公司评级与财务概况 - 招商蛇口主体信用等级维持AAA，评级展望稳定，债券信用等级均为AAA [2][3][26] - 2024年末公司总资产8603.09亿元，负债5735.64亿元，所有者权益2867.45亿元 [6] - 2024年营业总收入1789.48亿元，净利润41.89亿元，营业毛利率14.61% [6][16] - 净负债率44.19%，总债务2261.15亿元，非受限货币资金对短期债务覆盖率为1.95倍 [6][17] 业务运营 - 开发业务2024年收入1563.61亿元，占比87.4%，毛利率15.58% [16] - 2024年全口径签约销售金额2193亿元，同比下降25.31%，行业排名第五 [11] - 截至2024年末土地储备2715.09万平方米，71.58%位于一二线城市 [11] - 代建业务2024年新增77个项目，管理面积898万平方米，跻身行业前十 [13] - 资产运营业务形成境内外多REITs平台，包括蛇口产园REIT等 [13] 行业环境 - 2024年房地产行业土地投资与开发规模仍处低位，融资政策持续宽松 [9] - 高能级核心城市市场恢复明显，但居民购房信心仍不足 [9] - 2025年行业销售及投资下行压力仍在，政策端有望持续发力 [8][9] 财务表现 - 2024年经营活动现金流净额319.64亿元，投资活动现金流净流入31.58亿元 [17] - 2024年计提存货跌价准备35.75亿元，其他应收款减值14.82亿元 [14][15] - 综合融资成本2.99%，较年初下降48BP，银行授信额度2847亿元 [11][17] - 2025年预测收入规模小幅减少，毛利率继续小幅下降 [21]

评级与股权 - 公司主体及多只债项本次跟踪评级结果均为AAA/稳定[6] - “22 蛇口 04”等多只债券本次债项评级结果为 AAA[12] - 中诚信国际维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定[43] - 截至2024年末，招商局集团合计持有公司58.47%股份，实控人为国务院国资委[19] 财务数据 - 2022 - 2024年公司资产总计分别为8864.71亿、9085.08亿、8603.09亿元[10] - 2022 - 2024年公司净利润分别为90.98亿、91.06亿、41.89亿元[10] - 2022 - 2024年公司营业毛利率分别为19.25%、15.89%、14.61%[10] - 2022 - 2024年公司净负债率分别为42.11%、43.54%、44.19%[10] - 2024年公司全口径签约销售金额为2193亿元[11] - 2024年公司净负债率为44.19%，低于保利发展的64.32%[11] - 2024年公司非受限货币资金/短期债务为1.95[11] - 2024年公司销售规模同比下降25.31%，全口径及权益口径签约销售金额连续两年排名行业第五[21] - 2024年公司新增土地储备金额占当年销售金额的比例降至22.16%，一线城市土地支出金额占比约59%[21] - 截至2024年末，项目储备总建筑面积为2715.09万平方米，权益口径一二线城市占比约71.58%[21] - 2024年末公司综合资金成本2.99%，较年初下降48BP[22] - 2024年新开工面积436万平方米，竣工面积1151万平方米，销售面积935.90万平方米，销售金额2193.02亿元[23] - 2024年新增项目储备土地价款486亿元，新增项目楼面均价21600元/平方米[23] - 截至2024年末，融资余额中银行贷款占62.94%，债券占27.90%，信托融资占2.74%，其他占6.42%[25] - 2024年公司营业收入同比微增2.25%，营业毛利率同比下滑1.28个百分点，经营性业务利润同比减少20.86%，利润总额同比减少35.02%[29][30] - 2024年投资收益同比增长56.91%，对多地房地产项目计提存货跌价准备35.75亿元，对其他应收款和长期股权投资分别计提减值准备14.82亿和7.26亿元[30] - 2024年末存货规模同比减少，已累计计提存货跌价准备74.29亿元，占同期末存货账面余额的1.97%，其他应收款下降，期末总资产及负债规模小幅收缩[32] - 2024年销售商品、提供劳务收到的现金同比减少18.43%，经营活动净现金流较上年变化不大，投资活动现金流转为净流入，筹资活动现金流净流出规模扩大[33] - 截至2024年末，公司合并口径共获得银行授信额度2847亿元，尚未使用的银行借款额度为743.12亿元[33] - 2024年公司偿还90.59亿永续债本金，所有者权益减少，净负债率小幅提升至44.19%[32][34] - 2024年公司各业务板块中，开发业务收入1563.61亿元、毛利率15.58%，资产运营收入71.50亿元、毛利率1.36%，物业服务收入154.37亿元、毛利率10.87%[31] - 截至2024年末，公司受限资产合计884.53亿元，占总资产比重为10.28%[35] - 2022 - 2024年营业总收入分别为183.00亿、175.01亿、178.95亿元[48] - 2022 - 