公司经营现状与挑战 - 公司1至10月销售金额为1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [3] - 公司前10月新增可售货值228亿元，经营压力尚未有效缓解，困难客观存在 [3] - 公司将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，强化总部管理职能以改善经营效率 [3] 大股东支持与资本运作 - 大股东深铁集团自2025年起提供不超过220亿元额度的股东借款，用于偿还公开债本息 [4] - 截至目前，大股东已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 [4] - 公司后续需对已发生借款提供抵质押担保，否则大股东有权要求提前偿还本息 [4] - 公司正通过资本运作手段剥离与战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资债结构 [3] 未来发展战略 - 公司将从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能五方面综合施策优化业务布局 [2] - 公司坚持规范运作，构建“治理规范、内控有效、阳光透明”的管理机制 [2] - 公司坚持科技赋能，应用新技术打造产品与服务，并携手合作伙伴加快新场景规模化应用 [2] 行业前景与公司定位 - 行业在政策持续落实下，合理住房需求逐步兑现，有望逐步走出调整周期迈向稳健发展 [3] - 公司处于房地产新旧发展模式转换阵痛期，需消化过去“三高”阶段形成的负担 [2] - 大股东表示将与各方不懈努力，帮助公司有序化解风险，推动其重回健康发展轨道 [1]

公司治理与股东支持 - 新任董事长黄力平首次以董事长身份公开亮相 [2] - 股东大会表决通过深铁集团向公司提供不超过220亿元股东借款额度的框架协议 [3] - 截至目前深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 [3] - 公司后续需对已发生借款提供抵质押担保 否则深铁有权要求提前偿还 [3] - 管理层表示资产抵质押是借款常规安排 本次是申请股东授权以完善手续 [3] 公司经营业绩与策略 - 公司1-10月销售金额1152.8亿元 [6] - 经营服务业务收入同比略有增长 例如万物云整体收入同比增长3% [6] - 长租业务出租率超过94% [6] - 前10月新增可售货值228亿元 [6] - 公司坦言经营压力尚未有效缓解 将继续优化管理提升效益 [6] - 公司将通过资本运作剥离与战略关联度不高的业务和资产 改善现金流和资债结构 [6] 行业前景与风险应对 - 董事长黄力平表示房地产行业处于新旧模式转换阵痛期 公司发展面临严峻挑战 [4] - 大股东深铁将与各方一起帮助公司有序化解风险 推动其重回健康发展轨道 [5] - 公司认为随着政策持续落实 行业有望逐步走出调整周期迈向稳健发展新阶段 [7]

公司治理与股东支持 - 万科于11月20日举行2025年第一次临时股东会，新任董事长黄力平首次以该身份公开亮相 [1] - 会议核心议题是表决关于深铁集团向万科提供不超过220亿元股东借款额度的框架协议议案 [3] - 截至会议时，深铁集团已向万科提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元，后续万科需对已发生借款提供抵质押担保 [3] - 管理层解释，资产抵质押是借款合同原有约定和常规安排，此次申请授权是为完善手续，前期大股东为及时满足资金需求已先行提供资金 [3] - 董事长黄力平表示，深铁集团作为大股东将与各方一起帮助公司有序化解风险，推动其重回健康发展轨道 [5] 公司经营与财务表现 - 公司1-10月销售金额为1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [5] - 具体经营亮点包括：上海高福云境项目创近年单日单盘销售纪录，万物云整体收入同比增长3%，长租业务出租率超过94% [5] - 公司借助政策支持推进资源盘活，前10个月新增可售货值228亿元 [5] - 管理层坦言经营压力尚未有效缓解，未来将继续优化管理以提升效益 [5] - 公司计划在各方支持下，通过资本运作剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资债结构 [5] 行业前景与公司挑战 - 董事长黄力平指出，在房地产新旧发展模式转换过程中，消化过去“三高”阶段形成的负担必然有阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩将持续承压 [4] - 公司认为，随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段 [5]

