报告行业投资评级 - 维持“增持”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 今年四季度面临高基数期，三季度政策存在加力预期，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标；若四季度错峰销售不能平稳，2025年上半年蓝筹房企开发项目存在销售压力，压力传导至2026年投资端，2025年12月中央经济工作会议和2026年两会或将成地产重要时点 [5] - 看好下半年的竣工修复，因2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平 [5] - 中央以“止跌回稳”为首要政策目标，需求侧资金成本稳中向下，限制性政策进一步宽松，引导需求从量向质转型，供给侧限制新供盘活存量并稳守优质蓝筹 [5] - 城市更新需重点关注城中村和危旧房改造话题，2025年城中村改造项目将继续放量，下半年关注后续开行PSL放量速度 [2][5] 相关目录总结 投资建议 - 开发类推荐A股万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团，H股中国海外发展 [5] - 商住类推荐华润置地、龙湖集团、新城控股 [5] - 物业类推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] - 文旅类推荐华侨城A [5] 重点公司盈利预测 |证券代码|证券简称|7.30最新股价（元）|总市值（元）|2024A EPS（元）|2025E EPS（元）|2026E EPS（元）|2024A PE|2025E PE|2026E PE|投资评级| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |000002.SZ|万科A|6.70|759.76|-4.17|-1.44|0.09|-|-|74.44|增持| |600048.SH|保利发展|8.32|995.94|0.42|0.45|0.49|19.81|18.49|16.98|增持| |001979.SZ|招商蛇口|9.22|835.41|0.37|0.49|0.59|24.92|18.82|15.63|增持| |600383.SH|金地集团|3.96|178.78|-1.35|-0.23|-0.08|-|-|-|增持| |0688.HK|中国海外发展|12.92|1414.30|1.43|1.54|1.68|9.04|8.39|7.69|增持| |1109.HK|华润置地|27.25|1943.50|3.59|3.46|3.81|7.59|7.88|7.15|增持| |0960.HK|龙湖集团|9.50|663.81|1.58|0.99|1.04|6.01|9.60|9.14|增持| |601155.SH|新城控股|15.20|342.85|0.33|0.37|0.43|46.06|41.08|35.35|增持| |2602.HK|万物云|21.39|249.79|0.98|1.27|1.60|21.82|16.84|13.37|增持| |1209.HK|华润万象生活|34.63|790.33|1.59|1.88|2.20|21.78|18.42|15.74|增持| |2669.HK|中海物业|5.12|168.25|0.46|0.51|0.57|11.14|10.05|8.99|增持| |6049.HK|保利物业|32.67|180.77|2.68|2.84|3.05|12.19|11.50|10.71|增持| |001914.SZ|招商积余|13.02|138.06|0.79|0.89|1.03|16.42|14.63|12.64|增持| |002968.SZ|新大正|11.27|25.50|0.51|0.88|0.86|22.10|12.81|13.10|增持| |000069.SZ|华侨城A|2.36|189.69|-1.10|-0.38|-0.23|-|-|-|增持| [6] 7月政治局会议要点 - 决定今年10月召开中共二十届四中全会，研究制定“十五五”规划建议 [5][7] - “十五五”时期要保持战略定力，推动事关中国式现代化全局的战略任务取得重大突破 [7] - 做好下半年经济工作要坚持稳中求进，完成全年目标任务，实现“十四五”圆满收官 [9] - 宏观政策要持续发力、适时加力，落实积极财政政策和适度宽松货币政策 [9] - 要有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设 [9] - 要深化改革，推动科技创新和产业创新融合，推进全国统一大市场建设 [10] - 要扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘 [10] - 要防范化解重点领域风险，开展城市更新，化解地方政府债务风险 [10] - 要做好民生保障工作，突出就业优先，落实惠民政策 [10] - 要充分调动各方面积极性，领导干部树立正确政绩观，企业家勇立潮头 [11]