2024年净利润分别为9.10亿、9.11亿、4.19亿元[48] - 2022 - 2024年总债务/销售商品、提供劳务收到的现金分别为1.09X、1.10X、1.40X[48] 未来展望 - 预计2025年公司销售规模、土地投资规模、收入规模均较上年小幅下降，全年毛利率也小幅下降[37] - 2023 - 2025年净负债率分别为43.54%、44.19%、43.6 - 53.3%[38] - 2023 - 2025年总债务/销售商品提供劳务收到的现金分别为1.10X、1.40X、1.5 - 1.9X[38] 业务拓展 - 2024年公司新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米[26] - 截至2024年末，公司累计承接代建项目超540个，累计管理面积超2000万平方米[26] 债务到期情况 - 截至2025年3月末，合并口径信用债2025年4 - 12月、2026年、2027年及以后到期金额分别为128.40亿、163.40亿、266.65亿元[43] - 截至2025年3月末，跟踪债券2025年4 - 12月、2026年、2027年及以后到期金额分别为28.40亿、28.00亿、63.55亿元[43] 过往融资 - 2023年招商局集团下属子公司认购公司增发股份金额为15.97亿元[40] 公式说明 - 短期债务计算公式为短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项[49] - 长期债务计算公式为长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项[49] - 总债务为长期债务与短期债务之和[49] - 净债务计算公式为总债务-非受限货币资金[49] - 资产负债率计算公式为负债总额/资产总额[49] - 总资本化比率计算公式为总债务/(总债务+经调整的所有者权益）[49] - 净负债率计算公式为净债务/经调整的所有者权益[49] - 营业毛利率计算公式为(营业收入-营业成本)/营业收入[49] - 净利润率计算公式为净利润/营业收入[49] - EBITDA利息覆盖倍数计算公式为EBITDA/利息支出[49]

行业现状与趋势 - 2024年房地产上市公司收入转而下滑，净利润持续下滑，流动性压力仍在，股东回报下滑 [1] - 未来新房市场将缓慢复苏，行业将加速出清、重整，聚焦核心城市 [1] - 2025年一季度新房市场延续修复态势，政治局会议强调城中村改造和"加大高品质住房供给" [1] - 核心城市市场预计将继续修复，投资者更关注企业可持续运营能力 [1] 财务表现 - 2024年房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，同比下降11.5%，净资产均值为328.6亿元，同比下降12.6% [4] - 央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6% [5] - 2024年上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，净利润均值为-31.2亿元，68.1%企业亏损 [8] - 净利润率均值、净资产收益率均值分别为-27.8%、-21.2% [8] 负债与流动性 - 2024年房地产上市公司资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2% [11] - 现金短债比均值为0.95，速动比率均值为0.48，流动性表现分化 [11] 市场表现 - 2024年末沪深300同比上涨15.4%，申万地产指数同比下降2.1%，恒生中国内地地产指数同比下降17.4% [13] 未来策略 - 房地产企业应保持精准投资、聚焦重点城市战略，避免盲目追逐高价地块 [14] - 加大"好房子"建设投入，提升产品力以实现资金快速回笼 [14] 优秀企业榜单 - 2025沪深上市房地产公司综合实力TOP10包括保利发展、招商蛇口、万科A等 [18] - 2025内地在港上市房地产公司综合实力TOP10包括中国海外发展、华润置地、绿城中国等 [19] - 2025中国房地产上市公司财富创造能力TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [20][21] - 2025中国房地产上市公司财务稳健性TOP10包括保利发展、中国海外发展、绿城中国等 [22][23] - 2025中国房地产上市公司投资价值TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [24][25] - 2025中国上市公司商业地产运营TOP10包括华润置地、龙湖集团、新城控股等 [25] - 2025中国房地产上市公司代建运营优秀企业包括绿城管理控股、华润置地、金地集团等 [26] - 2025中国房地产上市公司治理TOP10包括华润置地、中国海外发展、保利发展等 [27][28]

