房企现金储备 - 保利发展、华润置地、中海地产是2024年仅有的3家在手现金超千亿的房企，具备充足流动性和抗风险能力[1][2] - 现金储备前十房企还包括招商蛇口(856.3亿元)、建发股份(840.1亿元)、万科(840.1亿元)、绿城中国(688.6亿元)、龙湖集团(479.5亿元)、滨江集团(370.6亿元)、保利置业(345.1亿元)[1][4] - 期末现金不足百亿的房企包括北京城建(97.79亿元)、厦门国贸(80.46亿元)、融创中国(77.31亿元)，建业地产现金仅3.65亿元且面临百亿短期债务压力[6] 经营性现金流表现 - 经营性现金流前十房企为华润置地、中海地产、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、越秀地产、华发股份、金地集团、建发股份和旭辉集团(106.6亿元)[8][10] - 保利发展经营性现金流62.57亿元仅排第15位，与头部房企差距显著[10][12] - 世茂集团(-2.44亿元)、远洋集团(-10.33亿元)、建业地产(-22.73亿元)等房企经营性现金流为负，反映经营支出无法被营收覆盖[10][12] 现金储备与投资活动关联 - 现金储备充足房企在2024年拿地积极，TOP100房企拿地总额9280亿元，其中中海地产(688亿元)、保利发展(583亿元)、华润置地(543亿元)位列权益拿地金额前三[6] - 万科虽全年亏损494.78亿元，但通过销售回款、资产处置和银团借贷维持840.1亿元现金储备，经营性现金流保持38亿元正值[6] 行业转型趋势 - 房企普遍从"三高"模式转向注重现金流稳健，经营性现金流成为衡量"造血能力"的核心指标[1][7] - 商业运营布局为华润置地等房企带来持续现金流，行业竞争重点从规模转向质量与现金流健康度[12]

信用评级 - 联合资信维持公司主体长期信用等级为AAA，多笔债券信用等级为AAA，评级展望稳定[5][76] 业绩数据 - 2022 - 2024年合并口径现金类资产分别为864.64亿元、889.53亿元、1004.14亿元[22] - 2022 - 2024年合并口径营业总收入分别为1830.03亿元、1750.08亿元、1789.48亿元[22] - 2022 - 2024年合并口径利润总额分别为158.17亿元、139.89亿元、90.90亿元[22] - 2022 - 2024年合并口径资产负债率分别为67.91%、67.34%、66.67%[22] - 2024年公司营业总收入1789.48亿元，利润总额90.90亿元[31] - 2024年全口径签约销售金额2193亿元，销售规模在克而瑞房企销售榜中排第五[38] - 2024年拿地均价达2.77万元/平方米，销售业绩主要由核心10城贡献[38] - 2024年开发业务收入1563.61亿元，占比87.38%，毛利率15.58%[43] - 2024年资产运营收入71.50亿元，同比增长20.53%，占比4.00%，毛利率1.35%[43] - 2024年城市服务收入154.37亿元，毛利率同比上升2.23个百分点，占比8.63%，毛利率10.87%[43] - 2024年权益口径拿地支出约335亿元，同比下降61.36%，一线城市投资占比达59%[44] - 2024年新开工面积436万平方米，竣工面积1151万平方米，销售面积936万平方米，销售金额2193亿元，同比下降25.31%，销售均价2.34万元/平方米[49] - 2024年新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，资产运营收入达71.50亿元[50] - 2024年末公司所有者权益较年初下降3.35%至2867.45亿元，全部债务较年初增长4.04%至2304.86亿元[60] - 2024年末公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP[61] - 2024年公司经营活动现金流量净额319.64亿元，投资活动现金流量净额31.58亿元，筹资活动现金流量净额 -234.05亿元[68][69] 用户数据 - 截至2024年底，招商积余物业管理面积3.65亿平方米，2024年新签年度合同40.29亿元，实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%；净利润8.69亿元，同比增长17.71%[52] 