股价与资金流向 - 11月5日盘中股价上涨2.10%至2.43元/股，成交1.19亿元，换手率0.72%，总市值195.32亿元 [1] - 当日主力资金净流入337.39万元，特大单净买入998.06万元（买入1922.33万元，卖出924.27万元），大单净流出660.68万元（买入2315.29万元，卖出2975.97万元） [1] - 公司股价今年以来下跌8.99%，近5个交易日上涨1.67%，近20日下跌8.30%，近60日上涨7.05% [1] 公司基本面与业务构成 - 公司主营业务收入构成为：旅游综合业务72.15%，房地产业务27.18%，其他业务0.67% [1] - 2025年1-9月公司实现营业收入170.25亿元，同比减少41.95%；归母净利润为-43.67亿元，同比减少85.76% [2] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括NFT概念、DeepSeek概念、冰雪产业等 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至10月20日，公司股东户数为10.33万，较上期减少2.38%；人均流通股为66792股，较上期增加2.43% [2] - A股上市后累计派现165.03亿元，但近三年累计派现0.00元 [3] - 截至2025年9月30日，富国中证旅游主题ETF增持2989.12万股至8199.40万股，香港中央结算有限公司增持1109.81万股至7014.26万股，华安媒体互联网混合A新进持股3774.31万股，易方达裕祥回报债券A持股2740.83万股不变，中国证券金融股份有限公司退出十大流通股东 [3]

社保基金长期持仓概况 - 社保基金三季度末共现身616家公司前十大流通股东榜，其中66只个股获连续持有超过20个季度（5年）[1] - 共有304只个股获社保基金连续持有4个季度以上，其中203只持有期超过两年[1] - 社保基金持有期限最长的个股是华侨城A，自2011年二季度以来已累计持有58个季度，持股5760.01万股，占流通股比例0.83%[1] 长期重仓股特征 - 社保基金连续持仓超5年的66只个股中，持股数量居前的为常熟银行（2.11亿股）、中国建筑（2.05亿股）、三一重工（1.78亿股）[1] - 持股比例居前的有华鲁恒升（6.52%）、常熟银行（6.36%）、我武生物（5.39%）[1] - 连续重仓股行业分布集中于基础化工（7只）、医药生物（7只）、电子（5只）行业[2] - 板块分布为主板48只、创业板16只、科创板2只[2] 持仓变动分析 - 三季度末66只连续重仓股中，社保基金持股量环比增持的有24只，减持27只，持平15只[2] - 增仓幅度较大的个股包括中原传媒（持股量增幅101.65%）、宏发股份（70.82%）、建发股份（58.68%）[2] - 减持幅度较大的个股包括诚意药业（持股量降幅64.17%）、老凤祥（62.12%）、三只松鼠（61.30%）[2] 重仓股业绩表现 - 社保基金连续持有的66只个股中，前三季度净利润同比增长的有42只，同比下降的有23只[3] - 净利润增幅较高的有万邦达（净利润2499.23万元，同比增幅390.47%）、杰普特（净利润2.04亿元，同比增幅97.30%）、厦门象屿（净利润16.33亿元，同比增幅83.57%）[3] - 净利润降幅居前的有中旗股份（同比下降622.16%）、华侨城A（同比下降85.76%）、三友化工（同比下降69.18%）[3] - 近3年前三季净利润同比增长的连续重仓股有杰普特、三一重工、宇通客车等12只[3]