行业投资评级 - 看好（维持）[4] 核心观点 - 央行降息略早于预期 有助于稳定市场预期 央行宣布降准0.5个百分点 释放约1万亿元长期流动性 同时下调政策利率0.1个百分点 带动LPR同步下行约0.1个百分点 并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%[7][41] - 25Q1新房销售量降幅明显收窄 部分高能级城市价格出现企稳迹象 二手房持续以价换量趋势[7][41] - Q2房地产市场下行压力较大 预计地产政策倾向于托底而非强刺激 可能出现一线城市进一步松绑 优化收储商品房 城中村改造配套政策等[7][41] - 在高能级城市深耕 土储质量优 产品力突出的房企具备α属性[7][41] 第19周市场行情回顾 - 第19周房地产板块指数表现弱于大盘 房地产指数(申万)报收2177.9 周度涨幅为-0.5% 较沪深300指数相对收益为-1.5% 沪深300指数周度涨幅1.0% 创业板指数周度涨幅1.3%[7][10] - 地产板块涨幅居前的公司包括*ST南置(16.3%) 万通发展(12.5%) 天保基建(11.4%) 冠城新材(10.9%)和*ST金科(10.4%)[11][12] 行业政策动态 - 全国性政策方面 央行推出三类十项货币政策措施 包括降准0.5个百分点释放1万亿元流动性 下调政策利率0.1个百分点 下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 以及下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点[7][13] - 地方政策密集出台 包括深圳龙华区发布城市更新计划 计划拆除面积12.5万平方米 长春市优化调整多子女家庭贷款政策 珠海市鼓励住房"以旧换新" 以及多个地区下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点[7][13][14] 房地产市场数据 - 第19周44大城市新房销售1.4万套 较第18周减少28.4% 21大城市二手房销售1.4万套 较第18周减少9.2%[7][15] - 一线城市新房交易较第18周减少38.1% 二手房减少18.7% 二线城市新房减少22.0% 二手房增加2.6%[15] - 18大城市库存为84.6万套 较第18周减少1.6万套 库销比为21.7个月 较第18周减少1.2个月[7][18] - 一线城市库存量25.97万套 较第18周减少0.1万套 库销比12.9个月 较第18周减少0.7个月 二线城市库存量17.47万套 较第18周减少1.5万套 库销比15.3个月 较第18周减少2.1个月[18][22] 土地市场情况 - 第19周36大城市市本级土地出让金为161.4亿元 较第18周减少248.3亿元[7][26] - 第19周36大城市市本级合计成交土地18块 其中一线城市成交6块(增加1块) 二线城市成交9块(减少21块) 卫星城成交3块(增加1块)[26] - 平均溢价率下降至6.9% 较第18周减少5.1个百分点 一线城市平均溢价率15.2% 二线城市3.7% 卫星城0.0%[7][34] - 第19周36大城市流拍或中止 取消及延迟交易的地块数量为12块[34][37] 重点公司动态 - 首开股份2025年4月实现签约面积10.84万平方米 环比下降24.92% 签约金额14.60亿元 环比下降23.77%[40] - 保利发展2025年4月实现签约面积122.72万平方米 同比减少34.25% 签约金额246.22亿元 同比减少25.44%[40] - 金地集团2025年4月实现签约面积21.4万平方米 同比下降55.14% 签约金额27.8亿元 同比下降55.45%[40] - 招商蛇口2025年4月实现签约面积60.12万平方米 签约销售金额147.64亿元[40] 投资建议 - 推荐保利发展(600048 买入) 招商蛇口(001979 买入)[7][41] - 建议关注华润置地(01109 未评级) 越秀地产(00123 未评级) 中国海外发展(00688 未评级) 新城控股(601155 未评级) 滨江集团(002244 未评级)[7][41] - 推荐受益于政策利好落地 一二手市场活跃度提升的房产中介平台贝壳-W(02423 买入)[7][41]

公司重大事项 - 卧龙地产证券简称自2025年5月15日起变更为"卧龙新能"，证券代码保持不变 [3] - 宁波富达终止筹划以现金方式取得宁波晶鑫电子材料不少于45%股权的重大资产重组事项，因交易双方未就最终方案达成一致 [4] - 蓝黛科技拟3411万元收购重庆台冠18%股权，收购完成后将持有重庆台冠100%股权 [5][6] - 上海洗霸全资子公司拟申请退回上海市嘉定区土地使用权，预计减少利润总额3642万元（占上年净利润85%），同时收回土地出让金1.02亿元 [7] - 金健米业与常德经济技术开发区国土资源储备中心签订框架协议，拟收储65.54亩公用设施用地 [20] - 涪陵电力拟签订4.88亿元合同能源管理项目合同，预计收益7.9亿元，运营期限8年 [21] - *ST围海预中标1.08亿元兰亭中国书画村镇项目二期工程，占2024年营收4.33% [22] 公司经营业绩 - 招商蛇口4月签约销售金额147.64亿元，1-4月累计498.34亿元 [8] - 