担保情况 - 招商润德申请1.285亿元保函额度，深圳地产按51%股权比例担保，本金不超0.65535亿元[2][6] - 公司为控股子公司提供不超467亿元担保额度，为资产负债率70%以上子公司担保不超350亿元[3] - 本次担保后，公司为控股子公司担保余额394.66亿元，高负债率子公司担保余额312.85亿元[3] - 公司及控股子公司对外担保总额388.94亿元，占净资产32.49%，对合并报表外单位担保余额54.73亿元，占4.57%[8] - 公司及控股子公司未发生逾期、涉诉及败诉担损担保情况[8] 招商润德数据 - 招商润德注册资本30000万元，深圳地产持股51% [4] - 2023年底资产71994.71万元，负债33928.42万元，净资产38066.29万元，营收0.19万元，净利润23.23万元[5] - 2024年11月底资产85145.37万元，负债29614.34万元，净资产55531.03万元，1 - 11月营收0万元，净利润24.34万元[5]

行业或公司 * 核心城市和核心区域的房地产市场回暖迹象明显，10 月和 11 月新房和二手房成交数据显示出较强韧性，高端项目去化率高。[1] * 低能级城市房地产市场仍处于底部，但随着政策持续发力，特别是购房成本降低，市场有望逐步止跌回稳。[1] * 公司保持谨慎的土地投资策略，1-11 月拿地金额远低于销售额，密切关注意场动态，根据销售和回款情况调整投资计划。[1] * 公司积极优化资产负债表，通过加快资产周转、降低融资成本、拉长债务期限和权益融资等措施增强财务稳健性。[1] * 公司未公布 2025 年具体销售目标，但制定了多版本应对举措，将根据市场变化抓住业务发展机会。[1] * 改善型需求成为新房销售主力，对价格敏感度较低，产品竞争力强的项目去化率表现良好。[1] * 公司维持严格的财务测算和利润要求，确保土地投资的盈利能力。[1] * 开发贷和公开市场融资成本持续下降，较去年年底已降低超过 30 个基点，且仍有下降空间。[1] * 政府收储和换地方政策逐步落地，对稳定市场预期和加快企业资产周转起到积极作用，多个城市已有实质性进展。[1] 核心观点和论据 * 核心城市和核心区域房地产市场回暖，低能级城市市场有望逐步止跌回稳。[1] * 公司保持谨慎的土地投资策略，优化资产负债表，增强财务稳健性。[1] * 公司未公布 2025 年具体销售目标，但制定了多版本应对举措。[1] * 改善型需求成为新房销售主力，产品竞争力强的项目去化率表现良好。[1] * 开发贷和公开市场融资成本持续下降，政府收储和换地方政策逐步落地。[1] 其他重要内容 * 公司在土地市场上的表现：11 月份以来，不少核心城市开始出现明显变化。一方面是土地供应增加，另一方面具备较强投资能力的房企对热点地块竞拍更为积极。[6] * 公司在资产负债管理方面采取的措施：通过精细化管理优化资产负债表，加快资产周转，提高存货质量；降低资金成本，拉长债务结构期限，实现更好的债务结构优化；对每一个科目进行优化，并通过权益融资夯实资本基础。[7] * 公司对于 2025 年的投资计划和销售目标的展望：由于当前市场存在不确定性，目前难以给出明确量化指引。今年我们首次未公布具体销售目标，但内部制定了多版本应对举措。[8] * 今年到目前为止的退货情况：去化率的变化在核心城市尤为明显。以深圳为例，10 月和 11 月新推项目如二四海整体二期项目表现出色，开盘认购率接近 96-97%，而去年 10 月一期项目开盘认购率约为 40%。一线城市的新开盘认购去化率表现较好，并且热度持续，即使价格有所提升。[9] * 公司在拿地方面是否放松了财务测算和利润要求：公司对于利润率和成本控制的要求没有放宽。尽管不同城市有适应性调整，但整体标准未变。[10] * 从 10 月之后，开发贷及发债融资成本有何变化：开发贷及公开市场融资成本有所下降。今年三季度末相比去年年底降幅超过 30 个基点，并且仍有进一步下降空间。[11] * 政府沟通收储政策进展如何？换地方政策对公司有何影响：收储政策逐步落地，对市场预期稳定作用显著。从需求端和供应端来看，目前武汉、广州、郑州、天津等地项目已有实质性进展。换地方政策通过收储演变而来，有助于企业加快资产周转，对政府和企业均有利。[12]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-133 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为合肥卓盛提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 主依法经营法律法规非禁止或限制的项目) 合肥卓盛主要财务指标：截止2023年12月31日，资产总额509,497.83万元， 负债总额335,366.34万元，净资产174,131.49万元；2023年，营业收入0.00万元， 净利润-3,137.08万元。截至2024年11月30日，资产总额371,435.84万元，负债 总额167,496.64万元，净资产203,939.20万元；2024年1-11月，营业收入 214,242.69万元，净利润29,807.71万元。该公司不存在对外担保的事项，不属 于失信被执行人。 三、担保协议的主要内容 公司拟按100%的股权比例为合肥卓盛向招商局集团财务有限公司深圳分公 司申请的10.5亿元开发贷款业务提供连带责任保证，担保本金金额不超过人民币 10.5亿元，保证期间为借款合同生效之日起至最后一期债务履行期限届满之日后 三年。 四 ...