会议信息 - 公司2025年第一次临时股东会于11月20日下午3时30分在深圳万科中心召开[3] 股份数据 - 公司于临时股东会召开当日已发行股份总数为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股[5] - 深圳地铁集团持有3,242,810,791股公司A股，约占公司已发行股份总数的27.18%[5] - 赋予股东出席临时股东会并表决的股份总数为8,687,898,680股，占公司已发行股本总额约72.82%[5] 投票数据 - A股现场会议代表股份数11,219,468股，占该类别有表决权总股份数比例0.1731%[7] - A股网络投票代表股份数1,237,655,011股，占比19.0955%[7] - H股现场会议代表股份数510,873,922股，占该类别有表决权总股份数比例23.1530%[7] - 议案1中A股同意股数1,231,683,692股，比例98.6235%[9] - 议案1中H股同意股数504,081,493股，比例98.6704%[9] - A股对动议的同意股数为1,224,147,747，比例为98.6151%[10] - H股对动议的同意股数为504,081,493，比例为98.6704%[10] 其他信息 - 广东信达律师事务所认为公司临时股东会召集及召开程序等合法有效[11] - 投票结果受香港立信德豪会计师事务所有限公司监督[12] - 截至2025年11月20日，董事会成员包括多名人员[14]

公司治理与股东支持 - 万科董事长职位发生变更，深铁集团总经理黄力平接替辛杰出任董事长并首次公开亮相 [2][4] - 大股东深铁集团已累计提供约308亿元股东借款，借款条件优于外部金融机构 [6] - 万科拟再向深铁集团申请不超过220亿元借款额度，用于偿还公开市场债券本息 [5] - 万科需对已发生的213.76亿元股东借款提供抵/质押担保，以履行合同义务 [5][6] 公司战略与业务调整 - 公司未来工作将聚焦三方面：坚持战略聚焦推动高质量发展、坚持规范运作构建高效治理机制、坚持科技赋能打造竞争力 [8] - 公司将通过资本运作剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资债结构 [10] - 公司今年前三季度已完成大宗交易签约金额近70亿元，并将冰雪业务剥离出售 [10] - 公司1~10月销售金额为1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [9] 行业前景与公司展望 - 随着政策持续落实，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段 [9] - 在房地产新旧模式转换过程中，公司需消化过去“三高”阶段形成的负担，经营业绩将持续承压 [7] - 公司借助政策支持有序推进资源盘活，前10个月新增可售货值228亿元 [10] - 政策托底、股东助力与自身战略调整形成的合力，将为公司穿越周期注入动力 [11]