首开股份4月签约金额14.6亿元，环比下降23.77%，1-4月累计78.5亿元 [9] - 天康生物4月生猪销售收入3.8亿元，销量24.47万头，1-4月累计销售105.54万头（同比+18.84%），收入15.57亿元（同比+11.61%） [10] - 罗牛山4月生猪销售收入1.25亿元，销量6.52万头，1-4月累计销售20.8万头（同比-19.96%），收入4.17亿元（同比+0.36%） [11] - 新五丰4月销售生猪40.81万头（同比+36.31%），1-4月累计167.48万头 [12][13] - 天域生物4月生猪销售收入5932.95万元，销量3.51万头，1-4月累计销售14.76万头（同比+18.28%），收入2.34亿元（同比+26.07%） [14] - 民和股份4月销售鸡苗2393.37万只，收入6830.37万元 [15] - 广汽集团4月汽车销量11.64万辆（同比-12.66%），1-4月累计48.75万辆（同比-10.22%） [16] - 江淮汽车4月销量30764辆（同比-3.55%），1-4月累计13.05万辆（同比-5.9%），新能源乘用车4月销量1551辆（同比-35.78%） [17] - 曙光股份4月整车销量155辆（同比+70.33%），产量89辆（同比-74.13%） [18] - 圣农发展4月销售收入15.33亿元（同比+0.68%），1-4月销量稳健增长，综合造肉成本同比下降 [19] 股东及股份变动 - 力源科技股东拟减持不超过304万股（占总股本2.0008%） [23] - 宝立食品股东拟减持不超过1200.03万股（占总股本3%） [24] - 红塔证券董事长提议以1-2亿元回购股份，用于减少注册资本 [26]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-047 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年 4 月销售及近期购得土地使用权情况简报 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏。 2025 年 4 月，公司实现签约销售面积 60.12 万平方米，实现签约销售金额 147.64 亿元。2025 年 1-4 月，公司累计实现签约销售面积 205.94 万平方米，累 计实现签约销售金额 498.34 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销 售数据可能与公司定期报告披露的相关数据存在差异，以上统计数据仅供投资者 参考。 自2025年3月销售及购地情况简报披露以来，公司近期新增项目情况如下： | 序 | | 项目 | 土地 | 土地面积 | 计容建筑 | 权益 | 公司需支 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 项目名称 | | | | 面积 | | 付价款 | | 号 | | 区域 | 用途 | （万平米） | （万平米） | 比例 | （万元） | | ...

销售业绩 - 2025年4月公司实现签约销售面积60.12万平方米，签约销售金额147.64亿元 [1] - 2025年1-4月累计签约销售面积205.94万平方米，累计签约销售金额498.34亿元 [1] 新增项目 - 杭州市余杭区地块总计容建筑面积14.86万平米，需支付价款4.16亿元 [1] - 成都市青羊区地块总计容建筑面积19.01万平米，需支付价款16.36亿元 [1] - 北京市通州区地块总计容建筑面积8.68万平米，需支付价款27.08亿元 [1] - 新增项目涉及住宅和商业用途 [1]

纪要涉及的公司 招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 1. **经营业绩** - 2025年第一季度营收204.48亿元，同比下降13.9%，归母净利润4.45亿元，同比增长34%，主要因上海项目结算权益比例高[4] - 整体毛利率12%，同比下降2.47个百分点，反映行业利润率承压，公司通过精细化管理和夯实资产质量应对[2][4] 2. **资产负债管理** - 2025年第一季度末货币资金881亿元，同比增加49亿元，现金储备充裕[2][5] - 通过补充权益资本和调整债务结构，截至2024年底有息负债综合资金成本降至2.99%，资产负债结构稳固[2][5] 3. **销售和市场表现** - 2025年第一季度签约销售面积145万平方米，签约销售规模350亿元，同比均下降12%，受可售货值规模影响[2][6] - 核心城市房地产市场呈现复苏态势，北京、杭州、成都等地项目表现优于预期[2][6] 4. **投资端动作** - 2025年第一季度在北京、上海等地获取七宗地块，总建筑面积72万平方米，总地价200亿元，坚持区域聚焦和以销定投策略[2][7] - 投资力度随市场变化增加，以销定投，根据销售回款和土地市场机会动态调整投资额度[13][15] 5. **业务板块表现** - 资产运营业务短期内难贡献利润，但长期能带来稳定现金流，产业园区等业务经营能力提升[2][8] - 