跟投制度争议 - 公司前员工反映"强制"跟投制度导致大量员工资金因项目停工、资金未回正等原因难以返还，部分被裁员工跟投本金被套牢 [2] - 即便员工已解除劳动关系，仍需按原规则等待漫长返还流程，形成"人走钱留"困境 [2] - 公司回应称跟投属于投资行为需共担风险，但离职员工面临失业与资金锁定的双重压力 [2] 跟投制度执行细节 - 跟投制度始于2019年，名义自愿但实际存在"不跟投则边缘化"的隐性强制，通过领导约谈、人力介入、财务督办施压 [4] - 退出规则规定项目现金流回正返还80%本金，模拟清算（销售面积达90%）返还剩余部分，但多个项目因资金链断裂停工且去化率不足50%，远低于清算门槛 [4] - 强制跟投与绩效考核挂钩，未足额缴纳本金的项目公司及二级单位将被扣5-20分绩效得分 [6][7] ESG承诺与实际矛盾 - 公司ESG报告声称保障员工平等权利及自愿雇佣原则，但跟投制度要求所有投资项目必须实施跟投，违背自愿性 [6] - 报告强调薪酬福利保障，但跟投亏损直接影响员工收入，且风险收益不对等（本金可能归零，收益上限由企业单方设定） [7][9] - 缺乏员工风险承受能力评估及投资风险教育，推行时采取"一刀切"方式 [7] 治理合规性问题 - 跟投制度涉嫌违反《劳动法》禁止强迫经济行为及国企廉洁从业规定中禁止胁迫投资条款 [8] - 公司声称"未经合规审查不决策"，但未提前识别离职员工权利诉求风险 [8] - 项目财务信息不透明，员工询问资金去向仅获"计入往来款核算"回应，且无明确渠道获取项目进展及资金使用信息 [9] 风险收益结构失衡 - 员工承担本金大幅亏损或归零风险，而项目停工或去化困难可能导致本金长期锁死，缺乏风险对冲机制 [9] - 分红比例由企业单方设定，行业下行期员工风险远高于潜在收益，形成严重不对等 [9]

报告行业投资评级 - 维持“增持”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 今年四季度面临高基数期，三季度政策存在加力预期，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标；若四季度错峰销售不能平稳，2025年上半年蓝筹房企开发项目存在销售压力，压力传导至2026年投资端，2025年12月中央经济工作会议和2026年两会或将成地产重要时点 [5] - 看好下半年的竣工修复，因2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平 [5] - 中央以“止跌回稳”为首要政策目标，需求侧资金成本稳中向下，限制性政策进一步宽松，引导需求从量向质转型，供给侧限制新供盘活存量并稳守优质蓝筹 [5] - 城市更新需重点关注城中村和危旧房改造话题，2025年城中村改造项目将继续放量，下半年关注后续开行PSL放量速度 [2][5] 相关目录总结 投资建议 - 开发类推荐A股万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团，H股中国海外发展 [5] - 商住类推荐华润置地、龙湖集团、新城控股 [5] - 物业类推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] - 文旅类推荐华侨城A [5] 重点公司盈利预测 |证券代码|证券简称|7.30最新股价（元）|总市值（元）|2024A EPS（元）|2025E EPS（元）|2026E EPS（元）|2024A PE|2025E PE|2026E PE|投资评级| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |000002.SZ|万科A|6.70|759.76|-4.17|-1.44|0.09|-|-|74.44|增持| |600048.SH|保利发展|8.32|995.94|0.42|0.45|0.49|19.81|18.49|16.98|增持| |001979.SZ|招商蛇口|9.22|835.41|0.37|0.49|0.59|24.92|18.82|15.63|增持| |600383.SH|金地集团|3.96|178.78|-1.35|-0.23|-0.08|-|-|-|增持| |0688.HK|中国海外发展|12.92|1414.30|1.43|1.54|1.68|9.04|8.39|7.69|增持| |1109.HK|华润置地|27.25|1943.50|3.59|3.46|3.81|7.59|7.88|7.15|增持| |0960.HK|龙湖集团|9.50|663.81|1.58|0.99|1.04|6.01|9.60|9.14|增持| |601155.SH|新城控股|15.20|342.85|0.33|0.37|0.43|46.06|41.08|35.35|增持| |2602.HK|万物云|21.39|249.79|0.98|1.27|1.60|21.82|16.84|13.37|增持| |1209.HK|华润万象生活|34.63|790.33|1.59|1.88|2.20|21.78|18.42|15.74|增持| |2669.HK|中海物业|5.12|168.25|0.46|0.51|0.57|11.14|10.05|8.99|增持| |6049.HK|保利物业|32.67|180.77|2.68|2.84|3.05|12.19|11.50|10.71|增持| |001914.SZ|招商积余|13.02|138.06|0.79|0.89|1.03|16.42|14.63|12.64|增持| |002968.SZ|新大正|11.27|25.50|0.51|0.88|0.86|22.10|12.81|13.10|增持| |000069.SZ|华侨城A|2.36|189.69|-1.10|-0.38|-0.23|-|-|-|增持| [6] 7月政治局会议要点 - 决定今年10月召开中共二十届四中全会，研究制定“十五五”规划建议 [5][7] - “十五五”时期要保持战略定力，推动事关中国式现代化全局的战略任务取得重大突破 [7] - 做好下半年经济工作要坚持稳中求进，完成全年目标任务，实现“十四五”圆满收官 [9] - 宏观政策要持续发力、适时加力，落实积极财政政策和适度宽松货币政策 [9] - 要有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设 [9] - 要深化改革，推动科技创新和产业创新融合，推进全国统一大市场建设 [10] - 要扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘 [10] - 要防范化解重点领域风险，开展城市更新，化解地方政府债务风险 [10] - 要做好民生保障工作，突出就业优先，落实惠民政策 [10] - 要充分调动各方面积极性，领导干部树立正确政绩观，企业家勇立潮头 [11]