未来展望 - 2024年经营活动现金流继续净流入，预计未来一年仍将保持净流入状态[56] 业务布局 - 跟踪期内，公司持续优化项目城市布局，加大核心一二线城市项目获取，楼面均价呈增长态势[19] - 截至2024年底，权益口径土地储备1635.23万平方米，一二线城市项目占比高[44] 财务指标 - 2024年公司短期偿债指标中流动比率158.98%、速动比率63.42%、经营现金/短期债务0.61倍、现金类资产/短期债务1.92倍；长期偿债指标中经营现金/全部债务0.14倍、经营现金/利息支出1.92倍[70] - 2024年末公司调整后资产负债率60.07%，全部债务资本化比率44.56%[60] 其他信息 - 2024年11月20日，公司完成董事会、监事会换届选举，蒋铁峰任董事长，朱文凯任总经理[40] - 公司累计绿色建筑认证项目数量518个，占比70.77%，其中超低/近零/零能耗项目35个[73] - 2024年公司清洁能源耗用量441.86万千瓦时，温室气体排放总量32.52万吨二氧化碳当量，综合能耗0.0053吨标准煤/万元，综合水耗0.2758吨/万元[73] - 2024年公司纳税总额218.98亿元，员工总人数49501人，培训时长2206368小时，供应商总数50939家，对外捐赠资金1800万元，新开工保障性住房建筑面积13.00万平方米[73]

低空经济发展现状 - "低空经济"首次被写入2024年政府工作报告 全国各地加速布局该产业 [3] - 深圳通过"顶层立法+区域试点+全链支持"政策矩阵 构建全球领先的低空经济生态体系 被誉为"低空经济第一城" [3] - 前海—蛇口低空经济先导区作为南山区重要抓手 探索建设新型低空基础设施并布局多元应用场景 [3] 前海—蛇口低空经济先导区规划 - 招商蛇口联合前海管理局等政企单位 规划约25万平方米区域打造低空经济主题产业园区 该园区被纳入"深圳市十大低空经济领域产业园区" [4] - 园区形成"2+1+1"产业体系：核心产业(飞行器整机制造/飞行服务等) 重点产业(融合应用) 配套产业(材料/元器件等) [5] - 计划引入eVTOL/无人机等新型飞行器 拓展应用广度与服务深度 目标建成粤港澳大湾区低空经济先行示范区 [5] 产业园区具体布局与进展 - 价值工厂规划五大功能区：创新区/制造维修区/检验检测区/研发设计区/试飞应用区 总面积超12000平方米 [6] - 已吸引丰翼科技无人机/泽芯无人机测试中心/零重力深圳飞机工业等重点项目入驻 [6] - 泽芯无人机测试中心预计2025年6月投用 将整合测试/训练/赛事/教育/电竞等功能 [6] 近期动态与未来展望 - 本月将举办低空经济生态共创大会 吸引更多企业集聚 [7] - 招商产园持续优化产业生态环境 目标形成"蛇口造 蛇口飞"的产业发展优势 [7] - 常态化运营"空中看蛇口"直升机观光航线 标志应用场景落地 [1]

公司评级与财务概况 - 招商蛇口主体信用等级维持AAA，评级展望稳定，债券信用等级均为AAA [2][3][26] - 2024年末公司总资产8603.09亿元，负债5735.64亿元，所有者权益2867.45亿元 [6] - 2024年营业总收入1789.48亿元，净利润41.89亿元，营业毛利率14.61% [6][16] - 净负债率44.19%，总债务2261.15亿元，非受限货币资金对短期债务覆盖率为1.95倍 [6][17] 业务运营 - 开发业务2024年收入1563.61亿元，占比87.4%，毛利率15.58% [16] - 2024年全口径签约销售金额2193亿元，同比下降25.31%，行业排名第五 [11] - 截至2024年末土地储备2715.09万平方米，71.58%位于一二线城市 [11] - 代建业务2024年新增77个项目，管理面积898万平方米，跻身行业前十 [13] - 资产运营业务形成境内外多REITs平台，包括蛇口产园REIT等 [13] 行业环境 - 2024年房地产行业土地投资与开发规模仍处低位，融资政策持续宽松 [9] - 高能级核心城市市场恢复明显，但居民购房信心仍不足 [9] - 2025年行业销售及投资下行压力仍在，政策端有望持续发力 [8][9] 财务表现 - 2024年经营活动现金流净额319.64亿元，投资活动现金流净流入31.58亿元 [17] - 2024年计提存货跌价准备35.75亿元，其他应收款减值14.82亿元 [14][15] - 综合融资成本2.99%，较年初下降48BP，银行授信额度2847亿元 [11][17] - 2025年预测收入规模小幅减少，毛利率继续小幅下降 [21]