物业管理服务板块持续优化服务质量，推动业绩增长[2][8] - 城市服务业务营收和归母净利润增速稳步增长，有望成重要收入和利润增长点[10] 6. **提升经营效益措施** - 推动资产盘活，如长租公寓REITs上市和博时蛇口产园REITs扩募计划，平衡业务现金流[2][9] - 通过睿智医药盘活资产，回笼现金支持业务发展并带来利润贡献[9] 7. **行业看法** - 政策支持行业基本面回稳，核心城市销售有韧性，行业规模大，存在结构性机会[11] 8. **销售相关情况** - 2025年4月销售降幅12%，核心原因是货值储备不足，去年年初可售货值约4500亿，今年约3200亿[12] - 公司注重现金流安全，对销售规模无明确目标[12] 9. **开发业务发展** - 短期内开发业务销售规模下滑，但权益比提升，权益销售规模下滑幅度小，长期有信心稳住基本盘[14][15] 10. **融资成本** - 综合融资成本持续下降，得益于宏观环境改善和招商局品牌优势，未来1 - 3年有信心保持行业领先，但难预测具体降幅[3][15] 11. **利润率情况** - 利润率受开发业务结算结构影响大，目前处于底部，下行空间有限，但反弹时间难预测[17][18] 12. **地方政策影响** - 地方政府收储及退换地政策有助于盘活存量资源，增加现金流，优化投资机会，是2025年重点任务[19] 13. **第四代住宅进展** - 积极参与重庆、武汉等地第四代住宅项目，提升住宅品质和品牌形象[20] - 四代住宅项目市场表现优于传统新房库存，通过规划调整促进销售，逐个项目推进[20][21] 14. **REITs影响** - REITs出表处理，回笼资金并带来利润贡献，对商业不动产分类管理，部分资产定位出表类[22] - 2025年4月博士后产业REITs扩募项目集中在深圳，核心持有类资产以自持为主[22] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 根据2024年有息负债规模2000 - 2200亿元和当前综合资金成本，可推算每年利息支出规模，且随资金成本下降，预计未来利息支出减少[16]

财务表现 - 2025Q1营业收入204亿元（-13 9%）归母净利润4 5亿元（+34 0%）扣非归母净利润3 9亿元（+32 4%）[1] - 营收下降主因结转项目权益比例提升带动净利润增长综合毛利率同比下降2 7pct至11 8%期间费用率（不含研发）提升1 2pct至7 1%[2] - （合同负债+预收账款）/年化营业收入=0 86X显示收入端仍存压力但毛利率触底资产减值计提有望减少[2] 销售与拿地 - 2025Q1销售额351亿元（-12 8%）行业排名第五降幅较2024全年收窄但较2024Q4边际趋弱[3] - 2025年可售货值3250亿元预计全年销售承压[3] - 全口径拿地金额200亿元（+102 0%）拿地强度提升至57%（2024全年为22%）核心一二线拿地占比93%（京沪占76%）[3] 财务安全与运营 - 2025Q1末剔除预收账款资产负债率60 5%净负债率51 1%现金短债比1 1短债占比24 7%杠杆水平低位[4] - 2024年末平均融资成本2 99%行业最低[4] - 并表回款/有息负债降至0 73但下行斜率放缓或近底部[4] 持有业务与新模式 - 2024年持有物业全口径收入74 6亿元（+12%）稳定期项目EBITDA回报率6 42%（+0 2pct）[5] - 2025Q1招商积余营收44 6亿元（+19 9%）归母净利润2 2亿元（+15 1%）[5] - 2024年新增代建管理面积898万平REITs平台覆盖多业态存量资产盘活领先[5] 业绩展望与估值 - 预计2025-2027年归母净利润42/45/49亿元对应PE 19 9X/18 6X/16 9X实际PB偏低隐含中长期价值[6] - 销售行业第五拿地改善财务安全持有业务稳健新模式探索领先综合竞争力强[6]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-046 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于召开 2024 年年度股东大会的通知 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）董 事会决定召集 2024 年年度股东大会。本次股东大会采用现场投票与网络投票表 决相结合的方式，现将有关事项通知如下： 一、召开会议的基本情况 1、股东大会届次：2024 年年度股东大会 2、召集人：公司董事会 3、合法合规性说明：本公司第四届董事会 2025 年第二次临时会议审议通 过了《关于召开 2024 年年度股东大会的议案》，会议的召集、召开符合有关法律、 法规、规章和公司章程的规定。 4、召开时间： 现场会议开始时间：2025 年 5 月 30 日（星期五）下午 2:30 网络投票时间：2025 年 5 月 30 日，其中，通过深圳证券交易所交易系统进 行网络投票的具体时间为：2025 年 5 月 30 日 9:15－9:25，9:30－11:30，13:00 －15:00；通过深圳证 ...