公司组织架构调整 - 金地集团将三级管理模式压缩为2.5级管理模式 形成四大大区公司和10个地区公司的新框架 [1] - 总部职能部门调整合并 工程管理中心与成本管理中心合并为工程与成本管理中心 新设供应链管理中心和综合审议工作小组 [2] - 区域层面撤销原有五个区域公司 新设华南大区、北方大区、华东大区和中西部大区四大大区公司 [3] - 城市公司合并为10个地区公司 包括北京、深圳、广州、上海、浙江、天津、东北、南京、华中和西南公司 [3] - 总部作为经营决策中心直接管理地区公司 大区公司作为业务督导中心 地区公司作为一线经营主体 [4] - 高管职责分工调整 总裁李荣辉分管供应链管理中心等 高级副总裁陈长春分管投资管理中心等 高级副总裁郝一斌分管信息科技中心等 [3] - 人事调整同步落地 郝一斌担任华北大区董事长 陈爱虹担任华南大区董事长 阳侃担任华东大区董事长 施鑫华担任中西部大区董事长 [5] - 城市公司负责人基本保持不变 遇绣峰调任华中地区公司总经理 季斌调任南京地区公司总经理 [6] 公司经营表现 - 2024年营业收入753.44亿元同比下降23.22% 归属于母公司所有者的净利润-61.15亿元同比下降788.54% [7] - 2024年签约金额685.1亿元同比下降55.4% 签约面积471.4万平方米同比下降46.2% [7] - 2024年共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期 涉及到期规模约180亿元 [7] - 2025年计划新开工面积127万平方米同比增加25.7% [8] - 2025年一季度在杭州临平老区和上海松江各获取一宗宅地 [8] 行业组织架构调整 - 2025年上半年超30家重点房企推进组织调整 [1] - 中国金茂将三级管控架构调整为二级管控架构 取消五个区域公司 裁撤重组近20个城市公司为14个城市公司与6个事业部/片区 [9] - 招商蛇口取消五大区域公司 转为总部直接管理城市公司形成二级管控体系 [9] 行业销售表现 - 2025年1-6月TOP100房企销售额同比下降11.8% [11] - TOP10房企销售额均值为893.8亿元同比下降13.2% [11] - 上半年销售额超千亿房企4家较去年同期减少2家 百亿房企46家较去年同期增加2家 [11] - 2025年上半年20家代表房企47.8%销售业绩来源于二线城市 一线城市销售业绩贡献率同比增长9.0个百分点至40.0% [12]

组织架构调整 - 公司进行成立以来力度较大的组织架构调整 将原有3级管理模式压缩为2.5级 形成"总部-大区-地区公司"管理体系[1] - 总部职能部门调整包括合并原工程管理中心与成本管理中心成立工程与成本管理中心 新设供应链管理中心 新增综合审议工作[1] - 区域公司由5个精简为4个大区 包括华南大区 北方大区 华东大区和中西部大区 大区设置业务督导 审计监察 人力行政等职能[1] - 城市公司由14-15个整合为10个地区公司 包括深圳 广州 北京 天津 东北 上海 浙江 南京 华中和西南地区公司[1] - 职能划分明确总部负责重点经营事项决策并直接管理地区公司 大区公司作为业务督导中心督导地区公司生产经营和重难点专项工作[1] 人事变动 - 大区公司董事长基本由原区域公司董事长转任 但原华南区域董事长杜宏调任华东大区总经理兼上海地区公司总经理[2] - 原城市公司总经理基本平调至地区公司 遇绣峰调任华中地区因集团近两年在北京几乎未拿地而华中地区为重点布局区域[2] 行业背景 - 房地产行业多家房企进行架构调整 思路均为强总部 扁平化 短链条 如中国金茂调整为总部-地区二级管控架构 招商蛇口裁撤五大区域公司转为总部直接管理[2] - 行业规模下降背景下 公司调整反映行业共性选择即精简层级 聚焦核心[4] 财务表现 - 公司预计2025年上半年归属于母公司所有者净利润亏损34亿元至42亿元 较上年同期亏损有所扩大[3] - 业绩预亏主因销售规模下降 本期可结转面积较上期减少 营业收入较上期下滑 以及公司根据市场情况动态调整经营策略加大去化力度导致部分项目毛利下降[3] - 上半年累计实现签约面积125.4万平方米 同比下降47.84% 累计实现签约金额171.5亿元 同比下降52.52%[3] - 销售下降受市场大环境影响及公司投资减少导致新增货源减少 产能逐渐下降[3] 战略调整 - 公司2024年成功兑付约200亿元公开债务 走出公开市场债务危机[4] - 组织调整有助于提升管控与协同能力 本质是聚焦有限资源投入核心城市[4] - 未来将持续深耕高能级市场 重点布局人口净流入 政策支持区域[4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]