冰雪产业概念板块市场表现 - 截至11月4日收盘，冰雪产业概念板块整体上涨1.35%，在概念板块涨幅排名中位列第3 [1] - 板块内共有32只个股上涨，其中大连圣亚和雪人集团股价涨停，晶雪节能、长白山、冰山冷热涨幅居前，分别上涨13.49%、7.38%、6.04% [1] - 板块内跌幅居前的个股包括东方雨虹、*ST新元、冰轮环境，分别下跌3.54%、2.81%、2.60% [1] 板块资金流向 - 冰雪产业概念板块当日获得主力资金净流入4.46亿元 [2] - 板块内22只个股获得主力资金净流入，其中6只个股主力资金净流入额超过3000万元 [2] - 雪人集团主力资金净流入居首，达5.36亿元，长白山、大连圣亚、西域旅游主力资金净流入分别为5769.76万元、5441.31万元、4773.42万元 [2] 个股资金流入比率 - 雪人集团、华侨城A、祥源文旅主力资金净流入比率居前，分别为24.91%、11.52%、10.86% [3] - 资金流入榜显示，雪人集团今日换手率为27.55%，长白山换手率为10.42%，大连圣亚换手率为11.72% [3] 板块相对表现 - 在当日概念板块涨跌幅排名中，冰雪产业涨幅为1.35%，表现优于网约车（0.77%）、赛马概念（0.74%）等板块 [2] - 当日跌幅较大的概念板块包括PEEK材料（-2.89%）、金属铅（-2.80%）和减肥药（-2.54%） [2]

社保基金长期持股概况 - 截至三季度末，社保基金共出现在616家公司前十大流通股东榜中，其中304只股票获连续持有超过4个季度 [1] - 有203只股票获社保基金持有期超过两年，66只股票获连续持仓超过5年 [1] - 社保基金持有期限最长的个股是华侨城A，自2011年二季度以来已累计持有58个季度，持股5760.01万股，占流通股比例0.83% [1] 长期持仓个股的持股特征 - 在连续持仓超5年的66只个股中，常熟银行、中国建筑、三一重工持股数量居前，社保基金分别持有2.11亿股、2.05亿股、1.78亿股 [2] - 华鲁恒升、常熟银行、我武生物持股比例居前，分别为6.52%、6.36%、5.39% [2] - 三季度末，66只连续重仓股中有24只获增持，增仓幅度较大的有中原传媒、宏发股份、建发股份，持股量增幅达101.65%、70.82%、58.68% [2] - 有27只遭减持，减持幅度较大的有诚意药业、老凤祥、三只松鼠，持股量降幅为64.17%、62.12%、61.30% [2] 长期持仓个股的行业与板块分布 - 66只社保基金连续重仓股中，基础化工、医药生物、电子行业个股较为集中，分别有7只、7只、5只 [3] - 从板块分布看，主板有48只，创业板有16只，科创板有2只 [3] 长期持仓个股的业绩表现 - 66只社保基金连续重仓股中，前三季度净利润同比增长的有42只 [3] - 万邦达、杰普特、厦门象屿净利润增幅较高，分别为390.47%、97.30%、83.57%，净利润额为2499.23万元、2.04亿元、16.33亿元 [3] - 净利润同比下降的有23只，降幅居前的有中旗股份、华侨城A、三友化工，净利润同比分别下降622.16%、85.76%、69.18% [3] - 近3年前三季净利润同比增长的个股有杰普特、三一重工、宇通客车等12只 [3]

行业投资评级 - 报告维持对行业的“优于大市”评级 [4][23] 核心观点 - 尽管四季度进入高基数期，但在“十五五”高质量发展背景指导下，政策逻辑依旧明显，蓝筹股估值优势体现更强 [1][4][23] 2025年10月百强房企销售情况 - 2025年10月单月，TOP100房企实现操盘口径销售金额2530.4亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [3][6] - 同期，TOP100房企实现权益销售金额2007.0亿元，环比增长1.1%，同比下降41.5% [3][6] - 2025年1-10月累计，TOP100房企操盘口径销售金额达25767.0亿元，较2024年同期下降16.0%，降幅较2025年9月扩大4.3个百分点 [4][6] - 2025年1-10月累计，TOP100房企权益销售金额为20188.4亿元，同比下降16.9%，降幅较9月扩大4.1个百分点，权益比为78% [4][6] 不同梯队房企表现分析 - 从销售门槛看，TOP21-30梯队房企的操盘金额门槛从2024年的205亿元降至2025年的194亿元，同比下降5.4%，降幅最小 [4][13] - TOP51-100梯队房企的操盘金额门槛从57亿元降至44亿元，同比下降23.4%，降幅最大 [4][13] - 2025年10月单月，TOP21-30房企操盘销售金额同比降幅相对较低，为-9.3%；TOP51-100房企降幅较高，为-18.6% [11][12] - 2025年1-10月累计，TOP21-30房企操盘销售金额同比降幅为-9.3%，同样为各梯队中最小 [11][13] 重点房企销售表现 - 2025年10月单月，绿城中国操盘销售金额最高，达226亿元，保利发展以193亿元次之 [4][16] - 华润置地、招商蛇口和中国海外发展当月销售金额在137-177亿元之间 [4][16] - 前50强房企中有8家在10月实现同比正增长，其中中建壹品同比增速最高，达97.4%，其次为绿地控股，增长66.7% [4][16] - 部分房企跌幅显著，旭辉控股集团、中交房地产等单月跌幅超过62% [4][16] 投资建议 - 报告推荐四类公司：开发类（如万科A、保利发展、中国海外发展等）、商住类（如华润置地、龙湖集团）、物业类（如万物云、华润万象生活等）及文旅类（华侨城A） [4][23]