评级与股权 - 公司主体及多只债项本次跟踪评级结果均为AAA/稳定[6] - “22 蛇口 04”等多只债券本次债项评级结果为 AAA[12] - 中诚信国际维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定[43] - 截至2024年末，招商局集团合计持有公司58.47%股份，实控人为国务院国资委[19] 财务数据 - 2022 - 2024年公司资产总计分别为8864.71亿、9085.08亿、8603.09亿元[10] - 2022 - 2024年公司净利润分别为90.98亿、91.06亿、41.89亿元[10] - 2022 - 2024年公司营业毛利率分别为19.25%、15.89%、14.61%[10] - 2022 - 2024年公司净负债率分别为42.11%、43.54%、44.19%[10] - 2024年公司全口径签约销售金额为2193亿元[11] - 2024年公司净负债率为44.19%，低于保利发展的64.32%[11] - 2024年公司非受限货币资金/短期债务为1.95[11] - 2024年公司销售规模同比下降25.31%，全口径及权益口径签约销售金额连续两年排名行业第五[21] - 2024年公司新增土地储备金额占当年销售金额的比例降至22.16%，一线城市土地支出金额占比约59%[21] - 截至2024年末，项目储备总建筑面积为2715.09万平方米，权益口径一二线城市占比约71.58%[21] - 2024年末公司综合资金成本2.99%，较年初下降48BP[22] - 2024年新开工面积436万平方米，竣工面积1151万平方米，销售面积935.90万平方米，销售金额2193.02亿元[23] - 2024年新增项目储备土地价款486亿元，新增项目楼面均价21600元/平方米[23] - 截至2024年末，融资余额中银行贷款占62.94%，债券占27.90%，信托融资占2.74%，其他占6.42%[25] - 2024年公司营业收入同比微增2.25%，营业毛利率同比下滑1.28个百分点，经营性业务利润同比减少20.86%，利润总额同比减少35.02%[29][30] - 2024年投资收益同比增长56.91%，对多地房地产项目计提存货跌价准备35.75亿元，对其他应收款和长期股权投资分别计提减值准备14.82亿和7.26亿元[30] - 2024年末存货规模同比减少，已累计计提存货跌价准备74.29亿元，占同期末存货账面余额的1.97%，其他应收款下降，期末总资产及负债规模小幅收缩[32] - 2024年销售商品、提供劳务收到的现金同比减少18.43%，经营活动净现金流较上年变化不大，投资活动现金流转为净流入，筹资活动现金流净流出规模扩大[33] - 截至2024年末，公司合并口径共获得银行授信额度2847亿元，尚未使用的银行借款额度为743.12亿元[33] - 2024年公司偿还90.59亿永续债本金，所有者权益减少，净负债率小幅提升至44.19%[32][34] - 2024年公司各业务板块中，开发业务收入1563.61亿元、毛利率15.58%，资产运营收入71.50亿元、毛利率1.36%，物业服务收入154.37亿元、毛利率10.87%[31] - 截至2024年末，公司受限资产合计884.53亿元，占总资产比重为10.28%[35] - 2022 - 2024年营业总收入分别为183.00亿、175.01亿、178.95亿元[48] - 2022 - 2024年净利润分别为9.10亿、9.11亿、4.19亿元[48] - 2022 - 2024年总债务/销售商品、提供劳务收到的现金分别为1.09X、1.10X、1.40X[48] 未来展望 - 预计2025年公司销售规模、土地投资规模、收入规模均较上年小幅下降，全年毛利率也小幅下降[37] - 2023 - 2025年净负债率分别为43.54%、44.19%、43.6 - 53.3%[38] - 2023 - 2025年总债务/销售商品提供劳务收到的现金分别为1.10X、1.40X、1.5 - 1.9X[38] 业务拓展 - 2024年公司新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米[26] - 