销售数据 - 10月合同销售金额约26.16亿元，同比减56.63%[3] - 10月合同销售面积约36.37万平方米，同比减54.86%[3] - 1 - 10月累计合同销售金额约344.49亿元，同比减47.98%[3] - 1 - 10月累计合同销售面积约467.88万平方米，同比减43.89%[3] 区域销售 - 10月江苏销售金额85662万元，销售面积81812平方米[4] - 10月天津销售金额25304万元，销售面积27701平方米[4] - 10月山东销售金额22051万元，销售面积38729平方米[4] 商业运营 - 10月商业运营总收入为11.01亿元[7] 房地产出租 - 2024年10月房地产出租物业168个，总面积15517782平方米[6] - 2024年10月租金收入1027274473元，当年累计9875923960元[6]

股东大会信息 - 2024年第一次临时股东大会召开日期为2024年11月25日[2] - 现场会议14点在上海普陀区公司会议室召开[2] - 网络投票2024年11月25日进行[2] 议案与登记信息 - 本次大会审议聘任2024年度审计机构议案[4] - A股股权登记日为2024年11月19日[8] - 现场出席股东2024年11月21 - 22日登记[9]

人事变动 - 2024年11月7日陈鹏因工作调整辞任董事会秘书[2] - 2024年11月7日公司同意聘任李峰为董事会秘书[4] 人员信息 - 李峰有北大经济学硕士及哈佛工商管理硕士学位[7] - 李峰曾任波士顿咨询公司等多岗位，现任董事会办公室主任[7] 审议情况 - 2024年11月7日提名委员会和董事会审议通过聘任议案[2][3][4]

审计机构变更 - 公司拟聘任致同为2024年度财务和内控审计机构，原聘任为普华永道中天[1][2] - 本次聘任尚需股东大会审议通过生效[11] 致同相关数据 - 2023年末致同从业人员近6000人，合伙人225名，注册会计师1364名[3] - 2023年度业务收入27.03亿元，审计业务收入22.05亿元，证券业务收入5.02亿元[3] - 2023年致同上市公司审计客户257家，收费3.55亿元；挂牌公司客户163家，收费3529.17万元[3] 审计费用 - 2024年度审计费用420万元，财报审计338万元，内控审计82万元，较上期分别减少152万元和28万元[6][7] 过往审计情况 - 普华永道中天已为公司提供9年审计服务，2023年出具相关报告[8] 审议情况 - 审计委员会、董事会、监事会分别以3票、5票、3票同意审议通过聘任致同议案[10][11]

人事变动 - 公司聘任李峰为董事会秘书，任期与第四届董事会相同[1] 审计安排 - 公司聘任致同会计师事务所为2024年度审计机构，聘期一年[2] 股东大会 - 公司将召开2024年第一次临时股东大会，时间为11月25日下午14:00，地点在上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座公司会议室[4]

报告公司投资评级 - 报告给予新城控股"推荐"评级,目标价15.7元 [5] 报告核心观点 - 2024年1-9月公司实现营业收入515.6亿元,同比下降27.66%,归母净利润14.5亿元,同比下降41.31% [1] - 三季度毛利率17.5%,归母净利润同比下滑31.6%,主要原因为住宅开发业务结转放缓,毛利率下滑 [2] - 1-9月销售金额同比下降47%,预计后续销售规模可能缩量,随着公司优质土储优先去化,剩余货值销售难度可能逐渐加大 [2] - 1-9月吾悦广场实现商业运营总收入约95亿元,同比增长16.64%,已完成全年运营收入目标的76%,出租率达97.65% [3] - 前期吾悦广场全国化布局基本完成,公司在下沉市场招商运营能力突出,保障商管业务收入稳定增长,未来有望真正实现"住宅+商业"双轮驱动模式 [3] 财务数据总结 - 2024年营业收入预计为92,134百万元,同比下降22.7% [4] - 2024年归母净利润预计为789百万元,同比增长7.0% [4] - 2024年每股收益预计为0.35元 [4] - 2024年资产负债率预计为75.1% [4]

