政策要闻 - 全国住房城乡建设工作会议明确2026年房地产销售端将推进现房销售制 实现"所见即所得" 同时继续实行预售的项目须强化预售资金监管 会议还部署深化住房公积金制度改革 实施物业服务质量提升行动 并试点"物业服务+生活服务" [1] - 北京放宽非京籍家庭购房条件 将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年 购买五环外商品住房的由2年调减为1年 同时支持多子女家庭住房需求 京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房 符合条件非京籍多子女家庭可在五环内购买2套商品住房 并将二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25% [2] - 深圳坪山石井街道咸水湖片区城中村改造项目一期成为深圳首个在城中村改造领域试行房票安置的项目 房票持有人可在已预售并接受使用房票的房源中自主选择房源 并可按规定享受税收减免 [3] - 河南省发布政策加强住房政策支持 对多子女家庭可提高20%的住房公积金贷款额度 在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买商品住房可认定为首套住房 并面向无房青年群体推出特色住房金融产品 多渠道增加保障性住房用地供给 加力推进收购存量商品房用作保障性住房 [4] 市场要闻 - 2025年12月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0% 5年期以上LPR为3.5% [5] - 2025年1—11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个 较全年计划目标2.5万个超出800个 完成率达103% 已有22个省级行政区及新疆生产建设兵团提前完成年度改造计划 [6] - 海开以84.56亿元竞得北京市海淀区上地地块 楼面价约6.96万元/㎡ 溢价率0.4% 该地块规划地上建筑面积约22.54万㎡ [7] - 北京建工+城乡开发联合体以底价24.72亿元竞得北京市丰台区花乡地块 楼面价约4.2万/㎡ 该地块建筑规模约5.89万㎡ 这是北京年内最后一次土拍 40宗地共收金1427.4亿元 [8] - 武汉土地市场在12月24日至26日三天累计成交41宗地块 总揽金约224.88亿元 其中12月25日8宗主城核心地块揽金143.53亿元 创下2025年单日成交纪录 武汉城建联合瑞安房地产斥资129亿元包揽武昌湾三宗地块 [9] 房企要闻 - "22万科MTN005"债券展期相关议案均未获得通过 仅延长本期中期票据的宽限期议案获得92.11%的投票同意 该债券原定到期兑付日为2025年12月28日 债券余额37亿元 票面利率3.00% [10] - 融创中国全面境外债务重组的所有先决条件均已达成 约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 公司根据计划条款向计划债权人发行强制可转换债券 [11] - 远洋集团成功完成部分债务重组工作 涉及总额达4.76亿美元的优先有抵押票据及2.12亿美元的零息强制可转换债券 4.76亿美元新票据将于2033年至2035年间分三期到期 票面利率为3.00% [12] - 世茂集团已有本金金额约238亿元的境内贷款在2025年成功获得展期 其中最长已展期至2035年 集团在今年已按计划累计交付约18000套房屋 [14] - 华夏幸福截至2025年11月30日《债务重组计划》项下金融债务已签约重组金额累计约1926.69亿元 对应减免利息并豁免罚息共202.03亿元 公司累计未能如期偿还债务金额249.01亿元 其中11月新增逾期3.32亿元 [14] - 宝龙地产占计划债务总额85.48%的债权人已递交加入重组支持协议的函件 香港高等法院已排定2026年3月19日就重组方案进行聆讯 [14] - 珠免集团已完成向珠海投捷控股出售珠海格力房产100%股权的交易 交易对价55.18亿元由投捷控股以现金支付 所得款项将用于优化资本结构及聚焦免税主业发展 [15] - 中海物业通过三家间接全资附属公司对中建物业进行增资 合计出资人民币3900万元 增资完成后合计持有中建物业70%的经扩大股权 [16]