公司董事会决议 - 第九届董事会第七次会议于2025年10月29日以通讯方式召开，应出席董事4人，实到4人 [1] - 会议审议通过了关于2025年第三季度报告的议案，表决结果为同意4票，反对0票，弃权0票 [1][2] - 会议审议通过了修订董事会战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会实施细则的议案，各项议案表决结果均为全票同意 [3][4][5][6] - 会议审议通过了修订公司信息披露管理制度和投资者关系管理制度的议案，两项议案表决结果均为同意4票 [8][9][10][11] - 会议还听取了关于公司2025年三季度投资情况的报告 [11] 股东检阅日活动安排 - 公司将于2025年11月8日举办为期1天的“2025年度股东检阅日”活动，旨在建立长效股东回报机制并答谢股东支持 [12] - 活动面向2025年10月30日下午3:00登记在册的全体自然人股东 [12] - 检阅活动范围涵盖共10家景区，包括深圳、北京、成都、上海、武汉、天津、重庆、南京欢乐谷以及襄阳奇幻谷和襄阳奇趣童年亲子乐园 [13] - 股东需在2025年11月6日23:59前完成登记，经身份核实后凭有效身份证件于活动当天免费入园检阅一次 [14]

拍卖结果与价格分析 - 深圳南山区华侨城纯水岸一栋639平方米独栋别墅于10月31日成功拍卖，起拍价2.15亿元，经过118次出价后由自然人陈英霞以约3.65亿元拍下，溢价率接近70%，单价约57万元/平方米 [1] - 此次成交价刷新了深圳法拍房成交单价历史纪录，并超越北京、上海同类房源，成为全国法拍市场中总价最高的住宅之一，此前的纪录由上海一套成交价约3.15亿元的房产保持 [1] - 该别墅今年8月在二手市场的挂网价格曾高达5.2亿元，与本次拍卖起拍价形成超3亿元的价差，而2023年该房产曾以6.8亿元的价格挂牌转让，折算单价高达106.35万元 [1][6] 标的物详情与历史 - 拍卖标的建筑面积639平方米，实用面积超2000平方米，附带1000+平方米的私家花园，三面临湖，为小区唯一的“墅王”户型，原业主于2010年以1.8亿元购入，2025年因借贷纠纷被强制执行 [1][5] - 该房产所属的华侨城纯水岸十二期位于燕栖湖南侧，总共仅10套独栋别墅，面积区间在520-639㎡，此次拍卖的是其中面积最大的一套 [5] - 在此次法拍之前，该房源相关的债权资产包已被拍卖三次，价格从3.15亿元降至2.7亿元，但最终均流拍，抵押物除该房产外还包括上海一套别墅及惠州一块度假村地块 [5] 市场对比与项目背景 - 根据中介平台信息，华侨城纯水岸十二期另一套553平方米独栋别墅挂牌价为3.6亿元，折合单价65.09万元，而该小区9月挂牌均价达71.54万元/平方米，但当前平台暂无同小区在售房源 [6] - 华侨城纯水岸是华侨城集团在深圳南山重点打造的顶级豪宅社区，项目分16期开发，其中独栋别墅仅48套 [5]