投资评级和核心观点 - 报告给予新城控股"买入"评级,维持原有评级 [7] - 公司运营业务基本面稳健,短期能够受益于宏观政策超预期落地,债务风险纤解预期加强,长期商业运营业务发力有望带动业绩向好 [11] - 在保守估算开发板块不贡献正价值的情形下,公司价值仍然低估,且降息趋势下能够持续推升公司资产价值 [10][11] 公司运营情况 - 公司在全国137个城市已经布局201座吾悦广场,其中158座为重资产,占比79% [3] - 2018-2023年公司运营收入持续上涨,由21亿元增长至113亿元,5年CAGR达40% [3] - 2024H1公司运营收入为62亿元,同比增长19%,体现出公司较强的商业管理能力 [3] - 公司运营业务毛利在2024年和开发业务毛利体量相当,2025年之后运营业务毛利逐步超越开发业务毛利,成为公司主要利润来源 [6][10] 财务状况 - 截至2024年6月末,公司有息负债规模为558亿元,其中境外债券余额82亿元,2024年9-12月内到期的境外债券余额为32亿元 [4] - 公司平均有息负债成本6.05%,每年利息约为34亿元,随着运营业务毛利贡献的增加,已能够覆盖公司债务利息 [4] - 公司年底美元债偿还概率高,现金流安全性超出市场预期 [4] 未来发展 - 公司已布局的201座商场全部开业后,新增收入约为23.4亿元/年,整体商业运营收入可达到至少139亿元/年 [6] - 公司重资产商场产生的收入每年超过180亿元,净利润预估超过60亿元,使用DCF估值法测算出公司重资产吾悦广场价值大约为1518亿元 [10] - 公司开发业务价值有200亿元的减值,商业运营资产约600亿元的价值,则公司总价值为400亿元,较当前股价仍有较大上涨空间 [10]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [3] 报告的核心观点 - 多因素致业绩承压，但毛利率同比改善 [3] - 销售规模阶段收缩，商业运营持续扩容 [3] - 预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为43.9倍、43.1倍、42.1倍 [5] - 公司商业地产运营良好，"住宅+商业"双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航 [3] 财务数据总结 营收及利润 - 2024年前三季度公司实现营收515.6亿元，同比下降27.7%，归母净利润14.5亿元，同比下降41.3% [3] - 预计公司2024-2026年营业收入分别为108,449百万元、97,604百万元、88,819百万元，同比下降9.0% [5] - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为746百万元、760百万元、779百万元，同比增长1.2%、1.9%、2.5% [5] 盈利能力 - 2024年前三季度公司毛利率20.2%，同比提升1.9个百分点 [3] - 预计公司2024-2026年毛利率分别为18.9%、19.0%、19.1% [5] - 预计公司2024-2026年净利率分别为0.7%、0.8%、0.9% [5] - 预计公司2024-2026年ROE分别为1.2%、1.2%、1.2% [5] 估值 - 预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元 [5] - 当前股价对应2024-2026年PE分别为43.9倍、43.1倍、42.1倍 [5] - 当前股价对应2024-2026年PB分别为0.5倍、0.5倍、0.5倍 [5] 风险提示 - 若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击 [4] - 消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险 [4] - 盈利能力进一步下探、持续计提减值风险 [4] - 资金压力加剧风险 [4]

报告评级 - 报告维持"增持"评级 [3] 核心观点 - 高盈利商业运营收入占比提升推升毛利率,开发业务仍拖累业绩表现 [3] - 销售端量价依旧承压,但在手土储仍对销售形成一定保障 [4] - 自持业务稳健增长,提升公司资金安全性的同时也为估值修复与突破奠基 [5] - 新政后市场风险偏好有望逐渐修复,自持业务增长稳健打开估值空间 [5] 财务数据总结 - 2024Q1-3公司实现营收515.6亿元(-27.7%)、归母净利14.5亿元(-41.3%)、扣非归母净利14.8亿元(-27.6%) [3] - 2024Q1-3公司实现销售金额318亿元(-47.1%)、销售面积432万平(-42.7%)、销售均价0.74万元/平(-7.7%) [4] - 截至2024Q3末公司自持总可出租面积927万平(+3.8%)，2024Q1-3实现商业运营总收入94.8亿元(+16.6%) [5] - 预计公司2024-2026年归母净利为7.1/7.5/8.7亿元,对应PE为45.3/43.0X/36.8X [5]

报告公司投资评级 新城控股维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 1) 公司前三季度结转规模下降,但结转毛利率逆势提升,投资物业表现优秀,租金收入保持双位数增长 [1] 2) 公司前三季度实现营业收入515.63亿元,同比下降27.7%;实现归母净利润14.55亿元 [2] 3) 公司销售规模持续收缩,销售金额和销售面积分别同比下降47.11%和42.72% [3] 4) 公司出租物业数量和可供出租面积同比增加,整体出租率达97.65%,同比提升1.61个百分点,租金收入同比增长16.6% [4] 财务数据总结 1) 2022-2026年公司营业收入和归母净利润预测分别为87.26亿元、11.77亿元、72.60亿元、16.71亿元、67.02亿元和0.52元、0.74元、0.96元 [5] 2) 2022-2026年公司毛利率和净利率预测分别为14.1%、15.7%、16.7%和1.3%、2.3%、3.2% [5] 3) 2022-2026年公司ROE预测分别为1.1%、1.7%、2.0% [5]