截至2024年末，公司累计承接代建项目超540个，累计管理面积超2000万平方米[26] 债务到期情况 - 截至2025年3月末，合并口径信用债2025年4 - 12月、2026年、2027年及以后到期金额分别为128.40亿、163.40亿、266.65亿元[43] - 截至2025年3月末，跟踪债券2025年4 - 12月、2026年、2027年及以后到期金额分别为28.40亿、28.00亿、63.55亿元[43] 过往融资 - 2023年招商局集团下属子公司认购公司增发股份金额为15.97亿元[40] 公式说明 - 短期债务计算公式为短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项[49] - 长期债务计算公式为长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项[49] - 总债务为长期债务与短期债务之和[49] - 净债务计算公式为总债务-非受限货币资金[49] - 资产负债率计算公式为负债总额/资产总额[49] - 总资本化比率计算公式为总债务/(总债务+经调整的所有者权益）[49] - 净负债率计算公式为净债务/经调整的所有者权益[49] - 营业毛利率计算公式为(营业收入-营业成本)/营业收入[49] - 净利润率计算公式为净利润/营业收入[49] - EBITDA利息覆盖倍数计算公式为EBITDA/利息支出[49]

行业现状与趋势 - 2024年房地产上市公司收入转而下滑，净利润持续下滑，流动性压力仍在，股东回报下滑 [1] - 未来新房市场将缓慢复苏，行业将加速出清、重整，聚焦核心城市 [1] - 2025年一季度新房市场延续修复态势，政治局会议强调城中村改造和"加大高品质住房供给" [1] - 核心城市市场预计将继续修复，投资者更关注企业可持续运营能力 [1] 财务表现 - 2024年房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，同比下降11.5%，净资产均值为328.6亿元，同比下降12.6% [4] - 央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6% [5] - 2024年上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，净利润均值为-31.2亿元，68.1%企业亏损 [8] - 净利润率均值、净资产收益率均值分别为-27.8%、-21.2% [8] 负债与流动性 - 2024年房地产上市公司资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2% [11] - 现金短债比均值为0.95，速动比率均值为0.48，流动性表现分化 [11] 市场表现 - 2024年末沪深300同比上涨15.4%，申万地产指数同比下降2.1%，恒生中国内地地产指数同比下降17.4% [13] 未来策略 - 房地产企业应保持精准投资、聚焦重点城市战略，避免盲目追逐高价地块 [14] - 加大"好房子"建设投入，提升产品力以实现资金快速回笼 [14] 优秀企业榜单 - 2025沪深上市房地产公司综合实力TOP10包括保利发展、招商蛇口、万科A等 [18] - 2025内地在港上市房地产公司综合实力TOP10包括中国海外发展、华润置地、绿城中国等 [19] - 2025中国房地产上市公司财富创造能力TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [20][21] - 2025中国房地产上市公司财务稳健性TOP10包括保利发展、中国海外发展、绿城中国等 [22][23] - 2025中国房地产上市公司投资价值TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [24][25] - 2025中国上市公司商业地产运营TOP10包括华润置地、龙湖集团、新城控股等 [25] - 2025中国房地产上市公司代建运营优秀企业包括绿城管理控股、华润置地、金地集团等 [26] - 2025中国房地产上市公司治理TOP10包括华润置地、中国海外发展、保利发展等 [27][28]