行业整体业绩表现 - 77家A股上市房企2025年前三季度营业收入总规模为9733亿元 [2] - 41家房企归母净利润出现亏损，占比超五成，亏损总规模合计为-872.16亿元 [2][3] - 整个A股房地产开发板块前三季度净亏损合计为-674.89亿元 [5] - 房地产行业的净亏损局面自2022年以来已持续数年 [2][9] 主要亏损房企详情 - 万科前三季度营业收入1613.9亿元，归母净亏损280.2亿元，其中第三季度亏损160.69亿元，亏损原因包括开发业务结算规模下滑、毛利率低位、新增计提存货跌价准备等 [3] - *ST金科前三季度营业总收入56.99亿元，同比下降73.57%，归母净利润亏损107.78亿元，公司流动性持续紧张并正在执行重整计划 [3] - 华夏幸福前三季度营业收入38.82亿元，同比下降72.09%，归母净利润亏损98.29亿元，期末归属于上市公司股东的所有者权益为-47.38亿元，较年初下降215.69% [4] - 绿地控股前三季度营业收入1276.97亿元，同比下降20.16%，归母净利润亏损66.90亿元，同比下降2927.38%，同比由盈转亏，前三季度累计回款404亿元 [4] - 信达地产前三季度营收26.9亿元，同比下降23.1%，归母净利润从去年同期亏损8673万元变为亏损53.1亿元 [4] - 金地集团前三季度营业总收入239.94亿元，同比下降41.48%，净亏损44.86亿元，同比扩大31.54% [5] - 华侨城A前三季度营收170.25亿元，归母净利润亏损43.67亿元 [5] 盈利房企表现 - 实现归母净利润为正的A股房企数量为36家 [6] - *ST中地通过重大资产重组，前三季度实现营收142.93亿元，同比增长16.48%，净利润48.27亿元，扭亏为盈，资产置出确认相关收益规模为64.89亿元 [6][7] - 招商蛇口、南京高科、滨江集团前三季度归母净利润超20亿，分别为24.97亿元、24.38亿元、23.95亿元，其中滨江集团营收同比增长60.64%、归母净利同比增长46.6% [8] - 保利发展前三季度营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95%，归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比下降75.31% [8] - 新城控股、城建发展、衢州发展前三季归母净利超五亿，分别为9.74亿元、7.65亿元、5.41亿元 [8] 业绩持续亏损原因分析 - 业绩持续亏损与低利润项目集中结算、市场调整期减值准备、利息费用化金额增加有关 [9] - 2022年至2024年房企销售额连续负增长，导致结转收入规模持续下行，市场调整对毛利率形成较大压力 [9] - 虽然楼市利好政策释放，但市场回暖持续期较短、力度有待提升，项目销售存在降价情况，相对于前两年买地和开发成本，盈利压力依然不小 [9] 行业未来展望 - 在本轮楼市新政作用下，核心城市活跃度提升，资产贬值压力相对较小，部分房企有望率先修复利润表 [9] - 多家企业正通过在核心城市获取利润较高的项目，逐步带动利润表修复 [9] - 近几年房企土地成本、融资成本以及各项费用有所下降，未来存在业绩逆转的可能，但会是个别企业慢慢实现的过程，多数房企仍需着重保现金流 [9]

