万平方米冰雪主题商业、星级酒店、5万平方米星光庆典广场及30万平方米人才房等业态 [4] 土地回收交易细节 - 深圳土储中心拟以44.05亿元回收7块未开发商业用地 总面积7.05万平方米 计容建筑面积46万平方米 [1] - 地块账面成本58.41亿元 回收价格相当于75折 预计亏损额超过公司2024年经审计净利润的50% [1] - 回收价格与评估机构估值基本持平 符合市场正常水平 [1] - 被回收地块包含办公面积约42万平方米 地上商业3.29万平方米 地下商业3500平方米 [5] 市场环境与战略调整 - 深圳办公市场持续低迷 2020年取得地块时处于市场高位 当前处于深度调整阶段 [5] - 交易可有效盘活沉淀资产 规避开发风险 避免长期资金占用和持有成本增加 [5] - 商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长 可能制约住宅开发和现金流周转业务 [5] - 回收地块未来可能调整土地性质 减少商办指标 增加住宅用地出让 促进产城融合 [6] 项目当前进展 - 冰雪世界项目主体结构封顶 金属屋面及冷板完工 正开展雪场室内装修和机电联调工作 [6] - 项目进入雪道板施工冲刺阶段 预计2024年第四季度开业 招商工作有序开展中 [6] - 人才房项目基本售罄且一期已完成交付 [6] - 土地回收不影响整体建设进度 预计国庆前开业 [6]

深圳土地收储案例 - 华发股份全资子公司深圳融华置地拟以44.05亿元价格向深圳市土地储备中心出售7块商业用地 总面积7.0468万平方米 计容建筑面积46.1万平方米（办公42万平方米 商业3.28万平方米 地下商业3500平方米 公共配套4900平方米） 地块目前处于未建状态 [1] - 交易目的是为盘活滞重地块 降低资产流动性风险 规避持续开发市场风险 实现资金回笼 业内人士指出收储价格通常参照当前市场价而非历史高价 可能面临折价问题 [1] - 深圳计划以68亿元收储世茂集团"深港综合体项目"12宗地块 中信信托已就此事召开受益人大会 [2] 土地收储政策背景 - 广东省住房政策研究中心指出 政府收储是保持国有资产保值增值的手段 适用于土地长期闲置或企业无力开发导致资产贬值的情况 也可用于片区功能规划调整 [2] - 当前商业办公项目面临销售和运营困难 政府收储能缓解企业资金压力 稳定市场情绪 收储后可能调整规划条件（如减少商办指标）再出让 [2] - 中指研究院数据显示 全国拟用专项债收储存量闲置土地超3700宗（总面积1.96亿平方米 总金额4700亿元） 其中7省市已发行专项债960亿元 占比20% [2] 行业趋势 - 各地将持续完善专项债收储配套政策 加快收储节奏以优化供给结构 改善市场供求关系 [2]

交易概况 - 公司子公司融华置地收到深圳土储中心函件，拟以44.05亿元人民币收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地 [2] - 交易涉及土地面积7.0468万平方米，计容建筑面积460,959平方米，其中办公419,691.13平方米，商业36,367.87平方米 [8][11] - 标的地块均为未建状态的国有商业用地，部分地块需在交易前完成解抵押手续 [9][11] 项目背景 - 前海冰雪世界项目为深圳重点文旅工程，涵盖全球最大室内滑雪场、深潜基地、酒店等七大业态 [4][15] - 项目原由融创与华发2019年联合竞得（总价127.1亿元），2023年华发以35.8亿元收购融创所持51%股权实现全资控股 [14] - 项目总占地面积43.68万平方米，计容建筑面积131.07万平方米，计划2025年11月开放 [15] 交易影响 - 公司称交易旨在盘活滞重资产、降低流动性风险，预计亏损超2024年净利润的50%（2024年归母净利润9.51亿元） [8] - 2025年上半年公司预计营收381.99亿元（+53.76%），但归母净利润1.68亿元（-86.69%） [8] 行业分析 - 专家指出商业办公项目当前面临销售及运营困难，政府收储后可能调整规划减少商办指标 [6] - 前海区域未来土地出让或倾向增加住宅用地以促进产城融合 [6] 项目现状 - 拟收储的商业地块建设停滞，现场呈现未完工状态，与在建的雪场主体形成对比 [11] - 雪场主体结构已封顶，正进行室内装修及机电调试，营销工作同步推进中 [15]

土地收储交易 - 华发股份全资子公司深圳融华置地拟以44.05亿元价格向深圳市土地储备中心处置7块商业用地 总面积7.0468万平方米[1] - 交易预计产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50% 需提交股东大会审议[1] - 标的土地计容积率建筑面积约46.1万平方米 其中办公面积约42万平方米 商业面积3.64万平方米[1] 土地规划背景 - 深圳市国土空间总体规划提出积极盘活批而未供土地和闲置土地[2] - 中办国办印发文件要求改革闲置土地处置机制 创新土地盘活利用方式[2] - 深圳通过创新机制盘活闲置土地 为城市发展释放新空间[3] 行业现状分析 - 商业办公项目及综合体项目存在分割销售和物业运营困难[2] - 未开发土地可能因预期亏损或经营困难难以继续开发[2] - 政府收储后可能调整规划条件 减少商办指标并增加住宅用地[2] 收储机制与条件 - 收储需企业申请并符合无力开发或规划调整等条件[3] - 政府收储需考虑专项债券申请及土地出让可行性[3] - 当年出让用作房地产的比例不超过收储土地的50%[3] 市场影响 - 深圳近期出现两起重大土地收储案例 总金额达112.05亿元[1][3] - 收储可能形成示范效应 但需符合特定条件[3] - 前海地区非住宅出让规模过大 未来可能增加住宅用地供应[2]