住宅租金表现 - 2025年10月重点50城住宅租金单价降至29.78元/平方米/月，环比跌幅从9月的3.06%扩大至4.39%，同比跌幅从5.48%加深至8.91% [1][4] - 50城租金环比变动区间为-17.21%至2.3%，其中86%城市租金环比下滑，90%城市租金同比下跌，跌幅区间为-29.38%至-0.53% [4] - 短期四季度传统租赁淡季需求端难有实质性提振，租金将维持调整态势，中长期核心城市优质房源抗跌性凸显，上海、深圳核心地段资产具中长期配置价值 [1][4] 政策与规范 - 上海市政府印发新时代城市建设者管理者之家项目规定，自2025年11月1日施行，构建遴选-认定-改造-运营-复核七环节全周期管理体系 [2] - 源头遴选要求各区按供需适配、职住平衡原则，优先在交通便利、配套成熟区域储备项目，中心城区以4人间为主且单床位月租金低至800元 [2] 租赁企业运营 - 头部企业规模增长趋势未改，行业竞争进入多维能力比拼阶段，相寓管理房源规模达约33万套，较年初增加约2.7万套，但GTV下滑反映交易单价或成交套数承压 [8][10] - 泊寓第三季度新拓展房源7608间，新开业10089间，截至9月底运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，13.3万间纳入保障性租赁住房，出租率达94.3%，1-9月营业收入同比增长4.4%至27.4亿元 [8] - 龙湖冠寓全国累计开业超300家门店，纳保房源超7万间，企业扩张策略趋向轻资产输出、国企合作、企业定制等多元化方式 [8][9][10] 新增项目开业 - 2025年10-11月样本企业录得18个租住项目新开业，延续国企扛旗、多元补位主体分工，合肥承寓、郑州城发美寓等国企背景企业项目普遍纳入保租房或人才公寓体系 [11][12][13] - 新增项目产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，保障性租赁住房已确立绝对主导地位，成为企业扩张核心产品 [13] 租赁住房REITs表现 - 2025年第三季度8只住房租赁REITs合计实现收入1.95亿元，环比增长8.33%，合计净利润约5662.98万元，环比增长5.64%，年化现金流分派率介于2.31%-3.96% [15][16] - 底层资产出租率均维持在92%以上高位，整体平均出租率达95.97%，中金厦门安居REIT出租率99.25%，红土深圳安居REIT出租率97.96%，华夏北京保障房REIT租金单价46.17元/平方米/月 [17][18] - 二级市场表现分化，2025年11月18日8只REITs中5只下跌、3只上涨，波动幅度控制在1%以内，体现较强抗波动能力 [19][20] 资本市场动态 - 住房租赁资本市场持续活跃，华夏基金华润有巢REIT扩募申请获批，成为市场第二单获批扩募项目，上海新黄浦实业集团保租房ABS项目拟发行规模11.94亿元 [21][22] - 地方国资主导租赁主体通过债券、ABS、REITs、CMBS等多元工具融资，如杭州安居集团20亿元公司债获通过，广州安居集团发行全国首单数字人民币托管CMBS [21][22]

公司业务构成 - 公司业务除房地产开发外，还包括物业服务、商业开发与运营、租赁住宅、物流仓储等 [1] - 经营服务业务全口径收入为435.7亿元 [1] 经营服务业务表现 - 2025年前三季度经营服务业务收入同比增长1.1% [1] - 经营效益保持在行业前列 [1]

新任董事长表态与公司治理 - 新任董事长黄力平表示，深铁集团作为大股东将不懈努力帮助公司有序化解风险[1][2] - 公司发展面临严峻挑战，经营业绩持续承压，消化过去“三高”阶段形成的负担存在阵痛期[2] - 公司将从三方面着手：坚持战略聚焦、坚持规范运作、坚持科技赋能[2] - 坚持规范运作包括压缩管理层级，将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，缩短管理链条[2][4] 经营状况与业务表现 - 公司1-10月销售金额为1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长[4] - 万物云整体收入同比增长3%，长租业务出租率超94%[4] - 前10月新增可售货值228亿元，上海高福云境项目创造近年单日单盘销售纪录[4] - 管理层坦言经营压力尚未有效缓解，困难客观存在，公司将排除万难提升效益[4] 未来战略与资本运作 - 公司将按照“十五五”规划建议推动房地产高质量发展，在稳定住宅开发基础上优化业务布局[2] - 后续将进一步通过资本运作，剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资债结构[5] - 将应用新一代信息技术、绿色低碳技术等打造有竞争力的产品与服务，提升多元场景开发经营能力[3] 行业展望与政策影响 - 执行副总裁郁亮认为，随着政策持续落实，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段[6][7] - “十五五”规划建议强调“好房子、好服务”的重要性，这将构成未来行业竞争力的基础[7] - 规划建议指出将优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给，构建多层次住房供应体系[7] - 规划提出盘活低效用地和闲置房产，意味着土地资源错配问题有望解决，并为新质生产力发展提供空间[7]

公司发展历程与产品线 - 公司自1988年进入深圳房地产市场，拥有37年行业经验 [2] - 公司推出广受好评的住宅产品系列，包括城市花园、四季花城、金色家园、第五园、万科城、瑧系列等 [2] - 公司在片区整体开发方面拥有万科云城、万科天誉等项目 [2] - 公司在商业地产领域拥有龙岗万科广场、坂田万科广场等项目 [2]

股东信息 - 截至2025年9月30日 公司股东总数为493,176户 该数据来源于2025年第三季度报告 [2]