核心事件：万科两笔境内中期票据展期方案被否决 - 万科发行的两笔中期票据“22万科MTN005”和“22万科MTN004”的展期方案在持有人会议上均未达到生效门槛而被否决 [1][2] - 两笔债券仅“延长宽限期至30个交易日”的议案获得通过，避免了立即违约 [1][2] “22万科MTN005”债券详情及表决结果 - “22万科MTN005”发行于2022年12月28日，期限3年，将于2025年12月28日到期，债券余额为37亿元，票面利率为3% [1] - 持有人会议表决的六项议案中，五项与展期相关的核心议案均未通过，仅延长宽限期至30个交易日的议案获得通过 [1] - 宽限期延长后，截止日为2026年2月10日，宽限期内足额偿付则不构成违约，且不设罚息，未偿付本金继续按原票面利率3%计息 [2] “22万科MTN004”债券详情及表决结果 - “22万科MTN004”发行于2022年12月16日，期限3年，将于2025年12月15日到期，发行规模为20亿元，票面利率为3% [4] - 该债券第二次持有人会议的本息兑付展期方案同样未获通过，但延长宽限期至30个交易日的议案以90.7%的同意票获得通过 [2][4] - 该笔债券的宽限期届满日定为2026年1月28日 [4] 公司债务与担保情况 - 目前万科境内存续债券余额合计约217.98亿元，其中“22万科MTN005”和“22万科MTN004”两笔12月寻求展期的债券合计需兑付金额达58.71亿元 [4] - 截至2025年10月31日，公司及控股子公司担保余额为844.76亿元，占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的41.68% [5] - 公司近期为子公司银行贷款提供担保，担保发生后对外担保总额将为844.76亿元，公司称无逾期担保事项 [5]

焦点事件：圣元环保私募投资巨亏与信披违规 - 圣元环保全资子公司于2025年3月认购“深博宏图成长1号私募证券投资基金”产品，认购本金6000万元 [1] - 截至2025年12月25日，该基金累计净值增长率为-81.54%，亏损金额约4692万元，超过公司最近一个会计年度经审计净利润的10% [1] - 公司知悉亏损后未及时披露，直至2025年12月26日才对外披露，董事长、总经理、董事会秘书被认定未能勤勉尽责，收到深交所监管函 [1] 电池与储能技术发展 - 宁德时代宣布2026年将在换电、乘用车、商用车、储能等领域大规模应用钠电池，形成“钠锂双星闪耀”新趋势 [3] - 2025年11月，新能源乘用车生产用电池同比增长23%，但零售对应电池增长仅有13%，四季度锂电池需求疲软严重 [9] 宏观政策与财政重点 - 全国财政工作会议要求2026年财政工作抓好重点任务，包括坚持内需主导提振消费、支持科技创新和产业创新深度融合、推进城乡融合和区域联动、强化民生保障、推动绿色转型及加强国际财经合作 [4] 金融市场与产品动态 - 中国ETF规模首次突破6万亿元，达到6.03万亿元，较年初3.73万亿增幅超六成 [6] - ETF数量共计1381只，较年初增加342只，其中千亿ETF为7只，百亿级别以上ETF数量达到125只 [6] - 华泰柏瑞沪深300ETF规模4270.67亿元领跑，易方达沪深300ETF规模3030亿元排名第二 [6] 产业政策与标准制定 - 上交所发布指引，支持商业火箭企业适用科创板第五套上市标准，主营业务为商业火箭研发、制造和发射服务的企业可获优先支持 [6] - 工业和信息化部人形机器人与具身智能标准化技术委员会成立，将承担相关领域行业标准制修订工作 [11] 关键原材料市场动态 - 湖南裕能、万润新能、德方纳米、安达科技四家磷酸铁锂企业计划在2026年1月检修减产，为期一个月 [7] - 四家企业覆盖约50%磷酸铁锂市场份额，其中三家披露减产额度的企业对应1月减产幅度约35%—50% [7] - 现货白银价格在12月29日开盘大涨超5%，突破80美元关口，报83.591美元/盎司，刷新历史新高 [10] 公司经营与资本运作 - 亿晶光电因未能全面履行在安徽滁州的投资协议约定，收到听证通知书，当地管委会拟解除协议、追回1.4亿元出资款并追究其他违约责任 [12] - 锋龙股份在三个交易日内连续涨停，累计涨幅达33.15%，公司澄清优必选在未来36个月内不存在通过其重组上市的计划 [14] - 平高电气拟以自有资金9420.49万元购买关联方平高集团持有的10项无形资产 [18] - 济高发展获得控股股东及关联方债务豁免，豁免借款本息合计37,762.48万元 [19] - 贵州茅台管理层表示，2026年将适当减少高附加值产品投放量，包括调减生肖茅台、全面停止供应珍品茅台，提升普茅占有率，且不再使用分销方式 [20] 监管处罚与公司治理 - 证监会拟对*ST长药财务造假案作出行政处罚，公司连续三年虚增收入和利润，拟被罚款1000万元，14名责任人合计罚款3100万元，原总经理被采取终身市场禁入措施，公司涉嫌触及重大违法强制退市 [15] - 海南华铁因重大合同信披不完整、不及时，被责令改正、警告，并处以800万元罚款，相关责任人也被处罚 [17] - ST葫芦娃因涉嫌信息披露违法违规，公司和董事长刘景萍被证监会立案 [13][14] - 万科A公告，将2022年度第五期中期票据本息兑付的宽限期由5个工作日延长至30个交易日，至2026年2月10日 [18] - 胜通能源发布异动公告，如未来股票价格进一步上涨，公司可能向深交所申请停牌核查 [18]