行业投资评级 - 维持房地产行业"优于大市"评级 [4] 核心观点 - 相比十四五规划，十五五规划对房地产需求侧的表达更为明确，特别是清理不合理限制性措施、高质量发展及地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义显著 [1][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹企业竞争格局持续优化 [4] - 未来五年重点城市将继续解除限制政策，专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - 城中村改造等存量提质工作将进一步展开，城镇化红利将持续释放 [4] - 未来五年将坚定落实中央城市工作会议精神，全面推动城市更新工作 [4] - 中央对房地产的定调已经发生变化，未来五年仍将重点防范房地产系统风险 [4] 政策方向对比分析 - 十五五提出"清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"，而十四五提出"推动金融、房地产同实体经济均衡发展"和"促进住房消费健康发展" [4] - 十五五提出"完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施"和"探索实施建设用地总量按规划期管控模式"，而十四五提出"深化土地管理制度改革" [4] - 十五五对集体建设用地的规划从推门探路到有法可依，提出"节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋" [4] - 十五五强调"大力实施城市更新"，较十四五的提法力度更强 [4] - 十五五增设"推动房地产高质量发展"议题，提出五个可行的推进路径，而十四五主要关注"完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给" [4] - 十五五提出"统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解"，未提及十四五的"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位" [4] 高质量发展内涵 - 未来五年将健全资金监管、企业融资、现房销售等制度，进一步保障购房者权益 [4] - 行业从增量到存量模式转变，将结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设转化工程 [4] - 重点城市将紧扣需求变化，实现改善型住房供给精准适配 [4] - 新房产品将更关注品质打造，在区位、配套、户型、功能等维度进行升级 [4] - 存量房屋将注重养护工作，房屋养老金制度有望推进 [4] 市场数据表现 - 房地产产业链GDP占比从高峰时期接近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - 70个大中城市新建住宅价格指数环比下跌城市数从2023年1月的约10个上升至2025年7月的约70个 [7] - 70个大中城市二手住宅价格指数环比下跌城市数从2023年1月的约30个上升至2025年7月的约75个 [7] - 全国"白名单"项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付 [11] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护了广大购房人合法权益 [11] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4] - 商住类：推荐华润置地、龙湖集团 [4] - 物业类：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4] - 文旅类：推荐华侨城A [4]

投资评级 - 报告维持对该公司的“持有”投资评级 [1] 核心观点 - 报告认为该公司财务压力化解仍需时日，开发业务持续承压，但关注高管履新可能带来的新变化 [1][3][5] 财务表现 - 2025年前三季度营收为170.2亿元，同比下降42% [3] - 2025年前三季度归母净亏损为43.7亿元，同比增亏20.2亿元 [3] - 2025年前三季度毛利率为8.22%，同比下降4.66个百分点 [3] - 资产减值损失同比增加3亿元至5亿元，联合营企业亏损同比增加3亿元至6亿元 [3] - 截至2025年第三季度，合同负债为315亿元，同比下降26% [3] 杠杆与现金流 - 2025年前三季度经营性现金流净额为49亿元，同比增加32亿元 [4] - 有息负债同比下降5%，但货币资金收缩25% [4] - 净负债率/扣预资产负债率/短债覆盖率分别较2024年末变化+14.8/+0.3/-8.9个百分点至146%/75%/65% [4] 控股股东支持 - 控股股东华侨城集团为国资委直管大型央企，截至2025年上半年末总资产4781亿元，净资产921亿元 [4] - 华侨城集团2025年公开债融资达75亿元，融资成本为3.25-3.62% [4] - 华侨城集团于2025年7月15日宣布增持计划，拟在未来6个月回购公司1.1-2.2亿元股份，截至10月15日已回购111万元 [4] 业务运营 - 2025年前三季度合同销售金额为132.5亿元，同比下降22%；合同销售面积为89.3万平米，同比下降19% [5] - 销售均价同比下降4%至14838元/平米 [5] - 公司于2025年上半年重启拿地，新增1宗重庆地块，权益拿地金额4.6亿元，第三季度无新增 [5] - 2025年前三季度旗下文旅项目总接待游客5950万人次，同比下降1%，其中第三季度因天气影响同比下滑9% [5] 管理层变动 - 2025年9月，公司原董事长退休、原总裁工作调动，新董事长吴秉琪履新并兼任总裁 [5] - 吴秉琪先生现为华侨城集团总裁，此前在华润置地、中国建筑等大型企业担任重要职位 [5] 盈利预测与估值 - 报告下调公司2025/2026/2027年每股收益预测至-0.64/-0.18/0.001元 [6] - 报告下调公司2025年每股净资产至5.98元 [6] - 基于0.39倍2025年市净率，得出目标价为2.33元 [6] - 可比公司平均2025年市净率为0.49倍 [6]