公司战略合作 - 华侨城集团与郑州市政府就深化文旅合作进行高层会谈 双方将推进文化资源保护利用和文旅融合发展 [1] - 公司作为文旅行业头部央企 将积极参与郑州文旅强市建设并加快推进合作项目 [1] - 公司外部董事朱泽及党委常委副总经理朱晓磊参与会见 显示项目推进的高级别重视 [2] 区域发展定位 - 郑州市正全力建设文旅强市 目标打造华夏历史文明传承创新基地全国重地 [1] - 当地政府提出"以文塑旅 以旅彰文"发展路径 推动文化繁荣兴盛和文旅文创融合 [1] - 郑州被公司评价为历史文化厚重 交通便利且市场广阔的投资沃土 [1] 合作前景 - 郑州市承诺倾心为企业排忧解难 助力企业发展 推动央地合作取得更大成效 [1] - 合作将着力讲述中原大地推进中国式现代化的河南故事和郑州故事 [1] - 公司表示将为郑州经济社会高质量发展作出新贡献 [1]

行政处罚事件 - 华侨城涿州文化旅游开发有限公司因发布违法房地产广告被涿州市市场监督管理局处以2.8万元罚款[1][2] - 违法行为类型为违反《中华人民共和国广告法》第二十六条第二项 处罚依据为第五十八条第一款第八项[2] - 处罚决定日期为2025年7月24日 行政处罚决定书文号为涿市监处罚(2025)104号[2] 公司背景信息 - 公司成立于2017年10月25日 法定代表人为贺明[2] - 股东方为华侨城（北京）投资发展有限公司和惠德盛（北京）投资管理有限公司[2]

公司项目布局 - 公司在海南已落地华侨城曦海岸综合项目 [1] - 项目位于海口市 [1] - 项目涵盖住宅、商业、办公等业态 [1]