地产开发/物业服务板块估值及市场表现 - 截至2025年7月25日，房地产(申万)市净率PB(LF)为0.78倍，历史分位数90.45%，恒生地产建筑业PB(LF)为0.44倍，历史分位数98.69% [3] - 2025年7月1日至7月25日，房地产(申万)上涨7.8%，跑赢沪深300指数2.93个百分点，恒生地产建筑业上涨7.1%，跑输恒生指数1.59个百分点 [3] - A股地产开发重点公司涨幅前三为新城控股(+12.2%)、招商蛇口(+9.3%)、金地集团(+7.4%)，H股为中国金茂(+24.4%)、中国海外宏洋集团(+15.7%)、绿城中国(+14.1%) [3] - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为46.73倍，历史分位数86.21%，恒生物业服务及管理PE(TTM)为43.50倍，历史分位数99.53% [3] - 同期房地产服务(申万)上涨3.7%，跑输沪深300指数1.20个百分点，恒生物业服务及管理指数上涨5.1%，跑输恒生指数0.37个百分点 [4] - A股物业服务涨幅前三为特发服务(+10.4%)、世联行(+9.2%)、宁波富达(+5.9%)，H股为金茂服务(+15.1%)、建发物业(+13.1%)、融创服务(+12.1%) [4] 公募基金持仓情况 - 截至2025年二季度末，公募基金持有房地产业股票总市值约484.4亿元，较一季度末548.4亿元下降，占净值比例0.14%，占股票投资市值比0.67%，低配标准行业0.56个百分点 [5] 地产行业销售及龙头表现 - 2025年上半年北上广深杭蓉六城商品住宅销售金额9133亿元，同比增长6.0%，光大核心30城成交宅地总建面4863万平(+22.6%)，楼面均价12009元/平(+22.8%) [6] - 权益销售金额同比表现较好房企：中国金茂368亿元(+19.6%)、越秀地产369亿元(+10.8%)、华发股份319亿元(+6.1%)、建发房产531亿元(+4.4%)、招商蛇口615亿元(-10.3%) [6]

组织架构调整 - 金地集团进行组织架构调整，涉及总部、区域、城市公司层面，由原来的"总部—区域—城市公司"3级管理模式调整为"总部—大区—地区公司"的2.5级管理模式 [4] - 总部层面合并原工程管理中心与成本管理中心为"工程与成本管理中心"，新设供应链管理中心，新增"综合审议工作小组" [4][5] - 原管理层下设的5个工作小组中保留"投资管理工作小组"和"绩效管理工作小组"，取消"战略管控工作小组""运营管控工作小组""风险管理工作小组" [5] - 设立华南大区、北方大区、华东大区、中西部大区，以及多个地区公司 [5] - 总部作为经营决策中心，大区公司为业务督导中心，地区公司为一线经营主体 [5] 高管职责调整 - 总裁李荣辉分管集团供应链管理中心、财务资金中心、产业管理中心 [5] - 高级副总裁陈长春卸任北方大区公司董事长职务，回归集团分管投资管理中心、开发管理公司 [5] - 杜宏由华东区域负责人调任新职务 [5] 业务战略调整 - 公司调整逻辑是由于业务开发量及体量下降，需要更加深耕重点城市 [6] - 2025年上半年预计净利润为-34亿元到-42亿元，预计扣非净利润为-32亿元到-40亿元，主要原因是销售规模下降和可结转面积减少 [6] - 2025年年初重启前端投资，在杭州临平老区与上海松江各获取一宗宅地 [6] - 拿地主要目的是通过投资获取新项目，恢复正常经营周转，前提是现金流安全和稳定 [6] - 截至2025年一季度末，公司持有货币资金约193.81亿元，资产负债率为64.82% [6] 历史调整背景 - 公司在去年年底已将7个区域公司合并为5个 [5]

股价表现与资金流向 - 截至2025年7月29日收盘 金地集团股价报收于4 07元 上涨0 49% 换手率2 52% 成交量113 78万手 成交金额4 59亿元 [1] - 主力资金净流出1165 63万元 占成交额2 54% 其中超大单净流入367 28万元(占比0 8%) 大单净流出1532 91万元(占比3 34%) [1] - 中单资金净流出1435 95万元(占比3 13%) 小单资金净流入2601 58万元(占比5 67%) [1] 财务业绩 - 2025年一季度营业总收入59 66亿元 同比减少14 32% 归属净利润65780 68万元 同比减少138 34% [1] - 扣非净利润64344 06万元 同比减少112 93% 流动比率1 395 速动比率0 809 资产负债率64 82% [1] 公司基本信息 - 金地集团成立于1988年 总部位于深圳市 主营业务为房地产业 注册资本451458 3572万人民币 实缴资本与注册资本一致 [1] - 法定代表人徐家俊 公司对外投资186家企业 参与招投标项目952次 [1][2] 知识产权与资质 - 拥有商标信息887条 专利信息57条 行政许可34个 [2]