行业投资评级 - 看好（维持）[4] 核心观点 - 央行降息略早于预期 有助于稳定市场预期 央行宣布降准0.5个百分点 释放约1万亿元长期流动性 同时下调政策利率0.1个百分点 带动LPR同步下行约0.1个百分点 并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%[7][41] - 25Q1新房销售量降幅明显收窄 部分高能级城市价格出现企稳迹象 二手房持续以价换量趋势[7][41] - Q2房地产市场下行压力较大 预计地产政策倾向于托底而非强刺激 可能出现一线城市进一步松绑 优化收储商品房 城中村改造配套政策等[7][41] - 在高能级城市深耕 土储质量优 产品力突出的房企具备α属性[7][41] 第19周市场行情回顾 - 第19周房地产板块指数表现弱于大盘 房地产指数(申万)报收2177.9 周度涨幅为-0.5% 较沪深300指数相对收益为-1.5% 沪深300指数周度涨幅1.0% 创业板指数周度涨幅1.3%[7][10] - 地产板块涨幅居前的公司包括*ST南置(16.3%) 万通发展(12.5%) 天保基建(11.4%) 冠城新材(10.9%)和*ST金科(10.4%)[11][12] 行业政策动态 - 全国性政策方面 央行推出三类十项货币政策措施 包括降准0.5个百分点释放1万亿元流动性 下调政策利率0.1个百分点 下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 以及下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点[7][13] - 地方政策密集出台 包括深圳龙华区发布城市更新计划 计划拆除面积12.5万平方米 长春市优化调整多子女家庭贷款政策 珠海市鼓励住房"以旧换新" 以及多个地区下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点[7][13][14] 房地产市场数据 - 第19周44大城市新房销售1.4万套 较第18周减少28.4% 21大城市二手房销售1.4万套 较第18周减少9.2%[7][15] - 一线城市新房交易较第18周减少38.1% 二手房减少18.7% 二线城市新房减少22.0% 二手房增加2.6%[15] - 18大城市库存为84.6万套 较第18周减少1.6万套 库销比为21.7个月 较第18周减少1.2个月[7][18] - 一线城市库存量25.97万套 较第18周减少0.1万套 库销比12.9个月 较第18周减少0.7个月 二线城市库存量17.47万套 较第18周减少1.5万套 库销比15.3个月 较第18周减少2.1个月[18][22] 土地市场情况 - 第19周36大城市市本级土地出让金为161.4亿元 较第18周减少248.3亿元[7][26] - 第19周36大城市市本级合计成交土地18块 其中一线城市成交6块(增加1块) 二线城市成交9块(减少21块) 卫星城成交3块(增加1块)[26] - 平均溢价率下降至6.9% 较第18周减少5.1个百分点 一线城市平均溢价率15.2% 二线城市3.7% 卫星城0.0%[7][34] - 第19周36大城市流拍或中止 取消及延迟交易的地块数量为12块[34][37] 重点公司动态 - 首开股份2025年4月实现签约面积10.84万平方米 环比下降24.92% 签约金额14.60亿元 环比下降23.77%[40] - 保利发展2025年4月实现签约面积122.72万平方米 同比减少34.25% 签约金额246.22亿元 同比减少25.44%[40] - 金地集团2025年4月实现签约面积21.4万平方米 同比下降55.14% 签约金额27.8亿元 同比下降55.45%[40] - 招商蛇口2025年4月实现签约面积60.12万平方米 签约销售金额147.64亿元[40] 投资建议 - 推荐保利发展(600048 买入) 招商蛇口(001979 买入)[7][41] - 建议关注华润置地(01109 未评级) 越秀地产(00123 未评级) 中国海外发展(00688 未评级) 新城控股(601155 未评级) 滨江集团(002244 未评级)[7][41] - 推荐受益于政策利好落地 一二手市场活跃度提升的房产中介平台贝壳-W(02423 买入)[7][41]