核心观点 - 华侨城集团前员工反映公司推行的强制跟投制度导致大量员工资金被套牢 项目停工和资金未回正使得跟投本金难以返还 被裁员工面临经济困境[1] - 公司回应称跟投属于投资行为 需共担风险 但强调高度重视员工关切并保持沟通[1][13][14] 跟投制度设计 - 跟投制度始于2019年 原则上所有投资项目必须实施跟投 确因项目类型不适合的需经党委会审批[3] - 强制跟投人员包括项目公司负责人 部门负责人 关键骨干员工及二级单位负责人 其他员工可自愿参与[3] - 未足额缴纳本金的强制跟投人员将被扣除业绩考核得分5-20分 自愿跟投人员则取消资格并通报批评[5] 员工资金困境 - 前员工王田投入8万元 仅收回9000元 被裁员后剩余本金无法取回[5] - 跟投资金多为员工积蓄或借款 法律维权因未达到"不跟投就解雇"的强迫认定而受阻[5][6] - 本金返还需满足项目经营资金峰值回落 资金存量富余等条件 截至现金流回正最多返还80% 剩余需待销售面积达90%[6][8] 行业下行影响 - 地产行情差导致项目去化率难以达到90% 部分项目停工可能永远无法达到资金回正[8] - 行业深度调整期项目停工和去化艰难成为常态 跟投机制从共享收益变为员工承担亏损[9] - 华侨城A在职员工数量从2021年末24526人降至2024年19591人 减少近5000人 其中包含强制跟投参与者[11] 制度争议与变更 - 前员工认为跟投受非自愿隐性约束 公司应负责 且2023年新管理办法允许被动离职人员退出[9][11] - 执行层面与原则存在差异 员工诉求分级处理优先返还被裁员工本金 但未获支持[11] - 精益管理框架下的大规模裁员被指缺乏人文关怀 暴露出管理深层问题[11] 行业普遍问题 - 跟投制度存在强制或变相强制 多与职级晋升和奖金发放挂钩[15] - 项目停工和去化迟缓导致流动性锁死 兑付条款常被企业单方面修改[15] - 制度缺陷包括盈利时员工仅有限分红 亏损时承担全部本金风险 且缺乏信息披露和退出机制[15] - 周期因素如房价下行 销售放缓和融资收紧加剧现金流枯竭[15] 企业属性与责任 - 国资背景开发商兼具市场逐利和维护社会稳定双重属性 应承担更重兑付和风险化解责任[16] - 需让跟投制度回归风险共担 信息对称和自由进出本源 防止纠纷演化为社会风险[16]

华侨城跟投事件核心观点 - 华侨城集团前员工反映"强制"跟投制度导致资金被套牢，被裁员工跟投本金难以返还[1] - 公司回应称跟投属于投资行为需共担风险，强调与员工保持沟通并推进相关工作[1][13] - 行业专家指出房企跟投存在强制参与、流动性锁死、兑付条款单方面修改等普遍性问题[14] 跟投制度设计 - 华侨城2019年出台《项目跟投管理办法》，规定原则上所有投资项目必须实施跟投[3] - 强制跟投人员包括项目公司负责人、关键骨干等，未足额缴纳将扣考核分5-20分[5] - 2023年修订版管理办法新增"被动离职人员原则上允许跟投退出"条款[10][11] 员工资金困境 - 前员工王田投入8万元仅收回9000元，裁员后剩余本金按原规则缓慢返还[5] - 返还条件严苛：需项目现金流回正返还80%，签约销售达90%才返还剩余本金[7][9] - 员工质疑新规执行不力，呼吁优先返还被裁人员本金以体现央企担当[11] 行业背景与影响 - 房地产行业下行导致项目停工、去化困难，跟投机制从激励变为亏损共担[10][14] - 华侨城A员工数量三年减少近5000人，部分被裁者为强制跟投参与者[11] - 行业普遍问题包括强制挂钩职级晋升、预售资金监管导致本金难以回正[14] 制度缺陷分析 - 周期因素：房价下行、销售放缓、融资收紧导致项目现金流枯竭[14] - 协议缺陷：盈利时员工分红有限，亏损时承担全部本金风险[14] - 国资企业被指在纠纷中应承担更多"实质兑付+风险化解"责任[15]

华侨城跟投制度争议 - 华侨城集团前员工反映"强制"跟投制度导致大量员工资金被套牢，部分被裁员工跟投本金难以返还[1] - 公司回应称跟投属于投资行为，需共担风险，但表示重视员工关切并保持沟通[1] - 跟投制度始于2019年，原则上所有投资项目必须实施跟投，关键岗位员工必须参与[3] 跟投制度具体规则 - 强制跟投人员未足额缴纳将扣除所属单位业绩考核得分5-20分[5] - 前员工王田投入8万元仅收回9000元，裁员后剩余本金仍被套牢[5] - 返还规则要求项目经营资金峰值回落后才能启动本金返还[6] 行业下行期矛盾激化 - 地产行情低迷导致项目停工，跟投机制从"共享收益"变为员工承担亏损[8] - 2023年新管理办法允许被动离职人员退出，但执行层面存在障碍[8][9] - 公司员工数量从2021年24526人降至2024年19591人，减少近5000人[9] 行业普遍性问题 - 房企跟投普遍存在强制或变相强制现象，流动性锁死问题严重[12] - 制度缺陷包括盈利时员工分红有限，亏损时承担全部本金风险[12] - 国资房企应承担更重"实质兑付+风险化解"责任[13] 公司立场 - 华侨城强调跟投合法合规，符合"利益共享、风险共担"原则[11] - 表示将落实国家政策要求，稳妥推进相关工作[11]