房地产行业并购交易动态 - 上半年房地产行业完成81宗并购交易 较2024年同期增加2宗 [1] - 其中60宗交易披露金额 总交易规模约291亿元 同比下降58% [1] - 头部房企加速剥离非核心资产 AMC与地方专项债入场提供纾困与去库存新路径 [1] 地方政府土地回收举措 - 重庆四区计划回收25宗闲置土地 总面积2161亩 回收总价33.9亿元 [2] - 重庆市累计计划回购土地419宗 总面积2.95万亩 回购金额约482亿元 [2] - 通过土地储备专项债券回收闲置土地 优化土地资源配置并缓解企业财务压力 [2] 房企组织架构调整 - 金地集团调整组织架构 设立四大区公司及十个地区公司 [3] - 管理模式由三级调整为"总部－大区－地区公司"的2.5级结构 [3] - 调整旨在提升管理效率 集中资源聚焦核心市场与业务 [3] 房企债务风险处置 - 景瑞控股清盘呈请聆讯延期至2025年10月16日 [4] - 若达成重组协议可提供"协商展期+资产处置+战略转型"模板 [4] - 清盘结果将影响行业风险出清速度及政策风险隔离措施细化 [4] 上市公司股份变动 - 大悦城解除限售2.83亿股股份 占总股本比例6.61% [5] - 限售股上市流通日期为2025年8月4日 涉及股东为太平人寿保险 [5] - 本次解除限售基于证监会核准 募集配套资金总额24.26亿元 总股本由39.26亿股增至42.86亿股 [5]

组织架构调整 - 公司进行总部、区域及城市公司层面的组织架构调整，将原有的5个区域公司精简为4个大区公司，城市公司整合为10个地区公司 [2] - 总部层面合并工程管理中心与成本管理中心为"工程与成本管理中心"，新设供应链管理中心及"综合审议工作小组" [2][3] - 管理模式从"总部—区域—城市公司"3级调整为"总部—大区—地区公司"2.5级，大区公司职能精简，主要负责业务督导、审计监察等 [2] - 总部作为经营决策中心直接管理地区公司，大区公司为业务督导中心，地区公司为一线经营主体 [5] 人事变动 - 高管职责分工调整，总裁李荣辉分管供应链管理中心等，高级副总裁陈长春回归集团分管投资管理中心，郝一斌任北方大区公司董事长 [3] - 原华南区域董事长杜宏调任华东大区总经理兼上海地区公司总经理，原北京公司总经理遇绣峰调任华中地区公司总经理 [3][4] 战略与业务聚焦 - 公司战略导向仍以地产开发为主业，但需深耕重点城市，战略性放弃边缘城市 [6] - 2025年上半年预计净利润为-34亿元到-42亿元，扣非净利润为-32亿元到-40亿元，主要因销售规模下降及计提资产减值准备 [6] - 2025年初重启前端投资，在杭州临平老区与上海松江各获取一宗宅地，主要因债务压力缓解及市场回暖 [7] 财务与经营状况 - 截至2025年一季度末，公司持有货币资金约193.81亿元，资产负债率为64.82% [7] - 公司强调投资前提是现金流安全稳定，旨在恢复正常经营周转 [7]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [11] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标提振市场预期，4 月以来边际下行压力加大，产业政策宽松概率提高，只是节奏问题 [4] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点 [4] - 当前股票位置较底部溢价不大，顺周期板块估值抬升提供补涨空间 [4] - 重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数 +3.22%，相对沪深 300 超额收益 +1.53%，行业排名 10/32；年初至今长江房地产指数 +2.39%，相对沪深 300 超额收益 -2.50%，行业排名 29/32 [5] - 本周房地产板块表现较好，开发和物业类标的以上涨为主，收租类多数下跌 [5] 政策 - 中央：国务院发布住房租赁条例，从明确总体要求、规范出租承租活动等六方面规范住房租赁活动，保障承租人权益，促进市场健康发展 [6] - 地方：济南针对购买配售型保障性住房的公积金缴存职工推出两项叠加优惠，首付比例降至 15%，提取、贷款可同步办理；成都出台房地产新政，分批取消住房限售、二套房公积金贷款首付比例降至 20％ [6] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比低位振荡，37 城新房成交面积四周滚动同比 -12.1%，较上周 +5.9pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比 -5.5%，较上周 +1.5pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比 -4.3%，19 城二手房成交面积累计同比 +15.7%；7 月截至 25 日，37 城新房成交面积当月同比 -18.7%，19 城二手成交面积当月同比 -6.3%，12 城新房及二手合计 -16.2% [7] 当周热点 - 地产行业直接出台反内卷政策概率不高，但会受间接影响 [8] - 宏观层面供给侧反内卷缓和物价下行压力，降低实际利率，利于地产需求端；产能优化或对生产、就业和收入等总量数据造成压力，不利于地产需求端，推进节奏及与需求端政策配合很重要 [8] - 提振地产需求需需求端扩张性政策配合，提升居民就业和收入预期，反内卷降低实际利率；若无收入提升预期，物价提升会压制实际可支配收入，提振地产需求依赖总需求扩张引致的良性通胀，而非供给侧优化下的成本上涨 [2][8] - 反内卷政策抬升顺周期板块估值水平，风偏较高时地产股有补涨空间，关注轻库存和优质现金流方向 [8]