万科中期票据宽限期调整 - 万科企业股份有限公司2022年度第五期中期票据的宽限期获得延长 宽限期由5个工作日延长至30个交易日 宽限期届满日为2026年2月10日 [1] - 在30个交易日的宽限期内足额偿付本息、消除违约事件或获得豁免 则不构成违约 不触发相关违约责任 [1] - 宽限期内不视为发行人违约 不设罚息 不产生违约金、逾期利息和罚息 未偿付本金按票面利率继续计息 未偿付利息不额外计息 [1]

公司债务安排 - 万科企业股份有限公司2022年度第五期中期票据的宽限期延长议案获得持有人会议通过 [1] - 本期中期票据的本息兑付日宽限期由5个工作日延长至30个交易日 宽限期届满日为2026年2月10日 [1] - 在30个交易日的宽限期内足额偿付本息、消除违约事件或获得豁免 则不构成发行人违约 [1] 宽限期具体条款 - 宽限期截止前不视为发行人违约 宽限期内不设罚息 [1] - 宽限期内不另行设置或产生违约金、逾期利息和罚息 [1] - 未偿付本金在宽限期内继续按本期中期票据票面利率计息 实际支付日利随本清 [1] - 未偿付利息在宽限期内不额外计息 [1]

债券信息 - 22万科MTN005发行金额37亿元，债项余额37亿元，利率3%[8] - 起息日2022年12月28日，期限3年，本息兑付日2025年12月28日[8] 宽限期调整 - 宽限期由5个工作日延长至30个交易日，届满日2026年2月10日[9][13] 其他信息 - 主承销商为交通银行和邮储银行，存续期管理机构为交通银行[10] - 登记托管机构为银行间市场清算所[10] - 发行人电话0755 - 22198759，存续期管理机构电话021 - 23198888[14][15]

债券信息 - 22万科MTN005债项余额370,000.00万元，2025年12月28日本金兑付[9] 议案表决 - 多项调整本息兑付等议案未生效，延长宽限期议案生效[11][12][13][14][16][17] 后续安排 - 公司接受表决结果，继续寻求债券解决方案[19] - 延长宽限期后，偿付顺序不劣于后续到期债券[19]

公司债务展期情况 - 公司一笔规模37亿元人民币的"22万科MTN005"债券展期方案未能获得债权人通过[1] - 在本次表决的六项议案中，五项与展期相关的议案均未达到生效门槛[1] - 最终仅延长宽限期至30个交易日的议案获得通过，为公司争取到1个月的缓冲时间[1] 公司近期债务事件 - 公司近期连续两笔债券展期方案被否，继12月22日一笔规模20亿元人民币的中期票据展期被否后，12月26日37亿元人民币债券展期也未能通过[1] - 公司境内债券价格已跌至面值的25%[1] - 公司面对37亿元人民币债券到期，仅用"缓兵之计"换来一个月喘息[1]