中国文旅融合行业区域竞争格局 - 广东省、安徽省、江苏省和上海市文旅融合产业链企业数量较多，广东省上市代表性企业包括华侨城和岭南控股等 [1] 中国文旅融合行业品牌榜单 - 2024年中国文旅集团品牌传播力前十强包括携程集团、中青旅、海昌海洋公园、中国中免、曲江文旅、豫园股份、中国东方演艺集团、中国旅游集团、复星旅文、华侨城集团 [4] - 携程集团以MBI指数677.21位列第一，中青旅以593.34位列第二，海昌海洋公园以539.72位列第三 [6] - 中国中免、曲江文旅、豫园股份分别以492.93、421.05、363.37的MBI指数位列第四至第六 [6] 中国文旅融合企业竞争格局 - 2024年56家文旅集团营收合计3513.06亿元，TOP3为中国中免、华侨城、同程旅行，合计占比超过45% [7] 中国文旅融合行业市场集中度 - 2024年行业前十家企业包括中国中免、华侨城A、携程、豫园股份、华住、同程旅行、锦江酒店、中青旅、首旅酒店、亚朵 [9] - CR3为46.73%，CR5为66.89%，CR10为82.93%，显示行业集中度较高 [9] 中国文旅融合行业竞争状态总结 - 行业竞争激烈，资本和新进入者快速进入，潜在进入者威胁较高 [12] - 行业替代品威胁较小，上游供应商议价能力较强，消费者议价能力较弱 [12]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持 [5] 报告的核心观点 - 基于对 27 个一二线城市的七大核心指标模型测算，2025 年二季度仅 19%的城市房地产市场呈现筑底迹象，整体呈现“量缩价滞、库存承压”特征 [5] - 2025 年 Q2 整体市场表现出成交量疲软、价格企稳但缺乏趋势以及库存上涨、去化压力增大的特点 [3] 根据相关目录分别进行总结 成交回落，去化拉长 - 建立城市房地产周期综合评分模型，将新房、二手房住宅价格等七大指标进行加权综合评分，动态判断城市楼市所处周期阶段，周期划分为筑底期、主升浪、筑顶期和主跌浪四个阶段 [8] - 2025 年 Q2 仅 19%城市房地产市场处于筑底期，新房销售疲软，一线城市 Q2 同比增速放缓甚至负增长，6 月普遍下滑；二手房韧性强于新房，区域差异显著，北方城市除沈阳外普遍弱势，南方核心城市及部分中西部省会韧性较强但后期动能减弱 [12] 价格：Q2 新房和二手房环比出现回落 - 进入 Q2，新房房价环比有小幅持续下降趋势，2024 年 10 月起同环比降幅收窄，自房企开启去金融化，三线城市 2020 年下半年、一二线城市 2021 年下半年新房房价同比回落 [13] - 进入 Q2，二手房房价环比重回下跌通道，一线城市二手房价波动更大，2025 年 Q2 一线城市环比降幅大于二线和三线 [16] - 价格有企稳但未形成趋势，新房价格环比持续增长城市数量增多但持续时间短，85%的城市不能连续超 2 个月；二手房价上涨持续性更弱，6 月 78%城市仍在下跌 [17] - 库存上涨，去化压力增大，截至 2025 年 6 月，61%的城市去化周期在 18 个月以上，部分一线及强二线城市库存去化周期拉长，杭州、南昌、重庆等城市表现出相对稳健去化能力 [17] 套数：复苏乏后劲，波动存加剧 - 一线延续新房成交上涨态势，2025 年 1 - 5 月同比普遍增长 12% - 75%，6 月同比转负（-12%），但上半年整体成交量仍高于 2024 年同期；二线 Q2 同比下滑 15%，深层原因与库存压力大、人口流入放缓、居民购房信心不足相关 [22] - 一线二手成交于 6 月下滑 6%，二线于 5 月开始下滑，5 月同比下滑 1%，6 月同比继续下滑 3%，显示市场高开低走，政策效应边际减弱 [27] 需求进入拉锯期，导致库存周期上行 - 2025 年一线城市 1 - 4 月出清周期维持在 15 - 16 个月，5 月起库存去化压力加剧，6 月攀升至 20 个月，接近 2024 年中期峰值；二线城市库存压力长期高于一线城市，Q2 出清周期快速提升，1 月为 19 个月，6 月升至 23 个月，创近三年新高 [29] 重点公司盈利预测 - 报告给出万科 A、保利发展、招商蛇口等多家公司的盈利预测，包括最新股价、总市值、EPS、PE 等数据，并对这些公司投资评级均为增持 [32]