公司重大事项 - 卧龙地产证券简称自2025年5月15日起变更为"卧龙新能"，证券代码保持不变 [3] - 宁波富达终止筹划以现金方式取得宁波晶鑫电子材料不少于45%股权的重大资产重组事项，因交易双方未就最终方案达成一致 [4] - 蓝黛科技拟3411万元收购重庆台冠18%股权，收购完成后将持有重庆台冠100%股权 [5][6] - 上海洗霸全资子公司拟申请退回上海市嘉定区土地使用权，预计减少利润总额3642万元（占上年净利润85%），同时收回土地出让金1.02亿元 [7] - 金健米业与常德经济技术开发区国土资源储备中心签订框架协议，拟收储65.54亩公用设施用地 [20] - 涪陵电力拟签订4.88亿元合同能源管理项目合同，预计收益7.9亿元，运营期限8年 [21] - *ST围海预中标1.08亿元兰亭中国书画村镇项目二期工程，占2024年营收4.33% [22] 公司经营业绩 - 招商蛇口4月签约销售金额147.64亿元，1-4月累计498.34亿元 [8] - 首开股份4月签约金额14.6亿元，环比下降23.77%，1-4月累计78.5亿元 [9] - 天康生物4月生猪销售收入3.8亿元，销量24.47万头，1-4月累计销售105.54万头（同比+18.84%），收入15.57亿元（同比+11.61%） [10] - 罗牛山4月生猪销售收入1.25亿元，销量6.52万头，1-4月累计销售20.8万头（同比-19.96%），收入4.17亿元（同比+0.36%） [11] - 新五丰4月销售生猪40.81万头（同比+36.31%），1-4月累计167.48万头 [12][13] - 天域生物4月生猪销售收入5932.95万元，销量3.51万头，1-4月累计销售14.76万头（同比+18.28%），收入2.34亿元（同比+26.07%） [14] - 民和股份4月销售鸡苗2393.37万只，收入6830.37万元 [15] - 广汽集团4月汽车销量11.64万辆（同比-12.66%），1-4月累计48.75万辆（同比-10.22%） [16] - 江淮汽车4月销量30764辆（同比-3.55%），1-4月累计13.05万辆（同比-5.9%），新能源乘用车4月销量1551辆（同比-35.78%） [17] - 曙光股份4月整车销量155辆（同比+70.33%），产量89辆（同比-74.13%） [18] - 圣农发展4月销售收入15.33亿元（同比+0.68%），1-4月销量稳健增长，综合造肉成本同比下降 [19] 股东及股份变动 - 力源科技股东拟减持不超过304万股（占总股本2.0008%） [23] - 宝立食品股东拟减持不超过1200.03万股（占总股本3%） [24] - 红塔证券董事长提议以1-2亿元回购股份，用于减少注册资本 [26]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-047 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年 4 月销售及近期购得土地使用权情况简报 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏。 2025 年 4 月，公司实现签约销售面积 60.12 万平方米，实现签约销售金额 147.64 亿元。2025 年 1-4 月，公司累计实现签约销售面积 205.94 万平方米，累 计实现签约销售金额 498.34 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销 售数据可能与公司定期报告披露的相关数据存在差异，以上统计数据仅供投资者 参考。 自2025年3月销售及购地情况简报披露以来，公司近期新增项目情况如下： | 序 | | 项目 | 土地 | 土地面积 | 计容建筑 | 权益 | 公司需支 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 项目名称 | | | | 面积 | | 付价款 | | 号 | | 区域 | 用途 | （万平米） | （万平米） | 比例 | （万元） | | ...

销售业绩 - 2025年4月公司实现签约销售面积60.12万平方米，签约销售金额147.64亿元 [1] - 2025年1-4月累计签约销售面积205.94万平方米，累计签约销售金额498.34亿元 [1] 新增项目 - 杭州市余杭区地块总计容建筑面积14.86万平米，需支付价款4.16亿元 [1] - 成都市青羊区地块总计容建筑面积19.01万平米，需支付价款16.36亿元 [1] - 北京市通州区地块总计容建筑面积8.68万平米，需支付价款27.08亿元 [1] - 新增项目涉及住宅和商业用途 [1]