核心观点 - 武汉中恒集团公开举报武汉万科房地产有限公司，指控其未履行承诺分摊20亿元旧城改造土地成本，并在相关项目销售回款近80亿元的情况下，涉嫌长期、大规模逃税，金额高达19亿元，同时提及万科原高管滞留美国等关联事件 [1][3][5] 财务与支付纠纷 - 中恒集团指控万科在2019年经相关部门协调的会议上，承诺分摊武汉五里墩城市综合体项目的旧城改造土地成本20亿元，但该款项至今未支付 [3][11] - 举报方指出，涉及纠纷的B地块项目已完工并实现销售，销售回款金额近80亿元 [5][13] - 举报信提及万科公司对外公布的财务数据显示，其在半年内亏损达90亿元 [5][13] 税务相关指控 - 中恒集团指控万科在B地块项目中涉嫌逃税，逃税金额高达19亿元，且该行为持续时间长达5年 [3][5][11][13] - 举报方引用2022年6月14日武汉市汉阳区人民政府的函件，指出该项目须进行整体精准税务清算，但指控万科一直逃避与21万方转移量相应的土地成本和税务问题 [5][13] - 举报信估算，所涉19亿元税款若产生利息，5年以上的利息成本超过10亿元 [5][13] 项目与运营争议 - 争议项目为武汉五里墩城市综合体，包含A至F多个地块，B地块与其他地块存在容积率转移和地下连通工程整体实施等问题，需整体开发 [5] - 中恒集团指控万科在汉阳区政府的“庇护”下，在未办理完备手续的情况下对B地块进行施工建设并完成销售 [5][13] 高管与人员动态 - 举报信提及负责与区政府对接的原万科副总裁、华中区域首席合伙人蔡平，已于2023年底离职并前往美国，至今滞留时间超过一年 [1][7][15] - 蔡平为万科内部培养的管理层，于2003年加入，离职前管辖华中区域江西、河南、湖北、湖南四地业务 [7][15]

核心观点 - 万科两笔中期票据展期方案连续被债权人否决 仅通过延长宽限期议案 获得约一个月缓冲时间 但被评级机构标普定性为“困境债务重组”并将主体信用评级下调至“选择性违约” [1][5] - 公司面临的核心矛盾在于其庞大的合作开发模式 大量并表资产因法律所有权归属项目公司而无法直接用于为集团总部债务提供增信 导致手握千亿账面资产却难以说服债权人 [1][12] - 公司采取“缓兵之计”意图以时间换空间 在紧迫窗口期内加速资产变卖以换取现金流 并争取与债权人进行债务重组谈判的机会 [1][7] 债券展期表决详情 - **“22万科MTN005”表决结果**：12月26日 针对37亿元到期债券 六项议案中仅“延长宽限期至30个交易日”的议案以92.11%支持率通过 其余五项展期相关议案均未达到生效门槛 [1][2] - **具体议案情况**： - 议案一（无增信展期12个月）：仅获1.76%支持率 反对率达96.81% [2] - 议案二（兑付利息并增设增信）：支持率为3.19% [2] - 议案三至五（追加增信措施）：均未达到90%生效门槛 [2] - **类似剧情重演**：12月22日 另一笔20亿元“22万科MTN004”展期方案同样被否 仅获一个月宽限期 [1][3] 市场表现与评级行动 - **债券价格暴跌**：市场信心流失 万科多只境内债券价格已跌至面值的25%左右 例如“21万科04”报26.67元 “22万科02”报23.40元 [4][5] - **评级遭下调**：标普全球评级将万科长期主体信用评级从“CCC-”下调至“选择性违约” 并指出其财务承诺难以为继 未来六个月内可能启动困境债务重组或出现违约 [5][6] 公司债务压力与应对策略 - **短期偿付压力集中**：获得一个月宽限期后 实际债务偿付压力将集中在明年 公司目前有16笔存续债券合计217.98亿元 其中一年内到期的有8笔 规模达157.53亿元 [7] - **“时间换空间”策略**：公司可能继续申请延长投票时间以谋求新一轮宽限期 为资产处置和债务谈判争取时间 [7] - **加速资产变卖**：公司正在加快资产出售以筹集资金 多笔交易付款日期集中在今年底和明年初 例如出售北京项目部分商业用房底价2541万元 要求六个月内付全款 广州物业出售要求2025年12月15日前缴清全款 [7][8] 增信措施困境与资产结构问题 - **增信资产受限**： - **股权层面**：公司已将所持万物云55.8%的股份质押 接近其57.12%的实际持股比例 后续操作空间极为有限 [10] - **不动产层面**：截至2025年上半年末 投资性房地产账面价值1373.63亿元 其中已用于抵质押及担保的余额为800亿元 占比58.2% [11] - **合作开发模式制约**：公司解释因合作项目占比高 大量并表资产不能直接用于为集团总部债务增信 债权人只能向作为独立法人的集团总部追索 无法直接执行项目公司资产 [1][12] - **权益比例佐证**：公司少数股东权益长期占所有者权益总额40%左右 2025年三季度占比达41.63% 新增项目权益比例多在50%~60%之间 如天津项目60% 广州项目56.95% [12][13]