担保情况 - 公司为合肥招盛8.8亿元债权融资提供100%连带责任保证[2][6] - 公司为控股子公司提供担保额度不超467亿元，超70%负债率子公司不超350亿元[3] - 本次担保后，为控股子公司担保余额405.81亿元，超70%负债率子公司312.85亿元[3] - 公司及控股子公司对外担保总额388.94亿元，占净资产32.49%[8] - 对合并报表外单位担保余额54.73亿元，占净资产4.57%[8] 合肥招盛情况 - 公司间接持有合肥招盛100%股权，其注册资本115,000万元[4] - 2023年底资产526,562万元，负债336,474万元，净资产190,088万元[5] - 2023年营收411,859万元，净利润79,441万元[5] - 2024年11月底资产285,881万元，负债162,732万元，净资产123,149万元[5] - 2024年1 - 11月营收45,438万元，净利润61万元[5]

担保情况 - 公司拟为杭州招商观颐4亿元固定资产贷款提供连带责任保证[2][6] - 公司为控股子公司提供担保额度不超467亿元，超70%负债率子公司不超350亿元[3] - 本次担保后，为控股子公司担保额度余额414.62亿元，超70%负债率子公司312.85亿元[3] - 公司及控股子公司对外担保总额388.94亿元，占净资产32.49%[8] - 对合并报表外单位担保余额54.73亿元，占净资产4.57%[8] 子公司情况 - 公司间接持有杭州招商观颐100%股权，其注册资本18000万元[4] - 2023年末，杭州招商观颐资产66822.26万元，负债59551.05万元，净资产7271.21万元[5] - 2023年，杭州招商观颐营收366.73万元，净利润 - 4891.40万元[5] - 2024年9月末，杭州招商观颐资产64366.04万元，负债59366.01万元，净资产64366.04万元[5] - 2024年1 - 9月，杭州招商观颐营收718.71万元，净利润 - 2271.18万元[5]

业绩总结 - 2024年11月签约销售面积82.74万平方米，金额215.92亿元[1] - 2024年1 - 11月累计签约销售面积816.95万平方米，金额1890.63亿元[1] 市场扩张 - 天津武清地块面积3.10万平方米，价款34900万元，权益100%[1] - 南通创新区地块面积4.27万平方米，价款36822万元，权益51%[1]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-128 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于回购公司股份的进展公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"招商蛇口"） 于 2024 年 10 月 16 日召开第三届董事会 2024 年第十二次临时会议，于 2024 年 11 月 1 日召开 2024 年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易 方式回购公司股份方案的议案》，同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券 交易所以集中竞价交易方式回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册 资本，回购价格不超过 15.68 元/股。回购的资金总额不低于人民币 3.51 亿元且 不超过人民币 7.02 亿元，回购实施期限为自公司股东大会审议通过本次回购股 份方案之日起 12 个月内。 上述内容详见公司于 2024 年 10 月 17 日、2024 年 11 月 2 日在巨潮资讯网 分别披露的《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的公告》（公告编号： 【CMSK】2024 ...

股份回购 - 公司拟回购股份，价格不超15.68元/股，资金3.51 - 7.02亿元[3][4] - 按上限测算，预计回购约4477.04万股，占总股本0.49%[4] - 按下限测算，约2238.52万股，占0.25%[4] 债券会议 - 债券持有人会议于2024年11月27日10:00 - 10:30线上召开，登记日为11月20日[6] - 多期债券提交参会回执持有人表决权债券张数及占比公布[8] - 因出席债券持有人表决权未超50%，会议未形成有效决议[8][10][11][12]

会议信息 - 会议于2024年11月27日10:00 - 10:30线上召开[10] - 债权登记日为2024年11月20日[11] - 投票表决截止时间为2024年11月27日18:00[15] 参会情况 - “22蛇口04”等多期债券提交回执占比1.00% - 7.50%不等[13] 会议结果 - 多期债券《议案》未形成有效决议[15][16][17] - 会议未达50%以上表决权未有效召开[17][18]

人事变动 - 2024年11月20日股东大会通过选举第四届董事会独立董事议案[4] - 2024年多位董事离任和就任，变动达年初董事人数三分之一[4][5][6][7] 影响与关注 - 人事变动预计不产生重大不利影响，生产经营正常[10] - 中信证券将密切关注并履行受托管理人职责[12]